第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、1第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評(píng)價(jià)2本章主要內(nèi)容： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)3第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)4中國(guó)城市規(guī)劃體系國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃/城市（鎮(zhèn)）體系規(guī)劃城市（鎮(zhèn)）體系規(guī)劃村鎮(zhèn)規(guī)劃村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境規(guī)劃城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃（大城市）分區(qū)規(guī)劃（大城市）專項(xiàng)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城城市市生生

2、態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)規(guī)規(guī)劃劃5一、城市規(guī)劃的層次體系 城市規(guī)劃，是城市政府為了確立城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。 城市中的一切開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，都必須服從城市規(guī)劃和規(guī)劃管理。 城市規(guī)劃按其規(guī)劃的深度不同可分為城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃等。6一、城市規(guī)劃的層次體系1城市總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)行的綜合部署，從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是：確定城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模；確定城市布局形式和功能分區(qū)；制定城市

3、道路和交通系統(tǒng)規(guī)劃，城市園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃，城市給水、排水、防洪、供電、供熱、燃?xì)夤?yīng)、郵電等專項(xiàng)工程規(guī)劃以及城市各項(xiàng)工程管線設(shè)計(jì)；制定主要公共建筑位置的規(guī)劃方案、地震設(shè)防城市的防震規(guī)劃、城市改建規(guī)劃等。7以哈爾濱市為例城市性質(zhì)： 黑龍江省省會(huì)、東北地區(qū)北部中心城市、國(guó)家重要的制造業(yè)基地、歷史文化名城和國(guó)際冰雪文化名城。 8哈爾濱市城市的人口及用地規(guī)模： 中國(guó)省轄市中面積最大、人口居第二位的特大城市。 全市土地面積5.31萬(wàn)平方公里，其中，市區(qū)面積7086平方公里，轄8區(qū)10縣(市)。 截至2013年末，戶籍總?cè)丝?95.2萬(wàn)人，市轄區(qū)人口473.6萬(wàn)人 。 9哈爾濱市城市空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)： “一江

4、、兩城、九大組團(tuán)”。 一江：松花江。 兩城：形成江南江北兩大城區(qū)。 九大組團(tuán)：中心、群力、哈西、哈東、平房、前進(jìn)、松浦、利民、呼蘭。1011城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖 12城市道路網(wǎng)規(guī)劃圖 13一、城市規(guī)劃的層次體系2分區(qū)規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，具體地劃定土地使用界線，對(duì)土地使用進(jìn)一步分類，對(duì)不同使用性質(zhì)的用地位置和范圍提出控制性要求，確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式，控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高；確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑，并綜合處理平面和豎向關(guān)系；原則規(guī)定建筑高度和建筑密度，確定每塊用地的建筑容積率和人口數(shù)量。14一、城市規(guī)劃的層次體系3控制性詳細(xì)規(guī)劃 控制性詳

5、細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是：將城市總體規(guī)劃所明確的城市土地使用性質(zhì)、發(fā)展方向、各項(xiàng)需要配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施項(xiàng)目，具體明確地落實(shí)到每一塊需要開發(fā)建設(shè)的土地上；落實(shí)每一塊需要開發(fā)的土地建筑數(shù)量（包括容積率、建筑間距、建筑高度、建筑密度）、人口數(shù)量（人口密度）、道路紅線（包括道路寬度和退縮要求）及其控制點(diǎn)的坐標(biāo)；具體明確組織城市環(huán)境、城市特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。15一、城市規(guī)劃的層次體系4修建性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)即將開發(fā)的地塊，根據(jù)控制性詳細(xì)

6、規(guī)劃對(duì)該地塊的控制指標(biāo)或城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計(jì)條件，所編制的開發(fā)建設(shè)實(shí)施性詳細(xì)規(guī)劃。 主要任務(wù)是：確定各類建筑、各項(xiàng)基礎(chǔ)工程設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的具體配置，并根據(jù)建筑和綠化的空間布局、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，編制規(guī)劃總平面圖；對(duì)局部地區(qū)交通場(chǎng)站選址定線以及單項(xiàng)工程綜合：解決各種管線在平面上、高程上的關(guān)系，市政設(shè)施的具體位置和范圍以及開發(fā)小區(qū)內(nèi)外各種管線的銜接關(guān)系。16一、城市規(guī)劃的層次體系 城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，是由城市政府和規(guī)劃部門組織編制的具有法律效力和行政權(quán)力性的文件； 修建性詳細(xì)規(guī)劃是由開發(fā)企業(yè)委托城市規(guī)劃設(shè)計(jì)部門編制的開發(fā)實(shí)施性文件，是開發(fā)企業(yè)向城市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)報(bào)建的主

7、要文件和材料。17二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（一）確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng) 居住區(qū)一般實(shí)行三級(jí)布局結(jié)構(gòu)，即“居住區(qū)居住小區(qū)住宅組團(tuán)”。 住宅組團(tuán)是由若干棟住宅集中緊湊地布置在一起，在建筑上形成整體的、在生活上有密切聯(lián)系的住宅組織形式，是居住區(qū)中最基本的布局結(jié)構(gòu)形式。其規(guī)模約為300700戶，人口為10003000人，占地23公頃（ha）。18二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（一）確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng) 居住小區(qū)由若干個(gè)住宅組團(tuán)有機(jī)結(jié)合構(gòu)成，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分的完整居住地段，人口規(guī)模約為0.71.5萬(wàn)人，用地1235公頃（ha）。 居住區(qū)由居住小區(qū)組合而成，其人口規(guī)模一般為35萬(wàn)人，

8、占地面積大致為50100公頃（ha）。19二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（一）確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng) 居住區(qū)級(jí)道路的紅線寬度不小于20m； 居住小區(qū)級(jí)道路的紅線寬度不小于16m； 住宅組團(tuán)級(jí)的道路寬度一般為46m； 通往各住宅單元門口的宅旁小路，其寬度為1.52m。20二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型 按層數(shù)劃分，有低層住宅、多層住宅和高層住宅； 按建筑形式劃分，有花園式住宅（別墅）、公寓式住宅、錯(cuò)層式住宅、退臺(tái)式住宅、躍層式住宅、復(fù)式住宅； 按平面特點(diǎn)劃分，有點(diǎn)式住宅、板式住宅、大進(jìn)深住宅、大開間住宅； 按使用對(duì)象劃分，有青年公寓、鋪面住宅、綜合性商住樓； 按面積大小劃分，有小戶型（一室戶）、

9、中戶型（二室戶）、大戶型（三室戶、四室戶等）； 按結(jié)構(gòu)形式劃分，有磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)、框架輕板結(jié)構(gòu)等。21二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型1點(diǎn)式住宅 寬度和長(zhǎng)度比較接近。 四面臨空、日照陰影寬度小，棟與棟之間的日照間距要求不必像板式住宅那樣嚴(yán)； 一梯可安排49戶，充分發(fā)揮電梯和樓梯的服務(wù)效率； 平面多以矩形、T型、Y型為主； 整體抗震性能好； 同一層樓不同戶的居住環(huán)境相差較大，位于西北和東北角住房的朝向不好。2223二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型2板式住宅 由兩個(gè)或兩個(gè)以上的居住單元按直線鄰接； 朝向好，通風(fēng)向陽(yáng)，外墻暴露少； 布置不夠靈活，立面造型不如點(diǎn)式

10、住宅生動(dòng)，陰影大，抗震性能較點(diǎn)式住宅差。24二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型3錯(cuò)層式住宅25二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型3錯(cuò)層式住宅26二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型3錯(cuò)層式住宅 一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上，但都在同一層樓層。 優(yōu)點(diǎn)：節(jié)約樓梯間所占面積，住戶干擾小。 缺點(diǎn)：施工較復(fù)雜，抗震能力較差。27二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型4躍層式住宅 在每戶的室內(nèi)設(shè)置僅供本戶用的小樓梯，住戶占有上下兩層樓面。 優(yōu)點(diǎn)：住宅內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院的設(shè)計(jì)手法，臥室、起居室（包括門廳、客廳、餐廳）、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房分層布置，功

11、能明確，相互干擾較小，采光通風(fēng)好。 缺點(diǎn)：戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積；當(dāng)發(fā)生意外災(zāi)害時(shí)，由于二層只有一個(gè)出入口，人員不宜疏散。28二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型5復(fù)式住宅 每戶室內(nèi)分為兩層，下層為起居室、廚房、衛(wèi)生間等，高2米；上層供休息睡眠和貯藏用，高1.2米；戶內(nèi)設(shè)入墻式壁柜和樓梯。 優(yōu)點(diǎn)：上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好；土地利用率較一般住宅提高40%，使用面積提高5070；隔斷、家具、裝飾融為一體，綜合造價(jià)大大降低。 缺點(diǎn)：凈空低，易使用戶產(chǎn)生壓抑感，私密性和安全性較差。29二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型6退臺(tái)式住宅 住宅建筑由下至上逐層退讓，退讓減少的面積為該

12、層的大平臺(tái)，住宅建筑逐層退讓的整體造型效果類似于臺(tái)階。 優(yōu)點(diǎn)：戶外活動(dòng)空間大，采光通風(fēng)好，建筑立面豐富，依山就勢(shì)布置，可獲得豐富的景觀效果。 缺點(diǎn)：建筑面積逐層減少，土地利用率相對(duì)較低。3031二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型7花園別墅 帶有花園草坪的獨(dú)院式低層高級(jí)住宅，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，富有變化，水、電、暖供給一應(yīng)俱全，帶有車庫(kù)甚至游泳池，一般選址在環(huán)境幽靜的郊外和風(fēng)景旅游區(qū)。32二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型8綜合性商住樓 將寫字樓、商場(chǎng)、旅館、飯店等不同用途的非居住用房同住宅用房組合在一起的高層建筑。 一般選址在市中心的黃金地段。 受高收入住房需求者的青睞。

13、33二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（三）住宅的布置1周邊式布置2行列式布置3混合式布置4散點(diǎn)式布置5自由式布置34二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（四）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置 居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用、行政管理和其他八大類設(shè)施。 35二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（四）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置 居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，包括教育（中學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、門診）、文化體育（文化活動(dòng)中心）、商業(yè)服務(wù)（綜合食品店、綜合百貨店、餐飲、中西藥店、書店、市場(chǎng)）、金融郵電（銀行、電信支局）、市政公用（供熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、停車場(chǎng)）、行政管理（街道辦事處、派

14、出所）。36二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（四）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置 小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，包括包括教育（托兒所、幼兒園、小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（衛(wèi)生站）、文化體育（文化活動(dòng)站、居民健身設(shè)施）、商業(yè)服務(wù)（綜合食品店、綜合百貨店、餐飲、中西藥店、書店、市場(chǎng)）、金融郵電（儲(chǔ)蓄所、郵電所）、市政公用（供熱站、變電室、燃?xì)庹{(diào)壓站、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、停車場(chǎng)）。37建筑面積用地面積總指標(biāo)1176210212823334教育600120010002400醫(yī)療衛(wèi)生208040190文體20304060商業(yè)服務(wù)450570100600金融郵電16222234市政公用301205080行政管理408030100小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)

15、施控制指標(biāo)（米小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（米2/千人）千人）資料來(lái)源： 城市規(guī)劃區(qū)居住設(shè)計(jì)規(guī)范38用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)住宅用地（R01）456055656075公共服務(wù)設(shè)施用地（R02） 20321827618道路用地（R03）815713512公共綠地（R04）7.51551238居住用地（R）100100100居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）資料來(lái)源：城市規(guī)劃區(qū)居住設(shè)計(jì)規(guī)范39二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（五）公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑 幼兒園不宜超過(guò)300米。 小學(xué)不宜超過(guò)500米。 中學(xué)不宜超過(guò)1000米。40設(shè)施等級(jí)服務(wù)半徑（米）居住區(qū)級(jí)8001000居住小區(qū)級(jí)400500居

16、住組團(tuán)級(jí)150250居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑415分鐘10分鐘15分鐘20分鐘30分鐘家1、23、45、67、891幼兒游戲場(chǎng)2兒童游戲場(chǎng)3幼兒園4教堂5小學(xué)6商業(yè)中心7中學(xué)8超市9醫(yī)院德國(guó)住宅區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的時(shí)間距離服務(wù)半徑圖德國(guó)住宅區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的時(shí)間距離服務(wù)半徑圖42二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（六）綠地規(guī)劃布置 居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括公共綠地（包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)公園、林蔭道、住宅組團(tuán)的小塊綠地等）、公共建筑和公用設(shè)施專用綠地（如學(xué)校、幼托、醫(yī)院、門診所、鍋爐房等用地的綠化）、宅旁和庭院綠化、街道綠化等。43二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（六）綠地規(guī)劃布置綠地面積的計(jì)算：綠地邊界對(duì)宅

17、間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，距房屋墻腳1.5m；對(duì)其他圍墻、院墻算到墻腳；宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界44二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（六）綠地規(guī)劃布置綠地面積的計(jì)算：綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1 m，當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m。院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界45三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（一）工程勘察 通過(guò)對(duì)開發(fā)區(qū)的地形測(cè)量、工程地質(zhì)鉆探、地表水和氣象調(diào)查，掌握開發(fā)用地及鄰近重要地段的地形地貌、地層結(jié)構(gòu)、土壤性質(zhì)、水文資料、地基承載能力及其穩(wěn)定性、不凍季節(jié)的延續(xù)期、土壤凍結(jié)厚度等資料，

18、并編制成圖和報(bào)告。 為開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)置和工程施工提供可靠的依據(jù)。 由開發(fā)企業(yè)委托勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。 工程勘察分為選址勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察和施工勘察。46三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（一）工程勘察1選址勘察 選址勘察的主要任務(wù)是取得幾個(gè)場(chǎng)址方案的主要工程地質(zhì)資料，作為比較和選擇場(chǎng)址的依據(jù)，對(duì)各個(gè)場(chǎng)址的穩(wěn)定性和建筑的適宜性做出正確的評(píng)價(jià)。 通過(guò)測(cè)繪和勘探，對(duì)工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和適宜性作出評(píng)價(jià)，繪制成1:5000的地形圖，為選址提供資料。47三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（一）工程勘察2初步勘察 初步勘察的任務(wù)是，對(duì)場(chǎng)地是否適合建設(shè)作出評(píng)價(jià)。 查明建筑場(chǎng)地不良地質(zhì)現(xiàn)象的成因、分布范圍、危害

19、程度及其發(fā)展趨勢(shì)，以便使場(chǎng)地主要建筑物的布置避開不良地質(zhì)現(xiàn)象發(fā)育的地段，為建筑總平面布置提供依據(jù)。 提出1:2000的地形圖，作為詳細(xì)規(guī)劃或建筑總平面布置以及重要建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)，符合初步設(shè)計(jì)要求。48三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（一）工程勘察3詳細(xì)勘察 詳細(xì)勘察的任務(wù)是，對(duì)建筑物地基進(jìn)行進(jìn)一步勘探，作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià)，為地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、地基處理加固以及不良地質(zhì)現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料。 針對(duì)具體建筑物地基或具體的地質(zhì)問(wèn)題，為進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和施工提供設(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)和可靠的依據(jù)。 繪制1:1000的地形圖。49三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（一）工程勘察4施工勘察 對(duì)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜、工程要求較高的地基進(jìn)行勘察

20、，為制定施工方案提供依據(jù)。50三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（二）編制設(shè)計(jì)文件 設(shè)計(jì)文件的編制是在可行性研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書、勘察設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料，由開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。 一般工業(yè)與民用建筑項(xiàng)目按兩階段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)于技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目根據(jù)主管部門或開發(fā)單位的要求，可增加技術(shù)設(shè)計(jì)。51三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（二）編制設(shè)計(jì)文件1初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)說(shuō)明書（2）總平面（3）建筑（4）結(jié)構(gòu)（5）給水排水（6）電氣（7）弱電（8）采暖通風(fēng)（9）動(dòng)力（10）工程概算52三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)（二）編制設(shè)計(jì)文件2施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)是在已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件的基礎(chǔ)上編制的，即將

21、初步設(shè)計(jì)文件中的文字說(shuō)明和初步設(shè)計(jì)圖進(jìn)一步用可供施工的圖紙表達(dá)出來(lái)，從而作為施工的依據(jù)。53第二節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與控制54一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程55方案設(shè)計(jì)任務(wù)書深化規(guī)劃理念方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃方案總平面詳細(xì)景觀方案總平面規(guī)劃方案設(shè)計(jì)深化分析景觀方案設(shè)計(jì)深化分析道路分析組團(tuán)分析公建分析停車分析消防分析人防分析詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)定案景觀規(guī)劃分析景觀脈絡(luò)分析景觀節(jié)點(diǎn)分析組團(tuán)綠化分析景觀豎向分析建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程圖流程圖56建筑單體設(shè)計(jì)方案建筑專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明單體建筑方案設(shè)計(jì)公建配套方案設(shè)計(jì)平 面 圖立 面 圖剖 面 圖效 果 圖平 面 圖立 面 圖剖 面 圖效 果 圖結(jié)構(gòu)

22、專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明給排水專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明電專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)調(diào)整建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)定案57景觀軸線方案設(shè)計(jì)景觀重要節(jié)點(diǎn)方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)調(diào)整景觀方案設(shè)計(jì)定案58一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃的因素： 市場(chǎng)需求。主要影響項(xiàng)目功能規(guī)劃、規(guī)模及面積分配、設(shè)計(jì)變更。 城市規(guī)劃要求。主要影響項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建筑間距、市政（道路、管網(wǎng)）及環(huán)境景觀布置要求。 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。主要影響項(xiàng)目空間尺度安排、安全性指標(biāo)（消防、抗震、人防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)）、信息網(wǎng)絡(luò)布置安排、建筑物理功能要求、交通組織、無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求。 環(huán)境條件。主要影響項(xiàng)目外觀造型安排、朝向及間距布置、結(jié)構(gòu)體系、項(xiàng)目開發(fā)區(qū)設(shè)施內(nèi)外銜接安排。

23、開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和能力因素。主要影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)配置標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)，建筑型式。 技術(shù)條件因素。主要影響項(xiàng)目建筑及結(jié)構(gòu)選型、功能要求、施工方案選擇等。59一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)具備的控制能力：1預(yù)控能力。正確選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)的委托方式；正確選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)合作伙伴；準(zhǔn)確表達(dá)市場(chǎng)需求等方面設(shè)計(jì)要求，并將其完整傳遞給設(shè)計(jì)合作伙伴；保證有效執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)總費(fèi)用計(jì)劃。2過(guò)程控制能力。激勵(lì)設(shè)計(jì)伙伴采用創(chuàng)新手法來(lái)工作；保證開發(fā)項(xiàng)目成本得到有效控制；確保開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)活動(dòng)擁有根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境等方面的變化做出相應(yīng)調(diào)整的空間；保證設(shè)計(jì)文件提供高效的施工方案；有效進(jìn)行設(shè)計(jì)過(guò)程方案比選；督促按時(shí)提交

24、設(shè)計(jì)文件。3設(shè)計(jì)文件接收及變更控制能力。確保接收的圖紙文件質(zhì)量?jī)?yōu)良；有效管理設(shè)計(jì)變更；保證竣工圖和相應(yīng)設(shè)計(jì)文件的全面歸檔。60二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（一）選擇設(shè)計(jì)單位 在方案設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新時(shí)，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)； 房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志后，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。 61二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（一）選擇設(shè)計(jì)單位1設(shè)計(jì)資格。要委托具有設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)。2設(shè)計(jì)單位資質(zhì)。工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)只設(shè)甲級(jí)；工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)設(shè)甲級(jí)、乙級(jí)。建筑工程專業(yè)資

25、質(zhì)可以設(shè)丁級(jí)。（建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)管理規(guī)定）3設(shè)計(jì)范圍。我國(guó)建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的資格證書上注明了該設(shè)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)范圍，如規(guī)定該設(shè)計(jì)單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目。62二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（二）確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo) 由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出的重要的控制指標(biāo)。如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等。 開發(fā)企業(yè)提出的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)。如戶室比、高層比例、各類戶型的使用面積、總造價(jià)、建筑工程單方造價(jià)等。63二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（三）設(shè)計(jì)招標(biāo)1.設(shè)計(jì)招標(biāo)的目的 開展設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)周期，提高投資效益。

26、64二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（三）設(shè)計(jì)招標(biāo)2.設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的主要內(nèi)容1）招標(biāo)項(xiàng)目的范圍，對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)要求；2）建設(shè)項(xiàng)目說(shuō)明，包括建設(shè)項(xiàng)目的目的和任務(wù)、功能與使用要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建設(shè)投資限額（也可不提供）、建設(shè)周期等；3）經(jīng)過(guò)審定的可行性研究報(bào)告及有關(guān)行政批準(zhǔn)的文件；4）設(shè)計(jì)合同條件，包括主要合同條款、設(shè)計(jì)內(nèi)容及范圍的基本要求、設(shè)計(jì)大綱與工作大綱基本要求、主要技術(shù)要求等；65二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（三）設(shè)計(jì)招標(biāo)2.設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的主要內(nèi)容5）投標(biāo)文件的要求，包括投標(biāo)文件基本格式、設(shè)計(jì)方案及其說(shuō)明、設(shè)計(jì)工作大綱、設(shè)計(jì)工作報(bào)價(jià)等；6）招標(biāo)與投標(biāo)的事項(xiàng)說(shuō)明及投標(biāo)截止日期；7）評(píng)標(biāo)方法、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和

27、定標(biāo)文件。66二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（三）設(shè)計(jì)招標(biāo)3.設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要內(nèi)容1）建設(shè)依據(jù)和項(xiàng)目規(guī)模；2）工程設(shè)計(jì)目的和任務(wù)；3）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和要求；4）工程主要功能和使用要求以及主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；5）有關(guān)行政主管部門對(duì)規(guī)劃方面的要求；6）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；7）平面布局要求；8）建筑形式要求；67二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（三）設(shè)計(jì)招標(biāo)3.設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要內(nèi)容9）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求；10）生態(tài)環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、防震、防洪、文物保護(hù)等要求；11）工程設(shè)計(jì)階段及完成設(shè)計(jì)的時(shí)間；12）工程設(shè)計(jì)文件編制內(nèi)容、深度與成果要求。68二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（三）設(shè)計(jì)招標(biāo)4.設(shè)計(jì)投標(biāo)評(píng)審的主要內(nèi)容1）設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)；2

28、）設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想是否正確，總體布置和場(chǎng)地利用是否合理，主要建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)是否合理，造型是否美觀大方，與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)；3）建筑標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)工期是否合理，投資估算是否超過(guò)投資限額；4）設(shè)計(jì)進(jìn)度是否符合要求；5）投標(biāo)報(bào)價(jià)的合理性。69二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（四）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目的要求，由設(shè)計(jì)單位提出的初步設(shè)想，一般用文字說(shuō)明和圖紙或模型表示。70二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（四）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和住宅正立面圖、

29、公共建筑平面和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設(shè)計(jì)說(shuō)明書（包括各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。71二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（四）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì)方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計(jì)說(shuō)明書。72二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（四）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案 由設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案不少于兩個(gè)，以供開發(fā)企業(yè)在對(duì)多個(gè)方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最優(yōu)方案，并作為推薦方案報(bào)送規(guī)劃管理部門審定。 建筑設(shè)計(jì)方案審定后，可進(jìn)入下一階段的施工圖設(shè)計(jì)。73二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（四）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案 從基本方案確立到最終方案的形成，要經(jīng)過(guò)多次方案的反復(fù)修訂。房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)人

30、員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)，功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)單位溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。 74二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托（五）審查設(shè)計(jì)圖紙 開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查設(shè)計(jì)單位提交的正式設(shè)計(jì)圖紙，如發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤或遺漏，應(yīng)及早通知設(shè)計(jì)單位修改或補(bǔ)充。75三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙1規(guī)劃方案 主要審核設(shè)計(jì)規(guī)模、總建筑面積及各組成部分的面積分配、建筑平面型式及立面構(gòu)圖、建筑總高度，以及消防及交通道路是否符合規(guī)范要求等。76三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)

31、計(jì)方案審核 審核平面布置，如各組成部分的面積比例及使用功能要求，出入口布置要求，人防設(shè)置，消防要求等； 審核空間布置，如使用空間的平、立、剖面形狀及組成，使用空間的尺度、空間感，建筑層數(shù)及層高等； 審核室內(nèi)裝修，如各類房間的內(nèi)裝修要求，各類房間的裝修材料選擇等； 審核建筑物理功能，如采光方式、采光標(biāo)準(zhǔn)、燈具選擇及布置，隔熱、保溫、通風(fēng)等方式、標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)材料及布置。77三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核 戶型功能空間：廳、室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)五大部分。78三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核（1）廳 廳的位置（進(jìn)入室內(nèi)直接入廳，客廳與餐廳相鄰，公共衛(wèi)生間不要離客廳

32、太遠(yuǎn)，陽(yáng)臺(tái)與客廳相容）。 與“靜區(qū)”通過(guò)走廊過(guò)渡，將廚房等“動(dòng)區(qū)”隔開，保證居住的私密性。 開間與進(jìn)深（開間3.85米，進(jìn)深與開間之比1.5）。79三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核（2）主臥 設(shè)在最隱秘的地方，遠(yuǎn)離戶門、遠(yuǎn)離客廳。 主臥雙人床（兩側(cè)留55cm） 主臥衛(wèi)生間 主臥面積（深圳18m2左右，北方2530m2 ） 主臥窗戶（低臺(tái)、大窗、飄窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形落地窗等） 主臥輔助功能（衣帽間、梳妝間）80三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核（3）次臥 書房 兒童房 老人房 保姆房81三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核（4）衛(wèi)生間 數(shù)量（80m2

33、以上至少設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間） 功能（洗（臉）、衛(wèi)、浴、洗衣（南方可設(shè)在陽(yáng)臺(tái)） 面積（主臥衛(wèi)生間6m2左右，公共衛(wèi)生間23m2）82三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核（5）廚房 靠近戶門。 廚房設(shè)備（櫥柜、冰箱、微波爐、洗碗機(jī)、電烤箱）。 面積（一室1.82.5m2、二室2.53m2、三室3.55m2、四室5m2以上）。 開放式廚房。83三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核戶型功能要做到： 動(dòng)靜分開； 公私分開； 主次分開； 干濕分開。84套內(nèi)基本功能、位置及基本尺寸以公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案為例85公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案- 01號(hào)方案86公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案- 0

34、1號(hào)方案開間：4.1m進(jìn)深：7.3m功能分區(qū)平面內(nèi)位置建筑面積：35.25m2使用面積：23.92m287公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案- 01號(hào)方案B套型：開間：4.8m進(jìn)深：7.3m建筑面積：41.91m2使用面積：28.50m28889三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核思考： 戶型類別配置。項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三室二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二室二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一室、二室、三室、四室、五室房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？ 戶型面積設(shè)定。不同地區(qū)、不同類別的消費(fèi)者對(duì)面積的要求不同：有的認(rèn)為三室應(yīng)在100左右，有的希望三室能做到130以上甚至170

35、；有的喜歡70的二室，有的喜歡二室超過(guò)90 。 90三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核思考： 戶型類別分布。錯(cuò)位的布置：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層。位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則。 91三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核思考： 戶型功能配置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？等問(wèn)題應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的

36、高度來(lái)審視。 92三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核思考： 好戶型應(yīng)做到：動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；“通”、“透” （客餐廳相連，最好能有開放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)” ）；應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，尤其首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥；供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中。 93三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計(jì)方案審核思考： 在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方？門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不

37、直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過(guò)道如何？ 94三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（二）初步設(shè)計(jì)圖紙審核 審核質(zhì)量 審核投資費(fèi)用95三、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核（三）施工圖設(shè)計(jì)圖紙審核1建筑施工圖 主要審核房間尺寸及布置情況，門窗及內(nèi)外裝修、材料選用，要求的建筑功能是否滿足等。2結(jié)構(gòu)施工圖 主要審核承重構(gòu)件布置情況，結(jié)構(gòu)材料的選擇、施工質(zhì)量要求等。3給排水施工圖 主要審核有關(guān)設(shè)備及管道布置和走向、加工安裝的質(zhì)量要求等。4電氣施工圖 主要審核供、配電設(shè)備，燈具及電氣設(shè)備的布置，電氣線路的走向及安裝質(zhì)量要求等。96第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案的經(jīng)濟(jì)因素分析97一、住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（一）外

38、墻周長(zhǎng)系數(shù) 外墻周長(zhǎng)系數(shù)越小，分?jǐn)傇趩挝唤ㄖ娣e上的周長(zhǎng)越少，則住宅建筑的單位造價(jià)也越少。）建筑面積（）建筑物外墻周長(zhǎng)（外墻周長(zhǎng)系數(shù)2mm98一、住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（一）外墻周長(zhǎng)系數(shù)1平面形狀 住宅建筑平面形狀簡(jiǎn)單，它的外墻周長(zhǎng)系數(shù)就小，其單位造價(jià)就低； 當(dāng)住宅建筑的平面形狀又長(zhǎng)又窄，或復(fù)雜而不規(guī)則時(shí)，其外墻周長(zhǎng)系數(shù)將增大，單位造價(jià)增大； 不規(guī)則的平面形狀引起室內(nèi)管線安裝費(fèi)用、放線挖土方費(fèi)用增加，同時(shí)也不便于施工。99一、住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（一）外墻周長(zhǎng)系數(shù)2進(jìn)深和面寬 建筑面積一定，面寬增大，則進(jìn)深減??； 在間距和層數(shù)一定時(shí)，大進(jìn)深、小面寬方案比小進(jìn)深、大面寬方案節(jié)約用地。 增加房屋進(jìn)深，則到達(dá)室內(nèi)最深部分的自然采光就會(huì)減少，并且可能引起在使用期間人工照明費(fèi)用增加。100一、住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（二）平面系數(shù)%100建筑面積結(jié)構(gòu)面積結(jié)構(gòu)面積系數(shù)%100建筑面積使用面積建筑平面系數(shù)101一、住宅建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（二）平面系數(shù) 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的