某地區(qū)市場調(diào)研與營銷策劃管理知識分析報告(共53頁).doc

1、合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告2008年1月12日合肥xx地產(chǎn)投資咨詢有限公司專業(yè)地產(chǎn)營銷機構(gòu)2008房地產(chǎn)策劃大全 - 1 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告市場調(diào)研部分目錄一. 項目概況21.1 地理位置21.2 地塊狀況21.3 交通狀況21.4 地塊概述 3二. 宏觀市場分析42.1 2007年合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展概況42.2 2007年合肥房地產(chǎn)市場總體運行狀況82.3 2008年合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展及預(yù)測 10三. 市場競爭分析122.1 板塊競爭分析 113.1 競爭物業(yè)分析 12四. 項目分析214.1 項目地段特點214.2 項

2、目地理位置分析214.3 項目周邊環(huán)境分析 214.4 本案戶型設(shè)計和面積配比建議 22五. 項目SWOT分析235.1 S-優(yōu)勢分析235.2 W-劣勢分析235.3 O-機會245.4 T-威脅24六. 目標(biāo)市場分析256.1目標(biāo)客戶特征及需求分析256.2目標(biāo)客戶信息來源分析27七.價格定位27 2008房地產(chǎn)策劃大全 - 2 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告一. 項目概況1.1 地理位置本項目地塊位于合肥市廬陽區(qū)板塊，屬一環(huán)內(nèi)，北接一環(huán)路濉溪路，東接肥西路，西臨西里河，毗鄰南淝河。在整體方位上，項目位于合肥城西生態(tài)走廊帶上，處于上風(fēng)上水之地，具有天然的環(huán)境優(yōu)勢。本項

3、目1.2 地塊狀況項目地塊規(guī)劃總用地面積為xxxxx平方米，總建筑面積為xxxxx平方米。容積率為x.xx，建筑密度xx.xx%，綠地率xx.xx%。周邊兩條道路將地塊圍成一個不規(guī)則的梯形。地塊現(xiàn)狀為荒蕪空地，視野開闊，南靠萬家華庭，緊鄰四里河，毗鄰南淝河，生態(tài)環(huán)境較好。1.3 交通狀況本案地段處于位于合肥市一環(huán)線主干道沿線上，距合肥市中心5公里，距合肥駱崗機場15公里，距合肥火車站6公里，交通便捷。根據(jù)規(guī)劃，本案項目沿接濉溪路正在建設(shè)一條由東向北至中環(huán)路，由東向南至合作路，一環(huán)路下穿亳州路橋已開始架設(shè)橋梁板，15日完成吊裝，屆時，該立交橋橋面將具備通車條件，并于春節(jié)前實現(xiàn)通車目標(biāo)，而一環(huán)路下

4、穿蒙城路則將在上半年完工。北環(huán)線上最大的一座立交橋建設(shè)四里河立交預(yù)計在今年10月1日前完成。2008房地產(chǎn)策劃大全 - 3 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告從城區(qū)的可達(dá)性看，目前項目旁正新建一條快速通道北一環(huán)高架橋，由此建成后將大大提高項目的交通價值，隨著道路工程進(jìn)度的加快便利、快速將指日可待。1.4 地塊概述 本項目位于一環(huán)路與肥西路交匯處，東接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一環(huán)路，與森林公園一站之遙。占地面積約x.x萬平方米，總建面約xx萬平方米，其中x棟xx層超高層、x棟xx層、x小高層住宅約x.x萬，商業(yè)門面約x.x萬平方米，地下建筑面積約xxx平方米，公建配套

5、xxx平方米。配有中心景觀、休閑廣場、大型商業(yè)房等生活設(shè)施。無論是小區(qū)規(guī)模、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及生活配套設(shè)施，都足以成為合肥的城市亮點。小區(qū)將會是合肥市不可多得的高檔生活社區(qū)。 擬建項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項 目指標(biāo)參數(shù)項 目指標(biāo)參數(shù)總用地面積xxxxx地下車位xxxx輛總建筑面積xxxx容 積 率xxxxx住宅面積xxxx建筑密度xxxxx%公建面積xxxxx綠 地 率xxxxx%2008房地產(chǎn)策劃大全 - 4 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告地下建筑面積xxxxx總 戶 數(shù)xxxx戶地上停車位xxxx輛小結(jié)：項目地塊具有極強的稀缺性，緊鄰城市快速發(fā)展通道-一環(huán)線，處于城市

6、經(jīng)濟帶，適于打造具備市政功能的高尚社區(qū)，項目有望成為合肥市房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)；根據(jù)地塊現(xiàn)有條件：本項目規(guī)模的適中、區(qū)位的特殊性、地段絕佳性等條件，項目不是普通房地產(chǎn)項目概念，整個項目開發(fā)必須采用城市開發(fā)的思路，站在市政的高度看待整個項目的開發(fā)；地塊現(xiàn)狀與周邊、其他區(qū)域及其他項目區(qū)別不明顯，建立區(qū)域形象，界定區(qū)域成為定位工作中的主要組成部分；二. 宏觀市場分析2.1 2007年合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2.1.1 2007年年度新建商品住宅均價為3489元/平方米，比去年上漲6.73%。 年2003年2004年2005年2006年2007年從0207年的 年度均價走勢來看，雖然從2007年6月份以后

7、，合肥市新建商品住宅的銷售價格出現(xiàn)了大幅上揚的態(tài)勢，但是從全年成交均價來看，2007年與2006年相比來看，上漲幅度為6.73%，全年均價達(dá)到了3489元/。造成合肥市新建商品住宅價格上漲的原因有這么幾個方面： 一線城市跟合肥周邊城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次價格大幅上漲； 隨著下半年成交量的不斷放大，供求關(guān)系出現(xiàn)了一定變化，而且這種供需緊張的局2008房地產(chǎn)策劃大全 - 5 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告面將會在一定時間內(nèi)持續(xù)； 在2007年9、10年份新拍賣的土地成交價格上未來較高的成本代表了開發(fā)企業(yè)對合肥后市的強烈信心； 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影

8、響合肥城市面貌、經(jīng)濟水平不斷提高，也促使了合肥的房價的增長。2.1.2 從2007年6月份以后，合肥新建商品住宅展開第二輪價格上漲，半年漲幅接近15%。 03年-07年新建商品住宅價格走勢圖（元/平方米）年1月5月9月2004年1月5月9月2005年1月5月9月2006年1月5月9月2007年1月5月9月12月 合肥市新建商品住宅銷售價格主升期在03年9月04年9月，漲幅較快；04年9月份以后，合肥的樓市進(jìn)入高位盤整階段，漲幅放緩。 隨之，由于國家的宏觀調(diào)控，分別在2005年以后及2006年出臺了“國八條”、“國六條”，以及以往土地規(guī)模供應(yīng)較大，合肥市的新建商品住宅的銷售住宅的銷售價格，出現(xiàn)了

9、新一輪的上漲勢頭，半年內(nèi)上漲幅度接近15%；2.1.3 高層住宅持續(xù)增加，占總體比重的50%以上，未來24層、32層的高層建筑將成為主流。2008房地產(chǎn)策劃大全 - 6 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年2006年2007年高層小高層多層從最近合肥市新建商品住宅的建筑類型所占比重的變化情況來看，高層的比例不斷增加，到2007年11月底其比重已經(jīng)達(dá)到了55.3%；而多層以及小高層的比例則不斷下降，其中多層下降最為明顯，從2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的22.4%，并有進(jìn)一步下降的趨勢。 從

10、近期的土地供應(yīng)情況來看，由于容積率的基本上維持在2.5以上，因此未來主要仍要是以高層為主，而且層數(shù)也在不斷的上升，總層數(shù)為24層、32層的高層項目也不斷出現(xiàn)；2.1.4 戶型供應(yīng)比例有所增加，購房者消費觀念有所轉(zhuǎn)變，二室戶最為熱銷2007年合肥市新建商品住宅成交套數(shù)戶型比例 56%24%12%8%三室戶二室戶四室戶及以上一室戶2007年合肥市新建商品住宅供應(yīng)成交套數(shù)戶型比例2008房地產(chǎn)策劃大全 - 7 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告53%19%17%11%三室戶二室戶四室戶及以上一室戶與去年相比，2007年中小戶型的供應(yīng)比例有所增加，70%90政策效果有所體現(xiàn)，但是距離

11、總體70%的比例有相當(dāng)差距，可以預(yù)計在2008年中小戶型的比例將會不斷增加；“70%的90平方米以下的占比”的硬性規(guī)定，導(dǎo)致合肥開發(fā)企業(yè)為了避免小戶型的同質(zhì)化競爭，在中小戶型的設(shè)計上將不斷創(chuàng)新。一梯兩戶的板塊不斷減少，同一平面層的戶數(shù)將不斷增加，將增加到三戶、西戶甚至更高。在整體供應(yīng)和成交比例來看，二室戶最為熱銷，而大戶型銷售相對較差。2.1.5 2007年全年成交量較2006年增加一倍左右，新建商品住宅銷售呈現(xiàn)井噴行情 2007年合肥市新建商品住宅銷售圖（單位：平方米）月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月在2007年2月份以后，合肥市新建商品住宅的銷售面積不斷增加，其中最高點出現(xiàn)在

12、11月份，其成交接近140萬平方米，是接近全年最低點的5倍。 對比2007年合肥新建商品住宅價格走勢圖，發(fā)現(xiàn)兩者趨勢其本一致，從進(jìn)入6月份以后的成交量不斷放大，合肥房價上揚的幅度也不斷加快； 成交量不斷放大二新增供應(yīng)增長相對緩慢，供需矛盾狀況持續(xù)到明年上半年，而供需矛盾會進(jìn)一步刺激合肥房價的上揚；2008房地產(chǎn)策劃大全 - 8 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告 _j_j_單月新建商品住宅的銷售面積超過100萬平方米，全年預(yù)計成交量較2006年增加一倍左右，新建商品房呈現(xiàn)井噴行情。2.1.6 2007年整體用于商品房開發(fā)用途的部分土地價格較高，成為刺激合肥房價上揚主要原因之一

13、。2007年合肥市商品房開發(fā)用途土地成交走勢月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2.1.7 2007年前11月（其中8、11月份無相關(guān)用途土地成交）合肥市用于商品房（含住宅、商業(yè)、辦公類） 從2003年以來，合肥市的整體土地供應(yīng)每年集中在50006000畝左右，雖然今年來的容積率大幅度提高，但是在供應(yīng)量上卻呈現(xiàn)逐年減少的態(tài)勢，但是從2007年有所回升； 近三年來，包河區(qū)的土地供應(yīng)量為最大，占到總體面積的三成以上。而經(jīng)濟區(qū)的面積占比相對最小。未來房地產(chǎn)開發(fā)熱點將從蜀山區(qū)轉(zhuǎn)移到包河區(qū)。 10月份土地成交面積較高，主要位于徽州大道的單總土地成交面積達(dá)到了1991畝； 尤其市9、10兩月成交

14、的土地價格較高，較高的土地價格成為合肥市房價上漲的主要原因之一。2.2 截止2007年末合肥廬陽區(qū)房地產(chǎn)市場總體運行狀況2.2.1 新建商品住宅價格分析1）廬、蜀兩區(qū)07年12月份新建商品住宅均價3716元/、3911元/2008房地產(chǎn)策劃大全 - 9 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告30003200340036003800400006年12月均價 合肥市07年12月份均價 廬陽區(qū)07年12月份均價 蜀山區(qū) 2007年12月份廬陽區(qū)新建商品住宅均價為3716元/平方米，比合肥市均價低97元、平方米；與2006年12月廬陽區(qū)與合肥市的差價要高出60元、平方米，差距拉大。 20

15、07年12月份蜀山區(qū)在售新建商品住宅均價為3911元/平方米，比合肥市均價3813元/平方米高出98元/平方米；與2006年12月蜀山區(qū)和合肥市47元/平方米的價差相比，今年差距略增。2）廬、蜀兩區(qū)新建商品住宅均價比去年同期上漲10%和17% 廬陽區(qū)在售商品住宅均價與合肥市均價走勢一致，2006年11月2007年5月價格基本持平，6月份起開始小幅上漲，10月份起上漲幅度加大；12月份均價比去年同期上漲10%，漲幅低于合肥市5個百分點； 蜀山區(qū)價格走勢與合肥市基本一致，2006年11月2007年5月價格基本持平，69月份價格小幅攀升，至10月黃金周起，價格呈明顯“跳躍”式上漲； 蜀山區(qū)新建商品住

16、宅與去年同期相比上漲了557元/平方米，漲幅達(dá)17%，月漲幅為1.4%，較合肥市漲幅約高2個百分點。3）截止12月份廬、蜀新建高層商品住宅均價分別為4072元/平方米，4026元/平方米. 廬陽區(qū)新建高層商品住宅均價為4072元/平方米，比合肥市高層均價高109元/平方米，小高層均價為3628元/平方米，比合肥市低91元/平方米；多層均價為3596元/平方米，相對最低，但與合肥市多層均價相比，要高出144元/平方米； 蜀山區(qū)高層均價破四，達(dá)4026元/平方米，與合肥市高層均價4027元/平方米基本持平；小高層均價居次為3775元/平方米，比合肥市高出56元/平方米。2.2.2 廬、蜀兩區(qū)新建商

17、品住宅供應(yīng)分析1) 12月份廬、蜀新建商品住宅可售面積分別占合肥市可售面積的21%，23% 廬陽區(qū)在售新建商品住宅可售面積與可售套數(shù)走勢基本一致。以可售面積來看，12008房地產(chǎn)策劃大全 - 10 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告7月份供應(yīng)面積從35萬平方米逐漸下降到25萬平方米左右，8月份供應(yīng)面積又恢復(fù)到35萬平方米左右，但12月可售面積大幅下降。 蜀山區(qū)變化幅度不大，總體呈穩(wěn)步下降的走勢。可售面積上來看，在1月份可售面積最大，2至8月份，可售面積主要在100120萬平方米之間波動，10月份起可售面積下降到100萬平方米以上。2）廬、蜀兩區(qū)可售新建商品住宅中，高層可售套數(shù)

18、所占比重分別達(dá)55%和68%。 廬陽區(qū)新建商品住宅以高層為主，占當(dāng)月廬陽區(qū)可售面積比重的55%，小高層、多層所占比重分別為28%、17%；按照可售套數(shù)統(tǒng)計，截止廬陽區(qū)新建商品住宅套數(shù)所占比重為58%，小高層24%。 無論市從可售套數(shù)還是可售面積的比較來看，蜀山區(qū)可售新建商品住宅中，高層建筑占居絕對的主體地位，當(dāng)月可售面積約52萬平方米，占蜀山區(qū)當(dāng)月新建商品住宅可售面積的64%，可售套數(shù)所占比重更大，接近7成；小高層可售面積所占比重為15%，與套數(shù)占比一致。2.2.3 廬、蜀兩區(qū)新建商品住宅成交分析1）截止12月份廬、蜀新建商品住宅總成交面積分別占合肥市總成交面積的10%和19%。 廬陽區(qū)新建商

19、品住宅總成交面積占合肥市總成交面積的10%，位列第五。而蜀山區(qū)整體銷售態(tài)勢良好，總體呈上漲趨勢，11月份成交面積達(dá)到銷售的高峰。2）廬、蜀兩區(qū)新建商品住宅總成交面積中高層分別占36%和42% 廬陽區(qū)新建商品住宅三類建筑類型成交中高層、小高層、多層比重分別占36%、32%、32%。在各戶型套數(shù)占比上，三室戶依然是市場的主要需求，占總成交套數(shù)的57.6%；二室戶的套數(shù)所占比重為29%，位列第二；四室戶及以上一室戶的成交比重較低，分別為7%、5.9%。 蜀山區(qū)新建商品住宅中，高層的成交面積所占比重最大為42%，多層緊隨其后，占37%；小高層排名第三占20.5%。在新建商品住宅中，三室戶成交套數(shù)所占比

20、重超過半數(shù)以上，為58%，二室戶、四室及以上、一室戶占比分別為23%、12%、8%。2.3 2008年合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展及預(yù)測2007年，第四季度房價上漲過快，是受周邊城市房價上漲的影響和土地價格的上漲。同時，偏緊的金融政策，讓市民擔(dān)心利率會不斷上升，貸款門檻提高影響自己購2008房地產(chǎn)策劃大全 - 11 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告買住房，紛紛加入到購房大軍中。由于國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷加強，購房者也曾一度預(yù)期房價會因此出現(xiàn)“拐點”，很多購房者在持幣觀望。但隨著時間的推移，”拐點”并沒有按預(yù)期出現(xiàn)。相反，房價卻出現(xiàn)了不同程度的上漲，尤其是在第四季度，房價像脫韁的野

21、馬，一路逛奔。這讓很多持幣觀望的購房者不得不重新審視眼前的市場，很多人更是一改曾經(jīng)的矜持，成功積極的購房人。供求市場出現(xiàn)的突然變化，也推動了房價的快速上漲。2008年合肥房地產(chǎn)市場將繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，從投資、建設(shè)面積以及房地產(chǎn)的發(fā)展上都將和2007年差不多，不會有太大的變化。小結(jié)：從各種經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行分析，合肥市房地產(chǎn)市場目前十分火爆，市場預(yù)期看好，距離國際房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮期還有一段時期，房地產(chǎn)市場的繁榮還將繼續(xù)較長時間，合肥房地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。三. 市場競爭分析2.1 板塊競爭分析根據(jù)項目特點，將與本項目產(chǎn)生直接競爭的不是合肥市的單一房地產(chǎn)項目，最大的競爭來自于合肥市各房地產(chǎn)開發(fā)的功能板

22、塊，特別是房地產(chǎn)項目發(fā)展相對集中并迅速發(fā)展的城西（蜀山區(qū)）和城北（不包括地塊所處區(qū)域）。2.1.1 城西板塊蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。區(qū)內(nèi)總面積261.36平方公里，常住人口54.45萬,其中農(nóng)業(yè)人口4.22萬。區(qū)域內(nèi)座落著國家級合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和正在建設(shè)中的中國（合肥）科學(xué)城。是一個以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。2.1.2 城北板塊廬陽區(qū)以合肥老城區(qū)為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤?？偯娣e139.3

23、2平方公里，人口41.47萬，作為省會城市的核心區(qū)。廬陽區(qū)是全省政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。2008房地產(chǎn)策劃大全 - 12 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告2.1.4 本項目的區(qū)域價值本項目位于廬陽區(qū)西北區(qū)，處于成都市傳統(tǒng)的上風(fēng)上水區(qū)域，地塊處于城市和城市生態(tài)綠肺兩大一靜一動之間，座擁4.6平方公里的城市森林公園。區(qū)域價值在于：延續(xù)傳統(tǒng)的貴氣、擁有經(jīng)濟和自然兩大獨特的資源優(yōu)勢。小結(jié)：根據(jù)對合肥市競爭板塊分析，不包括本項目在內(nèi)的其余兩大板塊均具有良好的發(fā)展優(yōu)勢，與本項目板塊將產(chǎn)生直接的板塊競爭。有鑒于此，突出本地塊的獨特、不可復(fù)制的優(yōu)勢，與其他板塊形成完全的、差異化的特點將

24、是本項目定位工作及后續(xù)工作的重要課題，建立完整的區(qū)域界定體系不可或缺。3.1 競爭物業(yè)分析3.1.1 競爭樓盤位置示意圖金域藍(lán)灣本項目長城天一家奧林花園新景花園3.1.2 個案分析： 【金域藍(lán)灣】項目簡介位于合肥市濉溪路與潁上路交叉口東北部。南至濉溪路，北至華安家園，西臨合肥商務(wù)中心財富廣場；東至北京華聯(lián)，龍華醫(yī)院。對面有合肥長城醫(yī)院，恒大華聯(lián)超市，步行300米就可以到達(dá)合家福超市。項目規(guī)劃及工程進(jìn)度項目總建筑面積約177370m2，占地面積約65600.9m2，綠化率52%，容積率2.7，由2008房地產(chǎn)策劃大全 - 13 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告20幢樓組成，其

25、中小高層5幢、高層15幢，小區(qū)整體規(guī)劃成”11”字型，由南向北依次排開，現(xiàn)代的建筑外立面，以褐色系屬主，外立面以大面積的玻璃窗面為主，中空隔音玻璃，外墻保溫材料等多種節(jié)能材料運用，更體現(xiàn)金域藍(lán)灣高尚建筑的科技人文關(guān)懷。在整體建筑造型營造上，延續(xù)了現(xiàn)代主義由外而內(nèi)的手法。完美時尚的建筑造型，完全滿足室內(nèi)空間需求。建筑在一、二層的安全智能化系統(tǒng)中，除了常規(guī)門禁系統(tǒng)還有窗禁系統(tǒng)外，外加其他樓層室內(nèi)紅外防盜報警系統(tǒng)的運用，讓尊者的生活更有保障。項目配套（1）區(qū)內(nèi)配套小區(qū)幼兒園、地下停車場、小區(qū)中央廣場等；（2）區(qū)外配套學(xué)校：南國花園小學(xué)、廬陽中學(xué)等；綜合商場：海聯(lián)華超市、日之惠超市、合家福超市、雙崗蔬

26、菜批發(fā)市場、亳州路菜場、白水壩菜場、鋼苑新村菜場等；銀行：工商銀行、徽商銀行、建設(shè)銀行等；醫(yī)院：長城醫(yī)院、市第一人民醫(yī)院、民政廳博愛口腔醫(yī)院、龍華醫(yī)院；幼兒園：新華雙語幼兒園、可苑幼兒園；項目銷售情況 2008房地產(chǎn)策劃大全 - 14 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告項目一期于2007年5月19日開盤，推出3棟小高層和5棟高層，戶數(shù)約560套，戶型面積為91140平方米，主力戶型面積110128平方米，開盤均價4000元/平方米，實際成交均價3885元/平方米，不到8個月就已基本售罄，現(xiàn)只剩5套，其中15樓一套139平方米和18樓3套115、1套118平方米，總價在55萬6

27、6萬元。二期2007年11月26日開盤，推出2棟小高層和2棟高層，戶數(shù)約320套，戶型面積為75130平方米，主力戶型面積7597平方米，開盤均價4350元/平方米，實際成交均價4387元/平方米，銷售率99%，2007年12月28日又推出1棟18層住宅樓，戶數(shù)為72套，戶型面積128141平方米，主力戶型面積為128139平方米，銷售均價4973元/平方米，由于單價較高，面積較大，現(xiàn)只售出了6套。推廣目標(biāo)在廣告宣傳上，以“濉溪路18萬純居住社區(qū)”為主推語，要達(dá)到三個目的：1、 地段優(yōu)勢，一環(huán)邊離市區(qū)較近；2、 周邊配套優(yōu)勢，緊臨一環(huán)路，南淝河南側(cè)，財富廣場東側(cè)；3、 一環(huán)邊為數(shù)不多的大盤，1

28、8萬純居住社區(qū)。以此達(dá)到銷售單價高，快速消化之目的。（3）推廣訴求主要訴求點：金域藍(lán)灣，居優(yōu)越之上；濉溪路18萬純居住社區(qū)。（4）推廣手段在合肥房地產(chǎn)市場利好情況，鑒于該項目在一環(huán)邊規(guī)模適中，采取逐期開發(fā)方式，所以，重點考慮報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、房產(chǎn)會等媒體組合集中發(fā)布，其他媒體機動發(fā)布，以達(dá)到最佳宣傳效果。 1、以現(xiàn)場銷售人員的傳播為主要推廣手段； 2、以硬性廣告（形象廣告與功能訴求廣告）為主要傳播手段； 3、以口碑效應(yīng)帶動銷售。 【奧林花園三期】項目簡介該項目西沿合作化北路，北臨清溪路，扼守?zé)o可復(fù)制的西一環(huán)內(nèi)絕版地段。生活配套左右逢源，世界五百強臺灣“大潤發(fā)”超市強勢入駐奧林花園三期，專享

29、國際化都市生活，隨時掌握國際潮流資訊。2008房地產(chǎn)策劃大全 - 15 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告項目規(guī)劃及工程進(jìn)度項目占地面積60447平方米，總建筑面積15.7萬平方米，由11高層和1棟小高層組成。項目在建筑設(shè)計風(fēng)格上時尚簡約，加上優(yōu)雅大氣的駝色，彰顯都市新貴生活品位。小區(qū)內(nèi)，景觀空間框架由一個核心景觀、一條景觀縱軸、一條景觀橫軸組成，構(gòu)成了“一個中心、兩條軸線、宅間景觀、相互滲透”的布局。項目配套（1）區(qū)內(nèi)配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園，會所，大潤發(fā)超市，地下停車場和地上停車位，在安保系統(tǒng)上采用周界報警系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)、自動消防報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。（2）

30、區(qū)外配套配有樂農(nóng)小學(xué)，雙語幼兒園，各種大小酒店、錦江大藥房，森林公園和南淝河等環(huán)伺項目周邊，生活配套一應(yīng)俱全。項目銷售情況項目一組團(tuán)于2007年9月22日開盤，推出3棟高層住宅，戶數(shù)約463套，戶型面積為63133平方米，開盤均價4000元/平方米，實際成交均價3929元/平方米，截止今日銷售率76.5%，所剩主力面積6697平方米。緊接二組團(tuán)2007年12月22日推出2008房地產(chǎn)策劃大全 - 16 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告兩棟高層，戶數(shù)約167套，戶型面積為63143平方米，主力戶型面積6391平方米，開盤均價4800元/平方米，實際銷售均價4692元/平方米，

31、銷售率僅為6%。推廣目標(biāo)在廣告宣傳上，以“蜀山區(qū)西一環(huán)奧林花園300000平米成熟，品質(zhì)社區(qū)”為主推語，來達(dá)到以下目的：1、 地段優(yōu)勢，西一環(huán)內(nèi)；2、 周邊配套成熟優(yōu)勢，南淝河，大潤發(fā)超市等；3、 戶型設(shè)計獨特精巧，62143平方米范圍內(nèi)，從單身公寓到平層復(fù)式，滿足你對生活的無限遐想。以成熟社區(qū)，配套齊全，戶型設(shè)計獨特由此達(dá)到銷售單價高，快速消化之目的。（3）推廣訴求主要訴求點：蜀山區(qū)西一環(huán)奧林花園300000平米成熟，品質(zhì)社區(qū)；世界500強旗下大潤發(fā)超市，您的生活專家；蜀山區(qū)名校合肥市樂農(nóng)小學(xué)，雙語幼兒園，放飛學(xué)子無限夢想；62143平米的小面積平層復(fù)式房型，上上下下的享受；簡約建筑、精致景

32、觀，成熟規(guī)劃演繹品質(zhì)人生；知名物管，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（4）推廣手段1、以硬性廣告（形象廣告與功能訴求廣告）為主要傳播手段；2、以現(xiàn)場樓體廣告及銷售人員的傳播為主要推廣手段； 3、以口碑效應(yīng)帶動銷售。 【長城天一家園】項目簡介該項目位于合肥市西北，潛山路與清溪路交叉口東300米，東臨燕莎大酒店，南接清溪路，西擁潛山路，北望國家級森林公園，地理位置得天獨厚。項目規(guī)劃及工程進(jìn)度項目占地138畝，總建筑面積約20萬平方米，綠化率33%，由多層（20幢）、高層（7幢）、小高層（3幢）等物業(yè)類型構(gòu)成。 2008房地產(chǎn)策劃大全 - 17 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告項目配套（1）區(qū)內(nèi)配套該

33、項目采用墻體保溫、雙供（暖氣、熱水）為一體的二星級智能化小區(qū)，小區(qū)配有幼兒園、商業(yè)鋪面、小區(qū)內(nèi)部設(shè)有防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、住戶聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子尋更管理系統(tǒng)、車輛出入與停車管理系統(tǒng)、背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)、計算機物業(yè)管理系統(tǒng)和系統(tǒng)集成與信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。（2）區(qū)外配套配套由龍居山莊（中小學(xué)）、附?。ㄐW(xué)）、49中學(xué)；綜合商場：沃爾瑪；郵局：五里墩郵局；銀行：中行、工行；醫(yī)院：105醫(yī)院； 菜市場：淝濱菜市場。項目銷售情況項目1棟高層于08年1月6日開盤，推出128套，戶型面積93128平方米，開盤均價4200平方米，開盤當(dāng)日優(yōu)惠150元/m2（隔層不優(yōu)惠），

34、第二天優(yōu)惠50元/m2（隔層不優(yōu)惠），截止今日成交率約為10%，項目于2009年12月底交房。推廣目標(biāo)在廣告宣傳上，以“20萬超大型智能化生態(tài)社區(qū)”為主推語，突顯項目賣點： 2008房地產(chǎn)策劃大全 - 18 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告1、 地段優(yōu)勢，西一環(huán)邊離市區(qū)較近；2、 與南淝河為伴，與都市繁華相鄰；3、 大社區(qū)，齊全配套，智能社區(qū)。（3）推廣訴求主要訴求點：20萬超大型智能化生態(tài)社區(qū)。（4）推廣手段 1、以現(xiàn)場銷售人員的傳播為主要推廣手段； 2、以硬性廣告（形象廣告與功能訴求廣告）為主要傳播手段； 3、以口碑效應(yīng)帶動銷售。 【城改新景花園】項目簡介項目由合肥城改

35、投資建設(shè)集團(tuán)有限公司開發(fā)興建，位于合肥市西區(qū)潛山北路與史河路交匯處，周邊無污染，毗鄰董鋪水庫、生態(tài)公園、花木培養(yǎng)基地，空氣良好，適宜居?。唤煌ū憬?，出行方便；總建筑面積約13萬平方米，規(guī)模適中，總戶數(shù)830戶。項目規(guī)劃及工程進(jìn)度項目采用現(xiàn)代主義設(shè)計手法，用現(xiàn)代建材與構(gòu)造來表達(dá)細(xì)部和節(jié)點，用色彩的變化使建筑立面在板塊內(nèi)形成差異化，形成清晰明快的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)出強烈的現(xiàn)代感。產(chǎn)2008房地產(chǎn)策劃大全 - 19 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告品形態(tài)有多層、小高層、高層組成，91至195平方米多種全明創(chuàng)新戶型，格局方正，南北通透，動靜分區(qū)，主臥拐角飄窗，方便實用，將成為領(lǐng)導(dǎo)市場時

36、尚潮流的主導(dǎo)產(chǎn)品。社區(qū)綠化覆蓋率達(dá)41.2%，環(huán)境幽雅，空氣清新，生態(tài)健康；區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，機動車泊車位配置達(dá)100%；集中供暖，分戶計量，超值節(jié)能。周邊生活配套齊全，購物超市商之都二店近在咫尺，娛樂休閑、餐飲舉步之遙。服務(wù)于琥珀山莊的順昌物業(yè)，以其高品質(zhì)星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為新景花園的業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)規(guī)范的服務(wù)。一期準(zhǔn)現(xiàn)房，將于2007年9月底陸續(xù)交付使用；新景生活，即將呈現(xiàn)。項目配套（1）區(qū)內(nèi)配套商業(yè)、會所、幼兒園、車庫。（2）區(qū)外配套中小學(xué):龍居山莊小學(xué)、頤和中學(xué) 商場:商之都二店、紅府超市，合家福，蘇果超市，加了富，家家潔超市 郵局:五里墩郵局 銀行:交通銀行、農(nóng)行、中國銀行、招商銀行、工商銀行 醫(yī)

37、院:105醫(yī)院、康利醫(yī)院 菜市場:五里墩菜市場、七里塘菜市場項目銷售情況該項目07年11月份，推出一棟小高層，戶數(shù)約40套，戶型面積為134平方米，開盤均價4200元/平方米，截至目前只售出4套，實際成交均價4115元/平方米。小結(jié): 本項目處在廬、蜀交匯處板塊，區(qū)域兩地的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭強勁。雖然本案直屬廬陽區(qū)，但本案在廬陽區(qū)及濉溪路板塊一公里范圍內(nèi)除在售的金域藍(lán)灣外無幾家新開發(fā)和在售的競爭樓盤，而本案與城西蜀山區(qū)板塊新開發(fā)和在售樓盤距離較近，故以下將針對蜀山區(qū)進(jìn)行分析：1、據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在蜀山區(qū)已開的樓盤中，56%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面

38、積達(dá)15萬平方米以上規(guī)模的這幾年發(fā)展較多，如“奧林花園三期”、“長城天一家園”等。（2008年樓盤建筑規(guī)模圖單位：%）2、有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，08年初，蜀山區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“百協(xié)大溪地”、“信旺華俯駿苑”等一直在售，還有一些如“鳳凰城家家景園”目前以售完，區(qū)內(nèi)近60家樓盤，雖然較其他三個區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%2008房地產(chǎn)策劃大全 - 20 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。3、現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價較其他各區(qū)高，達(dá)

39、到4500元/平方米。其中， “金域藍(lán)灣”、“奧林花園”、“大溪地”、 “綠城百合公寓”、“金色池塘”和“新華學(xué)府春天”高層均價每平方米在5000元/平方米以上，其余的房價都集中在36004200元/平方米之間。整體而言，蜀山區(qū)高層樓盤價格在處于中上等。2008年其價格存在不同程度的變動。2008年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2008年價格走勢表單位：元/平方米）4、高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，新站區(qū)與包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。

40、一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式大量的綜合型高層樓盤眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2008年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購房消費層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會大大增強，高層樓盤價格會有一個較好的上升空間。2008年高層房價保持一路攀升。4、從建筑風(fēng)格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受南京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：御景灣、綠城百合公寓、上城國際、金域藍(lán)灣、國際花都、大溪地等在樓盤特色上

41、借鑒其他城市的東西比較到位。結(jié)論：廬、蜀兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。（?。└邔拥脑龆?，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側(cè)面反映出消費者對高層的認(rèn)同度增強，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競爭對手來自于北一環(huán)道路擴建（路兩邊大量空地被開辟出來用于開發(fā)）和尚未浮出水面的盤量。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應(yīng)市場變化的必然發(fā)展趨勢。2008房地產(chǎn)策劃大全 - 21 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告四. 項目分析4.1 項目地段特點通過對項目環(huán)境及周邊情況分析，來挖掘項目亮

42、點和優(yōu)勢：區(qū)域示意圖擁有綠色長廊美稱的“南淝河”和廬陽區(qū)號稱的富人區(qū)諸多新小區(qū)為近三四年間新建四里河總占地：xxxx容積率：xxxx公建建面：xxxx可售建面：xxxx肥西路一 環(huán) 路項目地理分析本案位于合肥市廬陽區(qū)西北側(cè)，東距商務(wù)地財富廣場，南近水波蕩漾的南淝河和聚居地富人區(qū)，西接四里河和城市森林公園，北臨近幾年新建的小區(qū)銀河灣花園等；濉溪路、肥西路、沿河西路、四里河路、合作化北路和臨泉路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。項目距市府廣場8站車距，路程在4公里以內(nèi)；距財富廣場、濉溪路2站半路車距，路程在2公里以內(nèi)；距合肥火車站9站車距，路程在5公里以內(nèi)，距城市森林公園、杏花公園、大潤發(fā)超市、國購廣場，分

43、別為3站、5站、1站和5站車距，路程在13公里以內(nèi)；項目周邊環(huán)境分析周邊主要單位有廬陽區(qū)政府、財富廣場、安徽天牧生物科技有限公司、大潤發(fā)超市（在建中）；3公里范圍內(nèi)涵蓋105醫(yī)院、省武警醫(yī)院、國購廣場、燕莎大酒店、聚豐賓館等；2008房地產(chǎn)策劃大全 - 22 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告公交線路有22路、21路、112路、131路、143路和300路等；教育配套有，四里河小學(xué)、樂農(nóng)小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中學(xué)、49中學(xué)、市特殊教育學(xué)校、司法學(xué)校、合肥西苑、安徽警官職業(yè)學(xué)院、安徽大學(xué)（江淮學(xué)院）、中國計算機函授學(xué)院、國防教育學(xué)院、農(nóng)科院等；醫(yī)療配套有：省武警總隊醫(yī)院、105

44、醫(yī)院等；休閑配套有：南淝河、琥珀潭景區(qū)、杏花公園、城市森林公園等；其他：加油站、銀行、便民店等本案戶型設(shè)計和面積配比建議本案住宅戶型配比圖 54%35%10%1%兩房三房四房一房從上圖可以看出，片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型；該片區(qū)住宅面積配比圖 25%43%32%7090平米90110平米110平米以上從面積配比而言，90110平米為主力戶型，其次為110平米以上和70-90平米的戶型，所配比戶型宜居住宜投資。小結(jié)：結(jié)合項目定位，項目的規(guī)劃設(shè)計突出了社區(qū)空間的開放性和可交流性，在組團(tuán)空間2008房地產(chǎn)策劃大全 - 23 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷

45、策劃報告的主題營造和建筑立面的設(shè)計上，融入了國際化的流行元素；在對環(huán)保和高新技術(shù)的應(yīng)用上重視以人為本的思路，突出營造舒適的現(xiàn)代生活方式。在項目的整個規(guī)劃設(shè)計中國際化和人性化的設(shè)計理念貫穿始終，成為項目的最大賣點。五. 項目SWOT分析5.1 S-優(yōu)勢分析城市發(fā)展優(yōu)勢-地塊位于城市發(fā)展經(jīng)濟增長極之間，區(qū)域?qū)儆诔鞘锌焖侔l(fā)展的中樞地帶，城市化的進(jìn)程迅速拉動區(qū)域發(fā)展；規(guī)模優(yōu)勢-接近10萬平方米的規(guī)模，在合肥市一環(huán)內(nèi)，該規(guī)模的項目極少，規(guī)模優(yōu)勢非常突出；區(qū)位優(yōu)勢-地塊地處合肥市上風(fēng)上水的城西位置，“南貴西富”的概念深入人心，區(qū)位的認(rèn)知價值較高，是傳統(tǒng)意義上適于居住的區(qū)域,項目地塊具備高品質(zhì)生活社區(qū)的內(nèi)涵

46、；生態(tài)優(yōu)勢-地塊處于城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，上風(fēng)上水，空氣清新，旅游資源豐富，南臨城市水帶“南淝河”，西側(cè)緊鄰約4.6平方公里的“城市森林公園”，項目自身亦建設(shè)濱河公園，良好的生態(tài)資源為項目提供了打造高尚社區(qū)的基本條件；交通優(yōu)勢-處于城西出入城的主干道，年末將開通一條高架橋，亦可通達(dá)城南、城西、城北連接城區(qū)繁華生活，交通便捷，整體可達(dá)性較好；建筑識別性強，對項目沿一環(huán)線側(cè)的公建配套物業(yè)有較高利用價值；規(guī)劃優(yōu)勢-地塊規(guī)則平整，可塑性極強，易于打造高品質(zhì)的居住社區(qū)；教育優(yōu)勢-本項目緊鄰四里河小學(xué)、樂農(nóng)小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中學(xué)、49中學(xué)、市特殊教育學(xué)校、司法學(xué)校、合肥西苑、安徽警官職業(yè)學(xué)院、安徽

47、大學(xué)（江淮學(xué)院）、中國計算機函授學(xué)院、國防教育學(xué)院、農(nóng)科院等優(yōu)質(zhì)教育資源，該區(qū)域成為了文化教育聚集地，為社區(qū)居民子女的教育提供了得天獨厚的有利條件。5.2 W-劣勢分析配套劣勢-項目處在城市發(fā)展中區(qū)域，城市功能配套不完善，生活配套極少，項目發(fā)展對公建配套部分配套要求極高，整個社區(qū)配套需自成體系，難度大；現(xiàn)狀劣勢-在合肥市消費者印象中，該區(qū)域仍然處于較為雜亂的狀態(tài)中，道路兩側(cè)景觀形象相對較差，在短期內(nèi)改變這一形象較為困難，如西里河整治等；2008房地產(chǎn)策劃大全 - 24 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告交通可達(dá)性劣勢-一環(huán)線車流量大，通行的車流中載重汽車、農(nóng)用車、客車等比重較

48、高，高峰時期塞車嚴(yán)重，相對外環(huán)線而言劣勢明顯；快速通道功能、道路中心開口的設(shè)置不易在地塊形成人氣和商氣，對公建配套特別是商業(yè)的發(fā)展提出了較高的要求；區(qū)位定位劣勢-城北和城西的城市功能定位的不同，隨著時間的推移，城北房地產(chǎn)開發(fā)劣勢將有擴大；城西依舊是消費者置業(yè)的首選區(qū)域。5.3 O-機會城市的發(fā)展機會-合肥確立了 “工業(yè)立市”戰(zhàn)略以來，大力推進(jìn)“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”戰(zhàn)略，經(jīng)濟社會發(fā)展進(jìn)入“又好又快”的新階段。站在新的起點，合肥市目前需要更高的新目標(biāo)。新的戰(zhàn)略目標(biāo)的提出，合肥的核心地位將進(jìn)一步增強，城市的聚合輻射能力不斷提高，城市發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍和突破。房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢-合肥近年來房地

49、產(chǎn)一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，本地經(jīng)濟持續(xù)增長、市政建設(shè)的大力發(fā)展都給予房地產(chǎn)市場發(fā)展的源動力，城市面貌的極大改善以及城市的高速擴張，吸引并激發(fā)本地及外來客戶的職業(yè)欲望，市場規(guī)模持續(xù)擴大。區(qū)域規(guī)劃機會-城市的發(fā)展使項目區(qū)域價值未來潛力無限。地塊地處城市經(jīng)濟和城市產(chǎn)業(yè)兩大快速發(fā)展的經(jīng)濟板塊交界處，發(fā)展?jié)摿薮?；城西已?jīng)成為合肥市高尚住宅小區(qū)開發(fā)的熱點，在市區(qū)可供開發(fā)的土地日益枯竭的現(xiàn)狀下，引領(lǐng)社區(qū)成為新的富人區(qū)潛力巨大。5.4 T-威脅競爭威脅-項目面對城西眾多待開發(fā)樓盤，將今年全面啟動，在開發(fā)周期上與我項目重疊嚴(yán)重，將與本案形成全面的直接競爭；商業(yè)發(fā)展威脅-項目周邊不是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，地塊周邊居

50、民人口數(shù)量有限，在沒有商業(yè)氛圍形成的狀況下商業(yè)發(fā)展具有較大的風(fēng)險；政策風(fēng)險-央行和建設(shè)主管部門已出臺或?qū)⒊雠_一系列控制高檔房開發(fā)、提高預(yù)售門檻和提高二次購房及購買大戶型高檔商品房的貸款利率等限制政策，這將在一定程度上影響目標(biāo)客戶落定的決心，影響項目的銷售。小結(jié)：雖然項目發(fā)展存在巨大挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢十分突出，總體上優(yōu)勢明顯大于劣勢，機會大于威脅，關(guān)鍵在于進(jìn)行區(qū)域界定、充分利用配套群樹立本項目的形象以及平衡和處理好2008房地產(chǎn)策劃大全 - 25 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告各物業(yè)之間的關(guān)系，最大限度的利用生態(tài)資源優(yōu)勢，為發(fā)展和調(diào)整預(yù)留空間，重視項目可持續(xù)性發(fā)展。利于建設(shè)成為具

51、有“合肥市名片”形象、晟地地產(chǎn)將具有里程碑意義上的高尚居住社區(qū)。六. 目標(biāo)市場分析5.1目標(biāo)客戶特征及需求分析目標(biāo)客戶來源預(yù)估根據(jù)項目總體規(guī)劃，整個社區(qū)建成后將達(dá)到1000多戶以上，項目規(guī)模直接影響項目的消費群的復(fù)雜性與多樣性；隨著合肥西區(qū)的迅猛發(fā)展，在西區(qū)和北區(qū)工作、生活的人、高層次管理人員、高學(xué)歷技術(shù)人員以及服務(wù)于西區(qū)和北區(qū)的政府、服務(wù)配套機構(gòu)人員的成倍增長，合肥市對外輻射、對外吸引力的不斷擴大，項目開發(fā)的逐步深入，消費群體將逐步趨向一致。目標(biāo)客戶群分為三個層次： 第一層次：合肥西區(qū)及城北職業(yè)特征 在合肥西區(qū)和北區(qū)工作的企業(yè)高級管理人員； 高級白領(lǐng)； 穿梭與合肥西北區(qū)的商人； 西北區(qū)工作的

52、技術(shù)骨干。 第二層次：大合肥范圍職業(yè)特征： 私營企業(yè)家、公務(wù)員、高層管理者、個體工商戶； 在肥外事機構(gòu)工作的外籍人士、大型私企的外籍高層管理； 生活穩(wěn)定的城市中產(chǎn)階級、高級白領(lǐng)和技術(shù)管理者； 醫(yī)療工作者，大學(xué)教育者、自由職業(yè)者； 向往異域生活和國際化生活品質(zhì)的城市白領(lǐng)； 向往都市生活和國際化品質(zhì)內(nèi)涵的企業(yè)主等。 第三層次：區(qū)內(nèi)外、西北部以外范圍職業(yè)特征：2008房地產(chǎn)策劃大全 - 26 - 地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報告 定居之商人、公務(wù)員； 外地來肥投資、置業(yè)者。目標(biāo)客戶需求特征預(yù)估通過市場調(diào)研，結(jié)合項目定位方向，本項目目標(biāo)客戶群將具備以下基本特征： 對生態(tài)環(huán)境、內(nèi)環(huán)境要求的高要求； 消費能力很強； 對生活區(qū)、生活方式一定程度上的認(rèn)同； 高品位的生活； 有很深文化背景； 身份的認(rèn)同。結(jié)合對目標(biāo)客戶按層次需求的細(xì)分以及與產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系： 第一層次消費群體： 以工作的便利性（即就近性）和居住的舒適性為第一原則； 對居住環(huán)