奧北板塊區(qū)域研究

1、奧北板塊區(qū)域研究奧北板塊區(qū)域研究報(bào)告框架報(bào)告框架區(qū)域背景區(qū)域背景分析分析區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)研究研究典型個(gè)案典型個(gè)案分析分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)判斷判斷板塊小節(jié)板塊小節(jié)奧北板塊簡(jiǎn)介奧北板塊簡(jiǎn)介 區(qū)位：跨越朝陽區(qū)、昌平區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)域，位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村以北，北四環(huán)以外，八達(dá)嶺高速和京承高速之間 交通：安立路、京承高速、八達(dá)嶺高速 歷史：奧北區(qū)域的發(fā)展起始于21世紀(jì)初，在亞運(yùn)村區(qū)域發(fā)展成熟之后，奧北區(qū)域開始逐漸發(fā)展起來 環(huán)境：亞運(yùn)村、奧運(yùn)村 特性：宜居生活區(qū)亞奧板塊北擴(kuò)區(qū)域亞奧京北板塊位于朝陽區(qū)的北部，亞奧北擴(kuò)區(qū)域亞奧京北板塊位于朝陽區(qū)的北部，亞奧北擴(kuò)區(qū)域 朝陽區(qū)簡(jiǎn)介朝陽區(qū)簡(jiǎn)介地理位置：地理位置：朝陽區(qū)位

2、于北京城區(qū)東部，是北京市最大的近郊區(qū)。東與通州接壤，西同海淀、東城、西城、崇文毗鄰；南連豐臺(tái)、大興；北接順義、昌平。經(jīng)濟(jì)總量：經(jīng)濟(jì)總量：全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1380.8億元，比上年增長(zhǎng)10.2%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為0.1%、17.0%和82.9%。區(qū)域人口：區(qū)域人口：2006年末，全區(qū)常住人口291.1萬人，比上年增加10.9萬人，增長(zhǎng)3.9%，其中，外來人口91.5萬人，比上年增加7.5萬人，增長(zhǎng)8.9%。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展：三大重點(diǎn)行業(yè)：高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。由于特殊的地理位置和區(qū)域?qū)傩裕枀^(qū)現(xiàn)已成為北京市發(fā)展最快的行政區(qū)域由于特殊的地理位置和區(qū)域?qū)傩?，朝陽區(qū)現(xiàn)已成為北京

3、市發(fā)展最快的行政區(qū)域朝陽區(qū)處于北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭地位，帶動(dòng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)朝陽區(qū)處于北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭地位，帶動(dòng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)朝陽區(qū)人均可支配收入略高于北京市平均水平，區(qū)域內(nèi)客戶購(gòu)買力強(qiáng)朝陽區(qū)人均可支配收入略高于北京市平均水平，區(qū)域內(nèi)客戶購(gòu)買力強(qiáng) 朝陽區(qū)簡(jiǎn)介朝陽區(qū)簡(jiǎn)介國(guó)家國(guó)家“十一五規(guī)劃十一五規(guī)劃” ” ：要推動(dòng)六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)發(fā)展。在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)群發(fā)展的基礎(chǔ)上，全力建設(shè)好六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。兩大中心區(qū)：兩大中心區(qū)：奧林匹克中心區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)是朝陽區(qū)內(nèi)的兩個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。望京產(chǎn)業(yè)園：望京產(chǎn)業(yè)園：該園區(qū)集中了望京科技創(chuàng)業(yè)園（留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)園）和電

4、子城科技園西區(qū)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)集中有大量跨國(guó)企業(yè) 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)：三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到局部拉動(dòng)整體，三極發(fā)展帶動(dòng)整體提升的作用。三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)朝陽區(qū)內(nèi)有奧林匹克中心區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)朝陽區(qū)內(nèi)有奧林匹克中心區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“點(diǎn)式點(diǎn)式”產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展成為朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展成為朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極板塊劃分板塊劃分三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大產(chǎn)業(yè)園區(qū) ：亞奧板塊、CBD商務(wù)中心板塊為北京市十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。望京產(chǎn)業(yè)園（留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園）是集科研、生

5、產(chǎn)、辦公為一體的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)基地。四大居住區(qū)四大居住區(qū) ：伴隨產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相應(yīng)而生。圍繞核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成了三大核心居住區(qū)（CBD中央商務(wù)居住區(qū)、中關(guān)村居住區(qū)、亞奧中心居住區(qū)）以及新興的望京產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)。產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展帶動(dòng)居住剛性需求產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展帶動(dòng)居住剛性需求居住物業(yè)圍繞產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，形成朝陽區(qū)核心居住板塊居住物業(yè)圍繞產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，形成朝陽區(qū)核心居住板塊金融街亞奧板塊CBD商務(wù)中心中關(guān)村板塊亦莊板塊望京板塊 亞奧板塊范圍界定亞奧板塊范圍界定區(qū)位區(qū)位：跨越朝陽區(qū)、昌平區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)域，位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村以北，北四環(huán)以外，八達(dá)嶺高速和京承高速之間范圍：亞運(yùn)村

6、及周邊區(qū)域奧運(yùn)村及周邊區(qū)域泛亞奧地區(qū)亞奧京北板塊亞奧區(qū)域范圍：亞奧區(qū)域范圍：亞奧板塊位于朝陽區(qū)北部，北四環(huán)以外，與中關(guān)村板塊、望京板塊相鄰亞奧板塊位于朝陽區(qū)北部，北四環(huán)以外，與中關(guān)村板塊、望京板塊相鄰 亞奧板塊宏觀背景亞奧板塊宏觀背景兩軸兩帶多中心兩軸兩帶多中心 ：十一五規(guī)劃北京市多中心發(fā)展格局，奧林匹克中心區(qū)是規(guī)劃中的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展中心。城市功能拓展區(qū)：城市功能拓展區(qū)：城市功能拓展區(qū)包括朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)，是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地城市發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū) ：中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)、奧林匹克中心區(qū) 、金融街、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。其

7、中奧林匹克中心區(qū)定位為建設(shè)成為充滿活力、體現(xiàn)生機(jī)、生態(tài)友好的國(guó)際性體育賽事中心，成為集文化、體育、會(huì)展、旅游、科技、商務(wù)于一體的現(xiàn)代體育文化中心區(qū)。亞奧板塊作為城市發(fā)展的亞奧板塊作為城市發(fā)展的“中心中心”之一，伴以產(chǎn)業(yè)功能帶動(dòng)，政策導(dǎo)向加上產(chǎn)業(yè)發(fā)展共同之一，伴以產(chǎn)業(yè)功能帶動(dòng)，政策導(dǎo)向加上產(chǎn)業(yè)發(fā)展共同促進(jìn)亞奧板塊的快速發(fā)展促進(jìn)亞奧板塊的快速發(fā)展 亞奧板塊功能布局亞奧板塊功能布局區(qū)域概況：區(qū)域概況：亞奧板塊作為北京重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，隨著亞運(yùn)會(huì)舉辦和奧運(yùn)會(huì)的臨近，在這個(gè)總建筑面積超過超過千萬平方米千萬平方米的成熟的大型居住社區(qū)中，聚集了數(shù)十萬的常住人口數(shù)十萬的常住人口，并有三四萬的流動(dòng)人口，是北京

8、的副中心。北京的副中心。居住區(qū)的大量開發(fā)與成熟，也帶動(dòng)了寫字樓、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施的跟進(jìn)。目前亞奧板塊已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)成熟的綜合性區(qū)域。功能布局功能布局 ：一軸、兩園、三區(qū)的布局一軸：一軸：以?shī)W林匹克公園中軸線為軸心的奧運(yùn)景觀大道，商務(wù)、會(huì)展、旅游、體育健身的集中場(chǎng)所兩園：兩園：奧林匹克公園和中關(guān)村健翔科技園 三區(qū)：三區(qū)：生態(tài)旅游區(qū)，文化教育區(qū)，宜居生活區(qū)。 亞奧板塊發(fā)展迅速，配套成熟，區(qū)域范圍在不斷擴(kuò)大亞奧板塊發(fā)展迅速，配套成熟，區(qū)域范圍在不斷擴(kuò)大圍繞奧林匹克公園這一中軸線，亞奧板逐漸發(fā)展成為一格集體育、旅游、商務(wù)、居住為一圍繞奧林匹克公園這一中軸線，亞奧板逐漸發(fā)展成為一格集體育、旅游、商務(wù)

9、、居住為一體的綜合性區(qū)域體的綜合性區(qū)域 亞奧板塊交通環(huán)境亞奧板塊交通環(huán)境市政交通市政交通 ：從交通方面來說，有主干道、公交及地鐵線路，如地鐵四號(hào)線、十號(hào)線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵一號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的五號(hào)線交叉并形成換乘站。 自然環(huán)境：自然環(huán)境：13000畝國(guó)家森林公園的建設(shè)，將使亞奧地區(qū)擁有無可比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。奧林匹克森林公園的建設(shè)極大改善了該地區(qū)生態(tài)環(huán)境，再加上北環(huán)水系改造工程、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理，使得這里的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到了大幅提升，更加有利于居住和生活。奧林匹克公園國(guó)家森林公園亞奧板塊交通發(fā)達(dá)，有多條地鐵線交匯亞奧板塊交通發(fā)達(dá)，有多條地鐵線交匯奧林匹克

10、公園和國(guó)家森林公園共同構(gòu)成了良好的生態(tài)宜居環(huán)境奧林匹克公園和國(guó)家森林公園共同構(gòu)成了良好的生態(tài)宜居環(huán)境開盤時(shí)間開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面物業(yè)類型物業(yè)類型建筑形式建筑形式地址地址1999華馨公寓8萬公寓塔樓朝陽區(qū) 亞運(yùn)村1999新榮家園8.8萬公寓塔樓朝陽區(qū) 亞運(yùn)村1999北苑家園 230萬普通住宅板樓,塔樓朝陽區(qū) 立水橋2000天創(chuàng)世緣17萬商住公寓塔樓,高層朝陽區(qū) 大屯路2000暢清園4萬普通住宅板樓朝陽區(qū) 立水橋2001風(fēng)林綠洲(奕翠庭)6.6萬普通住宅板樓朝陽區(qū) 勞動(dòng)大廈路2001方圓逸居2.3萬普通住宅塔樓朝陽區(qū) 亞運(yùn)村2001亞北新區(qū)(鑫兆麗園)6萬普通住宅塔樓朝陽區(qū) 大羊坊

11、2001美欣家園5萬普通住宅板樓海淀區(qū) 清河小營(yíng)環(huán)島2002陽光新干線11萬普通住宅板樓朝陽區(qū) 亞運(yùn)村2002北方明珠16萬普通住宅 商住公寓塔樓朝陽區(qū) 立水橋1999-20021999-2002年奧北板塊主要上市樓盤基本信息表年奧北板塊主要上市樓盤基本信息表 奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期一：時(shí)期一：1999年年-2002年年奧北地區(qū)住宅剛開始形成板塊，項(xiàng)目以亞運(yùn)村附近居多，亞運(yùn)村以北地區(qū)交通尚不便利。奧北地區(qū)住宅剛開始形成板塊，項(xiàng)目以亞運(yùn)村附近居多，亞運(yùn)村以北地區(qū)交通尚不便利。除北苑家園規(guī)劃外，板塊內(nèi)項(xiàng)目體量都不大。除北苑家園規(guī)劃外，板塊內(nèi)項(xiàng)目體量都不大。奧北板塊發(fā)展初期，板塊內(nèi)

12、建設(shè)尚不成熟。奧北板塊發(fā)展初期，板塊內(nèi)建設(shè)尚不成熟。2003-20042003-2004年奧北板塊主要上市樓盤基本信息表年奧北板塊主要上市樓盤基本信息表 奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開盤時(shí)間開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面物業(yè)類型物業(yè)類型建筑形式建筑形式地址地址2003澳林觀邸11萬普通住宅 板樓,塔樓,多層 朝陽區(qū) 科薈路2003凱旋城25萬商住公寓板樓,塔樓,板塔結(jié)合 朝陽區(qū) 北苑路2003康斯丹郡7.9萬公寓板樓,小高層朝陽區(qū) 北苑路2003翠堤春曉30萬平米 普通住宅板樓朝陽區(qū) 安立路2003新街坊18萬平米普通住宅板樓,板塔結(jié)合 朝陽區(qū) 北苑路2004倚林佳園16萬 普通

13、住宅 別墅 板樓,聯(lián)排別墅朝陽區(qū) 洼里鄉(xiāng)林萃路2004潤(rùn)楓德尚11.7萬公寓塔樓朝陽區(qū) 安立路2004桐城國(guó)際60萬普通住宅 公寓板樓,塔樓 朝陽區(qū) 北苑路2004北京MOHO3.6萬商住公寓塔樓朝陽區(qū) 北苑路2004取舍1960S2.8萬普通住宅板樓朝陽區(qū) 來廣營(yíng)2004北京青年城29.5萬普通住宅板樓 朝陽區(qū) 來廣營(yíng)2004榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓18萬公寓塔樓朝陽區(qū) 科薈路2004傲城180萬普通住宅 別墅板樓,塔樓朝陽區(qū) 紅軍營(yíng)南路 2004觀澳園10.5萬平米普通住宅 公寓板樓海淀區(qū) 南馬坊東路與清河交叉處時(shí)期二：時(shí)期二：2003年年-2004年年受地鐵受地鐵13號(hào)線的開通和號(hào)線的開通和

14、5號(hào)線規(guī)劃的帶動(dòng)，奧北板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域，提升了該板塊的價(jià)值，號(hào)線規(guī)劃的帶動(dòng)，奧北板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域，提升了該板塊的價(jià)值，地鐵沿線新開樓盤較多，以板樓的形式居多，提升了居住品質(zhì)。地鐵沿線新開樓盤較多，以板樓的形式居多，提升了居住品質(zhì)。板塊北部地區(qū)配套逐漸完善，成為宜居板塊。板塊北部地區(qū)配套逐漸完善，成為宜居板塊。奧北板塊向北擴(kuò)張，并且出現(xiàn)復(fù)合型大盤。奧北板塊向北擴(kuò)張，并且出現(xiàn)復(fù)合型大盤。奧北板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域，交通等配套日漸成熟。奧北板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域，交通等配套日漸成熟。2005-20072005-2007年奧北板塊主要上市樓盤基本信息表年奧北板塊主要上市樓盤基本信息表 奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奧北房地產(chǎn)

15、市場(chǎng)發(fā)展開盤時(shí)間開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面物業(yè)類型物業(yè)類型建筑形式建筑形式地址地址2005水木天成14萬普通住宅板樓,塔樓 海淀區(qū) 清河鎮(zhèn)清河橋2005融域16.3萬公寓板樓,小高層朝陽區(qū) 奧林匹克公園西側(cè)2005明天第一城50萬 普通住宅 花園洋房 板樓朝陽區(qū) 奧林匹克公園附近2005山水LAVIE30.6萬普通住宅 花園洋房板樓,塔樓朝陽區(qū) 紅軍營(yíng)東路2005萊鎮(zhèn)香格里27萬普通住宅板樓,小高層 海淀區(qū) 清河小營(yíng)環(huán)島2005頂秀青溪18.7萬普通住宅 花園洋房 板樓 昌平區(qū) 立水橋 2006東亞奧北中心25萬公寓 商住公寓 板塔結(jié)合 朝陽區(qū) 立水橋2006華發(fā)頤園15萬普通住宅

16、公寓 酒店式公寓板樓,小高層 朝陽區(qū) 北苑路2006富力桃園36萬普通住宅板樓,塔樓,板塔結(jié)合,小高層,高層 海淀區(qū) 西三旗2006北岸布魯斯12.5普通住宅板樓 海淀區(qū) 奧林匹克公園附近 2006北京北21萬普通住宅 公寓 板塔結(jié)合昌平區(qū) 立水橋2006上奧世紀(jì)中心24萬普通住宅 商住公寓 板塔結(jié)合昌平區(qū) 西三旗2007國(guó)奧村40萬公寓板樓 朝陽區(qū) 科薈路2007媒體村62萬 公寓塔樓朝陽區(qū) 紅軍營(yíng)南路2007世茂奧臨花園9萬普通住宅板樓 朝陽區(qū) 清林路2007旭輝奧都25萬公寓板塔結(jié)合朝陽區(qū) 立水橋2007THE HOUSE紅東方16萬花園洋房 板樓,多層 海淀區(qū) 清河小營(yíng)環(huán)島2007觀林

17、園21萬普通住宅板樓 海淀區(qū) 南馬坊時(shí)期三：時(shí)期三：2005年年-2007年年隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧北板塊配套越來越成熟，價(jià)值快速提升。隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧北板塊配套越來越成熟，價(jià)值快速提升。除地鐵除地鐵13號(hào)線和號(hào)線和5號(hào)線，其他公交線路的增加也使奧北區(qū)域的交通更為便利。號(hào)線，其他公交線路的增加也使奧北區(qū)域的交通更為便利。新開項(xiàng)目以板樓居多，更適宜居住。新開項(xiàng)目以板樓居多，更適宜居住。出現(xiàn)花園洋房等高品質(zhì)物業(yè)類型，居住品位提升。出現(xiàn)花園洋房等高品質(zhì)物業(yè)類型，居住品位提升。奧北板塊持續(xù)熱銷，成為宜居住區(qū)域。奧北板塊持續(xù)熱銷，成為宜居住區(qū)域。報(bào)告框架報(bào)告框架區(qū)域背景區(qū)域背景分析分析區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)

18、研究研究典型個(gè)案典型個(gè)案分析分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)判斷判斷板塊小節(jié)板塊小節(jié) 區(qū)域整體市場(chǎng)情況區(qū)域整體市場(chǎng)情況住宅集中區(qū)域住宅集中區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積（萬平米）（萬平米）主要產(chǎn)品主要產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格（元（元/ /平米）平米）存量（萬平米）存量（萬平米）亞奧亞奧板塊板塊榮尊堡榮尊堡1818高層高層26500265006 6世貿(mào)奧臨花園世貿(mào)奧臨花園22.822.8小高層、高層小高層、高層30000300000 0旭輝奧都旭輝奧都2525高層高層12000120000 0公園公園200820084040高層高0華發(fā)頤園華發(fā)頤園1414小高層、高層小高層、高層1700

19、0170000 0媒體村媒體村6262小高層、高層小高層、高層13000130003030望京望京板塊板塊方恒國(guó)際方恒國(guó)際3.33.3高層高層16800168000 0富臨中心富臨中心5050多層、小高層、高多層、小高層、高層層15000150001010太陽星城太陽星城150150高層高層1800018000105105上地中關(guān)村上地中關(guān)村板塊板塊橡樹灣橡樹灣7070小高層、高層小高層、高層16000160002323頤清家園頤清家園2020多層、小高層多層、小高層14800148001212朝青朝青板塊板塊東恒時(shí)代東恒時(shí)代4040高層高層20000200000 0青年匯青年匯3232高層高

20、層16000160001010華紡易城華紡易城4848小高層、高層小高層、高0合生橄欖季合生橄欖季5353高層高2東區(qū)國(guó)際東區(qū)國(guó)際2323高層高層19000190003 3產(chǎn)品：目前北京市房地產(chǎn)產(chǎn)品：目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品為小市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品為小高層和高層類產(chǎn)品，亞奧高層和高層類產(chǎn)品，亞奧板塊目前在售項(xiàng)目也多為板塊目前在售項(xiàng)目也多為小高層和高層產(chǎn)品。小高層和高層產(chǎn)品。價(jià)格：亞奧板塊在售統(tǒng)計(jì)價(jià)格：亞奧板塊在售統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目加權(quán)均價(jià)為項(xiàng)目加權(quán)均價(jià)為15600元元/平米，與望京板塊基本持平米，與望京板塊基本持平，且略低于朝青板塊。平，且略低

21、于朝青板塊。供應(yīng)量：供應(yīng)量：亞奧板塊在售項(xiàng)目較多，亞奧板塊在售項(xiàng)目較多，但潛在供應(yīng)量有限。望京但潛在供應(yīng)量有限。望京板塊處于快速發(fā)展時(shí)期，板塊處于快速發(fā)展時(shí)期，有部分大盤項(xiàng)目，且有一有部分大盤項(xiàng)目，且有一定的潛在供應(yīng)量。定的潛在供應(yīng)量。亞奧板塊與其它板塊相比在售項(xiàng)目多，價(jià)格居中，有一定的上升空間亞奧板塊與其它板塊相比在售項(xiàng)目多，價(jià)格居中，有一定的上升空間小高層與高層產(chǎn)品是目前供應(yīng)的主流產(chǎn)品，低密度高檔次產(chǎn)品拉升整個(gè)板塊的居住品質(zhì)小高層與高層產(chǎn)品是目前供應(yīng)的主流產(chǎn)品，低密度高檔次產(chǎn)品拉升整個(gè)板塊的居住品質(zhì) 區(qū)域整體市場(chǎng)情況區(qū)域整體市場(chǎng)情況板塊對(duì)比分析板塊對(duì)比分析 板塊板塊區(qū)位區(qū)位配套配套板塊特點(diǎn)

22、板塊特點(diǎn)主要客戶主要客戶亞奧板塊 位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村、奧運(yùn)村及周邊區(qū)域生活配套較為完善以小高層、高層住宅為主，伴有一部分低密度高品質(zhì)住宅組團(tuán)亞奧村附近客戶居多，有部分望京、海淀等區(qū)域客戶望京板塊位于朝陽區(qū)東北角，奧運(yùn)中心區(qū)與CB之間缺乏生活配套產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展，住宅以小高層、高層為主望京區(qū)域內(nèi)及朝陽區(qū)客戶居多，有部分外地客戶上地中關(guān)村板塊 位于海淀區(qū)，朝陽區(qū)與海淀區(qū)交接處商務(wù)配套較為完善，但缺乏完善生活配套以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，以小高層、高層產(chǎn)業(yè)為主大學(xué)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)客戶居多，有部分朝陽區(qū)客戶朝青板塊位于CBD以東，東四環(huán)至東五環(huán)之間生活配套正在完善中借助CBD發(fā)展東擴(kuò)的潛

23、力，住宅以高密度高層產(chǎn)品為主購(gòu)買客戶以在CBD工作的中高管、高級(jí)白領(lǐng)居多，有部分中央電視臺(tái)工作和娛樂明星上地中關(guān)村板塊亞奧板塊望京板塊上地中關(guān)村板塊亞奧板塊望京板塊上地中關(guān)村板塊亞奧板塊望京板塊弱相關(guān)強(qiáng)相關(guān)與其他板塊相比亞奧板塊具有更大的發(fā)展?jié)摿Γ揖哂休^強(qiáng)可塑性。與其他板塊相比亞奧板塊具有更大的發(fā)展?jié)摿?，且具有較強(qiáng)可塑性。從地理位置和區(qū)域條件來看，望京板塊和上地中關(guān)村板塊對(duì)亞奧板塊形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。從地理位置和區(qū)域條件來看，望京板塊和上地中關(guān)村板塊對(duì)亞奧板塊形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。亞奧板塊的北擴(kuò)，望京板塊的西移，以及上地中關(guān)村板塊的東拓，將在未來形成一個(gè)亞奧板塊的北擴(kuò)，望京板塊的西移，以及上地中關(guān)村板塊的

24、東拓，將在未來形成一個(gè)“大亞大亞奧奧”的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境。的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境。區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)宗地名稱宗地位置土地面積（平米）規(guī)劃建面（平米）成交價(jià)（萬元）受讓單位亞奧板塊 朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)小營(yíng)19641.1293982524800保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司昌平區(qū)鼓樓東街69號(hào)19238.0734806.567500北京市安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司望京板塊朝陽區(qū)北四環(huán)東路166196.45316073178000中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司CBD板塊朝陽區(qū)廣渠路36號(hào)236958.03460361.65260000北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司；北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè)50212.39

25、410240075668金地（集團(tuán)）股份有限公司中關(guān)村板塊區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)宗地名稱宗地位置土地面積（平米）規(guī)劃建面（平米）成交價(jià)（萬元）受讓單位亞奧板塊海淀區(qū)清河鎮(zhèn)小營(yíng)西127541.548142354.13646500北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽區(qū)大屯路224號(hào)26038.9466056183500金融街控股股份有限公司昌平區(qū)科技園區(qū)振興路北側(cè)199877.8535079.37276500北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司CBD板塊朝陽區(qū)西大望路27號(hào)81567.77149399.6170000北京萬科企業(yè)有限公司中關(guān)村板塊海淀區(qū)花園路25號(hào)8088.519412.412384.8

26、6華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司、江蘇恒佳置業(yè)有限公司豐臺(tái)區(qū)橋南，中關(guān)村科技園豐臺(tái)園內(nèi)8321.6867201816.26北京太極人居置業(yè)有限公司海淀區(qū)西三旗新都東路318085.6488243.07139800北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司望京板塊區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域一級(jí)市場(chǎng) 06年CBD區(qū)域?yàn)橥恋爻鲎専狳c(diǎn)區(qū)域，出讓土地面積占59% 07年亞奧板塊成為新的土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，土地成交面積占65%，土地出讓總面積達(dá)737994平方米2007年亞奧板塊土地成交兩成為四大板塊之首年亞奧板塊土地成交兩成為四大板塊之首土地成交量加大，板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)急速升溫土地成交量加大，板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)急速升溫區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市

27、場(chǎng)京承高速京承高速北五環(huán)北五環(huán)安立路安立路富力桃園THE HOUSE媒體村華發(fā)頤園公園2008旭輝奧都上奧世紀(jì)中心萊鎮(zhèn)香格里山水lavie世貿(mào)奧臨花園榮尊堡國(guó)際公寓北四環(huán)北四環(huán)八達(dá)嶺高速八達(dá)嶺高速區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)板塊內(nèi)在售項(xiàng)目多，供應(yīng)量達(dá)板塊內(nèi)在售項(xiàng)目多，供應(yīng)量達(dá)在售面積少，產(chǎn)品需求旺盛在售面積少，產(chǎn)品需求旺盛板塊內(nèi)存在一定的潛在面積，后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)力板塊內(nèi)存在一定的潛在面積，后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)力區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積占地面積（萬平米）（萬平米）總建面總建面建筑形式建筑形式容積容積率率標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層富力桃園1636小高層、高層2.252梯2戶

28、、2梯3戶、2梯4戶THE HOUSE6.3216.22多層1.591梯2戶媒體村1062小高層、高層4.34梯6-9戶華發(fā)頤園4.514小高層、高層2.451梯2戶、3梯38戶公園20081240高層21梯2戶，3梯10戶旭輝奧都4.9525高層42梯4戶、2梯7戶上奧世紀(jì)中心624多層、小高層、高層32梯9戶萊鎮(zhèn)香格里11 27高層2.371梯2戶、1梯3戶山水lavie1530多層、小高層1.361梯2戶世茂奧林花園1022.8小高層、高層2.282梯2戶、2梯3戶榮尊堡318高層4.62梯6戶 板塊內(nèi)以小高層、高層為主要供應(yīng)模式 多層產(chǎn)品供應(yīng)量逐漸減少 產(chǎn)品建筑類型由板樓向塔樓過渡板塊

29、內(nèi)高密度產(chǎn)品板塊內(nèi)高密度產(chǎn)品為市場(chǎng)供應(yīng)主流為市場(chǎng)供應(yīng)主流區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng) 板塊內(nèi)在售項(xiàng)目主力戶型以兩居和三居為主，其中兩居所占比例為64% 主力戶型面積分為兩個(gè)區(qū)間，90-110平米兩居戶型及150平米-200平米大戶型板塊內(nèi)主流供應(yīng)產(chǎn)品以板塊內(nèi)主流供應(yīng)產(chǎn)品以緊湊戶型為主緊湊戶型為主出現(xiàn)部分高檔項(xiàng)目戶型出現(xiàn)部分高檔項(xiàng)目戶型面積較大，檔次較高面積較大，檔次較高區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型現(xiàn)均價(jià)現(xiàn)均價(jià)主力戶型面積主力戶型面積（平米）（平米）主力戶型總主力戶型總價(jià)（萬元）價(jià)（萬元）富力桃園普通住宅1300090平米兩居95萬-120萬公園2008普通住宅15800

30、90-108平米兩居130萬-180萬上奧世紀(jì)中心普通住宅1200094平米兩居100萬-125萬萊鎮(zhèn)香格里普通住宅1200074-102平米兩居90萬-122萬山水lavie普通住宅 花園洋房1800096平米平米兩居140萬-173萬媒體村公寓1300084-130兩居80萬-170萬世茂奧林花園公寓30000170-200平米三居510萬-600萬THE HOUSE花園洋房22000200-270平米四-五居400萬-700萬榮尊堡公寓26500147-204三居289萬-540萬旭輝奧都普通住宅1200050-90一居、兩居60萬-108萬華發(fā)頤園酒店式公寓1700060平米酒店式公寓

31、90萬-108萬在售項(xiàng)目現(xiàn)銷售加權(quán)平均價(jià)為16193元/平方米各項(xiàng)目主力總價(jià)在90萬元以上，以100-180萬元居多。高檔次項(xiàng)目占近一半比例，總價(jià)300萬-700萬，價(jià)格較高，品質(zhì)較好。奧北板塊目前供應(yīng)以緊湊兩居戶型為主，但高品質(zhì)住宅逐漸增多。奧北板塊目前供應(yīng)以緊湊兩居戶型為主，但高品質(zhì)住宅逐漸增多。區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱成交均價(jià)成交均價(jià)銷售速度銷售速度富力桃園13000150THE HOUSE2200050媒體村13000350華發(fā)頤園1700090公園200815800150旭輝奧都11500400上奧世紀(jì)中心1200058萊鎮(zhèn)香格里12000330山水lavie1800

32、080世茂奧林花園3000070榮尊堡2650030板塊內(nèi)普通住宅項(xiàng)目月成交套數(shù)約板塊內(nèi)普通住宅項(xiàng)目月成交套數(shù)約150套套/月。月。從整體來看，價(jià)格越高的項(xiàng)目月成交套數(shù)越少，價(jià)格越低的項(xiàng)目月成交熬熟越多，兩者從整體來看，價(jià)格越高的項(xiàng)目月成交套數(shù)越少，價(jià)格越低的項(xiàng)目月成交熬熟越多，兩者成反比關(guān)系成反比關(guān)系部分低單價(jià)，小戶型項(xiàng)目銷售速度較快，市場(chǎng)需求量大部分低單價(jià)，小戶型項(xiàng)目銷售速度較快，市場(chǎng)需求量大區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱裝修程度裝修程度裝修標(biāo)準(zhǔn)（元裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/ /平米）平米）富力桃園精裝一期1200，二期2000THE HOUSE精裝3500媒體村簡(jiǎn)裝華發(fā)頤園精裝一期1500

33、，二期4000公園2008毛坯旭輝奧都毛坯上奧世紀(jì)中心毛坯萊鎮(zhèn)香格里毛坯山水lavie精裝1000世茂奧林花園精裝3500-4000榮尊堡精裝3000精裝修的項(xiàng)目和毛坯項(xiàng)目各占一半比例所有精裝修項(xiàng)目中絕大多數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到2000元/平方米以上，精裝標(biāo)準(zhǔn)較高出現(xiàn)每平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3500-4000元的高端項(xiàng)目板塊內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目存在大量精裝項(xiàng)目，且精裝標(biāo)準(zhǔn)較高板塊內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目存在大量精裝項(xiàng)目，且精裝標(biāo)準(zhǔn)較高市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目在裝修檔次上有所提升，裝修標(biāo)準(zhǔn)有所增加市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目在裝修檔次上有所提升，裝修標(biāo)準(zhǔn)有所增加區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱配套面積（平方米）配套面積（平方米）用途用途富力桃

34、園10000會(huì)所THE HOUSE40000商業(yè)、會(huì)所、酒店媒體村100000商業(yè)華發(fā)頤園15300商業(yè)、會(huì)所公園200897000商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校旭輝奧都4000會(huì)所上奧世紀(jì)中心未知商業(yè)、會(huì)所萊鎮(zhèn)香格里22000商業(yè)、會(huì)所山水lavie未知會(huì)所世茂奧林花園18185商業(yè)、會(huì)所、幼兒園榮尊堡7000健身會(huì)所板塊內(nèi)在售項(xiàng)目配套總規(guī)模33.13萬平米項(xiàng)目配套多以會(huì)所和商業(yè)為主，部分項(xiàng)目有學(xué)校配套板塊內(nèi)在售多數(shù)項(xiàng)目都有商業(yè)配套，部分項(xiàng)目商業(yè)配套的規(guī)模較大板塊內(nèi)在售多數(shù)項(xiàng)目都有商業(yè)配套，部分項(xiàng)目商業(yè)配套的規(guī)模較大奧北區(qū)域自身的發(fā)展加之項(xiàng)目配套的生成，逐步完善了區(qū)域配套環(huán)境奧北區(qū)域自身的發(fā)展加之項(xiàng)目配套

35、的生成，逐步完善了區(qū)域配套環(huán)境區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱客戶描述客戶描述地域地域年齡年齡家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)職業(yè)購(gòu)買目的購(gòu)買目的富力桃園中關(guān)村、海淀區(qū)、亞運(yùn)村區(qū)域工作人較多買小戶型年輕人居多，大戶型中年居多，二次以上置業(yè)2-3口之家中關(guān)村創(chuàng)業(yè)年輕人，北大清華等高校老師自住居多，投資較少THE HOUSE海淀多，其他地區(qū)也有40-50歲，第N次置業(yè)都不詳教授、海歸、演藝明星(崔健、陶虹、曲波等)自住，沒有投資客媒體村北部客戶居多20-50歲都有不詳教育行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)等自住多，投資較少華發(fā)頤園工作在地鐵沿線二期年輕人居多，單身青年一期3-5口之家不詳一期多用來自住，多為二次置業(yè)。二期

36、一半客戶用來投資公園2008朝陽區(qū)亞運(yùn)村附近30歲左右不詳不詳大戶型自住較多，且多為二次置業(yè)旭輝奧都無明顯特征25-30左右單身或2口之家不詳年輕人第一次置業(yè)較多，投資客占20%上奧世紀(jì)中心八達(dá)嶺高速沿線40歲左右兩口及三口之家自住為主萊鎮(zhèn)香格里朝陽、海淀、西三環(huán)、西四環(huán)20-70歲都有小兩口，一家多口未知以自住為主世茂奧林花園部分北京、部分外地客戶中年居多一家兩口，或一家多口名人，政客等社會(huì)上層，如葛優(yōu)、張鐵林、刀郎、周杰倫、王姬自住板塊內(nèi)在售項(xiàng)目以中關(guān)村、亞運(yùn)村、海淀區(qū)等區(qū)域的客戶為主板塊內(nèi)在售項(xiàng)目以中關(guān)村、亞運(yùn)村、海淀區(qū)等區(qū)域的客戶為主購(gòu)買目的多為自住，第一次置業(yè)的情況較多，投資性質(zhì)的項(xiàng)

37、目較少購(gòu)買目的多為自住，第一次置業(yè)的情況較多，投資性質(zhì)的項(xiàng)目較少區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)由于目前全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)影響，奧北板塊部分在售項(xiàng)目也推出了一定幅度的優(yōu)惠及促銷活動(dòng)其中萊鎮(zhèn)香格里在明天開盤時(shí)為了推廣及促銷，簽約前五十名客戶每套房源可優(yōu)惠5000-10000元富力桃園在年末推出“歲末五重大獎(jiǎng)”，免十年物業(yè)費(fèi)，全額購(gòu)房契稅，贈(zèng)購(gòu)房維修基金，贈(zèng)全額購(gòu)房印花稅，贈(zèng)價(jià)值2777元購(gòu)房喜宴 奧北板塊發(fā)展歷程奧北板塊發(fā)展歷程20012001年年-2005-2005年年亞運(yùn)會(huì)召開亞運(yùn)會(huì)召開19901990年至年至20002000年年亞運(yùn)會(huì)的召開，北四環(huán)形成了以亞運(yùn)村為核心的一個(gè)亞運(yùn)會(huì)的召開，

38、北四環(huán)形成了以亞運(yùn)村為核心的一個(gè)亞運(yùn)區(qū)域，奧北板塊處于雛形階段亞運(yùn)區(qū)域，奧北板塊處于雛形階段申奧成功申奧成功0101年申奧成功，亞奧再次成為熱點(diǎn)區(qū)域，奧北板塊進(jìn)年申奧成功，亞奧再次成為熱點(diǎn)區(qū)域，奧北板塊進(jìn)入發(fā)展初期入發(fā)展初期2006-20102006-2010年年 奧林匹克中心區(qū)奧林匹克中心區(qū)“十一五規(guī)劃十一五規(guī)劃”，六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，作為亞奧外，六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，作為亞奧外擴(kuò)區(qū)域，奧北板塊進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期擴(kuò)區(qū)域，奧北板塊進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期20102010年后年后 奧運(yùn)會(huì)余熱奧運(yùn)會(huì)余熱奧運(yùn)為奧運(yùn)村及奧北區(qū)域注入的資源力將在奧運(yùn)之后奧運(yùn)為奧運(yùn)村及奧北區(qū)域注入的資源力將在奧運(yùn)之后逐步凸顯，奧北板

39、塊進(jìn)入成熟發(fā)展階段逐步凸顯，奧北板塊進(jìn)入成熟發(fā)展階段 奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展北苑北苑家園家園傲城傲城榮尊堡榮尊堡明天明天第一城第一城建筑面積：建筑面積：230230萬萬建筑形式：多層、小建筑形式：多層、小高層、高層高層、高層建筑面積：建筑面積：180180萬萬建筑形式：多層、小高層、高層建筑形式：多層、小高層、高層物業(yè)類型：住宅、公寓、別墅物業(yè)類型：住宅、公寓、別墅北苑家園二期、三期北苑家園二期、三期清友園、潤(rùn)城、秀城清友園、潤(rùn)城、秀城歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典凱旋城凱旋城北苑家園一期北苑家園一期繡菊?qǐng)@、紫綬園繡菊?qǐng)@、紫綬園 2001年以前年以前 2003年年 2005年年 2007年年THE THE HOUSEHOUSE北苑家園四期北苑家園四期錦城錦城北苑家園五期北苑家園五期公園公園20082008建筑面積：建筑面積：2525萬萬建筑形式：高層建筑形式：高層歐陸經(jīng)典一期歐陸經(jīng)典一期歐陸經(jīng)典二期歐陸經(jīng)典二期凱旋城凱旋城建筑面積：建筑面積：1818萬萬建筑形式：高層建筑形式：高層物業(yè)類型：精裝公寓物業(yè)類型：精裝公寓榮尊堡