商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)

1、資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)地點(diǎn)：時(shí)間：說(shuō)明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過(guò)談判，協(xié)商而共同承認(rèn)，共同遵守的責(zé)任與義務(wù)， 僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時(shí)請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi) 容商 業(yè) 運(yùn) 營(yíng) 管 理 手 冊(cè)第一部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理第一章商業(yè)運(yùn)管公司籌備與計(jì)劃（招商準(zhǔn)備實(shí)施階段）第一節(jié)前期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心和物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目（案名暫定）前期的運(yùn)營(yíng)管理工作極為重要，從準(zhǔn)備階段開(kāi)始，由專業(yè) 的物業(yè)管理人員憑借豐富的使用、管理物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，站在業(yè)主和使用者的角度和立場(chǎng)，對(duì) 整個(gè)項(xiàng)目日后的各種4吏用方案進(jìn)行全面的確認(rèn)、提出意見(jiàn)

2、，并開(kāi)展一些必須在這一時(shí)期進(jìn) 行的運(yùn)營(yíng)管理前期工作。這樣可以使業(yè)主方的投資達(dá)到預(yù)期的效果，節(jié)約不必要的開(kāi)支， 使不適應(yīng)日后使用、管理的因素及時(shí)得到整改,為日后的管理工作打下良好的基出。一、 封頂前后、設(shè)備安裝工程階段根據(jù)以往的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，任何一個(gè)新建項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)和施工等種種客觀因素，將會(huì) 給項(xiàng)目日后的管理運(yùn)行過(guò)程帶來(lái)許多不利因素，例如：能源消耗的計(jì)量問(wèn)題、施工質(zhì) 量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問(wèn)題，諸如這些問(wèn)題在項(xiàng)目裝修及系統(tǒng) 設(shè)備安裝階段如能得到及時(shí)糾正，則會(huì)大大減少對(duì)使用人的影響。因此，在此階段公 司將派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物 業(yè)管理小

3、組深入工地。主要進(jìn)行以下工作：1、確認(rèn)物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)不適應(yīng)日后使用、管理、維護(hù)的因素向發(fā)展商提出報(bào)告及改善建議。2、監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護(hù)業(yè)主方的利益。3、協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。4、制定商業(yè)ABC各類管理性文件；5、協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。6、協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。7、調(diào)查、確認(rèn)整個(gè)物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細(xì)情況，編制清冊(cè)和備品、備件準(zhǔn)備計(jì)戈L8、協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時(shí)介入成品保護(hù)

4、工作。9、組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達(dá)到設(shè)計(jì)要求和應(yīng) 有的定貨功能。二、接管馳收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1 .參加商業(yè)ABC各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進(jìn)行樓宇及設(shè)備的全面驗(yàn)收，建立詳細(xì)的交接 檔案；2 .根據(jù)設(shè)備交驗(yàn)情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。3 .做出管理計(jì)劃，建立完善的運(yùn)作體系；4 .制定管理機(jī)構(gòu)、人員組成，建立人事制度及各級(jí)員工崗位責(zé)任制；5 .適時(shí)招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進(jìn)行專業(yè)化的崗前培訓(xùn)I。6 .編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；7 .根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計(jì)交通組織、車輛停泊、垃圾清運(yùn)方案，設(shè)計(jì)各項(xiàng)指 示標(biāo)牌系統(tǒng)；8

5、.準(zhǔn)備各類接管驗(yàn)收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗(yàn)收工作指導(dǎo)書(shū)和入伙接 待工作指導(dǎo)書(shū)，使有關(guān)員工熟練掌握；三.二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護(hù)，保潔開(kāi)荒階段、二裝協(xié)管理及監(jiān)管詳見(jiàn)第二章、成品保護(hù)對(duì)已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，最大限度減少未開(kāi)業(yè)前對(duì)設(shè)施、設(shè)備的 損壞。1、由保安部和工程部共同負(fù)責(zé)商業(yè)的成品保護(hù)工作，各司其職。2、落實(shí)成品保護(hù)隊(duì)伍及人員和物資器材。3、制定成品保護(hù)方案和責(zé)任制及工作檢查制度。、開(kāi)荒保潔1、開(kāi)荒保潔內(nèi)容為：外墻的開(kāi)荒清洗，賣場(chǎng)內(nèi)的開(kāi)荒清潔；石材，及不銹剛表面的養(yǎng)護(hù)和清潔，衛(wèi)生 間的開(kāi)荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門(mén)統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護(hù)公司承擔(dān)。3、完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)

6、組織驗(yàn)收。四、入伙進(jìn)場(chǎng)和進(jìn)入正常管理階段1 .在這一時(shí)期物業(yè)服務(wù)中心將組成專業(yè)保潔隊(duì)伍進(jìn)駐項(xiàng)目，進(jìn)行開(kāi)荒性保潔工作。 在最短的時(shí)間內(nèi)，使整個(gè)物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓?、清潔?yōu) 美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計(jì)、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來(lái)賓及社會(huì)的 面前。2 .由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情 接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司架構(gòu)及到崗預(yù)測(cè)商業(yè)ABC商業(yè)管理公司架構(gòu)物業(yè)收務(wù)中心ill 母 泌1&：物 業(yè) IK 務(wù)（以上商業(yè)公司部門(mén)建制及人員視項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）商業(yè)ABC商業(yè)管理公司一一物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)質(zhì)檢副經(jīng)理1名工程師1人

7、保安助理2人綠化助理1人培訓(xùn)主管1名維修1： 10人中控員10人物業(yè)服務(wù)部：工程部：保安部：保潔部:管業(yè)部:客服經(jīng)理1人經(jīng)理1人經(jīng)理1名保結(jié)經(jīng)理1名管業(yè)經(jīng)理1人客服主管3人電氣主管1人消防主管1名保結(jié)主管1名采購(gòu)主管1名客服助理3人空調(diào)主管1人保安主管1名保結(jié)助理4名庫(kù)管2名物管員6人維修主管I人夜班值班主任2名管理員2名質(zhì)檢助理2名 物業(yè)服務(wù)部：（經(jīng)理2人，員工15人）承接租戶報(bào)修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費(fèi)及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜。（物管員8 人倒班工作）質(zhì)檢工作對(duì)物業(yè)各部門(mén)及主要內(nèi)容與重要流程進(jìn)行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工 作。 工程部：（經(jīng)理1人，員工14人）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，各項(xiàng)維修，

8、工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工5 0人倒班工作） 保安部：（經(jīng)理1人，員工16人）廣場(chǎng)整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會(huì)及義務(wù)消防員活動(dòng)開(kāi)展，夜班值班，車輛 管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機(jī)構(gòu)對(duì)外協(xié)調(diào)。（夜班主任及中控員10人倒班工作） 保潔部：（經(jīng)理1人，員工6人）廣場(chǎng)全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，及外包保潔公司的監(jiān)管。 管業(yè)部：（經(jīng)理1人，員工6人）廣場(chǎng)的全部綠化維護(hù)及樓內(nèi)綠植租擺。采購(gòu)及庫(kù)房管理，員工宿舍，工服等雜項(xiàng)事物。 （庫(kù)管員2人倒班工作）物業(yè)服務(wù)中心合計(jì)63人（以上商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心部門(mén)建制及人員視項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）第三節(jié)商業(yè)公司各層級(jí)人員崗位職責(zé)一、總經(jīng)理崗位職費(fèi)1 .仇責(zé)把握公司發(fā)

9、展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃;2 .負(fù)責(zé)審核制定公司發(fā)展計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程;3 .制訂公司年度工作計(jì)劃和整體經(jīng)營(yíng)管理工作；4 .推動(dòng)各項(xiàng)管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；5 .組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；6 .協(xié)調(diào)、激勵(lì)各個(gè)部門(mén)的工作。二、副總經(jīng)理崗位職貴L協(xié)助忌、經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2 .負(fù)責(zé)制定所屬部門(mén)的工作計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程;3 .制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行；4 .制定所負(fù)責(zé)部門(mén)的各項(xiàng)管理規(guī)章、制度；5 .推動(dòng)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；6 .積極協(xié)調(diào)和激勵(lì)所屬部門(mén)的工作。三、財(cái)務(wù)總、監(jiān)崗位職賁L協(xié)助總、經(jīng)理制定公司發(fā)展戰(zhàn)略；2 .負(fù)

10、責(zé)公司資金運(yùn)作管理、日常財(cái)務(wù)管理與分析、資本運(yùn)作、籌資方略、對(duì)外合作 談判等；3 .負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算與控制；4 .負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的計(jì)劃完成年度財(cái)務(wù)預(yù)算，并 跟蹤其執(zhí)行情況；5 .按時(shí)向集團(tuán)總部提供財(cái)務(wù)報(bào)告和必要的俄財(cái)務(wù)分析，并確保這些報(bào)告可靠、準(zhǔn)確; 制定、維護(hù)、改進(jìn)公司財(cái)務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風(fēng)險(xiǎn)的要求，如：改進(jìn)應(yīng)收 帳款、應(yīng)付帳款、成本費(fèi)用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；6 .監(jiān)控可能會(huì)對(duì)公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并及時(shí)向集團(tuán)總、部報(bào)告；7 .監(jiān)控公司重大投資項(xiàng)目，以確保未經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目不能實(shí)施，批準(zhǔn)的項(xiàng)目在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行并在控制之中。四、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)崗位

11、職責(zé)1 .全面負(fù)責(zé)助目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場(chǎng)管理；2 .參與公司整體策劃，健全公司各項(xiàng)制度，完善公司運(yùn)營(yíng)管理；3 .推動(dòng)公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；4 .建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進(jìn)公司財(cái)務(wù)、行政、人力資源的管理；5 .負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)工作，建立有效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制；6 .維持并開(kāi)拓各方面的外部關(guān)系；7 .管理并激勵(lì)所屬部門(mén)的工作績(jī)效。五、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1 .安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。2 .組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出 報(bào)告，匯總后交上級(jí)公司，以求得解決。3 .提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補(bǔ)改造的初步方案。4 .掌握商業(yè)

12、建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時(shí)制訂維 修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，檢查完成情況。5 .代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。6 .向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗(yàn)，提高管理服務(wù)水平。7 .負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)，技術(shù)檔案等整理存檔。8 .仇責(zé)對(duì)各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。9 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、保安部經(jīng)理崗位職費(fèi)1 .領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)童制度。2 .負(fù)責(zé)編制安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員訓(xùn)練計(jì)劃,督促和指導(dǎo)部門(mén)各鹵位的訓(xùn)練工作并嚴(yán)格考核, 按時(shí)總結(jié)3 .負(fù)責(zé)本部門(mén)的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時(shí)掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，進(jìn)

13、行定期和不 定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。4 .負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購(gòu)置計(jì)劃，并對(duì)損壞警械的人員提出處理 意見(jiàn)。5 .負(fù)責(zé)查處整個(gè)安全保衛(wèi)部管轄范圉內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機(jī)關(guān)保持聯(lián) 系，依法辦事6 .負(fù)責(zé)撰寫(xiě)有關(guān)工作總結(jié)、報(bào)告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺(tái)帳。7 .安排部門(mén)行政例會(huì)，不折不扣執(zhí)行上級(jí)指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參 謀。8 .完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1 .全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時(shí)提供業(yè)主（客 戶）所需的有償清潔服務(wù)事項(xiàng)。2 .協(xié)助總、經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)I、考核和管理工作，并對(duì)

14、清潔工作 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。3 .按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗， 化糞池清理。4 .負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度計(jì)劃和對(duì)清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和檢查。5 .負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購(gòu)，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟(jì)效益。6 .負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對(duì)口部門(mén)的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來(lái)，做好垃圾 清運(yùn)工作。7 .完成上級(jí)交辦的其他工作。八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理瀏位職責(zé)1 .制定年度、月度工作計(jì)劃，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。2 .負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。4 .負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報(bào)修管理及物業(yè)運(yùn)營(yíng)調(diào)度。5 .負(fù)責(zé)管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、

15、維修進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備 廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。6 .對(duì)管理項(xiàng)目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量.7 .堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對(duì)外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴 問(wèn)題及時(shí)準(zhǔn)確，做好本部門(mén)文明服務(wù)工作。8 .完成領(lǐng)導(dǎo)上級(jí)交辦的其他工作。九、物業(yè)助理崗位職責(zé)1 .配合物業(yè)主管做好日常管理工作。2 .負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運(yùn)行情況，以及清潔工工 作完成情況，綠化養(yǎng)護(hù)情況，消防、安全護(hù)衛(wèi)工作情況。急需解決的事項(xiàng)及時(shí)處理， 并做好巡視記錄。若不能及時(shí)處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并提出處理意見(jiàn)。3 .熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開(kāi)關(guān)、計(jì)量

16、儀表位置， 負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。4 .熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 和計(jì)算方法。做好管理費(fèi)、水、電等各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。5 .熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。6 .定期將欠費(fèi)情況編制明細(xì)分析表，及時(shí)上報(bào)，提出積極措施和建議。7 .熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時(shí)處理出現(xiàn)的各類緊急情況。8 .做好回訪工作，虛心聽(tīng)取客戶的批評(píng)與建議并及時(shí)上報(bào)，同時(shí)，積極宣傳國(guó)家有 關(guān)的法律、法規(guī)，及時(shí)傳達(dá)公司各助通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系， 最大限度滿足客戶物業(yè)需求。9 .完成上級(jí)安排的其他工作并及時(shí)反饋信息。十、倉(cāng)庫(kù)

17、管理員崗位職貴1 .對(duì)倉(cāng)庫(kù)管理工作進(jìn)行自檢，做好庫(kù)內(nèi)物資各種標(biāo)識(shí)。2 .負(fù)責(zé)庫(kù)存物資的驗(yàn)收、發(fā)放和保管工作，物品做到分類擺放、整齊有序。3 .對(duì)物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清楚，帳、卡、物一致。4 .定期清倉(cāng)查庫(kù)，掌握物資使用消耗動(dòng)態(tài)，及時(shí)提醒采購(gòu)人員實(shí)現(xiàn)計(jì)劃采購(gòu)，保證 供應(yīng)。5 .做到庫(kù)房?jī)?nèi)無(wú)鼠害，庫(kù)存物品無(wú)腐爛變質(zhì)，無(wú)受潮，破損率減小到最低程度。6 .加強(qiáng)物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫(kù)存時(shí)間，對(duì)積壓時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，數(shù)量過(guò)多的物品要及時(shí)報(bào) 告領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。7 .修舊利廢，節(jié)約挖潛，對(duì)回收的廢舊物資要合理利用，為企業(yè)節(jié)約開(kāi)支。8 .注意防火安全，對(duì)易燃易爆、有毒有害物品，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格管理9 .對(duì)

18、不合格物品不準(zhǔn)入庫(kù)和發(fā)放使用。10 .完成上級(jí)交辦的其它工作。十一、工程專業(yè)技術(shù)主管崗位職責(zé)1 .直接對(duì)管理處主任負(fù)責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)崗位員工完成各項(xiàng)工作任務(wù)，確保電器通訊 設(shè)備和電梯、空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2 .認(rèn)真做好本專業(yè)分管設(shè)備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料計(jì)劃，將批準(zhǔn)后 的計(jì)劃下達(dá)到班組，并檢查落實(shí)情況。3 .負(fù)責(zé)組織檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況。掌握設(shè)備技術(shù)資料，負(fù)責(zé)解決 有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，負(fù)責(zé)設(shè)備事故的處理。4 .協(xié)助管理處主任制定專業(yè)內(nèi)各項(xiàng)管理措施、操作規(guī)程和技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃，負(fù)責(zé)做好 維修用料統(tǒng)計(jì)，配合勞動(dòng)部門(mén)做好電梯的安全檢查工作。5 .組織本專業(yè)人員的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)I,做好員

19、工工作量的統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)維修工的考 核，為管理處主任提供獎(jiǎng)懲依據(jù)。6 .堅(jiān)持每天對(duì)分管專業(yè)范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行巡檢。7 .帶領(lǐng)本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟(jì)地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi) 現(xiàn)象。8 .完善分管專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。9 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十二、消防主管崗位職費(fèi)1 .配合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展多種形式的防火宣傳教育，提高業(yè)主及內(nèi)部員工的防火意識(shí)和 自防自救能力。2 .組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行學(xué)習(xí)和訓(xùn)練、考核，組織義務(wù)消防隊(duì)員、安全護(hù)衛(wèi) 隊(duì)員進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練。3 .建立消防安全疏散滅火預(yù)案，發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)組織 撲救。4 .組織安全疏散，控制局勢(shì)，調(diào)查火

20、警火災(zāi)原因，拿出處理意見(jiàn)。5 .負(fù)責(zé)按規(guī)范配置消防器材，做好日常的測(cè)試、保養(yǎng)、管理工作。6 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十三、電工班班長(zhǎng)崗位職責(zé)1 .按照管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)和指令，將每項(xiàng)工作落實(shí)到具體員工，調(diào)配人員 分工，檢查全面供電情況，保證正常供電。2 .負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有安全通道指示燈、電器標(biāo)牌、室內(nèi)外燈箱、樓層強(qiáng)電井、 開(kāi)關(guān)柜的檢查、修理。3 .檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項(xiàng)制度和安全操作規(guī)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因 素，杜絕設(shè)備及人身安全事故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4 .負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場(chǎng)所等室內(nèi)外照明燈具、電器 開(kāi)關(guān)、插座的日

21、常保養(yǎng)、檢修。5 .做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計(jì)，妥善保管好班組的 共用工具。6 .搞好班組建設(shè)，做好配電室、井內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)建文明班組，全心全意為 業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。7 .負(fù)責(zé)制定供電線路及設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃?rùn)z查維保工作質(zhì)量，組織好 全班的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)I。8 .完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十四、水工班班長(zhǎng)崗位職費(fèi)1 .按照管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)和指令，將每項(xiàng)工作落實(shí)到具體員工。2 .保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)的情 況，并做好所管設(shè)備的安全檢查工作。3 .負(fù)責(zé)安排物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種主管道、閥門(mén)、衛(wèi)生

22、潔具的維護(hù)、維修以及屋面垃圾和 下水道的疏通工作。4 .負(fù)責(zé)所有給排水、空調(diào)、冷凝水的主管道和閥門(mén)正常運(yùn)行及消防系統(tǒng)的維修、保 養(yǎng)、檢查。5 .確保各類泵站正常運(yùn)轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑及時(shí)疏通清理，妥善保管好班組 的共用工具。6 .督促全班嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)制度和安全操作規(guī)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因 素，杜絕各種事故發(fā)生。7 .做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計(jì)、記好考勤。8 .搞好班組建設(shè)，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到， 隨報(bào)隨修。9 .完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十五、維修電工崗位職責(zé)1 .堅(jiān)守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神

23、飽滿，全天候熱情為 業(yè)主服務(wù)。2 .管理好各種用電設(shè)備使之正常運(yùn)行，保證管區(qū)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為 業(yè)主創(chuàng)造理想的工作、生活環(huán)境。3 .負(fù)責(zé)管區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備及管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡 視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。4 .積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對(duì)業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和 監(jiān)督工作。5 .發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的異?，F(xiàn)象，要立即報(bào)告上級(jí)，對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)以最快 時(shí)間修妥，減低對(duì)業(yè)主工作生活的影響。6 .堅(jiān)持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。7講文明、有禮貌、接受監(jiān)督，業(yè)主投訴及時(shí)解決，發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題立即向上級(jí)報(bào)告。8.按

24、時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十六、高壓值班電工鹵位職責(zé)1 .必須保證管區(qū)電器設(shè)備安全運(yùn)行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故 障，迅速報(bào)告有關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)，啟動(dòng)備電供電。2 .值班電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩票三制（工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護(hù)制、工 作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制），迅速正確的按命令進(jìn)行倒閘操作，確保安全運(yùn)行。3 .值班電工應(yīng)了解配電房?jī)?nèi)設(shè)備的性能狀況，嚴(yán)格遵守巡回檢查制度，定期、定時(shí) 按巡檢規(guī)定，認(rèn)真檢查，遇設(shè)備異常情況應(yīng)及時(shí)匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項(xiàng)記錄。4 .進(jìn)入配電房?jī)?nèi)進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備，值班電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置現(xiàn)場(chǎng)安全，做好安 全防范，保證人員安全。5 .值班電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度,

25、按要求穿戴勞動(dòng)防護(hù)用品，嚴(yán)守鹵位，持證上崗。6 .做好所內(nèi)設(shè)備和現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動(dòng)物進(jìn)入配電房，搞好文 明生產(chǎn)。7 .嚴(yán)格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自允許外人進(jìn) 入房?jī)?nèi)。8 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十七、空調(diào)工崗位職費(fèi)1 .空調(diào)工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程及要求，精心操作制冷機(jī)組、水泵及輔助設(shè)施。2 .每班調(diào)節(jié)設(shè)備負(fù)荷以達(dá)到合理的程度，定時(shí)巡查各設(shè)備的運(yùn)行，重點(diǎn)檢查空調(diào)運(yùn) 行、溫度，做到節(jié)能降耗。3 .認(rèn)真做好各類設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，檢查壓力表及添加劑，杜絕跑、冒、滴、 漏等浪費(fèi)現(xiàn)象。4 .做好空調(diào)設(shè)備運(yùn)行記錄，值班日記、工作日?qǐng)?bào)表力求準(zhǔn)確無(wú)誤，正常履

26、行交接班 手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。5 .每班做好機(jī)房值班范圉內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備清潔、安全保衛(wèi)工作，定期檢查空調(diào) 管線和風(fēng)機(jī)及閥門(mén)，確?？照{(diào)運(yùn)行正常。6 .堅(jiān)持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益,熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。7 .熱情接待業(yè)主投拆，遇有實(shí)發(fā)事件立即向上級(jí)報(bào)告，為業(yè)主排憂解難。8 .按時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十八、電梯工崗位職責(zé)1 .電梯工必須正點(diǎn)上下班，堅(jiān)守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊， 精神飽滿，實(shí)行定時(shí)值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排憂解難。2 .自覺(jué)遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，工作時(shí)思想集中不閑聊、不抽煙、不做與工 作無(wú)關(guān)的事情，嚴(yán)禁酒后上崗。3 .熟

27、練掌握電梯的基本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，積極配合 設(shè)備廠家或承攬維保方做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。4 .持證上崗，每天負(fù)責(zé)對(duì)電梯、對(duì)講機(jī)、電梯機(jī)房進(jìn)行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴(yán) 格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。5 .維修保養(yǎng)電梯時(shí)在一樓轎門(mén)或扶梯口處掛停用牌，嚴(yán)禁違章操作，保障檢修安全, 電梯在運(yùn)行中發(fā)生停機(jī)故障，要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，全力以赴搶救人員，搶修設(shè)備，減低 對(duì)業(yè)主的影響。6 .工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行過(guò)程中的異?，F(xiàn)象，及時(shí)查明原因，報(bào)上級(jí)盡快解決。7 .值班時(shí)必須嚴(yán)格交接班制度

28、,修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費(fèi)材料,努力降 低維修成本。8 .講文明，以禮待人，虛心接受群眾監(jiān)督，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，業(yè)主投 訴要立即處理，重大問(wèn)題要迅速向上級(jí)匯報(bào)。9 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。十九、機(jī)械維修工崗位職貴1 .負(fù)責(zé)物業(yè)責(zé)任區(qū)域電梯、空調(diào)等機(jī)械系統(tǒng)的維修、操作等工作。2 .負(fù)責(zé)按維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，實(shí)施相應(yīng)的維修保養(yǎng)工作。3 .負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的應(yīng)急處理工作，保證電梯設(shè)備的安全、正常運(yùn)行。4 .負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理工作，保證中央空調(diào)系統(tǒng)的安全運(yùn)行。5 .仇責(zé)電梯設(shè)備的委外維保工作的檢查監(jiān)督、配合工作，做好電梯設(shè)備的年檢工作。6 .位責(zé)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的開(kāi)機(jī)、運(yùn)行工作，保證空調(diào)的

29、正常供應(yīng)。7 .空調(diào)系統(tǒng)停用期間，負(fù)責(zé)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。8 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二十，水工崗位職責(zé)1 .負(fù)責(zé)保證管區(qū)的生活用水、消防用水的供應(yīng)和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服 務(wù)，隨。U隨到，隨報(bào)隨修，為業(yè)主排憂解難。2 .每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保質(zhì)保量 完成各類給排水維修任務(wù)。3 .負(fù)責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設(shè)備運(yùn)行正常，做到機(jī)房無(wú)積水, 無(wú)雜物堆放，設(shè)備無(wú)灰塵、無(wú)銹跡。4 .做好管區(qū)日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象，維修工 作保證質(zhì)量,工完場(chǎng)清。5 .每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，

30、定期清潔蓄水池，污水坑和 積水坑。6 .按季度、年度工作計(jì)劃要求，定時(shí)對(duì)外閥門(mén)做好防銹及潤(rùn)滑處理，對(duì)大型管道進(jìn) 行防銹和水處理。7 .修舊利廢、勵(lì)行節(jié)約，做到維修不浪費(fèi)材料，努力降低維修成本。8 .負(fù)責(zé)管區(qū)小規(guī)模管道安裝工作。二十一，綜合維修工崗位職貴1 .全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)土建、木工項(xiàng)目的維修養(yǎng)護(hù)工作。2 .保質(zhì)保量完成土建、木工等各項(xiàng)維修任務(wù)。3 .做好日常的巡查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題主動(dòng)及時(shí)處理，做到維修質(zhì)量上乘，工完場(chǎng)清。4 .修舊利廢，勵(lì)行節(jié)約，做到維修不浪費(fèi)材料，努力降低維修成本。5 .熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修，為業(yè)主排憂解難。二十二、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)1 .在管理處主

31、任領(lǐng)導(dǎo)下，做好班內(nèi)各崗位的工作安排，并做好班內(nèi)的日常管理工作。2 .檢查班內(nèi)隊(duì)員的著裝、儀表，堅(jiān)持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。3 .處理當(dāng)班發(fā)生的各類情況與問(wèn)題,遇重大情況或問(wèn)題時(shí)，立即上報(bào)。4 .熟悉管區(qū)消防控制中心的設(shè)備，遇突發(fā)事件帶領(lǐng)全班按應(yīng)急程序快速反應(yīng)，妥善 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)上報(bào)。5 .抓好班內(nèi)的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練工作，掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。6 .做好所轄隊(duì)員的考勤、考評(píng)工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章及時(shí)糾正，并記錄在案。7 .做好交接班工作，確實(shí)做到交接清楚，責(zé)任明確，并起承上啟下的作用。8 .盡職盡責(zé)，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅(jiān)決的斗爭(zhēng)，保衛(wèi)管區(qū) 的安全。9 .熱情接待客

32、戶，文明服務(wù)，禮貌待人，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十三、巡視隊(duì)員崗位職責(zé)1 .按巡更要求負(fù)責(zé)管區(qū)巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。2 .處理突發(fā)事件，對(duì)危害公共安全，公眾利益的人和事故于挺身而出作斗爭(zhēng)。3 .勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭? .糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。5 .加強(qiáng)管區(qū)各樓層的店間門(mén)窗、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的巡查,檢查有無(wú) 異常情況。6 .巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無(wú)跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況 及氣味。7 .巡查施工人員是否佩帶臨時(shí)出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非

33、該 作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。8 .檢查消防通道是否暢通，有無(wú)侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運(yùn)作是否正常。9 .積極主動(dòng)調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。10 .夜間注意詢問(wèn)從各樓道進(jìn)出的可疑人員，加強(qiáng)人員進(jìn)出管理，確保管區(qū)安全。11 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十四、監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)1 .正確操作和愛(ài)護(hù)消防報(bào)警設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備等。2 .做好值班詳細(xì)記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔和設(shè)備無(wú)故障。3 .對(duì)安全監(jiān)控設(shè)備有關(guān)攝錄資料做好存放管理工作，確保正常使用，隨時(shí)協(xié)助調(diào)查 各類案件。4 .加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時(shí)與所在區(qū)域安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員聯(lián)系,

34、妥善處理。5 .工作認(rèn)真仔細(xì)，精益求精，監(jiān)控值班中遇事要及時(shí)判明情況，重要事件要及時(shí)報(bào) 告主管領(lǐng)導(dǎo)。6 .未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將攝錄資料外泄，值班中禁止擅離職守和會(huì)客，確保監(jiān)控 工作安全、有序。7 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十五，大堂固定崗位職費(fèi)1 .做好交接班工作，確保管區(qū)安全、文明、整潔，工作有序。2 .文明執(zhí)勤，禮貌待客，做好訪客登記事宜，熱情、耐心解答進(jìn)出人員的詢問(wèn)，并 對(duì)老弱病殘者及有困難的業(yè)主提供幫助。3 .對(duì)推銷或散發(fā)廣告的人員及無(wú)正當(dāng)事由及衣冠不整者要謝絕進(jìn)入賣場(chǎng)。4 .熟記分布在各樓層的公司及其電話號(hào)碼，熟悉所有的業(yè)主及上班人員，做好服務(wù) 工作，努力把好管區(qū)出入關(guān)。5 .監(jiān)

35、視電梯運(yùn)作，忙時(shí)協(xié)助疏散，看護(hù)好區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備不受損壞，維護(hù)業(yè)主 利益。6 .遇業(yè)主（使用人）攜帶大件物品離開(kāi)物業(yè)時(shí)，應(yīng)仔細(xì)詢問(wèn)了解情況，與物件主人 核實(shí)無(wú)誤后方能放行。7 .熟悉大樓消防系統(tǒng)和各樓層情況，熟知物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)及各部門(mén)主管，熱情接 待業(yè)主投拆反映情況，反饋信息迅速，為業(yè)主排憂解難。8 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十六、停車場(chǎng)各崗位職責(zé)1 .按時(shí)交接班，值班時(shí)不得擅離職守，交班前必須抄車號(hào)交車，認(rèn)真做好交接班工 作。2 .嚴(yán)格按照車場(chǎng)管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗(yàn)出入證，指導(dǎo)車輛 停放到位，不得一車占二位。3 .督促駕駛員熄火關(guān)機(jī)、拉手剎、切斷電源、取下點(diǎn)火鑰匙關(guān)

36、鎖車門(mén)和車窗玻璃， 保管好物品。4 .加強(qiáng)車場(chǎng)巡邏，看護(hù)場(chǎng)內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要及 時(shí)查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并立即上報(bào)。5 .對(duì)閑雜人員進(jìn)入車場(chǎng)實(shí)施管理，遇可疑人員必須核實(shí)，作出判斷，妥善處理，對(duì) 夜間車輛出場(chǎng)必須核對(duì)清楚后方予放行。6 .管理好車場(chǎng)交通安全秩序，對(duì)在場(chǎng)內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進(jìn)行勸阻、警 告、禁止其違規(guī)行為。7 .對(duì)車場(chǎng)文明清潔進(jìn)行督促管理，對(duì)從車輛上拋棄垃圾者，要對(duì)其進(jìn)行教育和制止。8 .發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險(xiǎn)品及污染物品進(jìn)入停車場(chǎng)，要立即報(bào)告上 級(jí)，采取果斷措施，勸其出場(chǎng)。9 .妥善保管車場(chǎng)收費(fèi)票據(jù)，收取的現(xiàn)金清

37、點(diǎn)后與發(fā)票存根要按規(guī)定時(shí)限及時(shí)送交公 司財(cái)務(wù)部，做到帳目清楚。10 .臨停車輛進(jìn)出場(chǎng)必須按公司規(guī)定查驗(yàn)“臨停證”，不得利用工作之便謀取私利。11 .嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險(xiǎn)品及污染物進(jìn)入停車場(chǎng)。12 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二十七、門(mén)衛(wèi)固定崗崗位職費(fèi)1 .認(rèn)真做好交接班記錄，按時(shí)交接班。2 .熟悉管區(qū)的基本情況（包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）。3 .看是否有可疑人員、可疑情況等，對(duì)在進(jìn)出入人員發(fā)現(xiàn)異常、異樣情況，必須立 即上報(bào)，按規(guī)定和管理權(quán)限作相應(yīng)的應(yīng)急處理。4 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十八、保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)1 .合理安排班次，協(xié)助管理處主任做好清潔衛(wèi)生和環(huán)

38、境綠化、滅鼠、滅嶂螂、滅蚊 蠅等專項(xiàng)工作。2 .協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核和管理工作。3 .巡回檢查各清潔員工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以及清潔工作中存在的漏洞和不足，提 出整改意見(jiàn)，落實(shí)整改措施。4 .經(jīng)常性對(duì)清潔工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范教育。5 .根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對(duì)清潔員工的獎(jiǎng)懲意見(jiàn)。6 .加強(qiáng)對(duì)清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開(kāi)支。7 .協(xié)調(diào)垃圾的清運(yùn)和廢舊物品的回收工作。8 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二十九，保潔工崗位職貴1 .仇責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。2 .負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。3 .仇責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理

39、工作。4 .負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。5 .負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。6 .負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃不銹鋼等制品的清潔工作。7 .負(fù)責(zé)完成臨時(shí)交辦的任務(wù)。三十、綠化助理崗位職費(fèi)1 .認(rèn)真執(zhí)行公司制定的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，不折不扣地完成綠化養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格執(zhí)行綠 化養(yǎng)護(hù)考核標(biāo)準(zhǔn)。2 .通過(guò)工作實(shí)踐，不斷摸索綠化養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)綠化養(yǎng)護(hù)工作方法，以求高標(biāo) 準(zhǔn)的做好綠化養(yǎng)護(hù)工作。3 .恪守職業(yè)道德，認(rèn)真履行工作職責(zé)。4 .定期對(duì)賣場(chǎng)內(nèi)外的盆景、花木、草坪進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào), 并采取防治措施。5 .遵守公司的各項(xiàng)管理制度，及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。三十一、招商部經(jīng)理崗位職責(zé)

40、1 .負(fù)責(zé)制定購(gòu)物中心的招商政策、計(jì)劃和方案、制定招商流程，依原招商實(shí)際進(jìn)程 對(duì)招商工作不斷進(jìn)行歸納、總、結(jié)和調(diào)整；2 .仇責(zé)根據(jù)招商部擬訂的年度招商計(jì)劃完善招商網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)拓招商渠道；3 .負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究分析工作，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行市場(chǎng)定位，最后確定目標(biāo)品牌，以及租 金水平的測(cè)算；4 .負(fù)責(zé)主持招商業(yè)務(wù)會(huì)議以及重大招商談判并簽定招商合同；5 .優(yōu)責(zé)制定招商部工作程序和規(guī)章制度，制定直接下級(jí)崗位職責(zé)，并界定其工作； 負(fù)責(zé)招商部各種招商工作流程的正確執(zhí)行；三十二、租賃協(xié)調(diào)部經(jīng)理崗位職責(zé)1 .負(fù)責(zé)購(gòu)物中心與所有租戶之間的協(xié)調(diào)和施工管理，繪制所有出租店鋪圖紙，包括 平面、立面、天花圖，強(qiáng)弱電位置圖，上下水位置

41、圖；審批租戶裝修設(shè)計(jì)圖紙，協(xié)調(diào) 租戶的裝修施工2 .協(xié)助各租戶進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)工作，審批施工圖紙和協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)，審批租戶增容方 案，協(xié)調(diào)租戶的增容施工；組織驗(yàn)收租戶裝修工程；協(xié)調(diào)租戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照3 .負(fù)責(zé)劃分各協(xié)調(diào)主管的工作范圍和職責(zé)4 .對(duì)各協(xié)調(diào)主管的工作進(jìn)行檢查和管理三十三、賣場(chǎng)部經(jīng)理崗位職責(zé)1 .全面保障商業(yè)內(nèi)場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)2 .組織負(fù)責(zé)巡檢工作，負(fù)責(zé)巡視各店鋪經(jīng)營(yíng)情況，內(nèi)容如下：各店鋪是否按時(shí)開(kāi)店、 閉店；各店鋪導(dǎo)購(gòu)是否儀容儀表規(guī)范并準(zhǔn)時(shí)到位；各店鋪貨品是否充足；展示櫥窗陳 列是否美觀；各店鋪衛(wèi)生狀況是否良好；閉店后電源是否關(guān)閉，店門(mén)是否關(guān)好；3 .對(duì)各賣場(chǎng)管理部主管的工作進(jìn)行劃分和管理4

42、.對(duì)出現(xiàn)的各類重大問(wèn)題做出恰當(dāng)處理或及時(shí)上報(bào)三十四、合同管理員崗位職責(zé)1 .負(fù)責(zé)制定招商合同管理的主要任務(wù)，分別對(duì)招商合同的簽定前、簽定時(shí)以及簽定 后的任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分配2 .負(fù)責(zé)制定招商合同管理制度，從而使招商合同的定立、履行、變更和解除的管理 更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和科學(xué)化3 .負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查招商合同的履行情況4 .負(fù)責(zé)做好招商合同的整理、保管及歸檔工作三十五、策劃部經(jīng)理崗位職責(zé)1 .負(fù)責(zé)公司企劃部門(mén)的管理與發(fā)展；2 .建筑公司的公關(guān)、市場(chǎng)、戰(zhàn)略合作、外聯(lián)、代言人、公關(guān)、客戶關(guān)系的組織；3 .獨(dú)立完成專業(yè)廣告策劃案、品牌推廣方案、市場(chǎng)策劃案。三十六、公關(guān)部主管崗位職費(fèi)1 .全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)公關(guān)計(jì)劃的

43、制定和執(zhí)行，配合公司項(xiàng)目，提供公共方面支持；2 .負(fù)責(zé)市場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)的策劃與監(jiān)督實(shí)施；3 .負(fù)責(zé)公司名譽(yù)管理和危機(jī)處理；4 .定期提供公關(guān)活動(dòng)報(bào)告并對(duì)市場(chǎng)整體策略提供建議；5 .建立媒體數(shù)據(jù)庫(kù)并維系緊密的媒體關(guān)系，參與制定及實(shí)施公司新聞傳播計(jì)劃；6 .提供客戶開(kāi)拓及促銷、聯(lián)盟、業(yè)務(wù)柘展等的公關(guān)支持；7 .進(jìn)行公關(guān)文檔的建立和管理，與公司相關(guān)新聞稿的撰寫(xiě)工作。三十七、市場(chǎng)部主管崗位職責(zé)L根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)助市場(chǎng)忌、監(jiān)制定忌、體營(yíng)銷戰(zhàn)略；2 .協(xié)助市場(chǎng)總監(jiān)組織實(shí)施經(jīng)公司批準(zhǔn)的營(yíng)銷計(jì)劃；3 .組織市場(chǎng)部收集全國(guó)市場(chǎng)的同業(yè)信息并進(jìn)行分析預(yù)測(cè)4 .組織市場(chǎng)部分隊(duì)公司產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析；5 .與全國(guó)各種

44、媒體建立并保持良好的關(guān)系；6 .負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行全面的包裝（招商部門(mén)協(xié)作）；7 .組織制定市場(chǎng)調(diào)研的流程；組織市場(chǎng)部?jī)?nèi)部的工作并協(xié)調(diào)與其他各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén) 之間的關(guān)系。三十八、市場(chǎng)調(diào)研主管崗位職責(zé)1 .確定組織產(chǎn)品/服務(wù)的市場(chǎng)地位；2 .收集市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息；3 .確定組織產(chǎn)品/服務(wù)相對(duì)與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的進(jìn)展及成功因素；4 .追隨市場(chǎng)政治環(huán)境變化推進(jìn)組織產(chǎn)品/服務(wù)市場(chǎng)的開(kāi)拓；5 .協(xié)助其他部門(mén)建立與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、政府部門(mén)及研究機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系；6 .協(xié)助市場(chǎng)經(jīng)理對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行支持，以達(dá)成組織產(chǎn)品/服務(wù)發(fā)展要求。第四節(jié) 各部門(mén)人員分階段到鹵預(yù)測(cè)表部門(mén)級(jí)別職位人數(shù)一階段二階段三階段A1總經(jīng)理1A2副總經(jīng)理3

45、總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1財(cái)務(wù)部B經(jīng)理1C會(huì)計(jì)主管1D出納員1招商部B招商部經(jīng)理1C租賃經(jīng)理5租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1C協(xié)調(diào)主管2D合同管理員2賣場(chǎng)管理部B經(jīng)理1C賣場(chǎng)主管4市場(chǎng)部B市場(chǎng)部經(jīng)理1市場(chǎng)助理1C營(yíng)銷企劃主管1C設(shè)計(jì)專員1C文案專員1C公關(guān)專員1C廣告專員1客戶服務(wù)部B經(jīng)理1C客服助理1CVIP服務(wù)中心2C總服務(wù)中心6C團(tuán)購(gòu)中心2人事行政部B人事行政部經(jīng) 理1C經(jīng)理助理1C招聘培訓(xùn)專員1C薪資考核專員1C后勤服務(wù)專員2C車輛管理員2物業(yè)服務(wù)部B客服經(jīng)理1C客服主管2D客服助理3D物管員6B質(zhì)檢經(jīng)理1D質(zhì)檢助理2C培訓(xùn)主管1匚程部B工程部經(jīng)理1C電氣主管1C空調(diào)主管1C維修主管1C工程師1D

46、維修工105人 5人保安部B保安部經(jīng)理1C消防主管1C保安主管1C夜間值班主任2D保安助理2D中控員10 5人 5人保潔部B保潔經(jīng)理1C保潔主管1D保潔助理4管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1C采購(gòu)主管1D庫(kù)管2D管理員2C綠化助理1備注：第一階段為：封頂之前第二階段為：封頂之后第三階段為：開(kāi)業(yè)前3個(gè)月之前第五節(jié)各部門(mén)人員分階段崗位工作重點(diǎn)一、公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程階段時(shí)間： 商業(yè)ABC內(nèi)外公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程開(kāi)始至基本完成。方式：派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的水暖空調(diào)、電氣等專業(yè)工程師組成的顧問(wèn)小組深入工地。二、接管驗(yàn)收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段時(shí)間：商業(yè)ABC各系統(tǒng)竣工報(bào)驗(yàn)入伙前二一-三個(gè)月。方式：在上一階段人員配備

47、的基礎(chǔ)上，將招聘物業(yè)各個(gè)經(jīng)理以及設(shè)備設(shè)施調(diào)試驗(yàn)收、接管所需的工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)。三、入伙和進(jìn)入正常管理階段，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：商業(yè)ABC租戶進(jìn)場(chǎng)入伙前三個(gè)月起。方式：組成商業(yè)ABC物業(yè)管理中心，全體員工到位，物業(yè)服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部，管業(yè)部開(kāi)始進(jìn)入正常管理程序等。第六節(jié)各部門(mén)配合二次裝修的監(jiān)管和措施為切實(shí)保證業(yè)主方的利益，保障項(xiàng)目的如期開(kāi)業(yè)，在今后的工作中，將由物業(yè)管 理中心聯(lián)合相關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行監(jiān)管，協(xié)調(diào)與總、包施工單位交叉作業(yè)難題。及時(shí) 避免施工裝修過(guò)程中的不規(guī)范操作，有效地保護(hù)商業(yè)設(shè)備設(shè)施等。一、裝修監(jiān)管方案1 .成立裝修監(jiān)管小組，由具有經(jīng)驗(yàn)豐富的土建工程師裝修管理專業(yè)人士構(gòu)

48、成，對(duì)裝 修現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施定時(shí)和不定時(shí)檢查。2 .查看相關(guān)圖紙，熟悉施工裝修的程序和要求，掌握施工進(jìn)度。3 .參加工程現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)，掌握現(xiàn)場(chǎng)的管理情況，便于日后的維護(hù)與管理。4 .配合甲方工程部定期組織由各專業(yè)施工單位負(fù)責(zé)人參加的聯(lián)合檢查，對(duì)檢查出的 問(wèn)題，開(kāi)除隱患通知單，復(fù)查解決問(wèn)題的執(zhí)行情況。5 .施工垃圾堆放于指定位置，廢棄物應(yīng)分類堆放。6 .協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時(shí)介入成品保護(hù)工作。二、裝修監(jiān)管措施：1.安全管理措施(1)危險(xiǎn)品監(jiān)控管理建立危險(xiǎn)品防控程序及掌握詳細(xì)的危險(xiǎn)品清單，按照措施對(duì)上述危險(xiǎn)品存放 地和受限區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控。(2)安全意識(shí)安全措施要踏踏實(shí)實(shí)地落實(shí)到工作各個(gè)層面，不留

49、死角，嚴(yán)格執(zhí)行。(3)消防安全管理物業(yè)管理方負(fù)責(zé)裝修期間施工現(xiàn)場(chǎng)安全的監(jiān)管，監(jiān)督施工人員的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，糾正 可能的違章作業(yè)和行為。對(duì)施工方的明火作業(yè)要確認(rèn)施工現(xiàn)場(chǎng)消防措施得到落實(shí)。2 .衛(wèi)生管理施工垃圾一律袋裝化，堆放于指定位置，在指定時(shí)間集中清運(yùn)，嚴(yán)禁散落。3 .成品管理措施協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時(shí)介入成品保護(hù)工作。4 .施工監(jiān)管措施(1)裝修單位要嚴(yán)格按裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容施工，提前向甲方工程處申報(bào)，在獲得批準(zhǔn)后方可施工。(2)在全部裝修施工內(nèi)容完畢后，由甲方、裝修施工方和物業(yè)管理方同時(shí)對(duì)裝修工 程進(jìn)行驗(yàn)收。所有裝修申報(bào)及驗(yàn)收資料均按戶歸檔留存。備注：與之相關(guān)的租戶管理公約細(xì)則見(jiàn)附件。

50、第七節(jié)保安、保潔、工程管理方案一、保安管理方案1、掌握項(xiàng)目概況(1)考察物業(yè)項(xiàng)目的基本情況，熟悉物業(yè)各配屬設(shè)施等地點(diǎn)。(2)熟悉助目配套設(shè)施基本情況以及重要部位的技防、物防設(shè)施。(3)查看血目消防監(jiān)控室，熟悉消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備的基本情況。(4)掌握項(xiàng)目的樓宇數(shù)量、樓宇結(jié)構(gòu)、電梯數(shù)量、樓宇單元數(shù)、車位數(shù)量及通道、 出入口位置等方面的基本情況。(5) 了解屬區(qū)公安、消防機(jī)關(guān)辦公地點(diǎn)和管片負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式。(6)掌握項(xiàng)目的管理重點(diǎn)、難點(diǎn)及隱患部位，熟悉周邊環(huán)境。2.保安管理方案實(shí)施(1)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，建立組織，明確分工和崗位職責(zé)。(2)前期階段，保安部的主要工作是成品保護(hù)；防火防盜；預(yù)防人身傷害

51、事故； 接收和管理項(xiàng)目的鑰匙，應(yīng)盡快建立保安運(yùn)作體系。(3)保安部應(yīng)加強(qiáng)接收鑰匙的管理，按照手冊(cè)鑰匙管理制度的要求，建立“鑰 匙接收、發(fā)放、領(lǐng)用”的各項(xiàng)記錄，做到保管妥善、有籍可查。(4)保安經(jīng)理應(yīng)迅速建立項(xiàng)目保安運(yùn)作體系，依據(jù)公司保安專業(yè)手冊(cè)制定適 合本項(xiàng)目實(shí)際情況的管理制度、規(guī)章，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和物業(yè)甲方審批。在工 程部門(mén)的配合下接收、調(diào)試消防監(jiān)控設(shè)備。妥善處理項(xiàng)目施工收尾階段的問(wèn)題，為客戶的遷入提供服務(wù)。二、保潔服務(wù)方案保潔服務(wù)能否出色地完成，關(guān)鍵在物品準(zhǔn)備充分、人員安排合理，培訓(xùn) 檢查到位。1 .保潔工作準(zhǔn)備(1)現(xiàn)場(chǎng)查看(2)物料準(zhǔn)備(3)人員動(dòng)員和初級(jí)培訓(xùn)2 .保潔方案實(shí)施(1)保潔的

52、組織1)落實(shí)倉(cāng)庫(kù)：2)建立保潔組織制定鹵位職責(zé)：3)監(jiān)督檢查：管理人員要注意監(jiān)督檢查，也就是我們常說(shuō)的“走動(dòng)式管理” 和“機(jī)動(dòng)式培訓(xùn)(2)保潔的實(shí)施1)外墻清洗：2)室內(nèi)清潔：3)廣場(chǎng)外圍三、工程管理方案1、工程管理方案(1)明確專業(yè)分工，建立鹵位職責(zé)。(2)索取圖紙資料。(3)審核、熟悉圖紙，了解項(xiàng)目的建筑布局、設(shè)備分布狀況及其功能。(4)熟悉系統(tǒng)、摸清隱蔽工程狀況。(5)提出工程整改建議。(6)參與設(shè)備的調(diào)試工作。(7)收集、掌握、整理各類系統(tǒng)及分部、分項(xiàng)工程施工單位、重要設(shè)備廠家的信息資料。(8)國(guó)家規(guī)范、設(shè)計(jì)要求及甲、乙雙方的工程洽商記錄進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地、實(shí)物驗(yàn) 收。(9)開(kāi)展商業(yè)設(shè)備設(shè)施

53、各專業(yè)的培訓(xùn)。2、工程管理措施(1)根據(jù)不同階段負(fù)責(zé)本部門(mén)的足見(jiàn)工作和人員的配備；(2)發(fā)現(xiàn)施工中與設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)要求不符的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向建設(shè)單位了解，確認(rèn) 有無(wú)工程變更文件及工程洽商記錄；(3)必要時(shí)對(duì)重要的隱蔽工程還要進(jìn)行拍照留檔；(4)根據(jù)國(guó)家規(guī)范、設(shè)計(jì)要求及工程洽商記錄進(jìn)行實(shí)物驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn) 的工程質(zhì)量問(wèn)題及設(shè)計(jì)缺陷等，要及時(shí)填寫(xiě)記錄表；(5)對(duì)返修后的設(shè)備、設(shè)施問(wèn)題，經(jīng)復(fù)檢合格后，應(yīng)及時(shí)予以消項(xiàng)，并做記錄；(6)對(duì)于設(shè)備備品、備件及專用工具的交接，應(yīng)填寫(xiě)移交清單；(7)設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料及系統(tǒng)圖紙的交接由專人負(fù)責(zé)清點(diǎn)、分類、整理、統(tǒng) 一編號(hào)，并在登記造冊(cè)后歸檔。第二章 物業(yè)服務(wù)中心管理與實(shí)施計(jì)劃第一節(jié)日常管理人員的配備1, 架構(gòu)，任職標(biāo)準(zhǔn)2, 培訓(xùn)3, 考核（以上三個(gè)方面參考集團(tuán)公司統(tǒng)一培訓(xùn)考核制度執(zhí)行。）第二節(jié)日常物業(yè)管理與服務(wù)方案一、工程設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)細(xì)則通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)中心對(duì)“商業(yè)ABC”的設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)進(jìn)行管理，將給運(yùn)營(yíng) 帶來(lái)以下利益：降低風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任、保護(hù)資本投資、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命、控制運(yùn)行成 本、制定應(yīng)急預(yù)案減少意外的故障。1 .負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的接管、驗(yàn)收工作，并配合完善工程遺留問(wèn)題。2