PPP項目運作與投融案例2017

1、PPPPPP運作與投融資案例深度解析運作與投融資案例深度解析 第一章 當(dāng)前最新PPP相關(guān)政策體系及解讀 財金201690號一、大力踐行公共服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。進(jìn)一步推動公共服務(wù)從政府供給向合作供給、從單一投入向多元投入、從短期平衡向中長期平衡轉(zhuǎn)變。二、進(jìn)一步加大PPP模式推廣應(yīng)用力度。在中央財政給予支持的公共服務(wù)領(lǐng)域，探索開展兩個“強(qiáng)制”試點。1、在垃圾處理、污水處理等公共服務(wù)領(lǐng)域，項目一般有現(xiàn)金流，市場化程度較高。2、對于有現(xiàn)金流、具備運營條件的項目，注重項目運營，提高公共服務(wù)質(zhì)量。三、積極引導(dǎo)各類社會資本參與。各類型企業(yè)，按同等標(biāo)準(zhǔn)、同等待遇參與PPP項目。四、扎實做好項目前期論證。

2、確保公共資金、資產(chǎn)和資源優(yōu)先用于提升公共服務(wù)的質(zhì)量和水平，要嚴(yán)格區(qū)分公共服務(wù)項目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目。 財金201690號五、著力規(guī)范推進(jìn)項目實施。統(tǒng)籌論證項目合作周期、收費定價機(jī)制、投資收益水平、風(fēng)險分配框架和政府補貼等因素，“風(fēng)險分擔(dān)、收益共享、激勵相容” ，防止政府以固定回報承諾、回購安排、明股實債等方式承擔(dān)過度支出責(zé)任，避免將當(dāng)期政府購買服務(wù)支出代替PPP項目中長期的支出責(zé)任。全生命周期的合同履約管理。六、充分發(fā)揮示范項目引領(lǐng)作用。七、因地制宜完善管理制度機(jī)制。八、切實有效履行財政管理職能。對于使用者付費項目，涉及特許經(jīng)營權(quán)的要依法定程序評估價值，合理折價入股或授予轉(zhuǎn)讓，切實防止國有資產(chǎn)流失

3、。對于使用者付費完全覆蓋成本和收益的項目，要依據(jù)合同將超額收益的政府方分成部分及時足額監(jiān)繳入國庫，并按照事先約定的價格調(diào)整機(jī)制，確保實現(xiàn)價格動態(tài)調(diào)整，切實減輕公眾負(fù)擔(dān)。 財金201690號九、簡政放權(quán)釋放市場主體潛力。對于涉及工程建設(shè)、設(shè)備采購或服務(wù)外包的PPP項目，已經(jīng)依據(jù)政府采購法選定社會資本合作方的，合作方依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供服務(wù)的，按照招標(biāo)投標(biāo)法實施條例第九條規(guī)定，合作方可以不再進(jìn)行招標(biāo)。十、進(jìn)一步加大財政扶持力度。各級財政部門要落實好國家支持公共服務(wù)領(lǐng)域PPP項目的財政稅收優(yōu)惠政策，加強(qiáng)政策解讀和宣傳，積極與中國政企合作投資基金做好項目對接，基金將優(yōu)先支持符合條件的各級財政

4、部門示范項目。鼓勵各級財政部門因地制宜、主動作為，探索財政資金撬動社會資金和金融資本參與PPP項目的有效方式，通過前期費用補助、以獎代補等手段，為項目規(guī)范實施營造良好的政策環(huán)境。十一、充分發(fā)揮PPP綜合信息平臺作用。實施單位及時向社會公開項目實施方案、合同、實施情況等信息，公開透明、有序推進(jìn)，保證項目實施質(zhì)量。 2014年財政部和發(fā)改委等積極推動PPP發(fā)展以來，財政部和發(fā)改委陸續(xù)發(fā)布了一系列關(guān)于PPP的文件，2015年兩會之后中央和地方更是推出了成千上萬億的PPP項目，然而兩年來PPP項目實際落地項目為數(shù)不多，究其原因眾說紛紜。PPP 2017之發(fā)展 金融機(jī)構(gòu)以前多注重地方政府背景，而PPP模

5、式要求關(guān)注政府和社會資本各方面的權(quán)責(zé)利分配，綜合考慮項目公司的治理結(jié)構(gòu)、實際收益、現(xiàn)金流的特性、政府的財政實力、政府投資平臺和社會資本的實力和信用等多方面融資變量，還有宏觀因素等長周期變量，這要求金融機(jī)構(gòu)有更高的項目評估能力和風(fēng)險管理能力。PPP 2017之融資lPPP項目操作流程的規(guī)范l財政承受能力驗證l物有所值l多渠道（股、債、貸等）融資保障l開發(fā)性基金設(shè)立和運用l項目公司運營過程中的涉稅管理l預(yù)期收益偏差的調(diào)整l全生命周期（項目設(shè)計、投融資、建造、運營和維護(hù)等環(huán)節(jié)）l項目后評價（投標(biāo)過程、設(shè)施交付、運營績效等）PPP之關(guān)注PPP決策過程決策主體決策問題l政府部門l企業(yè)l社會公眾l合伙人l

6、金融機(jī)構(gòu)ll風(fēng)險識別與分擔(dān)l融資渠道與融資模式（自有資金比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、基金杠桿）l財政承受能力驗證及物有所值l收益在合理區(qū)間的決策l不完備契約下的項目治理l游戲規(guī)則制定與動態(tài)調(diào)節(jié)l提前終止等決策l移交及移交后管理決策ll策劃階段l談判階段l建設(shè)階段l運營階段l移交階段10 PPP項目遇到的問題（一）考核機(jī)制和補貼機(jī)制如何掛鉤？社會資本報價中運營成本的考慮銀行實際貸款額度及利率與測算時不一致的后期調(diào)節(jié)為什么要交履約保證金？履約保函作用、成本、融資交割保障、項目投資進(jìn)展程度合同條款的底線堅持在哪里？可磋商的范圍是什么？一定是無償移交嗎？管廊的前期收費以誰為主最有利于項目？重大項目的固定資產(chǎn)折舊年

7、限應(yīng)該是30年還是100年？管廊、收費的橋梁、高速公路的固定資產(chǎn)折舊按照車流量？在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，施工承包商確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量與運營30年的維護(hù)費用承擔(dān)主體，在期限上不匹配，在維護(hù)范圍上不重合11 PPP項目遇到的問題（二）資本金與銀行貸款分期到位的考慮，政府監(jiān)管如何引導(dǎo)和實施項目在運營期開始前，貸款本息歸還以及基金回報等現(xiàn)金流出的平衡問題可研、立項、規(guī)劃、實施主體、PPP項目公司成立、施工招標(biāo)、項目運營，前后順序及關(guān)聯(lián)投資人的收益率與項目公司所得稅的關(guān)系對于已完工程按照實際發(fā)生額進(jìn)行的資產(chǎn)評估，采用TOT方式進(jìn)入運營期所帶來的問題金融機(jī)構(gòu)參與實施方案設(shè)計過程的必要

8、性投資人的退出條件（主動及被動）和對投資人的補償機(jī)制融資平臺的運作能力選擇PPP:壟斷屬性、高度依賴補貼、企業(yè)需要被監(jiān)管、短期收益無法保障12 PPP項目遇到的問題（三）營改增后，施工企業(yè)的砂石費用、拆遷的補償款帶來的影響現(xiàn)金流量表在建設(shè)期以及運營的前幾年期間出現(xiàn)的負(fù)數(shù)，如何解決？資產(chǎn)證券化融資的時間點？再融資、減資、以及上市。移交后，平臺公司持有、收益、再融資中央直屬、垂直管理的全資中央企業(yè)免征地方教育附加（不含參股、合股的分支機(jī)構(gòu)）企業(yè)提取的盈余公積：彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本（股本）、發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤項目投入部分（包括自有資金、銀行貸款）是如何退出的.第二章 PPP項目物有所值評價 財政承受能

9、力論證 實施方案 PPP合同階段流程政府職責(zé)社會投資者職責(zé)項目前期準(zhǔn)備階段項目選擇可行性分析 實施方案物有所值 財政承受能力驗證1.項目確定2.對項目的PPP具體模式進(jìn)行模擬實施分析確定社會投資人招標(biāo)確定投資人具體合作方案談判、磋商、簽約成立SPV1.確定和發(fā)布招標(biāo)文件2.對投標(biāo)書進(jìn)行評估3.初選社會投資人4.與投資人談判并簽訂PPP合作協(xié)議1.進(jìn)行項目可行性分析2.投標(biāo)并與政府談判3.與潛在融資主體提前進(jìn)行溝通4.籌備成立SPV開發(fā)運營項目開發(fā)建設(shè)項目運營監(jiān)督支持1.與融資機(jī)構(gòu)及相關(guān)合作單位簽訂合同2.組織項目開發(fā)建設(shè)3.組織項目運營移交終止項目移交SPV清算1.接管PPP項目2.自己運營或

10、另找運營商1.向政府移交項目2.清算SPVPPP基本運作程序第三章 現(xiàn)階段PPP實施的機(jī)遇與挑戰(zhàn)16 PPP項目實施方案一、實施方案編制原則及依據(jù)（一）方案編制原則（二）方案編制依據(jù)二、項目概況（一）項目背景（二）項目基本情況（三）PPP模式的必要性和可行性分析（四）PPP項目公司組建三、項目風(fēng)險分配基本框架（一）項目風(fēng)險分配原則（二）具體風(fēng)險分擔(dān)四、項目運作方式（一）先建部分的運作方式（二）后建部分的運作方式17 PPP項目實施方案五、項目交易結(jié)構(gòu)（一）項目投融資結(jié)構(gòu)（二）項目回報機(jī)制（三）項目合作期限（四）項目收益率（五）土地使用權(quán)和資產(chǎn)所有權(quán)（六）績效考核機(jī)制（七）項目合作期滿的處置（八

11、）項目退出機(jī)制六、項目合同體系（一）PPP項目合同（二）股東協(xié)議（三）項目設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（四）其他項目協(xié)議18 PPP項目實施方案七、項目監(jiān)管架構(gòu)（一）項目授權(quán)關(guān)系（二）項目監(jiān)管方式八、項目投入產(chǎn)出測算（一）測算說明（二）測算結(jié)果九、項目采購方式（一）社會資本的招選方式（二）社會資本資格條件要求十、政府配套政策及承諾事項（一）政府配套政策（二）政府承諾事項十一、項目實施工作計劃（一）總體計劃（二）具體工作計劃第四章第四章 各各模塊核心條款模塊核心條款設(shè)計設(shè)計 PPP項目合同項目合同 投融資合同投融資合同 工程建設(shè)合同工程建設(shè)合同 運營和服務(wù)合同等運營和服務(wù)合同等 第五章 風(fēng)險類型識別、風(fēng)險管

12、控及控制措施某市地鐵2號線案例分析社會基礎(chǔ)設(shè)施的PPP第六章 PPP項目動態(tài)股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計與調(diào)整 一塊150畝的工業(yè)用地，在同期成交價格每畝9.6萬元的情況下，通過享受政府補貼，以每畝1萬元取得。此后，又以土地抵押，取得1500萬元貸款。在2009年至今近五年時間，企業(yè)在未實際投入生產(chǎn)的情況下，地價已經(jīng)上升到每畝超過20萬元。 l2009年，南充市高坪區(qū)人民政府通過招商引資，引入十堰車冠商貿(mào)有限公司“汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)”項目。按2009年8月28日南充市高坪區(qū)與十堰車冠商貿(mào)有限公司的投資協(xié)議，此項目為國家工業(yè)用地，項目用地面積約180畝，出讓價格按9.6萬元/畝掛牌結(jié)算。l簽訂投資協(xié)議

13、當(dāng)天，雙方還簽訂了十堰車冠商貿(mào)有限公司汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)項目工業(yè)發(fā)展專項資金補助金額及支付時間安排，里面約定：根據(jù)投資協(xié)議有關(guān)條款，本項目所涉土地出讓金按照每畝9.6萬元進(jìn)行結(jié)算，但在支付土地出讓金后，立即在工業(yè)發(fā)展專項資金中按照每畝8.6萬元進(jìn)行補助，補助資金主要用于進(jìn)行場地平整、廠房建設(shè)、員工培訓(xùn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。l最終，十堰車冠公司為此項目支付的土地費用只有每畝1萬元。l零地價、低地價招商實際操作多在區(qū)縣級，且各地區(qū)間有明顯競爭，都是經(jīng)私下協(xié)商先按規(guī)定出讓土地，再由地方財政返還，稀釋企業(yè)買地成本，企業(yè)拿到地后，就可以進(jìn)行抵押貸款了。在實體經(jīng)濟(jì)利潤低的背景下，企業(yè)貸來的款改做金融

14、投資是最常見的。第七章 PPP項目投融資分析（項目投資期限和規(guī)模、資本金的來源和使用要求，債務(wù)資金的方式）1、公開招標(biāo)2、競爭性談判3、邀請招標(biāo)4、競爭性磋商5、單一來源采購PPP項目采購方式政府和社會資本合作模式操作指南2014年11月城市管廊建設(shè) PPP第八章 PPP項目的融資模式、渠道和框架成本利潤 控制融資成本（1）票面利率控制1.選擇產(chǎn)品 銀行間、交易所的產(chǎn)品定價一般要優(yōu)于發(fā)改委審批產(chǎn)品2.選擇發(fā)行方式公募產(chǎn)品定價優(yōu)于私募產(chǎn)品，在凈資產(chǎn)允許范圍內(nèi)優(yōu)先選擇公募產(chǎn)品3.簿記建檔累積申購報價，以滿足發(fā)行額度的末位價格定價，其余淘汰成本利潤 控制融資成本（2）間接成本控制1.承銷商選擇專業(yè)排

15、名（審批效率、銷售定價能力）每期3家以上背對背競價探索承銷費與審批效率、定價掛鉤，每期承銷團(tuán)中承銷末位的承銷商在后期選擇中剔除2.評級機(jī)構(gòu)選擇專業(yè)排名（市場認(rèn)可度）對公司認(rèn)可的充分性（信用級別）3.律所選擇資質(zhì)齊全，滿足需求（審批機(jī)關(guān)認(rèn)可）服務(wù)價格低廉成本利潤 控制融資成本（3）常態(tài)化工作1.公司信用級別的維護(hù)年度報表指標(biāo)的平穩(wěn)性積極面信息的傳遞溝通2.資金面的定期跟蹤發(fā)行窗口選擇銀行拆借利率同業(yè)存款利率債券二級市場收益率主管部門主力產(chǎn)品承銷商市場我國債務(wù)資本市場簡介境內(nèi)債務(wù)資本市場第九章 PPP項目融資需要解決的核心問題交易商 協(xié)會證監(jiān)會銀監(jiān)會保監(jiān)會金融局發(fā)改委銀行銀行證券證券公司公司信托信

16、托公司公司租賃租賃公司公司保險保險公司公司社保社保養(yǎng)老養(yǎng)老基金基金私募私募機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)擔(dān)保擔(dān)保評估評估公證公證律師律師會計會計審計審計評級評級機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)投資投資者者第十章 PPP項目的退出節(jié)點的原則以及優(yōu)化第十一章通過競爭性磋商優(yōu)化項目未來持續(xù)運營第十二章項目回報機(jī)制（收益模式和收益來源的分析確定、調(diào)價和績效支付等收益管理）海綿城市開發(fā)中的PPP第十三章 PPP項目資產(chǎn)證券化第十四章 PPP項目財務(wù)測算和稅收管理PPP項目中的稅務(wù)規(guī)劃按課稅對象為標(biāo)準(zhǔn)分類：流轉(zhuǎn)稅 增值稅、消費稅、營業(yè)稅、關(guān)稅 所得稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅 財產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅、契稅、車輛購置稅、車船稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

17、行為稅 城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅 資源稅 開采原油、天然氣、煤炭、有色金屬礦原礦、鹽、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦稅種稅種適用范圍適用范圍稅率稅率中央與地方的分享比例中央與地方的分享比例增值稅增值稅銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人銷售或者進(jìn)口貨物 17%；銷售或者進(jìn)口下列貨物稅率為13%：.糧食、食用植物油；自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；圖書、報紙、雜志；飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；國務(wù)院規(guī)定的其他貨物出口貨物，稅率為0；提供加工、修理修配勞務(wù)，17%中央75%，地方25%消費稅消費稅生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口消費

18、品的單位和個人，以及銷售消費品的其他單位和個人煙：25% - 45%；酒及酒精：白酒 20%， 黃酒240元/噸，啤酒220元-250元/噸，其他酒10%，酒精5%；化妝品 30%；貴重首飾及珠寶玉石：1.金銀首飾、鉑金首飾和鉆石及鉆石飾品5%，2.其他貴重首飾和珠寶玉石 10%；鞭炮、焰火 15%；成品油 0.1-0.28元/升；汽車輪胎 3%；摩托車3%-10%；小汽車 1%-40%；高爾夫球及球具 10%；高檔手表 20%；游艇 10%；木制一次性筷子 5%；實木地板 5%中央100%營業(yè)稅營業(yè)稅提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人按照營業(yè)額計算：交通運輸業(yè) 3%；建筑業(yè) 3

19、%；金融保險業(yè) 5%；郵電通信業(yè) 3%；文化體育業(yè) 3%；娛樂業(yè) 5%-20%；服務(wù)業(yè) 5%；轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5%；銷售不動產(chǎn) 5%鐵道部、各銀行總行、各保險總公司集中在北京繳納的部分歸中央，其余歸地方（市50%，區(qū)縣50%）關(guān)稅關(guān)稅準(zhǔn)許進(jìn)出口的貨物、進(jìn)境物品進(jìn)境貨物稅率：食品、飲料 10%；酒 50%；煙草50%； 紡織品及其制成品 20%；皮革服裝及配飾 10%；箱包及鞋靴 10%；化妝品 50%；金、銀、珠寶及其制品、藝術(shù)品、收藏品 10%；家用醫(yī)療、保健及美容器材 10%；家具 10%；空調(diào)及其配件、附件 10%；電冰箱及其配件、附件 20%；洗衣設(shè)備及其配件、附件 20%；電視機(jī)及其配

20、件、附件 20%；攝影（像）設(shè)備及其配件、附件 10%；影音設(shè)備及其配件、附件 20%；計算機(jī)及其外圍設(shè)備 10%；書報、刊物及其他各類印刷品 10%；教育專用的電影片、幻燈片、原版錄音帶、錄像帶 10%文具用品、玩具 10%；郵票 10%；樂器 10%；體育用品 30%；自行車、三輪車、童車及其配件、附件 20%其他物品 10% 中央100%煙葉稅煙葉稅境內(nèi)收購煙葉的單位煙葉收購金額的 20%地方（區(qū)縣）100%企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅企業(yè)和其他取得收入的組織當(dāng)期利潤的 25%除鐵路運輸、各銀行總行以及海洋石油天然氣企業(yè)繳納的所得稅繼續(xù)作為中央收入外，其余中央60%，地方40%(15%入省級國庫

21、、25%入市（或區(qū)、或縣）級國庫)個人所得稅個人所得稅在中國境內(nèi)有住所或者無住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人，從中國境內(nèi)和境外取得的所得 工資、薪金所得，適用7級累進(jìn)稅率，稅率3%-45%；個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得 5%-35%；稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，并按應(yīng)納稅額減征30%；勞務(wù)報酬所得，適用比例稅率，稅率為20%；特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，稅率為百分之20% 儲蓄存款利息個人所得稅歸中央，其余部分按中央60%，地方40%分配(15%入省級國庫、25%入市（或區(qū)、或縣）

22、級國庫)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅向城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12% 地方（區(qū)縣）100%契稅契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人3%-5%，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定 地方（市）100%車輛購置稅車輛購置稅購置應(yīng)稅車輛的單位和個人計稅價格的 10%中央100%車船稅車船稅在我國境內(nèi)，車輛、船舶的所有人或者管理人乘用車，60元-5400元/輛；商用車，480元-1440元/輛；商用車貨車：16元-120元/噸；掛車，按照貨車稅額的50%計算；其他車輛專用作業(yè)車，其他車輛輪式專

23、用機(jī)械車：16元至120元/噸；摩托車，36元-180元/輛；機(jī)動船舶，3元/噸6元/噸游艇，600元/米2000元/米地方（區(qū)縣）100%耕地占用稅耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人（一）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），10元/米-50元/米；（二）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，8元/米-40元/米；（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平6元/米-30元/米；（四）人均耕地超過3畝的地區(qū)，5元/米-25元/米。地方（區(qū)縣）100%城鎮(zhèn)土地使城鎮(zhèn)土地使用稅用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人土地使用稅每平方米年稅額

24、如下：（一）大城市1.5元-30元；（二）中等城市1.2元-24元；（三）小城市0.9元-18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元-12元地方100%（市 50%，區(qū)縣50%）城市維護(hù)建城市維護(hù)建設(shè)稅設(shè)稅繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人以實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)納稅人所在地在市區(qū)的，7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，1%。鐵道部、各銀行總行、各保險總公司集中交納的部分歸中央，其余歸地方（市 15%，區(qū)縣85%）土地增值稅土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

25、增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30；增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40；增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50；增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60 地方（市50% 區(qū)50%）100%印花稅印花稅在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本憑證的單位和個人 根據(jù)稅目不同，稅率為0.051 地方（區(qū)縣）100%資源稅資源稅在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采規(guī)定的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人 原油，銷售額的 5%-10%；天然氣，銷售額的 5%-10%；煤炭：焦煤 每噸8-20元，其他煤炭 每噸0.3-5元；其他非金屬

26、礦原礦:普通非金屬礦原礦 每噸或每立方米0.5-20元，貴重非金屬礦原礦 每千克或每克拉0.5-20元；黑色金屬礦原礦 每噸2-30元有色金屬礦原礦 稀土礦 每噸0.4-60元，其他有色金屬礦原礦每噸0.4-30元；鹽：固體鹽 每噸10-60元，液體鹽 每噸2-10元 海洋石油企業(yè)交納的部分歸中央，其余部分歸地方房地產(chǎn)項目實施繳稅一覽土地使用權(quán)取得階段土地出讓契稅3%-5%印花稅0.051項目建設(shè)過程中土地增值稅（預(yù)繳）企業(yè)對房屋進(jìn)行銷售的，按照預(yù)售收入計算，東部地區(qū)省份預(yù)征率不低于2%；中部和東北地區(qū)省份不低于1.5%；西部地區(qū)省份不低于1%城鎮(zhèn)土地使用稅每年繳納，土地使用稅每平方米年稅額如

27、下：（一）大城市1.5元-30元；（二）中等城市1.2元-24元；（三）小城市0.9元-18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6元-12元增值稅購買建筑與裝修材料 17%房屋銷售過程中及結(jié)算完成后城鎮(zhèn)土地使用稅每年繳納，土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元-30元；（二）中等城市1.2元-24元；（三）小城市0.9元-18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元-12元營業(yè)稅營業(yè)額的5%營業(yè)稅附加 城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅額的7%教育附加費：營業(yè)稅額的3%地方教育附加費：營業(yè)稅額的2%企業(yè)所得稅當(dāng)期利潤的 25%印花稅與合作單位簽訂合同簽訂購房合同0.051中央直屬、垂直管理的全資

28、的中央企業(yè)免征地方教育附加（不含有參股、合股的分支機(jī)構(gòu)）土地增值稅企業(yè)對房屋進(jìn)行銷售的，在項目結(jié)算后，扣除預(yù)征部分土地增值稅實行四級超率累進(jìn)率：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30；增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40；增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50；增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60房屋租賃過程中房產(chǎn)稅自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12% 印花稅簽訂租賃合同0.051城鎮(zhèn)土地使用稅每

29、年繳納，土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元-30元；（二）中等城市1.2元-24元；（三）小城市0.9元-18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6元-12元營業(yè)稅營業(yè)額的5%營業(yè)稅附加 城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅額的7%教育附加費：營業(yè)稅額的3%企業(yè)所得稅當(dāng)期利潤的 25%房地產(chǎn)開發(fā)過程中政府還會按規(guī)定收取水電暖等市政配套費和行政、監(jiān)管費等。第十五章 拓寬融資渠道，搭建政府融資平臺5050 國發(fā)201443號 會帶來什么影響？1、銀行與平臺的大額統(tǒng)貸業(yè)務(wù)、保障房、公路、水利、土儲、軌道交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)受限？量力而行。2、地方政府投資依靠政府信用獲得資金的方式將逐步進(jìn)入以市場

30、化方式融資為主的理性發(fā)展階段。3、平臺公司在下階段的債務(wù)甄別中，有一些可能為非政府債務(wù)，但是的確是在完成政府任務(wù)，如代建標(biāo)準(zhǔn)廠房等，還款來源？下一步再融資怎么解決？4、在PPP、政府采購模式的推進(jìn)中，如何發(fā)揮項目主體、金融機(jī)構(gòu)、政府的作用？5、債務(wù)甄別，歸屬政府還是平臺公司？金融機(jī)構(gòu)、上級政府地方債、區(qū)域再融資如何應(yīng)對？6、平臺公司在過渡期內(nèi)，是收縮戰(zhàn)線還是做大做強(qiáng)？“修明渠、堵暗道”，建立以政府債券為主體的地方舉債融資機(jī)制，剝離融資平臺的政府融資職能。凡屬市場能發(fā)揮作用的，財稅等優(yōu)惠政策要逐步退出；凡屬市場不能有效發(fā)揮作用的，政府包括公共財政等要主動補位。把地方政府性債務(wù)分門別類納入全口徑預(yù)

31、算進(jìn)行管理。將財政運行全面納入法治化軌道，完善全面規(guī)范、公開透明的預(yù)算制度，逐步建立中期財政規(guī)劃管理。國發(fā)201443號一方面從法律和制度層面，理順了存量債務(wù)的償債責(zé)任，規(guī)范了增量債務(wù)的舉借方式；另一方面也嚴(yán)格限制了依托融資平臺推動地方建設(shè)的傳統(tǒng)融資模式。52地方債 2014年自發(fā)自還債券總規(guī)模為1092億元，其中，上海126億元、浙江137億元、廣東148億元、深圳42億元、江蘇174億元、山東137億元、北京105億元、青島25億元、江西143億元、寧夏55億元。54地方債（續(xù)） 地方債分為三類： A：政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)； B：政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的或有負(fù)債； C：政府負(fù)有一定救助責(zé)任的相

32、關(guān)債務(wù)；具體操作的模式： 銀行用理財資金投資資管計劃，資管計劃則受讓理財資金收益權(quán)。同時，資管計劃購買信托設(shè)立的單一資金計劃，信托單一資金計劃對應(yīng)平臺公司的應(yīng)收政府款項收益權(quán)。融資平臺收到資金后，將其用來償還此前對銀行的二類債務(wù)，償還債務(wù)后融資平臺形成對信托機(jī)構(gòu)的新債務(wù)。55 財政部關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南第一條 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見（國發(fā)201443號）、國務(wù)院關(guān)于深化預(yù)算管理制度改革的決定（國發(fā)201445號）和財政部關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知（財金201476號）等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，制定本指南。第二條 本指南所稱社會資

33、本是指已建立現(xiàn)代企業(yè)制度的境內(nèi)外企業(yè)法人，但不包括本級政府所屬融資平臺公司及其他控股國有企業(yè)。第三條 本指南適用于規(guī)范政府、社會資本和其他參與方開展政府和社會資本合作項目的識別、準(zhǔn)備、采購、執(zhí)行和移交等活動。第四條 部門應(yīng)積極設(shè)立政府和社會資本合作中心或指定專門機(jī)構(gòu)，履行規(guī)劃指導(dǎo)、融資支持、識別評估、咨詢服務(wù)、宣傳培訓(xùn)、績效評價、信息統(tǒng)計、專家?guī)旌晚椖繋旖ㄔO(shè)等職責(zé)。第五條 各參與方應(yīng)按照公平、公正、公開和誠實信用的原則，依法、規(guī)范、高效實施政府和社會資本合作項目。56 財政部關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南第八條 定性評價重點關(guān)注項目采用政府和社會資本合作模式與采用政府傳統(tǒng)采購模式相比能

34、否增加供給、優(yōu)化風(fēng)險分配、提高運營效率、促進(jìn)創(chuàng)新和公平競爭等。定量評價主要通過對政府和社會資本合作項目全生命周期內(nèi)政府支出成本現(xiàn)值與公共部門比較值進(jìn)行比較，計算項目的物有所值量值，判斷政府和社會資本合作模式是否降低項目全生命周期成本。第九條 開展財政承受能力論證，每年政府付費或政府補貼等財政支出不得超出當(dāng)年財政收入的一定比例。第十一條 項目實施機(jī)構(gòu)應(yīng)組織編制項目實施方案 （二）風(fēng)險分配基本框架：項目設(shè)計、建造、財務(wù)和運營維護(hù)等商業(yè)風(fēng)險由社會資本承擔(dān)，法律、政策和最低需求等風(fēng)險由政府承擔(dān)，不可抗力等風(fēng)險由政府和社會資本合理共擔(dān)。（三）項目運作方式主要包括：委托運營、管理合同、建設(shè)-運營-移交、建

35、設(shè)-擁有-運營、轉(zhuǎn)讓-運營-移交和改建-運營-移交等。具體運作方式的選擇主要由收費定價機(jī)制、項目投資收益水平、風(fēng)險分配基本框架、融資需求、改擴(kuò)建需求和期滿處置等因素決定。（五）合同體系：項目合同期限、項目回報機(jī)制、收費定價調(diào)整機(jī)制、應(yīng)急處置、臨時接管和提前終止、合同變更、合同展期、項目新增改擴(kuò)建需求等應(yīng)對措施。57 財政部關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南第十七條 項目采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、單一來源采購方式開展采購的，按照政府采購法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十條 與候選社會資本及與其合作的金融機(jī)構(gòu)就合同中可變的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行合同簽署前的確認(rèn)談判，率先達(dá)成一致的即為中選者。第二十

36、七條 政府可指定合格機(jī)構(gòu)實施臨時接管。第二十九條 項目實施機(jī)構(gòu)應(yīng)每3-5年對項目進(jìn)行中期評估，重點分析項目運行狀況和項目合同的合規(guī)性、適應(yīng)性和合理性；第三十一條 政府、社會資本或項目公司應(yīng)依法公開披露項目產(chǎn)出的數(shù)量和質(zhì)量、項目經(jīng)營狀況相關(guān)信息，保障公眾知情權(quán)，接受社會監(jiān)督。第三十二條 項目合同中應(yīng)明確約定移交形式、補償方式、移交內(nèi)容和移交標(biāo)準(zhǔn)。移交形式包括期滿終止移交和提前終止移交；補償方式包括無償移交和有償移交；移交內(nèi)容包括項目資產(chǎn)、人員、文檔和知識產(chǎn)權(quán)等；移交標(biāo)準(zhǔn)包括設(shè)備完好率和最短可使用年限等指標(biāo)。58關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財預(yù)2012463號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃

37、單列市財政廳（局）、發(fā)展改革委，中國人民銀行上?？偛俊⒏鞣中?、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局： 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知（國發(fā)201019號）下發(fā)后，地方各級政府加強(qiáng)融資平臺公司管理，取得了階段性成效。地方政府性債務(wù)規(guī)模迅速膨脹的勢頭得到有效遏制，大部分融資平臺公司正在按照市場化原則規(guī)范運行，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對融資平臺公司的信貸管理更加規(guī)范。但是，最近有些地方政府違法違規(guī)融資有抬頭之勢，如違規(guī)采用集資、回購（BT）等方式舉債建設(shè)公益性項目，違規(guī)向融資平臺公司注資或提供擔(dān)保，通過財務(wù)公司、信托公司、金融租賃公司等違規(guī)舉借政府性債務(wù)等。

38、為有效防范財政金融風(fēng)險，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 一、嚴(yán)禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資 地方各級政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等要嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)明電200734號）等有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門依法批準(zhǔn)不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項目建設(shè)，不得對機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工及其他個人進(jìn)行攤派集資或組織購買理財、信托產(chǎn)品，不得公開宣傳、引導(dǎo)社會公眾參與融資平臺公司項目融資。 二、切實規(guī)范地方政府以回購方式舉借政府性債務(wù)行為 除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，地方各級政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等不得以委托單位建設(shè)并承擔(dān)逐年回

39、購（BT）責(zé)任等方式舉借政府性債務(wù)。對符合法律或國務(wù)院規(guī)定可以舉借政府性債務(wù)的公共租賃住房、公路等項目，確需采取代建制建設(shè)并由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據(jù)項目建設(shè)規(guī)劃、償債能力等，合理確定建設(shè)規(guī)模，落實分年資金償還計劃。 三、加強(qiáng)對融資平臺公司注資行為管理 地方政府對融資平臺公司注資必須合法合規(guī)，不得將政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)作為資本注入融資平臺公司。嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法等有關(guān)規(guī)定，地方政府將土地注入融資平臺公司必須經(jīng)過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平臺公司必須及時足額繳納土地出讓收入并取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經(jīng)過有關(guān)部門依法批準(zhǔn)

40、并嚴(yán)格用于指定用途。融資平臺公司經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺公司，不得承諾將儲備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源。 59關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財預(yù)2012463號 四、進(jìn)一步規(guī)范融資平臺公司融資行為 地方各級政府必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范土地儲備機(jī)構(gòu)管理和土地融資行為，不得授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。符合條件的融資平臺公司因承擔(dān)公共租賃住房、公路等公益性項目建設(shè)舉借需要

41、財政性資金償還的債務(wù)，除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，不得向非金融機(jī)構(gòu)和個人借款，不得通過金融機(jī)構(gòu)中的財務(wù)公司、信托公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。 五、堅決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為 地方各級政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會團(tuán)體，要繼續(xù)嚴(yán)格按照擔(dān)保法等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得出具擔(dān)保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔(dān)保協(xié)議，不得以機(jī)關(guān)事業(yè)單位及社會團(tuán)體的國有資產(chǎn)為其他單位或企業(yè)融資進(jìn)行抵押或質(zhì)押，不得為其他單位或企業(yè)融資承諾承擔(dān)償債責(zé)任，不得為其他單位或企業(yè)的回購（BT）協(xié)議提供擔(dān)保，不得從事其他違法違規(guī)擔(dān)保承諾行為。 地方各級政府要從大局出發(fā)，充分認(rèn)識制止違法違規(guī)融資行為的重要

42、性和緊迫性，統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，切實擔(dān)負(fù)起加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理、防范財政金融風(fēng)險的責(zé)任，規(guī)范政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會團(tuán)體、融資平臺公司行為。要對地方各級政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會團(tuán)體、融資平臺公司違法違規(guī)融資或擔(dān)保承諾行為進(jìn)行清理整改。對限期不改的，依法依規(guī)追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。 財政部 發(fā)展改革委 人民銀行 銀監(jiān)會 2012年12月24日 開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)總體情況開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)總體情況1：政府支持。城市綜合開發(fā)運營項目離不開城市政府的支持，沒有單方效益最優(yōu)的可能，必須以互惠互贏為前提，通過共同合作來實現(xiàn)。項目公司應(yīng)積極依托高層，主動向地方政府匯報工作進(jìn)展、工作思路、工作安排和重點難點，

43、贏得地方政府的理解、重視、支持，爭取城市政府和各部門的協(xié)作配合。2：動態(tài)調(diào)整開發(fā)計劃。新城開發(fā)不同于城市內(nèi)部條件相對成熟的區(qū)域，具有較大不確定性，包括成本、政策、市場等諸多方面，必須全面深入分析具有決定性風(fēng)險的各種因素，綜合權(quán)衡、統(tǒng)籌考慮項目所面臨的機(jī)遇和風(fēng)險，動態(tài)調(diào)整開發(fā)計劃，盡最大可能避免降低風(fēng)險，實現(xiàn)最終效益。3：設(shè)計與開發(fā)實現(xiàn)有效對接。提前介入市政規(guī)劃，市政設(shè)計、工程設(shè)計的理念和水平直接關(guān)系到項目的品位、檔次、開發(fā)價值和投資成本。4：滾動開發(fā)。按合同約定落實“市政工程建設(shè)采取滾動開發(fā)、不低于約定年度進(jìn)行土地出讓”等重要條款，確保開發(fā)企業(yè)的核心利益。5：加強(qiáng)后期合作，使城市化建設(shè)得到延伸

44、。開發(fā)公司應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)爻鞘械拈L期戰(zhàn)略合作，在項目后期有效延伸企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)頂級城市運營商形象建設(shè)。一是通過積極展開土地營銷工作，主動參與當(dāng)?shù)爻鞘行蜗笸平椤⒄猩绦麄?、土地出讓事宜，提高區(qū)域影響、抬升土地出讓的規(guī)模和出讓價格。二是通過主動參與土地市場運作，共同謀劃土地出讓的策略，適當(dāng)以一二級聯(lián)動的方式介入城市建設(shè)，開展多元化經(jīng)營。三是利用土地出讓收益和通過項目建立的社會資源，擴(kuò)大和深化與當(dāng)?shù)卣暮献?，進(jìn)行經(jīng)營輻射。區(qū)域（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)2004-2014年土地出讓收入與地方財政收入比較 PPP模式 中信濱海新城2009年雅居樂計劃以20萬元/畝的價格拿地3000畝（政府標(biāo)價30萬元/畝）。中信投

45、60億做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地價值的提升，預(yù)計2015年，500萬元/畝。1、設(shè)立隧道公司，中信濱海新城項目公司控股隧道公司；2、隧道項目捆綁土地的出讓收入用于平衡土地開發(fā)成本和隧道建設(shè)投資，如有剩余則作為隧道公司 利潤；3、統(tǒng)征地向二級開發(fā)商出讓后，所得收入優(yōu)先用于支付統(tǒng)征地土地一級開發(fā)成本和支付蘇埃灣過海隧道項目建設(shè)投資，余額作為蘇埃灣隧道項目公司收益。 PPP模式 中信濱海新城1、土地一級開發(fā)整理；2、海灣隧道、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；3、提供學(xué)校、醫(yī)院、公園、博物館、展覽館等；4、公共服務(wù)設(shè)施、協(xié)助當(dāng)?shù)卣猩桃Y；5、中信濱海新城項目公司注冊資金5億元，其中中信地產(chǎn)占51%股份，其余合作

46、伙伴49%。項目啟動后，后續(xù)部分通過收益滾動進(jìn)行開發(fā)。6、達(dá)成合作模式后，以這個項目為平臺，中信地產(chǎn)與所有房地產(chǎn)公司和資源運營商達(dá)成合作，共同挖掘項目所在城市的總體功能。Public（汕頭市政府）Private（中信地產(chǎn)） PPP模式 中信濱海新城1、中信濱海新城規(guī)劃面積達(dá)168平方公里，預(yù)計開發(fā)周期25年采用分片區(qū)滾動開發(fā)的模式；2、汕頭市政府授權(quán)委托濠江區(qū)政府設(shè)立隧道公司，并賦予隧道公司負(fù)責(zé)統(tǒng)征地一級開發(fā)和建設(shè)蘇埃灣隧道工程的權(quán)力，中信方以中信濱海新城項目公司控股隧道公司與濠江區(qū)政府進(jìn)行合作。捆綁4580畝統(tǒng)征土地向二級開發(fā)商出讓的收入用于平衡土地開發(fā)成本和隧道建設(shè)投資，如有剩余則作為隧道

47、公司利潤。3、隧道的建設(shè)部分由銀行等金融機(jī)構(gòu)支持；而隧道運營部分的設(shè)想是成立隧道運營基金，通過向外地車輛收費、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。4、多個配套設(shè)施的運營，如啟動片區(qū)內(nèi)的潮汕歷史文化博覽中心以用眾籌的方式設(shè)立全球潮汕人文化基金運營收益方式；Partnering（合作合伙契約）Partnering（合作合伙契約）伙伴關(guān)系的核心問題在于：在某個具體的項目上，以最少的資源，實現(xiàn)最多的產(chǎn)品或服務(wù)。 社會資金以此目標(biāo)實現(xiàn)自身利益的追求，而公共部門則是以此目標(biāo)實現(xiàn)公共福利和利益的追求。形成伙伴關(guān)系要落實到項目目標(biāo)一致之上，但這還是不夠的，為了能夠保持這種伙伴關(guān)系的長久與發(fā)展，還需要伙伴之

48、間相互為對方考慮問題，具備另外兩個特征：利益共享和風(fēng)險共擔(dān)。利益共享不是分享利潤，而是不允許在項目執(zhí)行的過程中形成超額利潤。%國債收益率與銀行貸款利率69 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的資金哪里來？ 政府工作報告指出：2016年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例；完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存；開工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上等。 中鐵二局 “鐵半城“舊城改造項目（千畝）中信深圳（集團(tuán)）公司中信蜀都項目（新中心）成都市干道指揮部城東舊城改造項目ppp模式下的城市運營商突破了土地一級市場的開發(fā)的范疇，走到了區(qū)域運作的層次上。是一

49、個從土地的整理開始，到之后的配套建設(shè)的區(qū)域性的運營項目 舊城改造涵蓋了土地一級市場的開發(fā)和土地二級市場的開發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)）兩個層次l蘇州中心廣場因其罕見的體量規(guī)模而創(chuàng)下了國內(nèi)建筑的六個“第一”：l蘇州中心廣場項目總面積達(dá)182萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)城市綜合體;l項目地下空間總面積約52萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)地下空間;l在蘇州中心廣場內(nèi)，設(shè)有蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開發(fā)的國內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，總建筑面積達(dá)40多萬平方米;l項目將建5萬平方米的屋頂花園，是國內(nèi)規(guī)模最大的空中生態(tài)花園;l蘇州中心廣場設(shè)置集中供冷供熱系

50、統(tǒng)，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體集中供冷供熱系統(tǒng);l此外，項目整體地下三層、部分地下四層，基坑占地面積達(dá)14萬平方米，開挖深度17至22米，開挖土方約220萬立方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市建筑基坑工程。 用PPP運營城市綜合體？城市綜合體2015年1月，以12.86億元將51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金鷹商貿(mào)。第四次違約交房。l一邊是嚴(yán)厲地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，日益萎縮的住宅項目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。 l萎縮的公共綠地由于大規(guī)模建設(shè)用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。 l綜合體的建設(shè)進(jìn)度更要匹配城市規(guī)模擴(kuò)大的速度、人流增長的速度，要根據(jù)實際需

51、求不能盲目。l未來一年商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量爛尾樓？l蘇州中心廣場項目18塊土地皆由當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)通過招拍掛程序獲得。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積(每平方米)價格達(dá)1.5萬元左右。這相當(dāng)于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體。優(yōu)點是，充分運用了園區(qū)政企合一的身份，以財政作為擔(dān)保和背書，運用政府融資平臺進(jìn)行融資建設(shè)。但缺點也是顯而易見的，這個模式必須在上升通道時才能運轉(zhuǎn)，萬一地產(chǎn)的整體大勢不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務(wù)。城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時考驗著這些國企。 城市綜合體 危機(jī)“東方之門”的開發(fā)商為蘇州乾寧置業(yè)有限公司(

52、下稱“乾寧置業(yè)”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾寧置業(yè)以約4億元競得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀(jì)錄。在當(dāng)時，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。在2011年下半年，拿地7年之后，“東方之門”項目終于獲得了兩張預(yù)售證?！皷|方之門”雖然貌似商業(yè)物業(yè)，但其實兩條“褲腿”卻有兩種產(chǎn)權(quán)：一條“褲腿”(南樓)擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，開發(fā)為113平方米至2000平方米“豪宅”對外出售，售價在每平方米1.8萬至8萬，面積為11.1萬平方米，共341套。另一條“褲腿”(北樓)擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)開發(fā)成9

53、0240平方米酒店公寓對外出售，售價在每平方米2萬至5萬 ，面積為5.85萬平方米，共264套。截至2012年9月6日，酒店公寓可售套數(shù)為164，去化近四成，但341套“豪宅”則仍有303套顯示為“可售”。截至2013年8月25日，東方之門酒店式公寓銷售狀況相對較好，目前可售房源為103套，去化近半;而住宅產(chǎn)品的銷售狀況尤其慘淡，目前的可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成。 城市綜合體 危機(jī) -東方之門 項目融資是以特定項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場、橋梁等大型基

54、建項目。項目在融資過程中的作用1、項目導(dǎo)向2、有限追索或無追索3、項目需要具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風(fēng)險分擔(dān)6、融資成本高7、表外融資項目融資的特點l項目發(fā)起人擁有項目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項目公司提供一定的信用支持。l項目公司是直接參與項目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實體。也是組織和協(xié)調(diào)整個項目開發(fā)建設(shè)的核心。l金融機(jī)構(gòu)是項目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團(tuán)。 l專業(yè)融資顧問在項目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響到項目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財務(wù)公司或商

55、業(yè)銀行融資部門來擔(dān)任。 l項目產(chǎn)品的購買者在項目融資中發(fā)揮著重要的作用。項目的產(chǎn)品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協(xié)議來實現(xiàn)。而這種長期銷售協(xié)議形成的未來穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成項目融資的信用基礎(chǔ)。項目融資的參與者項目融資的主要結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)單一項目子公司非限制性子公司代理公司公司型合資結(jié)構(gòu)合伙制或者有限合伙制結(jié)構(gòu)非公司型合資結(jié)構(gòu)等。項目的融資結(jié)構(gòu)是項目融資的核心，通常采用的項目融資模式有：產(chǎn)品支付融資、杠桿租賃融資、BOT、PPP、TOT融資、ABS融資等多種模式。項目的資金結(jié)構(gòu)主要是決定在項目中股本資金和債務(wù)資金的形式、相互之間的比例關(guān)系以及相應(yīng)的來源等。項目融資中

56、通常使用的資金有：股本和準(zhǔn)股本、商業(yè)銀行貸款、國際銀行貸款、國際債券、租賃融資等。項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)是至關(guān)重要的因素。項目融資中的主要擔(dān)保形式有：項目完工擔(dān)保、資金缺額擔(dān)保、長期購買項目產(chǎn)品協(xié)議、長期供貨協(xié)議為基礎(chǔ)的項目擔(dān)保等。項目融資的類型1.項目貸款2.融資租賃融資租賃是一種特殊的債務(wù)融資方式，即項目建設(shè)中如需要資金購買某設(shè)備，可以向某金融機(jī)構(gòu)申請融資租賃。由該金融機(jī)構(gòu)購入此設(shè)備，租借給項目建設(shè)單位，建設(shè)單位分期付給金融機(jī)構(gòu)租借該設(shè)備的租金。3.特許經(jīng)營，如BOT方式對于部分大型的營利性基礎(chǔ)設(shè)施項目，如電廠、高速公路、污水處理廠等，可由政府與私人投資者簽訂特許協(xié)議，由私人投資者組建項目公司

57、，實施項目建設(shè)，并在運營一定期限之后再移交政府的方式，稱為BOT(buildoperatetransfer)模式。 uBOT項目融資的基本操作流程一般包括以下三個階段：l（1）B建設(shè)階段。一般情況下，投資者根據(jù)東道國政府的法律、法規(guī)，按照一定的出資比例與東道國共同組建股份公司或者企業(yè)等，成立雙方合營的公司。l（2）O運營階段。在BOT中，運營即企業(yè)的運轉(zhuǎn)、操作以及管理。在具體的運營方式中可以選擇獨立經(jīng)營、參與經(jīng)營以及其他經(jīng)營方式。l（3）T轉(zhuǎn)讓階段。在特許權(quán)期滿后，項目公司將一個運行良好的項目移交給項目所在國政府或者政府所屬機(jī)構(gòu)。 BOT的基本操作流程BT模式風(fēng)險因素分類及分析BT模式經(jīng)常涉及

58、到的風(fēng)險因素主要有自然風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、資金風(fēng)險、管理風(fēng)險、建造風(fēng)險和其他風(fēng)險等7大類。風(fēng)險類別表現(xiàn)形式風(fēng)險類別表現(xiàn)形式自然風(fēng)險氣象條件管理風(fēng)險工期延誤現(xiàn)場條件重大安全事故地理位置技術(shù)及質(zhì)量缺陷自然災(zāi)害勞資糾紛政治風(fēng)險法律變更管理人員更換頻繁政策法規(guī)變化能源材料供應(yīng)政府管理缺位或越位建造風(fēng)險設(shè)計變更經(jīng)濟(jì)風(fēng)險利率/匯率變化土地征用/環(huán)境保護(hù)通貨膨脹溝通協(xié)調(diào)原材料超常漲價參與方違約工程量變化環(huán)境污染資金風(fēng)險資金籌集困難其他風(fēng)險其他未預(yù)料風(fēng)險資金超支或不足資金供應(yīng)不順暢4.公私合營，如PPP模式由政府與私人企業(yè)共同投資建設(shè)，或私人投資，政府提供配套條件的建設(shè)模式，稱為PPP模式(public

59、privatepartnering)。這類方式也能有效地減輕政府部門的資金壓力。5.施工承包商墊資，并交付履約保證金由承包商預(yù)先墊付資金，并交付履約保證金，也是一種減輕資金壓力的方法。特許經(jīng)營公司香港地鐵公司北京首創(chuàng)集團(tuán)北京基礎(chǔ)設(shè)施投資投資7.35億投資7.35億投資0.3億四號線公司政府主管部門部分資產(chǎn)租賃協(xié)議監(jiān)管特許協(xié)議A部分土建工程B部分：車輛、信號、自動售票機(jī)系統(tǒng)等A+B四號線全部資產(chǎn)投資107億投資46億B部分無償移交給政府A部分交還四號線公司票款收入運營維護(hù)管理四號線共投資153億A7:3股息股本金股東協(xié)議保險合同特許支持特許協(xié)議承購合同運營合同還款付息貸款協(xié)議項目收益承建合同PPP項目過程中的問題談判階段建設(shè)階段運營階段移交階段1、政府批準(zhǔn)或許可授予的承諾2、在償債期間不再批準(zhǔn)或許可第三方在同等地區(qū)內(nèi)從事同等內(nèi)容的競爭性營業(yè)3、相關(guān)產(chǎn)品價格4、稅收財政優(yōu)惠、補償機(jī)制5、特許經(jīng)營期限6、擬建項目的投資計劃、土地使用權(quán)獲取7、項目外部融資8、PPP特許權(quán)協(xié)議PPP項目需要決策的問題合理收益 契約完備動態(tài)調(diào)節(jié) 提前終止移交前后 風(fēng)險分擔(dān)融資渠道 融資模式公眾知情 物有所值 項目后評價 合作伙伴選擇財政承受能力驗證PPP項目參與的主體政府部門社會資本金融機(jī)構(gòu)施工企業(yè)社會公眾消費者合伙人PPP項目所適用的行業(yè)煤炭、石油、