股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估報告模板

1、新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評儈報音*評報字（2014 ）第114號北京 * 資產(chǎn)評估有限公司二O 四年八月十日目錄評估師聲明 1資產(chǎn)評估報告書摘要 3資產(chǎn)評估報告書 6一、緒言 6二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報告使用者 6.三、評估目的 1.1四、評估對象和評估范圍 1.1五、價值類型及其定義 1.2六、評估基準日 1.2七、評估依據(jù) 1.3八、評估方法 1.5九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 1.8.十、評估假設(shè) 2.0十一、評估結(jié)論 2.1十二、特別事項說明 2.3十三、評估報告使用限制說明 2.5.十四、評估報告日 2.6資產(chǎn)評估報告書附件2.7.評估

2、師聲明北京 * 資產(chǎn)評估有限公司接受新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社 的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著獨立、客觀、科學(xué)、公正的原則， 按照公認的資產(chǎn)評估方法， 以新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社股權(quán)轉(zhuǎn)讓 為目的，對新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的 100% 的股東權(quán)益 價值進行了評估。對于本報告的出具及使用，我們有以下聲明：1、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn) 評估準則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；2、評估報告使用者應(yīng)當關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；3、評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)

3、論， 但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；4、本項目評估師與相關(guān)當事方?jīng)]有個人利害關(guān)系或偏見，評估工作未受任何人 為干預(yù)并獨立進行；5、評估師對評估涉及的各類資產(chǎn)及負債進行了合理的抽查、核實。告：6、本評估報告使用權(quán)依法歸委托方，委托方應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)及評估約定的 要求正確、 恰當?shù)厥褂帽驹u估報告。 任何不正確或不恰當?shù)氖褂帽驹u估報告將由報告 使用者自行承擔(dān)責(zé)任。下列行為（但不限于此） ，均被認為是沒有正確使用本評估報將本報告用于其他目的的資產(chǎn)交易； 將本報告用于任何報價或其他公開文件中； 未關(guān)注“特別事項說明” 、“評估結(jié)論的瑕疵事項 ”及“評估報告使用限制說明等。注冊資產(chǎn)評估

4、師：注冊資產(chǎn)評估師：北京 * 資產(chǎn)評估有限公司2014 年 8 月 10 日資產(chǎn)評估報告書摘要*評報字2010第114號謹提請本報告的使用者注意本摘要內(nèi)容摘自*評報字2010第114號資產(chǎn)評估報告書正文，欲了解本 評估項目全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。本摘要如單獨使用可能會導(dǎo)致對評估結(jié)果的誤解。北京*資產(chǎn)評估有限公司接受*88的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān) 規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對1. 轉(zhuǎn) 讓方（甲方）轉(zhuǎn)讓給受讓方（乙方）民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社的100%股權(quán)，受讓方同意接受。合作社13人所有的58.2萬元股權(quán)1安外爾熱合曼10萬元，阿卜杜拉

5、熱合曼4萬元，努爾買買提烏斯曼4萬元，吾卜力阿散4萬元，卡哈爾吾斯曼4萬元，阿卜杜熱伊木 熱合曼4.2 萬元，阿布拉熱合曼4萬元，亞森斯衣提4玩元。合計38.2萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓為 王建東2哈力克吾斯曼4萬元，努爾買買提吾斯曼1萬元，合計 5萬元 股權(quán) 轉(zhuǎn)讓耿子川。3如則司馬伊力4萬元,努爾買買提.吾斯曼1萬元，合計5萬元轉(zhuǎn)讓劉萍.4艾尼' 買買提4萬元，努爾買買提 '吾斯曼1萬元，合計5萬元轉(zhuǎn)讓張之山.5喀尤木'伊司馬伊力4萬元，努爾買買提 ' 吾斯曼1萬元合計5萬元 轉(zhuǎn)讓徐 峰.所持有的 100% 的股東權(quán)益價值進行了評估，對其在 2013 年 12 月 31 日

6、這一評估 基準日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映。鑒于本次資產(chǎn)評估目的，本次評估選用現(xiàn)行市場價值類型，以確定評估對象及 其所指向的企業(yè)主體凈資產(chǎn)公允價值，為委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。在評估過 程中，我公司對指定評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了實地勘察核實，對新和縣塔木 托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社提供的法律性文件、財務(wù)記錄等相關(guān)資料進行了 查閱記錄，實施了必要的資產(chǎn)評估程序?，F(xiàn)評估工作已結(jié)束，特將評估結(jié)果報告如下：截止評估基準日 2013 年 12 月 31 日，在持續(xù)經(jīng)營及現(xiàn)行市場價值前提下，運 用成本法和收益法分別計算得出新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持 有的 100% 的股東權(quán)益

7、價值，并選取收益法結(jié)果作為評估結(jié)果，即：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的 100% 的股東權(quán)益價值為 58.2 萬元。大寫：伍拾捌萬貳仟元整。此頁無正文）評估機構(gòu)法定代表人：中國注冊資產(chǎn)評估師：北京 * 資產(chǎn)評估有限公司中國注冊資產(chǎn)評估師：二O四年八月十日資產(chǎn)評估報告書*評報字2014第114號一、緒言北京*資產(chǎn)評估有限公司接受新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原 則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所 持有的100%的股東權(quán)益的公允價值進行了評估，對其在 2013年12

8、月31日這一 評估基準日所表現(xiàn)的價值作出公允反映。現(xiàn)謹將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報告使用者本次資產(chǎn)評估行為的委托方為新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社，資產(chǎn)占有方（或產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位）為新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社*。（一）委托方概況1、企業(yè)信息：企業(yè)名稱：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社注冊號：住所：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)塔木托格拉克村法定代表人：安瓦爾熱合曼注冊資本：58.2萬元成立日期： 2012 年8月12 日公司類型：有限責(zé)任公司（合伙投資）2、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無。一般經(jīng)營項目：農(nóng)副產(chǎn)品種植，銷售，

9、貯藏，畜牧養(yǎng)殖與銷售農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的 購買（農(nóng)藥除外）農(nóng)機銷售，農(nóng)機新技術(shù)，農(nóng)業(yè)技術(shù)信息服務(wù)。（二）資產(chǎn)占有方概況1、企業(yè)信息：企業(yè)名稱： *以下簡稱“ *注冊地址：*工業(yè)開發(fā)區(qū)注冊資本：5000 萬人民幣實收資本：5000 萬人民幣經(jīng)濟性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營期限：1996 年 10 月 23 日 2049 年 10 月 22 日法定代表人：*2、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無般經(jīng)營項目：*注冊號：*建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書編號： *建筑資質(zhì)等級：房屋建筑工程施工總承包 * 級3、企業(yè)簡介*（原北京*有限公司）位于北京市*工業(yè)開發(fā)區(qū)。評估基準日企業(yè)投資方出資及占股比例如下:出資萬名稱北京*有限公司*職

10、工持股會-a j m - a j -= m m q d-h j m 一 n m »&a_ ha d - a w j m a a - w j m - m m a-h j m 北京市*開發(fā)總公司 HilJtHBB J. ：* 亠*_ U4 d.EBHilAKHBaKBBtlABBBA il_4 il ! * （北京）投資有限公司 l n » n - » k 9-b -ai r «-e u*出資額（萬元）563.23*合計1,446.77|28.941,050.0021.00854.0017.081543.0010.861! > «-

11、«543.0010.865,000.00100.00占股比例%11.26*是國家資質(zhì)一級建筑施工企業(yè)，可承擔(dān)工業(yè)與民用建筑、鋼結(jié)構(gòu)、市政 道路、高級裝飾裝潢、智能化系統(tǒng)、弱電集成等工程建設(shè)施工。*自創(chuàng)業(yè)以來，依靠科學(xué)的組織管理、一流的人才隊伍、雄厚的資金實力和超前的發(fā)展戰(zhàn)略，在激 烈的市場競爭中脫穎而出，并迅速壯大，贏得了上級領(lǐng)導(dǎo)及社會各界的廣泛贊譽。 公司奉行“追求卓越，塑造精品”的經(jīng)營宗旨，視質(zhì)量為生命，以運用標準化管理、 全面質(zhì)量管理、系統(tǒng)目標管理、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)管理等科學(xué)手段，先后建成了首都 機場航站樓、北環(huán)中心、時代風(fēng)帆大廈、奧運村運動員公寓、利樂包裝工業(yè)廠房（瑞 典）、發(fā)

12、那科廠房（日本）、中共中央文獻檔案館、泰山飯店康會中心、萬商大廈、 北京科技大學(xué)留學(xué)生宿舍樓、北苑住宅小區(qū)、易亨大廈、河南許多中功國家糧食儲 備庫、旭日嘉園小區(qū)等數(shù)十項國家、北京市重點工程、外資工程，獲北京市優(yōu)質(zhì)工 程獎、市優(yōu)質(zhì)群體工程獎、結(jié)構(gòu)“長城杯”和竣工工程“長城杯”及魯班獎等國家、省帀優(yōu)質(zhì)工程獎多項。公司現(xiàn)有職工889人，管理人員有經(jīng)濟管理和專業(yè)技術(shù)人員602人，其中，中高級職稱202人，公司組織結(jié)構(gòu)如下：市場營銷芳售后服勢處評估基準日*的長期投資企業(yè)及占股比例如下（金額單位萬元）：長期投資單位名稱注冊資本實收資本出資額占股比例北京* 有限公司北京城建*有限公司北京*有限公司北京* 有

13、限公司北京*有限公司-ii1北京*有限公司11i北京*有限公司北京*有限公司4、公司資產(chǎn)、負債及財務(wù)狀況截止評估基準日2014年12月31日，新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè) 合作社的資產(chǎn)總額為58.2萬元，凈資產(chǎn)58.2萬元，*評估基準日會計報表由 安衡（北京）會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計。20072008 年及評估基準日的資產(chǎn)及財務(wù)狀況如下表所示。*資產(chǎn)及財務(wù)狀況表單位：人民幣萬元項目2007 年2008 年|截止2009年12月總資產(chǎn)43,897.06*88,440.16 :87,861.50負債34,573.3876,686.5480,229.67凈資產(chǎn)9,323.6811,753.

14、627,631.82主宮業(yè)務(wù)收入53,849.29-fc62,974.35104,030.11利潤總額627.771816.12-112.21凈利潤428.39-583.82-140.365、主要會計政策1）會計制度：公司執(zhí)行中華人民共和國財政部頒發(fā)的企業(yè)會計準則和企業(yè)會 計制度及其補充規(guī)定。2）會計年度：1月1日起12月31日止為一個會計年度。3）記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。4）記賬基礎(chǔ)和計價原則：會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，資產(chǎn)以歷史成本 為計價原則。三、評估目的此次評估目的是確定新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的 100%的股東權(quán)益的公允價值，為委托方新和縣塔木托

15、格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合 作社轉(zhuǎn)讓王建東股權(quán)提供價值參考。四、評估對象和評估范圍評估對象為新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益價值。此次評估范圍為經(jīng)安衡（北京）會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計的*截止2013年12月31日整體資產(chǎn)、負債，明細見下表:新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社資產(chǎn)負債表人民幣：元序號j科目賬面價值!序號科目賬面價值1 1流動資產(chǎn)合計 812,321,934.80 121流動負債合計 802,296,711.912 貨幣資金97,622,137.4613短期借款20,000,000.003 應(yīng)收賬款丨 350,672,440.7714應(yīng)付賬

16、款i 506,139,339.924 i預(yù)付賬款-|56,808,102.36：15E預(yù)收賬款i 123,201,607.065 其他應(yīng)收款 136,255,454.06 16i應(yīng)付職工薪酬;3,962,316.596 !存貨! 170,963,800.15|17ij應(yīng)交稅費j 9,372,720.627 非流動資產(chǎn)合計 66,293,022.31 18!應(yīng)付股利:12,929,357.338 長期股權(quán)投資25,034,811.6419其他應(yīng)付款 126,691,370.399 i固定資產(chǎn)32,295,252.02:Ti1:110 :無形資產(chǎn)i8,962,958.65亠-'T"

17、;: a-1 11 資產(chǎn)總計j 878,614,957.11S20負債合計802,296,711.91納入評估范圍的資產(chǎn)、負債以*提供給北京*資產(chǎn)評估有限公司的“資產(chǎn)清查評估明細表”為準五、價值類型及其定義本次評估選用的價值類型為市場價值?，F(xiàn)行市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的 情況下，某項資產(chǎn)在基準日進行正常公平交易時所表現(xiàn)的價值。買賣雙方對委估資 產(chǎn)及市場，以及影響委估資產(chǎn)價值的相關(guān)因素均有合理的知識背景。相關(guān)交易方將 在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨立地決定其交易行為。六、評估基準日評估基準日是確認資產(chǎn)、評估價格的基準時間，本次評估的作價標準均為評估 基

18、準日正在執(zhí)行或有效的價格標準。確定本次評估基準日的理由為：（一）在征求委托方及產(chǎn)權(quán)持有者意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)此次經(jīng)濟行為的性質(zhì)，以 有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于本次評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的 調(diào)整事項為原則而選定的。（二）在資產(chǎn)評估中所采用的價格均以評估基準日的現(xiàn)行公允市場價格作為取價 標準。該基準日后，人民幣存貸款利率無變動，匯率和國內(nèi)物價指數(shù)平穩(wěn)，國家政 策或行業(yè)政策無大變動，國際國內(nèi)政治經(jīng)濟形勢基本穩(wěn)定 ,因此確定該評估基日對評 估結(jié)果無明顯影響。（三）本項目所選取的評估基準日為一特定會計期間的終止時點，能夠較全面反 映評估對象的情況，盡可能接近評估目的的實現(xiàn)。本次資產(chǎn)評估基

19、準日是二O 三年十二月三一日。七、評估依據(jù) 在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法律法規(guī)以及參考的文件資料主要有：（一）行為依據(jù)委托評估協(xié)議（二）法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國公司法 （2005 年10 月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂） ；2、國務(wù)院 199191 號令國有資產(chǎn)評估管理辦法 ；3 、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā) 199236 號國有資產(chǎn)評估管理辦法施行 細則；4 、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā) 199623 號文資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 （試 行）；5、財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作 的意見（國辦發(fā) 2001102 號， 2001 年

20、）；6 、關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（國資委產(chǎn)權(quán)2006274 號）；7 、中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā) 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo) 意見的通知（會協(xié) 200318 號）；8 、企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行） ；9、中國資產(chǎn)評估準則（ 2007 ）；10 、企業(yè)會計準則（ 2006 ）。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1 、產(chǎn)權(quán)持有者關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)聲明 ；2、設(shè)備購置發(fā)票、重要資產(chǎn)購置合同或憑證；3、其他有關(guān)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。（四）取價依據(jù)1 、委托方（產(chǎn)權(quán)持有者）提供的各類資產(chǎn)評估清查申報明細表 ；2、委托方（產(chǎn)權(quán)持有者）提供的原始會計報表、原始會計憑證、財務(wù)會計經(jīng)營 方面的資

21、料、企業(yè)提供的銀行對帳單及余額表，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、發(fā)票等財 務(wù)資料；3 、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標準資料及價格信息資料， 以及本機構(gòu) 平時所積累的市場信息和取價參數(shù)資料等；4、國務(wù)院令 2000 第 294 號中華人民共和國車輛購置稅暫行條例 ；5、原國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào) 1997456 號“汽車報廢標準” ；6 、原國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源 20001202 號關(guān)于調(diào)整汽車報廢標 準若干規(guī)定的通知；7 、中國機械電子工業(yè)出版社 2009 年中國機電產(chǎn)品報價目錄 ；8、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價格資料；9、慧聰商情辦公自動化市場報價；10 、資產(chǎn)評估手冊、資產(chǎn)評

22、估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊 。八、評估方法根據(jù)國有資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)和企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 （試行），依據(jù)本次 評估目的及委估資產(chǎn)類型，結(jié)合 * 近幾年經(jīng)營狀況選擇評估方法。該企業(yè)屬非上市公司，目前同類企業(yè)也無交易資料可供參考，故無法采用市場 法進行評估； * 經(jīng)營成果可以計量和預(yù)測，故可采用收益法評估；被評估企業(yè) 有完整的財務(wù)會計資料，故可采用成本法進行評估。本次評估選擇成本法和收益法 對* 整體資產(chǎn)進行評估。（一）收益法此次評估工作中，我們采用收益法對 * 的股權(quán)價值進行評估，即以未來若 干年度內(nèi)的企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出 股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值，然后再加上

23、溢余資產(chǎn)價值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值得出股東 全部權(quán)益價值，用股東全部權(quán)益價值乘以擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例則得出股東部分權(quán)益。本 次收益法評估模型選用企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量模型。在股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法模型下，股東全部權(quán)益資產(chǎn)價值的計算公式為： 股東全部權(quán)益資產(chǎn)價值 =營業(yè)性資產(chǎn)價值 +溢余資產(chǎn)價值 +非經(jīng)營性資產(chǎn)價值 在此模型下，營業(yè)性資產(chǎn)即為企業(yè)未來各期股權(quán)自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和。（二）成本法成本法的基本思路是從投入的角度，即從資產(chǎn)購建的角度將被估企業(yè)視為一個 生產(chǎn)要素的組合體，在對各項資產(chǎn)清查核實的基礎(chǔ)上，逐一運用不同的方法進行評 估，最后加和確認為評估結(jié)果。* 各項資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

24、，負債為流動負債。1、流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。(1) 貨幣資金對貨幣資金，評估人員對庫存現(xiàn)金進行盤點，根據(jù)盤點后現(xiàn)金金額和現(xiàn)金出入 庫記錄，倒推評估基準日庫存現(xiàn)金余額，以核實無誤后的金額確認為評估值。對銀 行存款賬面價值進行核實，并結(jié)合銀行對帳單金額和余額調(diào)節(jié)表，以核實無誤后的 金額確認為評估值。(2) 應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款：評估人員在對應(yīng)收賬款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn) 在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、 信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個別認定法，對評估風(fēng)險損失 進行估計。以賬面值減去

25、評估風(fēng)險損失作為評估值。(3) 預(yù)付賬款評估人員在對預(yù)付賬款核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的 情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營 管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個別認定法，對評估風(fēng)險損失進行估計。 以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。(4) 其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款：評估人員在對應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn) 在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、 信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個別認定法，對評估風(fēng)險損失進行估計。以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。（5）存貨的評估納入此次

26、評估范圍的存貨主要包括建筑原材料、存貨在產(chǎn)品（工程施工）以 及周轉(zhuǎn)材料，分布在各項目地。評估人員核實各種費用清查評估明細表與明細賬余額是否一致，取得原始入賬 憑證，在核對無誤的基礎(chǔ)上分析存貨價值。2、固定資產(chǎn)納入此次評估范圍的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機器設(shè)備、電子設(shè)備和運輸設(shè) 備。評估人員根據(jù)企業(yè)委托評估的資產(chǎn)范圍和資產(chǎn)類型，明確評估范圍和對象，擬 定評估工作計劃和實施方案，制定評估工作方案；根據(jù)委托方提供的評估申報表及 相應(yīng)的權(quán)屬材料，確定具體的評估計算方法，分資產(chǎn)類型進行分析，確定適用的評 估方法；與委托方的技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入現(xiàn)場實地勘察、鑒定，了解掌 握現(xiàn)實狀況；將勘察鑒定結(jié)果

27、詳細記入鑒定表中作為評估計算的重要依據(jù)。核查資 產(chǎn)賬面價值，做到賬表相符，賬實相符，向公司管理人員調(diào)查了解建設(shè)基本情況， 查詢并收集相關(guān)權(quán)屬、合同資料。整理匯總，撰寫評估情況詳細說明并整理工作底 稿。3、無形資產(chǎn)* 現(xiàn)持有兩塊土地。其中*辦公基地未辦理土地使用權(quán)證， 該土地系 * 與當?shù)?* 簽訂協(xié)議租賃所得、 * 已辦理土地使用權(quán)證。土地使用權(quán)證號：* 出）第 *號對無形資產(chǎn)清查核實，評估人員調(diào)查了解了無形資產(chǎn)的具體內(nèi)容，賬面價值構(gòu) 成要素，核對財務(wù)的入賬金額和其他有關(guān)的財務(wù)憑證，核查資產(chǎn)賬面價值，做到賬 表相符，賬實相符，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬。整理匯總，撰寫評估情況詳細說明并整 理工作底稿。

28、4 、長期股權(quán)投資 長期股權(quán)投資是指通過投資取得被投資單位的股份。企業(yè)對其他單位的股權(quán) 投資，通常是為長期持有，以及通過股權(quán)投資達到控制被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單 位施加重大影響，或為了與被投資單位建立密切關(guān)系，以分散經(jīng)營風(fēng)險。評估人員調(diào)查了解了長期股權(quán)的具體內(nèi)容，對被投資單位進行了資產(chǎn)清查，并 對被投資單位進行了資產(chǎn)評估。用被投資單位的全部權(quán)益價值乘以所持股權(quán)比例則 得出長期股權(quán)投資權(quán)益價值。5、流動負債對企業(yè)負債的評估，主要是進行審查核實，以將來應(yīng)由評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán) 持有者實際承擔(dān)的負債金額作為負債的評估值，對于將來并非應(yīng)由評估目的實現(xiàn)后 的產(chǎn)權(quán)持有者實際承擔(dān)的負債項目， 按零值計算。

29、對于流動負債項目中的應(yīng)付賬款、 其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費等項目的評估，根據(jù)企業(yè)提供的各項明細表，以產(chǎn)權(quán)持有者 實際承擔(dān)的債務(wù)作為其評估值。九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況我公司接受評估委托后，即選派評估人員于 2010 年 3 月 17 日開始前期工作， 配合企業(yè)進行評估前期準備工作， 制訂資產(chǎn)評估工作計劃， 隨后進駐現(xiàn)場并于 2010 年4月30 日完成現(xiàn)場勘察工作。此后，評估人員經(jīng)歷 2個多月的詢價、估算工作， 于 2010 年 6 月 10 日出具了資產(chǎn)評估報告書。我們根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估，整個 評估工作分為四個階段：（一）前期準備階段1、對委托項目進行前期調(diào)

30、查，聽取委托方關(guān)于被評估資產(chǎn)的范圍、類別、評估 目的和時間進度要求的介紹，并深入現(xiàn)場，對委估資產(chǎn)做初步了解，在此基礎(chǔ)上， 與委托方商定評估基準日并簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。2 、根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書， 結(jié)合評估項目的具體情況， 擬訂初步的評估工作 計劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的評估方法、人員配備及時間安排進度，在此同時，根 據(jù)評估工作的需要，提請委托方做好資產(chǎn)評估前的各項準備工作，包括：資產(chǎn)清查 核實、填寫各類資產(chǎn)評估申報表及準備與評估有關(guān)的各種資料。（二）現(xiàn)場評估階段根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定， 對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權(quán)界定， 具體步驟如下：1、聽取有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史

31、和現(xiàn)狀的介紹；2、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法；3、將產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評估申報明細表與企業(yè)的財務(wù)賬冊進行核實；4、核實設(shè)備數(shù)量、運行維修等情況，查閱產(chǎn)權(quán)證明文件如設(shè)備購置合同、發(fā)票 等資料；勘察實物資產(chǎn)的現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，查閱和收集有關(guān)資料，擬定實物資產(chǎn)評 估思路；5、了解各項資產(chǎn)的性質(zhì)、內(nèi)容并查看收集相關(guān)合同、憑證和單據(jù)；6、對遇到的問題與審計人員及產(chǎn)權(quán)持有者溝通；7、開展市場調(diào)研、詢價工作。（三）評定估算評估現(xiàn)場工作結(jié)束，轉(zhuǎn)入評定估算階段。評估人員根據(jù)收集的價格資料及每項 資產(chǎn)的具體特點，對債權(quán)債務(wù)類資產(chǎn)負債主要通過核實、分析等手段進行評估；對 實物類主要采用

32、成本法進行評估，根據(jù)掌握的交易實例等，計算各單項資產(chǎn)評估結(jié) 果。（四）匯總評估結(jié)果階段主要工作：對專業(yè)組分類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進行匯總、分析、調(diào)整并編寫分 項資產(chǎn)評估說明及主要資產(chǎn)評估案例， 確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況 項目負責(zé)人撰寫資產(chǎn)評估報告書及資產(chǎn)評估說明，并按“三級復(fù)核”程序，逐級進 行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核意見，修正和完善評估結(jié)果及報告。（五）提交報告階段 主要工作：起草資產(chǎn)評估報告書，向委托方提交評估報告書初稿，與委托方交 換意見，進行必要的修改，經(jīng)委托方確認后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。十、評估假設(shè)本次評估是依據(jù)下列評估假設(shè)前提下進行的，只有在以下評估假設(shè)下，評估結(jié) 論

33、方可成立。1、利益主體變動假設(shè)利益主體變動假設(shè)是指資產(chǎn)評估以被評估資產(chǎn)利益主體變動為前提。2、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè) 資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指進行資產(chǎn)評估時，需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使 用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。3、有效市場存在假設(shè) 有效市場存在假設(shè)是指資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論有一個有效的市場 存在。4、理性評估行為假設(shè) 理性評估行為假設(shè)是指資產(chǎn)評估的當事人都是理性的，因而他們的評估行為也 是理性的。十一、評估結(jié)論在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后， * 于評估基準日 2009 年 12 月 31 日的整體資產(chǎn)評估結(jié)論如下：1 、成本法結(jié)果資產(chǎn)賬面價

34、值合計為 878,614,957.11 元，評估值為 878,999,395.04 元，評估 增值 384,437.94 元，增值率為 0.04% ；負債賬面價值合計為 802,296,711.91 元，評估值為 802,296,711.91 元，評估 增值 0 元，增值率為 0% ；凈資產(chǎn)賬面值合計為 76,318,245.20 元，評估值為 76,702,683.13 元，評估增 值 384,437.94 元，增值率為 0.50% 。科目名稱賬面價值評估價值增減值增值率%一、流動資產(chǎn)合計812,321,934.80759,395,183.46-52,926,751.34-6.52%貨幣資金

35、97,622,137.4697,622,137.46應(yīng)收賬款350,672,440.77352,434,613.841,762,173.070.50%預(yù)付賬款56,808,102.3656,808,102.36其他應(yīng)收款136,255,454.06136,940,154.83684,700.770.50%存貨170,963,800.15115,590,174.97-55,373,625.18-32.39%二、非流動資產(chǎn)合計66,293,022.31119,604,211.5853,311,189.2880.42%長期股權(quán)投資25,034,811.6423,530,676.07-1,504,13

36、5.56-6.01%固定資產(chǎn)32,295,252.0289,940,085.5157,644,833.49178.49%無形資產(chǎn)8,962,958.656,133,450.00-2,829,508.65-31.57%二、資產(chǎn)總計878,614,957.11878,999,395.04384,437.940.04%四、流動負債合計802,296,711.91802,296,711.91短期借款20,000,000.0020,000,000.00應(yīng)付賬款506,139,339.92506,139,339.92預(yù)收賬款123,201,607.06123,201,607.06應(yīng)付職工薪酬3,962,3

37、16.593,962,316.59應(yīng)交稅費9,372,720.629,372,720.62應(yīng)付股利12,929,357.3312,929,357.33其他應(yīng)付款126,691,370.39126,691,370.39五、負債合計802,296,711.91802,296,711.91六、凈資產(chǎn)76,318,245.2076,702,683.13384,437.940.50%*全體股東權(quán)益價值為 76,702,683.13 元，其中19,193,926.29 元系批準核銷的稅款，計入“資本公積一國家獨享資本公積”。（京國資2005*號）由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有*21%的股權(quán)，貝

38、U北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有*的股權(quán)價值為：（76,702,683.13 19,193,926.29 ）X21%=12,076,838.94（元）取整1,207.68萬元2、收益法評估結(jié)果：* 全體股東權(quán)益價值為 78,984,382.23 元，其中 19,193,926.29 元系批準 核銷的稅款，計入“資本公積國家獨享資本公積” 。 （京國資 2005* 號）由于 北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有 *21% 的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城 市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有 * 的股權(quán)價值為：（78,984,382.23 19,193,926.29 ）X21%=12,555,995.75

39、（元）取整 1,255.60 萬元北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有 * 的股東權(quán)益價值為 1,255.60 萬元。3 、評估結(jié)果：我們知道，成本法結(jié)果為單項資產(chǎn)的簡單加和而未反映企業(yè)整體資產(chǎn)的綜合效 用，而收益法結(jié)果體現(xiàn)為企業(yè)未來整體效益及經(jīng)營期間收益的實現(xiàn)，更能反映投資 者的意愿，另外本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是以持續(xù)經(jīng)營為前提，因此我們采用收益法結(jié)果為本 次評估結(jié)論，即：*88 所持有的*2 1 % 的股東權(quán)益價值為 1,255.60 萬元。大寫：壹仟貳 佰伍拾伍萬陸仟元整。評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出。十二、特別事項說明（一）本評估報告僅是注冊評估師對評估對象的公平市場價值發(fā)表的專業(yè)意見， 評估

40、師依據(jù)評估有關(guān)規(guī)范意見的規(guī)定，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件給予了關(guān)注 和查驗。但評估機構(gòu)不是法定的資產(chǎn)權(quán)屬鑒證機構(gòu)，評估對象法律權(quán)屬的確認不在 注冊評估師執(zhí)業(yè)范圍之內(nèi)，我們不能對委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實性、合法性和完整 性提供任何保證。（二）本評估公司及參加本次資產(chǎn)評估的工作人員與擬進行資產(chǎn)交易的雙方企 業(yè)之間均無任何利害關(guān)系，不受各方企業(yè)利益的影響，本次資產(chǎn)評估收費與資產(chǎn)評 估價值無關(guān)。（三）本評估報告中與被評估資產(chǎn)有關(guān)的由產(chǎn)權(quán)持有者提供的資料其真實性由 產(chǎn)權(quán)持有者負責(zé)并承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。（四）上述評估結(jié)果中的評估價值，建立在委托方提供給評估師的產(chǎn)權(quán)依據(jù)及 其他有關(guān)資料客觀、真實、準確、完整的基礎(chǔ)上。如委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的上 述資料中存在重大虛假或隱瞞事實真相行為，本評估結(jié)果無效，由此引起的相關(guān)后 果出委托方和產(chǎn)權(quán)持有者負責(zé)。（五）