項(xiàng)目合同管理培訓(xùn)課件

1、 案例導(dǎo)航案例導(dǎo)航 五棵松體育管是北京08奧運(yùn)會(huì)重點(diǎn)工程，本工程就采購(gòu)和合同管理采取了一定的措施，最終取得了良好效果，收獲了業(yè)界的諸多獎(jiǎng)項(xiàng)。承承發(fā)發(fā)包包模模式式的的類類型型 平行承發(fā)包平行承發(fā)包 施工總承包施工總承包 施工總承包管理施工總承包管理 項(xiàng)目總承包項(xiàng)目總承包 施工聯(lián)合體承包和施工施工聯(lián)合體承包和施工合作合作體承包體承包 BOT建設(shè)工程項(xiàng)目常見的六種承發(fā)包模式建設(shè)工程項(xiàng)目常見的六種承發(fā)包模式1. 平行發(fā)包平行發(fā)包v平行發(fā)包：是指發(fā)包方根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、項(xiàng)目進(jìn)展情況和控制目標(biāo)的要求等因素，將建設(shè)項(xiàng)目按照一定原則分解，將涉及任務(wù)委托給不同的設(shè)計(jì)單位，將施工任務(wù)分別發(fā)包給不同的施工單位，各

2、個(gè)設(shè)計(jì)單位和施工單位分別與發(fā)包方簽訂設(shè)計(jì)合同和施工合同業(yè)業(yè) 主主承包商1承包商2承包商m供貨商1供貨商2供貨商n設(shè)計(jì)單位又稱又稱分別發(fā)包分別發(fā)包平行承發(fā)包模式平行承發(fā)包的特點(diǎn)平行承發(fā)包的特點(diǎn)v費(fèi)用控制 每一部分工程的發(fā)包，都以施工圖設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)較有依據(jù) 對(duì)業(yè)主來說，要等最后一份合同簽訂后才知道整個(gè)項(xiàng)目的總投資，對(duì)投資的早期控制不利v進(jìn)度控制 某部分施工圖完成后即可開始招標(biāo)，開工日期提前，可以縮短建設(shè)周期 要進(jìn)行多次招標(biāo)，業(yè)主用于招標(biāo)的時(shí)間較多平行承發(fā)包的特點(diǎn)平行承發(fā)包的特點(diǎn)v質(zhì)量控制 符合質(zhì)量控制上的他人控制原則，不同分包單位之間能夠形成一定的控制和制約機(jī)制，對(duì)業(yè)主的質(zhì)量控制

3、有利 合同界面多，不利于質(zhì)量控制v合同管理 業(yè)主的招標(biāo)、合同談判、簽約等工作量大 業(yè)主負(fù)責(zé)多個(gè)合同的跟蹤管理，工作量大v組織與協(xié)調(diào)：工作量大2. 施工總承包施工總承包v施工總承包是指發(fā)包人將全部施工任務(wù)發(fā)包給一個(gè)施工單位或由多個(gè)施工單位組成的施工聯(lián)合體或施工合作體，施工總承包單位主要依靠自己的力量完成施工任務(wù)施工總承包模式英文名稱是英文名稱是 General Contractor，簡(jiǎn)稱簡(jiǎn)稱GC業(yè)業(yè) 主主施工總承包單位施工總承包單位( (只可少量分包只可少量分包) )設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位供供貨貨商商分分包包商商* *注：此為業(yè)主自行發(fā)包的部分注：此為業(yè)主自行發(fā)包的部分*施工總承包的特點(diǎn)施工總承包的特

4、點(diǎn)v費(fèi)用控制 一般以施工圖設(shè)計(jì)為投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)較有依據(jù) 在開工前就有較明確的合同價(jià)，有利于業(yè)主對(duì)總投資的早期控制 若在施工過程中發(fā)生設(shè)計(jì)變更，則可能發(fā)生索賠v進(jìn)度控制 要等施工圖設(shè)計(jì)全部結(jié)束后，才能進(jìn)行總承包的招標(biāo)，開工日期較遲，建設(shè)周期勢(shì)必較長(zhǎng)施工總承包的特點(diǎn)施工總承包的特點(diǎn)v質(zhì)量控制 質(zhì)量的好壞很大程度上取決于施工總承包單位的選擇，取決于施工總承包單位的管理水平和技術(shù)水平。業(yè)主對(duì)施工總承包單位的依賴較大v合同管理 業(yè)主只需進(jìn)行一次招標(biāo)，招標(biāo)及合同管理工作量大大減小，對(duì)業(yè)主有利v組織與協(xié)調(diào) 業(yè)主只負(fù)責(zé)對(duì)施工總承包單位的管理及組織協(xié)調(diào)，工作量大大減小 u英文名稱是英文名稱是

5、Managing Contractor Managing Contractor 簡(jiǎn)稱簡(jiǎn)稱MCMC，意，意為管理型承包。業(yè)主與某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)為管理型承包。業(yè)主與某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體或合作體簽訂施工總承包管理驗(yàn)的單位或聯(lián)合體或合作體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的施工組織與管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的施工組織與管理3. 施工總承包管理MC與與GC比較比較v工作開展程序v合同關(guān)系v對(duì)分包單位的選擇和認(rèn)可v對(duì)分包單位的付款v對(duì)分包單位的管理和服務(wù)v施工總承包管理的價(jià)格施工總承包管理與施工總承包模式施工總承包管理與施工總承包模式比較比較v工作開展程序不同 施工總承包模

6、式的工作程序是：先進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，待設(shè)計(jì)結(jié)束后再進(jìn)行施工總承包招投標(biāo)，然后再進(jìn)行施工 施工總承包管理單位的招標(biāo)可以提前到建設(shè)項(xiàng)目尚處于設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。工程實(shí)體由施工總承包管理單位化整為零，分別進(jìn)行分包的發(fā)包，即每完成一部分施工圖就招標(biāo)一部分，從而使該部分工程的施工提前到整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段尚未完全結(jié)束之前進(jìn)行TIME設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工施工GC招投標(biāo)招投標(biāo)GC的項(xiàng)目開展順序TIMEMC招投標(biāo)招投標(biāo)施工圖施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)擴(kuò)初擴(kuò)初設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)MC的項(xiàng)目開展順序施工總承包管理與施工總承包模式施工總承包管理與施工總承包模式比較比較v合同關(guān)系不同 施工總承包管理模式的合同關(guān)系有兩種 發(fā)包人與分包單位

7、直接簽訂合同 由施工總承包管理單位與分包簽訂合同 施工總承包模式下分包合同由總承包商和分包商簽訂v對(duì)分包單位的選擇和認(rèn)可 施工總承包管理模式下，分包合同由發(fā)包人與分包單位直接簽訂，但每一個(gè)分包人的選擇和每一個(gè)分包合同的簽訂都要經(jīng)過施工總承包單位的認(rèn)可 施工總承包模式下施工分包合同總承包商和分包商簽訂，分包商需要經(jīng)過發(fā)包人的認(rèn)可 MCMC單位與分包單位不簽約型單位與分包單位不簽約型第一種類型第一種類型第二種類型第二種類型MCMC單位與分包單位簽約型單位與分包單位簽約型MCMC施工總承包管理模式的合同結(jié)構(gòu)第一種類型第一種類型MCMC的合同結(jié)構(gòu)的合同結(jié)構(gòu)業(yè)業(yè) 主主施工總承包管理單位施工總承包管理單位

8、設(shè)計(jì)單位分包商分包商1分包商2分包商m分供貨商1分供貨商2分供貨商n供貨商*注：此為業(yè)主自行發(fā)包的部分注：此為業(yè)主自行發(fā)包的部分*-純施工總承包管理模式純施工總承包管理模式-承擔(dān)部分施工任務(wù)的施承擔(dān)部分施工任務(wù)的施 工總承包管理模式工總承包管理模式第一種第一種MCMC又分為兩種：又分為兩種：必須參加這必須參加這一部分工程一部分工程分包招標(biāo)的分包招標(biāo)的投標(biāo)，投標(biāo)，分包合同分包合同的招標(biāo)工的招標(biāo)工作轉(zhuǎn)由業(yè)作轉(zhuǎn)由業(yè)主負(fù)責(zé)。主負(fù)責(zé)。業(yè)業(yè) 主主施工總承包管理單施工總承包管理單位位分包商1分包商2分包商m供貨商1供貨商2供貨商n設(shè)計(jì)單位第二種類型第二種類型MCMC的合同結(jié)構(gòu)的合同結(jié)構(gòu)施工總承包管理與施工總

9、承包模式施工總承包管理與施工總承包模式比較比較v對(duì)分包單位的付款 施工總承包管理模式下對(duì)分包單位的付款可以由總承包管理單位支付，也可以由發(fā)包單位支付 施工總承包模式下對(duì)分包單位的付款由總承包單位支付施工總承包管理與施工總承包模式施工總承包管理與施工總承包模式比較比較v對(duì)分包單位的管理和服務(wù) 施工總承包管理單位既要負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的總體管理和協(xié)調(diào)，也要負(fù)責(zé)向分包人提供相應(yīng)的服務(wù)，一般情況下施工總承包管理單位不負(fù)責(zé)具體工程施工，也可以承擔(dān)部分工程，但必須參加該部分工程的投標(biāo) 施工總承包要負(fù)責(zé)完成工程的主要部分，不得將所有的工程分包，同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的總體管理和協(xié)調(diào)，也要負(fù)責(zé)向分包人提供相應(yīng)的服務(wù)施

10、工總承包管理與施工總承包模式施工總承包管理與施工總承包模式比較比較v施工總承包管理的合同價(jià)格 施工總承包管理合同中一般只確定施工總承包管理費(fèi)，不需要確定建筑安裝工程造價(jià) 施工總承包合同兩者都包括MC與GC相比的優(yōu)點(diǎn)v合同總價(jià)不是一次確定，某一部分施工圖合同總價(jià)不是一次確定，某一部分施工圖設(shè)計(jì)完成以后，再進(jìn)行該部分施工招標(biāo)，設(shè)計(jì)完成以后，再進(jìn)行該部分施工招標(biāo)，確定該部分合同價(jià)，因此整個(gè)項(xiàng)目的合同確定該部分合同價(jià)，因此整個(gè)項(xiàng)目的合同總額的確定較有依據(jù)總額的確定較有依據(jù)v所有分包合同和分供貨合同的發(fā)包，都通所有分包合同和分供貨合同的發(fā)包，都通過招標(biāo)獲得有競(jìng)爭(zhēng)力的投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)業(yè)主過招標(biāo)獲得有競(jìng)爭(zhēng)力的投

11、標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)業(yè)主方節(jié)約投資有利方節(jié)約投資有利vMC單位只收取總包管理費(fèi)，不賺總包與分單位只收取總包管理費(fèi)，不賺總包與分包之間的差價(jià)包之間的差價(jià)施工總承包管理模式的特點(diǎn)施工總承包管理模式的特點(diǎn)v費(fèi)用控制 某部分施工圖完成后，進(jìn)行該部分工程的招標(biāo)，分包合同的投標(biāo)報(bào)價(jià)較有依據(jù) 在進(jìn)行施工總承包管理單位的招標(biāo)時(shí)，只確定施工總承包管理費(fèi)，沒有合同總造價(jià)，是發(fā)包人承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一 多數(shù)情況下，由發(fā)包人與分包人直接簽約，加大了發(fā)包人的風(fēng)險(xiǎn)施工總承包管理模式的特點(diǎn)施工總承包管理模式的特點(diǎn)v進(jìn)度控制 施工總承包管理的招標(biāo)不依賴于施工圖設(shè)計(jì)，可以提前，可縮短工期v質(zhì)量控制 對(duì)分包人的質(zhì)量控制由施工總承包管理單位進(jìn)

12、行 對(duì)分包人來說，符合質(zhì)量控制上的“他人控制”原則，對(duì)質(zhì)量控制有利 對(duì)分包合同交界面的定義由施工總承包管理單位負(fù)責(zé)，減輕了發(fā)包人的工作量施工總承包管理模式的特點(diǎn)施工總承包管理模式的特點(diǎn)v合同管理 一般情況下，所有分包合同的招投標(biāo)、合同談判、簽約工作由發(fā)包人負(fù)責(zé)，發(fā)包人的招標(biāo)及合同管理工作量大 分包合同的支付如果由總承包管理單位負(fù)責(zé)，則對(duì)分包的管理力度更有利v組織與協(xié)調(diào) 由施工總承包管理單位負(fù)責(zé)對(duì)所有的分包人管理及組織協(xié)調(diào)，減輕了發(fā)包人的工作 若分包合同由業(yè)主簽訂，則削弱了施工總承包管理單位對(duì)分包管理的力度4.項(xiàng)目總承包v為了解決設(shè)計(jì)與施工分離導(dǎo)致的問題： 設(shè)計(jì)單位忽視設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，投資額高，設(shè)

13、計(jì)費(fèi)高 較少考慮可施工性 不能結(jié)合施工單位的特點(diǎn)和能力進(jìn)行設(shè)計(jì) 施工圖完成以后再進(jìn)行施工任務(wù)的發(fā)包，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng) 建設(shè)單位的組織、協(xié)調(diào)工作量大 4. 項(xiàng)目總承包項(xiàng)目總承包v建設(shè)項(xiàng)目總承包：是業(yè)主方把建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)和施工任務(wù)進(jìn)行綜合委托的模式v分類 設(shè)計(jì)+施工 總承包（D+B，Design+Build） 設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工 總承包（EPC，Engineering，Procurement, Construction)項(xiàng)目總承包（項(xiàng)目總承包（D+B）模式的特點(diǎn)）模式的特點(diǎn)v有利于投資控制，可以降低工程造價(jià)10%左右v有利于進(jìn)度控制，并縮短工期v有利于合同管理v有利于組織和管理v對(duì)于質(zhì)量控制，取決

14、于功能描述書的質(zhì)量EPC（設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工總承包）（設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工總承包）vEPC是建設(shè)項(xiàng)目總承包的一種方式，是指工程總承包企業(yè)按照合同約定，承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行服務(wù)等工作，并對(duì)承包工程的質(zhì)量、安全、工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)FIDIC合同中的D+B與EPC 合同vD+B 設(shè)計(jì)和施工總承包： 對(duì)應(yīng)FIDIC工程設(shè)備和設(shè)計(jì)建造（D+B）合同條件（新黃皮書）vEPC 設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工總承包： 對(duì)應(yīng)FIDIC設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/交鑰匙工程合同條件（銀皮書） 項(xiàng)目總承包單位的介入時(shí)間及形式 施工聯(lián)合體施工聯(lián)合體A公公司司B公公司司C公公司司 K公公司司工程業(yè)主工程業(yè)主 5. 5. 施工

15、施工聯(lián)合體和合作體聯(lián)合體和合作體以聯(lián)合體的名義簽約；有錢出錢，有力出力；根據(jù)投入量或協(xié)商確定百分比；聯(lián)合體有代表和總負(fù)責(zé)人；如果有一家企業(yè)倒閉了，所引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由其他成員負(fù)責(zé)。施工聯(lián)合體施工聯(lián)合體聯(lián)合體的投入和利益分配聯(lián)合體的投入和利益分配v按照聯(lián)合體協(xié)議約定確定投入和利益分配比例v參與各方承擔(dān)連帶責(zé)任聯(lián)合體的優(yōu)點(diǎn)聯(lián)合體的優(yōu)點(diǎn)v大型項(xiàng)目中采用，可以分散風(fēng)險(xiǎn)v獲得更多擔(dān)保v不同專業(yè)公司聯(lián)合可以拓寬業(yè)務(wù)渠道和項(xiàng)目來源v優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)施工合作體A公司B公司C公司 K公司工程業(yè)主施工施工合作體（合作體（）分別與業(yè)主簽合同，各自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，某一家公司倒閉了，其他公司不予承擔(dān)，由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。與聯(lián)合體的區(qū)別與聯(lián)

16、合體的區(qū)別v所有單位都沒有足夠力量完成工程，彼此之間既合作又不夠信任v各成員公司投入完整的施工力量v按照各自承擔(dān)的工程內(nèi)容分配，自負(fù)盈虧v各成員之間不承擔(dān)連帶責(zé)任v適用于工作范圍可以明確界定的建設(shè)項(xiàng)目6. BOT模式 BOT(buildoperatetransfer)即建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓，是指政府通過契約授予私營(yíng)企業(yè)（包括外國(guó)企業(yè)）以一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)；特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。7. CM承發(fā)包模式CMCM是英文是英文Construction ManagementConst

17、ruction Management的縮寫的縮寫 CM CM模式是由業(yè)主委托模式是由業(yè)主委托CMCM單位，以一個(gè)承包單位，以一個(gè)承包商的身份，采取商的身份，采取Fast TrackFast Track（快速路徑法）的（快速路徑法）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)的承發(fā)包工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)的承發(fā)包模式，而它與業(yè)主的合同通常采用模式，而它與業(yè)主的合同通常采用“Cost Plus Cost Plus FeeFee”方式的這樣一種承發(fā)包模式方式的這樣一種承發(fā)包模式CM模式的特征模式的特征v采用“快速路徑法”

18、的生產(chǎn)組織方式：設(shè)計(jì)一部分，招標(biāo)一部分，施工一部分，有利于縮短建設(shè)工期 vCM承包模式的招標(biāo)不需要編制項(xiàng)目功能描述書，因而縮短了招標(biāo)準(zhǔn)備工作時(shí)間 v新型的管理角色v有利于設(shè)計(jì)優(yōu)化v減少設(shè)計(jì) 變更v有利于合同價(jià)格的確定模式與其他模式比較模式與其他模式比較v與施工總承包相比，采用CM承包模式時(shí)的合同價(jià)更具合理性 v與施工總承包模式相比 ，CM單位不賺取總包與分包之間的差價(jià) v應(yīng)用價(jià)值工程方法挖掘節(jié)約投資的潛力 v與普通承包商相比，CM單位不是單“為自己控制成本”，還要承擔(dān)“為業(yè)主控制工程費(fèi)用”的任務(wù) CM模式與模式與MC模式的比較模式的比較CM單位 采用價(jià)值工程方法，對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面提供咨詢

19、意見，向業(yè)主保證總投資不超過最大工程費(fèi)用（GMP），投資風(fēng)險(xiǎn)有CM單位承擔(dān)。MC單位 必須按圖施工；只確定施工總承包管理費(fèi)，給業(yè)主早期投資控制帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。CMCM承發(fā)包模式的合同結(jié)構(gòu)承發(fā)包模式的合同結(jié)構(gòu) CM/Non-Agency CM/Non-Agency （非代理型非代理型CMCM） CM/Agency CM/Agency （代理型（代理型CMCM）由由CMCM單位與分包商簽約，單位與分包商簽約，保證最大工程費(fèi)用（保證最大工程費(fèi)用（GMPGMP）。由業(yè)主直接與分包商簽約，由業(yè)主直接與分包商簽約，成本加酬金合同成本加酬金合同 業(yè)業(yè) 主主CMCM設(shè)計(jì)單位分包商分包商1分包商2分包商m分供貨商

20、1分供貨商2分供貨商n供貨商*注：此為業(yè)主自行發(fā)包的部分注：此為業(yè)主自行發(fā)包的部分CM/Non-AgencyCM/Non-Agency的合同結(jié)構(gòu)的合同結(jié)構(gòu)*GMP-GMP-保證最大工程費(fèi)用保證最大工程費(fèi)用 所謂所謂GMPGMP，是指，是指CMCM單位向業(yè)主保證將來的單位向業(yè)主保證將來的建安工程費(fèi)用的總和不超過某一規(guī)定的數(shù)額，建安工程費(fèi)用的總和不超過某一規(guī)定的數(shù)額，這個(gè)最大數(shù)額在合同文件中稱為保證最大工這個(gè)最大數(shù)額在合同文件中稱為保證最大工程費(fèi)用程費(fèi)用( (除合同文件規(guī)定的設(shè)計(jì)變更外除合同文件規(guī)定的設(shè)計(jì)變更外) )，超，超過保證最大工程費(fèi)用的費(fèi)用應(yīng)由過保證最大工程費(fèi)用的費(fèi)用應(yīng)由CMCM單位支付，

21、單位支付，業(yè)主不予承擔(dān)。業(yè)主不予承擔(dān)。GMP-GMP-保證最大工程費(fèi)用保證最大工程費(fèi)用GMP保證最大工程費(fèi)用保證最大工程費(fèi)用實(shí)際工程費(fèi)用（如果超出）實(shí)際工程費(fèi)用（如果超出）實(shí)際工程費(fèi)用（如果節(jié)余）實(shí)際工程費(fèi)用（如果節(jié)余）超出部分由超出部分由CM單位承擔(dān)單位承擔(dān)節(jié)余部分歸業(yè)主節(jié)余部分歸業(yè)主CM單位可提成一部分單位可提成一部分費(fèi)用費(fèi)用CM/Non-Agency合同結(jié)構(gòu)的特征v對(duì)業(yè)主來說，合同關(guān)系簡(jiǎn)單，組織協(xié)調(diào)工作量小v對(duì)CM單位來說增加了對(duì)分包商/供貨商的管理強(qiáng)度，增加了工作量及管理風(fēng)險(xiǎn)vCM對(duì)各分包商的資格預(yù)審、招標(biāo)、議標(biāo)及簽約必須經(jīng)業(yè)主的確認(rèn)才有效，業(yè)主也可指定供貨商或分包商vCM與設(shè)計(jì)單位之

22、間沒有合同關(guān)系，但是在采用Fast-Track方法時(shí)，必須與設(shè)計(jì)單位緊密協(xié)調(diào)業(yè)業(yè) 主主CM分包商1分包商2分包商m供貨商1供貨商2供貨商n設(shè)計(jì)單位CM/Agency 的合同結(jié)構(gòu)的合同結(jié)構(gòu)CM/Agency 合同結(jié)構(gòu)的特征v業(yè)主合同管理工作量以及組織協(xié)調(diào)工作量大大增加vCM承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較少，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)較大vCM單位進(jìn)行施工管理，不直接從事施工活動(dòng)兩種兩種CMCM模式的區(qū)別模式的區(qū)別(1)(1)采用采用CM/Non-AgencyCM/Non-Agency模式，模式，CMCM單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大于單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大于CM/AgencyCM/Agency模式模式( (任何工程承包合同的簽約者都將承擔(dān)任何工程承包

23、合同的簽約者都將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)) )；(2)(2)采用采用CM/Non-AgencyCM/Non-Agency模式，模式，CMCM單位對(duì)分包商的控單位對(duì)分包商的控制強(qiáng)度大于制強(qiáng)度大于CM/AgencyCM/Agency模式；模式；(3)(3)在在CM/Non-AgencyCM/Non-Agency模式中，模式中，CMCM單位要承擔(dān)單位要承擔(dān)GMP(GMP(保保證最大工程費(fèi)用證最大工程費(fèi)用) )，而，而CM/AgencyCM/Agency不承擔(dān)不承擔(dān)GMPGMP；( () )在在CM/AgencyCM/Agency模式中，采用成本加酬金合同，而模式中，采用成本加酬金合同，而CM/Non-Agenc

24、yCM/Non-Agency采用保證最大工程費(fèi)用（采用保證最大工程費(fèi)用（GMPGMP）加酬金的）加酬金的合同合同 。兩者合同價(jià)的構(gòu)成有很大區(qū)別。兩者合同價(jià)的構(gòu)成有很大區(qū)別。CMCM合同價(jià)合同價(jià)CM/Non-AgencyCM/Non-Agency模式的合同價(jià)模式的合同價(jià)CM合同價(jià)合同價(jià)CM利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)CM fee施工階段工程費(fèi)用Cost of the WorkCM班子工作成本(CM cost)分包商/供貨商合同費(fèi)用其它過程費(fèi)用CM/Non-AgencyCM/Non-Agency模式的合同價(jià)模式的合同價(jià)CM/AgencyCM/Agency模式的合同價(jià)模式的合同價(jià)CM酬金酬金管理人員費(fèi)管理人員費(fèi)應(yīng)支

25、付費(fèi)用應(yīng)支付費(fèi)用交通費(fèi)、通訊費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)復(fù)印費(fèi)、郵寄費(fèi)、傳真費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的超時(shí)各種費(fèi)業(yè)主要求的特殊險(xiǎn)種保險(xiǎn)費(fèi)基本服務(wù)費(fèi)額外服務(wù)費(fèi)施工前階段服務(wù)費(fèi)施工階段服務(wù)費(fèi)8. 代建制v代建制是指政府或政府授權(quán)單位通過招標(biāo)等方式，選擇社會(huì)專業(yè)化項(xiàng)目管理單位（代建單位），負(fù)責(zé)政府投資項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)實(shí)施工作，項(xiàng)目建成后交付使用單位的制度代建方式代建方式v方式一：代建單位與實(shí)施單位只有管理關(guān)系，沒有合同關(guān)系，代建單位按照項(xiàng)目總投資的百分比或者固定的金額收取代建費(fèi)v方式二，投資人和代建單位簽訂委托代理合同，代建單位再與其它實(shí)施單位（設(shè)計(jì)、施工、供貨）簽訂合同。這種情況下，代建單位與實(shí)施單位既有管理關(guān)

26、系又有合同關(guān)系，比較有利于項(xiàng)目的管理 Partnering模式是業(yè)主與項(xiàng)目參與各方之間為了取得最大的資源效益，在相互信任、資源共享的基礎(chǔ)上達(dá)成的一種短期或長(zhǎng)期的相互協(xié)定。這種協(xié)定突破了傳統(tǒng)的組織界限，在充分考慮參與各方利益的基礎(chǔ)上通過確定共同的項(xiàng)目目標(biāo)，建立工作小組，及時(shí)的溝通以避免爭(zhēng)議和訴訟的發(fā)生，培育相互合作的良好工作關(guān)系，共同解決項(xiàng)目中的問題，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和成本以促使在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的同時(shí)也保證參與各方目標(biāo)和利益的實(shí)現(xiàn)9. Partnering模式模式的定義的定義業(yè)主業(yè)主承包商承包商設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)方獨(dú)立的組織系統(tǒng)獨(dú)立的組織系統(tǒng)獨(dú)立的目標(biāo)系統(tǒng)獨(dú)立的目標(biāo)系統(tǒng)緊張、敵對(duì)的關(guān)系緊張、敵對(duì)的關(guān)系業(yè)主業(yè)主

27、設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)方承包商承包商項(xiàng)目上的利益共同體項(xiàng)目上的利益共同體和諧信任的項(xiàng)目環(huán)境和諧信任的項(xiàng)目環(huán)境Partnering模式的主要特征模式的主要特征 v 出于自愿 。Partnering協(xié)議需要工程項(xiàng)目建設(shè)參與各方共同簽署，包括業(yè)主、總包商或主包商、主要的分包商、設(shè)計(jì)單位、咨詢單位、主要的材料設(shè)備供應(yīng)單位等v 工程項(xiàng)目建設(shè)參與各方高層管理者的參與，以及在高層管理者之間達(dá)成共識(shí)，對(duì)于該模式的順利實(shí)施是非常重要的 v Partnering協(xié)議不是法律意義上的合同。Partnering協(xié)議主要用來確定參與各方在工程建設(shè)過程中的共同目標(biāo)、任務(wù)分工和行為規(guī)范，它是工作小組的綱領(lǐng)性文件 ，該協(xié)議并不改變參與各

28、方在有關(guān)合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù) v 信息的開放性。 Partnering模式強(qiáng)調(diào)資源共享，信息作為一種重要的資源，對(duì)于參與各方必須公開 序序號(hào)號(hào)比較方面比較方面?zhèn)鹘y(tǒng)建設(shè)模式傳統(tǒng)建設(shè)模式PartneringPartnering 模式模式1 1目標(biāo)目標(biāo)三大控制：投資、三大控制：投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)度和質(zhì)量將項(xiàng)目參與各方的目標(biāo)融為將項(xiàng)目參與各方的目標(biāo)融為一個(gè)共同的項(xiàng)目目標(biāo)一個(gè)共同的項(xiàng)目目標(biāo)2 2相互關(guān)系相互關(guān)系緊張甚至是敵對(duì)的緊張甚至是敵對(duì)的關(guān)系關(guān)系相互信任相互信任, ,開誠(chéng)布公地溝通開誠(chéng)布公地溝通, ,著眼于問題的解決著眼于問題的解決3 3期限期限項(xiàng)目或合同設(shè)定的項(xiàng)目或合同設(shè)定的期限期限往往是多個(gè)項(xiàng)

29、目的長(zhǎng)期的合往往是多個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期的合作作4 4合同合同傳統(tǒng)的法律合同傳統(tǒng)的法律合同傳統(tǒng)的法律合同加上非合同傳統(tǒng)的法律合同加上非合同性的性的 PartneringPartnering 協(xié)議協(xié)議Partnering模式與傳統(tǒng)建設(shè)模式的比較模式與傳統(tǒng)建設(shè)模式的比較Partnering主持人主持人Facilitator業(yè)主業(yè)主XX項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)主代表業(yè)主代表設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位總承包商總承包商材料設(shè)備供應(yīng)商材料設(shè)備供應(yīng)商分包商（業(yè)分包商（業(yè)主指定主指定）分分包包商商1分分包包商商2分分包包商商n分分包包商商1分分包包商商2分分包包商商nPartnering的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)Partnering主主持

30、人持人Partnering 協(xié)議負(fù)責(zé)人協(xié)議負(fù)責(zé)人項(xiàng)目評(píng)價(jià)系項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人統(tǒng)負(fù)責(zé)人爭(zhēng)議處理系爭(zhēng)議處理系統(tǒng)負(fù)責(zé)人統(tǒng)負(fù)責(zé)人參與各方參與各方人員組成人員組成參與各方參與各方人員組成人員組成參與各方參與各方人員組成人員組成中立第中立第三方三方Partnering小組的組織結(jié)構(gòu)小組的組織結(jié)構(gòu)PartneringPartnering模式的核心系統(tǒng)模式的核心系統(tǒng)Partnering模式的模式的三個(gè)核心系統(tǒng)三個(gè)核心系統(tǒng)Partnering 的協(xié)議的協(xié)議Partnering的爭(zhēng)的爭(zhēng)議處理系統(tǒng)議處理系統(tǒng)Partnering的的評(píng)價(jià)系統(tǒng)評(píng)價(jià)系統(tǒng)1. 1. 每一步都有明確的時(shí)間概念每一步都有明確的時(shí)間概念，保證爭(zhēng)議

31、解決的時(shí)效性保證爭(zhēng)議解決的時(shí)效性2. 2. 每一步解決措施都有明確的管理層次負(fù)責(zé)每一步解決措施都有明確的管理層次負(fù)責(zé)3. 3. 解決方法由簡(jiǎn)單到復(fù)雜逐步升級(jí)解決方法由簡(jiǎn)單到復(fù)雜逐步升級(jí)，并盡可能采用最小的并盡可能采用最小的 成本解決問題成本解決問題4. 4. 需要事先由參與各方指定一個(gè)中立的第三方需要事先由參與各方指定一個(gè)中立的第三方，他與項(xiàng)目他與項(xiàng)目 無任何利益關(guān)系無任何利益關(guān)系，并且對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)系統(tǒng)非常熟悉并且對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)系統(tǒng)非常熟悉， 是工程建設(shè)方面的專業(yè)人士是工程建設(shè)方面的專業(yè)人士Partnering的爭(zhēng)議處理系統(tǒng)的爭(zhēng)議處理系統(tǒng)工程采購(gòu)方式的發(fā)展趨勢(shì) vD+D+B（Develo

32、p+Design+Build），即受委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期決策階段的策劃、設(shè)計(jì)和施工vD+B+FM（Design+Build+Facility Management），即受委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和物業(yè)管理vF+P+D+B+FM（Finance+Procurement+Design+Build+Facility Management），即受委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、施工和物業(yè)管理建設(shè)工程項(xiàng)目合同的類型單價(jià)合同單價(jià)合同總價(jià)合同總價(jià)合同成本加酬金合同成本加酬金合同單價(jià)合同單價(jià)合同 單價(jià)合同是指根據(jù)計(jì)劃工程內(nèi)容和估算工程量，在合同中明確每項(xiàng)工程內(nèi)容的單位價(jià)格，實(shí)際支付時(shí)根據(jù)實(shí)際完成的工程量乘以

33、合同單價(jià)計(jì)算應(yīng)付的工程款。 單價(jià)合同的特點(diǎn)是單價(jià)優(yōu)先，例如FIDIC土木工程施工合同中，業(yè)主給出的工程量清單表中的數(shù)字是參考數(shù)字，而實(shí)際工程款則按實(shí)際完成的工程量和合同中確定的單價(jià)計(jì)算。當(dāng)總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算結(jié)果不一致時(shí)，以單價(jià)為準(zhǔn)調(diào)整總價(jià)。 由于單價(jià)合同允許隨工程量變化而調(diào)整工程總價(jià)，業(yè)主和承包商都不存在工程量方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)合同雙方都比較公平。 采用單價(jià)合同對(duì)業(yè)主的不足之處是，業(yè)主需要安排專門力量來核實(shí)已經(jīng)完成的工程量，需要在施工過程中花費(fèi)不少精力，協(xié)調(diào)工作量大。另外，用于計(jì)算應(yīng)付工程款的實(shí)際工程量可能超過預(yù)測(cè)的工程量，即實(shí)際投資容易超過計(jì)劃投資，對(duì)投資控制不利。 單價(jià)合同又分為固定單價(jià)合同

34、和變動(dòng)單價(jià)合同。 固定單價(jià)合同條件下，無論發(fā)生哪些影響價(jià)格的因素都不對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，因而對(duì)承包商而言就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。固定單價(jià)合同適用于工期較短、工程量固定單價(jià)合同適用于工期較短、工程量變化幅度不會(huì)太大的項(xiàng)目。變化幅度不會(huì)太大的項(xiàng)目。 當(dāng)采用變動(dòng)單價(jià)合同時(shí)，合同雙方可以約定一個(gè)估計(jì)的工程量，當(dāng)實(shí)際工程量發(fā)生較大變化時(shí)可以對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)還應(yīng)該約定如何對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整；當(dāng)然也可以約定，當(dāng)通貨膨脹達(dá)到一定水平或者國(guó)家政策發(fā)生變化時(shí)，可以對(duì)哪些工程內(nèi)容的單價(jià)進(jìn)行調(diào)整以及如何調(diào)整等。因此，承包商的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)較小?？們r(jià)合同總價(jià)合同 所謂總價(jià)合同，是指根據(jù)合同規(guī)定的工程施工內(nèi)容和有關(guān)條件，業(yè)主應(yīng)付給承包

35、商的款額是一個(gè)規(guī)定的金額，即明確的總價(jià)。總價(jià)合同也稱作總價(jià)包干合同，即根據(jù)施工招標(biāo)時(shí)的要求和條件，當(dāng)施工內(nèi)容和有關(guān)條件不發(fā)生變化時(shí)，業(yè)主付給承包商的價(jià)款總額就不發(fā)生變化。 總價(jià)合同又分固定總價(jià)合同和變動(dòng)總價(jià)合同兩種。 固定總價(jià)合同的合同總價(jià)一次包死，固定不變，即不再因?yàn)榄h(huán)境的變化和工程量的增減而變化。在這類合同中，承包商承擔(dān)了全部的工作量和價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。因此，承包商在報(bào)價(jià)時(shí)應(yīng)對(duì)一切費(fèi)用的價(jià)格變動(dòng)因素以及不可預(yù)見因素都做充分的估計(jì)，并將其包含在合同價(jià)格之中。 對(duì)業(yè)主而言，在合同簽訂時(shí)就可以基本確定項(xiàng)目的總投資額，對(duì)投資控制有利；在雙方都無法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)條件下和可能有工程變更的情況下，承包商承擔(dān)了較大

36、的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)較小。 當(dāng)然，在固定總價(jià)合同中還可以約定，在發(fā)生重大工程變更、累計(jì)工程變更超過一定幅度或者其他特殊條件下可以對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。固定總價(jià)合同適用于以下情況： 1.工程量小、工期短，估計(jì)在施工過程中環(huán)境因素變化小，工程條件穩(wěn)定并合理； 2.工程設(shè)計(jì)詳細(xì)，圖紙完整、清楚，工程任務(wù)和范圍明確； 3.工程結(jié)構(gòu)和技術(shù)簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)?。?4.投標(biāo)期相對(duì)寬裕，承包商可以有充足的時(shí)間詳細(xì)考察現(xiàn)場(chǎng)、復(fù)核工程量，分析招標(biāo)文件，擬訂施工計(jì)劃。5.合同條件中雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚，合同條件完備。變動(dòng)總價(jià)合同又稱為可調(diào)總價(jià)合同，它是一種相對(duì)固定的價(jià)格，在合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹等原因而使所使用的工、料成本增加時(shí)，可以按照