物業(yè)經(jīng)營管理重點(diǎn)內(nèi)容

1、注冊物業(yè)管理師-經(jīng)營管理（內(nèi)部交流用） 羽逸之光（抄錄）第一章 物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理概念1、經(jīng)營管理：這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。2、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（PM）、設(shè)施管理（FM）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（REAM）房地產(chǎn)組合投資管理（RePM）的技術(shù)、手段和模式，以收益型物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、維護(hù)、管理的”局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投

2、資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營發(fā)展目標(biāo)的需求。物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等等經(jīng)營活動。 尤其概念可以看出，經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理盒房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場續(xù)期的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果3、經(jīng)營管理活動的管理對象 經(jīng)管對象通常為收益型物業(yè)，包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。3-1、寫字樓：包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型，我國尚無統(tǒng)一的寫字

3、樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員依照其所處位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國內(nèi)通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級3-1-1甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例，有完善的物業(yè)服務(wù)，包括24小時維修、維護(hù)及保安服務(wù)3-1-2乙級寫字樓：具有良好的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例，但建筑物的功能不是最先進(jìn)（有功能陳舊因素影響）。有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑3-1-2丙級寫字樓：物業(yè)已使用年限較長，在某些方面不能滿足新的建筑條例胡規(guī)范要求區(qū)分方法: 甲級和丙級容易區(qū)分但區(qū)別甲級和乙級比較困難?？紤]1

4、2各方面的因素，分類方法：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂 電梯 走廊 室內(nèi)空間布置 為租戶提供的服務(wù) 建筑設(shè)備系統(tǒng) 物業(yè)管理水平和租戶類型.3-2零售商業(yè)物業(yè)-主要依據(jù)其建筑規(guī)模 經(jīng)營商品的特點(diǎn) 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面3-2-1區(qū)域購物中心（SM）指的是樂 飲食于一身，建筑面積在10萬以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200Km，有專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，高度專業(yè)化與高度綜合化并存）、行業(yè)多、店鋪多、功能多。3-2-2市級購物中心：3萬以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常有一家或數(shù)家大型百

5、貨公司為主要租戶。3-2-3地區(qū)購物商場：地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1-3萬之間，服務(wù)人口10-30萬人，年?duì)I業(yè)額在1-5億人民幣之間中型百貨公司往往是主要租戶3-2-4居住區(qū)商場：規(guī)模一般在3000-10000之間，服務(wù)區(qū)域以城市中的某以居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1-5萬人年?duì)I業(yè)額在3000-10000萬元人民幣之間3-2-5鄰里服務(wù)性商店：規(guī)模3000以下且以500-1000建筑面積居多，年?duì)I業(yè)額3000萬以下3-2-6特色商店：3-3出租型別墅或公寓3-3-1別墅：是指在風(fēng)景區(qū)或郊外建造的供修養(yǎng)的住所，除獨(dú)立式住宅外奇特均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性3-3-2公寓：是只包含有許多住宅單元的建筑

6、物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體可分為，復(fù)式別墅（一套公寓住宅的諸房間在相鄰的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通過后院或花園的住宅）和單間公寓（有單獨(dú)的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。3-4工業(yè)物業(yè)：是指為人類生產(chǎn)活動提供空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房。3-5酒店和休閑娛樂設(shè)施3-5-1酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別表現(xiàn)在：服務(wù)對象不同、地理位置不同、服務(wù)內(nèi)容不同、建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同4、經(jīng)營管理的目標(biāo)：是從業(yè)主的角度出發(fā)在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間的使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保

7、持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。這里的業(yè)主既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些區(qū)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。5、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)5-1五個特征：依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊、有兩個以上股東出資、以營利為目的、具有法人資格、是經(jīng)濟(jì)組織5-2物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種5-2-1管理型：具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，他受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置5-2-2專業(yè)型：具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也已直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)5-2-3綜合型：同時具備物業(yè)策

8、略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點(diǎn)的多個物業(yè)同時實(shí)施管理，因此，從管理的層次上，又可分為公司管理、現(xiàn)場管理、現(xiàn)場作業(yè)三個層次，管理型和綜合型企業(yè)也可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容1、經(jīng)營管理的層次：經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理已運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主1-1物業(yè)管理：核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障器始終處在正常的運(yùn)行狀

9、態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容1-2設(shè)施管理：是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對任何工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)長早一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境1-3房地產(chǎn)資產(chǎn)管理1-4房地產(chǎn)組合投資管理2物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的， 物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，他們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。 更準(zhǔn)確的說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)企業(yè)，資產(chǎn)管理通過物業(yè)工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持

10、有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合計(jì)劃。3、經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作3-1確定戰(zhàn)略3-2確定標(biāo)準(zhǔn)3-3構(gòu)建信息基礎(chǔ)3-4決策分析：取決于兩個因素-預(yù)期收益、風(fēng)險水平3-5進(jìn)行資產(chǎn)組合：資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效的抵消一部分風(fēng)險，如果兩個投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的方案，在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個組合。4、經(jīng)營管理的常規(guī)工作4-1常規(guī)工作內(nèi)容：具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要是物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平

11、，盡量減少給使用者帶來的不便4-2現(xiàn)金流和成本管理：支出的分配、費(fèi)用和成本、租金、服務(wù)費(fèi)、4-3日常維修和維護(hù)4-4未來維修和維護(hù)4-5設(shè)施設(shè)備管理4-6物業(yè)保險管理（本章遺漏內(nèi)容可在此補(bǔ)齊）要知后面如何！請看下回！第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié) 房地產(chǎn)投資 1房地產(chǎn)投資的概念：是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量貨幣或?qū)嵨镏苯踊蜷g接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。投資者投資房地產(chǎn)的主要目的是為了使其財富最大化。2、投資形式：分為直接投資、間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面

12、向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式；開發(fā)投資主要是賺取利潤，風(fēng)險較大回報豐厚，置業(yè)投資者希望獲得收益、保值、增值、消費(fèi)四個方面的利益間接投資：主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作2-1房地產(chǎn)直接投資2-1-1房地產(chǎn)開發(fā)投資：通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資2-1-2房地產(chǎn)置業(yè)投資：面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用前為目的的投資。其對象可以使開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)）也可以是舊有物業(yè)（存量房地產(chǎn)）。置業(yè)投資的目的：自用、

13、出租獲得經(jīng)濟(jì)收入2-2房地產(chǎn)間接投資2-2-1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2-2-2投資于房地產(chǎn)投資信托基金（優(yōu)點(diǎn)：收益相對穩(wěn)定、流動性較好）2-2-3購買住房抵押支持證券2-3房地產(chǎn)投資特性2-3-1位置固定性或不可移動性：他是房地產(chǎn)最重要的一個特性； 所謂房地產(chǎn)的價值就在于其位置，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性； 由于泛地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進(jìn)行投資決策時對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。2-3-2壽命周期長土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物業(yè)具

14、有很好的耐久性，因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資； 房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間，自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，指指建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能保證安全使用的持續(xù)時間。 自然壽命一般比經(jīng)濟(jì)壽命長得多； 國外研究經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)期使用性質(zhì)有關(guān)，公寓、酒店經(jīng)濟(jì)壽命40年；工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命45年；銀行、零售業(yè)用房時50年；倉儲用房時60年；鄉(xiāng)村建筑的壽命25年2-3-3適應(yīng)性（較差）2-3-4各異性：是指房地產(chǎn)市場上不

15、可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，即使是在同一街道兩旁同時建設(shè)兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨界情況、物業(yè)管理情況等有所差異，2-3-5政策影響性2-3-6專業(yè)管理依賴性2-3-7相互影響性：是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響2-4房地產(chǎn)投資的利弊2-4-1房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平、能夠得到稅收方面的好處、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級2-4-2房地產(chǎn)投資之弊：流動性差、投資數(shù)額巨大、投資回收期長、需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險1、風(fēng)險的基本概念1-1風(fēng)險的定義：從房地產(chǎn)投資角度來

16、說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小； 當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時，就成投資又增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時就成投資面臨著風(fēng)險損失，較預(yù)期收益增加的部分通常稱為風(fēng)險報酬1-2風(fēng)險與不確定性1-3風(fēng)險分析的目的2、系統(tǒng)風(fēng)險：房地產(chǎn)投資首先面臨的就是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制， 如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、自燃損失風(fēng)險。3、個別風(fēng)險：3-1收益現(xiàn)金流風(fēng)險3-2未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險3-3資本價值風(fēng)險3-4比較風(fēng)險（機(jī)會成本風(fēng)險）3-5時間風(fēng)險3-6持有期風(fēng)險4、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響4-1根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平4

17、-2根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向4-3根據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇1、區(qū)位的含義：有狹義和廣義之分。狹義是指某一具體投資場地在城市中地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置；廣義理解，除了其地理位置外往往還包括地區(qū)所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境和背景，還應(yīng)包括在該區(qū)為驚醒房地產(chǎn)投資所需支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系總之，房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕不能簡單的將其理解為地理位置，還應(yīng)重點(diǎn)考察期在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置，在整體市場供求關(guān)系中的位置，在未來城市發(fā)展中的位置2、不同類型房地產(chǎn)投資對趣味的特殊要求2-1居住物業(yè)2-1-1市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2-1-

18、2公共交通便捷程度2-1-3環(huán)境因素2-1-4居民人口與收入2-2寫字樓物業(yè)2-2-1與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2-2-2周圍土地利用情況和環(huán)境2-2-3易接近性2-3零售商業(yè)物業(yè)：其區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。因此對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)競爭條件分析也對場地選擇由主要影響。 商業(yè)輻射區(qū)域通常分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域、邊界區(qū)域。2-4工業(yè)物業(yè)：工業(yè)項(xiàng)目場地線則是需要考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?、交通運(yùn)輸

19、是否足夠方便以有效的連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。（本章遺漏內(nèi)容可在此補(bǔ)齊）要知后面如何！請看下回！第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié) 投資分析的基本概念1、現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期個時點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生或流入叫做現(xiàn)金流，其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金的資金流入。現(xiàn)金流入與流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。 對于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入，現(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。2現(xiàn)金流量圖2

20、-1繪圖基本原則：以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度成為計(jì)息周期，可取年、半年、季度、月等。橫坐標(biāo)軸上0通常表示當(dāng)前時點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時刻。2-2期末慣例法：將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生2-3垂直箭頭：向上表示正現(xiàn)金流量，向下表示負(fù)現(xiàn)金流量2-4凈現(xiàn)金流量：某一時段現(xiàn)金流量的代數(shù)和3、房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括購置投資和流動資金投入4、置業(yè)投資的現(xiàn)金流量4-1現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語4-1-1潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入成為潛在毛租金收入4-1-2空置和收租損失：潛在毛租金收入的減少可能有兩方面造

21、成，一是空置面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金4-1-3其他收入：物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)等獲得的收入成為其他收入，這部分收入是租金以外的收入又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠的租金也列入其他收入項(xiàng)目上4-1-4有效毛收入：潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入4-1-5運(yùn)營費(fèi)用：出抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用4-1-6凈運(yùn)營收益：=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用4-1-7抵押貸款還本付息4-1-8準(zhǔn)備金（專項(xiàng)維修基金）：條例中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)準(zhǔn)備金稱作“專項(xiàng)維修基金”4-1-9稅金4-1-9-1經(jīng)營稅

22、金及附加：營業(yè)稅的稅率5%，城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)分別為營業(yè)稅稅費(fèi)的7%盒3%4-1-9-2城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：在企業(yè)所得稅前列支4-1-9-3企業(yè)所得稅：25%房地產(chǎn)企業(yè)4-1-10經(jīng)營現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算1、資金的時間價值：同樣數(shù)額的資金在不同時間點(diǎn)上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別1-1資金增值：隨著時間的推移，資金的價值會增加1-2資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償，其大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素。 利率是資金時間價值的一種標(biāo)

23、志2、利息與利率2-1利息Fn=P+In Fn是本利和 P是本金 In是利息2-2利率：i=Ii/p×100%3單利計(jì)息與復(fù)習(xí)計(jì)息3-1單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生利息，其利息總額與借貸時間成正比。 我國個人儲蓄存款和國庫卷的利息就是單利計(jì)息，計(jì)息周期為 年3-2復(fù)利計(jì)息：對某一計(jì)息周期來說，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累積的利息進(jìn)行計(jì)息，就是利息再生利息。 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按照復(fù)利計(jì)息的。4、名義利率與實(shí)際利率：當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計(jì)息周期不一致時就出現(xiàn)了明疑慮和實(shí)際利率的區(qū)別。 名義利率是指因年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，她等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)

24、的乘積。實(shí)際利率是指一年多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率4-1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式： m mi=F-P/P=P(1+r/m) -P/P=（1+r/m） -14-1-1實(shí)際利率比名義利率更能反映出資金的時間價值4-1-2名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大4-1-3當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時，名義利率以實(shí)際利率相等4-1-4當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m大于1時，名義利率以實(shí)際利率相等4-1-5當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m為 時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=e-15、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) P48-515-1一次支付現(xiàn)金系數(shù)： n P=F 1/(1+i) n上式中的 1/(1+i) 稱為

25、“一次支付現(xiàn)金系數(shù)”5-2等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)： n n n P=A(1+i) -1/i（1+i） =A/i1-1/（1+i） n n式中的(1+i) -1/i（1+i） 稱為“等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)”5-3等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和儲存基金系數(shù) nA=Fi/（1+i）-1 n上式中i/（1+i）-1稱為“等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)”6、復(fù)利系數(shù)應(yīng)用6-1 P50的例題3-1-3-5仔細(xì)閱讀第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析1、設(shè)備更新原因及特點(diǎn)1-1設(shè)備更新原因：源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。1-1-1有形磨損：設(shè)備在使用或閑置過

26、程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。可分為第一類有形磨損磨合第二類有形磨損。 第一類有形磨損是指，設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損變形或損壞。 第二類有形磨損是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠元件老化。1-1-2設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。其也可分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。 第一類無形磨損是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率提高，圣杯生產(chǎn)成本導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)原來購買的設(shè)備貶值（80年代的彩電）；第二類無形磨損是指由于技術(shù)進(jìn)步因素影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新設(shè)備，從而是原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳

27、舊、落后造成的。1-1-3設(shè)備磨損的補(bǔ)償：設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，更新設(shè)備1-2、設(shè)備更新的特點(diǎn)分析1-2-1設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命，設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命1-2-2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量，即更換設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。沉沒成本等于就設(shè)備賬面價值減去其當(dāng)前市場價值后的差值1-2-3只比較設(shè)備的費(fèi)用1-2-4設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主2、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定2-1經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法： nAC =P-L /n+1/n C n n j=1 j3、物業(yè)管理中設(shè)備更新問

28、題3-1不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新3-2能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新3-3此外，在日常工作中，也會遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，如屋頂翻新等此時面臨的決策是：不更新或大修物業(yè)日常維護(hù)費(fèi)用會增加，如進(jìn)行需要較多投入，此問題經(jīng)濟(jì)分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)1、投資回收與投資回報1-1投資回收是投資者對其所投入資本的回收，投資回報是投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬投資回收與回報對投資者來說都很重要，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。房地產(chǎn)投資回收是指開發(fā)商所投

29、入的總開發(fā)成本的回收，投資回報主要表現(xiàn)為開發(fā)商的利潤2、財務(wù)評價體系房地產(chǎn)投資分析的目的是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。 盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)3、盈利指標(biāo)計(jì)算方法3-1動態(tài)指標(biāo)3-1-1財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）：如果NPV大于等于零時說明該項(xiàng)目獲利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于零則該項(xiàng)目不能接受3-1-2財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）：經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。 IRR可以用內(nèi)插法求的：公式為：IRR=i + | NPV |×( i i ) /| NPV |+|

30、NPV | 1 1 2 1 1 2內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目就會虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率3-1-3動態(tài)投資回收期3-2靜態(tài)指標(biāo)：3-2-1靜態(tài)投資回收期：是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時項(xiàng)目已經(jīng)收益低唱全部投資所需的時間3-2-2現(xiàn)金回報率：房地產(chǎn)置業(yè)過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報率分為：稅前和稅后3-2-3投資回報率：房地產(chǎn)置業(yè)過程中每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的資本比率4、清償能力計(jì)算方法4-1利息計(jì)算方法4-2借款償還期4-3償債備付率（DR DCR）：項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還

31、本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率 償債備付率可以按年計(jì)算也可以按整個借款周期計(jì)算，對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目說：該指標(biāo)值應(yīng)大于1.24-4資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)×100%5、財務(wù)評價計(jì)算實(shí)例（重點(diǎn)看）第五節(jié) 出租公寓項(xiàng)目投資案例分析-（無重點(diǎn)）（本章遺漏內(nèi)容可在此補(bǔ)齊）未完待續(xù)！第四章 收益型物業(yè)價值評估第一節(jié) 收益型物業(yè)的概念1概念：能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（公寓）寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租）、倉庫（用于出租）等。 對于具體一個物業(yè)來說，他是否屬于收益型物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收

32、益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。 影響收益型物業(yè)的因素很多，如區(qū)位、新舊程度、供求物業(yè)管理等，但這些最終表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益型物業(yè)只有未來能夠帶來收益對投資者才有價值，投資者才會為了預(yù)期的投資回報購買該物業(yè)。 對未來能夠帶來收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于三個因素：未來收益大小、獲得凈收益期限的長短、獲得凈收益的可靠性。 中華人民共和國合同法，第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第二節(jié) 收益型物業(yè)的價格特征2、收益型物業(yè)的價格特征2-1概念：物業(yè)價格是和平的獲得他人的物業(yè)所必

33、須付出的代價-貨幣額、商品、其他有價物2-2物業(yè)價格形成條件：無也要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性、有效需求。 有用性是指：物品能夠滿足人們的某種需要。有用在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價值。 稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到是每個人都可以隨心所欲的得到他，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要-不但原因購買而且有能力購買，需要不等于有需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。3、物業(yè)價格的特征：物業(yè)價格與其他價格既有共同之處又有不同的地方。共同之處是：都是價格，用貨幣來表示。都有波動，受供求因素影響。都是按質(zhì)論價。3-1-1物業(yè)

34、價格的五個特征：物業(yè)價格受區(qū)位影響很大（最常見最簡單的使用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對人們寶貴等原因，現(xiàn)在人們最重視交通時間距離而不是空間直線距離）。物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格；物業(yè)價格極有交換代價的價格又有使用代價的租金；物業(yè)價格形成的時間較長；物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響。第三節(jié) 收益型物業(yè)價值和價格的種類1、使用價值和交換價值：使用價值是：該商品能夠滿足人們某種需要的效用；交換價值是通常用貨幣來衡量，表現(xiàn)為用一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物交換。沒有使用價值的東西不會被交換方接受，也就不能成為商

35、品，不會有交換價值。因此使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值，但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。2投資價值和市場價值：投資價值有兩種含義，一是值得投資，二是從某個特定的投資者的角度所衡量出的價值。 對物業(yè)的投資價值是指特定的投資者基于個人意愿或需要對物業(yè)所評估出的價值，而物業(yè)的市場價值是指：該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值。 評估投資價值與評估市場價值的方法基本相同（采用收益法來評估）不同的是假設(shè)前提。 在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣所得稅。 投資者評估物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格使其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的

36、基本條件。3、成交價格、市場價格、理論價格3-1成交價格：是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易-買者同意付出、賣者同意接受或者支付、賣者收取的貨幣額、商品或?qū)ζ渌袃r物。理解成交價格應(yīng)對其形成機(jī)制。即，賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系3-1-1賣價是站在賣者的角度3-1-2買價是站在買家的角度3-1-3賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格3-2市場價格：某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果3-3理論價格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等條件下形成的4總體價格和單位價格4-1總價格：簡稱總價是指某一宗或某一區(qū)域的

37、物業(yè)整體價格4-2單位價格：簡稱單價。土地單價是指單位土地面積的價格，土地與建筑物和在一起的物業(yè)單價通常市直單位建筑面積的價格5、實(shí)際價格和名義價格：實(shí)際價格是指在成交日期時一次付清價格，或者將不是在成交日期是一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期是的價格。名義價格是指在成交日期是講明，但不是在成交日期是一次付清6現(xiàn)房價格和期房價格（無重點(diǎn)）7、起價、標(biāo)價、成交價、均價（無重點(diǎn)）8、評估價、保留價等（無重點(diǎn)）9、買賣價格、租賃價格9-1買賣價格9-2租賃價格：真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)包括：1、地租 2、房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)設(shè)備和裝修折舊費(fèi)3管理費(fèi)4、維修費(fèi)5、投資利息6、保險費(fèi)7、物業(yè)稅（目前屬于這種形式的

38、稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅）8、租賃費(fèi)用9、租賃稅費(fèi)如，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)10利潤第四節(jié) 影響收益型物業(yè)價格的因素1、物業(yè)價格影響因素概述1-1不同物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向不盡相同1-2不同物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度不盡相同1-3不同物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間影響關(guān)系是不盡相同的1-4有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些則與時間無關(guān)1-5有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻很難將其描述出來2、人口因素2-1人口數(shù)量：物業(yè)價

39、格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，當(dāng)人口增加時，對物業(yè)的需求會增加，價格就會上漲，反之價格就會下落。 人口密度從兩個方面影響物業(yè)價格。一、人口高密度地區(qū)對物業(yè)的需求求大于供，供給相對缺乏，所以價高；反之，價格降低。2-2人口因素：如果一個地區(qū)中以素質(zhì)低下人群為主人們多不愿意居住，價格必然下落2-3家庭人口規(guī)模：家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要住房總量就會增加，物業(yè)價格有上漲趨勢3、居民收入因素：邊際消費(fèi)傾向是指收入每增加一個單位所引起的消費(fèi)變化4、物價因素5、利率因素，物業(yè)價格與利率相關(guān)，利率上升物業(yè)價格就會下降，反之，上升6、匯率因素；當(dāng)預(yù)期某國貨幣會升值時就會引起國外資金購買該國物業(yè)從

40、而導(dǎo)致價格上漲。反之，下降7、物業(yè)稅因素：增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加會增加物業(yè)開發(fā)成本，從而推動物業(yè)價格上升，反之，下降。 在物業(yè)交易環(huán)節(jié)增加買方的稅收，如果提高契稅稅率，會抑制物業(yè)需求，從而使物業(yè)價格下降；增加賣方稅收，會使價格上升8、城市規(guī)劃因素9、交通管制因素10、心理因素第五節(jié) 收益型物業(yè)評估方法物業(yè)估價產(chǎn)生三大基本方法：市場法、成本法、收益法1、市場法，又稱市場比較法，是將估價對象與估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值方法。 市場法適用于具有交易性的物業(yè)，如，物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅等，而那些很少發(fā)生交

41、易的物業(yè)，如，廠房、學(xué)校、古建筑等則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點(diǎn)的近期，并存在著較多類似的物業(yè)交易。 市場法的步驟：搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理、求取比準(zhǔn)價格。2成本法2-1成本法概述：是分別求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊，按合理價格或價值的方法。 只要是新建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益有很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如、學(xué)校等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中

42、，一般也采用成本法估價。 成本法估價的四個步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；測算重新構(gòu)建價格；測算折舊；求取積算價格。2-2物業(yè)價格構(gòu)成：有七項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。（投資利息：他與會計(jì)的財務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論他們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息）2-3成本法基本公式：2-3-1物業(yè)價格=重新構(gòu)建價格-折舊2-3-2新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤2-3-3新建筑物價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建

43、造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤2-3-4舊物業(yè)價格=物業(yè)重新構(gòu)建價格-建筑物折舊2-3-5舊物業(yè)價格=土地重新購置價格+建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊2-4物業(yè)重新構(gòu)建價格2-5建筑物折舊：2-5-1建筑物折舊的概念和內(nèi)容：由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點(diǎn)的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額，即，建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值。根據(jù)建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊三類物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用磨損、意外破壞的損壞、延遲維修

44、的損壞殘存四方面把握功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。（功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)）經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、也可能是其他因素2-5-2求取建筑物折舊年限法：是指建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法3收益法概述：又稱資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值。以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)、如住宅、寫字樓

45、、旅館、商店、餐館等。 但對于行政辦公樓、學(xué)校等公用、公益性的物業(yè)估價，收益法大多不適用。 運(yùn)用收益法估價分為四個步驟：搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象的未來收益（凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價格。3-2報酬資本化法的主要計(jì)算公式： n 3-2-1收益期限為有限年且收益每年不變的公式：V=A/Y 1-1/（1+Y） （很重要）V=收益價格 A=凈收益 Y報酬率和折現(xiàn)率 n=收益期限，是自估價時點(diǎn)至未來可以獲得收益的時間。3-2-2收益期限無限年且收益每年不變的公式：V=A/Y

46、t i t n-t3-2-3凈收益在前若干年有變化的公式：V= A /（1+Y）+A/Y（1+Y） 1-1/（1+Y） i=1 it=凈收益有變化的期限3-3物業(yè)凈收益的求?。哼\(yùn)用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)算估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄞD(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益。 （本章遺漏內(nèi)容可在此補(bǔ)齊）未完待續(xù)！第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述1、房地產(chǎn)市場概念：可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、等活動的場所以及一切交易途徑和形式2、房地產(chǎn)市場運(yùn)營環(huán)境：社會、政治、經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)法律制度、技術(shù)、資源、國際環(huán)

47、境3、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量：影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)力量（金融業(yè)發(fā)展、信息技術(shù)水平提高、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變、人文環(huán)境的變化、自然環(huán)境的變化、政治制度的變遷）第二節(jié) 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系1、市場的需求：需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線。如果條件不變，某種商品或服務(wù)價格下降時，其需求數(shù)量就是、會上升，反之，下降。即對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈逆向關(guān)關(guān)系。 導(dǎo)致商品住宅變化的因素：收入的變化、其他商品的價格變化、對未來預(yù)期、政府政策的變化。2、房地產(chǎn)市場的供給：價格和供給數(shù)量之間也存在著一定相關(guān)關(guān)系。供給曲線是一條由左

48、向右上方傾斜的曲線。 供給數(shù)量與價格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。非價格因素對供給數(shù)量的影響：房地產(chǎn)開發(fā)成本、政府政策的變化、對未來的預(yù)期。3、房地產(chǎn)市場的機(jī)制：例如：住房抵押貸款利率上升或貸款價值比率下降時，如果其他因素保持不變，商品住宅需求會減少第三節(jié) 結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)1、結(jié)構(gòu)：從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)。2、細(xì)分：2-1按地域細(xì)分：房地產(chǎn)的不可移動性表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是，地區(qū)性市場，因此，按照地域范圍對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)劃分的主要方式。但一般說來，市場所包含的地域越大其研究的深

49、度九月前，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越小。2-2按用途細(xì)分2-3按存量增來細(xì)分：通常劃分為：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租賃市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）2-4按交易形式細(xì)分：土地交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場（中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法）2-5按目標(biāo)市場細(xì)分3、房地產(chǎn)市場指標(biāo)：反應(yīng)和描述房地長市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、市場交易指標(biāo)第四節(jié) 特性與功能1特性1-1市場供給的特點(diǎn)：由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)位置、環(huán)境等因素的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的局限性、不可再生性

50、是房地產(chǎn)具有高度壟斷性，從而導(dǎo)致競爭不充分1-2市場需求的特點(diǎn)：有廣泛性、多樣性、通常需要借助金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。1-3市場交易的特點(diǎn)：1-4市場價格的特點(diǎn)：地理位置關(guān)系極大、房地產(chǎn)價格總體向上波動2、房地產(chǎn)市場的功能2-1配置存量房地產(chǎn)資源和利益2-2顯示房地產(chǎn)市場的需求變化2-3指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化2-4指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃2-5引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化3、房地產(chǎn)市場對政府干預(yù)3-1政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)3-1-2使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用3-1-3保證為各類生產(chǎn)生活提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g3-1-4引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇3-1-5滿足特殊群體的需要3-2、政府干預(yù)市場的

51、手段3-2-1土地供應(yīng)政策3-2-2金融政策3-2-3住房政策3-2-4城市規(guī)劃3-2-5低價政策3-2-6稅收政策3-2-7租金價格控制第五節(jié) 市場分析1、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用1-1概念：是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動1-2作用：2、分析內(nèi)容2-1宏觀因素分析2-2市場供求分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析2-3相關(guān)因素分析：居住物業(yè)、寫字樓物業(yè)、商業(yè)零售物業(yè)、工業(yè)或倉儲物業(yè)第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理管計(jì)劃1、概念：是工作或行動前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程1-1規(guī)劃和計(jì)劃：制定計(jì)劃的基本原則：物業(yè)管理師必須參加和

52、主持；發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；實(shí)際參與物業(yè)管理工作人員必須參與該項(xiàng)活動和計(jì)劃的制定1-3表現(xiàn)形式：物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃、長期計(jì)劃2、編制物業(yè)管理計(jì)劃的工作基礎(chǔ)：區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；房地產(chǎn)市場分析；鄰里分析；物業(yè)現(xiàn)狀分析、業(yè)主目標(biāo)3、構(gòu)造物業(yè)管理方案：3-1探討改進(jìn)就有物業(yè)的可能性（更新及換代、改變建筑物的用途）；3-2物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容3-2-1建筑物管理計(jì)劃：建筑物維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；管理策略；檢查計(jì)劃；公共設(shè)施服務(wù)內(nèi)容3-2-2租賃計(jì)劃3-2-3財務(wù)收支計(jì)劃：通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心3-2-4物業(yè)運(yùn)行績效

53、評估及業(yè)主溝通計(jì)劃4、計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)：年度運(yùn)營計(jì)劃、資本支出預(yù)算、長期預(yù)算4-1年度運(yùn)營預(yù)算（常見）：預(yù)算不僅可以領(lǐng)各項(xiàng)收入支出的原因一目了然，換可以是我們了解它們將發(fā)生的時間。預(yù)算總要為不可預(yù)見費(fèi)用支出留出空間。（本章遺漏內(nèi)容可在此補(bǔ)齊）未完待續(xù)！第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述1、物業(yè)租賃及其特征1-1概念：指的是房屋租賃。房屋租賃是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋出租給承租人適用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：出租人必須是房屋的所有權(quán)人（轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人不等于出租人，轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立活動）；出租人將房屋出租給承租人使用

54、，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營、合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)1-2特點(diǎn)：房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋（租賃合同中要對標(biāo)的物作出詳細(xì)的、區(qū)別性的描述）；房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系（要式=書面、備案等）；房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止；租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。2、分類2-1按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公有房屋租賃；私有房屋租賃2-1-1公房租賃：是指所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)的形式由被授權(quán)的單位具體管理。2-1-2私房租賃2-2按租賃期限分：定期租賃、自動

55、延期租賃、意愿租賃2-2-1定期租賃（最常見）：定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。2-2-2自動延期租賃：又稱周期性租賃，除非租約一方提出要終止合約，否則將自動續(xù)約。該形式的租賃不因租約房的死亡而失效。2-2-3意愿租賃（租賃期限最長20年）：是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意終止，但一般的做法是提前以書面形式提出終止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動終止2-2-4租賃期限長短劃分：短期（2年以內(nèi)）長期（5年以上）中短期（3-4年）2-3、按租金的內(nèi)涵劃分：使用過程中所