桂林花生唐購(gòu)物中心定位商業(yè)報(bào)告

1、桂林花生唐購(gòu)物中心定位報(bào)告深圳花樣年商業(yè)管理有限公司2012年9月提升臨桂新區(qū)城市形象、代表區(qū)域發(fā)展水平的標(biāo)桿項(xiàng)目花樣年購(gòu)物中心開山之作，開啟未來可復(fù)制的商業(yè)發(fā)展之路提升項(xiàng)目的整體溢價(jià)，同時(shí)創(chuàng)造短期現(xiàn)金收益和遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)收益前言前言本項(xiàng)目的發(fā)展使命本項(xiàng)目的發(fā)展使命城市商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市城市 宏觀背景宏觀背景品牌落位招商策略收益測(cè)算城市宏觀背景城市宏觀背景城市概況城市概況城市定位 廣西北部區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化中心、“桂湘粵黔”交界區(qū)域中心城市。p桂林世界旅游城桂林世界旅游城2011年10月正式啟動(dòng)，發(fā)展規(guī)模約200平方公里，人口約100萬。世界旅游城的整體規(guī)劃思路基于臨桂新區(qū)，高于臨桂新

2、區(qū)，以主城區(qū)，即行政和旅游服務(wù)中心區(qū)為基礎(chǔ)，發(fā)展旅游、度假、休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成以“大旅游”為統(tǒng)領(lǐng)，以“新產(chǎn)業(yè)”和“大物流”為支撐的新城發(fā)展動(dòng)力體系，通過打造功能完善的綜合性旅游新城區(qū)，建設(shè)世界級(jí)的旅游產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。 世界旅游城規(guī)劃2020年基本建成，即臨桂新區(qū)除了作為城市副中心之外，區(qū)域旅游屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，因此未來不斷增長(zhǎng)的旅游人口將是商業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)之一。城市宏觀背景城市宏觀背景城市概況城市概況桂林市近年游客接待量桂林市近年旅游收入預(yù)計(jì)2012年桂林市接待游客量將突破3000萬人，約6倍于全市總?cè)丝?，預(yù)計(jì)將創(chuàng)造超過250億元的消費(fèi)，與旅游業(yè)息息相關(guān)的商業(yè)、酒店、交通、餐飲及其他關(guān)聯(lián)行業(yè)都將從

3、中直接受益。臨桂新區(qū)地處機(jī)場(chǎng)與桂林市區(qū)之間，是超過千萬級(jí)中高端旅游人群的必經(jīng)之地，同時(shí)臨桂自身也是旅游目的地之一，客觀上為本區(qū)域的商業(yè)、酒店及相關(guān)服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了重大發(fā)展機(jī)遇。城市宏觀背景城市宏觀背景城市概況城市概況資料來源：桂林市人民政府網(wǎng)站城市宏觀背景城市宏觀背景城市機(jī)遇城市機(jī)遇全國(guó)唯一建設(shè)國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)的地級(jí)城市新桂林新桂林 新機(jī)遇新機(jī)遇p2009年底，國(guó)務(wù)院明確提出“建設(shè)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”。p全國(guó)旅游綜合改革“一省、一島、一市”格局初步形成。桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)是我國(guó)首個(gè)獲得國(guó)務(wù)院確定建設(shè)的旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)，也是我國(guó)首個(gè)以城市為單位建設(shè)的國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)，從

4、而在全國(guó)旅游綜合改革方面初步形成“一?。ㄔ颇鲜?guó)家旅游綜合改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)）一島（海南國(guó)際旅游島）一市（桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū))”的格局。城市宏觀背景城市宏觀背景城市機(jī)遇城市機(jī)遇國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū)域新桂林新桂林 新機(jī)遇新機(jī)遇2010年9月，國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)桂林市為國(guó)家首批服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)城市。未來5年，桂林市將傾力打造與“桂林山水”相媲美的“桂林服務(wù)”品牌?！笆濉逼陂g，率先打造五大服務(wù)業(yè)示范區(qū)：p一是以陽朔為中心的城鄉(xiāng)互動(dòng)的生態(tài)休閑旅游和度假示范區(qū)；p二是以臨桂新區(qū)和七星區(qū)為重點(diǎn)的商務(wù)會(huì)展與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)；p三是打造以桃花江旅游度假區(qū)、萬福休閑旅游度假園區(qū)等周邊區(qū)域

5、的養(yǎng)生度假和“棲息式”社會(huì)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范區(qū)；p四是以主城區(qū)、八里街商貿(mào)物流園、鐵路西貨站、鐵路北客運(yùn)站和臨桂新區(qū)兩江機(jī)場(chǎng)航空港物流園為重點(diǎn)的商貿(mào)和現(xiàn)代物流聚集示范區(qū)；p五是打造以疊彩區(qū)站前廣場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)、漓江沿岸為軸帶的體育文化特色消費(fèi)示范區(qū)。城市宏觀背景城市宏觀背景城市機(jī)遇城市機(jī)遇24小時(shí)高鐵圈新桂林新桂林 新機(jī)遇新機(jī)遇隨著國(guó)家“五縱五橫十連”的高速鐵路規(guī)劃，桂林將成為連通西南與東南沿海的重要交通樞紐。 “根據(jù)鐵道部批復(fù)的湘桂線擴(kuò)改工程施工組織安排，2010年底全線路基土石方施工已經(jīng)完成，2011年開始鋪軌、架橋和站后房建工程施工，2011年年底所有工程將全部完工。2012年1至3月軌道精確調(diào)整

6、，4月至7月全線聯(lián)調(diào)聯(lián)試，8月至9月試運(yùn)行，9月底全線開通運(yùn)營(yíng)。 這條被喻為廣西生命線的“湘桂線”，將構(gòu)筑起廣西連接中南、華東、華北地區(qū)的快速通道，與黔桂鐵路和南昆鐵路共同形成西南地區(qū)便捷的出海通道，與新建的貴廣、南廣鐵路構(gòu)筑起廣西和西南地區(qū)通往粵港澳的便捷通道，屆時(shí)桂林到廣州、貴陽、南寧、長(zhǎng)沙僅需2個(gè)小時(shí)左右，“兩小時(shí)高鐵經(jīng)濟(jì)圈形成”?！?2011年3月桂林日?qǐng)?bào)截至2011年，桂林城市化率為43.7%，城市化水平逐年提升。按照一般城市發(fā)展階段特征，桂林正處于城市化進(jìn)程的加速發(fā)展階段，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，大批農(nóng)業(yè)人口將轉(zhuǎn)型為城市居民。項(xiàng)目所處的臨桂新區(qū)正是城市擴(kuò)張的典型區(qū)域，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施和公

7、共服務(wù)的不斷完善，區(qū)域內(nèi)的居住人口必然不斷增加，相應(yīng)的對(duì)商業(yè)和其他服務(wù)業(yè)的需求也會(huì)逐步增強(qiáng)。桂林市城市化進(jìn)程城市宏觀背景城市宏觀背景城市化水平城市化水平資料來源：桂林市人民政府網(wǎng)站城市宏觀背景城市宏觀背景小結(jié)小結(jié) 在多重政策機(jī)遇的刺激下，桂林城市正處于迅猛發(fā)展過程中，必然帶來城市商業(yè)的升級(jí)和整體商業(yè)市場(chǎng)的繁榮。城市城市 商業(yè)分析商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃1 城市宏觀背景品牌落位招商策略收益測(cè)算80年代后期市場(chǎng)萌芽期國(guó)營(yíng)百貨公司為壟斷商業(yè)，桂林百貨大樓一家獨(dú)大，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。商場(chǎng)檔次不高，主要經(jīng)營(yíng)基本的日常消費(fèi)品，零售業(yè)態(tài)較單一，居民消費(fèi)力也較弱。由于市場(chǎng)聚集效應(yīng)，一些商業(yè)街區(qū)自發(fā)形成，中山路

8、商圈雛形顯現(xiàn)。90年代末至2000年 市場(chǎng)成長(zhǎng)期百貨業(yè)開始由傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨轉(zhuǎn)型，桂林百貨大樓于1994年3月創(chuàng)立王城商廈，與火車站周邊商業(yè)一起推動(dòng)了中山路商圈的成型。1997年6月，中日合資的微笑堂商廈開業(yè)，引領(lǐng)桂林商業(yè)邁向了一個(gè)新高度，也確立了中山路城市商業(yè)核心的地位。2001年至2010年市場(chǎng)快速發(fā)展期商業(yè)形態(tài)開始多樣化：步行街、批發(fā)市場(chǎng)、主題賣場(chǎng)、大型超市等商業(yè)類型均得到快速發(fā)展。外來品牌與本土品牌互為促進(jìn)：南城百貨（2005）、夢(mèng)之島（2007）、蘇寧、國(guó)美、人人樂、沃爾瑪（2009）、聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)（2008）密集布局桂林，與本土的鑫海國(guó)際（2008）、北斗商區(qū)（2007）等展開正面競(jìng)

9、爭(zhēng)，如頤高數(shù)碼2007年7月開業(yè)，2009年8月即停業(yè)，王城商廈數(shù)碼市場(chǎng)的商戶集體搬遷至國(guó)展購(gòu)物公園，這些競(jìng)爭(zhēng)共同促進(jìn)了桂林商業(yè)邁向繁榮。商圈多點(diǎn)布局形成：以四大百貨商場(chǎng)為核心的中山中路商圈、漓東商圈、城南商圈、城北商圈，城市擴(kuò)張催生了各區(qū)域商業(yè)中心的出現(xiàn)。2011年市場(chǎng)升級(jí)期2012年1月， 青禾美邦家居MALL、紅街開業(yè)，標(biāo)志著大型主題商業(yè)的出現(xiàn)和城市商業(yè)西進(jìn)南拓的趨勢(shì)。盡管中山中路商圈面臨物業(yè)老化、停車難等發(fā)展瓶頸，但多年沉淀的商業(yè)氛圍和口碑仍遠(yuǎn)超其他區(qū)域，因此其城市商業(yè)核心的領(lǐng)導(dǎo)地位短期內(nèi)不會(huì)改變。桂林百貨大樓（1987）王城百貨（1994）微笑堂（1997）南城百貨（2005）夢(mèng)之島

10、百貨（2007）沃爾瑪（2009）TOO聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)（2008）鑫海國(guó)際（2008）青禾美邦（2012）紅街（2012）琴潭商業(yè)中心（規(guī)劃）過濾批發(fā)B區(qū)（在建）會(huì)展中心項(xiàng)目（規(guī)劃）城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) “未來十年中，桂林市將著力將桂林打造成為西南地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心，形成“兩主四副，十街一心，兩大物流園區(qū)”的城市商業(yè)格局。 改造提升中山路、臨桂新區(qū)商業(yè)主中心， 發(fā)展漓東、城北、琴潭、雁山等城市商業(yè)副中心。 重點(diǎn)發(fā)展臨桂綜合物流園區(qū)和空港保稅物流園區(qū)，并逐步發(fā)展成為國(guó)內(nèi)重要的物流節(jié)點(diǎn)城市和連接?xùn)|南亞的國(guó)際物流中心?！?桂林市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20112020年）臨桂新區(qū)商業(yè)主中

11、心中山路商業(yè)主中心城北商業(yè)中心漓東商業(yè)中心琴潭商業(yè)中心雁山商業(yè)中心未來桂林將形成市區(qū)商業(yè)中心和臨桂新區(qū)商業(yè)中心的雙中心商業(yè)格局 政府從規(guī)劃層面將臨桂新區(qū)商業(yè)中心提升到與市區(qū)商業(yè)中心同級(jí)別的地位，是對(duì)臨桂新區(qū)未來商業(yè)發(fā)展的有力支持； 但同時(shí)商業(yè)有其自身發(fā)展規(guī)律，在市區(qū)商業(yè)已趨于飽和且已形成多點(diǎn)分布的成熟態(tài)勢(shì)下，臨桂新區(qū)商業(yè)要成長(zhǎng)為與中山路勢(shì)均力敵的城市商業(yè)主中心，還需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展與沉淀。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不足開業(yè)時(shí)間早，在當(dāng)?shù)仄放朴绊懥Ω?，?jīng)過多年調(diào)整升級(jí)，商品品牌組合領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；地處商業(yè)核心，人流量大，交通便利，昭示性好

12、；利用銀行等公共關(guān)系資源進(jìn)行捆綁式營(yíng)銷，網(wǎng)絡(luò)住穩(wěn)定的中高端客源；場(chǎng)內(nèi)裝修風(fēng)格能與時(shí)俱進(jìn)進(jìn)行更新改造，較能體現(xiàn)檔次，空間尺度把控較為合理。由于早期規(guī)劃原因，外墻主體廣告位嚴(yán)重不足，不利于商業(yè)形象的提升；場(chǎng)內(nèi)無導(dǎo)購(gòu)手冊(cè)、無活動(dòng)DM等宣傳資料，降低了外來游客等流動(dòng)消費(fèi)群體的消費(fèi)體驗(yàn)感；樓層導(dǎo)示規(guī)劃不盡合理；停車位嚴(yán)重不足，停車場(chǎng)出入口已形成嚴(yán)重的交通擁堵點(diǎn)；業(yè)態(tài)單一，難以滿足顧客綜合性消費(fèi)需求。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不足位于商業(yè)中心，人流量大，臨街面廣，外立面造型較獨(dú)特，背面有一定景觀優(yōu)勢(shì)；交通便利，多條公交線路直達(dá)；夢(mèng)之島百貨在廣西有較高的知名度；高樓層設(shè)置有簡(jiǎn)易兒童樂園，但

13、規(guī)模較小，能幫助吸引一部分客源；轉(zhuǎn)角鋪為米蘿咖啡，對(duì)增強(qiáng)業(yè)態(tài)復(fù)合度有一定幫助。面臨百貨大樓和微笑堂的兩面夾擊，在業(yè)態(tài)上無突破，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部通道較狹窄、無中庭、導(dǎo)示不明，空間感較差；品牌布局不盡合理，各區(qū)域之間缺乏互動(dòng)；項(xiàng)目?jī)?nèi)外均存在廣告位規(guī)劃不足，商業(yè)氛圍營(yíng)造不夠；頂樓露臺(tái)擁有良好景觀，但未有效利用；停車位嚴(yán)重不足。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不足桂林第一家大型百貨商場(chǎng)，在本地市民尤其是中老年居民中具有很高知名度與情結(jié)；地理位置優(yōu)越，人流量大；通過與分店王城百貨聯(lián)營(yíng)互動(dòng)，能有效分食市場(chǎng)份額；商品價(jià)格較低，能通過頻繁的促銷活動(dòng)增強(qiáng)人氣。由于物業(yè)建成年代較久，廣告位、電梯、停

14、車場(chǎng)等硬件設(shè)施均已不能滿足現(xiàn)代百貨業(yè)需求；雖經(jīng)多次改造升級(jí)，但內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃、品牌組合等仍不能避免消費(fèi)體驗(yàn)感差、檔次偏低等弊??；在業(yè)態(tài)復(fù)合度和檔次形象均難以突破的情況下，目前只能走平價(jià)路線，終將被新型商業(yè)所淘汰。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不足內(nèi)部形象較凌亂，公共空間通透度不夠，多種裝修風(fēng)格混雜，未能形成較有品質(zhì)的視覺效果；動(dòng)線規(guī)劃不盡合理，各區(qū)人流不能充分共享；商業(yè)街和美食廣場(chǎng)形象較差，主要面向年輕人群，不利于整個(gè)項(xiàng)目檔次的提升；內(nèi)部軟裝和外墻包裝較簡(jiǎn)單，未能充分利用自身規(guī)劃亮點(diǎn)進(jìn)行獨(dú)特的營(yíng)銷宣傳。建筑規(guī)劃上在桂林市場(chǎng)極具創(chuàng)新性，能給顧客帶來直觀的異于其他項(xiàng)目的消費(fèi)體驗(yàn)；次主力

15、店組合的模式具有較大突破，百貨、超市、影院、美食廣場(chǎng)等均能吸引較大人流并共同提升影響力；臨近火車站與公園，能為項(xiàng)目帶來持續(xù)人流；停車位充足，吸引自駕顧客，分流中山中路的客源。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不足漓江東唯一大型商業(yè)中心，緊鄰會(huì)展中心，展示面好，人流量大；緊鄰主干道，交通便利，停車位充足；零售業(yè)態(tài)齊全（超市、百貨、家電、IT、），且有搭配少量餐飲娛樂（KFC、KTV、私房菜），初步具備綜合性購(gòu)物中心雛形。整體形象較凌亂，尤其入口處規(guī)劃不合理，人流車流混雜；單層面積過大，內(nèi)部人流動(dòng)線過長(zhǎng)，中間無中庭等休息區(qū)，電梯數(shù)量不足，不利于顧客游逛；業(yè)態(tài)布局不盡合理，未能充分發(fā)揮一樓

16、商業(yè)價(jià)值，也不利于人流共享；城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目整體需求旺盛，形態(tài)多樣，分布密集。123連鎖品牌和高品質(zhì)商家較缺乏。適于餐飲娛樂商家入駐的項(xiàng)目匱乏，為新項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平餐飲餐飲& &休閑娛樂休閑娛樂城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平餐飲餐飲& &休閑娛樂休閑娛樂城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平餐飲餐飲& &休閑娛樂休閑娛樂城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平小結(jié)小結(jié)p零售層次相對(duì)較低，品牌重復(fù)度高，國(guó)際品牌匱乏p商業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，購(gòu)物環(huán)境一般p融合零售、餐飲、娛樂等功能的綜合性購(gòu)物中心面臨市場(chǎng)空白p營(yíng)銷推廣落后，已傳統(tǒng)的買贈(zèng)為主，文化類營(yíng)銷是空白p商圈多核化已成發(fā)展趨勢(shì)，居

17、民消費(fèi)日益突破地域限制項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市宏觀背景城市商業(yè)分析品牌落位招商策略收益測(cè)算桂林城市發(fā)展戰(zhàn)略 保護(hù)漓江 發(fā)展臨桂 再造一個(gè)新桂林 桂林市政府自2009年提出并以文件形式確立下來這一城市戰(zhàn)略性發(fā)展綱要，臨桂新區(qū)的建設(shè)正日益推進(jìn)，因此臨桂新區(qū)的發(fā)展前景毋庸置疑。臨桂新區(qū)桂林市區(qū)臨桂縣臨桂縣項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析空間位置空間位置臨桂新區(qū)對(duì)外交通格局 公路：主要通過機(jī)場(chǎng)路、萬福路連接市區(qū)與機(jī)場(chǎng)；通過321國(guó)道、桂柳高速、臨桂雁山道路、桂梧高速等連接龍勝、柳州、雁山、梧州等周邊縣市； 鐵路： 湘桂鐵路復(fù)線城市段將從臨桂新區(qū)接入現(xiàn)有湘桂鐵路正線，完工后桂林到南寧只需兩個(gè)小時(shí)；貴廣高鐵建

18、成后，又將極大縮短臨桂新區(qū)與珠三角的距離。 航空：兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)目前已開辟50多條國(guó)內(nèi)外航線，待機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程完工后，可降落世界最大的空中客車A380飛機(jī)。交通格局對(duì)臨桂商業(yè)的影響 立體交通網(wǎng)絡(luò)的加速建設(shè)一方面能加速臨桂新區(qū)的對(duì)外聯(lián)系，吸引外來投資，提升新區(qū)經(jīng)濟(jì)活力； 另一方面，交通的便捷化能為區(qū)域內(nèi)帶來大量商旅客流，直接刺激商業(yè)、酒店、會(huì)展等服務(wù)業(yè)的消費(fèi)需求，為本項(xiàng)目發(fā)展帶來利好。機(jī)場(chǎng)路321國(guó)道（至龍勝）萬福路桂柳高速桂梧高速湘桂鐵路復(fù)線（待建）臨桂雁山桂廣高鐵擬選線（待建）項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析外部交通外部交通項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析外部交通外部交通萬至機(jī)場(chǎng)路3.7KM西城大道至凱風(fēng)路11.5KM至迎賓路

19、收費(fèi)站（桂林南大門）13.5KM至機(jī)場(chǎng)18KM至臨桂老城中心5KM至火車站12.2KM至南城百貨14.6KM至汽車站12.8KM至微笑堂14.6KM至始發(fā)站20.6KM至桂柳高速北端出口24.6KM路福機(jī)場(chǎng)路花樣年花樣城臨桂新區(qū)內(nèi)部通過六橫五縱的主干道構(gòu)建成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，且主干道路規(guī)劃較具前瞻性，多為雙向八車道，應(yīng)能滿足未來城市發(fā)展需求。本項(xiàng)目交通條件優(yōu)越 項(xiàng)目緊鄰新區(qū)南端主干道萬福路和縱向主干道西城大道，可十分便利地通達(dá)至桂林市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、新區(qū)其他板塊及周邊縣市； 西城大道與萬福路均已建成通車，為本項(xiàng)目入市創(chuàng)造了良好的先決條件，且緊鄰兩條主干道能為項(xiàng)目帶來極佳的昭示性與關(guān)注度。萬福路（至

20、桂林）萬福路（至機(jī)場(chǎng)）西 城 大 道至兩江項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析內(nèi)部交通內(nèi)部交通臨桂新區(qū)四大功能片區(qū) 縣城現(xiàn)狀建成區(qū) 新區(qū)中心區(qū) 廟嶺組團(tuán) 西城工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析板塊屬性板塊屬性行政商務(wù)板塊本項(xiàng)目位于行政商務(wù)板塊，未來將成為新區(qū)乃至桂林公務(wù)商務(wù)人員聚集地，有望為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定的中高端顧客來源。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位分析商業(yè)集中板塊行政商務(wù)板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析重大利好重大利好市政府搬遷市政府搬遷創(chuàng)業(yè)大廈(桂林新市政府辦公大樓)據(jù)悉桂林市政府辦公大樓將于2012年底或2013年初搬遷至創(chuàng)業(yè)大廈，其它政府企事業(yè)單位也將陸續(xù)搬遷至臨桂新區(qū)。本項(xiàng)目與創(chuàng)業(yè)大廈咫尺之遙，必將成為最直接受益者。創(chuàng)業(yè)大廈

21、(桂林新市政府辦公大樓)世紀(jì)大道榕山路人民路金山路金水路西城大道臨桂新區(qū)核心商業(yè)區(qū)（目前基本空白）臨桂縣城核心商圈以轉(zhuǎn)盤為核心，向周邊五條路延伸，主要業(yè)態(tài)為日雜零售、五金電器、餐飲等，成規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目有天下桂林步行街和福旺城購(gòu)物廣場(chǎng)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析微觀商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)微觀商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)目前臨桂新區(qū)商業(yè)主要為西城大道和世紀(jì)大道沿線幾處大型住宅的社區(qū)底商，為本社區(qū)居民提供初級(jí)配套服務(wù)；另一項(xiàng)顯著特征是，盡管新區(qū)樓盤目前入住率較低，但餐飲業(yè)發(fā)展卻較為樂觀，尤其世紀(jì)大道沿線已有不少大型酒樓甚至連鎖餐飲品牌入駐，從形象到檔次都超過老城區(qū)，展現(xiàn)了餐飲業(yè)在新興區(qū)域的生命力。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析微觀商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)微觀商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)桂林新

22、城市中心，首席城市綜合體花樣城以桂林首席城市綜合體的姿態(tài)，融合各色高檔復(fù)合建筑，優(yōu)化城市商務(wù)辦公、生活居住、休閑娛樂、購(gòu)物體驗(yàn)等綜合功能組合，打造桂林城市新中心，這位本項(xiàng)目商業(yè)部分樹立起獨(dú)一無二的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目素質(zhì)項(xiàng)目素質(zhì)福朋喜來登五星級(jí)酒店LOFT國(guó)際商務(wù)公寓高層觀景住宅區(qū)大型購(gòu)物廣場(chǎng)知名品牌幼兒園水岸風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)外街 從規(guī)劃、交通、區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目素質(zhì)等方面分析，本項(xiàng)目具有條件打造成為未來桂林城市商業(yè)新高地。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市宏觀背景城市商業(yè)分析項(xiàng)目分析品牌落位招商策略收益測(cè)算優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W機(jī)會(huì)O威脅T項(xiàng)目臨近兩條主干道

23、，交通便利，昭示性強(qiáng)地處城市未來行政、商務(wù)、文化中心，能為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的高層次消費(fèi)人群城市綜合體物業(yè)屬性，物業(yè)形態(tài)豐富，影響力大，利于引進(jìn)大型品牌商家花樣年品牌號(hào)召力桂林舉全市之力加速發(fā)展臨桂新區(qū)，必然需要高品質(zhì)商業(yè)與之相適應(yīng)桂林全市綜合性購(gòu)物中心都存在市場(chǎng)空白城市商業(yè)多核化已成趨勢(shì)，使得本項(xiàng)目有可能利用自身優(yōu)勢(shì)將輻射范圍擴(kuò)展至全市。臨桂新區(qū)目前處于建設(shè)初期，居住人口和商業(yè)氛圍不足，需要較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育期臨桂新區(qū)成熟周期不明朗面臨桂林市區(qū)、臨桂老城區(qū)以及未來新區(qū)商業(yè)核心區(qū)等多重競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)體量較大，考驗(yàn)招商和運(yùn)營(yíng)能力項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位S.W.O.TS.W.O.T分析分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)

24、，降低威脅面臨的核心問題有效的解決方案項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位發(fā)展方向發(fā)展方向城市地標(biāo)城市地標(biāo)商業(yè)地標(biāo)商業(yè)地標(biāo)建筑地標(biāo)建筑地標(biāo)桂林最大城市綜合體，城市新中心最先入市的綜合物業(yè)，與市府咫尺相望的城市地標(biāo)。開創(chuàng)桂林真正的綜合性、一站式購(gòu)物新體驗(yàn)，引領(lǐng)城市商業(yè)水平和消費(fèi)理念同步升級(jí)。雄踞城市未來CBD核心，扼守交通要道，依托五星級(jí)酒店、高層公寓和創(chuàng)新的商業(yè)外立面，形成建筑地標(biāo)。從體量、區(qū)位、潛力、愿景等方面看，桂林花生唐都是當(dāng)之無愧的城市級(jí)商業(yè)中心。下面要思考的是我們拿什么讓她實(shí)至名歸？項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位特色定位特色定位特色特色11商業(yè)功能最齊全商業(yè)功能最齊全與孩子一起，來花生唐開啟歡樂一天。不僅滿足生活所需

25、；更能每天緊隨新時(shí)尚。血拼或者品嘗。 安享靜謐時(shí)光，或者邂逅意外驚喜。與人分享，或者獨(dú)自陶醉。 特色特色11商業(yè)功能最齊全商業(yè)功能最齊全私人聚會(huì)，或者商務(wù)社交。 專屬夜場(chǎng)，樂享瘋狂。 特色特色11商業(yè)功能最齊全商業(yè)功能最齊全特色特色22國(guó)際時(shí)尚氣息最濃郁國(guó)際時(shí)尚氣息最濃郁年輕消費(fèi)群年輕消費(fèi)群家庭消費(fèi)群家庭消費(fèi)群公務(wù)公務(wù)/ /商務(wù)消費(fèi)群商務(wù)消費(fèi)群偶得性消費(fèi)群偶得性消費(fèi)群特色特色33服務(wù)人群最廣泛服務(wù)人群最廣泛特色特色44消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先特色特色44消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先特色特色44消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先特色特色44消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先消費(fèi)體驗(yàn)最領(lǐng)先根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展特性，建

26、議項(xiàng)目的商業(yè)檔次分為兩個(gè)階段：入市前期，以中高檔偏時(shí)尚型購(gòu)物中心為發(fā)展方向，培育項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，在經(jīng)營(yíng)過程中進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，伴隨著城市發(fā)展和區(qū)域商業(yè)升級(jí)，項(xiàng)目逐步得到市場(chǎng)認(rèn)可后可往中高檔購(gòu)物中心發(fā)展。中檔購(gòu)物中心中高檔購(gòu)物中心項(xiàng)目形成獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)特色，認(rèn)知度和口碑逐步提升項(xiàng)目逐漸成熟，城市商業(yè)水平顯著提升，部分品牌零售商開始降低入駐項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及更多優(yōu)秀品牌開始進(jìn)入桂林市場(chǎng)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位檔次定位檔次定位桂林永州柳州賀州梧州河池來賓根據(jù)本項(xiàng)目城市級(jí)商業(yè)中心的定位、交通對(duì)人流的導(dǎo)入、同時(shí)結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合分析，得出本項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍為：核心輻射圈囊括整個(gè)臨桂縣城與桂林市區(qū)。次要輻射圈桂林下屬縣市及周邊

27、城市。邊緣輻射圈其他區(qū)域（偶得顧客或目的性消費(fèi)者、旅游人群以及其它流動(dòng)人口）等。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位輻射范圍界定輻射范圍界定業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位招商策略收益測(cè)算城市宏觀背景城市商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)思考項(xiàng)目業(yè)態(tài)思考1大獨(dú)有零售集群大獨(dú)有零售集群引進(jìn)35家國(guó)際快時(shí)尚品牌，奠定獨(dú)一無二的流行號(hào)召力，樹立無可模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2大品質(zhì)主力店大品質(zhì)主力店立足本地消費(fèi)，創(chuàng)造穩(wěn)定持續(xù)的顧客來源與商業(yè)氛圍2大特色組團(tuán)大特色組團(tuán)打造目的性消費(fèi)亮點(diǎn)，吸引市區(qū)居民，延伸輻射范圍快時(shí)尚超市影院餐飲兒童一站式體驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃各業(yè)態(tài)覆蓋人群分析各業(yè)態(tài)覆蓋人群分析市區(qū)/其他區(qū)域消費(fèi)群家庭消費(fèi)群商

28、務(wù)/公務(wù)消費(fèi)群臨桂區(qū)域消費(fèi)群影院商務(wù)配套兒童主題館超市特色餐飲國(guó)際快時(shí)尚品牌組合生活配套業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布大型餐飲影院B1L5L2L3L4L1停車場(chǎng)休閑餐飲IT數(shù)碼美容SPA影院休閑餐飲兒童主題館（職業(yè)體驗(yàn)館、兒童教育、兒童零售）特色餐飲休閑服飾超市特色餐飲國(guó)際快時(shí)尚品牌組合國(guó)際快時(shí)尚品牌組合國(guó)內(nèi)時(shí)尚服飾形象店手表/珠寶/商務(wù)配套花生活花世界花朵朵花流行花食代花錦地主要面向年輕人群餐飲板塊兒童板塊零售板塊影院超市主要面向家庭人群主要面向商務(wù)人群華潤(rùn)萬家業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布B1B1超市的主要作用在于籠絡(luò)臨桂新區(qū)和縣城的居家消費(fèi)群，為項(xiàng)目創(chuàng)造持續(xù)人流，促進(jìn)

29、前期商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L1L1快時(shí)尚品牌A快時(shí)尚品牌B快時(shí)尚品牌C時(shí)尚服飾休閑餐飲精品休閑餐飲時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾生活服務(wù)生活服務(wù)休閑餐飲休閑餐飲說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實(shí)際招商成果為準(zhǔn)。國(guó)際快時(shí)尚品牌時(shí)尚服飾品牌精品/生活服務(wù)休閑餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L1L1說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實(shí)際招商成果為準(zhǔn)。商商務(wù)務(wù)配配套套日韓潮流淘寶街日韓潮流淘寶街生生活活配配套套業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L2L2快時(shí)尚品牌A快時(shí)尚品牌B快時(shí)尚品牌C休閑餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲潮 流 服

30、飾時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾IT數(shù)碼潮流服飾說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實(shí)際招商成果為準(zhǔn)。時(shí)尚品牌服飾精品/生活服務(wù)異國(guó)餐飲組合業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L3L3游樂場(chǎng)兒童教育兒童教育兒 童 零 售影院主題餐飲說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實(shí)際招商成果為準(zhǔn)。兒童職業(yè)體驗(yàn)館超大兒童主題館五星影院主題餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L4L4中 華 美 食 館美容SPA影院說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實(shí)際招商成果為準(zhǔn)。中華美食館美容SPA業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L5L5餐 飲餐 飲說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實(shí)際招商成果為準(zhǔn)。領(lǐng)鮮環(huán)球自助餐露臺(tái)風(fēng)

31、情餐廳餐飲占比約22%，如將5樓1965外擺區(qū)計(jì)算在內(nèi)，則餐飲占比達(dá)到26%，成為項(xiàng)目中面積最大的業(yè)態(tài)，能充分保障餐飲種類和品牌的豐富性，使之成為項(xiàng)目客流的核心動(dòng)力源之一。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃整體業(yè)態(tài)配比整體業(yè)態(tài)配比以下面積將以最新測(cè)量面積為準(zhǔn)品牌落位品牌落位招商策略收益測(cè)算城市宏觀背景城市商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃1 12 23 34 45 5功能創(chuàng)造亮點(diǎn)功能創(chuàng)造亮點(diǎn)聚客能力為先聚客能力為先塑造時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)塑造時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)預(yù)留升級(jí)空間預(yù)留升級(jí)空間短長(zhǎng)期利益的平衡短長(zhǎng)期利益的平衡品牌落位品牌落位規(guī)劃思路規(guī)劃思路時(shí)尚新地標(biāo)時(shí)尚新地標(biāo)功能型、體驗(yàn)型與暢銷型品牌結(jié)合，帶動(dòng)人流，培養(yǎng)時(shí)尚人群和品質(zhì)客群的

32、忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)短期利益于長(zhǎng)期利益的平衡。奠定領(lǐng)頭羊地位，引領(lǐng)時(shí)尚 多功能服務(wù)多功能服務(wù) 型業(yè)態(tài)型業(yè)態(tài) 高人氣高人氣短期回短期回報(bào)與長(zhǎng)報(bào)與長(zhǎng)期收益期收益平衡平衡國(guó)際快時(shí)尚品牌國(guó)際快時(shí)尚品牌 獨(dú)特獨(dú)特拉動(dòng)人流合理布局保障項(xiàng)目租金收益綜合性最強(qiáng)的娛綜合性最強(qiáng)的娛樂和體驗(yàn)樂和體驗(yàn)本地主流品牌本地主流品牌最領(lǐng)先最領(lǐng)先全新體驗(yàn)，吸引并拉攏目標(biāo)人群保收益保收益品牌落位品牌落位規(guī)劃思路規(guī)劃思路以點(diǎn)帶面以強(qiáng)帶弱以大帶小以主帶輔 品牌名氣不是很大，但在同行內(nèi)銷售業(yè)績(jī)良好，提袋率高的商家。此類商家號(hào)召力強(qiáng)，帶動(dòng)力大，能為商場(chǎng)增加客流量。 根據(jù)局部主力店品牌的特點(diǎn)，在周邊選擇與其相互補(bǔ)品牌。 每個(gè)業(yè)態(tài)中都會(huì)有幾個(gè)比較突

33、出的品牌，此類品牌的知名度高，影響力大，消費(fèi)者駐足率高。主力業(yè)態(tài)與輔助業(yè)態(tài)相對(duì)匹配，相輔相成，依靠主力業(yè)態(tài)的煽動(dòng)力和購(gòu)買力穩(wěn)定銷售收入的同時(shí)刺激周邊業(yè)態(tài)銷售。品牌落位品牌落位品牌選擇思路品牌選擇思路快時(shí)尚（6000）以80、90后時(shí)尚人群消費(fèi)為主極強(qiáng)的品牌號(hào)召力迅猛的擴(kuò)張勢(shì)態(tài)桂林零售業(yè)的品牌新亮點(diǎn)未來巨大的溢價(jià)空間引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目中最炙手可熱的快時(shí)尚品牌，以首家的概念打造桂林最時(shí)尚、最齊全的時(shí)尚新地標(biāo)。品牌落位品牌落位時(shí)尚旗艦品牌時(shí)尚旗艦品牌主流時(shí)尚品牌以20-45歲學(xué)生、精英白領(lǐng)、商務(wù)人士為主鎖定時(shí)尚消費(fèi)人群凸顯定位知名度高，影響力大打造桂林最有品質(zhì)、最具影響力、最代表時(shí)尚元素的潮流秀場(chǎng)。品牌落

34、位品牌落位時(shí)尚主流品牌時(shí)尚主流品牌本地市場(chǎng)主流品牌以年輕人群、家庭主體為主忠誠(chéng)度高，影響力大提袋率高，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定收益貢獻(xiàn)力穩(wěn)定且上升空間大與時(shí)尚主流形成互補(bǔ)，穩(wěn)定消費(fèi)者的人流量和購(gòu)買力，為引導(dǎo)消費(fèi)者的新的消費(fèi)習(xí)慣做鋪墊。品牌落位品牌落位效益品牌效益品牌品牌落位品牌落位樓層品牌落位樓層品牌落位 L1L1品牌落位品牌落位樓層品牌落位樓層品牌落位 L2L2打造桂林第一個(gè)集兒童體驗(yàn)、兒童娛樂、兒童教育、兒童用品于一體的兒童成長(zhǎng)樂園。品牌落位品牌落位兒童類兒童類星期八小鎮(zhèn)將一二線城市最流行的商業(yè)概念引進(jìn)桂林，引領(lǐng)兒童教育新時(shí)尚。星期八小鎮(zhèn)是國(guó)內(nèi)首家定位于“讓少年兒童真實(shí)體驗(yàn)成人世界的微縮社區(qū)”針對(duì)3-13

35、歲兒童，25-45歲的年輕父母提供一系列逼真的社會(huì)場(chǎng)景和職場(chǎng)角色扮演。讓兒童感受勞動(dòng)的喜悅，體會(huì)學(xué)習(xí)的樂趣，培育兒童對(duì)社會(huì)和家庭的責(zé)任。教教育育娛樂娛樂公益公益品牌落位品牌落位兒童類兒童類兒童寓教于樂中心：兒童早教中心及電玩城的設(shè)置，有效拉動(dòng)目的性的消費(fèi)客流，同時(shí)可將輻射人群擴(kuò)展至青少年；兒童零售：打造兒童用品集合地，滿足80、90后家庭對(duì)高品質(zhì)兒童消費(fèi)的剛性需求；休閑餐飲、影院、兒童樂園有機(jī)互動(dòng)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，營(yíng)造最佳休閑親子氛圍；品牌落位品牌落位兒童類品牌落位兒童類品牌落位打造桂林市場(chǎng)餐飲菜系最多、菜品最齊全的饕餮集合地。滿足商務(wù)宴請(qǐng)需求；選擇比較高的樓層，最大程度拉動(dòng)客流帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)消

36、費(fèi)品牌落位品牌落位餐飲類餐飲類品牌落位品牌落位餐飲類（宴會(huì)型）餐飲類（宴會(huì)型）以桂林最具知名度和檔次的餐飲商家，打造公務(wù)、商務(wù)宴請(qǐng)首選品牌。獨(dú)一無二的玻璃長(zhǎng)廊舞臺(tái)設(shè)計(jì)品牌落位品牌落位餐飲類（特色餐飲）餐飲類（特色餐飲）薈萃中華各地代表性餐飲商家，為桂林市民及商旅客群帶來多樣化美食體驗(yàn)，通過特色各異的風(fēng)味飲食吸引不同類型的顧客。品牌落位品牌落位餐飲類（休閑、異國(guó)品牌）餐飲類（休閑、異國(guó)品牌）休閑餐飲商家知名度高、品牌影響力大，且方便快捷，能充分滿足未來行政商務(wù)區(qū)的辦公人群需求，也能吸引大批年輕消費(fèi)者，與零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)人群共享。品牌落位品牌落位餐飲類品牌落位餐飲類品牌落位 L1休閑餐飲2

37、F:異國(guó)餐飲品牌落位品牌落位餐飲類品牌落位餐飲類品牌落位 3F:休閑餐飲4F:中華美食館品牌落位品牌落位餐飲類品牌落位餐飲類品牌落位 5F:宴會(huì)餐飲以超市、影院、KTV為核心生活配套，聚集人氣。立足本地消費(fèi)，創(chuàng)造穩(wěn)定持續(xù)的顧客來源與商業(yè)氛圍影院及KTV的設(shè)置，有效拉動(dòng)目的性的消費(fèi)的縱深客流。品牌落位品牌落位生活配套生活配套& &休閑娛樂類休閑娛樂類品牌落位品牌落位超市超市 / /影院影院品牌落位品牌落位KTV/KTV/美容美容 招商策略招商策略5 業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位8 收益測(cè)算城市宏觀背景城市商業(yè)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位鎖定目標(biāo)重點(diǎn)突破主次分明把握節(jié)奏強(qiáng)勢(shì)推廣確保開業(yè)根據(jù)目前桂林市商業(yè)現(xiàn)狀及品牌商家

38、的開店需求，綜合花樣國(guó)際廣場(chǎng)的地理位置、周邊人口等狀況，為了落實(shí)業(yè)態(tài)規(guī)劃，提出以下招商策略原則：20122012年年20132013年年20142014年年依據(jù)項(xiàng)目定位，鎖定主力商家、突破超市、影院和2家快時(shí)尚品牌，確保項(xiàng)目主題框架基本成型。以2012年招商成果為基礎(chǔ)，結(jié)合兩場(chǎng)大型公關(guān)活動(dòng)，在確定主題商家的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)關(guān)注次主力商家的招商。整個(gè)招商持續(xù)工作要重點(diǎn)明確，按照招商目標(biāo)把控招商節(jié)奏。根據(jù)主力店、次主力店及核心商戶的商品組合，靈活調(diào)整剩余商鋪的招商策略，通過強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，利用主力店及核心品牌商戶的影響力，完成剩余商鋪招商，確保開業(yè)。招商策略招商策略招商原則招商原則影院5月超市6月12月

39、2012年4月10月2013年2014年招商業(yè)態(tài)超市、影院、快時(shí)尚、兒童體驗(yàn)中心、主題餐飲。2013年2014年第一階段：主力商家招商目標(biāo)商家示意快時(shí)尚：H&M、UNIQLO、MUJI等兒童類：星期八小鎮(zhèn)、迪可可職業(yè)體 驗(yàn)中心等餐飲：味道制造、椿記燒鵝第二階段：核心商家招商1、知名零售品牌2、知名連鎖餐飲品牌3、本地知名品牌商家4、兒童培訓(xùn)類商家零售類：ONLY、VEROMODA、ELLE、ESPRIT、EP、滔搏等餐飲類：麥當(dāng)勞、KFC、必勝客、星巴克、麥香坊等第三階段：招商沖刺階段1、沒有完成招商的剩余鋪位2、商務(wù)配套、生活配套4月招商策略招商策略整體招商計(jì)劃整體招商計(jì)劃影院5月超市6月2

40、012年12月7月8月9月10月兒童主題商家簽訂意向書11月1月一至二家餐飲、一家KTV商家簽訂意向書一至兩家快時(shí)尚品牌簽訂意向書招商策略招商策略20122012年招商計(jì)劃年招商計(jì)劃租賃政策租賃政策租金參照租金參照市場(chǎng)比較法租金定位通過選取常平各類屬性商業(yè)物業(yè)的租金進(jìn)行比較分析，測(cè)算本項(xiàng)目平均租金，選擇為城市主要商圈中大型集中商業(yè)項(xiàng)目作為參照，主要從以下幾個(gè)要素進(jìn)行比較：整體區(qū)位 商業(yè)氛圍 商業(yè)屬性 周邊配套 交通條件 展示條件 規(guī)模主題 升值前景租賃政策租賃政策租金參照租金參照根據(jù)可比項(xiàng)目租金，通過比較法進(jìn)行租金測(cè)算，得出項(xiàng)目參考租金，如下表：租賃政策租賃政策租金參照租金參照以首層內(nèi)鋪平均租

41、金60元/月為基準(zhǔn)，并參照桂林當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)，按樓層遞減規(guī)律，同時(shí)考慮到各類型主力店的一般承租能力，得出以下租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：主力店租金按較保守值預(yù)測(cè)： 超市起始租金為15元/月； 影院起始租金為20元/月；快時(shí)尚品牌起始租金為35元/月首層租金平均值預(yù)測(cè)為60元/月， 高樓層與地下室逐層遞減， L1平均租金預(yù)測(cè)為60元/月； L2平均租金預(yù)測(cè)為50元/月； L3平均租金預(yù)測(cè)為30元/月； L4平均租金預(yù)測(cè)為25元/月； L5平均租金預(yù)測(cè)為20元/月；租賃政策租賃政策租金參照租金參照根據(jù)各業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)租賃條件的不同需求，制定以下策略：租賃政策租賃政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策租賃

42、政策租賃政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策收益測(cè)算收益測(cè)算項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位招商策略城市宏觀背景城市商業(yè)分析項(xiàng)目分析整體租金遞增率預(yù)測(cè)采取前低后高的原則，以吸引商家入駐，在項(xiàng)目培育期基本完成之后提升增長(zhǎng)率以獲取更大回報(bào)。但不同業(yè)態(tài)的遞增率根據(jù)行業(yè)規(guī)律也略有不同；主力店租金遞增率按恒定遞增預(yù)測(cè)，超市、影院均按每三年遞增5%預(yù)測(cè)，但具體執(zhí)行以與商家談判結(jié)果為準(zhǔn)。收益測(cè)算收益測(cè)算無百貨租金遞增標(biāo)準(zhǔn)無百貨租金遞增標(biāo)準(zhǔn)開業(yè)前期費(fèi)用預(yù)測(cè)約3700萬元，但宣傳推廣和招商費(fèi)用可能根據(jù)實(shí)際情況有較大誤差；開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用約為1449萬元/年，此項(xiàng)費(fèi)用會(huì)隨著項(xiàng)目的不斷成熟而逐步降低。收益測(cè)算收益測(cè)算無百貨運(yùn)營(yíng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)無百貨運(yùn)營(yíng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在不計(jì)算運(yùn)營(yíng)過程中的廣告位使用費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)等多種附加收益的前提