農(nóng)貿(mào)場可行性研究報告

1、第一章總論11.1 項目簡況11.2 項目建設(shè)背景與必要性21.3 項目編制依據(jù)與研究范圍31.4 主要結(jié)論與建議4第二章市場調(diào)查與需要分析62.1 建設(shè)背景分析62.2 市場調(diào)查分析7第三章現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析83.1 建設(shè)地點(diǎn)與交通條件83.2 地形地質(zhì)條件83.3 水文條件83.4 氣象條件83.5 市政配套條件93.6 建筑用材9第四章建設(shè)規(guī)模與主要建筑結(jié)構(gòu)104.1 建筑規(guī)模104.2 主要建筑結(jié)構(gòu)10第五章項目招投標(biāo)12第六章投資估算與資金籌措136.1 投資估算136.2 資金籌措14第七章環(huán)境影響分析157.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀157.2 環(huán)境影響分析157.3 環(huán)境保護(hù)措施及治理效

2、果15第八章節(jié)能178.1 設(shè)計依據(jù)178.2 節(jié)能措施17第九章利潤預(yù)測199.1 住宅銷售價格199.2 成本費(fèi)用209.3 禾I潤預(yù)測20第十章財務(wù)分析2110.1 評價參數(shù)及有關(guān)說明2110.2 財務(wù)盈利能力分析2110.3 不確定性分析23第十一章社會經(jīng)濟(jì)評價25第一章總論1.1 項目簡況1.1.1 項目名稱雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)中心大市場1.1.2 項目位置雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)中心大市場位于湖南省婁底市雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)西南，東臨青樹大道，西面為鎮(zhèn)中心中學(xué)，北臨客運(yùn)站，南向342省道。1.1.3 項目性質(zhì)特點(diǎn)該項目由青樹坪鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)開發(fā)。開發(fā)內(nèi)容包括文化花卉、百貨區(qū)和水產(chǎn)區(qū)、蔬菜水果及制品區(qū)和

3、畜產(chǎn)品區(qū)及其配套服務(wù)設(shè)施。該項目建成后，將成為本縣最重要的小商品和農(nóng)產(chǎn)品集散中心，能幅射邵東、雙峰等商品批發(fā)行業(yè)的大發(fā)展，能滿足青樹坪鎮(zhèn)不斷增長的物質(zhì)消費(fèi)需要和整個婁底經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀要求，它將成為整個湘中農(nóng)村小城鎮(zhèn)首家理想的商品和農(nóng)產(chǎn)品集散地。1.1.4 總占地面積：21649.7平方米1.1.5建設(shè)面積1.1.1 .7平方米1.1.6 建筑組成擴(kuò)展項目包括家禽、肉類、水產(chǎn)、生鮮、蔬菜、水果及其配套服務(wù)設(shè)施組成市場內(nèi)以一條9米寬的通廊將市場聯(lián)成一個完整的整體。房屋層數(shù)：二層1.1.7 投資總額8000萬元8.建設(shè)工期10個月，其中主體工程建設(shè)8個月，配套工程建設(shè)2個月。1.2項目建設(shè)背景與

4、必要性1.2.1 項目建設(shè)背景湖南省婁底市雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)地處雙峰西部，轄64個村、2個社區(qū)，總面積97平方公里，總?cè)丝?.7萬。青樹坪集鎮(zhèn)形成已有200多年歷史，是湘中地區(qū)的通衢要埠和重要的物資交流中心，城區(qū)面積已拓展到3平方公里，城區(qū)常居人口達(dá)3萬余人，已建成了“兩縱五橫”的主結(jié)構(gòu)。青樹坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段，320國道橫跨東西，青衡、青甘公路縱貫?zāi)媳保x縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來，青樹坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”的傳統(tǒng)，不斷追求“富厚日新”的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)，社會事業(yè)繁榮進(jìn)步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機(jī)機(jī)電、文化娛樂、交通運(yùn)輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建

5、成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機(jī)機(jī)電等五大專業(yè)市場，境內(nèi)大小廠礦企業(yè)600余家，工商經(jīng)營戶3000余戶，城區(qū)門店1200多家，餐飲住宿60多家，娛樂場所40多家，大型超市4家，攤位1500多個，日商品交易額上1000萬元。青樹坪鎮(zhèn)文化、教育、衛(wèi)生等事業(yè)興旺發(fā)達(dá)，有中心醫(yī)院1家，市級重點(diǎn)高中1所，中小學(xué)校34所，佛教寺廟1座。發(fā)展帶來了巨大的商機(jī)和財富，城區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)快速發(fā)展，居民收入與生活水平大幅度提高，縣城已經(jīng)在原消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上出現(xiàn)新的供求增長點(diǎn)。該項目的建設(shè)，正是順應(yīng)這種發(fā)展趨勢而適時提出來的。1.2.2 項目建設(shè)的必要性第一，項目的建設(shè)，有利于大力發(fā)展以商業(yè)流通為主的第三產(chǎn)業(yè)，符合國家

6、的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。充分利用現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展城區(qū)經(jīng)濟(jì)，是發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的必然選擇。因此項目的提出，從國家政策、地方戰(zhàn)略及商業(yè)發(fā)屏方向等宏觀方面看是十分可行的，也是十分必要的。第二，項目優(yōu)越的區(qū)域位置，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)前景。從微觀上看，項目的提出也是切實可行的。項目座落于城西，交通條件優(yōu)越。與320國道相隔不到300米，與上瑞高速亦相隔不超過10公里，加上居住在附近的常住人口也在3萬人以上，將給項目帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。而這一項目的開發(fā)，無疑將使該地段的商業(yè)價值得到充分的體現(xiàn)。第三，“加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐”是國家現(xiàn)階段可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。項目的開發(fā)，將吸引大量農(nóng)業(yè)人口涌入城鎮(zhèn)從事第三產(chǎn)業(yè)。這樣，

7、無形中刺激了消費(fèi)的增長，加快了貨幣的流通，這一點(diǎn)是非常符合國家擴(kuò)大內(nèi)需政策要求的，也是十分必要的。第四，項目的開發(fā)，將有利于鎮(zhèn)區(qū)市容、交通、衛(wèi)生管理。現(xiàn)階段，由于缺乏足夠的經(jīng)營場地，以街為市的馬路市場面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，甚至國道兩旁擺攤設(shè)點(diǎn)經(jīng)營，場面十分混亂，嚴(yán)重影響了過境車輛的行駛，人員安全也得不到保障。項目建成后，將提供給經(jīng)營戶足夠的經(jīng)營場地，加上規(guī)范的市場管理，將很大程度上改善鎮(zhèn)區(qū)面貌，進(jìn)一步發(fā)掘青樹的商業(yè)底蘊(yùn)，提升青樹的對外形象。3項目編制依據(jù)與研究范圍3.1 編制依據(jù)雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃；城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則；城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93;城市道路設(shè)計規(guī)范（GJJ

8、37-90）:湖南省建設(shè)委員會湘建1999價字第172號關(guān)于頒發(fā)（湖南省施工企業(yè)工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）的通知3.2 研究范圍本報告對項目經(jīng)濟(jì)的合理性、技術(shù)的可行性、實施的可能性等方面進(jìn)行了綜合性的研究論證，為項目的決策和開發(fā)建設(shè)提供依據(jù)。主要研究內(nèi)容包括：項目建設(shè)背景與必要性；市場調(diào)查與需求分析；現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容；進(jìn)度控制與工程建設(shè)方案；投資估算與資金來源；財務(wù)評價與社會經(jīng)濟(jì)評價。1.4主要結(jié)論與建議項目規(guī)劃、布局較合理，設(shè)施較為安全，交通組織流暢，且能有效地解決停車等問題。通過對項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、實施方案的分析研究，我們認(rèn)為該項的建設(shè)是可行的；并將帶來巨大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。具

9、體表現(xiàn)在以下幾個點(diǎn)：項目擁有良好的市場前景。項目的建設(shè)是順應(yīng)整個湘中經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀要求和青樹坪廣大消費(fèi)群體的需求而提出的，市場前景十分樂觀。項目的投資利潤率為7.12%,稅后內(nèi)部收益率為9.22%,財務(wù)凈現(xiàn)值為8000萬元。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明項目的財務(wù)效益較好，抗風(fēng)降能力強(qiáng)。項目建設(shè)具有良好的社會效益。本項目的建設(shè)促進(jìn)了湘中地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對進(jìn)一步提高青樹、雙峰的知名度，擴(kuò)大對外影響，吸引外來資金具有重大意義。項目的建設(shè)符合青樹坪鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展計劃，水、電、通訊、道路和交通條件十分優(yōu)越，為項目的開發(fā)建設(shè)提供了有利的外部條件。2.部分建議該項目為擴(kuò)建工程，在考慮商業(yè)門面的設(shè)計時，還應(yīng)考慮

10、分區(qū)的設(shè)計是否合理，以營造輕松、舒適的購物環(huán)境，提高該“農(nóng)貿(mào)市場”的文化品位。項目建成后，應(yīng)實施方便廣大經(jīng)營戶的物業(yè)管理措施，確保規(guī)范化運(yùn)行，透明化管理。開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制成本和費(fèi)用，以防止出現(xiàn)財務(wù)虧損。第二章市場調(diào)查與需要分析2.1建設(shè)背景分析青樹坪鎮(zhèn)隸屬婁底市雙峰縣，是全國有名的小城鎮(zhèn)，是全國小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，是湘中地區(qū)重要的通商要埠和物資集散中心，城區(qū)面積已拓展到3平方公里，城區(qū)常居人口達(dá)3萬余人，已建成了“兩縱五橫”的主結(jié)構(gòu)。青樹坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段，320國道橫跨東西，青衡、青甘公路縱貫?zāi)媳?，離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來，

11、青樹坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”的傳統(tǒng)，不斷追求“富厚日新”的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)，社會事業(yè)繁榮進(jìn)步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機(jī)機(jī)電、文化娛樂、交通運(yùn)輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機(jī)機(jī)電等五大專業(yè)市場，境內(nèi)大小廠礦企業(yè)600余家，工商經(jīng)營戶3000余戶，城區(qū)門店1200多家，餐飲住宿60多家，娛樂場所40多家，大型超市4家，攤位1500多個，日商品交易額上1000萬元。青樹坪具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人文優(yōu)勢，且市場繁榮，商貿(mào)流通活躍，開發(fā)綜合性的商品集散中心符合實際，充滿開發(fā)潛力，是帶動青樹坪發(fā)展的一項重要舉措。該項目位于鎮(zhèn)西南，其所處地理位置具有以下優(yōu)勢：1 .區(qū)位優(yōu)勢：項目建

12、設(shè)地位于鎮(zhèn)西南開發(fā)區(qū)，符合青樹坪鎮(zhèn)城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展的方向。2 .交通優(yōu)勢：該項目距國道320不足300米，距青花線、青甘線不足200米，與客運(yùn)站相臨，與省道342相距不到1O0米，與外界聯(lián)系快速便捷。3 .拆遷優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)沒有拆遷居民，拆遷成本不大。4 .用地優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)地形、地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡單，具備了城市建設(shè)的基本條件。5 .開發(fā)優(yōu)勢：該項目的開發(fā)將帶動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升青樹坪的小城鎮(zhèn)建設(shè)品位和對外開放形象。6 .2市場調(diào)查分析青樹坪是典型的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是以農(nóng)副產(chǎn)品集散為主的集鎮(zhèn)。境內(nèi)農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，金土地、地得龍、年發(fā)樣樣紅、唯美興旺苗圃、大加嶺、巡勝淮山等農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社蔬

13、菜基地面積達(dá)到4500余畝，青樹淮山、青樹蘿卜、青樹辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等農(nóng)產(chǎn)品獨(dú)具特色，品質(zhì)絕佳，遠(yuǎn)銷長沙、邵東、衡陽、婁底等地，覆蓋區(qū)域廣，市場活躍，吸引了周邊地區(qū)大量的人員前來經(jīng)商，加上汽車客運(yùn)站流通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，商業(yè)活動十分頻繁，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均消費(fèi)水平的提高，都將大大促進(jìn)商業(yè)流通的勢頭，只要政府和行業(yè)給予適當(dāng)指導(dǎo)，在政策上給予扶持，吸引更多的經(jīng)營戶來城西從事經(jīng)營活動將會是水到渠成的。第三章現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無拆遷居民，拆遷成本不大，地貌較為平坦。經(jīng)現(xiàn)場踏勘，建設(shè)區(qū)域的地形、環(huán)境從直觀上看都十分理想，符合規(guī)劃建設(shè)的要求，其交通便利，有利于動工興建。3.1 建設(shè)地

14、點(diǎn)與交通條件項目建設(shè)地點(diǎn)與過道320毗鄰，與客運(yùn)站緊鄰，交通便利，建材運(yùn)輸十分方便。建設(shè)場地與居民用房有適當(dāng)間距，施工對居民干擾不多，且施工場地較寬敞，有政府和部門的支持，施工秩序能夠得到保證。3.2 地形地質(zhì)條件經(jīng)現(xiàn)場踏勘，用地范圍內(nèi)為旱地。整個場地平坦，填挖土方、搬遷磚瓦量不大。土層主要為粘土及紅粘土，地基承載力較強(qiáng)，根據(jù)“湖南省地震烈度區(qū)劃圖”確定婁底屬六度地震區(qū)，小區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物按“六度”進(jìn)行抗震設(shè)防。3.3 水文條件用地范圍內(nèi)地下水位適當(dāng)，地下水無侵蝕性，對工程建設(shè)無直接不良影響，場地內(nèi)除雨水外無其他地表水，地表土層含水量不大。3.4 氣象條件項目所在地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，

15、特征明顯，具有春暖多變，寒潮頻繁，“倒秋”陰雨天氣多，寒露風(fēng)早臨，盛夏炎熱，四季多度，雨量集中的特點(diǎn)，除4、5月份雨季外，其它均為良好季節(jié)，氣候條件對施工影響較小，全年施工周期較長。氣象資料如下：年平均氣溫17.3C其中：一月份平均氣溫5.1C七月份平均氣溫39.2C極端最高氣溫40.1C極端最低氣溫-7.4C年平均降雨量1311.8毫米全年雨水日148天相對濕度平均77%日照時間年平均1522小時風(fēng)速年平均1.4米/秒夏季主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，冬季主導(dǎo)風(fēng)為西北風(fēng)。適宜朝向為南向或南偏東9c左右3.5 市政配套條件根據(jù)項目建設(shè)要求，農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)配套的市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、

16、電力溝、路燈工程、綠化工程等，同時應(yīng)為用戶提供完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。目前的鎮(zhèn)區(qū)管網(wǎng)為擴(kuò)建工程竣工后的供水、供電、排污、通信等提供了十分便利的條件。3.6 6建筑用材雙峰縣有海螺等水泥生產(chǎn)企業(yè)，婁底市內(nèi)有漣鋼鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，其它木材、砂、石等材料充足，質(zhì)地良好，能夠就近滿足需要，是該項目建設(shè)的有利條件。第四章建設(shè)規(guī)模與主要建筑結(jié)構(gòu)4.1 建筑規(guī)模該項目總用地面積為23123.22平方米，總建筑面積13928.21平方米，建筑密度為3.0,其中無住宅建設(shè)，商業(yè)建筑面積13928.21平方米，公共建筑面積1410平方米，停車泊位62個，總投資8000萬元。4.2 主要建筑結(jié)構(gòu)商業(yè)建筑1

17、. 平面布置市場建筑物呈長方形兩節(jié)布置，中間以10米寬的過道相連，市場外側(cè)一至二層布置2.5米寬通廊，將市場聯(lián)成一個整體。2. 立面形式四周為市場經(jīng)營區(qū)，一、二層布置商業(yè)門面，建筑風(fēng)格可選用現(xiàn)代風(fēng)格。內(nèi)“回”實行“柱”與“廊”結(jié)構(gòu)，圍繞柱與廊的變化形成豐富的外觀效果。3. 結(jié)構(gòu)選型建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。主要結(jié)構(gòu)材料的選用墻體材料盡量采用爐渣磚，混凝土空心磚、粘土空心磚、少量普通粘土實心磚，以節(jié)約能源為目的。鋼筋：樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，其余構(gòu)件采用I級鋼筋和新工田級鋼筋。水泥：主要承重構(gòu)件必須采用大廠水泥，以保證混凝土構(gòu)件的質(zhì)量，非承重墻及隔墻砂漿的配制可采用小

18、廠水泥?；炷僚c砌筑砂漿中可加入粉煤灰，以降低工程造價，提高工程質(zhì)量?；炷林黧w結(jié)構(gòu)工程中，可使用摻R級粉煤灰的混凝土，具體摻量由試配確定第五章項目招投標(biāo)根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年6月18日頒布的第9號令建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)事項暫行規(guī)定，本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均采用公開招標(biāo)制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和設(shè)各、材料物美價廉的廠家。簽訂承包合同及供應(yīng)合同，明確甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、禾I，嚴(yán)格按合同法的有關(guān)條款進(jìn)行管理、實施，并按有關(guān)部門審核核準(zhǔn)。（詳見招標(biāo)基本情況表和審批標(biāo)準(zhǔn)意見）第六章投資估算與資金籌措6.1

19、投資估算6.1.1 編制依據(jù)1.湖南省建設(shè)委員會湘建1999價字第172號關(guān)于頒發(fā)（湖南省建筑工程單位估價表）的通知；2.湖南省建設(shè)廳湘建價2002578號關(guān)于頒發(fā)湖南省建設(shè)工程計價暫行辦法的通知；3.湖南省建設(shè)委員會湘建1998價字第566號”關(guān)于頒發(fā)施工企業(yè)統(tǒng)一安裝工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知；4.雙峰縣主要材料市場價格及預(yù)算價格。6.1.2建設(shè)投資分析本項目為非生產(chǎn)性建設(shè)工程投資，具建筑工程總投資由設(shè)備工器具購置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)），建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅組成。設(shè)備工器具購置費(fèi)，是指按照建設(shè)工程設(shè)計文件要求，建設(shè)單位（或其委托單位）購置或自制達(dá)到固定

20、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備和新擴(kuò)建項目配置的首套及生產(chǎn)家具所需的費(fèi)用。由設(shè)備原價、工器具原價和運(yùn)雜費(fèi)）組成。建筑安裝工程費(fèi)由建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)組成。建筑工程費(fèi)是指建設(shè)工程涉及范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、場地平整、道路、室外管道鋪設(shè)、大型土石方工程費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)，分為三類。1 .第一類是土地使用費(fèi)，包括土地使用權(quán)出讓金及遷移補(bǔ)償費(fèi)和城市建設(shè)配套費(fèi)；2 .第二類是與項目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用，包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、研究試驗費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)、工程保險費(fèi)、供電貼費(fèi)等；3 .第三類是與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費(fèi)用，包括聯(lián)合式運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)、辦公和生活家具購置費(fèi)等。三、建設(shè)投資估算表：見附

21、表四、土地出讓金600萬元。4 .2資金籌措該項目投資總額為8000萬元，其資金來源由鎮(zhèn)自籌為主和上級支持相結(jié)合的原則。5 .2.2銀行貸款4000萬元。第七章環(huán)境影響分析7.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀項目位于湖南省青樹坪西南，地塊近似長方形，地勢平坦，用地周圍為民居、辦公場地以及商鋪。場址現(xiàn)狀對環(huán)境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚(yáng)塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。7.2 環(huán)境影響分析7.2.1 項目施工期間的主要環(huán)境問題。一是空氣環(huán)境。項目施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。二是廢水。項目施工期的廢水排放主要來自工人的

22、生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。三是固體廢物。項目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾，只要及時清運(yùn)，對環(huán)境影響不大。四是噪聲。項目施工期間噪聲主要來自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車輛在運(yùn)行過程中產(chǎn)生的噪聲。7.2.2 項目運(yùn)營期間的主要環(huán)境問題。一是空氣環(huán)境。項目運(yùn)營期間的大氣污染源主要來白區(qū)域內(nèi)汽車尾氣。二是廢水。項目運(yùn)營期的廢水排放主要來自住戶的生活污水和市場清理時產(chǎn)生的廢水。三是固體廢物。項目運(yùn)營期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常垃圾。四是噪聲。項目運(yùn)營期間噪聲主要來自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車輛交通噪聲等。7.3 環(huán)境保護(hù)措施

23、及治理效果。7.3.1 施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果。施工期環(huán)境污染排放源：大氣污染物、建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等。防治措施：合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆放。采用商品混泥土，盡量少用干水泥。有效減少汽車尾氣對環(huán)境的污染。運(yùn)輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗，每日定期灑水，防止浮沉。減少車輛在場區(qū)的停留時間。安裝汽車尾氣凈化裝置。水污染物、生活污水、澆注混泥土CODBOD5洗水由鎮(zhèn)區(qū)污水管網(wǎng)收集，經(jīng)青樹坪污水處理廠集中處理，達(dá)標(biāo)排放。建筑垃圾及時外運(yùn)，運(yùn)至青樹坪鎮(zhèn)垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。車輛禁止鳴笛，避免大量高噪聲設(shè)備同時施工，選用低噪聲設(shè)備，進(jìn)行樁基礎(chǔ)時做

24、減振處理，運(yùn)輸車輛、機(jī)械設(shè)備噪聲、區(qū)域噪聲，作封閉隔音處理，減少二次污染。7.3.2 運(yùn)營期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果。運(yùn)營期環(huán)境污染排放源：大氣、車輛、廚房。防治措施：在場區(qū)周圍綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。汽車尾氣主要成分SO2NOXCmHn汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對環(huán)境的影響，減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，使用廚房油煙高質(zhì)量、高效率烷值汽油，使用排油煙機(jī)CODBOD5裝修垃圾、生活垃圾對大氣環(huán)境影響較少，水污染物、生活污水、雨水由開發(fā)區(qū)下水管網(wǎng)收集，經(jīng)雙峰縣污水處理廠集中處理，污水經(jīng)處理后水質(zhì)達(dá)到城市污水三級標(biāo)準(zhǔn)后排放，對受納水體一測水河

25、環(huán)境影響較小，市場固體廢棄物定期由環(huán)衛(wèi)部門集中清運(yùn)統(tǒng)一回收，防止二次污染。區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)。噪聲（80-90dB）:來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等。7.3.3 生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果。在場區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地科學(xué)、合理綠化植樹，以增加附近大氣環(huán)境的自凈能力。第八章節(jié)能8.1 設(shè)計依據(jù)一是公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，二是夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。8.2 節(jié)能措施8.2.1 建筑專業(yè)。屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數(shù)為Krr>0.7;外墻在石材幕墻內(nèi)放置鐵保溫板，傳熱系數(shù)為Kmc1；底面接觸空氣的架空或外挑樓板傳熱系數(shù)為Kmc1；地面地下室外墻熱阻

26、限值>1.2;外窗的氣密性等級不低于II級。外窗采用隔熱性能較好的斷熱鋁合金型材，主要房間玻璃為中空玻璃。外窗傳熱系數(shù)K及遮陽系數(shù)SCt合規(guī)范規(guī)定要求。8.2.2 設(shè)備專業(yè)。熱水管、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉；公共衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型及部分光電控制，以節(jié)約用水；（3）熱交換器和冷卻塔等設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品：住房設(shè)樓宇自控系統(tǒng)（BAS,對空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等運(yùn)行工況實行監(jiān)視、控制、調(diào)節(jié)、測量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負(fù)荷變化選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式；過度季節(jié)利用全新風(fēng)供冷，實現(xiàn)免費(fèi)冷卻；對使用功能、使用時間不同的建筑分別采用不同的空調(diào)系統(tǒng)；加強(qiáng)空調(diào)風(fēng)管、供回水管的保溫，以減少能量損失

27、；加強(qiáng)能量的有效利用，以節(jié)約用電量；變電所變壓器、柴油發(fā)電機(jī)均選用高效率、低能耗產(chǎn)品；照明功率、密度值設(shè)計嚴(yán)格遵守照明節(jié)能設(shè)計要求；（11）照明燈具采用高效節(jié)能型光源，且熒光燈采用節(jié)能型電子整流器；所有電機(jī)選用Y型節(jié)能型高效率電機(jī)；水泵機(jī)采用變頻供水方式，最大限度節(jié)約電能；（14）采用建筑設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)，對空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其它用電設(shè)備監(jiān)控和自動（收入與銷售稅金估算見表（9-2）控制，降低能耗；第九章利潤預(yù)測序號項目2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月合計1銷售收入120012002400360084001.2門面12001200240036

28、0084009.1 成本費(fèi)用本項目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成。管理費(fèi)用主要為管理人員的工資、福利費(fèi)等其它費(fèi)用；財務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出。本項目的流動資金主要用于房屋的銷售工作，構(gòu)成項目的銷售費(fèi)用；由于本項目無折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和維檢費(fèi)，經(jīng)營成本為總成本減利息支出，可變成本由建筑費(fèi)用與銷售費(fèi)用構(gòu)成；固定成本由管理費(fèi)和利息支出構(gòu)成。9.2 禾I潤預(yù)測根據(jù)以上收入和成本的估算，本項目的利潤為386.365萬元。第十章財務(wù)分析10.1 評價參數(shù)及有關(guān)說明10.1.1 評價依據(jù)國家計劃委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)；中國國際咨詢公司1997年編年的新建項目可行性研究

29、經(jīng)濟(jì)評價方法；中國人民建設(shè)銀行基本建設(shè)貸款項目評估實施辦法。10.1.2 評價參數(shù)：折現(xiàn)率為10%10.1.3 評價年限本項目于2015年6月開工，2015年12月竣工，建設(shè)期6個月，評價基價為項目建設(shè)成后，房屋銷售工作結(jié)束，建設(shè)及經(jīng)營工作全部完成。10.1.4 1.4物業(yè)管理本項目建成后實施物業(yè)管理，物業(yè)管理所發(fā)生的收益和費(fèi)用未列入經(jīng)濟(jì)評價范圍內(nèi)。10.2 財務(wù)盈利能力分析10.2.1 損益表與靜態(tài)盈利分析根據(jù)分析計算可行本項目的評價指標(biāo)如下：(1) 部投資的投資利潤率二(利潤總額/投資總額)x100%=(386.365/8000)=4.83%全部投資的投資利稅率二(利稅總額/總投資額)X1

30、00%=723.12/8000X100%=9.04%本項目以上兩上靜態(tài)評價指標(biāo)與同行業(yè)檔次相應(yīng)指標(biāo)比較較低，但項目為公益性項目，政府以解決就業(yè)，改善經(jīng)商條件和鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，提升小城鎮(zhèn)建設(shè)品位和形象為第一目標(biāo)，故項目可行。10.2.2 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析根據(jù)分析計算得本項目的評價指標(biāo)如下：稅前全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率類別靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)PNPVFIRR投資利潤投資利稅率稅刖稅后稅刖稅后全部4.83%9.04%386.4386.410.06%10.06%FIRR(%=10.06%穎前全部投資白財務(wù)凈現(xiàn)值FNRV(1=10%)=386.4萬元，稅后全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%=10.0

31、6%;稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(1=10%)=75.22萬元，動態(tài)投資回收期1.31年。稅前、稅后全部投資的FNRV勻大于0;FIRR均大于基準(zhǔn)收益率；動態(tài)投資回收期少于2年，說明本項目可行。2.動態(tài)盈利分析凈現(xiàn)值(FNRV開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量，按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率(10%折算為項目實現(xiàn)初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零，經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅前全部投資的FNPS于0,說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)幫命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項目取10勵基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。內(nèi)部收率率(FIRR):內(nèi)部收益率是指項目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時貼現(xiàn)率。本項目屬