房地產信托風險項目研究啟示與項目審核量化評估探討

1、房地產信托風險項目研究啟示房地產信托風險項目研究啟示與項目審核量化評估探討與項目審核量化評估探討信托業(yè)務管理部信托業(yè)務管理部20152015年年4 4月月1目錄研 究 背 景房地產信托風險項目統(tǒng)計分析房地產信托項目風險成因分析房地產信托項目風險處置分析結論與建議房地產項目審核量化評估探討2研究背景n參考文獻一參考文獻一： 35個房地產信托風險項目研究與啟示， 袁吉偉，用益信托網(wǎng)，2015年 4月7日。n參考文獻二參考文獻二：信托項目風險成因與處置方法研究， 袁吉偉，論文網(wǎng)，2013年11月28日。n參考材料三參考材料三：房地產項目初審量化評估表。3研究背景n房地產行業(yè)一直是信托資金重要投向，從

2、歷史上看，2007年、2010年以及2013年都是房地產集合信托發(fā)行的高峰期。n信托公司對于房地產行業(yè)的鐘愛源于其資本密集型運作所產生的較大融資需求資本密集型運作所產生的較大融資需求；高收益特性使得房地產企業(yè)能夠承受較高的融資成本，信托公司能獲得更高的；高收益特性使得房地產企業(yè)能夠承受較高的融資成本，信托公司能獲得更高的收益；房地產企業(yè)一般都能夠提供較充足的抵質押物，保障第二還款來源的充足收益；房地產企業(yè)一般都能夠提供較充足的抵質押物，保障第二還款來源的充足性。性。n截至2014年末，我國房地產信托13094.9萬元，約占全部資金信托的10%。然而，房地產開發(fā)本身存在較高的風險，加之房地產行業(yè)

3、近年來頻繁受到較嚴格的宏觀調控，因而近年來房地產信托風險項目頻出。通過對過往風險事件的分析，吸收以往房地產信托經(jīng)驗教訓，加強風險管控，對于提升房地產信托業(yè)務管理水平具有積極意義。4房地產信托風險項目統(tǒng)計分析研 究 背 景房地產信托項目風險成因分析房地產信托項目風險處置分析結論與建議房地產項目審核量化評估探討5房地產信托風險項目統(tǒng)計分析n 35個房地產信托風險項目個房地產信托風險項目：風險事件發(fā)生于2009年至2014年8月之間，涉及金額近268億元。n35個信托項目涉及個信托項目涉及18家信托公司：家信托公司：中信信托、華澳信托、新華信托、安信信托、五礦信托、中誠信托、中融信托、百瑞信托、中航

4、信托、重慶信托、吉林信托、四川信托、山東信托等共計18家信托公司，約占68家信托公司的26.5%，接近三分之一。房地產信托業(yè)務房地產信托業(yè)務開展的普遍性使得其風險項目涉及的信托公司數(shù)量較大開展的普遍性使得其風險項目涉及的信托公司數(shù)量較大。n從項目數(shù)量分布看從項目數(shù)量分布看，新華信托最多為6個，華澳信托和中融信托各4個，中信信托、安信信托和五礦信托各3個，其他信托公司均為1個。房地產信托發(fā)展規(guī)模較大、風格較為激進房地產信托發(fā)展規(guī)模較大、風格較為激進的信托公司，其所涉及的風險項目數(shù)量也較多，二者在一定程度上成正比例關系的信托公司，其所涉及的風險項目數(shù)量也較多，二者在一定程度上成正比例關系。6房地產

5、信托風險項目統(tǒng)計分析n從房地產信托風險項目金額分布看從房地產信托風險項目金額分布看，中信信托合計為79.1億元，位列第一位，其次為華澳信托為35.2億元，位列第二位，華能信托32.94億元位列第三位，中鐵信托規(guī)模僅為0.31億元，規(guī)模最小。由此可見，信托項目風險數(shù)量與其所涉及規(guī)模并沒有必然的聯(lián)系信托項目風險數(shù)量與其所涉及規(guī)模并沒有必然的聯(lián)系。n從所及的融資主體看從所及的融資主體看， 35個房地產信托項目風險事件涉及23個融資主體，其中星耀地產、大連實德、高遠置業(yè)、光耀地產等同時涉及多家信托公司的項目或者一家信托公司的多個信托項目。上述融資方具有一定實力和行業(yè)影響力，導致信托公司“搭便車”，扎堆

6、為其提供信托融資，但是由于信托公司并沒有很好的分析融資方合適的債務水平以及缺乏對于單一融由于信托公司并沒有很好的分析融資方合適的債務水平以及缺乏對于單一融資方的授信限額和集中度管理，導致多個信托公司在一家房地產融資方上出現(xiàn)信托風險事件資方的授信限額和集中度管理，導致多個信托公司在一家房地產融資方上出現(xiàn)信托風險事件，提高了債務處置難度。，提高了債務處置難度。7小結 房地產信托風險事件的暴露數(shù)量遠高于其他領域信托項目，一方面，信托公司從事的房地產項目數(shù)量多，加之房地產作為資本密集型行業(yè)，對于宏觀調控較為敏感，容易引發(fā)風險事件。另一方面，房地產開發(fā)商經(jīng)營情況更容易通過樓盤開發(fā)、銷售進度觀察出來，同時

7、房地產開發(fā)涉及資金數(shù)量大，一旦出現(xiàn)問題，所及的范圍較廣，更容易社會引起關注，進而可通過公開渠道獲得的信息數(shù)量較多。8房地產信托項目風險成因分析研 究 背 景房地產信托風險項目統(tǒng)計分析房地產信托項目風險處置分析結論與建議房地產項目審核量化評估探討9房地產信托項目風險成因分析結論一：房地產信托項目風險誘因在項目前期就已存在。結論一：房地產信托項目風險誘因在項目前期就已存在。 從35個房地產風險事件看，有30個項目風險誘因在項目成立事前就已經(jīng)存在了，占比約為86%，受到其他因素影響和激化，項目事前的風險因素則進一步擴大。對于事前風險誘因看，主要包括以下幾方面： 第一，忽視民間融資，低估總體債務水平。

8、第一，忽視民間融資，低估總體債務水平。35個項目有15個項目都涉及了民間融資，無法償付民間融資后，導致法律訴訟或者資金鏈斷裂。這其中最為典型的是大連實德和高遠置業(yè)兩個房企的案例。民間融資在盡職調查過民間融資在盡職調查過程中房企整體債務水平無法得到有效評估程中房企整體債務水平無法得到有效評估。 第二，房企經(jīng)營管理能力不善。第二，房企經(jīng)營管理能力不善。盡職調查中，既要關注交易對手的過往經(jīng)驗業(yè)績，也要關注整個管理團隊的能力和穩(wěn)定性，以及管理層對于復雜環(huán)境的應對能力。（中融-青島凱悅中心信托貸款項目和中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資項目） 第三，忽視項目開發(fā)本身存在的問題及信托融資對于推進項目的作用。

9、第三，忽視項目開發(fā)本身存在的問題及信托融資對于推進項目的作用。很多項目并不是信托資金所能夠解決的，包括項目開發(fā)過程的糾紛以及信托資金對于盤活項目的可能性。 10房地產信托項目風險成因分析結論二：房地產信托風險受到房地產市場走勢影響很大結論二：房地產信托風險受到房地產市場走勢影響很大。 房地產市場走勢直接影響到房企的銷售狀況以及現(xiàn)金流狀況，這直接影響到房地產信托的風險狀況，根據(jù)35個房地產信托風險狀況統(tǒng)計，有28個信托項目直接與房地產調控政策有直接關系，占比為80%。 由于房地產信托融資房企多為中小企業(yè)或者本身資金鏈就已經(jīng)資金鏈相對緊張，因為宏觀政策面以及房地產市場的波動對于融資方所能夠實現(xiàn)的應

10、對以及融資調整空間有限，因為更易出現(xiàn)風險項目。無論是規(guī)模最大的房地產信托中信盛景星耀地產基金集合信托計劃，還是令五礦信托、中鐵信托、新華信托等多個信托涉及風險的高遠置業(yè)，都有是在很大程度上因為房地產調控因素，導致銷售不暢，資金鏈斷裂。 根據(jù)所搜集的案例看，2011年及以前年份房地產信托風險項目僅為4個，2012年為20個，2013年為6個，2014年前5個月為6個，其實風險項目還是更加集中于2012年和2014年。2012年，在上一年開始加強房地產調控力度的基礎上，各種宏觀調控繼續(xù)執(zhí)行，致使房地產市場出現(xiàn)趨冷狀態(tài)，房價同比下降，因為當年房企遭遇市場波動打擊。而對于2014年開年來說，雖然新一屆

11、政府未能夠繼續(xù)維持原有的調控政策，但是銀行、資本市場對于房企融資收緊，導致房地產企業(yè)資金鏈緊張，加之市場觀望情緒加重，預期悲觀，市場趨冷，導致部分房企開始出現(xiàn)了資金鏈問題，信用風險進一步上升。 11房地產信托項目風險成因分析結論三：房地產信托風險項目與區(qū)域因素有一定關系結論三：房地產信托風險項目與區(qū)域因素有一定關系。 從35個房地產風險事件中，涉及內蒙古、河北、北京、山東、天津、上海、遼寧、浙江、江蘇、廣東、重慶11個省市自治區(qū)，上海、山東依次為6個和5個，遼寧、浙江、江蘇、廣東、天津各為4個，內蒙古、河北、北京和重慶各為1個。 從區(qū)域劃分，風險項目位于東部沿海地區(qū)的有風險項目位于東部沿海地區(qū)

12、的有33個，占比為個，占比為94%，其余兩個為，其余兩個為西部地區(qū)，占比為西部地區(qū)，占比為6%。如果進一步將東部沿海地區(qū)劃分京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)、珠江三角地區(qū)，則京津冀地區(qū)風險項目為京津冀地區(qū)風險項目為6個，占比為個，占比為17%，長三角地區(qū)風險項目為長三角地區(qū)風險項目為14個，占比為個，占比為40%，珠江三角地區(qū)有4個，占比為11%，其他地區(qū)4個，占比為17%。 實際上，東部沿海地區(qū)，尤其是長三角地區(qū)房地產信托風險項目較多，還是呈現(xiàn)一定集中性，這種原因主要還在于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產市場相對發(fā)達，市場競爭也較為激烈，信托資金投向此地區(qū)的數(shù)量更多，所呈現(xiàn)出的風險項目數(shù)量也更多，也有一定背景

13、理由。 按照一、二、三線城市劃分，風險項目位于一線城市的項目為一線城市的項目為15個，占比為個，占比為43%，二線城市為，二線城市為12個，占比為個，占比為35%；三、四線城市項目個數(shù)為；三、四線城市項目個數(shù)為8個，占比為個，占比為23%。這可能在與信托公司房地產項目篩選標準有關，一般而言，公司對于三四線城市項目標準較高，而對于一二線城市相對放松，項目數(shù)量也較多?？傮w看，房地產信托風險項目與區(qū)域因素還是有一定關系的，但是并不是呈現(xiàn)線性關系，還是與房企自身特質有很大關系的。 12房地產信托項目風險成因分析結論四：房地產信托風險項目與信托資金運用形式基本沒有關系結論四：房地產信托風險項目與信托資金

14、運用形式基本沒有關系。 從理論上看，股權類、權益類房地產信托要比貸款類信托風險更大。從理論上看，股權類、權益類房地產信托要比貸款類信托風險更大。從一般分類上講，信托資金運用可以分為貸款、股權、權益以及組合等多種方式。一般而言，監(jiān)管部門對于房地產信托貸款有著更嚴格的要求，即要求融資方具有二級資質、初始投資不低于35%、四證齊全，項目風險相對較小，但對于權益類、股權類房地產信托并沒有更多的監(jiān)管要求。 實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，35個風險項目中，有20個為貸款類房地產項目，占比為57%，其次為權益類項目8個，占比為23%，股權類為5個，占比為14%。從實際效果看，貸款類信托風險反而更多，一方面，這與當前房地

15、產信托資金運用形式有很大關系，現(xiàn)有存續(xù)房地產項目中，貸款類信托占比為41%，股權類占比為15%，權益類占比為14%，因為貸款類信托投放更多，所呈現(xiàn)的風險項目更多；另一方面也可能說明，房地產信托資金形式與其資金運用形式并不存在固定的關系房地產信托資金形式與其資金運用形式并不存在固定的關系。 13房地產信托項目風險成因分析結論五：房地產信托風險項目與風險控制措施關系不明確結論五：房地產信托風險項目與風險控制措施關系不明確。 一般而言，房地產信托的風險控制措施包括在建工程、土地使用權等抵押、股權質押、保證、結構化設計、資金監(jiān)管、派駐董事等等。 通常而言，風險控制措施越多，對融資方違約的約束越大，所能

16、夠實現(xiàn)的風險緩沖就越大。 實際上，從風險案例統(tǒng)計情況看，各個項目風險控制措施大同小異。錦都置業(yè)項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃有多大六項風險控制措施，最終還是違約；也有風控措施比較少的項目成功運營的。 總體看，風險控制措施雖然能夠對融資方起到一定抑制作用，但是房地產信托風險項目似乎與風險控制措施并沒有明確的關系。14融資項目風險因素信托公司內部因素融資主體風險因素房地產信托項目風險因素分析信托公司內部的風險因素主要集中于信托項目事前風險管理和信托項目過程管理存在薄弱環(huán)節(jié)。 融資主體不誠信、惡意違法、經(jīng)營管理不善等因素，導致了房地產信托項目風險的出現(xiàn)。 房地產市場政策環(huán)境變化、融資項目所在

17、區(qū)域市場競爭加劇、成本收益與預期出現(xiàn)較大的偏差等。小結 15房地產信托項目風險處置分析研 究 背 景房地產信托風險項目統(tǒng)計分析房地產信托項目風險成因分析結論與建議房地產項目審核量化評估探討16 從項目處置進展情況看，2013年以前的項目基本已經(jīng)處置完了，或者個別未有后續(xù)報道。而2013年以后新暴露出來的房地產信托則成為信托公司較為急于解決的問題。根據(jù)相關公開信息看，目前仍有11個項目依然處于風險處置或者信托公司先行兌付而進行的后期訴訟中，這其中中融信托3個項目，合計金額21.44億元，新華信托4個項目，合計6.7億元，五礦信托一個，合計金額3億元，以及山東信托、中鐵信托、華澳信托各一個單一信托

18、，風險處置壓力相對較低，相比較而言，中融信托、新華信托房地產風險處置壓力較大。 房地產信托項目風險處置分析17 房地產信托項目風險處置分析方法方法1：延長信托項目期限。：延長信托項目期限。部分信托項目都會訂立延長信托項目期限的做法，一般為6個月左右。在融資方無法按期兌付信托項目時，可以給予其更多時間，籌措資金。或者采取召集受益人大會，共同商討延長信托項目的議案。方法方法2：提前終止信托項目。：提前終止信托項目。信托公司在發(fā)現(xiàn)信托項目出現(xiàn)風險隱患，可能導致未來出現(xiàn)違約風險，或者對于未來信托項目按期兌付的預期不高后，或者交易對手觸犯信托合同相關條款后，可以在信托項目尚未到期的時候就終止信托項目，在

19、風險未完全暴露的情況下，采取措施避免風險擴大化或者加大未來信托管理的難度。方法方法3：以自有資金進行信托兌付。：以自有資金進行信托兌付。剛性兌付背景下，信托公司必須承擔投資者本金和收益的兌付，會以自有資金收購投資者信托受益權，以此保護投資者利益，確保不發(fā)生群體事件。吉林信托、安信信托、中融信托所發(fā)生的信托風險事件都是在信托到期日前以自有資金實現(xiàn)信托項目兌付的。當然，信托公司自有資金畢竟有限，對于一些規(guī)模較大的信托項目，諸如10億元以上的項目，那將會產生較大的負擔，對于信托公司經(jīng)營也會造成較大的影響，因而對于規(guī)模較大的信托項目風險事件就需要尋找其他風險處置手段。18 房地產信托項目風險處置分析方

20、法方法4：尋找新的接盤者或者通過資金置換方式解決。：尋找新的接盤者或者通過資金置換方式解決。在信托項目無法按期兌付后，信托公司可以尋求與其他信托公司合作，通過發(fā)行新的信托計劃，作為資金置換來實現(xiàn)融資方的資金補充，緩解融資方資金壓力，這在房地產信托領域尤其突出，部分房企通過持續(xù)滾動發(fā)行信托計劃實現(xiàn)借新還舊的目的。如果融資方不能夠通過發(fā)行新的信托計劃實現(xiàn)按期兌付的話，就會通過尋求第三方接盤者的方式，或者收購投資者的信托受益權，實現(xiàn)信托按期兌付。第三方接盤者可以是同行業(yè)企業(yè)，也可以是專門處置不良資產的四大資產管理公司。諸如長信8號集合資金信托計劃、錦都置業(yè)項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃都是由

21、由第三方接盤的，而長白山11號南京聯(lián)強集合資金信托等都是由中國華融接盤。 方法方法5：實現(xiàn)第二還款來源。：實現(xiàn)第二還款來源。信托交易對手違約后通過實現(xiàn)第二還款。信托公司可以要求保證人、擔保人等代替融資方償還信托資金，或者通過處置抵質押物、擔保等實現(xiàn)資金來源。如果雙方對債權債務沒有異議或通過法律途徑確認債權后，則可協(xié)議處置擔保物的方式，一方面可以物抵債再由信托公司自行處置變現(xiàn)；另一方面則可直接通過司法拍賣途徑變現(xiàn)。山東信托發(fā)行的聯(lián)邦國際信托計劃由于融資方無法償還本息后，山東信托先行兌付投資者的本金和收益，然后由山東信托交易質押股票獲得資金。中融-青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃、中信-舒斯貝

22、爾特定資產收益權投資集合信托等則都是由信托公司先行兌付信托計劃后，通過司法途徑拍賣變現(xiàn)抵押物獲得資金補償。19小結 實際上，不同信托項目風險處置方法具有不同的適用性和影響，這需要根據(jù)信托項目所處的環(huán)境選擇最合適的處置方法。 從實踐看，35個案例中使用到了提前兌付、法律訴訟、實現(xiàn)第二還款來源、第三方接盤、續(xù)發(fā)信托產品等方式。從分布看，34%使用了訴訟范式，29%使用了第三方接盤形式，14%使用了提前兌付。 通過分析發(fā)現(xiàn)，近年來訴訟使用的頻率越來越高，這與信托公司策略、信托公司風險處置方式選擇都有很大關系。20結論與建議研 究 背 景房地產信托風險項目統(tǒng)計分析房地產信托項目風險成因分析房地產信托項目風險處置分析房地產項目審核量化評估探討21 房地產信托是一類相對成熟的信托業(yè)務，未來需要進行更為專業(yè)化的運作，這其中風險管理是關鍵。 從35個房地產信托風險案例研究看，很多統(tǒng)計結論打破了一些傳統(tǒng)經(jīng)驗看法，比如風控手段多寡與項目風險并不存在確定關系等；而一些新趨勢也值得關注，諸如多家信托公司折戟在同一融資主體、項目風險處置的訴訟渠道增多等。 房地產行業(yè)在我國仍有一定發(fā)展空間，信托公司完全有機會繼續(xù)挖掘房地產行業(yè)發(fā)展機會，風險管理是繼續(xù)深化此類業(yè)