“金世界”項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）

1、第一章 總論1.1、項(xiàng)目概況1.1.1、項(xiàng)目名稱(chēng)：金世界商貿(mào)城項(xiàng)目承辦單位：河北金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：金紹平法定地址：石家莊市自強(qiáng)路37號(hào)金谷大廈11層電話：7028877-311081.1.2、承辦單位概況河北金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由中國(guó)金龍控股，中國(guó)金龍創(chuàng)建于1993年，是經(jīng)國(guó)家工商總局注冊(cè)的全國(guó)無(wú)區(qū)域企業(yè)，1997年通過(guò)ISO9001認(rèn)證。被溫州市委市政府授予重點(diǎn)骨干“規(guī)模型、科技型、外向型”企業(yè)，列入國(guó)家計(jì)委高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程、科技部火炬項(xiàng)目、信息產(chǎn)業(yè)部科研民品計(jì)劃和承擔(dān)國(guó)家電子信息發(fā)展基金項(xiàng)目；為中國(guó)電子元件百?gòu)?qiáng)企業(yè)，電子信息全國(guó)先進(jìn)單位。在國(guó)內(nèi)上海、天津、廈門(mén)、廣東東莞、

2、深圳、香港等地區(qū)設(shè)有分公司，并在日本、韓國(guó)、美國(guó)、德國(guó)設(shè)有辦事。公司員工3000多人，總部設(shè)在溫州，總建筑面積88000平方米，并正在建設(shè)上海金龍65000平方米，具有極強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力和嚴(yán)格的國(guó)際企業(yè)管理模式，為項(xiàng)目的成功建設(shè)提供了有利的資金保障。公司在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，主要產(chǎn)業(yè)有：電子、信息、投資、房地產(chǎn)、金融等，特別是在房地產(chǎn)投資方面走出了成功的一步，公司房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是：以開(kāi)發(fā)大型綜合商圈為特點(diǎn)，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的繁榮與增值，“金世界”項(xiàng)目又將成為公司發(fā)展的重要里程碑，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)。河北金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。公司的領(lǐng)導(dǎo)層多年從事商業(yè)

3、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具有很強(qiáng)的商業(yè)意識(shí)，熟悉商業(yè)操盤(pán)和運(yùn)作。公司技術(shù)力量雄厚，主要技術(shù)人員均有多年從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了強(qiáng)有力的技術(shù)保障。1.3、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于石家莊市裕華西路以北至自強(qiáng)路，中華大街以東至站前街。南北約585米，東西約802米。場(chǎng)址交通便利。1.4項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）編制單位石家莊市建筑設(shè)計(jì)院咨詢證書(shū)編號(hào)：工咨甲9629011法人代表：曹肅國(guó)法定地址：中華南大街45號(hào)1.5編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍1.5.1編制依據(jù)1.5.1.1建設(shè)單位委托書(shū)1.5.1.2石家莊市2010年總體規(guī)劃1.5.1.3石家莊市規(guī)劃局2003年10月

4、19日規(guī)劃條件。1.5.1.4項(xiàng)目場(chǎng)址地形圖及有關(guān)其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。1.5.2 編制原則1.5.2.1依據(jù)石家莊市總體規(guī)劃，嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策。1.5.2.2本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計(jì)先進(jìn)，節(jié)省投資的原則。1.5.2.3該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要求滿足使用功能要求，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的商貿(mào)城。1.5.3 項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）編制工作概況受建設(shè)單位委托，我院組成項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）“項(xiàng)目組”，會(huì)同建設(shè)單位有關(guān)人員對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行了踏勘，并同建設(shè)單位有關(guān)人員進(jìn)行了多次廣泛深入的座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運(yùn)作構(gòu)思，并提供了本項(xiàng)目的相關(guān)資料及文件，我院

5、項(xiàng)目組在認(rèn)真調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）。1.5.4 項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）的研究范圍依據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析等內(nèi)容進(jìn)行了全面系統(tǒng)的研究和測(cè)算1.6研究結(jié)論本項(xiàng)目符合石家莊市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)滿足使用者對(duì)辦公和居住的要求。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目估算總投資33.9159億元人民幣，其中：建筑工程費(fèi)199824.38萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)7630萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)763萬(wàn)元，其它費(fèi)113225.29萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)11746.1萬(wàn)元，貸款利息5970.41萬(wàn)元。資金來(lái)源為自籌及銀行貸

6、款，貸款比例為投資額的40%，貸款額度133275.60 萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率為（稅后）2.95% 投資利稅率為（稅后）10.56%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）4.45%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=4%，稅后）1353萬(wàn)元借款償還期（稅前）3.09年（含建設(shè)期）投資回收期（稅后）3.94年（含建設(shè)期）本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快我市舊城改造步伐、樹(shù)立省會(huì)優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會(huì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性2.1、項(xiàng)目背景：2.1.1、石家莊商業(yè)經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)析：石家莊作為河北省的省會(huì)城市，市區(qū)常住人口218萬(wàn)人，流動(dòng)人口30萬(wàn)人，它地處東西南北

7、交叉中心，是京廣、石德、石太等幾條鐵路、公路和高速公路的交匯點(diǎn)，東臨“三港”天津、秦皇島、黃驊港，背靠靠北京、天津兩大直轄市，地處“三北”華北、西北、和東北，面向“三南”中南、西南和華南，是東西南北商品和國(guó)內(nèi)外商品、貨物批發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)和最大最具規(guī)模的集散地。正是由于它得天獨(dú)厚的地理位置，使它自古以來(lái)便成為一個(gè)商賈云集之地，工、農(nóng)、商業(yè)非常發(fā)達(dá)。2002年石家莊的社會(huì)商品零售總額達(dá)411.5億元，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求與落后的商業(yè)格局形成巨大的矛盾，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，迫切需求具有全新理念和高級(jí)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)生。因此，位于石家莊橋西區(qū)南花園商貿(mào)區(qū)融文化、時(shí)尚、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)

8、、旅游為一體的黃金商業(yè)圈“金世界”應(yīng)運(yùn)而生。2.1.2、項(xiàng)目現(xiàn)狀：本區(qū)域的區(qū)位交通情況及商業(yè)、金融氛圍前有所述，把本區(qū)域建設(shè)成集金融、商務(wù)、購(gòu)物、交往、休憩、餐飲、文化娛樂(lè)、旅游觀光為一體的新型的城市商務(wù)商貿(mào)中心區(qū)已成為城市發(fā)展的必然。2.1.3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：2.1.3.1大氣候優(yōu)勢(shì)：改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)內(nèi)政策穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速健康，尤其是加入WTO后，全球經(jīng)濟(jì)一體化形成的自由貿(mào)易，中國(guó)已成為國(guó)際投資熱土。隨著人民生活水平的提高，國(guó)際品牌接踵而來(lái)，國(guó)內(nèi)的知名品牌大量涌現(xiàn)，將為“金世界”商務(wù)商貿(mào)區(qū)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，“金世界”商務(wù)商貿(mào)區(qū)可謂順天時(shí)而生。2.1.3.2政策優(yōu)勢(shì)：本區(qū)域有著如此好的交通優(yōu)勢(shì)和商業(yè)、

9、金融氛圍，但內(nèi)部卻是破舊平房一片，臨街店面破舊、散亂，嚴(yán)重影響了城市的市容市貌，拆遷改造是必須的，是順應(yīng)城市發(fā)展需要的，是符合石家莊市城中村改造政策的，政策優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。2.1.3.3需求優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目擬建設(shè)成以商業(yè)步行街為商業(yè)主體業(yè)態(tài)的商務(wù)商貿(mào)區(qū)，對(duì)周?chē)虡I(yè)來(lái)講，是一種業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，有著消費(fèi)群需求的優(yōu)勢(shì)。2.1.3.4人才優(yōu)勢(shì)：溫州人目前在全國(guó)經(jīng)商人數(shù)有260萬(wàn)，在國(guó)外經(jīng)商人數(shù)有40多萬(wàn)，溫州商會(huì)在全國(guó)有70多個(gè)，由溫州人創(chuàng)辦的商業(yè)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)外有300多家，溫州人在外地已創(chuàng)造了另一個(gè)溫州，GDP產(chǎn)值已同樣達(dá)到一千多億。加上勤勞的石家莊人民和外地駐石商人，為“金世界”商務(wù)商貿(mào)區(qū)的興旺、繁榮奠定了堅(jiān)

10、實(shí)的基礎(chǔ)。2.2、項(xiàng)目發(fā)展概況：本項(xiàng)目建設(shè)完成后，將形成石家莊市第一個(gè)CBD城市商務(wù)商貿(mào)區(qū)，對(duì)推動(dòng)石家莊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完成把石家莊建設(shè)成為華北大商埠的戰(zhàn)略部署有著積極和重要的意義。在拉動(dòng)內(nèi)需解決就業(yè)問(wèn)題上將起到重要作用。對(duì)石家莊市的城市文化層次也是一次提升。2.3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性本區(qū)域具有其他地域無(wú)可比擬的交通優(yōu)勢(shì)，其東臨石家莊市的交通樞紐火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站，西有城市主干道中華大街，北有石家莊市的城市主軸線交通干道兼商業(yè)主軸中山路，南有路面寬敞交通便捷的裕華路，交通優(yōu)勢(shì)極為明顯。沿主干道已建設(shè)了一批市級(jí)大中型商業(yè)設(shè)施，如：沿中山路有中山商廈、大眾商場(chǎng)、萬(wàn)方商廈、華銀大廈、東方購(gòu)物中心、新華集

11、貿(mào)市場(chǎng)、人民商場(chǎng)、青年街市場(chǎng)等。沿自強(qiáng)路建設(shè)了多座金融高樓，如：省建設(shè)銀行、省農(nóng)業(yè)銀行、省工商銀行、省交通銀行、省計(jì)經(jīng)大廈等。近年沿裕華路相繼興建了燕山大酒店、博士公寓、省藝術(shù)中心、裕園廣場(chǎng)等大型公共建筑。由此，南花園一帶已經(jīng)具備了現(xiàn)代化城市中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)的雛形，本項(xiàng)目的定位呼之欲出。通過(guò)改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實(shí)城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，還有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模3.1、招商計(jì)劃：通過(guò)溫州總商會(huì)、石家莊浙南商會(huì)進(jìn)行行業(yè)招商（

12、如到溫州、義烏進(jìn)行招商）；通過(guò)在意大利、法國(guó)、荷蘭、韓國(guó)、日本成功的溫州商人進(jìn)行招商；通過(guò)國(guó)際招商網(wǎng)，吸引國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌入駐；通過(guò)與政府聯(lián)合招商。3.2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：通過(guò)上述招商計(jì)劃，以及對(duì)石家莊商業(yè)市場(chǎng)的了解和把握，我們預(yù)測(cè)：3.2.1、項(xiàng)目建成后，可入駐商戶約1500個(gè)，可提供就業(yè)崗位10000個(gè)，銷(xiāo)售額近50億元，上繳稅收達(dá)4億多元。3.2.2、項(xiàng)目建成后，在繁榮石家莊市的同時(shí)，進(jìn)而影響全省經(jīng)濟(jì)。同時(shí)將提升該區(qū)域的城市功能，改善人們生活和辦公條件，進(jìn)一步完善投資環(huán)境，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)石家莊市的第三產(chǎn)業(yè)的再度繁榮。 3.3、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積379.92畝，建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、辦

13、公、住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、配電、換熱站、垃圾站等?？偨ㄖ娣e75.92萬(wàn)平方米。其中商業(yè)、辦公55.13萬(wàn)平方米，住宅20.4萬(wàn)平方米，公建0。4萬(wàn)平方米。第四章 場(chǎng)址、建設(shè)條件與規(guī)模4.1、建設(shè)場(chǎng)址4.1.1、場(chǎng)址選擇本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于石家莊市裕華西路以北至自強(qiáng)路，中華大街以東至站前街。南北約585米，東西約802米。場(chǎng)址交通便利。東側(cè)是石家莊火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站，距石家莊機(jī)場(chǎng)20公里。4.1.2 自然條件及地質(zhì)狀況A、氣象條件石家莊市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。全年平均氣溫：13極端最

14、高氣溫：42.7極端最低氣溫:-26.5全年平均降水量:458.6日最大降水量:280.2一小時(shí)最大降水量:92.9最大積雪深度:190冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)全年平均風(fēng)速：1.8m/s全年日照時(shí)數(shù)：2737.8h最大凍土深度：540全年雷暴日數(shù)：31.5天冬季大氣壓力：763hg夏季大氣壓力：747hgB、水文工程地質(zhì)條件本場(chǎng)地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì)沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細(xì)、中砂土，地下水位較深。本場(chǎng)地工程地質(zhì)條件單一，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為130-160kpa。C、地震烈度據(jù)國(guó)家地震局1990年頒布的中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖，石家莊市處于7度地震設(shè)防區(qū)。依

15、據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖GB18306-2001），本項(xiàng)目抗震地動(dòng)峰值加速度按0.05g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件4.2.1 供電本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用電容量17400KW，電源從裕華路引入本項(xiàng)目開(kāi)變電所。區(qū)內(nèi)供電線路沿道路直埋敷設(shè)，路燈照明線與供電線路并行敷設(shè)，路燈設(shè)在距路緣石0.5m處。4.2.2 供排水供水由市政給水管網(wǎng)供給。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量4100立方/日。排水采用雨污分流制，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來(lái)源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。日排水量4120

16、立米。4.2.3 供熱本項(xiàng)目熱源為集中供熱，由裕華路市政集中供熱管道引入本項(xiàng)目供熱站。耗熱指標(biāo)按60瓦/平方米，總采暖熱負(fù)荷為8.18兆瓦，供水溫度95，回水溫度70。供熱管道采用鋼管，直埋敷設(shè)。 4.2.4煤氣由裕華路市政煤氣熱管道引入本項(xiàng)目煤氣調(diào)壓站,后送至用戶。4.2.4 通信、電視自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。線路沿道路直埋敷設(shè)。第五章 土地綜合利用5.1 土地利用依據(jù)5.1.1、國(guó)土資源部第7號(hào)令建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法5.2.2、石家莊市土地利用總體規(guī)劃（19972010年）5.2 土地利用原則 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)要遵循布局合理、減少浪費(fèi)、兼顧生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。5

17、.3 項(xiàng)目選址情況本項(xiàng)目石家莊市裕華西路以北至自強(qiáng)路，中華大街以東至站前街。南北約585米，東西約802米。場(chǎng)址交通便利。5.4 土地綜合利用情況本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，占地379.92畝。綠化率為30%，容積率為3.0。第六章 工程技術(shù)方案6.1、工程設(shè)計(jì)原則 6.1、總平面布局與功能劃分： 6.1.1、總平面布置原則： a、以全市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)。 B、滿足核心區(qū)域現(xiàn)代化商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)功能的要求，并結(jié)合實(shí)地自然狀況合理布置。 C、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。 D、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機(jī)結(jié)合，充分利用土地。 6.1.2、總平面布置概述： 根據(jù)功能的需要，本規(guī)劃由一軸

18、、兩街、三塊、七口組成。 a、一軸：是指景觀主軸（道），稱(chēng)匯金大道。自省藝術(shù)中心南至自強(qiáng)路。城市總體規(guī)劃中，幾個(gè)標(biāo)志性建筑（燕山大酒店、省藝術(shù)中心、省農(nóng)業(yè)銀行），構(gòu)成了一條建筑物實(shí)軸，已事實(shí)存在。我們規(guī)劃的匯金大道正與總體規(guī)劃吻合，同時(shí)為此主軸增加了一個(gè)由省藝術(shù)中心到省農(nóng)業(yè)銀行的景觀虛軸，增加了主軸的靈動(dòng)性，做到了虛實(shí)結(jié)合，點(diǎn)線結(jié)合，高低結(jié)合，物景結(jié)合。匯金大道與永安街的交叉口處規(guī)劃了一個(gè)休閑廣場(chǎng)，疏林鋪裝與旱噴泉相結(jié)合，為顧客與游人提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的休憩空間。此主軸的兩側(cè)建設(shè)商業(yè)建筑與文化娛樂(lè)建筑，格調(diào)優(yōu)雅，從南至北依次過(guò)渡。 B、兩街：是指永安街和南小街。此兩街均為商業(yè)街，南小街做成最為高

19、檔的商業(yè)精品街。歐式風(fēng)格建筑的襯托，使商業(yè)街顯的高貴、氣派、富雍。永安街的綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，既保證了環(huán)境，又避免了單一、呆板，同時(shí)又為顧客和游人創(chuàng)造除了駐足、觀賞、休憩場(chǎng)所以外的綠化空間。使人購(gòu)而不煩，游而不累，流連忘返，融購(gòu)物、休閑、旅游為一體。 C、三塊：是指由南小街、匯金大道、永安步行街分割成的幾塊集中用地，以建設(shè)高檔精品住宅為主。面向城市白領(lǐng)和區(qū)內(nèi)商戶，形成一種入住于此就是一種身份和地位的象征。 D、七口：是指進(jìn)入步行街的7個(gè)入口。分別為永安步行街在站前街和中華大街的兩個(gè)入口，南小街在裕華路和中山路的兩個(gè)入口，省藝術(shù)中心兩側(cè)的兩個(gè)入口，以及匯金大道與自強(qiáng)路相交的入口。這7個(gè)入口分別從

20、東西南北四個(gè)方向吸引人流。為加強(qiáng)7口的吸引作用，充分利用自強(qiáng)路、中華大街的城市主干道作用，美化市容市貌，還分別再匯金大道與自強(qiáng)路交叉口建設(shè)金融、保險(xiǎn)證券中心，在永安街和站前街交叉處建設(shè)電器商城，在裕華路和中華大街交叉口處建設(shè)標(biāo)志性商務(wù)辦公中心。 6.2、建筑設(shè)計(jì)： 6.2.1、建筑設(shè)計(jì)原則：建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、適用、兼顧、美觀為原則，建筑設(shè)計(jì)在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時(shí)代特色，又獨(dú)樹(shù)一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。 6.2.2建筑風(fēng)格：采用歐式經(jīng)典與歐式現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。 6.2.3新技術(shù)、新材料：大量采用國(guó)家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料

21、和技術(shù)，創(chuàng)造一個(gè)無(wú)污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。6.2.4、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項(xiàng)主要指標(biāo)如下：各項(xiàng)主要指標(biāo)如下：6.2.5、消防設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)有完善的消防通路，消防車(chē)均能到達(dá)每棟建筑的房前或屋后，并設(shè)室外消防管網(wǎng)、室外消火栓與市政管網(wǎng)連接。建筑防火間距均能滿足，多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。單體內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。6.3、整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.3.1、高層采用框剪結(jié)構(gòu)，柱子縱、橫間距為8m，12層住宅為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，計(jì)算程序擬采用由中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的TBSA軟件計(jì)算。多層與公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆砼樓板，墻下條形基礎(chǔ)。6.3.2、抗震設(shè)防烈度為7度。6.3.3、設(shè)計(jì)主

22、要依據(jù)的現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范：建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB 50009-2001混凝土設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ10-89 GB50010-2001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ11-89 GB50011-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002鋼筋砼異型柱框架結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程 DB13(J)36-2002 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50038-94 6.4、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì)6.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB15-88（1997年修訂版）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ13-87

23、（97年）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14-87（97年）建筑專(zhuān)業(yè)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的條件6.4.2、給水6.4.2.1、由區(qū)內(nèi)環(huán)狀管網(wǎng)供水至室外消火栓，消防水池，商業(yè)建筑室內(nèi)消火栓，道路澆灑及綠化等。6.4.2.2、區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè)施，恒壓自動(dòng)變頻泵組一套，一定數(shù)量貯水池，自貯水池吸水，加壓至環(huán)狀管網(wǎng)，供區(qū)內(nèi)生活用水。6.4.2.3、區(qū)內(nèi)給水引入管設(shè)室外水表計(jì)算，各用水單位用室內(nèi)水表計(jì)量。本項(xiàng)目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量10400m3。室外消防用水量45L/S考慮, 室內(nèi)消防用水量35L/S考慮。6.4.3、消防。見(jiàn)消防篇6.4.4、排水系統(tǒng)6.4.4.1、污、廢水分流排放，洗滌廢水經(jīng)處理

24、后經(jīng)過(guò)中水處理后用于糞便沖洗水。6.4.4.2、污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管道。6.4.5、雨水系統(tǒng)場(chǎng)地雨水經(jīng)有組織收集后，排入市政雨水管道。步行街設(shè)連續(xù)式排水溝。6.5、暖通設(shè)計(jì).6.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)本設(shè)計(jì)依據(jù)現(xiàn)行采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范以及土建、給排水專(zhuān)業(yè)所提條件進(jìn)行。6.5.2 氣象參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa冬季：1036.8hpa冬季采暖計(jì)算干球溫度：-8冬季平均風(fēng)速：1.8m/s冬季風(fēng)向：N冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù)：117天6.5.3、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計(jì)量收費(fèi)”便于管理。高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。6.5.4、室外熱

25、網(wǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機(jī)組及循環(huán)水泵，由熱力公司提供蒸汽，通過(guò)熱交換機(jī)組，進(jìn)行汽水交換后，送出95°-70熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。6.6、通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)6.6.1、衛(wèi)生間設(shè)衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過(guò)土建豎井或側(cè)墻百葉進(jìn)行機(jī)械排風(fēng)、換氣次數(shù)為10h-1。6.6.2、地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合廣場(chǎng)造型實(shí)現(xiàn)高空排放，自然進(jìn)風(fēng)換氣次數(shù)為6h-1。6.6.3、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)。空調(diào)由各商家設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。6.7、強(qiáng)電設(shè)計(jì)6.7.1設(shè)計(jì)依據(jù)a、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T16-92b、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94c、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB5030

26、3-2002d、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50200-94e、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB50054-95 f、10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范GB50053-94g、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50053-94h、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999 I、其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的條件等6.7.2、供電電源本項(xiàng)目設(shè)兩座變配電室，東部和西區(qū)部一座。由市網(wǎng)引10 KV電源以電纜埋地引入。計(jì)算總?cè)萘?2030KW。6.7.3、配電系統(tǒng)6.7.3.1、配電采用TN-C-S接地保護(hù)系統(tǒng)。商務(wù)公寓二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動(dòng)切換。住宅設(shè)四路電源，戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。6.7.3.2、照明公寓內(nèi)以

27、白熾燈為主，商業(yè)街以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照明，由小區(qū)管理中心采用時(shí)鐘自動(dòng)控制。6.7.4、建筑物防雷及接地6.7.4.1、按三類(lèi)防雷建筑設(shè)計(jì)，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。高層建筑采取防側(cè)擊雷措施。 6.7.4.2、電氣安全保護(hù)采用TN-C-S接地系統(tǒng)，采取接零保護(hù)方式。6.8、弱電設(shè)計(jì)6.8.1、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。6.8.2、管理中心設(shè)有線電視前端箱，各需求單位采用分配分支方式進(jìn)入信號(hào)分配。6.8.3、由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。6.8.4、管理中心設(shè)火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)。第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設(shè)計(jì)依據(jù)7.1.1、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第253號(hào)令建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理7.1.

28、2、河北省第八界人大常委會(huì)公告第80號(hào)河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理7.1.3、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則（HJ/T2.1-2.3-93）7.1.4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響（HJ/T191997）7.2、施工期間環(huán)境影響因素項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對(duì)該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。7.3、項(xiàng)目建成后對(duì)周?chē)h(huán)境的影響：本項(xiàng)目無(wú)工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。生活污水和生活垃圾按城

29、市環(huán)衛(wèi)要求排放，對(duì)環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。7.4.園林綠化7.4.1項(xiàng)目定位與環(huán)境設(shè)計(jì)該項(xiàng)目建成后將成為CBD商務(wù)商貿(mào)中心，其中綠化景觀設(shè)計(jì)成為輔助和豐滿項(xiàng)目功能的主要因素。項(xiàng)目綠化景觀設(shè)計(jì)主要采用“兩軸、兩中心、小組團(tuán)、點(diǎn)面結(jié)合，立體綠化”的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，形成以商務(wù)商貿(mào)功能為主，旅游觀光為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。7.4.2、具體布局a、兩軸：主要是沿藝術(shù)中心向北至自強(qiáng)路一條南北走向的綠化軸，這條軸以中心廣場(chǎng)為分段，北段主要采用條狀綠化，南段將采用水系與綠化結(jié)合的形式；另一條是永安步行街東西走向綠化軸，這條軸也是采用點(diǎn)片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計(jì)思路；b、兩中心：這是項(xiàng)目的核心部分，

30、一個(gè)是中央廣場(chǎng)、一個(gè)是酒店廣場(chǎng)，兩個(gè)廣場(chǎng)面積約4萬(wàn)平米，采用點(diǎn)狀與片狀結(jié)合綠化，輔助于盆景裝飾等大型花壇；c、小組團(tuán)：主要指商住配套區(qū)、餐飲娛樂(lè)區(qū)、金融證券區(qū)等小型組團(tuán)的綠化，這些綠化充分使用沿街道路、小區(qū)道路、停車(chē)位等空間進(jìn)行點(diǎn)式綠化；d、點(diǎn)面結(jié)合，立體綠化是指整個(gè)項(xiàng)目綠化形式，為追求像是多樣化、人性化，突出景觀效果，將采用帶式、點(diǎn)式、片式、堆擺等多種形式，并在部分商業(yè)街采用立體綠化，營(yíng)造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。7.4.3、綠化指數(shù)7.4.3.1、綠化率：項(xiàng)目綠化率控制在30%以上；7.4.3.2、綠化面積：規(guī)劃綠化面積達(dá)8萬(wàn)多平米，并配有水系綠化和堆擺綠化等；7.5、節(jié)能7.

31、5.1設(shè)計(jì)依據(jù)7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程（DBJ-2000）7.5.2.2、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ26-95）7.5.2、 節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門(mén)窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門(mén)窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 第八章 消防8.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-908.2 消防給水設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水

32、源來(lái)自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。8.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室風(fēng)消火栓為10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。室外消火栓為25L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。8.2.2 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲(chǔ)水池一座及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。第九章 物業(yè)管理本項(xiàng)目建成投入使用前，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住

33、宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。9.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)9.1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標(biāo)1、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性

34、循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。9.2機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員9.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。2、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。3、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門(mén)管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。4、保安部主管門(mén)衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。5、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。7、組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)框圖 經(jīng) 理副經(jīng)理 副經(jīng)理經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán)營(yíng) 安 公 務(wù) 程 衛(wèi)部 部 室 室 部

35、 部9.2.2勞動(dòng)定員表9.3、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源9.3.1、物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。9.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營(yíng)用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目?jī)?nèi)。9.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案10.1項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)期3年（自開(kāi)工之日起算），具體劃分為以下階段：1、 項(xiàng)目前期及論證工作2、 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段3、 場(chǎng)址清理4、 土建施工5、 工程掃尾，竣工驗(yàn)收10.2實(shí)

36、施進(jìn)度安排10.2.1 施進(jìn)度安排第1月2月 項(xiàng)目前期及論證工作第3月5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)、拆遷。第3月5月 場(chǎng)地清理第6月35月 建、安施工第 41月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收10.2.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后）10.3招標(biāo)方案10.3.1、依據(jù)中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。10.3.2、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。10.3.3、招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。10.3.4、招標(biāo)基本情況表見(jiàn)附表。第十一章 投資估算與資金籌措11.1、編制依據(jù)11.1.1、1999年河北省建筑工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.2、1996年河北省安裝工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.3、2000年河北省建筑工程概算費(fèi)用定額、河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額。11.1.4、本項(xiàng)目有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。11.1.5、國(guó)家、部門(mén)和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。11.2、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定11.2.1、建筑工程費(fèi)按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程以單方造成