房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

1、房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算合肥市地稅局2014年8月9日主要內(nèi)容主要內(nèi)容基本政策基本政策征收管理征收管理稅款計算稅款計算優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策清算流程清算流程第一部分第一部分 土地增值稅簡介土地增值稅簡介納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人征稅范圍征稅范圍納稅地點(diǎn)納稅地點(diǎn)納稅時間納稅時間一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人l轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。，為土地增值稅的納稅人。l單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織

2、。國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。l個人包括個體經(jīng)營者。個人包括個體經(jīng)營者。二、土地增值稅征稅范圍二、土地增值稅征稅范圍l 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地使用土地使用、地上建筑、地上建筑物及其附著物并取得物及其附著物并取得的單位和的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原則1 1、只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地、只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征收土地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用增值稅，對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地 ，其，其所有權(quán)是否為國家所有，是判定是所有權(quán)是否

3、為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個標(biāo)準(zhǔn)。個標(biāo)準(zhǔn)。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原則2 2、只有國有土地使用權(quán)及其地上建筑、只有國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。這里，土地使用權(quán)、收土地增值稅。這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個標(biāo)準(zhǔn)。圍的第二個標(biāo)準(zhǔn)。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原

4、則3 3、只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為、只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為征稅。這里，是否取得收入是判定征稅。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。三。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原則因此，土地增值稅的征稅范圍不包因此，土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬，未取得收入的括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬，未取得收入的行為。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓行為。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但權(quán)屬人未取得收入，因而不征收但權(quán)屬人未取得收入，因而不征收土地增值稅。土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界

5、定1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用稅、地上的建筑物、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用稅、地上的建筑物及附著物的及附著物的l一是一是 出售國有土地使用權(quán)的。即取得國有土地使出售國有土地使用權(quán)的。即取得國有土地使用權(quán)后僅進(jìn)行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用用權(quán)后僅進(jìn)行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等基礎(chǔ)開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，通路和平整地面等基礎(chǔ)開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂的即所謂的“將生地變熟地將生地變熟地”，然后直接將空地賣，

6、然后直接將空地賣出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。入土地增值稅的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定二是二是 取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造再轉(zhuǎn)讓的。這種情況是指一般所說的建造再轉(zhuǎn)讓的。這種情況是指一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，房地產(chǎn)開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)，賣房的同時，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又讓。由于這

7、種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定三是三是 存量房地產(chǎn)的買賣。存量房地產(chǎn)的買賣。 這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)桨凑諊矣嘘P(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有關(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無償

8、劃撥的，變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定2 2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。只發(fā)生、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。細(xì)則所稱贈與是指：細(xì)則所稱贈與是指：（1 1）房產(chǎn)所有人

9、、土地使用權(quán)使用人將房屋產(chǎn)）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；義務(wù)人的；（2 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。、公益事業(yè)的。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定3 3、房地產(chǎn)的出租。、房地產(chǎn)的出租。 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)

10、定取得土地使用權(quán)的土地使用人照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定4 4、房地產(chǎn)的抵押。、房地產(chǎn)的抵押。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土

11、地使用人作為債務(wù)人或第三人得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對房更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。因此，對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債

12、而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定5 5、房地產(chǎn)的交換。、房地產(chǎn)的交換。 房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另一方房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。這種行一方房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情

13、況的界定6 6、以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營。、以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營。 這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或房地產(chǎn)作價，另一方出資金，雙方組成一個新的房地產(chǎn)作價，另一方出資金，雙方組成一個新的企業(yè)或法人，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。由于出地或房企業(yè)或法人，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。由于出地或房地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，并取得該合資、聯(lián)營企業(yè)一定的股份，其收入以并取得該合資、聯(lián)營企業(yè)一定的股份，其收入以股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。的征

14、稅范圍。 現(xiàn)行政策對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資現(xiàn)行政策對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行非房地產(chǎn)開發(fā)項目的合資或聯(lián)營的，免入股進(jìn)行非房地產(chǎn)開發(fā)項目的合資或聯(lián)營的，免征土地增值稅。征土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定7 7、房地產(chǎn)的聯(lián)建。、房地產(chǎn)的聯(lián)建。 房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。這實(shí)際上是以轉(zhuǎn)讓部方各得一部分。這實(shí)際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來換取新建成房屋部分分土地使用權(quán)來換取新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為。對于建成后按比例分房產(chǎn)權(quán)的行為。對于建成后按比例分

15、房自用的，暫免征土地增值稅；建成后自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定8 8、房地產(chǎn)的代建房行為。、房地產(chǎn)的代建房行為。 是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅務(wù)性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅的征稅

16、范圍。的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定9 9、房地產(chǎn)的重新評估。、房地產(chǎn)的重新評估。 主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而使其升值的情房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定1010、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 主要是指投資或聯(lián)營的一方

17、將所持有的主要是指投資或聯(lián)營的一方將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。 （國稅函（國稅函20006872000687號號 鑒于深圳市能源集團(tuán)有鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100100的股權(quán)的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土權(quán)、地上建筑物及附著物

18、，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。）地增值稅的規(guī)定征稅。）（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定1111、企業(yè)兼并。、企業(yè)兼并。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定1212、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓（國稅函（國稅函20076452007645號）號） 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過

19、程中是否與對方當(dāng)事人讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。三、土地增值稅的納稅地點(diǎn)三、土地增值稅的納稅地點(diǎn)條例第十條條

20、例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報實(shí)施細(xì)則第十七條實(shí)施細(xì)則第十七條 房地產(chǎn)所在地，是房地產(chǎn)所在地，是指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。四、納稅義務(wù)發(fā)生時間四、納稅義務(wù)發(fā)生時間條例第十條條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核

21、定的期限內(nèi)繳納土地增值稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。四、納稅義務(wù)發(fā)生時間四、納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可以定期進(jìn)行納稅申報，具轉(zhuǎn)讓后申報的，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，

22、得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人均要預(yù)征土地增值從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人均要預(yù)征土地增值稅，按月于次月稅，按月于次月1 1日起日起1515日內(nèi)申報納稅。日內(nèi)申報納稅。第二部分第二部分 土地增值稅征收管理土地增值稅征收管理項目管理項目管理 預(yù)征管理預(yù)征管理 清算管理清算管理 后續(xù)管理后續(xù)管理 核定征收核定征收 一、項目管理一、項目管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項目，須在項目開工建設(shè)房

23、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項目，須在項目開工建設(shè)前到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。前到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項目開工前確定房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項目開工前確定房地產(chǎn)成本核算對象、是否分別核算項目內(nèi)的普通住宅和非核算對象、是否分別核算項目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額，并報主管地稅機(jī)關(guān)備案。一經(jīng)普通住宅增值額，并報主管地稅機(jī)關(guān)備案。一經(jīng)備案，成本對象不得隨意更改或相互混淆。主管備案，成本對象不得隨意更改或相互混淆。主管地稅機(jī)關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進(jìn)行土地增值稅清地稅機(jī)關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進(jìn)行土地增值稅清算時必須按備案的成本對象計算征收。算時必須按備案的成本對象計算征收。房地產(chǎn)開發(fā)企

24、業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的商品房銷售（預(yù)售）許可證之日起銷售（預(yù)售）許可證之日起1010日內(nèi)將復(fù)印件報日內(nèi)將復(fù)印件報送主管地稅機(jī)關(guān)備案。送主管地稅機(jī)關(guān)備案。二、預(yù)征管理二、預(yù)征管理預(yù)征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。預(yù)征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。預(yù)征比例：預(yù)征比例：自自20102010年年8 8月月1 1日起，我市預(yù)征率按下日起，我市預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：保障性住房預(yù)征率暫定為列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：保障性住房預(yù)征率暫定為0 0；住宅（；住宅（不含別墅、商住房）暫定為不含別墅、商住房）暫定為1.5%1.5%；其他類型房地；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）暫定為產(chǎn)（含別

25、墅、商住房）暫定為2%2%。預(yù)征方法：按月預(yù)征，預(yù)征稅款以納稅人每月申預(yù)征方法：按月預(yù)征，預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金、誠意金報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金、誠意金等）乘以預(yù)征率計算征收。等）乘以預(yù)征率計算征收。滯納金計算：滯納金計算：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。金。三、清算管理三、清算管理清算條件清算條件時間要求時間要求申請資料申請資料清算受理清算受理稅款結(jié)算：納稅人收到土地增值稅清算審稅款結(jié)算：納稅人收到土地增值稅清算審核表后，在主管稅務(wù)機(jī)

26、關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)辦核表后，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)辦理補(bǔ)稅申報或者退稅手續(xù)，按規(guī)定進(jìn)行土地理補(bǔ)稅申報或者退稅手續(xù)，按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅稅款結(jié)算增值稅稅款結(jié)算。四、后續(xù)管理四、后續(xù)管理 清算后再轉(zhuǎn)讓清算后再轉(zhuǎn)讓稅款計算：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，稅款計算：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用單位建筑面積成本費(fèi)用=

27、=清算時的扣除項目總金清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積額清算的總建筑面積申報時間：納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房申報時間：納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)在銷售地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)在銷售或有償轉(zhuǎn)讓的次月或有償轉(zhuǎn)讓的次月1010日前辦理土地增值稅申報納稅日前辦理土地增值稅申報納稅。五、核定征收五、核定征收( (一一) )核定方式：核定方式：1 1、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。目進(jìn)行清算

28、。2 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。五、核定征收五、核定征收

29、（二）核定征收的條件（二）核定征收的條件1 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；簿的； 2 2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3 3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；項目金額的； 4 4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)

30、機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；仍不清算的；5 5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 五、核定征收五、核定征收（三）（三）方法方法1 1、符合核定條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其、符合核定條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。征收土地增值稅。2 2、合地稅合地稅【20102010】6767號號：自：自20102010年年8 8月月1 1日起日起，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不

31、，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不得低于得低于5%5%；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住樓；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住樓）核定征收率不得低于）核定征收率不得低于7%7%。注：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方注：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持式應(yīng)保持第三部分第三部分 土地增值稅計算土地增值稅計算房地產(chǎn)收入的確定扣除項目金額的計算土地增值稅的稅率和計算公式指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。收入確認(rèn)收入確認(rèn)代收費(fèi)用代收費(fèi)用視同銷售視同銷售清算審核清算審核清算時清算時收入的確認(rèn)：

32、收入的確認(rèn)：國稅函國稅函20102010220220號號已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價轉(zhuǎn)讓房

33、地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。財稅字（財稅字（19951995）4848號號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開對于縣級及縣

34、級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果是計發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果是計入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果未計入房價中地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果未計入房價中，單獨(dú)收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。，單獨(dú)收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計為加計20%20%扣除的基數(shù)；對于未作為轉(zhuǎn)讓房扣除的基數(shù)；對于未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅的，在計算增值額時不允許扣地

35、產(chǎn)收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用除代收費(fèi)用國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)售房地產(chǎn), ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)：其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；均價格

36、確定；2.2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?；蛟u估價值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。和費(fèi)用。取得土地使用權(quán)支付金額取得土地使用權(quán)支付金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

37、關(guān)的稅金 加計扣除加計扣除 扣除項目確認(rèn)原則扣除項目確認(rèn)原則（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實(shí)（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。實(shí)際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。，不得混淆。 （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必

38、須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。為準(zhǔn)。 實(shí)施細(xì)則：納稅人為取得

39、土地使用權(quán)所支付實(shí)施細(xì)則：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。國稅函發(fā)（國稅函發(fā)（19951995）110110號：以出讓方式取得土號：以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；以行政劃地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，為支付的地價款。到土地使用權(quán)，為支付的地價款?？梢钥鄢梢钥鄢龂惡瘒惡?0102010220220號：號：房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取

40、得土地使用權(quán)所支付的契稅，發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。中扣除。不得扣除不得扣除國稅函國稅函20102010220220號：號：房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。除。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平三通一平”等支出。等支出。建筑安裝工

41、程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用：是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)開發(fā)間接費(fèi)用：是指企業(yè)所屬直

42、接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)闹觅M(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。凈支出、安置動遷用房支出等。省局省局20122012年年2 2號公告號公告：指拆遷補(bǔ)償支出扣：指拆遷補(bǔ)償支出扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額。拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須必須實(shí)際發(fā)生，尤其

43、是支付給實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。拆遷還原房的處理拆遷還原房的處理國稅函國稅函20102010220220號號：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按安置用房視同銷售處理，按“視同銷售視同銷售”規(guī)定確認(rèn)收入規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給

44、回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按開發(fā)建造的，房屋價值按“視同銷售視同銷售”規(guī)定計算，計入規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企

45、業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：下原則處理：1.1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；、費(fèi)用可以扣除；2.2.建成

46、后無償移交給政府、公用事業(yè)單建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3. 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。、費(fèi)用。車庫、車位問題車庫、車位問題省局省局20122012年年2 2號公告號公告：納稅人在銷售房地：納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相關(guān)成本、費(fèi)用

47、計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。關(guān)成本、費(fèi)用計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。裝修費(fèi)用裝修費(fèi)用: :國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。，計算確定清算項目的扣除金額。省局省局20122012年年2 2號公告號公告

48、：上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入銷售家用電器、家具等取得的

49、收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時的含稅銷售額計算。入按照購置時的含稅銷售額計算。未支付的質(zhì)量保證金：未支付的質(zhì)量保證金：國稅函國稅函20102010220220號號房地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)

50、開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。省局省局20122012年年2 2號公告：號公告：政府或有關(guān)部門直接向房地政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報批報建費(fèi)、四產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報批報建費(fèi)、四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及

51、配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。未取得合法有效憑證的；未實(shí)際支付；建安發(fā)票未取得合法有效憑證的；未實(shí)際支付；建安發(fā)票非項目地開具的。非項目地開具的。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。售樓部、樣板房的裝修支出，應(yīng)列入銷售費(fèi)用，售樓部、樣板房的裝修支出，應(yīng)列入銷售費(fèi)用，不得在開發(fā)成本中扣除。不得在開發(fā)成本中扣除。前期工程費(fèi)中列支的商業(yè)可行性研究費(fèi)應(yīng)計入管前期工程費(fèi)中列支的商業(yè)可行性研究費(fèi)應(yīng)計入管理費(fèi)用，不得在開發(fā)成本中扣除。理費(fèi)用，不得在開發(fā)成本中扣除。樣板房設(shè)計費(fèi)、預(yù)售證辦證費(fèi)均應(yīng)計入銷售費(fèi)用樣板房設(shè)計費(fèi)、預(yù)售證辦

52、證費(fèi)均應(yīng)計入銷售費(fèi)用，不能計入開發(fā)成本。，不能計入開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本開發(fā)成本” ” 、“開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。細(xì)則：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的細(xì)則：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒎膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地支出或不能

53、提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地支付金額和房地產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的發(fā)成本計算的金額之和的1010以內(nèi)計算以內(nèi)計算扣除?？鄢?。財務(wù)費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用：國稅函國稅函20102010220220號號（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支

54、付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房房地產(chǎn)開發(fā)成本地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的5%5%以內(nèi)計算扣除。以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴幔ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)所支付的金額所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的10%10%以內(nèi)以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。方法扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又

55、有其他借款的（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（二）項所述兩種辦法。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅、教育費(fèi)附加財稅字（財稅字（19951995）4848號：細(xì)則中允許扣號：細(xì)則中允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在此不得再

56、扣。除，在此不得再扣。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和本之和20%20%加計扣除。加計扣除。國稅函發(fā)（國稅函發(fā)（19951995）110110號號：對取得土地產(chǎn)：對取得土地產(chǎn)使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的；取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開讓的；取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的。允許加計發(fā)建造的。允許加計20%20%扣除?？鄢?。人防異地建設(shè)費(fèi)可以加計扣除。人防異地建設(shè)費(fèi)可以加計扣除。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率:

57、:增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除項目金額50%50%的部分，稅的部分，稅率為率為30%30%。增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額50%50%、未超過扣除、未超過扣除項目金額項目金額100%100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%40%。增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額100%100%、未超過扣除、未超過扣除項目金額項目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%50%。增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額200%200%的部分，稅率的部分，稅率為為60%60%。 四級超率累進(jìn)稅率，每級四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過增值額未超過扣除項目金

58、額扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。的比例，均包括本比例數(shù)。某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓，其中購地支出，其中購地支出20002000萬元，開發(fā)成本萬元，開發(fā)成本50005000萬元，該項目專項銀行貸款財務(wù)費(fèi)用支出萬元，該項目專項銀行貸款財務(wù)費(fèi)用支出12501250萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利息），寫字樓銷售收入貸款利息），寫字樓銷售收入1400014000萬元（萬元（注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的扣除）。就該項目，該公司應(yīng)繳納多少土扣除）。就該項目，該公司應(yīng)繳納多

59、少土地增值稅。地增值稅?？鄢椖靠鄢椖?2000+5000+1250+(2000+5000) 5%+ (2000+5000) 20% =10000萬元萬元增值額增值額=4000萬元萬元增值率增值率=4000/10000=40%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=400030%=1200萬元萬元土地增值稅實(shí)施細(xì)則土地增值稅實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定：第八條規(guī)定：“土地土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算算項目或核算對象為單位計算”。國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號：土地增值稅以國家有：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開

60、發(fā)項目為單位進(jìn)行清算關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。算。皖地稅函皖地稅函20122012583583號號：上述：上述“國家有關(guān)部國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”是指規(guī)劃部門下發(fā)是指規(guī)劃部門下發(fā)的的建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證中確認(rèn)的項目。中確認(rèn)的項目。財稅財稅200621200621號號：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額