@地產(chǎn)智庫(kù)培訓(xùn)CRIC超級(jí)咨詢大賽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位工作若干探討

1、1 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位工作若干難點(diǎn)的探討趙神殿克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部2012年12月 2012年克而瑞“超級(jí)咨詢”大賽報(bào)告2 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商物業(yè)組合1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價(jià)5.財(cái)務(wù)評(píng)估1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定性分析2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量分析3、開(kāi)發(fā)目標(biāo)梳理（政府、開(kāi)發(fā)商）3 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定性分析4 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定性分析物業(yè)類型 物業(yè)類型分為：商業(yè)（單體大商業(yè)、

2、商街商業(yè)）、寫字樓（甲級(jí)、乙級(jí)）、酒店（高星級(jí)、經(jīng)濟(jì)型）、公寓等； 一般而言，就市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而言，類住宅的公寓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較小，做為配套的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)次之，寫字樓風(fēng)險(xiǎn)視區(qū)域發(fā)展條件而定，酒店類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高。量化體系 市場(chǎng)空間判斷依據(jù)：市場(chǎng)供應(yīng)：整體及區(qū)域供應(yīng)格局及特征、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)；市場(chǎng)需求：宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者/投資者需求分析；市場(chǎng)表現(xiàn)：租金、售價(jià)及空置率等 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力判斷依據(jù)：地塊價(jià)值：區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域交通、項(xiàng)目展示性、區(qū)域資源（各物業(yè)市場(chǎng)）、人口、消費(fèi)特征等開(kāi)發(fā)目標(biāo)：指標(biāo)約束、規(guī)劃約束、影響性及成長(zhǎng)性目標(biāo)各物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)期5 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1

3、.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量分析 樓面地價(jià) 建安成本 其它成本：約（樓面地價(jià)+建安成本）的7%，包含前期費(fèi)用、大市政配套、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等 總成本 預(yù)期售價(jià) 銷售成本（如有）：約12.85%，土地增值稅預(yù)繳5%+營(yíng)業(yè)稅5.85%+銷售費(fèi)用2% 兩個(gè)重要衡量指標(biāo)：投資額投資回報(bào)率 一般而言：商街商業(yè)為高溢價(jià)產(chǎn)品（成本低、售價(jià)高），塔樓物業(yè)（寫字樓、辦公）為解決容積率產(chǎn)品，而單體大商業(yè)和高星級(jí)酒店則會(huì)沉淀大量資金。6 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.3物業(yè)組合建議 象限分析溢價(jià)指標(biāo)必備指標(biāo)潛水指標(biāo) 瓶頸指標(biāo)乙級(jí)寫字樓商街商業(yè)單體大商業(yè)甲級(jí)寫字樓當(dāng)指

4、標(biāo)位于第一象限時(shí)，說(shuō)明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的盈利性高、風(fēng)險(xiǎn)性低，是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要繼續(xù)保持。公寓乙級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓公寓單體大商業(yè)商街商業(yè)測(cè)評(píng)指標(biāo)位于第二 象限時(shí)，說(shuō)明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的盈利性高但風(fēng)險(xiǎn)性大，是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)，是需要重點(diǎn)改進(jìn)的關(guān)鍵指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)性盈 利 性大高當(dāng)指標(biāo)位于第三象限時(shí)，說(shuō)明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的收益性低風(fēng)險(xiǎn)性大，可通過(guò)適當(dāng)改進(jìn)提高競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)指標(biāo)位于第四象限時(shí)，說(shuō)明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的收益性低，但是開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不大，是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)軟肋。結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定性分析及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量分析，衡量各物業(yè)發(fā)展有限次序。7 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 象限分析溢價(jià)指標(biāo)必備指標(biāo)潛水指標(biāo) 瓶頸

5、指標(biāo)乙級(jí)寫字樓商街商業(yè)單體大商業(yè)甲級(jí)寫字樓公寓風(fēng)險(xiǎn)性盈 利 性大高商街商業(yè)甲級(jí)寫字樓單體大商業(yè)1.3物業(yè)組合建議綜合考慮綜合體各物業(yè)內(nèi)在生態(tài)，以及開(kāi)發(fā)目標(biāo)（政府和開(kāi)發(fā)商期望），最終確定綜合體的物業(yè)組合。8 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價(jià)5.財(cái)務(wù)評(píng)估1、商業(yè)定性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)）2、目標(biāo)客群3、商業(yè)體量定位商業(yè)體量9 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商商圈屬性核心商圈成熟區(qū)域商圈新興區(qū)域商圈非商圈區(qū)域成熟度成熟區(qū)域成長(zhǎng)中區(qū)域生區(qū)類似案例借鑒*2.1商業(yè)定性 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的定性，需要對(duì)項(xiàng)目自身價(jià)

6、值進(jìn)行定性定量分析，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：區(qū)位交通商圈資源（人口、行政教育醫(yī)療等配套等） 類似案例的借鑒，選擇已開(kāi)業(yè)成功經(jīng)營(yíng)（失敗案例可反證）商業(yè)案例進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析； 此外還需從項(xiàng)目總體規(guī)模（泛商業(yè)規(guī)模）、開(kāi)發(fā)目標(biāo)等綜合權(quán)衡考慮。案例借鑒案例借鑒10 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商2.2目標(biāo)客群在商業(yè)定性的前提下，鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客群。項(xiàng)目自身匹配客群 住宅人群 公寓人群 其它人群 1.5公里范圍 3.0公里范圍 市級(jí)商圈商業(yè)適用 如依托交通帶來(lái)的穿透人流（如軌道交通） 依托主題商業(yè)帶來(lái)的目的性消費(fèi)人流（餐飲、休閑、主題零售、兒童主題等）11 2012 CRIC 領(lǐng)

7、先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商2.3商業(yè)體量定位通過(guò)未來(lái)人口預(yù)測(cè)和區(qū)域商業(yè)配套供應(yīng)情況預(yù)測(cè)，根據(jù)相關(guān)商業(yè)產(chǎn)品類別人均商業(yè)面積經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)空間。通過(guò)未來(lái)人口預(yù)測(cè)和商業(yè)配套供應(yīng)情況預(yù)測(cè)，根據(jù)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推導(dǎo)區(qū)域人群消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)，推導(dǎo)未來(lái)支撐商業(yè)面積。通過(guò)未來(lái)人口預(yù)測(cè)和商業(yè)配套供應(yīng)情況預(yù)測(cè)，根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷數(shù)據(jù)推導(dǎo)區(qū)域人群消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)，推導(dǎo)未來(lái)支撐商業(yè)面積。根據(jù)不同的目標(biāo)客群，測(cè)算不同客群所需求的商業(yè)面積。12 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商2.3商業(yè)體量定位項(xiàng)目常住/駐人口可支撐的商業(yè)體量：體量(）哈市人均居住面積/辦公面積（）容納人數(shù)人均商業(yè)面積（

8、）本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)體量（）住宅13346003044487 0.417795 辦公200000825000 125000 公寓/居住作用225000307500 0.43000 公寓/辦公作用225000828125 128125 合計(jì)合計(jì)73920 13 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商2.3商業(yè)體量定位3KM范圍內(nèi)常住居民可支撐商業(yè)體量消費(fèi)細(xì)分項(xiàng)目3KM內(nèi)人口年人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)（元）消費(fèi)區(qū)域選擇概率（%）本項(xiàng)目消費(fèi)意愿（%）系數(shù)經(jīng)營(yíng)坪效（元/年）商業(yè)總體量（）零售185235703544.50%71.80%0.81200027757 餐/p>

9、4.80%71.80%0.8650040232娛樂(lè)185235172748.50%71.80%0.8550016204 合計(jì)84193數(shù)據(jù)來(lái)源:*市*年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源:常住居民消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查14 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價(jià)5.財(cái)務(wù)評(píng)估業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)優(yōu)選15 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)據(jù)來(lái)源：常住居民消費(fèi)者調(diào)查16 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商附：區(qū)域商業(yè)配套業(yè)態(tài)優(yōu)選模型16業(yè)態(tài)業(yè)種終端選擇17 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息

10、及咨詢服務(wù)供應(yīng)商業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)優(yōu)選18 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商零售類餐飲類休閑娛樂(lè)類功能業(yè)態(tài)業(yè)種中式快餐宴慶酒樓酒 吧私家廚房SPA咖啡廳百貨店專賣店親子廣場(chǎng)商務(wù)會(huì)所健身中心工廠直銷店主力店次主力店便利店美食廣場(chǎng)私立教育婚慶/攝影溜冰場(chǎng)運(yùn)動(dòng)會(huì)所美食街/坊綜合飯店景觀酒樓超市服務(wù)公寓正餐特色餐飲美食小吃西式快餐日韓料理海鮮酒樓專業(yè)店特許店電玩城美容美發(fā)洗浴/按摩旅行社大排檔定向食堂網(wǎng) 吧K T V夜總會(huì)游藝游樂(lè)活動(dòng)中心文化中心展示館休閑會(huì)所影 院養(yǎng)生中心精品街雜貨店休閑茶室鞋帽類玩具類食品類音像類首飾類服裝類五金類家居類保健類化妝品文具類煙酒類器材類工藝類圖書

11、類醫(yī)藥類奢侈品合適選不合適選包袋類配置模型按照項(xiàng)目的基礎(chǔ)消費(fèi)需求與區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間進(jìn)行甄選。業(yè)態(tài)業(yè)種19 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價(jià)5.財(cái)務(wù)評(píng)估租金售價(jià)租金售價(jià)20 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商租金售價(jià)21 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商租金售價(jià)：比較法 對(duì)標(biāo)案例的選?。喉?xiàng)目周邊在租/售項(xiàng)目其它區(qū)域與項(xiàng)目可類比項(xiàng)目 租金以首層租金為參照，需根據(jù)樓層遞減系數(shù)進(jìn)行調(diào)整商業(yè)租金/售價(jià)比較法權(quán)重指標(biāo)其它物業(yè)售價(jià)比較法權(quán)重指標(biāo)租金樓層遞減系數(shù)22 2012 CR

12、IC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商租金售價(jià)：收益法二期商業(yè)三期商業(yè)樓層租金預(yù)計(jì)隱含投資回報(bào)率售價(jià)預(yù)計(jì)樓層租金預(yù)計(jì)隱含投資回報(bào)率售價(jià)預(yù)計(jì)（元/月）（元/月） 4F 70 5.00% 16,800 地上2層 140 5.00% 33,600 3F 100 24,000 地上1層 200 48,000 2F 140 33,600 半地下1層 140 33,600 1F 200 48,000 半地下2層 200 48,000 B1 140 33,600 地下1層 140 33,600 B2 100 24,000 地下2層 100 24,000 項(xiàng)目千億一期萬(wàn)祥商城海西汽配城東海灣天瑞滕王閣

13、首層租金（元/平米/月，當(dāng)前）1801202035150首層售價(jià)（元/平米，當(dāng)前）460005900075001500047751隱含投資回報(bào)率4.70%2.44%3.20%2.80%3.77%平均隱含投資回報(bào)率3.38%本項(xiàng)目二、三期商鋪投資回報(bào)率設(shè)定5.00%23 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價(jià)5.財(cái)務(wù)評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)估租金售價(jià)24 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商項(xiàng)目整體價(jià)值評(píng)估假設(shè)開(kāi)發(fā)法開(kāi)發(fā)假設(shè)開(kāi)發(fā)成本 投資進(jìn)度銷售現(xiàn)金流資本缺口還本付息敏感性分析SOHO售價(jià)住宅售價(jià)車位售價(jià)商業(yè)售價(jià)比較

14、法比較法比較法比較法收益法租金隱含投資回報(bào)率銷售假設(shè)總體現(xiàn)金流2:8加權(quán)比較法一期商業(yè)物業(yè)估值二期土地估值三期土地估值2：8加權(quán)財(cái)務(wù)評(píng)估25 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商IRR（2012年）102.72%售價(jià)波動(dòng)（%）-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%整體成本（萬(wàn)元）90,00079%82%86%90%94%98%102%100,00072%76%79%83%87%90%94%120,00060%64%67%71%74%77%81%140,00050%53%56%59%62%65%69%160,00042%45%48%51%54%56%59%180,00035%38%41%43%46%49%52%200,00027%30