精品資料（2021-2022年收藏的）評估報告.住宅市場法doc

1、房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項目名稱： xx路xx所屬住宅抵押價值評估 委 托 方： x x 估 價 方： xxxxx房地產(chǎn)評估有限公司 估 價 人 員： xx xx 估價作業(yè)日期： 二0xx年x月x日 估價報告編號： x x房估函（20xx）第-039號 目 錄致委托方函-3二、估價師聲明-5三、估價的假設(shè)和限制條件-7四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告-9五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告-18六、附件-34xx房估函2010第-028號致委托方函xx同志：我公司接受你的委托，對你擁有的位于xx路“西麓花園”12棟的一套住宅的房地產(chǎn)價值進行了評估。1、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值

2、。2、估價時點：20xx年x月20日。3、估價對象：估價對象為一套住宅，房屋所有權(quán)證為x房權(quán)證字第000xxxxx號，建筑面積為138.18m2；國有土地使用證為x（湖）國用（20xx）字第出20-11號，土地分攤面積為14.73m2。4、估價結(jié)果：根據(jù)估價目的和委托方提供的資料，結(jié)合現(xiàn)場查勘結(jié)果，遵循必要的估價原則和程序，選取適當?shù)墓纼r方法，經(jīng)過認真分析、測算，我們確定委估房地產(chǎn)在估價時點20xx年x月20日的評估價值為人民幣240000元整（單價為1737元/ m2），大寫：貳拾肆萬元整。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)報告書，估價報告使用者在使用估價報告時，應認真閱讀報告書全文。特此函告 XX房地產(chǎn)評

3、估有限公司 法人代表： 二0xx年 月 日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已派專業(yè)估價人員xxx 、趙忠對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察

4、的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6、本估價報告結(jié)綸系為委托方提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對本報告的結(jié)綸和采用的方法合乎規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責。7、我公司房地產(chǎn)估價專業(yè)人員獨立撰寫，沒有本公司以外的人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。8、若當事人對本估價報告有異議，請在報告出具后十五日內(nèi)向本公司提出，如當事人未在約定日期內(nèi)對估價報告提出異議，視同認可本報告。參加本次估價的

5、估價師簽章：房地產(chǎn)估價師(簽名) ： 房地產(chǎn)估價師(簽名) ：估價的假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件：1、委托方合法取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，委托方對委估物業(yè)擁有合法及絕對處置權(quán)，無產(chǎn)權(quán)異議，不存在也不涉及任何法律糾紛。2、估價對象的權(quán)屬證書證載數(shù)據(jù)準確無誤。3、估價對象作為一整體物業(yè)的局部，本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項公共權(quán)益、各項服務(wù)配套設(shè)施和道路交通使用權(quán)益為假設(shè)前提。4、本報告以估價對象周圍的繁華程度、交通狀況等因素變化不大，房地產(chǎn)市場保持持續(xù)穩(wěn)定。5、估價對象在估價時點不存在房屋結(jié)構(gòu)問題與安全隱患。二、估價限制條件：1、本次估價結(jié)果是反映估價對象在本次估

6、價目的下的房地產(chǎn)市場價值，不能用于其它估價目的。未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何參考資料，均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其它任何方式公開發(fā)表。2、本次估價沒有考慮估價對象快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)稼等特殊的交易方式可能對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇到不可抗力事件對估價結(jié)果的影響。3、估價報告在有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化,并對估價對象的估價價值產(chǎn)生明顯影響時,不能直接使用本估價結(jié)論。4、未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值將產(chǎn)生一定的影響，本次評估結(jié)論未考慮抵押貸款風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。5、委

7、估對象不存在已抵押、拖欠工程款等法定優(yōu)先受償款。6、根據(jù)本報告評估目的，金融機構(gòu)應在考慮市場價格波動、物業(yè)變現(xiàn)費用的和物業(yè)變現(xiàn)的不確定性，以及物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應繳納的各項稅費等因素后，根據(jù)評估結(jié)論確定貸款額。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：姓 名：xx地 址：麓天開發(fā)區(qū)xx路二、估價方：名 稱：XX房地產(chǎn)評估有限公司估價資質(zhì)等級：一級法人代表：xxx地 址：xx市xx路房產(chǎn)大樓4樓電 話：xx256xxxx三、估價對象：1、估價范圍本次估價對象為一套住宅，建筑面積129.93m2，土地分攤面積為16.53m2。2、區(qū)位狀況本委估對象位于麓天開發(fā)區(qū)xx路“世紀花園”12棟，屬xx區(qū)二級住宅用地范圍內(nèi)，東

8、接世紀小苑，西臨麓天大道，北鄰xx路，南連xxx路。有30路公交車經(jīng)過該區(qū)域，交通方便。周圍有牡丹花園、淑禮雅苑等大型住宅小區(qū)，與實驗小學、市立一中相距不遠，距離長平橋市場約350m，區(qū)域內(nèi)通訊、學校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全?！笆兰o花園”是xx早期較好的小區(qū)之一，小區(qū)內(nèi)設(shè)有綠化帶，房屋間距大，估價對象室外環(huán)境好。3、權(quán)益狀況：、房產(chǎn)：估價對象的房屋所有權(quán)證為x房權(quán)證市字第000xxxxx號，房屋所有權(quán)人為xx，丘（地）號：xx.00-xx.50-（x）-x，產(chǎn)別為私產(chǎn)，混合結(jié)構(gòu)，建于2000年，設(shè)計用途與實際用途均為住宅，建筑面積為138.18平方米。、土地：估價對象的國有土地使用證為x（x）國用

9、(20xx)第xx-13號，土地使用權(quán)人為xx，用途為住宅，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為20xx年x月xx日，分攤面積為14.73平方米。、他項權(quán)利：該房地產(chǎn)至估價時點未設(shè)定他項權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款，權(quán)利價值完整。4、實物狀況：、建筑物委估對象所處建筑物建于2000年，混合結(jié)構(gòu)，共9層，防瓷涂料外墻，平屋面，其目前的建筑物維護狀況與工程質(zhì)量良好，成新率為九成。、室內(nèi)狀況估價對象為一套住宅，房號為802號，建筑面積為138.18m2，戶型為三室二廳一廚兩衛(wèi)，平面布置合理，通風采光好，所處樓層較好（8/9），水電衛(wèi)配套設(shè)施齊全。室內(nèi)裝修主要內(nèi)容：胡桃木包門、包窗、地面磚、木地板、墻面磚、

10、扣板吊頂?shù)?。、土地狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況條件A、供水區(qū)域內(nèi)建有市政供水網(wǎng)，供水保證率為95%。B、排水排水采用雨污分流制方式，市政排水管網(wǎng)排水，排水通暢。區(qū)域內(nèi)建有市政排水管網(wǎng)，排水通暢。C、供電該區(qū)域電源由市政供電供給，供電保證率為95%。D、通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。、環(huán)境條件區(qū)域內(nèi)無大型工廠和污染水源，大氣狀況良好，自然環(huán)境條件好，學校、醫(yī)院、市場等配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全。、開發(fā)程度委估對象所處地段屬xx區(qū)二級住宅用地，已達“五通一平”。四、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點：20xx年x月20日六、價值定義：本次估價價值

11、定義為房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)：1、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國擔保法;4、中華人民共和國物權(quán)法；5、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法;6、房地產(chǎn)估價規(guī)范；7、房地產(chǎn)抵押估價指導意見；8、中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法；9、中華人民共和國土地管理法實施條

12、例；10、房屋所有權(quán)證；11、國有土地使用證；12、評估委托書；13、由委托方提供的有關(guān)資料而獲得的數(shù)據(jù)；14、由估價人員現(xiàn)場查勘及市場調(diào)查而獲得的資料；15、本公司掌握的有關(guān)資料。八 、估價原則：本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。2、最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲是最大受益的使用方式的估價結(jié)果。3、供求原則：房地產(chǎn)價格同其它物品的價格一樣，受供求關(guān)系的影響。若需

13、求不變，供給增加，則價格下降：若供給不變，需求增加，則價格上升。由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個別性、這種供求狀況主要是指當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的供求狀況。4、替代原則：同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應當相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。5、估價時點原則：估價實際上是求取某一時點的價格。估價時點是責任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。6、公平原則：房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一

14、個客觀合理的價格。九、估價方法：估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等幾種常用估價方法。市場比較法適用于類似房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。委估對象為一套住宅，同一供求范圍內(nèi)近期住宅成交實例多，在室內(nèi)裝修狀況、性質(zhì)、交易等因素與估價對象相似的可比實例數(shù)量達到評估要求，所以本次估價選用市場比較法。市場比較法原理：是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行交易情況、交易日

15、期、區(qū)域因素、個別因素等修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。10、 估價結(jié)果：根據(jù)估價目的、委托方提供的相關(guān)資料和估價人員現(xiàn)場查勘結(jié)果，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，經(jīng)過周密、準確的測算，結(jié)合估價人員的估價經(jīng)驗，確定委估對象在20xx年x月20日的評估價值為人民幣240000元整，大寫：貳拾肆萬元整。十一、估價人員：xxx xxx十二、估價作業(yè)日期：20xx年x月20日十三、估價報告應用的有效期：本報告自評估完成報告之日起一年內(nèi)有效。如在有效期以內(nèi)，因外部經(jīng)濟環(huán)境或該物業(yè)物理因素發(fā)生重大變化，并對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響時，或者處分該物業(yè)時，應由委托方重新委托我公司進行評估。

16、十四、變現(xiàn)能力分析： 1、估價對象的通用性與獨立使用性估價對象為單元式住宅，戶型為三室二廳，平面布置合理，配套設(shè)施齊全，做住宅設(shè)計使用，通用性及獨立使用性較好。2、估價對象變現(xiàn)的途徑：估價對象的變現(xiàn)要由抵押權(quán)人通過法律訴訟，由法院對抵押房地產(chǎn)進行拍賣、變賣，清償其所擔保的債權(quán)。3、在估價時點可能的變現(xiàn)價值：法院拍賣一般根據(jù)拍賣標的市場價值（評估價值）的一定比例確定拍賣保留價，抵押權(quán)人可以據(jù)此估計抵押房地產(chǎn)在估價時點可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價值，但最終的變現(xiàn)價值受到市場情況，競買人、變現(xiàn)時間、變現(xiàn)費用等多重因素的影響。4、變現(xiàn)時間長短：本次估價對象為一套住宅，可獨立使用，住宅戶型合理，平面布置較好，交通方

17、便，周圍環(huán)境較好，變現(xiàn)較快。5、委估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應繳納的各項稅費處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，變現(xiàn)價值一般較正常市場價值低，變現(xiàn)成本亦相對較高（需支付訴訟費、評估費、拍賣傭金、營業(yè)稅及附加、綜合稅及部分手續(xù)費等），主要收費項目及標準如下：主要收費項目收費標準1、訴訟費按涉案金額的4以內(nèi)2、評估費評估價值×13、拍賣費成交價×54、營業(yè)稅及附加成交價×5.5，住宅5年以上交易免交，按辦證日期計算年限。5、交易手續(xù)費非住宅：成交價×1.3；其它住宅：6元/平方

18、米；房改住宅：1.5元/平方米6、土地增值稅成交價×1，住宅5年以上交易免交，按辦證日期計算年限7、所得稅住宅按增值額×20或成交價×2- 11 - 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析：1、估價范圍本次估價對象為一套住宅，建筑面積129.93m2，土地分攤面積為16.53m2。2、權(quán)益狀況：、房產(chǎn)：估價對象的房屋所有權(quán)證為x房權(quán)證市字第000xxxxx號，房屋所有權(quán)人為xx，丘（地）號：xx.00-xx.50-（x）-x，產(chǎn)別為私產(chǎn)，混合結(jié)構(gòu)，建于2000年，設(shè)計用途與實際用途均為住宅，建筑面積為138.18平方米。、土地：估價對象的國有土地使用證為x（x）國用(

19、20xx)第xx-13號，土地使用權(quán)人為xx，用途為住宅，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為20xx年x月15日，分攤面積為14.73平方米。、他項權(quán)利：該房地產(chǎn)至估價時點未設(shè)定他項權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款，權(quán)利價值完整。3、實物狀況：、建筑物委估對象所處建筑物建于2000年，混合結(jié)構(gòu)，共9層，防瓷涂料外墻，平屋面，其目前的建筑物維護狀況與工程質(zhì)量良好，成新率為九成。、室內(nèi)狀況估價對象為一套住宅，房號為802號，建筑面積為138.18m2，戶型為三室二廳一廚兩衛(wèi)，平面布置合理，通風采光好，所處樓層較好（8/9），水電衛(wèi)配套設(shè)施齊全。室內(nèi)裝修主要內(nèi)容：胡桃木包門、包窗、地面磚、木地板、墻面磚、扣

20、板吊頂?shù)取?、土地狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況條件A、供水區(qū)域內(nèi)建有市政供水網(wǎng)，供水保證率為95%。B、排水排水采用雨污分流制方式，市政排水管網(wǎng)排水，排水通暢。區(qū)域內(nèi)建有市政排水管網(wǎng)，排水通暢。C、供電該區(qū)域電源由市政供電供給，供電保證率為95%。D、通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。、環(huán)境條件區(qū)域內(nèi)無大型工廠和污染水源，大氣狀況良好，自然環(huán)境條件好，學校、醫(yī)院、市場等配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全。、開發(fā)程度委估對象所處地段屬xx城區(qū)二級住宅用地，已達“五通一平”。二、區(qū)域因素分析：本委估對象位于麓天開發(fā)區(qū)xx路“世紀花園”12棟，屬xx區(qū)二級住宅用地范圍內(nèi)，東接世紀小苑，西臨麓天大道，北鄰xx

21、路，南連xxx路。有30路公交車經(jīng)過該區(qū)域，交通方便。周圍有牡丹花園、淑禮雅苑等大型住宅小區(qū)，與實驗小學、市立一中相距不遠，距離長平橋市場約350m，區(qū)域內(nèi)通訊、學校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全?！笆兰o花園”是xx早期較好的小區(qū)之一，小區(qū)內(nèi)設(shè)有綠化帶，房屋間距大，估價對象室外環(huán)境好。三、市場背景分析：1、房地產(chǎn)市場宏觀分析：受金融危機、房地產(chǎn)信貸政策等因素的影響，全國房地產(chǎn)價、市場投放量格在上半年略有下降、成交量萎縮，但在下半年，全國房地產(chǎn)市場價格有上漲趨勢，大中城市均有上揚，價格同比增長幅度較快。針對我國2009年房地產(chǎn)發(fā)展狀況，有關(guān)部門進行了調(diào)查與分析。一、從房地產(chǎn)開發(fā)完成情況上看，1-10月，全

22、國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28440億元，同比增長18.9%，增幅比1-9月提高1.2個百分點，比去年同期回落5.7個百分點，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積28.83億平方米，同比增長16.4%，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積24072萬平方米，同比下降18.7%。二、從商品房銷售情況上看，1-10月，全國房地產(chǎn)銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。三、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況上看，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。四、從70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)分析，10月份，全車70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，漲幅

23、比9月份擴大1.1個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅與9月份基本持平，新建住宅銷售價格同比上漲4.0%，漲幅比9月份擴大1.3個百發(fā)點，環(huán)比上漲0.9%，漲幅比9月份擴大0.1個百分點。與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.6%，商品住宅銷售價格上漲4.4%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲6.5%，環(huán)比上漲1.2%。二手住宅銷售價格同比上漲4.6%，漲幅比9月份擴大0.87個百分點；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比9月份擴大0.4個百分點，環(huán)比上漲0.2%，漲幅與9月份持平。2、城市資源狀況：xx市位于xx省西南部，轄15縣1市3區(qū)和一個省級開發(fā)區(qū)和一個省級工業(yè)園，總面積2.76萬平方公

24、里，總?cè)丝?00萬，其中，城區(qū)建成面積32平方公里，人口數(shù)37萬。區(qū)位條件獨特，交通優(yōu)勢明顯，是東中部地區(qū)通向大西南的橋頭堡和國內(nèi)重要交通樞紐城市。三條鐵路干線在市區(qū)形成“大”字型交匯，貫穿市內(nèi)15個縣（市、區(qū)）；每天有30對旅客列車、215對貨車始發(fā)和過境，可直達北京、上海、廣州等大城市，年發(fā)送旅客342萬人次、貨物52萬噸；xx火車編組站具有7300個車皮編組能力，是中國九大鐵路編組站之一；公路網(wǎng)絡(luò)框架基本形成，市內(nèi)通車里程7800公里，3有三條國道過境13個縣（市、區(qū)），武廣高鐵已建成通車，長沙至重慶、包頭至茂名高速公路xx段已陸續(xù)開工建設(shè)；另建有飛機場已經(jīng)通航。3、2009年xx房地產(chǎn)

25、市場狀況：、1-3月房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1-3月份，xx商品房住宅價格為1823元/ m2,商業(yè)營業(yè)用房為5161元/ m2，同比分別增長25%和29%，全市商品房交易面積為21.18萬平方米，同比增長44%，二手房交易面積15.86萬平方米，同比增長125%，城區(qū)商品房交易面積雖然4.06萬平方米，同比下降55%，環(huán)比增長幅度分別為29%和40%，商品房住宅價格為1823元/ m2，商業(yè)營業(yè)用房為5161元/ m2，同比分別增長25%和29%。全市商品房銷售面積21.18萬平方米，同比增長44%，城區(qū)商品房銷售面積為4.06萬平方米，同比下降了55%。、4-6月份房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀4-6月份全市商品房

26、交易面積為21.18萬平方米，同比增長44%，二手房交易面積15.86萬平方米，同比增長125%，城區(qū)商品房交易面積雖然4.06萬平方米，同比下降55%，環(huán)比增長幅度分別為29%和40%，商品房住宅價格為1823元/ m2，商業(yè)營業(yè)用房為5161元/ m2，同比分別增長25%和29%，xx市房地產(chǎn)價格在過去幾個月來市場交易量有所增加，未受金融危機及大中城市的影響，價格保持平穩(wěn)并略中有升。、2009年8月房地產(chǎn)狀況：8月份，全市房屋銷售總面積為21.19萬平方米，環(huán)比上月下降16.51%。城區(qū)房屋銷售面積為5.04萬平方米，占全市的23.78%，環(huán)比上月下降55.44%，其中期房銷售面積為2.4

27、9萬平方米，占城區(qū)銷售的49.40%。xx城區(qū)房屋銷售均價為1657元/ m2，期房1835元/ m2，環(huán)比上月增長6.4%?，F(xiàn)房（包括二手房）均價為1484元/ m2，環(huán)比上月增長8.45%。5、xx市房地產(chǎn)市場前景依舊樂觀：2008年以來，為應對金融危機對房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)，國家適時出臺了降低貸款利率，降低房地產(chǎn)稅收等具體政策，加上各地出臺了一系列調(diào)控措施，這些政策措施突出了特點，就是“讓利于民、讓利于企”，通過政策手段激活房地產(chǎn)市場。隨著南、北繞城線的建成和麓天北路、天星東路等幾條城市干道的打通，xx的城市骨架將全成形成，房屋發(fā)展空間將進一步擴大。未來階段，xx市房地產(chǎn)價格可能保持上升的趨

28、勢，多層住宅用房會突破2000元/ m2。四、最高最佳使用分析：最高最佳使用原則是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要以下列方面考慮：1、法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果法律是不允許的，應被淘汰。2、技術(shù)上可行。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建

29、筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達不到的，應被淘汰。3、經(jīng)濟上可行。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗，只有收入價值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。4、價值最大。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價對象的設(shè)計用途與實際用途均為住宅，室內(nèi)的平面布置、所處樓層、配套設(shè)施等均與住宅用途相匹配，本次估價目的為抵押，以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占用的方式進行，所以確定估價對象以住宅用房用途為其最高最佳使用途。五、估價方法選用：估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法、基

30、準地價修正法等幾種常用估價方法。市場比較法適用于類似房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。委估對象為一套住宅，同一供求范圍內(nèi)近期住宅成交實例多，在室內(nèi)裝修狀況、性質(zhì)、交易等因素與估價對象相似的可比實例數(shù)量達到評估要求，所以本次估價選用市場比較法。市場比較法原理：是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

31、估價對象房地產(chǎn)的價格=可比實例房地產(chǎn)價格×100/（100+交易情況修正值）×（100+交易日期修正值）×100/（100+區(qū)域因素修正值）×（100+個別因素修正值）六、估價測算過程：運用市場比較法求取住宅價值：、選取可比實例A、比較實例一，位于xx路，混合結(jié)構(gòu)，建于2000年，建筑面積133.5平方米，三室兩廳，中檔裝修，位于第4層（總6層），2009年9月，交易價為1671元/ m2。B、比較實例二，位于莬溪南路，混合結(jié)構(gòu)，建于2004年，建筑面積137 m2，三室二廳，高檔裝修，位于第7層（總8層），2009年11月，交易價為1780元/ m2。

32、C、比較實例三，位于汶洲路，混合結(jié)構(gòu)，建于2000年，建筑面積135.2 m2，三室二廳，中檔裝修，位于第5層（總6層），2009年11月，交易價為1820元/ m2?？杀葘嵗蛩刂笜苏f明表 比較實例比較因素案例A案例B案例C估價對象交易單價167117801820/交易情況正常正常正常/交易日期2009.92009.112009.11/區(qū)位因素交通便捷度好好好好生活服務(wù)設(shè)施齊全齊全齊全齊全教育配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全環(huán)境質(zhì)量好好好好基礎(chǔ)設(shè)施五通五通五通五通離市中心距離2000200020002000個別因素土地類型出讓地出讓地出讓地出讓地權(quán)屬狀況完整完整完整完整土地剩余年限40424041建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合裝 修中檔高檔中檔中檔建成年代2000年2001年2000年2000年設(shè)施設(shè)備齊全齊全齊全齊全平面布置三