餐飲門店選址關(guān)鍵指標(biāo)

1、餐飲門店選址關(guān)鍵指標(biāo)關(guān)鍵選址指標(biāo)關(guān)鍵選址指標(biāo)類別類別關(guān)鍵選址指標(biāo)關(guān)鍵選址指標(biāo)商圈評(píng)估商圈評(píng)估1 1、商圈潛力、商圈潛力2 2、銷售推動(dòng)因素、銷售推動(dòng)因素位置評(píng)估位置評(píng)估3 3、發(fā)現(xiàn)聚客點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)聚客點(diǎn)4 4、人流統(tǒng)計(jì)、人流統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)估5 5、對比餐廳分析、對比餐廳分析6 6、預(yù)估銷售額、預(yù)估銷售額關(guān)鍵選址指標(biāo)之一：商圈潛力關(guān)鍵選址指標(biāo)之一：商圈潛力目的：目的：確定進(jìn)入此區(qū)域的必要性。確定進(jìn)入此區(qū)域的必要性。標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)：1 1、好的商圈應(yīng)符合市場定位，應(yīng)有充足的人群，不管他們是在此居住、工、好的商圈應(yīng)符合市場定位，應(yīng)有充足的人群，不管他們是在此居住、工作、購物、娛樂或路過。作、購物、娛樂或

2、路過。2 2、評(píng)價(jià)商圈分兩個(gè)維度：、評(píng)價(jià)商圈分兩個(gè)維度：市場活躍度市場活躍度和和發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿?。要點(diǎn)：要點(diǎn)：1 1、市場活躍度指目前市場容量，大致可分為高、中、低三種狀況；、市場活躍度指目前市場容量，大致可分為高、中、低三種狀況；2 2、發(fā)展?jié)摿χ笇ι倘Φ奈磥眍A(yù)期，包括開發(fā)、成長、成熟、衰退四種狀況；、發(fā)展?jié)摿χ笇ι倘Φ奈磥眍A(yù)期，包括開發(fā)、成長、成熟、衰退四種狀況；3 3、注意因天然或人為障礙形成的半月形商圈這一消極因素；、注意因天然或人為障礙形成的半月形商圈這一消極因素；4 4、單靠居民這個(gè)人群通常不足以帶來滿意的銷售額；、單靠居民這個(gè)人群通常不足以帶來滿意的銷售額；5 5、80%80%的

3、顧客來自的顧客來自300300米以內(nèi)的區(qū)域，此范圍內(nèi)應(yīng)該是充滿商業(yè)活力的，聚米以內(nèi)的區(qū)域，此范圍內(nèi)應(yīng)該是充滿商業(yè)活力的，聚集著購物、上班和消費(fèi)人群。集著購物、上班和消費(fèi)人群。關(guān)鍵選址指標(biāo)之二：銷售推動(dòng)因素關(guān)鍵選址指標(biāo)之二：銷售推動(dòng)因素目的：目的：確定匯聚人流的關(guān)鍵因素。確定匯聚人流的關(guān)鍵因素。標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)：具有盡可能多的銷售推動(dòng)因素，匯聚盡可能多的人流。具有盡可能多的銷售推動(dòng)因素，匯聚盡可能多的人流。要點(diǎn)：要點(diǎn)：1 1、銷售推動(dòng)因素分四大類：、銷售推動(dòng)因素分四大類：商業(yè)類、辦公類、交通類、居住類商業(yè)類、辦公類、交通類、居住類，具體包括：，具體包括：大型商店、大型書店、大型寫字樓、汽車站、火車站、

4、公交樞紐、醫(yī)院、學(xué)大型商店、大型書店、大型寫字樓、汽車站、火車站、公交樞紐、醫(yī)院、學(xué)校、體育館、圖書館、大型娛樂場所、公園、大型居民小區(qū)等；校、體育館、圖書館、大型娛樂場所、公園、大型居民小區(qū)等；2 2、當(dāng)餐廳處于人流量很高的購物中心和交通樞紐、當(dāng)餐廳處于人流量很高的購物中心和交通樞紐7575米范圍內(nèi)，我們?nèi)〉昧己妹追秶鷥?nèi)，我們?nèi)〉昧己娩N售額的機(jī)會(huì)就非常高；銷售額的機(jī)會(huì)就非常高；3 3、需要注意的是某地受歡迎的購物中心，在異地未必同樣受歡迎；、需要注意的是某地受歡迎的購物中心，在異地未必同樣受歡迎；4 4、辦公區(qū)、居民區(qū)型商圈客源數(shù)量相對固定，僅靠單一銷售推動(dòng)因素開店，、辦公區(qū)、居民區(qū)型商圈客

5、源數(shù)量相對固定，僅靠單一銷售推動(dòng)因素開店，需要警惕競爭對手的加入，一旦競爭對手加入，會(huì)對我們的生意造成重大負(fù)需要警惕競爭對手的加入，一旦競爭對手加入，會(huì)對我們的生意造成重大負(fù)面影響面影響, ,我們必須占據(jù)最有利位置以減輕未來競爭對手進(jìn)入的影響；我們必須占據(jù)最有利位置以減輕未來競爭對手進(jìn)入的影響；5 5、旅游景區(qū)、海灘人流量季節(jié)性很強(qiáng)，淡季和工作日的生意普遍慘淡，會(huì)展、旅游景區(qū)、海灘人流量季節(jié)性很強(qiáng)，淡季和工作日的生意普遍慘淡，會(huì)展中心區(qū)開店生意依賴展覽的數(shù)量和規(guī)模，這些通常很難在租期內(nèi)得到保證；中心區(qū)開店生意依賴展覽的數(shù)量和規(guī)模，這些通常很難在租期內(nèi)得到保證；6 6、顧客通常更趨向于在購物前用

6、餐。、顧客通常更趨向于在購物前用餐。商圈評(píng)估商圈評(píng)估 完成商圈潛力和銷售推動(dòng)因素確認(rèn)后，我們就可以對商圈進(jìn)行完成商圈潛力和銷售推動(dòng)因素確認(rèn)后，我們就可以對商圈進(jìn)行等級(jí)評(píng)估了：等級(jí)評(píng)估了：等級(jí)等級(jí)標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)理想理想商圈市場極度活躍，擁有全部四類銷售推動(dòng)因素，或某一類商圈市場極度活躍，擁有全部四類銷售推動(dòng)因素，或某一類稍弱，但商圈處于高速成長期。稍弱，但商圈處于高速成長期。好好市場活躍度活躍度很高但趨于穩(wěn)定，四類銷售推動(dòng)因素中的市場活躍度活躍度很高但趨于穩(wěn)定，四類銷售推動(dòng)因素中的三類非常強(qiáng)。三類非常強(qiáng)。一般一般市場穩(wěn)定，很難再增長，銷售推動(dòng)因素提供的顧客有限，但市場穩(wěn)定，很難再增長，銷售推動(dòng)因素提

7、供的顧客有限，但我們可以從這個(gè)商圈取得可接受的銷售額和利潤。我們可以從這個(gè)商圈取得可接受的銷售額和利潤。欠佳欠佳市場開始出現(xiàn)衰退跡象，銷售推動(dòng)因素提供的顧客非常有限市場開始出現(xiàn)衰退跡象，銷售推動(dòng)因素提供的顧客非常有限或開始轉(zhuǎn)移，我們目前不宜進(jìn)入此商圈但可給予關(guān)注?；蜷_始轉(zhuǎn)移，我們目前不宜進(jìn)入此商圈但可給予關(guān)注。不適合不適合市場已衰退，銷售推動(dòng)因素弱，無法提供可接受的銷售額和市場已衰退，銷售推動(dòng)因素弱，無法提供可接受的銷售額和利潤空間。利潤空間。關(guān)鍵選址指標(biāo)之三：發(fā)現(xiàn)聚客點(diǎn)關(guān)鍵選址指標(biāo)之三：發(fā)現(xiàn)聚客點(diǎn)目的：目的：發(fā)現(xiàn)并評(píng)估商圈中的聚客點(diǎn)。發(fā)現(xiàn)并評(píng)估商圈中的聚客點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)：理想的餐廳位置應(yīng)在商

8、圈內(nèi)行人往來于銷售推動(dòng)因素的關(guān)鍵路徑上，理想的餐廳位置應(yīng)在商圈內(nèi)行人往來于銷售推動(dòng)因素的關(guān)鍵路徑上，即聚客點(diǎn)上。即聚客點(diǎn)上。要點(diǎn)：要點(diǎn)：1 1、行人穿行于商圈中時(shí)，不大愿偏離最便捷的路徑，此行為方式非常穩(wěn)定，、行人穿行于商圈中時(shí)，不大愿偏離最便捷的路徑，此行為方式非常穩(wěn)定，因此，我們的門店應(yīng)開在行人往來于銷售推動(dòng)因素的路徑上（即商圈的聚客因此，我們的門店應(yīng)開在行人往來于銷售推動(dòng)因素的路徑上（即商圈的聚客點(diǎn)上），車站和地鐵站為銷售推動(dòng)因素時(shí)，路徑尤為重要。點(diǎn)上），車站和地鐵站為銷售推動(dòng)因素時(shí)，路徑尤為重要。2 2、門店位置等級(jí)評(píng)估：、門店位置等級(jí)評(píng)估：等級(jí)等級(jí)標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)最佳點(diǎn)最佳點(diǎn)位于商圈中的聚

9、客點(diǎn)，具有非常顯著的易接近性和招牌能見性，位于商圈中的聚客點(diǎn)，具有非常顯著的易接近性和招牌能見性，不會(huì)被競爭對手超越。不會(huì)被競爭對手超越。A A點(diǎn)點(diǎn)臨近（或位于）聚客點(diǎn)，但不具有最佳點(diǎn)的易接近性和招牌能臨近（或位于）聚客點(diǎn)，但不具有最佳點(diǎn)的易接近性和招牌能見性，商圈中只有很少的點(diǎn)優(yōu)于它。見性，商圈中只有很少的點(diǎn)優(yōu)于它。B B點(diǎn)點(diǎn)離聚客點(diǎn)較遠(yuǎn)，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能見離聚客點(diǎn)較遠(yuǎn)，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能見性問題，商圈中有許多點(diǎn)優(yōu)于它。性問題，商圈中有許多點(diǎn)優(yōu)于它。C C點(diǎn)點(diǎn)遠(yuǎn)離聚客點(diǎn)，存在低可接近性和低招牌能見性問題，商圈中大遠(yuǎn)離聚客點(diǎn)，存在低可接近性和低招牌能見

10、性問題，商圈中大多數(shù)點(diǎn)都優(yōu)于它。多數(shù)點(diǎn)都優(yōu)于它。關(guān)鍵選址指標(biāo)之四：人流統(tǒng)計(jì)關(guān)鍵選址指標(biāo)之四：人流統(tǒng)計(jì)目的：目的：人流量是預(yù)估營業(yè)額的重要指標(biāo)。人流量是預(yù)估營業(yè)額的重要指標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)：人流量越高越好。人流量越高越好。要點(diǎn)：要點(diǎn)： 怎樣統(tǒng)計(jì)？怎樣統(tǒng)計(jì)？ 1 1、地點(diǎn)：候選餐廳門口、地點(diǎn)：候選餐廳門口 2 2、時(shí)間：一周內(nèi)的每天，每天的營業(yè)時(shí)段每小時(shí)選固定的、時(shí)間：一周內(nèi)的每天，每天的營業(yè)時(shí)段每小時(shí)選固定的1515分鐘（小分鐘（小時(shí)人流量時(shí)人流量=15=15分鐘客流量分鐘客流量4 4）時(shí)間時(shí)間統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)1515分鐘人數(shù)分鐘人數(shù)1 1小時(shí)人數(shù)小時(shí)人數(shù)早餐時(shí)段早餐時(shí)段7:008:007:008:

11、00早餐時(shí)段合計(jì)早餐時(shí)段合計(jì)午餐時(shí)段午餐時(shí)段11:0012:0011:0012:00午餐時(shí)段合計(jì)午餐時(shí)段合計(jì)下午茶時(shí)段下午茶時(shí)段2:003:002:003:00下午茶時(shí)段合計(jì)下午茶時(shí)段合計(jì)晚餐時(shí)段晚餐時(shí)段5:006:005:006:00晚餐時(shí)段合計(jì)晚餐時(shí)段合計(jì)全天合計(jì)全天合計(jì)人流統(tǒng)計(jì)表人流統(tǒng)計(jì)表參考式樣參考式樣關(guān)鍵選址指標(biāo)之五：對比餐廳分析關(guān)鍵選址指標(biāo)之五：對比餐廳分析目的：目的：對比餐廳分析是預(yù)估營業(yè)額的另一個(gè)重要指標(biāo)。對比餐廳分析是預(yù)估營業(yè)額的另一個(gè)重要指標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)：通常選通常選3 3家對比餐廳。家對比餐廳。要點(diǎn)：要點(diǎn)： 1 1、自家對比餐廳：具有相似的商圈性質(zhì)、市場活躍度、銷售推動(dòng)因

12、素、自家對比餐廳：具有相似的商圈性質(zhì)、市場活躍度、銷售推動(dòng)因素和人流數(shù)量；和人流數(shù)量； 2 2、他家對比餐廳：位于本商圈，具有相似的產(chǎn)品和服務(wù)；、他家對比餐廳：位于本商圈，具有相似的產(chǎn)品和服務(wù)； 3 3、他家對比餐廳掌握要素：產(chǎn)品和服務(wù)類型、顧客類型、餐廳面積、他家對比餐廳掌握要素：產(chǎn)品和服務(wù)類型、顧客類型、餐廳面積、座位數(shù)、進(jìn)店人數(shù)、顧客捕獲率、人均消費(fèi)額、營業(yè)額估算等，盡量掌握一座位數(shù)、進(jìn)店人數(shù)、顧客捕獲率、人均消費(fèi)額、營業(yè)額估算等，盡量掌握一個(gè)星期內(nèi)每天的狀況。個(gè)星期內(nèi)每天的狀況。關(guān)鍵選址指標(biāo)之六：預(yù)估銷售額關(guān)鍵選址指標(biāo)之六：預(yù)估銷售額目的：目的：確定銷售額目標(biāo)，進(jìn)行盈虧分析確定銷售額目標(biāo)，進(jìn)行盈虧分析標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)：為選址決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持為選址決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持要點(diǎn)：要點(diǎn)： 1 1、不要為了使損益預(yù)估好看而夸大銷售額預(yù)估；、不要為了使損益預(yù)估好看而夸大銷售額預(yù)估； 2 2、不要將租金便宜和業(yè)主提供的優(yōu)惠條件作為決策要素，找出好的商、不要將租金便宜和業(yè)主提供的優(yōu)惠條件作為決策要素，找出好的商圈和選擇