華夏柏欣龍湖藍調(diào)天街商業(yè)策劃案

1、一生一棟藍湖郡商業(yè)策劃建議書STRATEGY PROPOSAL FOR BLUE LAKE COUNTY2006年年3月月8日日 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 根據(jù)2008年3月1日TCBL與龍湖地產(chǎn)商業(yè)公司就藍湖郡商業(yè)廣場之商業(yè)策劃工作所召開的會議內(nèi)容，TCBL現(xiàn)提交藍湖郡商業(yè)策劃建議書之細化、完善方案。 本方案主要包括如下內(nèi)容： 項目整體定位的回顧和細化項目整體定位的回顧和細化 項目業(yè)態(tài)方案項目業(yè)態(tài)方案D D 租金和租賃政策租金和租賃政策 希望通過本方案能夠不斷完善和細化藍湖郡廣場之商業(yè)策劃。1.0 1.0 項目整體定位項目整體定位本章將主要回顧并細化TCBL于2006年3月1日在藍湖郡商

2、業(yè)廣場商業(yè)策劃方案（初稿）中有關(guān)項目整體定位的內(nèi)容。希望能夠通過不斷細化來完善項目整體商業(yè)策劃概念。 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 類型定位類型定位檔次定位檔次定位目標(biāo)消費者定位目標(biāo)消費者定位主題定位主題定位定位描述：定位描述：社區(qū)型生活休閑購物中心社區(qū)型生活休閑購物中心1.01.0 項目整體定位項目整體定位定位描述：定位描述：周邊物業(yè)項目的高端住戶周邊物業(yè)項目的高端住戶消費者特征：消費者特征：25-5025-50歲的中青年群體歲的中青年群體，以休閑消費、體驗消費和家庭消費以休閑消費、體驗消費和家庭消費為主要形式。定位描述：定位描述：中高檔精品產(chǎn)品中高檔精品產(chǎn)品定

3、位描述：定位描述：藍調(diào)生活藍調(diào)生活2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合本章將根據(jù)2006年3月1日之會議內(nèi)容，依照雙方探討結(jié)論，通過對于原有三個業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的融合提出業(yè)態(tài)及租戶組合D方案。 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 方案方案D D：藍調(diào)生活：藍調(diào)生活功能性業(yè)態(tài)功能性業(yè)態(tài) - - 精品家居專賣 - 精品零售- 婚紗影樓- 個人護理及醫(yī)療- 中西美食- 兒童天地特色業(yè)態(tài)特色業(yè)態(tài)- 綜合超市- 社區(qū)配套- 旋轉(zhuǎn)音樂木馬方案方案A A：藍醇生活：藍醇生活婚紗影樓家居專賣個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案方案B B：藍極生活：藍極生活精品零售運動城個人

4、護理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案方案C C：藍調(diào)周末：藍調(diào)周末兒童教育兒童用品精品零售個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合體育公園體育公園藍湖藍湖SASA幼兒園幼兒園體育中心體育中心SBSBSRSRSCSC別墅區(qū)別墅區(qū)1#1#2#2#3#3#4#4#精品家居專賣SA個人護理及醫(yī)療4#中西美食1#+2#+3#婚紗影樓SR精品零售SB+SC體育中心2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 SUSUSDSD綜合超市SU一般社區(qū)配套SU兒童天地SD 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 旋轉(zhuǎn)音樂木馬2.0 2.0 業(yè)態(tài)布

5、局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合租戶推薦匯總租戶推薦匯總區(qū)域業(yè)態(tài)內(nèi)容SASA家居專賣（精品家具）聯(lián)邦、達芬奇、馬可波羅 或國內(nèi)外知名品牌；SBSB精品專賣1F：藝術(shù)畫廊、汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、康體休閑用品專賣等；2F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣SCSC精品專賣SDSD兒童天地兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專賣、嬰兒用品專賣SRSR高檔婚紗影樓國內(nèi)外、本地知名品牌SUSU綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機票代售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店等1#1#西餐餐飲、酒吧、咖啡國內(nèi)

6、外、本地知名品牌2#2#西餐餐飲、酒吧、咖啡國內(nèi)外、本地知名品牌3#3#特色餐飲茶樓、紅酒雪茄吧等4#4#個人護理及醫(yī)療美容美發(fā)、小型SPA、以及口腔醫(yī)院等PGPG體育運動中心馬術(shù)學(xué)校、高爾夫球練習(xí)場 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析分分 類類 項項 目目 比率比率綜合超市20.22%社區(qū)配套11.02%精品零售15.08%家居賣場12.57%婚紗影樓8.02%中西美食24.06%個人護理及醫(yī)療5.32%兒童天地3.54%合計：合計：100.00%100.00% 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)

7、布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合方案對比分析租戶推薦匯總方案對比分析租戶推薦匯總區(qū)區(qū)域域原方案原方案新方案新方案方案方案A A方案方案B B方案方案C CSASA婚紗影樓個人護理或SPA兒童教育家居專賣（精品家具）SBSB家居類（精品家私）精品零售精品零售精品專賣SCSC家居類（飾品賣場）運動精品專賣精品零售精品專賣SDSD個人護理或SPA中餐餐飲服裝零售兒童天地SRSR家居類（精品家私）運動城兒童用品零售高檔婚紗影樓SUSU綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)1#1#西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲、酒吧、咖啡2#2#西餐

8、餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲及咖啡西餐餐飲、酒吧、咖啡3#3#特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲4#4#服務(wù)功能服務(wù)功能個人護理個人護理及醫(yī)療PGPG體育運動中心體育運動中心體育運動中心體育運動中心 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合SASA區(qū)區(qū)建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：家居專賣（精品家具）家居專賣（精品家具）推薦租戶組合：推薦租戶組合：聯(lián)邦家具、達芬奇、馬可波羅聯(lián)邦家具、達芬奇、馬可波羅 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合SBSB區(qū)區(qū)建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：精品零售業(yè)態(tài)精品零售業(yè)態(tài)；推薦組合：推薦組合：1

9、F：藝術(shù)畫廊、汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、康體休閑用品專賣藝術(shù)畫廊、汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、康體休閑用品專賣等；2F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等； 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合SCSC區(qū)區(qū)建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：精品零售業(yè)態(tài)精品零售業(yè)態(tài)； 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合推薦組合：推薦組合：1F：汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、藝術(shù)畫廊、康體休閑用品專賣汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、藝術(shù)畫廊、康體休閑用品專賣等；2

10、F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；SRSR區(qū)區(qū)建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：高檔婚紗專賣高檔婚紗專賣/ /影樓影樓 （高檔家居飾品）（高檔家居飾品） 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合SDSD區(qū)區(qū)建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：兒童天地兒童天地推薦組合：推薦組合：兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專賣、嬰兒用品專賣、旋轉(zhuǎn)音樂木馬 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合SUSU區(qū)區(qū)建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)推薦組合：推薦組合

11、：超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機票代超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機票代售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合1#1#商業(yè)樓商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：西餐餐廳、酒吧、咖啡店西餐餐廳、酒吧、咖啡店推薦組合：推薦組合：以國內(nèi)外知名餐飲為主，并配合部分酒吧以及咖啡店； 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組

12、合2#2#商業(yè)樓商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：西餐餐廳、酒吧、咖啡店西餐餐廳、酒吧、咖啡店推薦組合：推薦組合：以國內(nèi)外知名餐飲為主，并配合部分酒吧以及咖啡店； 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合3#3#商業(yè)樓商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：特色餐飲特色餐飲推薦組合：推薦組合：以具備潮流特色或本地特色為主導(dǎo)，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等茶樓、紅酒，雪茄吧等； 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合4#4#商業(yè)樓商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：建議業(yè)態(tài)：個人護理及醫(yī)療個人護理及醫(yī)療推薦組合：推薦組合：美容美發(fā)、小型美容美發(fā)、小型SPA

13、SPA、口腔醫(yī)院等、口腔醫(yī)院等； 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 2.0 2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合業(yè)態(tài)布局及租戶組合3.03.0 租金和租賃政策租金和租賃政策 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 本章將根據(jù)藍湖郡商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)布局以及周邊其它商業(yè)項目的規(guī)劃、招商情況提出如下方案：4.1 影響租金方案的因素4.2 租金方案4.3 租賃策略3.1 3.1 影響租金方案的因素影響租金方案的因素TCBLTCBL認(rèn)為在擬定藍湖郡商業(yè)廣場的租金和租賃政策方案時，應(yīng)重點關(guān)注如下認(rèn)為在擬定藍湖郡商業(yè)廣場的租金和租賃政策方案時，應(yīng)重點關(guān)注如下兩個方面的問題：兩個方面的問題： 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 1 1、附近

14、商業(yè)競爭對手的租賃政策、附近商業(yè)競爭對手的租賃政策 為了保證藍湖郡商業(yè)廣場招商工作的正常開展。TCBL認(rèn)為我們有必要參考周邊商業(yè)競爭對手的租金標(biāo)準(zhǔn)和招商政策。從而為制定準(zhǔn)確的租金標(biāo)準(zhǔn)以及良好的招商政策提供數(shù)據(jù)參考。2 2、體現(xiàn)藍湖郡商業(yè)廣場的商業(yè)價值、體現(xiàn)藍湖郡商業(yè)廣場的商業(yè)價值 藍湖郡商業(yè)廣場所具有的業(yè)權(quán)統(tǒng)一的優(yōu)勢，能夠最大限度的保證商戶經(jīng)營者的經(jīng)營利益。因此，從其本身價值來說應(yīng)高于周邊同業(yè)競爭對手。3.2 3.2 租金方案租金方案 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 （一）租金方案（一）租金方案采取一般市場通行做法，按照基本租金及扣率租金兩者取其高進行計算，基本方案如下：綜合超市年年 數(shù)數(shù)基本租

15、金基本租金扣率租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折讓40%）3%5%2年RMB￥24.50/月/M2 （折讓35%）3%5%3年RMB￥29.75/月/M2 （折讓15%）3%5%46年（成熟期）RMB￥35/月/M23%5%79年RMB￥40/月M23%5%1012年RMB￥45/月/M23%5%13-15年RMB￥50/月/M23%5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%5%3.2 3.2 租金方案租金方案 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 （二）市場參考（二）市場參考1 1、綜合超市租金支付能力核算、綜合超市租金支付能力核算 店鋪店鋪 營業(yè)面積營業(yè)面積 營業(yè)額營業(yè)額 租金成本折算

16、率租金成本折算率 租金支付能力租金支付能力家樂福金觀音店 1.1萬M2 1.6億（2004年） 營業(yè)收入的5% ￥60.53元/月/M2以下家樂福解放碑店 0.85萬M2 2.0億（2004年） 營業(yè)收入的5% ￥97.94元/月/M2以下 2 2、大型超市實際租金支付標(biāo)準(zhǔn)、大型超市實際租金支付標(biāo)準(zhǔn) - 楊家坪家樂福￥30.00元/月/平方米的基本租金 - 江北沃爾瑪超市￥31.00元/月/平方米的基本租金 按照江北商圈的60%，解放碑商圈的35%折算出，藍湖郡商業(yè)廣場超市商戶租金支付能力為每月每平方米￥每月每平方米￥34.06-34.06-￥36.2036.20之間之間。建議如下： 1、按照

17、基本租金與流水扣率兩者取其高的方式執(zhí)行。 2、具體租金標(biāo)準(zhǔn)可以設(shè)定為成熟期￥35.00/35.00/月月/ /平方米平方米； 3、起步期采取第一年折讓40%，第二年折讓35%，第三年折讓15%的方式執(zhí)行。3.2 3.2 租金方案租金方案 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 一般零售區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)租金組合租金備 注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首層和二層聯(lián)租SB￥60￥40￥50首層和二層分租SC￥60￥40￥50首層和二層分租SD￥40SR￥60￥40￥50建議整體出租SU￥40不提供廣場櫥窗折讓￥101#￥50首層和二層聯(lián)租2#￥60￥45￥30￥50￥35二層和三層可局部聯(lián)租3#￥55

18、￥40￥25￥45￥30二層和三層可局部聯(lián)租4#￥40首層和二層聯(lián)租（單位：元（單位：元/ /月月/ /平方米）平方米）（一）租金方案（一）租金方案本租金方案為第四年成熟期租金方案，基本以奧林匹克花園之商業(yè)街-暢谷街的租金水平作為依據(jù)，通過折讓10%的方式進行計算以增加本項目的出租機會。關(guān)于起步期租金折讓和成熟期租金提升策略方面的問題請參照各業(yè)態(tài)租賃策略章節(jié)。3.2 3.2 租金方案租金方案 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 一般零售（二）市場參考（二）市場參考根據(jù)周邊商業(yè)項目的租金水平及招商工作開展情況，按照租金水平前期基本持平，后期逐步提升的方式進行擬定。項目名稱項目名稱商業(yè)總面積商業(yè)總面積店

19、鋪面積店鋪面積租金報價租金報價租賃政策租賃政策金科天湖美鎮(zhèn)3萬平方米20-100M215-40元/M2無資料融科蔚城1.8萬平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奧林匹克花園3.7萬平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2無資料3.3 3.3 租賃策略租賃策略 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 招商日程安排問題招商日程安排問題建議待東岸別墅入住率超過入住率超過50%50%以后再啟動招商工作；重點商戶的評估及招商策略重點商戶的評估及招商策略建議針對綜合超市綜合超市/ /兒童早教中心兒童早教中心/ /婚紗影樓

20、婚紗影樓/ /精品家居專賣精品家居專賣等重點業(yè)態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。起步期優(yōu)惠折讓問題起步期優(yōu)惠折讓問題建議起步期集中采取30%-50%30%-50%折讓折讓的方式；成熟期租金提升問題成熟期租金提升問題建議自成熟期，即第五年起每年采取提升3%-10%3%-10%租金租金的方式；品牌、特色與租金的關(guān)系問題品牌、特色與租金的關(guān)系問題以品牌、特色為主導(dǎo)因素；租金水平為輔助品牌、特色為主導(dǎo)因素；租金水平為輔助因素進行考量；3.3 3.3 租賃策略租賃策略 一生一棟一生一棟藍湖郡藍湖郡 社區(qū)交通的關(guān)鍵作用社區(qū)交通的關(guān)鍵作用中國人特有的購物習(xí)慣中國人特有的購物習(xí)慣和大型綜合超市的人流需求大型綜合超市的人流需求要求我們必須打通社區(qū)交通瓶頸，增強商業(yè)吸引力和市場競爭力。特色服務(wù)項目的吸引作用特色服務(wù)項目的吸引作用特色服務(wù)項目的設(shè)置能夠突出項目主題，利于吸引人流突出項目主題，利于