世聯(lián)長沙融科項目專題研究報告學習教案

1、會計學1世聯(lián)長沙融科項目世聯(lián)長沙融科項目(xingm)專題研究報專題研究報告告第一頁，共38頁。融科地產(chǎn)長沙項目融科地產(chǎn)長沙項目(xingm)(xingm)研究研究融科檀香山融科檀香山融科東南海融科東南海第1頁/共37頁第二頁，共38頁。目前融科品牌在全國擴張目前融科品牌在全國擴張(kuzhng)(kuzhng)中，長沙中，長沙項目已經(jīng)陸續(xù)落地項目已經(jīng)陸續(xù)落地融科三萬英尺融科三萬英尺融科東南融科東南(dngnn)(dngnn)海海融科檀香山融科檀香山二環(huán)二環(huán)20062006年年20102010年年融科檀香山一期(y q)融科三萬英尺20082008年年20092009年年融科檀香山二期（紫檀）

2、融科東南海融科發(fā)展歷程融科發(fā)展歷程第2頁/共37頁第三頁，共38頁。破。n2006年，長沙融科開山之作-融科三萬英尺，憑借卓越的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的品牌資源、人性化的服務體系，贏得市場和客戶高度認可，在極短的時間內(nèi)銷售一空，先后獲得“中國(zhnu)創(chuàng)新示范樓盤”、“長沙十大名盤”、“長沙商品房綜合競爭力第一”等諸多殊榮，樹立了極好的口碑。2007年，長沙融科拉開了多項目運作的序幕，融科檀香山等項目全面啟動。長沙融科秉承聯(lián)想精神，以國際化的視野整合一流團隊打造百年精品建筑，一座座融科之城將在長沙拔地而起。融科發(fā)展融科發(fā)展(fzhn)(fzhn)歷程歷程第3頁/共37頁第四頁，共38頁。5第4頁/共

3、37頁第五頁，共38頁。占地面積占地面積: 40000: 40000平方米平方米建筑面積：建筑面積：200000200000平方米平方米容積率：容積率：綠化率：綠化率：40%40%規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：15001500戶戶項目項目(xingm)(xingm)類型：高層類型：高層本項目產(chǎn)品面積區(qū)間本項目產(chǎn)品面積區(qū)間(q jin)(q jin)主要主要為：為：40-48.240-48.2單身公寓，單身公寓，50-7050-70 一房，一房，90.790.7兩房，兩房， 126-145.7 126-145.7三房，三房， 156.2 156.2四房四房項目簡介項目簡介第5頁/共37頁第六頁，共38

4、頁。成功之處：成熟的社區(qū)園林環(huán)境&高調(diào)(godio)引領(lǐng)的形象高調(diào)高調(diào)(godio)引領(lǐng)的的形象展示引領(lǐng)的的形象展示東南亞風情東南亞風情(fngqng)園林綠化園林綠化開闊、經(jīng)典的社區(qū)入口設計開闊、經(jīng)典的社區(qū)入口設計項目簡介項目簡介第6頁/共37頁第七頁，共38頁。站在城市(chngsh)發(fā)展高度進行營銷活動項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介所有營銷活動著力于打造一種具有高端生活品質(zhì)的社區(qū)氛圍，線下渠道前期開始挖掘，活動圍繞對地市客戶的拓展展開將項目放在城市發(fā)展(fzhn)的高度進行活動營銷，提升社區(qū)潛在價值第7頁/共37頁第八頁，共38頁。9第8頁/共37頁第九頁，共38頁。融科檀

5、香山：美式院落風情融科檀香山：美式院落風情(fngqng)的城市花的城市花園洋房園洋房項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第9頁/共37頁第十頁，共38頁。fn)fn)，共共3131棟，棟，440440套；套；n二期高二期高層：四層：四棟純板棟純板樓和四樓和四棟棟T T形短形短板的共板的共計八棟計八棟1818層小層小高層組高層組成；成；n三期高三期高層：暫層：暫定為定為“城市城市立面立面”，將揉合將揉合了現(xiàn)代、了現(xiàn)代、前衛(wèi)的前衛(wèi)的建筑理建筑理念，形念，形成風格成風格獨特，獨特，雕塑感雕塑感強的高強的高層公寓層公寓住宅。住宅。三期高層公寓建成三期高層公寓建成后，將把一期洋房后，將把一期洋

6、房與長沙與長沙(chn (chn sh)sh)大道高架橋有大道高架橋有效的區(qū)隔開來效的區(qū)隔開來p 人車分層：人車分層：進入小區(qū)的車輛通過白沙灣路、博進路、嘉勝路三個入口直接駛?cè)氲叵萝噹?，再通過電梯到達家門口。 項目簡介項目簡介第10頁/共37頁第十一頁，共38頁。為長沙門為長沙門戶主干道戶主干道n機場高速：機場高速：項目東距項目東距機場高速機場高速入口約入口約400400米，米，距黃花機距黃花機場約場約1818公公里，為進里，為進入城市第入城市第一站一站n京珠高速：京珠高速：項目東距項目東距京珠高速京珠高速公路約公路約400400米米n規(guī)劃道路：規(guī)劃道路：項目西側(cè)項目西側(cè)為規(guī)劃的為規(guī)劃的白沙灣

7、路，白沙灣路，建成后將建成后將連接人民連接人民東路和體東路和體育新城片育新城片區(qū)，此外，區(qū)，此外，南側(cè)規(guī)劃南側(cè)規(guī)劃的新雨路的新雨路可至東二可至東二環(huán)環(huán)n地鐵：項地鐵：項目西側(cè)緊目西側(cè)緊鄰地鐵鄰地鐵2 2號線長沙號線長沙大道大道(d (d do)do)站出站出口?？凇ｍ椖宽椖?xingm)(xingm)簡介簡介第11頁/共37頁第十二頁，共38頁。和綠城和綠城桂花城桂花城在售，在售，居住氛居住氛圍較差，圍較差，沿線主沿線主要分布要分布汽車銷汽車銷售店、售店、維修廠、維修廠、加油站加油站及部分及部分舊居住舊居住小區(qū)，小區(qū)，周邊環(huán)周邊環(huán)境較亂境較亂n高橋市高橋市場：高場：高橋大市橋大市場位于場位于長

8、沙大長沙大道西北道西北部，占部，占地地713713畝，畝，已完成已完成4040萬平萬平米的營米的營業(yè)、倉業(yè)、倉儲和配儲和配套用房，套用房，鋪位鋪位60006000余余個，從個，從業(yè)人員業(yè)人員5 5萬人，萬人，為中南為中南地區(qū)最地區(qū)最大的綜大的綜合批發(fā)合批發(fā)市場，市場，同時也同時也對區(qū)域?qū)^(qū)域環(huán)境造環(huán)境造成一定成一定負面影負面影響響項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第12頁/共37頁第十三頁，共38頁。新城之新城之間，區(qū)間，區(qū)域認知域認知較好較好n土地供土地供應：長應：長沙大道沙大道區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地已土地已經(jīng)出讓經(jīng)出讓完畢，完畢，眾多知眾多知名開發(fā)名開發(fā)商將介商將介入項目入項目開發(fā)；開

9、發(fā)；區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)以住宅以住宅用地為用地為主，各主，各出讓規(guī)出讓規(guī)模均在模均在200200畝以畝以上上(yshn(yshng)g)，且，且容積率容積率趨同，趨同，均在左均在左右右n住宅開住宅開發(fā)：目發(fā)：目前區(qū)域前區(qū)域內(nèi)的綠內(nèi)的綠城桂花城桂花城已憑城已憑借較高借較高的品質(zhì)的品質(zhì)贏得了贏得了市場口市場口碑，也碑，也為本區(qū)為本區(qū)域樹立域樹立較高的較高的形象打形象打下一定下一定基礎基礎項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第13頁/共37頁第十四頁，共38頁。周邊不成熟，無強勢資源：項目周邊開發(fā)周邊不成熟，無強勢資源：項目周邊開發(fā)(kif)(kif)不完全，受到高橋市場的不完全，受到高橋市場的影響

10、，周邊發(fā)展不成熟，無強勢資源影響，周邊發(fā)展不成熟，無強勢資源未來的高尚居住區(qū)：區(qū)域內(nèi)未來將出現(xiàn)眾多大規(guī)模，知名開發(fā)未來的高尚居住區(qū)：區(qū)域內(nèi)未來將出現(xiàn)眾多大規(guī)模，知名開發(fā)(kif)(kif)商開商開發(fā)發(fā)(kif)(kif)，技術(shù)條件趨同的住宅項目，有望形成新的高尚居住區(qū)；，技術(shù)條件趨同的住宅項目，有望形成新的高尚居住區(qū)；城市建成區(qū)邊緣：項目位于城市中心區(qū)與近郊區(qū)之間，距城市中心約城市建成區(qū)邊緣：項目位于城市中心區(qū)與近郊區(qū)之間，距城市中心約7 7公里公里(n (n l)l)，屬于城市建成區(qū)邊緣，屬于城市建成區(qū)邊緣區(qū)域交通便利：項目周邊緊鄰多條交通干道，交通條件優(yōu)越區(qū)域交通便利：項目周邊緊鄰多條交通

11、干道，交通條件優(yōu)越項目位置項目位置區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀項目簡介項目簡介第14頁/共37頁第十五頁，共38頁。項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第15頁/共37頁第十六頁，共38頁。p 全地板采暖系統(tǒng)全地板采暖系統(tǒng)p 低溫地板輻射采暖方式是將低于低溫地板輻射采暖方式是將低于6060的熱水，通過管路循環(huán)，加的熱水，通過管路循環(huán)，加熱地表層熱地表層(biocng)(biocng)，以輻射方式向室內(nèi)傳熱。使用地板采暖，以輻射方式向室內(nèi)傳熱。使用地板采暖，地面溫度可以達到地面溫度可以達到2424以上，室內(nèi)溫度梯度接近理想溫度梯度，以上，室內(nèi)溫度梯度接近理想溫度梯度，舒適程度最高。檀香山選擇的是分戶

12、壁掛式燃氣爐低溫地板輻射舒適程度最高。檀香山選擇的是分戶壁掛式燃氣爐低溫地板輻射采暖，燃氣壁掛爐是采用燃氣作為熱源。采暖，燃氣壁掛爐是采用燃氣作為熱源。p 四層帶電梯的花園洋房四層帶電梯的花園洋房p 檀香山四層洋房配置芬蘭通力電梯，電梯直接檀香山四層洋房配置芬蘭通力電梯，電梯直接連通地下車庫以及附贈的地下多功能廳，方便連通地下車庫以及附贈的地下多功能廳，方便客戶客戶(k h)(k h)出行。出行。項目簡介項目簡介第16頁/共37頁第十七頁，共38頁。檀香山洋房檀香山洋房(yn fn)V1(yn fn)V1戶型（戶型（1F1F）分析）分析u四房兩廳四房兩廳/208/208平米：平米：u4545的

13、豪華主臥套間；的豪華主臥套間；u送送4040余的花園面積和余的花園面積和100100余平米的地下余平米的地下(dxi)(dxi)多功能廳（多功能廳（3333余親地花余親地花園園+72+72余地下余地下(dxi)(dxi)多多功能廳）；功能廳）；u客廳花園直通地下客廳花園直通地下(dxi)(dxi)多功能廳；多功能廳；項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第17頁/共37頁第十八頁，共38頁。檀香山洋房檀香山洋房V2V2戶型戶型(h xn)(h xn)（2F2F）分析）分析u四房兩廳四房兩廳/205/205平米：平米：u5353的豪華主臥套間的豪華主臥套間(tojin)(tojin)；u送

14、送1818的花園面積和的花園面積和9090余平米的余平米的地下多功能廳（地下多功能廳（4040余親地花園余親地花園+50+50余地下多功能廳）；余地下多功能廳）；項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第18頁/共37頁第十九頁，共38頁。檀香山洋房檀香山洋房V3V3戶型戶型(h xn)(h xn)（3F3F）分析）分析u三房兩廳三房兩廳/190/190平米：平米：u3636的豪華的豪華(hohu)(hohu)主臥套主臥套間；間；u送送1616的花園面積和的花園面積和4040余平余平米的地下多功能廳；米的地下多功能廳；項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第19頁/共37頁第二十頁，

15、共38頁。檀香山洋房檀香山洋房V4V4戶型戶型(h xn)(h xn)（4F4F）分析）分析u五房兩廳五房兩廳/280/280平米：平米：u4343的豪華的豪華(hohu)(hohu)主臥主臥套間（不含書房面積）；套間（不含書房面積）；u送送7070的花園面積（無地的花園面積（無地下多功能廳）；下多功能廳）；項目項目(xingm)(xingm)簡介簡介第20頁/共37頁第二十一頁，共38頁。項目整體規(guī)劃：洋房與高層相互搭配，既充分利用容積率的同時，由規(guī)避項項目整體規(guī)劃：洋房與高層相互搭配，既充分利用容積率的同時，由規(guī)避項目劣勢，提升項目檔次；目劣勢，提升項目檔次；項目建筑風格：采取項目建筑風格

16、：采取(ciq)(ciq)穩(wěn)重大氣的美國南加州風格；穩(wěn)重大氣的美國南加州風格；項目配套設施：全地板采暖系統(tǒng)、四層帶電梯的花園洋房項目配套設施：全地板采暖系統(tǒng)、四層帶電梯的花園洋房項目規(guī)劃布局：通過在中間布局雙拼洋房，盡可能增加端頭戶型數(shù)量，實現(xiàn)項目規(guī)劃布局：通過在中間布局雙拼洋房，盡可能增加端頭戶型數(shù)量，實現(xiàn)產(chǎn)品增值。產(chǎn)品增值。項目項目(xingm)(xingm)規(guī)劃規(guī)劃& &建筑設計建筑設計豪華主臥套間：豪華主臥套間：36-53的豪華主臥套間，彰顯品質(zhì)實力；層層退臺：層層退臺：通過層層退臺的形式，實現(xiàn)大面積花園露臺贈送；地下室地下室& &親地花園：親地花園：1-3層送40-70余的地下室，且

17、均直接連通5-40的親地花園，實現(xiàn)部分自然通風采光；戶型產(chǎn)品特戶型產(chǎn)品特色色項目簡介項目簡介第21頁/共37頁第二十二頁，共38頁。p戶外戶外p20072007年下半年即開始戶外年下半年即開始戶外形象形象(xngxing)(xngxing)出街，出街，全面推廣；全面推廣；p20072007年下半年至年下半年至20082008年上年上半年主打：項目四大賣點半年主打：項目四大賣點（如右圖）；（如右圖）；p20082008年年5 5月實景開放后，月實景開放后，主打：實景是檢驗洋房的主打：實景是檢驗洋房的唯一標準。唯一標準。發(fā)力點：以產(chǎn)品附加值為核心發(fā)力點：以產(chǎn)品附加值為核心(hxn)(hxn)競爭競

18、爭力打造一線豪宅，高調(diào)傳遞產(chǎn)品價值。力打造一線豪宅，高調(diào)傳遞產(chǎn)品價值?？蛻艨蛻?k h)咨詢中心位于融咨詢中心位于融科科三萬英尺，借勢發(fā)力三萬英尺，借勢發(fā)力p2007年戶外出街的同時，客戶咨詢中心同步開放，蓄客正式啟動。造型典雅，內(nèi)飾豪華的客戶咨詢中心同樣為項目增色不少。項目簡介項目簡介第22頁/共37頁第二十三頁，共38頁。營銷活動：高品質(zhì)營銷活動，拔高項目形象，營銷活動：高品質(zhì)營銷活動，拔高項目形象，維系維系(wix)(wix)客戶，強化客戶對產(chǎn)品價值的認客戶，強化客戶對產(chǎn)品價值的認知。知。p月聯(lián)合清華大學、湖南月聯(lián)合清華大學、湖南省國資委舉辦投資大會省國資委舉辦投資大會 p月月“閱讀花園

19、閱讀花園”舉辦客舉辦客戶戶(k h)(k h)聯(lián)誼會聯(lián)誼會p月湖南大劇院非誠勿月湖南大劇院非誠勿擾首映式擾首映式p月聯(lián)合晨報周刊舉辦月聯(lián)合晨報周刊舉辦“風尚大典風尚大典”p2008投資投資(tu z)大會大會非誠勿擾非誠勿擾首映首映風尚大典風尚大典客戶聯(lián)誼會客戶聯(lián)誼會項目簡介項目簡介第23頁/共37頁第二十四頁，共38頁。營銷營銷(yn xio)(yn xio)價格價格(jig)(jig)銷量銷量推廣語推廣語4塊戶外形象出街2008投資大會客戶聯(lián)誼會冠名話劇“戀愛的犀?！敝茕N售25套推廣推廣銷量銷量讓一部分人先溫暖起來；人車分層的純洋房景觀社區(qū)贈送多層私享花園空間；四層帶電梯的花園洋房非誠勿擾

20、首映風尚大典售樓處開發(fā)正式發(fā)售醉宴品法國葡萄酒70、80、90關(guān)機儀式63007500元/（內(nèi)部發(fā)售期）68008000元/周銷售812套實景是檢驗洋房的唯一標準價格價格第24頁/共37頁第二十五頁，共38頁。p銷量穩(wěn)步增長，集中爆發(fā)，后銷量穩(wěn)步增長，集中爆發(fā)，后續(xù)成交放緩續(xù)成交放緩p在市場低迷時間，項目一直處在市場低迷時間，項目一直處于蓄客階段，營銷中心開放后于蓄客階段，營銷中心開放后，一直采用內(nèi)部發(fā)售，但成交，一直采用內(nèi)部發(fā)售，但成交量少。量少。p5 5月項目樣板房及售樓處開放月項目樣板房及售樓處開放，成交量集中爆發(fā)，后續(xù)成交，成交量集中爆發(fā)，后續(xù)成交有所緩慢。有所緩慢。p9 9月二期洋房

21、推出，成交出現(xiàn)月二期洋房推出，成交出現(xiàn)回升?；厣?。p成交價格平穩(wěn)成交價格平穩(wěn)(pngwn)(pngwn)上漲上漲，二期洋房價格較前期價格上，二期洋房價格較前期價格上漲漲10001000元元/ /平米以上。平米以上。園林園林(yunln)開放期開放期第25頁/共37頁第二十六頁，共38頁。營銷中心營銷中心看樓通道看樓通道(tngdo)小區(qū)園林小區(qū)園林(yunln)實景實景洋房洋房(yn fn)實景實景項目展示項目展示第26頁/共37頁第二十七頁，共38頁。28第27頁/共37頁第二十八頁，共38頁。占地面積占地面積: 287820: 287820平方米平方米建筑面積建筑面積(jin zh min

22、 j)(jin zh min j)：765558765558平方米平方米容積率：容積率：綠化率：綠化率：40%40%規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：57045704戶戶項目類型：高層項目類型：高層上市時間：預計上市時間：預計9 9月初月初本項目產(chǎn)品面積區(qū)間本項目產(chǎn)品面積區(qū)間(q jin)(q jin)主要為：主要為：72-7872-78 兩房，兩房，125-125-163163三房，三房， 152-159 152-159四房，四房， 185185五房五房項目簡介項目簡介第28頁/共37頁第二十九頁，共38頁。營銷中心營銷中心營銷中心營銷中心小區(qū)園林小區(qū)園林(yunln)實景實景景觀景觀(jn un)示

23、范區(qū)示范區(qū)項目項目(xingm)(xingm)展示展示第29頁/共37頁第三十頁，共38頁。長沙長沙(chn sh)(chn sh)融科分析小結(jié)融科分析小結(jié)1 1、在長沙多區(qū)域、在長沙多區(qū)域(qy)(qy)布局，注重產(chǎn)品品質(zhì)布局，注重產(chǎn)品品質(zhì)2 2、推廣上以項目形象、推廣上以項目形象(xngxing)(xngxing)為基調(diào)，注重與品質(zhì)的為基調(diào)，注重與品質(zhì)的結(jié)合結(jié)合項目成功項目成功KPI小結(jié)小結(jié)3 3、以平穩(wěn)入市、熱銷獲取市場影響力為鋪墊，逐步實現(xiàn)后期價格、以平穩(wěn)入市、熱銷獲取市場影響力為鋪墊，逐步實現(xiàn)后期價格平穩(wěn)上升。平穩(wěn)上升。4 4、項目展示到位，能夠利用園林、產(chǎn)品、服務細節(jié)打動客、項目展示到位，能夠利用園林、產(chǎn)品、服務細節(jié)打動客戶戶第30頁/共37頁第三十一頁，共38頁。融科地產(chǎn)全國項目融科地產(chǎn)全國項目(xingm)(xingm)研究研究第31頁/共37頁第三十二頁，共38頁。公司，成立于2001年，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資。n融科智地相繼在北京、深圳、武漢、重慶、天津、長沙(chnsh