房地產(chǎn)收購的稅務(wù)分析

1、房地產(chǎn)收購的稅務(wù)分析房產(chǎn)并購涉及的稅種主要有6個(gè)，分別為企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅。其中，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅是法律，其他均為暫行條例。要詳細(xì)掌握各稅種的相關(guān)規(guī)定可購買中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編寫的注會(huì)考試教材其中的稅法一書，特書的特點(diǎn)在于對(duì)稅收優(yōu)惠政策、特殊規(guī)定等收集的比較全面而且較為權(quán)威。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購涉及的稅種（一）所得稅1、企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅是任何一家企業(yè)（不僅限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）只要不虧損均要繳納的稅應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除金額（包括稅金）-彌補(bǔ)虧損 企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額*25%（2008年之后為25%）-減免

2、稅額-抵免稅額個(gè)人所得稅在這里只討論股息、紅利、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。任何企業(yè)進(jìn)行節(jié)稅活動(dòng)，最終還是落實(shí)到作為自然人的股東上。應(yīng)納稅所得額（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）=收入總額-費(fèi)用減除（一般指財(cái)產(chǎn)原值）應(yīng)納稅所得額（股息、紅利）=一次性收入額個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額*20%企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅存在的差別：企業(yè)所得稅是按年計(jì)征，計(jì)入當(dāng)期損益；而個(gè)人所得稅是按次計(jì)征，不計(jì)損益。比如同樣都是獲得1000萬的收入，企業(yè)當(dāng)年虧損1000萬，應(yīng)納稅所得額抵消為0，不用繳稅；而某人當(dāng)年也是先賠了1000萬，之后又獲得了這筆1000萬的收入，還是要繳稅，不能與之前賠的1000萬相抵消。2、免稅收購與應(yīng)稅收購依據(jù)文件：財(cái)稅20

3、0959號(hào)文、國稅發(fā)2000118號(hào)計(jì)稅基礎(chǔ)即稅基，并購可引起稅基的變化，稅基的變化將導(dǎo)致下一次交易的納稅額。根據(jù)財(cái)稅200959號(hào)文，在以股權(quán)作為支付方式的并購（以股換股）中有免稅并購與應(yīng)稅并購之分。 差異在于并購前后稅基是否變化。如果稅基發(fā)生了變化，我們稱之為“應(yīng)稅并購”；如果稅基不發(fā)生變化，我們稱之為“免稅并購”。目標(biāo)公司 出售資產(chǎn)，獲得1000元現(xiàn)金（稅基100元）； 確認(rèn)900的收入并支付225元稅款；獲得稅后現(xiàn)金775元。收購公司 用1000元現(xiàn)金購買目標(biāo)公司的資產(chǎn)； 持有與目標(biāo)資產(chǎn)的購買價(jià)格相對(duì)的稅基（1000元）。1000元現(xiàn)金或目標(biāo)公司的資產(chǎn)如果進(jìn)行清算：目標(biāo)公司的股東 將稅

4、后現(xiàn)金775元進(jìn)行分配，確認(rèn)675元收益（775元-100元稅基），并支付20%的所得稅135元，稅后現(xiàn)金為640元。如果再次轉(zhuǎn)讓：收購公司 資產(chǎn)增值200元，按照1200元出售，獲得1200現(xiàn)金； 確認(rèn)1200-1000稅基=200元收入并支付50元稅款； 獲得稅后現(xiàn)金1150元。目標(biāo)公司 出售資產(chǎn)，獲得對(duì)方股權(quán)或?qū)嵨?，按照該股?quán)或?qū)嵨锏脑杏?jì)稅基礎(chǔ)100元確認(rèn)收入； 支付稅金100-100=0元； 持有股權(quán)或?qū)嵨锏亩惢鶠樵级惢?00元。收購公司 確認(rèn)出售股權(quán)或?qū)嵨锏氖杖?00元； 支付稅金100-100=0元； 持有資產(chǎn)的稅基為原始稅基100元。股權(quán)或?qū)嵨铮M足條件）目標(biāo)公司的資產(chǎn)如果再

5、次轉(zhuǎn)讓：收購公司 資產(chǎn)增值200元，按照1200元出售，獲得1200現(xiàn)金； 確認(rèn)1200-100稅基=1100元收入并支付275元稅款； 獲得稅后現(xiàn)金925元?！懊舛惒①彙辈⒉皇钦嬲拿舛?，由于稅基不變，稅收將會(huì)在下一次的流轉(zhuǎn)中予以體現(xiàn)。“免稅收購”的條件，根據(jù)財(cái)稅200959號(hào)文的關(guān)于“特殊性稅務(wù)處理”的規(guī)定，包括：收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%?！懊舛惒①彙逼鸬搅硕愂者f延效果，在企業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況下，通過免稅并購相當(dāng)于獲得了無息貸款。財(cái)稅200959號(hào)文規(guī)定，除非滿足條件（這些條件一般指的是股權(quán)支

6、付達(dá)到一定比例），要按照一般性稅務(wù)處理。一般性稅務(wù)處理基本原理就是“應(yīng)稅收購”，不發(fā)生現(xiàn)金的情況下，如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？這里有一個(gè)公允價(jià)值的概念，公允價(jià)值是會(huì)計(jì)上的術(shù)語，大致接近于市場(chǎng)價(jià)。3、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的重復(fù)征稅在應(yīng)稅收購的圖中，可以看到企業(yè)的一項(xiàng)收入最終落實(shí)到自然人股東手中時(shí)，其實(shí)課征了兩次稅。一次是企業(yè)所得稅，一次是個(gè)人所得稅（企業(yè)直接投資于其他企業(yè)取得的投資收益免征企業(yè)所得稅）。在部分西方國家，企業(yè)稅后分配給個(gè)人的投資所得在繳納個(gè)人所得稅時(shí)允許抵免這部分所得已繳納的企業(yè)所得稅。但在我國，實(shí)行的是企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的雙軌制，不存在抵免。因此，如果自然人股東直接控制目標(biāo)公司時(shí)，

7、采用股權(quán)收購方式減少所得稅納稅環(huán)節(jié)，可以達(dá)到節(jié)稅的目的。 資產(chǎn)收購自然人股東集團(tuán)公司其他產(chǎn)業(yè)目標(biāo)資產(chǎn)收購公司10億收購公司想收購某集團(tuán)公司下的某項(xiàng)資產(chǎn)，如果采用資產(chǎn)收購的方式，就是上圖所示流程。假如該項(xiàng)資產(chǎn)扣除原始稅基后的價(jià)值為10億，采用資產(chǎn)收購模式稅收情況如下：集團(tuán)公司：10億元須繳納25%的企業(yè)所得稅，即2.5億集團(tuán)公司的股東：7.5億收入繳納20%的所得稅，即1.5億所得稅總共繳納4億元目標(biāo)資產(chǎn)如果是不動(dòng)產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)的話，情況要更為復(fù)雜，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有很多條件，直接資產(chǎn)收購的話，收購方也須具備開發(fā)資質(zhì)等條件。在稅收這一層面上而言，集團(tuán)公司要繳納轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)的營業(yè)稅，對(duì)

8、收購公司而言主要是辦理過戶登記的契稅。這兩個(gè)稅種后面還會(huì)提及，在此不多繁述。 股權(quán)收購自然人股東集團(tuán)公司其他產(chǎn)業(yè)目標(biāo)資產(chǎn)收購公司10億股權(quán)或現(xiàn)金分立公司分立公司目標(biāo)資產(chǎn)把原來的集團(tuán)公司的目標(biāo)資產(chǎn)剝離，成立新的分立公司，再通過股權(quán)收購新公司，達(dá)到控制目標(biāo)資產(chǎn)的目的。這樣一來，收購公司是直接與集團(tuán)的股東做交易，省下一道納稅環(huán)節(jié)。集團(tuán)公司的股東：收到10億元對(duì)價(jià)，支付20%的所得稅，即2億元相較于資產(chǎn)收購，節(jié)稅2億元。這種做法雖然為集團(tuán)公司的股東節(jié)稅，但對(duì)收購公司而言，這樣做可能面臨2道風(fēng)險(xiǎn)，一是分立公司的債務(wù)連帶責(zé)任問題，二是新設(shè)公司后期的資產(chǎn)整合問題。因此，要想使收購公司配合集團(tuán)公司進(jìn)行節(jié)稅活動(dòng)

9、，將節(jié)約的稅款讓利一部分給收購公司，并通過一系列附條件合同的設(shè)計(jì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，方能達(dá)到雙贏的目的。實(shí)際上，企業(yè)在并購時(shí)的情況非常復(fù)雜，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅是計(jì)入當(dāng)期損益，加之節(jié)稅讓利，分立成本（包括分立的稅收成本），計(jì)稅基礎(chǔ)等眾多因素?fù)诫s，特別是涉及土地使用權(quán)的，在契稅、營業(yè)稅上也有很多因素需要考量，更需要進(jìn)行確切的計(jì)算，方能進(jìn)行較為合理的籌劃。4、非貨幣性資產(chǎn)投資的所得稅處理國稅發(fā)2000118號(hào)：企業(yè)以經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理

10、，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，最多分?jǐn)偟?年的應(yīng)納稅所得中）。資產(chǎn)收購的節(jié)稅方案最常見的就是將目標(biāo)資產(chǎn)作價(jià)投資到新公司，再通過股權(quán)收購新公司來規(guī)避各項(xiàng)稅收。在資產(chǎn)作價(jià)投資到新公司這一環(huán)節(jié)，根據(jù)上述規(guī)定，視同銷售須繳納企業(yè)所得稅。（二）營業(yè)稅及其附加1、營業(yè)稅的計(jì)算在并購中，如果發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的行為時(shí)，就要繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅是一種流轉(zhuǎn)稅，是一次性交付的，不計(jì)損益。營業(yè)稅=營業(yè)額*稅率銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅稅率均為5%，建筑業(yè)的營業(yè)稅稅率為3%。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)是以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額，即僅

11、以增值額為計(jì)稅依據(jù)。2、附加的計(jì)算附加指的是城建稅和教育費(fèi)附加。這兩個(gè)費(fèi)用均是以流轉(zhuǎn)稅的繳納稅額為計(jì)稅依據(jù)。城建稅：市區(qū)稅率為7%；縣城，鎮(zhèn)稅率為5%；不在市區(qū)，縣城或鎮(zhèn)的稅率為1%教育費(fèi)附加：征收率為3%。自2010年起，內(nèi)、外資企業(yè)統(tǒng)一征收，外資企業(yè)不再享受免城建稅和教育費(fèi)附加的優(yōu)惠待遇。3、房產(chǎn)收購的營業(yè)稅優(yōu)惠根據(jù)財(cái)稅字2002191號(hào)文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局2011年51號(hào)公告：通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于

12、營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。（三）契稅1、契稅的計(jì)算契稅是在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，由買方承受的一種稅。只要不動(dòng)產(chǎn)在登記上發(fā)生變化，就要繳納。契稅=交易價(jià)格（不含附屬物）*3%（我?。┢醵愂歉怯洅煦^的，登記就要繳納，變更登記也要繳納，登記沒有變化就不須繳納。不以是否存在交易為條件。如房屋贈(zèng)與、房屋交換、以房抵債等都需要繳納契稅。契稅的計(jì)稅依據(jù)是交易價(jià)格，不發(fā)生現(xiàn)金交易的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)核定。 2、房產(chǎn)收購的契稅優(yōu)惠依據(jù)文件：財(cái)稅2008175號(hào)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知財(cái)稅201022號(hào)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于事業(yè)單位改制有關(guān)契稅政

13、策的通知財(cái)稅2006142號(hào)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的通知國稅函2008514號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 企業(yè)合并，原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 企業(yè)分立，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地

14、、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 對(duì)國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。（四）土地增值稅1、土地增值稅的計(jì)算是否征土地增值稅有三條標(biāo)準(zhǔn)：一是是否是國有土地。集體土地由于不得自行轉(zhuǎn)讓，因此不存在土地增值稅。目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓的情況，應(yīng)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄?，再納入土地增值稅的征稅范圍。二是產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)讓。一級(jí)市場(chǎng)不征稅，二級(jí)市場(chǎng)征。出租、抵

15、押不征稅。三是是否取得收入。繼承、贈(zèng)予不征稅。土地增值稅=土地（含附屬物）增值額*稅率增值額=成交價(jià)格-扣除項(xiàng)目（包括成本、營業(yè)稅及附加、印花稅）稅率是超率累進(jìn)稅率：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除1不超過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%如一塊土地出讓金5000萬，開發(fā)成本2000萬，最終以2.5億元價(jià)格出售，如何計(jì)算土地增值稅？成交價(jià)格：25000萬元扣除項(xiàng)目：成本：5000+2000=7000萬元營業(yè)稅及附加：（25000-5000）*5.5%=1100萬元印花稅：25000*0.

16、05%=12.5萬元合計(jì)：8112.5萬元增值額：25000-7000-1100-12.5=16887.5萬元增值額超過扣除項(xiàng)目200%，因此適用60%稅率，采用速算扣除的便捷計(jì)算方式，公式為：增值額*稅率-扣除額*速算扣除率土地增值稅：16887.5*60%-8112.5*35%=7293.125萬元2、房產(chǎn)收購的土地增值稅優(yōu)惠 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過20%的，免征土地使用稅。（普通與非普通混合的，能分開核算則分開，不能分開核算的不享受免稅） 國家征用、收回的免征土地增值稅 財(cái)稅200621號(hào)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以

17、土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 限制：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房（土地不算）進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免規(guī)定，視同銷售。 企業(yè)分立是否繳納土地增值稅？根據(jù)山東地方稅務(wù)局網(wǎng)站的官方解釋，不繳納土地增值稅（不區(qū)分是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。二、房地產(chǎn)收購的模式選擇（一）資產(chǎn)收購甲公司其他產(chǎn)業(yè)目標(biāo)資產(chǎn)乙公司（收

18、購公司）目標(biāo)資產(chǎn)貨幣或其他資產(chǎn)收購模式最大的優(yōu)勢(shì)在于法律關(guān)系簡(jiǎn)單明了，但是稅收成本較高。（二）股權(quán)收購模式1、分立模式自然人股東甲公司其他產(chǎn)業(yè)目標(biāo)資產(chǎn)新公司乙公司（收購公司）采用分立的模式，優(yōu)勢(shì)有二：一是如果上一級(jí)就是自然人股東，可以避免重復(fù)納稅，節(jié)省所得稅；二是不區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均免土地增值稅。風(fēng)險(xiǎn)在于：分立模式的營業(yè)稅免稅條件包括轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力，同時(shí)分立本身就面臨債務(wù)連帶問題，因此做到“潔凈”相對(duì)困難，風(fēng)險(xiǎn)較高，操作也更為復(fù)雜。2、新設(shè)模式甲公司股東甲公司其他產(chǎn)業(yè)新公司目標(biāo)資產(chǎn)乙公司（收購公司）采用新設(shè)投資的模式，最大的優(yōu)勢(shì)在于可以做到完全“潔凈”；限制有三：一是如果

19、A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，則視同銷售，要繳納土地增值稅；二是如果A公司的股東是自然人，則可能存在重復(fù)納稅。3、聯(lián)營模式甲公司股東甲公司其他產(chǎn)業(yè)新設(shè)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)資產(chǎn)現(xiàn)金30%目標(biāo)資產(chǎn)乙公司（收購公司）采用聯(lián)營投資的模式，優(yōu)勢(shì)在于最大限度的接近“商業(yè)目的”，稅收稽查的風(fēng)險(xiǎn)較小。限制條件也少。劣勢(shì)在于占用收購公司的現(xiàn)金。三、稅收計(jì)算案例：甲公司與乙公司初步達(dá)成資產(chǎn)購買意向，乙公司愿意以2.5億元（公允價(jià)值）收購甲公司的某塊地，該地出讓金5000萬，前期開發(fā)已投入2000萬，假設(shè)該地符合轉(zhuǎn)讓條件。甲、乙公司均為非上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，無關(guān)聯(lián)關(guān)系。 方案一：乙公司直接收購甲公司的土地甲公司：營業(yè)稅及附

20、加：（25000-5000）*5.5%=1100（萬元）印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）土地增值稅：（25000-5000-2000-1100-12.5）*60-（5000+2000+1100+12.5）*35%=7293.125(萬元)企業(yè)所得稅：（25000-5000-2000-1100-12.5-7293.125）*25%=2398.59（萬元）乙公司：契稅：25000*3%=750（萬元）印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）資產(chǎn)收購的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計(jì)甲公司110012.57293.1252398.5910804.2

21、15乙公司12.5750762.5總計(jì)1100257293.1252398.5975011566.715方案二：甲公司分立出一個(gè)新公司，將土地剝離至新公司，乙公司收購新公司的股權(quán)。第一步，將甲公司進(jìn)行重組，分立出一個(gè)新公司，將土地剝離至新公司名下。由于新公司的股東和甲公司的股東是完全沒有變化的，符合特殊性納稅處理的條件，因此是免稅分立。分立后的新公司注冊(cè)資本構(gòu)成是：土地計(jì)稅基礎(chǔ)7000萬，貨幣資產(chǎn)3000萬元，新公司注冊(cè)資本1億元。第二步，乙公司以28000（25000+3000）萬元收購新公司100%的股權(quán)。甲公司的股東：企業(yè)/個(gè)人所得稅：（28000-10000）*25%=4500（萬元）

22、/(28000-10000)*20%=3600（萬元）印花稅：28000*0.05%= 14（萬元）乙公司：印花稅：28000*0.05%= 14（萬元）分立模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)/個(gè)人所得稅契稅合計(jì)甲公司股東144500/36004514/3614乙公司1414新公司總計(jì)2845004528/3628方案三：甲公司以土地作為出資成立新公司，乙公司收購新公司100%的股權(quán)。第一步有兩個(gè)選擇，一是甲公司10萬元注冊(cè)全資子公司，再將土地以2.5億元增資至新公司名下，二是直接土地作價(jià)2.5億元，貨幣出資1.08億元，成立全資新公司，注冊(cè)資本3.58億元。后續(xù)增資是否要滿

23、足貨幣出資的比例要求，存在不同理解，由于目前工商部門普遍認(rèn)為30%的貨幣出資是不可被突破的，因此，兩種方式更傾向于后者，因?yàn)樵鲑Y有可能在貨幣出資上要多交10萬元。甲公司：企業(yè)所得稅：(25000-5000-2000)*25%=4500(萬元)第二步，乙公司以3.58億元收購新公司100%股權(quán)甲公司：印花稅：35800*0.05%=17.9（萬元）企業(yè)所得稅：（35800-35800）*25%=0乙公司：印花稅：35800*0.05%=17.9（萬元）新設(shè)模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計(jì)甲公司17.945004517.9乙公司17.917.9新公司總計(jì)35.84

24、5004535.8方案四：甲以土地出資、乙以現(xiàn)金出資成立新公司，然后甲將新公司的股權(quán)出售給乙，撤出新公司，使新公司成為在乙完全控制下的公司。第一步：甲以土地出資，評(píng)估價(jià)2.5億，占70%股權(quán)，乙以現(xiàn)金出資1.08億（30%的貨幣出資），注冊(cè)資本3.58億。甲公司：企業(yè)所得稅：(25000-5000-2000)*25%=4500(萬元)新公司：契稅:25000*3%=750（萬元）第二步：新公司經(jīng)營一段時(shí)間后（期間的利潤(rùn)分配免企業(yè)所得稅），乙公司將甲公司持有70%股權(quán)收購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為2.5億元。甲公司：印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）企業(yè)所得稅：（25000-35800*70%

25、）*25%=0乙公司：印花稅：25000*0.05%=12.5（萬元）聯(lián)營模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計(jì)甲公司12.545004512.5乙公司12.512.5新公司750750總計(jì)2545007505275各方案的比較分析：從稅收角度來講，股權(quán)收購比直接資產(chǎn)收購的稅收成本要低。而三種股權(quán)收購的模式中，分立模式節(jié)稅最多，特別是分立出的新公司直接隸屬于自然人股東的情形下，將節(jié)省一道企業(yè)所得稅；聯(lián)營方式節(jié)稅額最少，因?yàn)樾鹿痉羌坠救Y控股，會(huì)產(chǎn)生契稅。從現(xiàn)金流來看，資產(chǎn)并購無需先行墊付現(xiàn)金，而股權(quán)并購由于需要成立新公司，面臨貨幣資本占比30%的公司法約束，須支

26、付貨幣出資。股權(quán)收購的三種模式中，新設(shè)和分立模式的貨幣出資由甲公司承擔(dān)，聯(lián)營模式的貨幣出資由乙公司承擔(dān)。其中，分立模式占用現(xiàn)金流最少。從風(fēng)險(xiǎn)來看，資產(chǎn)并購的風(fēng)險(xiǎn)最小。股權(quán)收購的三種模式中，聯(lián)營模式最接近商業(yè)目的原則，貨幣出資由乙公司承擔(dān)，最終也在乙公司控制之下；新設(shè)模式操作上相對(duì)簡(jiǎn)單，但是貨幣出資由甲方先行墊付；分立模式最大的風(fēng)險(xiǎn)是債務(wù)問題，由于公司法對(duì)分立公司承擔(dān)債務(wù)連帶責(zé)任的規(guī)定，加重了律師盡調(diào)的工作量，同時(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)較大。風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)：1、免稅分立和免稅合并的時(shí)間成本。根據(jù)財(cái)稅200959號(hào)文的規(guī)定，特殊性稅務(wù)處理即“免稅”重組要符合以下條件：（一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲

27、繳納稅款為主要目的。（二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。（三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)。（四）重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。（五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。2、案例中這種房地產(chǎn)公司并購?fù)恋貜氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的情形，股權(quán)收購的結(jié)果是乙公司間接控制土地，土地仍在新公司名下，乙公司完成收購后面臨兩種選擇：一是為新公司申請(qǐng)資質(zhì)，以新公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；二是吸收合并新公司，新公司注銷。如果由新公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，新設(shè)模式和聯(lián)營模式均要補(bǔ)繳土地增值稅（分立模式不須

28、補(bǔ)繳土地增值稅），同時(shí)還須承擔(dān)申請(qǐng)資質(zhì)的費(fèi)用和成本；如果采用吸收合并的方式注銷新公司，雖然可選擇免稅合并，但要付出至少12個(gè)月的時(shí)間成本，否則要繳納企業(yè)所得稅。 由此可以看出，免稅額的大小和風(fēng)險(xiǎn)基本上是成正比的，實(shí)踐中，不一定免稅最多的模式就是最好的模式，我們可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選擇最為合適的收購模式。四、稅收籌劃的約束因素（一）扣除鏈條問題以增值額為計(jì)稅依據(jù)的稅收，凡是發(fā)生了免稅，則意味著扣除鏈條中斷。以營業(yè)稅為例，雖然出售資產(chǎn)的一方免營業(yè)稅，但是對(duì)收購方而言，如果可以預(yù)見該資產(chǎn)將來還要出售的話，再次出售時(shí)，將沒有扣除額（即購買成本），以原價(jià)計(jì)算營業(yè)稅，相當(dāng)于把原來未交的營業(yè)稅補(bǔ)上。比如因贈(zèng)與