安徽萬泰置業(yè)有限公司翠湖一路項目可行性報告

1、安徽萬泰置業(yè)安徽萬泰置業(yè) 關(guān)于翠湖一路項目立項的申請書關(guān)于翠湖一路項目立項的申請書（供參考）（供參考）銅陵市發(fā)展和改革委員會：茲有我公司擬投資開發(fā)“翠湖一路項目”并申請立項。項目選址于石城大道、翠湖一路交匯處東北角，總用地面積約 7 萬平方米，建筑容積率約 3.75，建筑密度 40-50%，可計容積率建筑面積約 20萬平方米，其中商業(yè)用房約 8 萬平方米，寫字樓約 3 萬平方米，公寓住宅約 9 萬平方米。項目總投資5 億元左右，建設(shè)所需資金全部由我公司自籌解決。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)向貴委申請辦理項目核準(zhǔn)手續(xù)，請給予辦理為盼。附：翠湖一路項目可行性報告。申請人（簽章）：安徽萬泰置業(yè)申請人（簽

2、章）：安徽萬泰置業(yè) 2009 年 9 月 1 日安徽萬泰置業(yè)安徽萬泰置業(yè) 翠湖一路項目可行性報告翠湖一路項目可行性報告（代立項申請之可行性報告）（代立項申請之可行性報告）目目 錄錄第一章第一章 項目概況項目概況一、立地條件一、立地條件二、項目依據(jù)二、項目依據(jù)三、項目開發(fā)公司狀況三、項目開發(fā)公司狀況四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容五、項目建設(shè)招投標(biāo)形式五、項目建設(shè)招投標(biāo)形式第二章第二章 項目投資環(huán)境項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢四、項目環(huán)境建設(shè)條件四、項目

3、環(huán)境建設(shè)條件第三章第三章 項目對公共設(shè)施需求影響分析項目對公共設(shè)施需求影響分析一、項目對公共設(shè)施的需求一、項目對公共設(shè)施的需求二、項目住戶子女教育解決方案二、項目住戶子女教育解決方案三、項目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案三、項目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案四、項目物業(yè)管理四、項目物業(yè)管理第四章第四章 項目分析及市場定位項目分析及市場定位一、項目一、項目 SWOTSWOT 分析分析二、市場定位二、市場定位三、房地產(chǎn)市場承載力分析三、房地產(chǎn)市場承載力分析四、銷售價格及銷售預(yù)測四、銷售價格及銷售預(yù)測五、項目營銷方案五、項目營銷方案第五章第五章 項目開發(fā)建設(shè)進度安排項目開發(fā)建設(shè)進度安排一、工程計

4、劃一、工程計劃二、施工安排二、施工安排第六章第六章 投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措一、總投資估算一、總投資估算二、資金籌措和資金平衡分析二、資金籌措和資金平衡分析第七章第七章 財務(wù)分析財務(wù)分析一、銷售利潤分析一、銷售利潤分析二、贏利能力分析二、贏利能力分析第八章第八章 不確定性分析不確定性分析一、項目盈虧平衡分析一、項目盈虧平衡分析二、項目敏感性分析二、項目敏感性分析三、項目風(fēng)險分析三、項目風(fēng)險分析四、風(fēng)險分析四、風(fēng)險分析五、風(fēng)險防范對策五、風(fēng)險防范對策【結(jié)結(jié) 論論】第一章第一章 項目概況項目概況一、立地條件：一、立地條件：項目選址于石城大道、翠湖一路交匯處東北角，總用地面積約 7 萬平

5、方米，建筑容積率約 3.75，建筑密度 40-50%，可計容積率建筑面積約 20 萬平方米，其中商業(yè)用房 8 萬平方米，寫字樓約 3 萬平方米，公寓、住宅約 9 萬平方米。項目“四至”及現(xiàn)場圖：東面：銅陵柳園小學(xué)；南面：翠湖一路，隔路相望是待規(guī)劃政府用地，稍遠(yuǎn)是在建新華苑住宅小區(qū)；西面：是石城大道，隔路相望萬泰翡翠城住宅區(qū)；北面：緊鄰柏莊春暖花開住宅小區(qū)。 石 城 大 道 二、項目依據(jù)：二、項目依據(jù)：待建項目（需確認(rèn)）東南西北翠湖一路柏莊春暖花開本案銅陵柳園小學(xué)萬泰翡翠城待建項目（需確認(rèn)）（一）主要政策依據(jù)：（一）主要政策依據(jù)：1、銅陵市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展信息化“十一五”規(guī)劃；2、 “大銅陵”

6、發(fā)展戰(zhàn)略；3、銅陵市科學(xué)和技術(shù)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；4、銅陵市“十一五”城市建設(shè)規(guī)劃綱要；5、銅陵市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要。6、（二）銅陵商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：（二）銅陵商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：銅陵市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及西湖新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等。三、項目開發(fā)公司狀況：（請萬泰公司修正、補齊資料）三、項目開發(fā)公司狀況：（請萬泰公司修正、補齊資料）1、經(jīng)營性質(zhì)：股份制浙江萬泰房地產(chǎn) 是一家具有豐富專業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；浙江凱恩投資集團 是一家資金實力非常雄厚的投資企業(yè)，其下屬子公司浙江凱恩特種材料股份 已在深交所中小板上市（002012） 。雙方通過強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補，在安徽省共同投資注冊安徽萬泰

7、置業(yè) ，開發(fā)了“萬泰翡翠城”項目。安徽萬泰置業(yè) 將以“筑就城市永恒的經(jīng)典”為經(jīng)營理念，以“為業(yè)主創(chuàng)造價值，為員工創(chuàng)造前途，為股東創(chuàng)造財富，為社會創(chuàng)造效益”為使命，以“業(yè)主至上”為服務(wù)宗旨，用 35 年的時間，完成銅陵“萬泰翡翠城” 、 “萬泰水晶城”的開發(fā)，其間在銅陵及周邊地區(qū)尋求優(yōu)質(zhì)土地資源，適時向周邊地區(qū)擴展，努力成為安徽省知名的房地產(chǎn)開發(fā)商。2、經(jīng)營范圍：項目投資、土地運營、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。3、管理架構(gòu)：（1） 、管理層決策前主張民主，決策后強調(diào)集中。對決策過程、執(zhí)行情況、實施結(jié)果進行制度化的監(jiān)控。（2） 、決策應(yīng)廣泛汲取公司內(nèi)外各方面的智慧源泉，尤其對利用外腦給予充分重視，并視

8、為順應(yīng)知識經(jīng)濟的明智之舉。（3） 、本公司直屬職能部門分三大系統(tǒng)：督導(dǎo)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)及支持系統(tǒng)。4、工程技術(shù)力量：工程技術(shù)力量雄厚，擁有技術(shù)專業(yè)人員數(shù)十名，專業(yè)涵括規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、施工監(jiān)理、結(jié)構(gòu)力學(xué)、測量學(xué)、物業(yè)管理等多學(xué)科。5、財務(wù)狀況分析（此略）四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：（一）（一） 、主要經(jīng)濟指標(biāo)：、主要經(jīng)濟指標(biāo)：1、總占地面積：約 70000 平；2、容積率：約 3.75；3、總建筑面積：24 萬平（其中計容積率面積約 20 萬） ；4、建筑覆蓋率：40-50%；5、綠化率：35%；6、建筑高度：100 米；7、停車位：800-1000 個。（二）（二

9、） 、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容：、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容：1、總部大廈：30000 平；2、商業(yè)綜合體：80000 平（含百貨、超市、步行街、影院等） ；3、酒店式公寓: 90000 平（含公寓、住宅樓等） ；4、停車場：30000-40000 平（不計容積率） 。（三）（三） 、項目平面示意圖：、項目平面示意圖：五、項目建設(shè)招投標(biāo)形式：五、項目建設(shè)招投標(biāo)形式：汽車出口汽車出口石石城城大大道道翠湖一路翠湖一路地面三層 地面三層地面四層 地面四層底商住宅住宅停車場住宅內(nèi)街 1外廣場汽車入口汽車入口內(nèi)街2酒店公寓A總部經(jīng)濟大廈B根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法及安徽省招投標(biāo)的有關(guān)法規(guī)規(guī)章，采取自主招標(biāo)形式，公開

10、招標(biāo)與邀標(biāo)相結(jié)合，全部招標(biāo)與部分招標(biāo)相結(jié)合，力求“公開 公正 公平” ，嚴(yán)控成本與采用合理方案相結(jié)合等形式進行。第二章第二章 項目投資環(huán)境項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境：一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境：（一）銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢：（一）銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢：城市區(qū)位城市區(qū)位城市人口密度比較城市人口密度比較銅陵地處上海與武漢、南京和九江的 正中心(距南京與上海的距離分別是 200 公里和 450 公里)，也是我國著名的黃山 九華山旅游風(fēng)景區(qū)的北大門 (距九華山和黃山分別 為 80 和 120公里)，同時還是安徽省實施 “兩點一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點。 蕪、馬、池城市經(jīng)濟圈的中心，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯。（二

11、）銅陵城市背景與發(fā)展機遇：（二）銅陵城市背景與發(fā)展機遇：（三）銅陵的交通狀況：（三）銅陵的交通狀況：（四）銅陵行政區(qū)劃：（四）銅陵行政區(qū)劃：1956 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟形勢變化，行政區(qū)劃曾多次自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個行業(yè)、133個門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。1、 城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站）2、 鐵路：銅九鐵路 3、 高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速4、 城市

12、主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道等。形成鐵路、水路和公路與城市道路有機銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運輸體系。快速通達蘇、浙、滬。 更迭?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)（擬打算增加西湖新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） ，總面積 1，113 平方公里，其中市區(qū)面積 227 平方公里，總?cè)丝?73.89 萬人，其中市區(qū)人口 43.43 萬人。（五）（五） 、銅陵城市發(fā)展定位：、銅陵城市發(fā)展定位：1、全國銅產(chǎn)業(yè)基地：銅陵地阜物華，銅、金、銀、水泥用灰?guī)r儲量居安徽全省第一，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二。按照“做強有色、做精化工、做

13、優(yōu)電子、做大建材”的發(fā)展思路，銅陵四大支柱產(chǎn)業(yè)日益壯大，其中有色、化工、建材三大行業(yè)正是憑藉舟楫之便而得以迅速發(fā)展，構(gòu)成了區(qū)域經(jīng)濟三足鼎立之勢，其中銅都銅業(yè)、六國化工、安納達鈦業(yè)均已上市，是“銅都板塊”重要組成部分，銅陵已成為全國最大的銅產(chǎn)品加工制造和集散中心、長江流域最大的硫磷化工產(chǎn)品基地和重要的水泥建材制品基地。2、 電子材料產(chǎn)業(yè)基地：國家火炬計劃銅陵電子材料產(chǎn)業(yè)基地于 1999 年 8 月被科技部火炬中心批準(zhǔn)建設(shè)?；噩F(xiàn)有骨干企業(yè) 5 家，其中國家級重點高新技術(shù)企業(yè) 3 家，正在實施的火炬計劃項目 17 項，其中重點國家級 3 項，國家級項。2002 年，產(chǎn)業(yè)基地實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 21.4

14、 億元。基地的建設(shè)現(xiàn)已初具規(guī)模，基本形成了產(chǎn)業(yè)特色鮮明、技術(shù)水平較高、產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展環(huán)境較優(yōu)化、布局相對集中的 2 個產(chǎn)品加工體系，即利用本地銅資源開發(fā)高檔電解銅箔、特種漆包線等高新電子材料的加工體系和電工薄膜金屬化薄膜電容器電子整機一條龍的加工體系。3、 長江中下游重要的工貿(mào)港口城市：銅陵市城市總體規(guī)劃（20032020） 將銅陵市定位為“長江中下游重要的工貿(mào)港口城市” ；交通部發(fā)布的長江干線航道發(fā)展規(guī)劃（20032020） 明確銅陵為萬噸級海輪進江的終點港，銅陵作為長江下游南岸的一座臨江新興城市，發(fā)展水運，港口有著得天獨厚的優(yōu)勢。隨著我國經(jīng)濟快速增長，能源和交通需求旺盛，長江水運高歌猛

15、進，水系完成貨物周轉(zhuǎn)量占流域貨物周轉(zhuǎn)總量的 30以上，承擔(dān)了沿江大型企業(yè)所需的鐵礦石、的原油和的電煤運輸，2006 年水運貨物量達 9.9 億噸，港口集裝箱吞吐量 634 萬標(biāo)箱，成為世界上運輸最繁忙、運量最大的通航內(nèi)河。長江水運有力促進了沿江產(chǎn)業(yè)帶的形成，沿江七省二市集聚了我國 41%以上的經(jīng)濟總量，緊鄰長江是銅陵持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢，政府高度重視港口資源的戰(zhàn)略作用，提出“港為城用、城依港興”的發(fā)展方針，發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)，有力帶動了全市經(jīng)濟社會的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。4、 皖中南中心城市：銅陵是一座區(qū)位相對優(yōu)越的城市。地處長三角經(jīng)濟圈和武漢經(jīng)濟圈的交匯中心。鐵路經(jīng)蕪湖與全國鐵路網(wǎng)連接，銅九鐵路貨運通車，銅廬鐵

16、路和長江公鐵大橋已列入國家建設(shè)規(guī)劃。皖江第一橋貫通長江南北，合銅高速已全線通車，沿江高速銅陵東段已建成通車，銅宣高速全面開工建設(shè)。 “黃金水道”長江流經(jīng)銅陵 60 公里，銅陵擁有對外輪開放的一類口岸，港口吞吐量已超過 2000 萬噸。目前，銅陵已初步建成較為完備的公路、鐵路、水路立體交通網(wǎng)絡(luò)體系，作為皖中南交通樞紐和中心城市之一的格局正在形成。二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析（一）（一）0909 年年 1-41-4 月份住宅市場運行特點月份住宅市場運行特點由于受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，2008 年以來，銅陵市房地產(chǎn)市場和全國房地產(chǎn)市場一樣進入了近年來少有的調(diào)整階段，特別是 2008 年下半年

17、到 2009 年 1、2 月份，銅陵市房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，3月份開始逐漸有所回暖，進入 4 月份，商品房的銷售總套數(shù)和總面積同比增長幅度均超過 50%，其中住宅類商品房的銷售總套數(shù)和總面積同比增長幅度超過 70%，二手房的銷售同比增長超過一倍，迎來了房地產(chǎn)市場的“小陽春” 。（二）商業(yè)市場的總體特征（二）商業(yè)市場的總體特征商業(yè)區(qū)域特征分析商業(yè)區(qū)域特征分析1、 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺；2、 其他區(qū)域商業(yè)旺氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。主要道路商業(yè)分析主要道路商業(yè)分析整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界：

18、東向：銅都大道；南向：金山路西向：銅官大道；北向：北京路注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。城市商業(yè)邊界圖本案本案（三）房地產(chǎn)市場運行特點：（三）房地產(chǎn)市場運行特點：1 1、從供求關(guān)系上看，供應(yīng)量仍大于實際有效需求：、從供求關(guān)系上看，供應(yīng)量仍大于實際有效需求：1-4 月份銅陵商品房新增上市總面積為 29.19 萬平方米，實際銷售面積為 22.62 萬平方米，只占新增上市總面積的 77%，供仍大于求，市場并未真正擺脫困境。但 4 月份出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象，特別是二手房的成交量出現(xiàn)的快速升溫勢頭，在一定程度上可以淡化市場的觀望心理，對于促進房地產(chǎn)開發(fā)市場信心和消費者的購買需

19、求起到了一定的積極作用。2 2、從需求上看，市場逐步趨于理性購房：、從需求上看，市場逐步趨于理性購房：從 1-4 月總體銷售情況來看，相對低價的新開盤項目受到追捧，經(jīng)濟適用房、小戶型房及離市區(qū)稍遠(yuǎn)的低價樓盤銷售業(yè)績都有不俗的表現(xiàn)。比較有代表性的有：位于獅子山區(qū)的鳳凰城 A 組團和位于開發(fā)區(qū)內(nèi)的萬泰翡翠城，由于其銷售價格稍低，在四個月中分別銷售了 337 套、180 套，占比為全部銷售量的 17.8%和 10%；經(jīng)濟適用房在此期間也銷售了 219 套，占比 11.6%，居銷售排行榜的前列。3 3、從價格走勢上看，平均局部波動可能性大：、從價格走勢上看，平均局部波動可能性大：房價是決定銷售量的重要

20、因素。隨著中央及地方各種利好政策的先后出臺，開發(fā)商又動用了打折，買房贈優(yōu)惠券、贈裝修、贈電器等多種促銷方式降低房價，漸漸打破了一些購房者壓抑了許久的剛性需求，重啟了購房市場。但是，銅陵目前熱銷的房屋主要集中在少數(shù)幾個樓盤，但這部分受歡迎的房子數(shù)量畢竟有限，隨著時間的推移，房市將仍有可能出現(xiàn)局部范圍的波動。4 4、商業(yè)布局過于密集，業(yè)態(tài)集中，亟需打造商業(yè)次中心區(qū)、商業(yè)布局過于密集，業(yè)態(tài)集中，亟需打造商業(yè)次中心區(qū); ; 商場和專賣店等密集，商品品類豐富在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人

21、民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明顯大型百貨、精品店等都集中在長江路沿線區(qū)域，商務(wù)酒店扎堆在石城大道、北京路沿線。 業(yè)種分布與地勢、交通有著密切關(guān)系一是滿足市民購物方便，二是老火車站、汽車站形成的城市交通習(xí)慣。 休閑、娛樂業(yè)遍地開花歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。 （四）（四）對對 20092009 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的啟示年

22、房地產(chǎn)市場發(fā)展的啟示根據(jù)多年來銅陵房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)業(yè)也有季節(jié)性，每年 3、4 月份都是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，所以今年的 3、4 月份的銷售量大幅增長，一方面是政策提振、開發(fā)商促銷、購房者信心增加等共同作用的結(jié)果，一方面也帶有一定季節(jié)性因素，因此，還不能就此來說明銅陵的房地產(chǎn)市場全面回暖。2009 年，在國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢影響下，銅陵房地產(chǎn)業(yè)還將面臨很多困難，我們還是一定要堅定信心，積極采取有效措施，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1 1、新開發(fā)住房要處于合理的品質(zhì)、品位、新開發(fā)住房要處于合理的品質(zhì)、品位: :2009 年銅陵房地產(chǎn)開發(fā)計劃投資 43 億元，比上年實際完成投資增

23、長 30.30%。房地產(chǎn)投資持續(xù)增長的同時而房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，在房價下跌、銷量下降、空置面積增加的情況下，擴大內(nèi)需，推動房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展，還需進一步加大保障性住房、中低價位和中小套型普通商品房的供給，滿足中低收入人群的住房消費，維持房地產(chǎn)市場交易量，從而拉動經(jīng)濟的發(fā)展。2 2、開發(fā)企業(yè)要合理定價促進銷售、開發(fā)企業(yè)要合理定價促進銷售: :引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，調(diào)整銷售方式和策略，以合理的價格促進存量商品房和在建商品房的銷售，加快資金回籠，樹立開發(fā)商的投資信心。同時地方政府應(yīng)對信譽好的本土中小房地產(chǎn)企業(yè)加大扶持力度。3 3、輿論要加強正面客觀引導(dǎo)、輿論要加強正面客觀引導(dǎo): :堅持正確

24、的輿論導(dǎo)向，大力宣傳國務(wù)院和省、市關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展一系列政策措施及成效，消除市民等待觀望心理，提升市民購房置業(yè)的信心。（五）商業(yè)地產(chǎn)對于本項目的啟示（五）商業(yè)地產(chǎn)對于本項目的啟示1 1、百貨業(yè)過于集中，經(jīng)營檔次多元化，主題商場較少，大多處于轉(zhuǎn)型期、百貨業(yè)過于集中，經(jīng)營檔次多元化，主題商場較少，大多處于轉(zhuǎn)型期: :截至 2008 年 12 月，銅陵市區(qū)百貨商場 3 家，總規(guī)模在 19 萬平方米左右；銅陵市百貨商場主要集中在長江中路；各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營，注重環(huán)境改善與人本主義等)轉(zhuǎn)變；銅陵市大多數(shù)百貨商場經(jīng)營品種雷同，

25、市場競爭力不強；各種類型專業(yè)市場及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營利潤，促使百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)組合發(fā)生根本性改變。2 2、超市外擴趨勢明顯、超市外擴趨勢明顯銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)；超市經(jīng)營面積在 2000 平方米以上共計 5 家，10000 平米以上的 2 家；從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情況，超市向東南方向、東北方向擴張趨勢明顯；迄今為止，銅陵已有合家福、華潤蘇果、家得利、華聯(lián)、臺客隆等中大型超市。3 3、市中心周邊為娛樂消費首選區(qū)域、市中心周邊為娛樂消費首選區(qū)域主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心；從經(jīng)

26、營方面及知名度來看，KTV、歌舞廳類消費場所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好；中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等；銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多，如黃金海岸；銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在 1-3 元/平方米/天。4 4、酒店競爭激烈、酒店競爭激烈銅陵酒店市場競爭較為激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級的酒店在內(nèi)，酒店的數(shù)量超過了 40 家。在北京路地塊，不到 1 公里范圍內(nèi)，有 9 家酒店，3 家旅館。序號酒店名稱星級客房（間）價格（元）分布配套1逸頓國際大酒店五星200688-988新區(qū)集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂2五松山賓館四星138260-860會議廳、商務(wù)中心、桑拿休閑中心、美容中心、棋牌室、健身房3華亭

27、四季大酒店四星120198-608特色餐飲、夜總會、桑拿會所4美華大酒店三星97168-598餐廳、足浴、5銅都國際大酒店三星143改造中市區(qū)商務(wù)中心、購物中心、堂吧、健身房、棋牌室、桑拿中心、美容中心等服務(wù)設(shè)施6天井湖賓館三星141198-498天井湖區(qū)域餐廳、會議室7育和大酒店三星147275-760市區(qū)餐廳、會議室、大型會場銅陵截至到 2008 年共擁有星級飯店 19 家，其中五星級 1 家，四星級 2 家，三星級 4 家。銅陵整體酒店行業(yè)經(jīng)營一般，平均開房率為 63%左右。三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢（一）板塊與格局：（一）板塊與格局：按照地

28、理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊、環(huán)天井湖板塊五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局：城南板塊城南板塊中心區(qū)板中心區(qū)板塊塊新城板新城板塊塊東郊板東郊板塊塊（二）特征與趨勢：（二）特征與趨勢：1、新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，領(lǐng)袖地位已然確立。2、依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速崛起，已成為銅陵市場上最熱門的板塊。3、周邊扎堆有萬泰翡翠城、豪邦康城、柏莊春暖花開、五環(huán)國際等一批高品質(zhì)樓盤。4、該板塊是主城區(qū)連接經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的前沿，是順應(yīng)城市空間戰(zhàn)略“北擴”的要地，受石城大道的改造、翠湖公園建設(shè)等大型市政

29、工程的利好影響，該板塊近 2 年上升勢頭非常明顯。隨著石城大道的擴改工程結(jié)束，連接新老城區(qū)的價值鏈正在拉開，拉近該板塊地產(chǎn)和主城區(qū)距離。環(huán)天井湖板環(huán)天井湖板塊塊四、項目環(huán)境建設(shè)條件四、項目環(huán)境建設(shè)條件（一）規(guī)劃已經(jīng)成熟，是城市發(fā)展方向之一：（一）規(guī)劃已經(jīng)成熟，是城市發(fā)展方向之一：該區(qū)域主要規(guī)劃為商住用地。新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。（二）配套極為齊全：（二）配套極為齊全：該項目區(qū)域處于北部新城區(qū)與舊城區(qū)重要的連接節(jié)點

30、上，醫(yī)院、學(xué)校、政府部門、大型生活社區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在周圍環(huán)繞，地塊也處于“五通一平”的自然狀態(tài)。（三）周邊競爭密集而有序：（三）周邊競爭密集而有序：周邊主要以大型居住社區(qū)為主，如萬泰翡翠城、柏莊-春暖花開、豪邦康城、國際華城等，競爭密集，但是相對有序，因各自區(qū)域的定位差異及開盤時間差異，使得競爭良性、有序。（四）開發(fā)建設(shè)是大勢所趨：（四）開發(fā)建設(shè)是大勢所趨：項目周邊土地都已經(jīng)規(guī)劃，且名花有主，本項目地塊也不是“養(yǎng)在深閨人未識” ，如何更好地謀劃本地塊，已經(jīng)不是很遙遠(yuǎn)的事情，盡早開發(fā)建設(shè)是大勢所趨。（五）本公司運籌帷幄已久，蓄勢待發(fā)：（五）本公司運籌帷幄已久，蓄勢待發(fā)：本公司董事會多次召開董事會

31、議，到現(xiàn)場進行考察，并聘請深圳市波特商業(yè)經(jīng)營管理 進行區(qū)域市場調(diào)研及項目的策劃，對于該地塊是運籌帷幄已久，蓄勢待發(fā)已久第三章第三章 項目對公共設(shè)施需求影響分析項目對公共設(shè)施需求影響分析一、項目對公共設(shè)施的需求一、項目對公共設(shè)施的需求公共設(shè)施是指為市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施，按照具體的項目特點可分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等。本項目在一定程度上，可以為市民提供文化娛樂、交通、體育、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等服務(wù)，因此對于上述設(shè)施，不需要政府提供。二、項目住戶子女教育解決方案二、項目住戶子女教育解決方案住戶子女

32、教育問題，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的教育規(guī)劃，納入就近的公辦和民辦學(xué)校和教育體系即可。三、項目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案三、項目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案1、提供大型休閑廣場，提供全民健身體育設(shè)施，倡導(dǎo)全民體育活動，積極響應(yīng)市區(qū)政府的公共體育活動；2、提供符合交通規(guī)范和使用標(biāo)準(zhǔn)的交通標(biāo)志指示牌，公交站臺，公共交通出入口、隔離帶、疏散區(qū)等，將小區(qū)交通動線納入公共交通管理體系。建設(shè)符合規(guī)范的停車場、停車位及地下車庫。四、項目物業(yè)管理四、項目物業(yè)管理物業(yè)管理遵循國家物業(yè)管理條例和安徽省相關(guān)管理法規(guī)規(guī)章的要求，按照萬泰的操作規(guī)程，以人為本，組建高素質(zhì)的物管隊伍，提供五星級的物業(yè)管理服務(wù)。第四章第四章 項

33、目分析及市場定位項目分析及市場定位一、項目一、項目 SWOTSWOT 分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（StrengthsStrengths）劣勢（劣勢（WeaknessesWeaknesses）1、 未來城區(qū)的中心區(qū)域；2、 便利的對外交通；3、 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)；4、 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成；5、 萬泰集團較好的品牌效應(yīng)支持。1、 地塊地勢不平整，不利于規(guī)劃建設(shè)；2、 地塊東面、南面未開發(fā)影響項目形象；3、 距離市區(qū)主流消費群體較遠(yuǎn)；4、 東面未開發(fā)，短時間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍；5、 銅陵市政府規(guī)劃 2010 年建成 10 個購物中心。機會（機會（OpportunitiesOppor

34、tunities）威脅（威脅（ThreatsThreats）1、 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程為項目高速發(fā)展帶來機遇；2、 城市核心商圈商業(yè)亟需升級換代；3、 項目周邊存在的巨大商業(yè)空白；4、 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、周邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費群體；5、 交通要道帶來的大量人流。1、 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會帶來一定的同質(zhì)競爭；2、 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場份額；3、 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場較大份額；4、 銅冠商業(yè)廣場的商業(yè)尚未完全飽和；5、 市區(qū)開發(fā)的置地財富廣場、銅陵商城形成競爭。二、市場定位二、市場定位1 1、功能組合定位、功能組合定位 以中高檔購物商場為開發(fā)中心；以高輻

35、射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點；以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補；以星級酒店、步行街開發(fā)為補充配套；以“PT37 總部經(jīng)濟大廈” 、 “PT37 e 購中心”為概念支持。萬泰總部經(jīng)濟大廈萬泰總部經(jīng)濟大廈萬泰萬泰 e e 購中心、步行街購中心、步行街項目綜合功能項目綜合功能1、 商務(wù)2、 商貿(mào)3、 辦公4、 會議5、 展覽6、 營銷7、 1、 購物2、 餐飲3、 休閑4、 娛樂5、 文化6、 表演7、 1、 居住2、 酒店3、 運動4、 交友5、 活動6、 停車7、 2 2、開發(fā)戰(zhàn)略定位開發(fā)戰(zhàn)略定位（1）創(chuàng)新型開發(fā)：銅陵首個“總部經(jīng)濟大廈” 、 “e 購中心”城市綜合體。（2）領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)：五年領(lǐng)先，十

36、年不落后。3 3、主題定位、主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項目功能、概念可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復(fù)合程度的首席城市商業(yè)坐標(biāo)。從本案的商業(yè)風(fēng)格上可塑造成商務(wù)發(fā)達、商業(yè)繁華、時代感強烈、時尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務(wù)的現(xiàn)代都市代表作。4 4、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位物業(yè)類物業(yè)類型型消費者消費者經(jīng)營者經(jīng)營者投資者投資者購物中購物中心心1、 政府機關(guān)公務(wù)員2、 各企業(yè)人員3、 各類業(yè)主4、 各私營企業(yè)主5、 城市品牌追逐一族6、 學(xué)生7、 過往客商8、 中高收入家庭9、 灰色收入者10、城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民11、城市職業(yè)工作者12、自由職業(yè)者1、 國際國內(nèi)知名零售連鎖商2、

37、國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商3、 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商4、 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商5、 1、 國際國內(nèi)知名零售連鎖商2、 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商3、 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商4、 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商5、 基金、財團6、 民間私募基金7、 職業(yè)投資者8、 步行街步行街底商底商同上1、 國際國內(nèi)知名專賣店2、 國際國內(nèi)知名專業(yè)店3、 國際國內(nèi)知名特色店4、 本地專賣店5、 本地專業(yè)店6、 本地特色店7、 1、 國際國內(nèi)知名專賣店2、 國際國內(nèi)知名專業(yè)店3、 國際國內(nèi)知名特色店4、 本地專賣店5、 本地專業(yè)店6、 本地特色店7、 寫字樓寫字樓1、 本地企業(yè)辦公人1、 本地上市企業(yè)及控股單位、 1、 本

38、地上市企業(yè)及控股單位、子公司員2、 民營企業(yè)辦公人員3、 外來企業(yè)辦公人員4、 相關(guān)業(yè)務(wù)往來人員子公司2、 各開發(fā)區(qū)進駐企業(yè)3、 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位、企業(yè)4、 金融保險證券機構(gòu)5、 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè)6、 物流企業(yè)7、 民營中小企業(yè)8、 部分政府單位9、 旅行社10、會展企業(yè)11、其他單位、企業(yè)2、 各開發(fā)區(qū)進駐企業(yè)3、 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)、單位4、 金融保險證券機構(gòu)5、 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè)6、 物流企業(yè)7、 民營中小企業(yè)8、 部分政府單位9、 旅行社10、會展單位11、其他單位、企業(yè)酒店酒店1、 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商2、 其他致力于酒店經(jīng)營者1、 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商2、 其

39、他致力于酒店投資者酒店式酒店式公寓公寓LOFTLOFT住宅住宅1、 公務(wù)員2、 自由職業(yè)者3、 白領(lǐng)人士4、 私人企業(yè)主5、 外地投資客6、 其他投資客5 5、 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合購物中心購物中心超市、百貨、家居家飾、洋快餐、中餐、特色餐飲、咖啡、茶館、兒童娛樂城、游戲城、KTV、電影院、運動場館、其他專賣店、專業(yè)店步行街步行街底商底商士多店、飾品店、餐飲、美容美發(fā)、燙洗店、品牌服裝、各色酒吧、蛋糕店6 6、經(jīng)營定位：、經(jīng)營定位：經(jīng)營定位為時尚生活、潮流時代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。7 7、規(guī)劃定位（參見規(guī)劃定位（參見 P6P6 平面示意圖）平面示意圖）萬泰國際新城各產(chǎn)品體

40、量初步規(guī)劃萬泰國際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品棟數(shù)棟數(shù)層數(shù)層數(shù)規(guī)劃體量規(guī)劃體量合計總面積合計總面積購物中心購物中心1480000步行街底商步行街底商25000總部經(jīng)濟大廈總部經(jīng)濟大廈12630300住宅住宅33153310公寓公寓13117770酒店酒店12118000204380（未計 40000地下停車場面積）8 8、經(jīng)營特色定位、經(jīng)營特色定位原原 則：堅持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營特色原則；則：堅持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營特色原則；特色性：特色性：商品全、名品多、門類寬、經(jīng)營專、結(jié)構(gòu)新； 堅持走大眾化經(jīng)營路線、錯位化經(jīng)營方針；差異性差異性：定位差異、群體差異、價格差異、品

41、牌品種差異、促銷差異、服務(wù)功能差異；不可復(fù)制性：不可復(fù)制性：發(fā)揮不可復(fù)制的優(yōu)勢（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、廣場優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、停車優(yōu)勢等） 。9 9、營運方式定位、營運方式定位項目整體采用租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合的方式，統(tǒng)一運營管理。項目整體采用租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合的方式，統(tǒng)一運營管理。1010、管理模式定位管理模式定位總原則：總原則：多種權(quán)屬并存（產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）并相對獨立，各業(yè)態(tài)統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營銷推廣。B 區(qū)商場商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營管理。寫字樓采取統(tǒng)一物業(yè)管理。1111、形象定位、形象定位提升城市綜合形象，即：政府宣傳活動、商業(yè)貿(mào)易活動、文化交

42、流活動、社區(qū)文化活動、公益事業(yè)活動、企業(yè)策劃活動、市民節(jié)假日休閑活動、商品促銷活動萬泰國際新城是城市的聚焦點，各種活動、信息匯集的中心。1212、招商模式定位招商模式定位本案招商先與超市、百貨、洋快餐主力品牌商家及娛樂城、影院次主力商家溝通洽談，訂單操作，與規(guī)劃設(shè)計同步進行。1313、銷售模式定位銷售模式定位本案除租賃給各主力、次主力商家不進行銷售外，其他物業(yè)類型均可進行銷售，B 區(qū)商場以實體分割，售后托管的方式進行銷售，走三權(quán)獨立（即產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)）的操作模式，保證商場的統(tǒng)一性，管理的持續(xù)性，確保整體資產(chǎn)增值保值的售后管理思路。建議首期托管年限為三年，給投資者一個固定的回報，同時給商場

43、一個經(jīng)營培育期，保證商場做旺。三年后投資業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營管理公司協(xié)商統(tǒng)一托管經(jīng)營。三、房地產(chǎn)市場承載力分析三、房地產(chǎn)市場承載力分析1 1、周邊住宅物業(yè)形象參差不齊，為本項目的高調(diào)入市奠定基礎(chǔ)：、周邊住宅物業(yè)形象參差不齊，為本項目的高調(diào)入市奠定基礎(chǔ)：周邊住宅物業(yè)形象參差不齊，中高低檔都可以找到。另一方面，靠項目最近的、檔次比較高端的萬泰翡翠城、柏莊春暖花開銷售情況非常良好，為本項目住宅型、公寓型物業(yè)的高調(diào)入市奠定了基礎(chǔ)。2 2、周邊中高檔寫字樓極端稀缺，機會巨大：、周邊中高檔寫字樓極端稀缺，機會巨大：目前該區(qū)域主要以住宅為主，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的公司和企業(yè)也是相對分散，以生產(chǎn)型物業(yè)為主。該項目位于城郊與開

44、發(fā)區(qū)特殊的節(jié)點上，中高檔寫字樓存在巨大機會，未來的出現(xiàn)必定受追捧。3 3、符合商業(yè)布局網(wǎng)點規(guī)劃，填補區(qū)域內(nèi)中大型商業(yè)的市場空白：、符合商業(yè)布局網(wǎng)點規(guī)劃，填補區(qū)域內(nèi)中大型商業(yè)的市場空白：銅陵未來啟動城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 ，城市商業(yè)中心結(jié)構(gòu)為：“1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu)，即 1個市級商業(yè)中心，5 個區(qū)級商業(yè)中心，16 個社區(qū)(居住區(qū))級商業(yè)中心。本項目優(yōu)越的地理位置，逐步增長的住宅人口和流動人口，基本滿足市場經(jīng)營所需，該項目的出現(xiàn)正好填補區(qū)域內(nèi)中大型商業(yè)的市場空白。由此可見，該區(qū)域內(nèi)的市場承受力正處于蓬勃成長與壯大之中，未來的市場機會是非常巨大的。由此可見，該區(qū)域內(nèi)的市場承受力正處于蓬勃成長與壯

45、大之中，未來的市場機會是非常巨大的。四、銷售價格及銷售預(yù)測四、銷售價格及銷售預(yù)測該區(qū)域當(dāng)中，入市比較早的萬泰翡翠城銷售均價在 3700 元/平左右，剛剛?cè)胧械陌厍f春暖花開因為體量較大，采取比較平穩(wěn)的入市策略，其銷售均價是 4000 元/平左右，而項目西南方對面的豪邦康城、正南方稍遠(yuǎn)一點的國際華城的銷售均價都達到了 4600 元/平左右。針對本項目，根據(jù)當(dāng)前市場行情、產(chǎn)品品質(zhì)以及未來 2-5 年物業(yè)升值及物價自然增長等綜合因素推算，本項目預(yù)計均價可以達到 5500 元/平。按照總銷售率 95%，4 萬平商場暫不銷售等情況來考慮，實際可實現(xiàn)銷售面積為 15.2 萬平，可實現(xiàn)銷售總收入為 83600

46、 萬元。五、項目營銷方案五、項目營銷方案營銷方案（部分）營銷方案（部分）1 1、廣告計劃、廣告計劃（1）報紙廣告（2）電視廣告（3）電臺廣告 （4）路牌廣告（5）車身廣告2 2、直接郵寄（、直接郵寄（DMDM）計劃）計劃（1）說明本案乃銅陵市獨一無二的高價位商品房，故在目標(biāo)顧客的選擇和商品特性如何被接受的方式皆不同于一般房屋銷售，因此本案 DM 的運用，將在銷售策略里扮演著一個極為重要的角色，尤其它將針對銅陵市分散在其它市場中的投資經(jīng)營戶，能最直接的滲透并傳導(dǎo)項目訊息。（2）構(gòu)想第一階段：將刊登有本案企業(yè)廣告的報紙選定目標(biāo)客戶 2000 名，直接寄發(fā)，內(nèi)附項目簡介一份。第二階段：再度針對 20

47、00 名目標(biāo)客戶寄發(fā) VCD 一盤，VCD 內(nèi)容除錄制優(yōu)美動聽的世界名曲之外，并適當(dāng)?shù)募尤腠椖慨嬅鎻V告說明之旁白，富于煽動性的項目介紹，再次加深了其對本案的注意與興趣。第三階段：當(dāng)時機成熟時，則當(dāng)然會來電或來人洽詢，若仍未動靜，則再次寄發(fā)公開宴會請柬，邀請參加或由銷售人員登門拜訪。（3）預(yù)測本案執(zhí)行以后，預(yù)料每十人當(dāng)中將有一人有興趣洽談并可能成交。3 3、樓盤說明書、樓盤說明書4 4、工地現(xiàn)場包裝、工地現(xiàn)場包裝5 5、銷售接待中心設(shè)置、銷售接待中心設(shè)置6 6、人員推銷、人員推銷7 7、公共關(guān)系、公共關(guān)系公共宴會的舉行，為了免于俗套，而失去應(yīng)邀者的興趣，屆時將有開發(fā)公司出面邀請政府要人共同聯(lián)合召

48、開，建議政府要人在宴會上發(fā)表演說，藉此吸引工商界人士參與。第五章第五章 項目開發(fā)建設(shè)進度安排項目開發(fā)建設(shè)進度安排一、工程計劃一、工程計劃工程分 2 期開發(fā)，一期寫字樓、商業(yè)綜合體等 10 萬平方；二期開發(fā)公寓、住宅等 10 萬平方。【理由理由】 目前該區(qū)域，住宅開發(fā)量較大，競爭比較激烈；而商業(yè)與寫字樓等板塊恰恰是該片區(qū)的目前該區(qū)域，住宅開發(fā)量較大，競爭比較激烈；而商業(yè)與寫字樓等板塊恰恰是該片區(qū)的“短板短板” ，這樣開發(fā)的好處，可以避免同質(zhì)化競爭，滿足了區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的需求，也與義安路正在開發(fā)的置地這樣開發(fā)的好處，可以避免同質(zhì)化競爭，滿足了區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的需求，也與義安路正在開發(fā)的置地財富廣場形

49、成南北呼應(yīng)之勢，有競爭有互補，襯托本案的綜合優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿?，搶占部分高端資源，財富廣場形成南北呼應(yīng)之勢，有競爭有互補，襯托本案的綜合優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿Γ瑩屨疾糠指叨速Y源，打亂某些項目打亂某些項目“一網(wǎng)打盡一網(wǎng)打盡”的野心。的野心。二、施工安排二、施工安排遵循超常規(guī)、高規(guī)格施工管理制度與工作流程，確保“質(zhì)量第一、品牌第一、用戶第一”：1、 地質(zhì)勘探；2、 測量放線；3、 樁基礎(chǔ)；4、 地下室；5、 主體施工；6、 管網(wǎng)鋪設(shè)；7、 室內(nèi)施工；8、 消防施工；9、 綠化施工;10、 第六章第六章 投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措一、總投資估算一、總投資估算1 1、地價：約、地價：約 150150 萬

50、萬/ /畝，共畝，共 1200012000 萬元。萬元。這個數(shù)值的估算參照了銅陵當(dāng)?shù)厥袌銮捌诔鲎尩念愃频貕K的出讓金情況并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況、土地現(xiàn)狀及某些特殊優(yōu)惠政策等因素的修正得到的；同時參考了銅陵政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素估算、修正得到。2 2、前期工程費用：約、前期工程費用：約 12001200 萬元。萬元。前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一

51、平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。3 3、建安費用：約、建安費用：約 3000030000 萬元。萬元。直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。暫取樓面均價 1500 元/平（較高值）計算，共30000 萬元。4

52、4、營銷費用：約、營銷費用：約 600600 萬元。萬元。指銷售推廣各種廣告費、印刷費等。5 5、財務(wù)費用：約、財務(wù)費用：約 24002400 萬元。萬元。指融資利息、稅金等各種費用。6 6、管理費：約、管理費：約 240240 萬元。萬元。指各種人員工資、辦公費用等。7 7、不可預(yù)見費用：約、不可預(yù)見費用：約 23202320 萬元。萬元。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16 項之和為基數(shù)，按 3一 5計算。暫取 5%計算。綜合上述，項目總投資約為：綜合上述，項目總投資約為：4876048760 萬元。萬元。二、資金籌措和資金平衡分析二、資

53、金籌措和資金平衡分析（一）資金籌措：（一）資金籌措：1、自籌（估計）：不低于總投資的 40%，約 20000 萬元；2、融資（假設(shè)）：約為總投資的 30%，約 15000 萬元；3、銷售款回收（可預(yù)期）：前期可回收銷售款約 20%，至少 16000 萬元。（二）資金平衡分析：（二）資金平衡分析：1、自籌資金可以滿足 100%土地成本費、100%的前期工程費用和約 30%建安費的資金需要，保證項目的正常啟動和運轉(zhuǎn)。2、融資到位后，則可以另外完成 50%的建安費的資金需求，以及 50%的營銷費用和 100%的管理費用，保證了項目的正常運轉(zhuǎn)，保證了項目的正常營銷與推廣，保證了項目的后續(xù)運作（員工工資

54、保障） ；3、項目完成 80%以上的建安投資后，項目開始預(yù)售，并初步實現(xiàn) 20%以上的銷售回款，至少16000 萬元以上。至此，該項目約至此，該項目約 5000050000 萬元總投資的資金基本解決，資金平衡沒有問題。萬元總投資的資金基本解決，資金平衡沒有問題。 第七章第七章 財務(wù)分析財務(wù)分析一、銷售利潤分析一、銷售利潤分析項目項目金額（萬元）備注總收入銷售收入（除商場4 萬平以外）8360083600按照總銷售率 95%，4 萬平商場暫不銷售，實際可實現(xiàn)銷售面積為：15.2 萬平，預(yù)計均價為 5500元/平（根據(jù)當(dāng)前市場行情以及未來物業(yè)品質(zhì)推算。）成本投入4876048760毛利潤34840

55、34840所得稅1149711497按稅前利潤 33%提取稅后利潤2334323343稅后利潤率47.8%47.8%二、贏利能力分析二、贏利能力分析（一）成本變動敏感性分析：經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資4388448760487605363658512稅前利潤3971634840348402996425080所得稅13106114971149798888279稅后凈利2661023343233432007616801稅后凈利率60.6%47.8%47.8%37.4%28.7%28.7%（二）售價變動敏感性分析：經(jīng)濟指標(biāo)銷售收入80%銷售收入90%銷售收入

56、銷售收入110%總收入6688075240836008360091960稅前利潤1812026480348403484043200所得稅59798738114971149714256稅后凈利1214117742233432334328944稅后凈利率24.9%24.9%36.4%47.8%47.8%59.4%通過上述通過上述 2 2 表分析可以看出，本項目在成本增加表分析可以看出，本項目在成本增加 20%20%、售價降低、售價降低 20%20%影響比較嚴(yán)重的兩種情況影響比較嚴(yán)重的兩種情況下，還可以實現(xiàn)下，還可以實現(xiàn) 24.9%24.9%28.7%28.7%左右的稅后純利潤率，可見本項目的盈利能

57、力是較大的，是值得投資的。左右的稅后純利潤率，可見本項目的盈利能力是較大的，是值得投資的。第八章第八章 不確定性分析不確定性分析一、項目盈虧平衡分析一、項目盈虧平衡分析（一）基本概念（一）基本概念盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點（B.EP） ，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。

58、線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B.PQ 年總成本費用方程：C.C.t 十C.vQ 其中，B.為銷售收入，C.為總成本，C.t 為固定成本，C.v 為變動成本，Q 為產(chǎn)銷量。當(dāng)實現(xiàn)盈虧平衡時，有 B.C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。（二）房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設(shè)置。臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。保本點分析，是分析計算

59、一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。1 1、最低售價分析、最低售價分析售價是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的銷售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指開發(fā)項目的房屋售價下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售價格與預(yù)測銷售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強?！颈卷椖繙y算結(jié)果本項目測算結(jié)果】當(dāng)平均售價下降到當(dāng)平均售價下降到 58.658.6（均價（均價 32233223 元元/ /平）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表

60、明本項目抵抗平）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗售價變動風(fēng)險的能力較強。售價變動風(fēng)險的能力較強。2 2、最低銷售數(shù)量分析、最低銷售數(shù)量分析最低銷售量也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價下銷售出理想的數(shù)量，通常是開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價條件下，要達到預(yù)定的最低盈利，所必須達到的銷售量。最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強?！颈卷椖繙y算結(jié)果本項目測算結(jié)果】當(dāng)最低銷售數(shù)量下降到當(dāng)最低銷售數(shù)量下降到 58.358.3（銷售數(shù)量（銷售數(shù)量 8865488654 平方）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本平方）時