國五條細則之下,應對之策

1、嚴格審查購房資格，首次明確法律責任u3 月1 日晚，國務院下發(fā)了 “新國五條”細則，體現(xiàn)了調(diào)控政策的連貫性和持續(xù)性。相比來看，實施細則比市場預期更加嚴厲。如果說新“國五條”的出臺僅僅是穩(wěn)定市場預期的話，那此次實施細則的發(fā)文更表明了中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的堅定決心。實施細則的出臺勢必會對當前市場造成一定沖擊u信貸政策在細則中再次提及，除了強化此前政策的嚴格執(zhí)行以外，還針對房價上漲明顯的城市二套房貸首付與利率提出從嚴要求，對近期房價上漲過快的城市將進行結(jié)構(gòu)性施壓；u信貸是影響房地產(chǎn)成交最為主要的因素，如果蘇州出現(xiàn)二套房信貸的調(diào)整，其對成交必然受到重大影響。從2010 年“4.15”新政后交易數(shù)據(jù)來看

2、，出臺的信貸政策效果明顯，新政后上門量和成交量雙雙呈現(xiàn)下降的趨勢；u2012 年下半年以來，隨著樓市持續(xù)熱銷，個人住房貸款也日漸火熱，2012 年個人購房貸款全年增加9610 億元。但隨著近期“國五條”及其細則的出臺，已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。強化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮二套房貸將影響未來成交u細則規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5 年并且是唯一住房的可以免除）（普遍按照總房款的1%計二手房所得稅）統(tǒng)一為轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。若嚴格實施，將直接增加二手房交易成本。交易稅費的上升將在短期內(nèi)明顯削弱二手房置業(yè)需求，對投資性需求打

3、擊較大，二手房市場成交量將顯著回落。u不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，同時或造成未來租金進一步提升：1、通過提高二手房交易個稅意在打擊投資投機性需求，但在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉(zhuǎn)嫁成本，從而削弱需求導致成交量下滑；2、原先潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。二手房市場交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出u實施細則指出“總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費?！眜如果房產(chǎn)稅擴圍，預計房價上漲過快的一線城市和部分熱點省會城市更容易被納入擴大試點范圍。但就重慶、上海的房產(chǎn)稅試點結(jié)果及國際經(jīng)驗來看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會帶動房地產(chǎn)價格的下降，

4、但從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無太大影響。房產(chǎn)稅擴圍主要影響市場預期，長期看對房價影響小u實施細則對限購方式進行統(tǒng)一標準，在限購區(qū)域的劃分、限購住房類型及審查環(huán)節(jié)都進一步嚴格要求。比如規(guī)定“限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同(認購)前”等；u從已執(zhí)行限購城市的原有標準來看，58%的城市限購區(qū)域并未覆蓋所有行政區(qū)，而以市區(qū)范圍界定，新“國五條”細則對這些城市將有明顯收緊。限購區(qū)域的擴大對于成交量必然有著較大的影響，從過去執(zhí)行的情況看，覆蓋所有行政區(qū)域的城市成交量下滑幅度要超過在主城區(qū)內(nèi)限購的城市。限購范圍擴

5、至所有行政區(qū)將打擊不合理需求，將階段性導致成交量下降。規(guī)范和嚴格執(zhí)行統(tǒng)一限購政策，將導致成交量下降u但房價的上漲歸根結(jié)底是土地轉(zhuǎn)讓制度&市場供需矛盾造成的結(jié)果，今年“各種政策”的出臺并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，我們可以通過對客戶的合理引導弱化客戶對政策的抗性。第一階段：u、迅速盤點手頭客戶、及時促進成交，避免政策風險告知客戶新調(diào)控政策可能導致客戶無購房資格或者購房成本將擴大（傳聞二套房首付將達7成、貸款利率將達基準利率1.3倍），同時結(jié)合以上“九點”說辭以促進成交；u、此次從嚴據(jù)實征收，明顯將加重二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費負擔，雖對投資投機性購房有一定的抑制作用，但這層稅費的增加最終也將轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上；第二階段：u 、地方細則出臺后，二手房市場勢必冷清，購房者將用上商品房市場，屆時商品房供不應求，新房必然要漲價；u 、地方細則出臺后，客戶考慮到后