房地產(chǎn)產(chǎn)品及投資

1、第三章 房地產(chǎn)產(chǎn)品及投資1、房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點2、房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇3、房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇4、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位2第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點一、住宅（一）按產(chǎn)品類型劃分 1、居住建筑的類型、居住建筑的類型 （1）別墅（）別墅（Villa） 是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供修養(yǎng)的住所。是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供修養(yǎng)的住所。獨立別墅：即獨門：即獨門獨院，私密性極強獨院，私密性極強的單體別墅，這一的單體別墅，這一類型是別墅歷史最類型是別墅歷史最悠久的一種，也是悠久的一種，也是別墅建筑的終極形別墅建筑的終極形式。式。3第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點聯(lián)排別墅：有天有有天有地，有自己的院

2、子地，有自己的院子和車庫。由三個或和車庫。由三個或三個以上的單元住三個以上的單元住宅組成，一排二至宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。設(shè)計和獨立的門戶。 4第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點雙拼別墅：它是它是聯(lián)排隊別墅與獨聯(lián)排隊別墅與獨棟別墅之間的中棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。組成的單棟別墅。 5第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點具有別墅的所有要素：具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有園，上單元住戶擁有面積較大的露

3、臺；良面積較大的露臺；良好的不可替代的自然好的不可替代的自然環(huán)境；每戶有入戶花環(huán)境；每戶有入戶花園或陽臺花園。園或陽臺花園。 疊加別墅：有點象復(fù)有點象復(fù)式戶型的一種改良，式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合上下疊加在一起組合而成。而成。 6第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點空中別墅：空中別空中別墅發(fā)源于美國，稱墅發(fā)源于美國，稱為為“penthouse”即即“空中閣樓空中閣樓”，原，原指位于城市中心地指位于城市中心地帶，高層頂端的豪帶，高層頂端的豪宅。宅。一般理解是建在公一般理解是建在公寓或高

4、層建筑頂端寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式住宅。型復(fù)式住宅。7第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點一、住宅 2、獨立住宅（、獨立住宅（Detached dwelling） 不與其他建筑相連，有獨立院子的住宅。不與其他建筑相連，有獨立院子的住宅。13層層 3、聯(lián)排住宅（、聯(lián)排住宅（Attached dwelling） 低層住宅單元拼聯(lián)成低層住宅單元拼聯(lián)成3戶以上。戶以上。 4、城鎮(zhèn)住宅（、城鎮(zhèn)住宅（Town house） 8 當(dāng)城市的發(fā)展突出商務(wù)功能，相對弱化人們的居住需求時，一當(dāng)城市的發(fā)展突出商務(wù)功能，相對弱化人們的居住需求時，一部分人不堪忍受鋼筋水泥堆砌的高樓霸占陽光、綠地，

5、不堪忍受部分人不堪忍受鋼筋水泥堆砌的高樓霸占陽光、綠地，不堪忍受喧鬧的車流和人流污染空氣，無法忍受整齊劃一的樓宇、戶型壓喧鬧的車流和人流污染空氣，無法忍受整齊劃一的樓宇、戶型壓制個性，而選擇逃離都市，遷往能令身心休憩的鄉(xiāng)村郊野。同時制個性，而選擇逃離都市，遷往能令身心休憩的鄉(xiāng)村郊野。同時市政道路向郊外拓展也給郊居化提供了可能，這時市政道路向郊外拓展也給郊居化提供了可能，這時Townhouse的的低密度住宅順勢而生，那一年應(yīng)該是低密度住宅順勢而生，那一年應(yīng)該是2000年。年。 Townhouse起源于英國倫敦，其作為全新的產(chǎn)品類型，顧名起源于英國倫敦，其作為全新的產(chǎn)品類型，顧名思義既有思義既有T

6、own的支持，又有的支持，又有House的低密度品質(zhì)，事實上現(xiàn)在京的低密度品質(zhì)，事實上現(xiàn)在京城的城的Townhouse已經(jīng)偏離了起源概念，目前市場出現(xiàn)有雙拼（兩已經(jīng)偏離了起源概念，目前市場出現(xiàn)有雙拼（兩棟相連）、疊拼、聯(lián)排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。棟相連）、疊拼、聯(lián)排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。 9101、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至至30分鐘，滿足第一居所的要分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。求，生活、工作兩便利。 2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷

7、性。的易達性和便捷性。 3、環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。、環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0.6，其規(guī)模最好在，其規(guī)模最好在15萬平方米以上萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。景觀的關(guān)系。 6、建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外、建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的

8、創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人?；疑臻g的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。套設(shè)施必需齊備。 8、價格：一套售價控制在、價格：一套售價控制在80萬至萬至180萬元之間為好。萬元之間為好。 9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 10、文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。、文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。11第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點一、住宅 5、公寓（、公寓（Apartment） 供

9、出租或短期居住，分：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓供出租或短期居住，分：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓 6、普通住宅、普通住宅 多層：多層：2-6層層 高層：高層：10層以上層以上 小高層：小高層：7-11層層12外廊式住宅外廊式住宅- -外廊外廊13內(nèi)廊式住宅內(nèi)廊式住宅- -內(nèi)廊內(nèi)廊14. .內(nèi)天井式住宅內(nèi)天井式住宅：借助內(nèi)天井解決部分房間的直接采光通風(fēng)問題的住宅，內(nèi)天井的井壁實際是內(nèi)向的外墻。利用天井解決采光、通風(fēng)問題，并能加大建筑的進深，節(jié)約用地。天井可以設(shè)置在單元的中間，也可以設(shè)置在單元與單元之間或?qū)⑻炀當(dāng)U大成院。一般把小于3乘3米的天井稱為小天井，小天井可解決1-2戶次要房間的采光通風(fēng)問

10、題；而大于3乘3米的天井稱作大天井，它可以解決多戶次要房間的采光和通風(fēng)問題。塔式住宅塔式住宅：是由一個單元獨立修建的，具有與多層獨立單元式住宅相似的優(yōu)點。但由于設(shè)置了電梯，服務(wù)戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟性。南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風(fēng)問題；北方則更強調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。 內(nèi)天井式住宅內(nèi)天井式住宅 塔式住宅塔式住宅 15第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點 躍層 躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生

11、間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。書房、衛(wèi)生間等。16第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點復(fù)式 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高較普通住宅(通常層高通常層高2.8米米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下或書房等用樓梯聯(lián)系上下17第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點（二）按住宅的布置（二）按住宅的布置 1）周邊式）周邊式18第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點2）行列式）行列式19第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點3）混合式）混合式20第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點4）散點式）散點式

12、將多層點式將多層點式(墩式墩式)住宅或高層點式住宅或高層點式(塔式塔式)住宅，圍繞住宅組團住宅，圍繞住宅組團的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。21第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點5）自由式）自由式 在基本滿足功能要求的前提下，綜合地形、地貌，周圍條件，在基本滿足功能要求的前提下，綜合地形、地貌，周圍條件，按按“規(guī)律中有變化，變化中有規(guī)律規(guī)律中有變化，變化中有規(guī)律”的原則布置住宅，以追求更的原則布置住宅，以追求更加豐富的住宅組團空間。加豐富的住宅組團空間。22第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點一、住宅 2、住宅開發(fā)的特點、住宅開發(fā)的特點 1）市場潛

13、力大）市場潛力大 2）開發(fā)投資風(fēng)險相對較小）開發(fā)投資風(fēng)險相對較小 3）多元化的市場需求）多元化的市場需求 4）對開發(fā)商投資能力要求較低）對開發(fā)商投資能力要求較低23第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物 1、寫字樓及其分類、寫字樓及其分類 用于商務(wù)、辦公的建筑物。用于商務(wù)、辦公的建筑物。 按功能分按功能分 單純性寫字樓：基本上只有辦公一種功能單純性寫字樓：基本上只有辦公一種功能 商住型寫字樓：既能提供辦公又能提供宿舍的寫字樓商住型寫字樓：既能提供辦公又能提供宿舍的寫字樓 綜合性寫字樓：即以辦公為主，同時又具備其他多種功能綜合性寫字樓：即以辦公為主，同時又具備其他多種功能 24第一

14、節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類、寫字樓及其分類 甲級寫字樓甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良；建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；理狀況優(yōu)良；建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)；有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包其收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)；有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括括24小時的維護維修與保安服務(wù)。小時的維護維修與保安服務(wù)。25第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類、寫字樓及其分類 甲級寫字樓甲級寫字樓

15、硬件方面：外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于硬件方面：外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級酒店，達到四星級酒店，達到5A級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時間小于世界同步，如電梯等候時間小于40秒，中央空調(diào)為四管秒，中央空調(diào)為四管式；式； 軟件方面：物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達到三星級酒店以軟件方面：物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達到三星級酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。如中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等上標(biāo)準(zhǔn)。如中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等 26第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類、寫字樓及其分類 乙級寫字樓乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建

16、筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的，由自然磨損存在，收益能力難抵御新落成的同類建筑。 丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。率。 27第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及

17、其分類、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、輻射區(qū)域分：按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、輻射區(qū)域分： 區(qū)域區(qū)域購物中心購物中心 建面建面10萬平方米以上，服務(wù)半徑萬平方米以上，服務(wù)半徑200公里公里,由專業(yè)購物中心管由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多。多。28重慶西部奧特萊斯重慶西部奧特萊斯29第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、輻射區(qū)域分：按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、輻射區(qū)域分： 市級購物中心：市級購

18、物中心：310萬平米，服務(wù)萬平米，服務(wù)30萬人口，萬人口，年營業(yè)額在年營業(yè)額在5億元以上，一家或數(shù)家大型百貨公司億元以上，一家或數(shù)家大型百貨公司 地區(qū)購物商場：地區(qū)購物商場：13萬平米，萬平米，1030萬人口，萬人口，15億元，中型百貨商店和超市。億元，中型百貨商店和超市。 居住區(qū)商場：居住區(qū)商場：300010000平米，平米，15萬人，萬人，3000萬萬1億元。日用百貨商店和超級市場為主。億元。日用百貨商店和超級市場為主。30第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、輻射區(qū)域分：按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、

19、輻射區(qū)域分： 鄰里服務(wù)性商店：鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下，服務(wù)平米以下，服務(wù)1萬萬人口以下，年營業(yè)額在人口以下，年營業(yè)額在3000萬元以上。方便食品、萬元以上。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。戶。 特色商店：通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務(wù)特色商店：通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營方式構(gòu)成自己的特色。及靈活的經(jīng)營方式構(gòu)成自己的特色。31第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)

20、及其分類 從經(jīng)營方式分從經(jīng)營方式分 以純百貨零售為主的商場以純百貨零售為主的商場 如新世紀、重百等。如新世紀、重百等。 以購物中心形式出現(xiàn)的大型綜合賣場以購物中心形式出現(xiàn)的大型綜合賣場 如大都會、華宇如大都會、華宇廣場等。廣場等。 以大型超市為主的以大型超市為主的 如中百倉儲、家樂福、麥德龍等。如中百倉儲、家樂福、麥德龍等。 以出租室內(nèi)高檔商鋪為代表的以出租室內(nèi)高檔商鋪為代表的 如萬達商業(yè)廣場。如萬達商業(yè)廣場。 以其他零售（或批發(fā)、零售兼營）為代表以其他零售（或批發(fā)、零售兼營）為代表 如賽博電如賽博電腦城腦城32第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 3、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特點

21、、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特點 寫字樓寫字樓要求開發(fā)商具備長期投資能力要求開發(fā)商具備長期投資能力把握寫字樓設(shè)計發(fā)展潮流和趨勢把握寫字樓設(shè)計發(fā)展潮流和趨勢要高度重視寫字樓的選址要高度重視寫字樓的選址33第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 3、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的特點、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的特點 零售物業(yè)零售物業(yè)認真分析商業(yè)輻射區(qū)域認真分析商業(yè)輻射區(qū)域具備長期大規(guī)模投資的能力具備長期大規(guī)模投資的能力先租后建、只租不售先租后建、只租不售對物業(yè)管理水平的要求高對物業(yè)管理水平的要求高需要與交通設(shè)施聯(lián)合開發(fā)需要與交通設(shè)施聯(lián)合開發(fā)要努力實現(xiàn)商場收益風(fēng)險管理社會化要努力實現(xiàn)商場收益風(fēng)險管理社會

22、化與其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)：寫字樓、住宅、酒店的聯(lián)與其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)：寫字樓、住宅、酒店的聯(lián)合開發(fā)合開發(fā)34第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點三、其他類型 1、旅游度假村、旅游度假村 按所處的地域劃分：海濱型、湖泊型、山地型、鄉(xiāng)村型、城市型按所處的地域劃分：海濱型、湖泊型、山地型、鄉(xiāng)村型、城市型 按功能劃分：康體型、娛樂型、會議型按功能劃分：康體型、娛樂型、會議型旅游度假村與酒店的差別：旅游度假村與酒店的差別： （1）服務(wù)對象不同：酒店主要是商務(wù)和觀光客人，度假村是以休）服務(wù)對象不同：酒店主要是商務(wù)和觀光客人，度假村是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議人員。閑、娛樂、保健為目的的度假旅

23、游者、培訓(xùn)人員或會議人員。（2）地理位置不同：酒店在市中心）地理位置不同：酒店在市中心（3）服務(wù)內(nèi)容不同：酒店以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛）服務(wù)內(nèi)容不同：酒店以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂為輔。度假村恰好相反。樂為輔。度假村恰好相反。（4）建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同：酒店追求氣派，度假村追求田園風(fēng)）建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同：酒店追求氣派，度假村追求田園風(fēng)格格 352、工業(yè)項目、工業(yè)項目 工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等3、土地一級開發(fā)項目、土地一級開發(fā)項目 是指政府委托市土地儲備中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總是指政府委托市土地儲備中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)

24、劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的存量國體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。 土地一級開發(fā)項目，是對特定宗地實施土地一級開發(fā)行為的一次土地一級開發(fā)項目，是對特定宗地實施土地一級開發(fā)行為的一次性工作。經(jīng)過實施土地一級開發(fā)和相關(guān)資源的投入，宗地狀態(tài)從性工作。經(jīng)過實施土地一級開發(fā)和相關(guān)資源的投入，宗地狀態(tài)從收購儲備的初始狀態(tài)轉(zhuǎn)化為可供建設(shè)的熟地。收購儲備的初始狀態(tài)轉(zhuǎn)化為可供建設(shè)的熟地。36第二節(jié)

25、 房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇一、房地產(chǎn)投資的類型 直接投資 開發(fā)投資開發(fā)投資 置業(yè)投資置業(yè)投資 間接投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地 開發(fā)投資。開發(fā)投資。其對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)其對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨（市場上的存房地產(chǎn)市場上的二手貨（市場上的存量房地產(chǎn)）。目的一方面可以使自身量房地產(chǎn)）。目的一方面可以使自身居住或經(jīng)營；另一方面可作為投資。居住或經(jīng)營；另一方面可作為投資。37第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時

26、機的選擇一、房地產(chǎn)投資的類型 直接投資 間接投資 投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為： 住房抵押貸款證券住房抵押貸款證券 房地產(chǎn)債券、股票房地產(chǎn)債券、股票 房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）：是購買、開發(fā)、管理）：是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。38第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇二、房地產(chǎn)投資的利弊 1、房地產(chǎn)投資之利、房地產(chǎn)投資之利相對較高的收益水平：大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股份相對較高的收益水平：大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股份收益率為收益率為20%能夠獲得稅收方面的好處能夠獲得稅收方面的好處易于獲得金融機構(gòu)的支持易于獲

27、得金融機構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響能抵消通貨膨脹的影響能提高投資者的資信等級能提高投資者的資信等級39第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇二、房地產(chǎn)投資的利弊 2、房地產(chǎn)投資之弊、房地產(chǎn)投資之弊變現(xiàn)性差變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資數(shù)額巨大投資回收期較長投資回收期較長需要專門的知識和經(jīng)驗需要專門的知識和經(jīng)驗40第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 主要體現(xiàn)在：主要體現(xiàn)在： 投入資金的投入資金的安全性安全性 期望收益的期望收益的可靠性可靠性 投資項目的投資項目的變現(xiàn)性變現(xiàn)性 資產(chǎn)管理的資產(chǎn)管理的復(fù)雜性復(fù)雜性41第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 分為：分為： 系統(tǒng)

28、風(fēng)險：不易判斷和控制 通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、或然損失風(fēng)險等。利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、或然損失風(fēng)險等。 個別風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險等。比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險等。42第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇四、風(fēng)險對投資方向和時機選擇的影響 1、根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平、根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平 2、根據(jù)風(fēng)險管理能力選擇投資方向、根據(jù)風(fēng)險管理能力選擇投資方向 3、根據(jù)風(fēng)險

29、周期變化特點把握投資時機、根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機43第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇一、位置的含義 location、location、location “地段論地段論”、“地頭經(jīng)地頭經(jīng)”狹義：指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀狹義：指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。位置和中觀、微觀位置。廣義：除了地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)廣義：除了地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。濟、自然環(huán)境或背景。44第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇二、影響房地產(chǎn)開發(fā)場地選擇的要素分析 1、區(qū)位分析、區(qū)位分析 需要綜合考慮特定的國家、地區(qū)或城市的政府政策、經(jīng)濟需要綜合考慮特定的國家、地區(qū)或城市的政府政策、經(jīng)濟基礎(chǔ)、經(jīng)濟增長率、增長方式、就業(yè)狀況以及家庭收入、基礎(chǔ)、經(jīng)濟增長率、增長方式、就業(yè)狀況以及家庭收入、發(fā)展趨勢及其對市場價格水平的可能影響。發(fā)展趨勢及其對市場價格水平的可能影響。 2、場地分析、場地分析 3、開發(fā)潛力分析、開發(fā)潛力分析 4、獲取場地開發(fā)權(quán)的方式、獲取場地開發(fā)權(quán)的方式 5、影響場地選擇的因素匯總、影響場地選擇的因素匯總45第