中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)操作指引

1、中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)操作指引目 錄總 則第一編律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的審核與調(diào)查第二節(jié) 商品房銷(xiāo)售廣告要約與要約邀請(qǐng)第三節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金第二章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié) 合同對(duì)商品房基本情況的約定第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第三節(jié) 合同對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定第四節(jié) 合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定第五節(jié) 合同對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定第六節(jié) 合同對(duì)付款方式與付款期限的約定第七節(jié) 合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定

2、第八節(jié) 合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第九節(jié) 合同對(duì)違約責(zé)任的約定第十節(jié)合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定第十一節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立、生效、登記與備案第三章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效情形第四章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止第一節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行第二節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的變更第三節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)讓第四節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除第五節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的終止第五章律師提供法律服務(wù)時(shí)不同類(lèi)型商品房的區(qū)分及要點(diǎn)第六章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的按揭第七章商品房交付時(shí)間、交接(交付程序)與初始登記(大產(chǎn)權(quán)證)、買(mǎi)受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第一節(jié) 商品房交付時(shí)間第二節(jié) 商品房交接

3、(交付程序)第三節(jié) 初始登記的辦理第四節(jié) 買(mǎi)受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第五節(jié) 物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn)(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第八章 訴訟、仲裁前的調(diào)解第九章律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容第二節(jié) 律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序第三節(jié)律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示第二編律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定第一節(jié)訴訟第二節(jié)仲裁第二章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的類(lèi)型第一節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立階段糾紛及其處理第二節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂與成立時(shí)的糾紛及

4、其處理第三節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的糾紛及其處理第四節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止中的糾紛及其處理第五節(jié) 商品房交付與買(mǎi)受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)取得的糾紛及其處理第六節(jié) 不同類(lèi)型商品房的糾紛及其處理第七節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中按揭糾紛及其處理第三章律師提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 訴訟委托合同的簽訂第二節(jié) 律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示附 則總 則第1條制定目的為更好地維護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國(guó)律師辦理有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)在總結(jié)律師為開(kāi)

5、發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定本操作指引。第2條適用范圍本操作指引適用于律師在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。本操作指引所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。商品房在我國(guó)具有獨(dú)特的含義，專(zhuān)指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)、向不特定的社會(huì)公眾銷(xiāo)售的房屋，不包括公房改制出售給個(gè)人的房屋(即房改房)和經(jīng)濟(jì)適用房(包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。本操作指引不涉及已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，并可在房屋二級(jí)市場(chǎng)交易的各類(lèi)房屋(包括自建私有房、已

6、購(gòu)公有房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自有房和已購(gòu)商品房)的再轉(zhuǎn)讓。對(duì)此類(lèi)房屋的交易行為，另行制定專(zhuān)項(xiàng)的操作指引。本操作指引適用于律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)。第3條法律依據(jù)本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為：法律類(lèi)：中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法等；行政法規(guī)類(lèi)：城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等；部門(mén)規(guī)章類(lèi)：建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、房屋登記辦法等；司法解釋類(lèi)：最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋等。律

7、師提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，各級(jí)地方政府部門(mén)對(duì)本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對(duì)商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征，并且其調(diào)整和控制會(huì)在不同時(shí)期出現(xiàn)變化。律師在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)時(shí)，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)嘏c商品房交易相關(guān)政府部門(mén)(包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電氣供應(yīng)等管理機(jī)關(guān))的現(xiàn)行政策和法規(guī)。第4條律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的基本原則律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)應(yīng)遵循如下原則：41忠誠(chéng)守信原則。律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過(guò)程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。4

8、2專(zhuān)業(yè)精湛原則。律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉和精通法律知識(shí)，掌握與商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高操作能力和水平，以扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。43勤勉盡責(zé)原則，律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對(duì)相關(guān)法律事實(shí)作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險(xiǎn)，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。第5條律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的基本要求51 律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話(huà)筆錄，提示法律風(fēng)險(xiǎn)，分析法律后果。52律師接受當(dāng)事人的委托，應(yīng)當(dāng)與

9、委任人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。53律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、司法部律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法和司法部律師事務(wù)所收費(fèi)程序規(guī)則的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用。54律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)頒發(fā)的律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范(試行)、律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私(根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密的事項(xiàng)除外)。55律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)委托人以合法方式維

10、護(hù)自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進(jìn)矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過(guò)合法途徑解決沖突。第6條特別聲明本操作指引僅供律師在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過(guò)程中參考。本操作指引所述的內(nèi)容不是強(qiáng)制性的，也不保證涵蓋商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的全部?jī)?nèi)容。在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的具體操作過(guò)程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實(shí)際情況，自行判斷運(yùn)用本操作指引的內(nèi)容。律師根據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對(duì)此類(lèi)風(fēng)

11、險(xiǎn)不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。本操作指引主體內(nèi)容的完成時(shí)間是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相繼出臺(tái)了最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋(二)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法司法解釋二)、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋)、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)服務(wù)的司法解釋)，對(duì)操作指引的內(nèi)容有一定影響，由于對(duì)司法解釋的理解尚需進(jìn)一步深化研究，且在司法實(shí)踐中又會(huì)有很多新的疑難、復(fù)雜的問(wèn)題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)按上述三個(gè)司法解釋的最新規(guī)定執(zhí)行

12、，謹(jǐn)慎處理，并且密切關(guān)注司法實(shí)踐的最新動(dòng)態(tài)。第一編律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的審核與調(diào)查第7條一般規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一方當(dāng)事人的委托，對(duì)合同相對(duì)方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審核和調(diào)查。對(duì)買(mǎi)受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買(mǎi)受人的基本情況、買(mǎi)受人的履約能力、買(mǎi)受人資信情況等。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同非訴訟法律服務(wù)中的一項(xiàng)單獨(dú)內(nèi)容進(jìn)行。第8條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)對(duì)買(mǎi)受人的審核與調(diào)查81對(duì)買(mǎi)受人基本情況的審查811買(mǎi)受人為中國(guó)公

13、民時(shí)的審核(1)本市居民：居民身份證(無(wú)居民身份證的提交戶(hù)口簿)。(2)外省市居民：居民身份證(無(wú)居民身份證的提交戶(hù)口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)。(3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽(yù)證。812買(mǎi)受人為中國(guó)法人及其他經(jīng)濟(jì)組織時(shí)的審核(1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)單位批準(zhǔn)證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、董事會(huì)購(gòu)房決議。(2)其他經(jīng)濟(jì)組織：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準(zhǔn)文件和具備其他經(jīng)濟(jì)組織條件的證明。(3)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位：?jiǎn)挝怀闪⒌呐鷾?zhǔn)文件、上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)購(gòu)房的文件。(4)中央機(jī)關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)購(gòu)房文件，單位

14、成立的批準(zhǔn)文件。(5)銀行、保險(xiǎn)企業(yè)等分支機(jī)構(gòu)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書(shū)和承擔(dān)法律責(zé)任保證書(shū)。813買(mǎi)受人為中國(guó)港、澳、臺(tái)同胞時(shí)的審核(1)港澳同胞：中華人民共和國(guó)香港(澳門(mén))特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來(lái)內(nèi)地通行證。(2)臺(tái)灣同胞：臺(tái)胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明。814買(mǎi)受人為外國(guó)公民、法人時(shí)的審核(1)外國(guó)人：護(hù)照和外國(guó)人居留證(無(wú)外國(guó)人居留證的，提交中國(guó)公證機(jī)構(gòu)公證的護(hù)照中文譯本)。(2)境外法人(含港、澳、臺(tái)法人)、其他組織(含港、澳、臺(tái)組織)：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊(cè)書(shū)或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件；外國(guó)法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需

15、中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。815對(duì)買(mǎi)受人委托代理人的審核(1)委托代理人購(gòu)房的，提交授權(quán)委托書(shū)(原件)(如授權(quán)委托書(shū)不是當(dāng)面簽署的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證)、受托人身份證明。(2)無(wú)(限制)民事行為能力人購(gòu)房的，由其監(jiān)護(hù)人代理購(gòu)買(mǎi)，提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶(hù)口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶(hù)口簿(監(jiān)護(hù)人由法院指定的，提交法院出具的證明文件)。(3)港、澳、臺(tái)法人、其他組織、個(gè)人的委托書(shū)應(yīng)公證。根據(jù)2002年司法部69號(hào)令中國(guó)委托公證人(香港)管理辦法第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。根據(jù)2008年最高人民法院、澳門(mén)特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門(mén)特

16、別行政區(qū)相互認(rèn)可和執(zhí)行仲裁裁決的安排第12條規(guī)定：“由一方有權(quán)限公共機(jī)構(gòu)(包括公證員)做成的文書(shū)正本或者經(jīng)公證的文書(shū)副本及譯本，在適用本安排時(shí)，可以免除認(rèn)證手續(xù)在對(duì)方使用”。可見(jiàn)，澳門(mén)有權(quán)限的公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)在內(nèi)地可以直接認(rèn)可使用。根據(jù)1993年司法部發(fā)布的海峽兩岸公證書(shū)使用查證協(xié)議實(shí)施辦法第2條規(guī)定，臺(tái)灣出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)。(4)外國(guó)法人、其他組織、個(gè)人的委托書(shū)應(yīng)公證，公證文件在外國(guó)公證的需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。另外，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和人士在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商行政管理總

17、局、國(guó)家外匯管理局于2006年7月11日頒布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)人和管理的意見(jiàn)(建住房2006171號(hào))的規(guī)定，以及結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w政策，應(yīng)對(duì)以下兩個(gè)方面的問(wèn)題予以關(guān)注：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)1年的境外個(gè)人，可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間1年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。并持有效證明(境外機(jī)構(gòu)

18、應(yīng)持我國(guó)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來(lái)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我國(guó)批準(zhǔn)的證明，下同)到土地和房地產(chǎn)部門(mén)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)不符合條件的不予登記。82對(duì)買(mǎi)受人履約能力、資信的審核821 買(mǎi)受人為公民時(shí)的審核買(mǎi)受人的職業(yè)背景，個(gè)人收入和家庭收入狀況的有關(guān)證明，如已繳個(gè)人所得稅或家庭財(cái)產(chǎn)稅的稅單。買(mǎi)受人其他物業(yè)及財(cái)產(chǎn)證明，如私人汽車(chē)所有權(quán)證等。買(mǎi)受人的信用審核，如征信中心的信用記錄(買(mǎi)受人須辦理按揭貸款時(shí)，具體調(diào)查和審核詳見(jiàn)本操作指引本編第六章內(nèi)容)。822買(mǎi)受人為法人或其他組織時(shí)的審核

19、注冊(cè)資金、營(yíng)業(yè)額、銀行信用、資產(chǎn)負(fù)債表等財(cái)務(wù)報(bào)表、稅收情況等。83 中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政策及當(dāng)?shù)卣畬?duì)外省市居民、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)港、澳、臺(tái)同胞、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織，外國(guó)人、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。本節(jié)中對(duì)組織或者個(gè)人的身份證明如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證、護(hù)照等都需要在有效期內(nèi)。律師主要是審核為主，如發(fā)現(xiàn)證件有虛假偽造嫌疑的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)調(diào)查。第9條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容91對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、對(duì)當(dāng)事人主體資格開(kāi)展適格性調(diào)查。在簽訂合同時(shí)發(fā)現(xiàn)證明文件有虛假偽造嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查。92對(duì)購(gòu)房人的資信審查。應(yīng)審查購(gòu)房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源

20、是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購(gòu)房，是否存在“炒樓”意圖或協(xié)同房地產(chǎn)商虛假按揭騙取銀行貸款等情況(如果可能或者確實(shí)存在虛假按揭的情況，律師必須防范自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn))。93 協(xié)助開(kāi)發(fā)商審查購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目商品房客戶(hù)的購(gòu)房資格證明文件及有關(guān)購(gòu)房手續(xù)文件的合法性。第10條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示101 買(mǎi)受人提供虛假信息、資料、證件騙購(gòu)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。102買(mǎi)受人資信有瑕疵，開(kāi)發(fā)商未能預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。103買(mǎi)受人償還貸款的能力有風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致履約過(guò)程中無(wú)力還貸，引發(fā)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。104買(mǎi)受人的誠(chéng)信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風(fēng)險(xiǎn)。105 因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的原因?qū)е沦I(mǎi)受人不履行合同的風(fēng)險(xiǎn)。106買(mǎi)受人代理人

21、不具備合法授權(quán)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同效力瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。有以上情況出現(xiàn)時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具法律意見(jiàn)書(shū)，提示法律風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)商品房銷(xiāo)售廣告要約與要約邀請(qǐng)第11條一般規(guī)定111要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)分要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人希望受邀請(qǐng)人向自己發(fā)出訂立合同的一種意思表示。商品房買(mǎi)賣(mài)中的要約邀請(qǐng)一般指開(kāi)發(fā)商發(fā)布的、面向不特定對(duì)象的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料等。要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。發(fā)出要約的一方為要約人，受領(lǐng)要約的一方為受要約人。商品房買(mǎi)賣(mài)中的要約一般指開(kāi)發(fā)商或潛在買(mǎi)受人直接向?qū)Ψ揭笥喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的意思表示。要約邀請(qǐng)和要約的主要區(qū)別在于：要約邀請(qǐng)面向不特定對(duì)象，不以直接締結(jié)合同為目的；而

22、要約面向特定對(duì)象，以直接締結(jié)合同為目的。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當(dāng)視為要約邀請(qǐng)。但最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)司法解釋)第3條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影

23、響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。112法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定我國(guó)商品房銷(xiāo)售管理辦法對(duì)商品房銷(xiāo)售的廣告作了原則性的規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國(guó)廣告法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣告法)、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。為了規(guī)范房地產(chǎn)廣告，國(guó)家工商行政管理局于1996年頒布了房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定，并于1998年進(jìn)行了修訂。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第26條、第27條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)，在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。城市商品房預(yù)售管理辦法第

24、9條也規(guī)定售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。第12條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容121廣告審查商品房銷(xiāo)售廣告的發(fā)布是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的重要手段和措施。購(gòu)房者往往通過(guò)商品房銷(xiāo)售廣告來(lái)決定是否有意向購(gòu)買(mǎi)。發(fā)布預(yù)購(gòu)廣告和銷(xiāo)售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第6條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商認(rèn)真審查銷(xiāo)售廣告是否具備以下必須載明的事項(xiàng)：(1)開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)；(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；(3)預(yù)售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)；(4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)的，可以不必載明上述事項(xiàng)。如果以上事項(xiàng)欠缺，律師則應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商補(bǔ)齊資料。規(guī)范的商品房銷(xiāo)售廣告，一般還會(huì)

25、標(biāo)注忠告性用語(yǔ)，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購(gòu)房合同附件”等，但律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商，此類(lèi)內(nèi)容不能作為免責(zé)理由。122禁止發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告的情形根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第4條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商下列情形是禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告的：(1)在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；(2)在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(6)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形

26、。123 商品房銷(xiāo)售廣告內(nèi)容應(yīng)注意以下幾種情形：根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售廣告尤其應(yīng)注意以下事項(xiàng)：(1)不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚；(2)表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離，廣告中項(xiàng)目的位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)；(3)涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；(4)不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；(5)不得出現(xiàn)融資或者變相

27、融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；(6)不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。124審查廣告要約邀請(qǐng)與要約的界限審查廣告，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商特別注意要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)別，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請(qǐng)，如果未寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力。但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第13條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容131 提示開(kāi)發(fā)商發(fā)布廣告應(yīng)備齊的資料和

28、證明文件。132參與廣告的文案創(chuàng)意，避免廣告文案中出現(xiàn)法律禁止的內(nèi)容；避免開(kāi)發(fā)商做出在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有涉及的屬于要約性質(zhì)的廣告內(nèi)容；避免開(kāi)發(fā)商做出違反現(xiàn)行法律而不能履行的承諾內(nèi)容。133審核制作完成的廣告，避免出現(xiàn)不符合相關(guān)法律、法規(guī)的內(nèi)容以及遺漏相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)出現(xiàn)在廣告中的內(nèi)容。134提示開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎宣傳。由于在商品房交付中，客戶(hù)如果不滿(mǎn)意，從廣告中找理由是常見(jiàn)做法。所以律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)重視廣告行為。135充分調(diào)查了解廣告發(fā)布具體媒體的內(nèi)部審核標(biāo)準(zhǔn)和需要提供的證明資料。136提醒開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1)在商品房小區(qū)規(guī)劃尚未通過(guò)政府批準(zhǔn)前，

29、不應(yīng)在廣告中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況詳細(xì)描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；(2)廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)，特別是對(duì)那些內(nèi)容確定且可能影響定價(jià)或買(mǎi)受人決策的部分，應(yīng)實(shí)事求是，切合實(shí)際；(3)涉及商品房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買(mǎi)受人說(shuō)明，并在簽訂合同中詳細(xì)注明；(4)對(duì)委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的廣告，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從前述幾點(diǎn)對(duì)廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。第14條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示141 因不了解相關(guān)媒體內(nèi)部廣告審核規(guī)定而導(dǎo)致廣告不能播出的風(fēng)險(xiǎn)。由于廣告發(fā)布媒體的不同，各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，而且一些具體的廣告內(nèi)容也需要提供相應(yīng)的證明資料。如果不能及時(shí)了解相關(guān)規(guī)定，

30、很可能造成商品房銷(xiāo)售廣告不能及時(shí)審核通過(guò)并發(fā)布，進(jìn)而影響到商品房銷(xiāo)售。142開(kāi)發(fā)商提供虛假資料和證明文件的風(fēng)險(xiǎn)。由于相關(guān)法律法規(guī)和各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核內(nèi)部規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容不同需要提供的資料也不同。開(kāi)發(fā)商為了廣告能夠及時(shí)在媒體發(fā)布，可能會(huì)提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過(guò)審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷(xiāo)發(fā)布。143如果商品房銷(xiāo)售廣告中的某些具體內(nèi)容符合要約的條件，即使商品房買(mǎi)賣(mài)合同中并沒(méi)有相關(guān)內(nèi)容條款，開(kāi)發(fā)商仍然存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。144商品房銷(xiāo)售合同中有些內(nèi)容是禁止提到的，有些內(nèi)容是不能實(shí)際實(shí)現(xiàn)的違法性?xún)?nèi)容(比如返本銷(xiāo)售、售后包租、預(yù)租回報(bào)、投資零風(fēng)險(xiǎn)、買(mǎi)頂層

31、送花園等承諾)。此類(lèi)廣告不能順利通過(guò)媒體的廣告審查，即使通過(guò)，最后也不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人可以撤銷(xiāo)合同，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。145 委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的廣告發(fā)生不符合法律規(guī)定、做出商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有的承諾、承諾內(nèi)容開(kāi)發(fā)商不能實(shí)際履行等情況，發(fā)生的后果將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。第三節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金第15條一般規(guī)定認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂協(xié)議)一般是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方由于訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠(chéng)實(shí)守信的原則出發(fā)，對(duì)將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)先約定。定金是指為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人一方依據(jù)合同的約定向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的金錢(qián)。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿?/p>

32、價(jià)款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這就是我國(guó)合同法中關(guān)于定金罰則的規(guī)定。定金罰則是一種懲罰性的規(guī)定，目的在于督促當(dāng)事人正確、積極地行使權(quán)利。定金按其作用來(lái)分，主要有訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金、證約定金五種，實(shí)際中常見(jiàn)的有解約定金(是指當(dāng)事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)的定金)和違約定金(違約定金實(shí)際就是履約定金，即以擔(dān)保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢(qián))。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金，性質(zhì)較為復(fù)雜，在審判實(shí)踐中也有不同的判例。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。特

33、別說(shuō)明：合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買(mǎi)賣(mài)合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。第16條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容161 參與開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售工作會(huì)議，草擬并協(xié)助開(kāi)發(fā)商確定認(rèn)購(gòu)書(shū)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題，提供口頭或書(shū)面的法律意見(jiàn)和建議。162協(xié)助開(kāi)發(fā)商擬定與銷(xiāo)售有關(guān)的管理制度文件。起草開(kāi)發(fā)商致未正式簽約客戶(hù)以及已簽約客戶(hù)的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書(shū)。第17條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容171簽訂認(rèn)購(gòu)(預(yù)訂)書(shū)的前提條件協(xié)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有個(gè)較長(zhǎng)的

34、過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住買(mǎi)受人，最好要求買(mǎi)受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議(認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等)并要求買(mǎi)受人交付一定的定金。由于商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既可能在預(yù)售許可證后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，也可能在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。如開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，屬于類(lèi)似意向書(shū)的法律文件，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商在此類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)中加上類(lèi)似于“買(mǎi)受人知道開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商立即通知買(mǎi)受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的內(nèi)容。172認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂書(shū))的基本內(nèi)容簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，要注意認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地

35、點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中說(shuō)明。如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，律師應(yīng)謹(jǐn)慎適用司法解釋和合同法司法解釋二。173定金的處理定金是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中一個(gè)很重要的內(nèi)容，也是買(mǎi)賣(mài)雙方容易發(fā)生爭(zhēng)議的重點(diǎn)問(wèn)題。出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金就按法律規(guī)定沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同

36、未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。但是根據(jù)司法解釋第5條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。因合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)而言，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，對(duì)于這種訂金、押金的法律性質(zhì)認(rèn)定就存在爭(zhēng)議。在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的

37、約定，也有認(rèn)定為定金的。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)法律服務(wù)時(shí)的工作：律師應(yīng)當(dāng)提示開(kāi)發(fā)商，如在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，買(mǎi)受人沒(méi)有前來(lái)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經(jīng)協(xié)商但無(wú)法就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容達(dá)成一致的，或其他認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的解約理由出現(xiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將解除認(rèn)購(gòu)書(shū)的通知發(fā)送至對(duì)方并留下記錄(必要時(shí)，可通過(guò)合法公證郵寄的方式送達(dá))，避免被買(mǎi)受人以重復(fù)出售房屋為由追究責(zé)任。174開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房與買(mǎi)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，買(mǎi)房人需要提供相應(yīng)的資料：(1)公民認(rèn)購(gòu)商品房需要提交的證件：參照811。(2)法人單位認(rèn)購(gòu)商品房需要提交的證件：參

38、照812。(3)委托代理人登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明文件：參照815。第18條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示181 當(dāng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買(mǎi)受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定接受了房款，買(mǎi)受人支付部分或全部?jī)r(jià)款時(shí)，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約，如果開(kāi)發(fā)商改變決定不賣(mài)此房則必須承擔(dān)違約責(zé)任。182認(rèn)購(gòu)書(shū)中錯(cuò)把定金寫(xiě)成“押金”或“訂金”的風(fēng)險(xiǎn)。押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有特別說(shuō)明，且如果由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能，則開(kāi)發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買(mǎi)受人雙倍返還此款。第二章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對(duì)商品房基本情況的約定第19條一般規(guī)定

39、商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷(xiāo)售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。191項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在物權(quán)法施行前稱(chēng)國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。1911 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(1)取得方式。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地

40、使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。(2)規(guī)劃用途及使用年限。建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。1912建設(shè)工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號(hào)，發(fā)證機(jī)關(guān)名稱(chēng)和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名

41、稱(chēng)、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型，計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。1913建筑工程施工許可證從事各類(lèi)房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線(xiàn)路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱(chēng)、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)竣工日期。192商品房的銷(xiāo)售依據(jù)根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第3條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。(1)商品房現(xiàn)售，是指開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并

42、由買(mǎi)受人支付商品房?jī)r(jià)款的行為。(2)商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者商品房?jī)r(jià)款的行為。除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，為商品房預(yù)售增設(shè)了一些條件。房地產(chǎn)管理部門(mén)在審查了開(kāi)發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對(duì)符合條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、售房單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。193房屋的坐落是指該商品房在所開(kāi)發(fā)小

43、區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門(mén)牌號(hào)。194商品房用途是指行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍，如住宅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。195房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類(lèi)別，根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GBT 17986-2000)的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類(lèi)：(1)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)；(2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的；(3)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)

44、、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物；(4)混合結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；(5)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。(6)其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。196層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在220米以上(含220米)。層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。197房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±

45、00以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在220米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負(fù)數(shù)表示。198商品房的陽(yáng)臺(tái)是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系，根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的規(guī)定，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第20條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容201 參加開(kāi)發(fā)商組織的合同評(píng)審會(huì)，審查前期審批資料并與工程等相關(guān)部門(mén)核實(shí)商品房的基本情況。2

46、02審查開(kāi)發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見(jiàn)。203 協(xié)助開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門(mén)及或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)解釋格式合同文本內(nèi)容，使開(kāi)發(fā)商起草的格式文本通過(guò)上述部門(mén)的備案。204參加開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的簽約談判，向買(mǎi)受人解釋合同內(nèi)容。第21條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容211 核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及其他相關(guān)資料(如招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議等)，以確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。212核對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，以確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的有關(guān)商品房結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容一致。213

47、核對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋幢號(hào)為施工編號(hào)還是地名編號(hào)，如果是施工編號(hào)，則應(yīng)向買(mǎi)受人告知房屋交付使用后的地名編號(hào)，以免引起不必要的糾紛。214核對(duì)所附房屋平面圖，該平面圖應(yīng)明確標(biāo)注門(mén)、窗、墻體以及柱子，如廚房、衛(wèi)生間管線(xiàn)集中或者除廚房、衛(wèi)生間外的其他功能空間有管線(xiàn)通行，則應(yīng)向買(mǎi)受人告知并在平面圖上標(biāo)注管線(xiàn)位置。215核對(duì)商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。216核實(shí)商品房層數(shù)是否按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)，如未按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)而是根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)俗“跳號(hào)”編制(如跳13、14層)的，應(yīng)告知買(mǎi)受人。第22條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示221 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建設(shè)用地規(guī)劃用途、出

48、讓年限、商品房結(jié)構(gòu)、用途、層高、房屋平面圖等商品房基本情況，與實(shí)際交付的商品房情況不符的，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也可以要求開(kāi)發(fā)商賠償其相應(yīng)損失。222除合同約定的內(nèi)容外，如開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告樓書(shū)對(duì)商品房基本情況所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。223在起訴前，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。224不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)

49、付款的，可以并處收取預(yù)付款1以下的罰款。第二節(jié)合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第23條一般規(guī)定商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。231套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積之和。(1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問(wèn)等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買(mǎi)受人直接使用的面積。(2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內(nèi)自有墻體兩部分。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面

50、積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的規(guī)定計(jì)算面積。232共有建筑面積共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。共有建筑面積的產(chǎn)權(quán)由整幢建筑的產(chǎn)權(quán)人共同擁有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)隨意處置，不得出售、出租、贈(zèng)送等。2321 共有建筑面積的組成。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定，共有建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山

51、墻)墻體水平投影面積的一半。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室，都不計(jì)人共有建筑面積。2322共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā９灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)傇瓌t是，整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?，非整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同使用的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偂?1)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒āＷ≌瑯且源睘閱挝?，須先?jì)算出整幢建筑的共有建筑分?jǐn)傁禂?shù)(K值)，它的計(jì)算方式為：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)(2)商住混合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

52、。應(yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分?jǐn)偯娣e再各自分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照(1)中的方法和公式，按各自的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例

53、分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ò凑崭髯缘墓δ?，參照商住混合樓的分?jǐn)傆?jì)算方法分?jǐn)偂?33根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第18條的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。234面積差異的處理方式2341按建筑面積計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，面積差異的處理方式(1)一般原則：根據(jù)司法解釋第14條的規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求

54、解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以?xún)?nèi)(含3)部分的商品房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的商品房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以?xún)?nèi)(含3)部分的商品房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3部分的商品房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。(2)由開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人自行約定：只要雙方當(dāng)事人約定內(nèi)容不屬于合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形之一的，該約定有效。2342商品房銷(xiāo)售管理辦法第19條規(guī)定，按套(單

55、元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)詳細(xì)標(biāo)明尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與開(kāi)發(fā)商重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。第24條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容241 審查開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪資料，特別是有關(guān)共有建筑面積的分?jǐn)偸欠穹舷嚓P(guān)規(guī)范的規(guī)定。242根據(jù)銷(xiāo)(預(yù))售商品房的實(shí)際情況，與開(kāi)發(fā)商研究確定計(jì)價(jià)方式。243詳見(jiàn)202、203、204。第25條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容2

56、51 有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明應(yīng)翔實(shí)、全面，其內(nèi)容包括部位名稱(chēng)及面積，公用房屋的名稱(chēng)、坐落、用途及面積等。252在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人除了支付商品房?jī)r(jià)款外，在房屋交付使用前，還應(yīng)當(dāng)支付哪些費(fèi)用及相應(yīng)的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間。253根據(jù)確定的計(jì)價(jià)方式，起草面積差異時(shí)的處理方式?，F(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本沒(méi)有提供按套計(jì)價(jià)時(shí)面積差異的處理方式，需要開(kāi)發(fā)商委托的律師起草，由于商品房銷(xiāo)售管理辦法第19條并非中華人民共和國(guó)合同法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法)第52條所述的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，因此，律師可以根據(jù)該條款的原則起草，也可以根據(jù)所售商品房的實(shí)際起草。254如果合同約定面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3時(shí)，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)懲罰性違約責(zé)任的，則合同中可以約定開(kāi)發(fā)商的免責(zé)情形，如設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、測(cè)繪規(guī)范調(diào)整、建筑面積減少時(shí)未影響套內(nèi)建筑面積、建筑面積增加時(shí)套內(nèi)建筑面積同比例增加等。第26條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示261如合同未約定面積差異時(shí)的處理方式或約定“按實(shí)結(jié)算”的，則將適用司法解釋第14條規(guī)定。262除合同約定的內(nèi)容外，如開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告樓書(shū)對(duì)面積、價(jià)格組成、面積差異處理方式所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。第三節(jié)合同對(duì)業(yè)主的建筑物