基礎(chǔ)性規(guī)劃培訓(xùn)課件

1、建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)策劃部 2014年02月用地概念1居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)城市道路小區(qū)道路城市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施城市規(guī)劃中有兩個(gè)重要的用地概念 公共服務(wù)設(shè)施用地（R02） 道路用地（R03）公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。道路用地（R03）居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車地面停放場(chǎng)地。建筑容積率2容積率的概念的說(shuō)明 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)； 容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積，一般是指的地上建筑面積，地

2、下建筑面積一般不計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算中； 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件給定的容積率指標(biāo)的約定，一般是小于等于某一數(shù)值； 容積率指標(biāo)中的總用地面積，一般是指凈面積，即可建設(shè)用地面積。總建筑面積容積率=凈用地面積包括：住宅、商業(yè)、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服務(wù)設(shè)施（居委會(huì)、物業(yè)用房、配電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站.）不包括：露臺(tái)、地下室、層高低于2.2米的架空層、向公共開(kāi)放的層高高于2.2米的架空層居住區(qū)用地，不包括代征道路用地、代征綠地用地p 一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系容積率=地上總建筑面積用地面積容積率指標(biāo)與相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)容積率指標(biāo)0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.

3、1對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟/雙拼別墅 聯(lián)排別墅疊拼+聯(lián)排多層住宅小高層高層p 什么是容積率拆分？通常，給定的一定數(shù)值的容積率，會(huì)對(duì)應(yīng)一定的產(chǎn)品形式，如前表所示；但是，由于滿足市場(chǎng)需求的需要，在滿足其他指標(biāo)的前提下，對(duì)給定的容積率進(jìn)行分解，從而在一個(gè)項(xiàng)目里面形成不同的產(chǎn)品形式，這種做法就叫做容積率拆分。容積率拆分前六層住宅六層住宅六層住宅容積率拆分后三層聯(lián)排六層住宅小高層住宅住宅項(xiàng)目容積率與產(chǎn)品拆分方式參考昆山 世茂蝶湖灣關(guān)鍵詞：容積率的極致拆分容積率拆分方法及案例案例地塊原始狀況:優(yōu)勢(shì)：地塊內(nèi)部有天然水系，內(nèi)部地勢(shì)平整劣勢(shì)：地塊北側(cè)臨近滬寧高速，存在較大的噪聲和尾氣污染項(xiàng)目區(qū)位:江蘇昆山市，毗鄰上海

4、項(xiàng)目總建面約107萬(wàn)，容積率1.5。西夏區(qū)滬寧高速天然水系項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn):u 1.5的容積率拆分到極致，僅兩種基本產(chǎn)品類型，高層（28-32F，另有一幢153m的地標(biāo)公寓）和別墅u 高層沿北側(cè)，弧型單排“流線型”排列，既隔絕滬寧高速干擾，又盡量節(jié)省占地，便于內(nèi)部打造大面積集中綠地水面u 對(duì)原生水系重新設(shè)計(jì)，形成較大面積的湖景，湖中建島，打造私密性很強(qiáng)的獨(dú)棟、雙拼別墅區(qū)高層區(qū)，28-32F聯(lián)排疊拼別墅區(qū)獨(dú)棟雙拼別墅區(qū)總體容積率1.528-32F高層3.2-3.5聯(lián)排疊拼別墅07-0.8獨(dú)棟雙拼別墅0.4-0.59F小高層前提是不限高！規(guī)劃用線3道路紅線城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。車

5、行道綠化帶人行道建筑后退道路紅線建筑控制線居住區(qū)道路小區(qū)路組團(tuán)路及宅間路縱墻面向道路無(wú)出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口-5.02.5山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.51.51.5圖片示意道路中心線用地范圍線建筑退線道路中心線與用地范圍線之間區(qū)域?yàn)榇鞯缆酚玫兀挥?jì)入凈用地范圍用地范圍線與建筑退線之間區(qū)域?yàn)閮粲玫胤秶?，屬于?xiàng)目使用，圍墻可以建到用地范圍線處道路中心線用地范圍線道路邊線道路邊線為規(guī)劃道路的控制線，用地范圍線為項(xiàng)目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項(xiàng)目中，道路邊線與用地范圍線局部是重合的。圖片示意日照間距4居住建筑日

6、照要求國(guó)家規(guī)定：從居住建筑住戶底層窗臺(tái)面算起，大寒日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)2小時(shí)；如果是新建建筑對(duì)自身的遮擋，局部的確有困難時(shí)，可以放寬至1小時(shí)。日照要求是建筑退間距的依據(jù)來(lái)源日照間距p日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。地面北前樓后樓日照間距日照間距p日照間距一般與項(xiàng)目所在的城市（緯度及氣候區(qū)劃）有密切關(guān)系北京日照間距氣候區(qū)劃產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)知識(shí)產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)知識(shí)容積率與產(chǎn)品形態(tài)容積率與產(chǎn)品形態(tài)日照間距塔式建筑與板式建筑p 日照間距一般與項(xiàng)目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建筑p 塔式建筑，是指各個(gè)面長(zhǎng)高比都小于1的建筑p

7、板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB建筑密度、限高、退線5建筑密度p 建筑密度是指建筑基底面積與建設(shè)用地面積的比值，以百分比表示；p 建筑密度一般會(huì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)里面有明確規(guī)定；p 一般情況下，為了控制項(xiàng)目的品質(zhì)、盡量提高人均綠化率和人均活動(dòng)空間，對(duì)多層小區(qū)和高層小區(qū)有一個(gè)大致的建筑密度控制： 多層小區(qū)一般為25%30%，高層小區(qū)一般為20%25%； 公建或商業(yè)的建筑密度一般會(huì)根據(jù)項(xiàng)目單獨(dú)給定，一般會(huì)比住宅項(xiàng)目高，例如45%甚至更高建筑限高p建筑限高，是指規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)中規(guī)定的對(duì)宗地內(nèi)建筑的高度限制；p給定的建筑限高一般約定為小于等于多少米；p限高的控制點(diǎn)，

8、一般有“建筑最高點(diǎn)高度”和“檐口高度”兩種。用用地紅線與可建設(shè)用地地紅線與可建設(shè)用地項(xiàng)目地塊東西向道路南北向道路代征道路代征道路代征綠化代征綠化其他項(xiàng)目其他項(xiàng)目保留規(guī)劃排布方法及案例6我們所說(shuō)的地塊價(jià)值分析，就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊內(nèi)、外部促進(jìn)和影響因素的分析、對(duì)比，對(duì)項(xiàng)目地塊的居住價(jià)值和商業(yè)（商務(wù)）價(jià)值進(jìn)行排序，以便給產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。n共同影響因素（如區(qū)位等）n外部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（如公共綠地、水景、配套等）n外部條件影響因素（如交通干道影響、高壓線、政策房等）表現(xiàn)形式：用地圖（衛(wèi)星圖等）+文字描述+結(jié)論影響因素：高壓線影響、南側(cè)廠房影響、經(jīng)濟(jì)適用房影響、其他項(xiàng)目影響改善因素：綠化帶改善居

9、住品質(zhì)地塊價(jià)值排序：地塊4 地塊1 地塊3地地塊塊1 1地地塊塊3 3地地塊塊4 4工業(yè)廠房工業(yè)廠房影響影響高壓線高壓線影響影響經(jīng)適房影響其他項(xiàng)目影響綠化改善綠化改善綠化改善綠化改善高壓線影響綠化改善公建地公建地塊影響塊影響地塊價(jià)值分析X-6X-6X-10X-10X-9X-9X-7X-7X-4X-4河道、綠化帶改善廠房噪聲影響其他項(xiàng)目影響交通便利交通便利噪聲影響地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析改善因素：p 西側(cè)河道及綠化帶改善環(huán)境；p 南側(cè)現(xiàn)狀道路，接通便利。影響因素：p 北側(cè)廠房噪聲影響；p 南側(cè)道路噪聲影響；p 東側(cè)低端項(xiàng)目對(duì)品質(zhì)影響。地塊價(jià)值排序：p 居住價(jià)值：地塊西側(cè) 地塊中部 地塊南部 地塊

10、東北部p 商業(yè)價(jià)值：地塊南部 地塊東部 地塊西部 地塊北部地塊價(jià)值分析望花北街噪聲影響物流工廠綜合影響綠化帶改善環(huán)境其他項(xiàng)目綜合影響居住價(jià)值：中部地塊西地塊東部東地塊西部商業(yè)價(jià)值：望花北街沿路中間規(guī)劃路兩側(cè)影響因素：望花北街物流工廠其他項(xiàng)目改善因素：東側(cè)綠地西側(cè)綠地案例：寶地銘郡地塊價(jià)值分析東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊p 總建筑面積做滿，實(shí)現(xiàn)容積率西側(cè)地塊2.2，東側(cè)2.4；p適度拆分總體容積率；p 西地塊一分為二，沿望花北街安排沿街商業(yè)，盡量減少交通噪音對(duì)居住干擾；p 所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；案例：寶地銘郡地塊價(jià)值分析東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)

11、沿街商業(yè)案例：寶地銘郡 樓盤布局的三大形態(tài) 點(diǎn)群式布局 行列式布局 圍合式布局一、點(diǎn)群式布局（組團(tuán)式布局）特點(diǎn)：點(diǎn)群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個(gè)組團(tuán)。其住宅樓的形態(tài)美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區(qū)別開(kāi)來(lái)容易創(chuàng)造出圓形、弧線等特色房型。案例案例：北京金茂府：北京金茂府二、行列式布局特點(diǎn)：行列式布局采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。采用行列式布局對(duì)房型設(shè)計(jì)較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風(fēng)房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風(fēng)條件，居住起來(lái)舒適度高。案例案例：南昌萬(wàn)科青山湖：南昌萬(wàn)科青山湖案例：杭

12、州德信泊林印象案例：杭州德信泊林印象三、圍合式布局特點(diǎn)：所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計(jì)，仿中國(guó)傳統(tǒng)建筑遺風(fēng)，創(chuàng)造出一個(gè)具備良好私密性的生活空間。同時(shí)，半圍合、圍合的建筑院落又將各個(gè)地塊劃分為幾個(gè)大小不一的中庭空間，共有的中庭空間，營(yíng)造出親和的、富有人情味的鄰里空間關(guān)系。圍合式布局在采光和通風(fēng)等性能上也比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)更勝一籌，采光更為通透，通風(fēng)更為順暢。案例案例：廣州萬(wàn)科金色城品：廣州萬(wàn)科金色城品案例案例：成都萬(wàn)科金色家園：成都萬(wàn)科金色家園公共配套設(shè)施參考7公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。公

13、共綠地名稱最小規(guī)模居住區(qū)公園10000平米小游園4000平米組團(tuán)綠地400平米塊狀帶狀綠地400平米，寬度不小于8米公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施也稱配套公建，應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其它八類設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施最重要的一個(gè)指標(biāo)是“千人指標(biāo)”幾個(gè)數(shù)據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總?cè)丝?，可以大致推出公共服?wù)設(shè)施所需總面積： 居住區(qū)級(jí)1.62.5平米/人，占地23平米/人 小區(qū)級(jí) 約1平米/人，占地11平米/人 組團(tuán)級(jí) 約0.5平米/人，占地0.5平米/人公共服務(wù)設(shè)施幾個(gè)數(shù)據(jù)： 商業(yè)需配的公共停車位：0.51個(gè)/100平米 幼兒園：幼兒園每班按30人計(jì)，建筑面積約20平米/人6班制幼兒園建筑面積約3600平米，用地面積與建筑面積基本相同 居委會(huì)配置：每500戶70平米 物業(yè)服務(wù)用房按物業(yè)管理?xiàng)l例配置，項(xiàng)目建筑面積的千分之二隨著轎車進(jìn)入家庭，停車位的指