X年邢臺市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、X年邢臺市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告目 錄消費(fèi)者需求分析邢臺市房地產(chǎn)市場概況分析邢臺概況及社會發(fā)展?fàn)顩r市場分析總結(jié) 全年居民消費(fèi)價格比上年上漲5.2%，其中食品價格上漲11.9%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格上漲6.1%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲7.6%。2、居民收入與支出狀況 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16592元，比上年增長12.5%。農(nóng)民人均純收入達(dá)5814元，增長17.1%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10979元，增長5.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3969元，增長38.6%。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房人均總建筑面積34.23平方米，比上年增加0.45平方米；農(nóng)民人均居住面積34.0平方米，比上年增加0.9平方米。城市概況區(qū)

2、位外部交通內(nèi)部交通區(qū)域人口及輻射范圍城市規(guī)劃邢臺市一、邢臺概況及社會發(fā)展?fàn)顩r 邢臺位于河北省南部，是一座新興工業(yè)城市。 邢臺市轄2 個縣級市，15個縣和2個區(qū)，總面積12,486平方公里，中心城區(qū)的面積67平方公里。 目前總?cè)丝?15萬。 邢臺市地處河北省南部，太行山脈南段東麓，華北平原西部邊緣。東以衛(wèi)運(yùn)河為界與山東省相望，西依太行山與山 西省毗鄰，南與邯鄲市相連，北分別與石家莊市、衡水市接壤。轄區(qū)東西最長處約185 公里，南北最寬處約80公里，總面積12486平方公里。邢臺市是冀南重要的中心城市，是以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主的新型工業(yè)基地，同時又是具有濃郁歷史文化特

3、色的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。城市概況區(qū)位外部交通內(nèi)部交通區(qū)域人口及輻射范圍城市規(guī)劃邢臺位于冀晉魯豫四省要沖，境內(nèi)京廣、京九鐵路縱貫?zāi)媳?，與京深、青銀、邢臨高速形成交叉，106、107、308國道和邢德、邢左、邢和等11條高等級公路密布全境，已成為連接?xùn)|部沿海地區(qū)、華北地區(qū)和中原地區(qū)的重要交通樞紐。城市概況區(qū)位外部交通內(nèi)部交通區(qū)域人口及輻射范圍城市規(guī)劃新華路長途汽車站火車站東門里街中興東大街中興西大街冶金北路扼守要塞，公路、鐵路四通八達(dá)，內(nèi)外向聯(lián)系均十分便捷！城市概況區(qū)位外部交通內(nèi)部交通區(qū)域人口及輻射范圍城市規(guī)劃 邢臺市下轄2個區(qū)（橋東區(qū)、橋西區(qū)）、2個縣級市（沙河市、南宮市）和15個縣（新

4、河縣、清河縣、寧晉縣、內(nèi)丘縣、廣宗縣、邢臺縣、任縣、臨西縣、隆堯縣、柏鄉(xiāng)縣、威縣、臨城縣、平鄉(xiāng)縣、南和縣、巨鹿縣），另外還設(shè)有邢臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大曹莊管理區(qū)和七里河新區(qū)。全市共有191個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、19個街道辦事處，其中建置鎮(zhèn)75個、有335個居民委員會、5190個村民委員會。 目前總?cè)丝?10萬。城市概況區(qū)位外部交通內(nèi)部交通區(qū)域人口及輻射范圍城市規(guī)劃1、 居住用地 規(guī)劃人均居住用地面積從43.85平方米降到32.81平方米，規(guī)劃居住用地占建設(shè)用地的比為32.98。2、行政辦公用地 為推進(jìn)橋西區(qū)的建設(shè)步伐，突出城市中心的位和作用，規(guī)劃在北部新區(qū)，北二環(huán)北側(cè)街區(qū)，集中布置市級行政辦公用地和非市屬辦公

5、用地，形成城市行政中心。3、商業(yè)金融用地 商業(yè)軸線主要集中在順德路、新華路北段、中興大街中段、冶金路中段、團(tuán)結(jié)大街中段，繼續(xù)強(qiáng)化順德路老商業(yè)中心。城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃邢臺市政府近期設(shè)置裝備擺設(shè)規(guī)劃、遠(yuǎn)景展望等作出明確規(guī)定，把未來邢臺市的城市性子確定為“冀南重要的中心城市，以發(fā)展煤化工、鋼制品、裝備制造為主的新式產(chǎn)業(yè)基地，歷史文化和生態(tài)驢友名城”，到2020年， 中心城區(qū)規(guī)劃人口100萬人以上，用地在95平方公里以內(nèi)。市區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)為“一城四區(qū)”，在中心城區(qū)基礎(chǔ)上，建設(shè)皇寺新區(qū)、任城新區(qū)、和陽新區(qū)和石羊生態(tài)工業(yè)園區(qū)。充分挖掘中心城區(qū)自然資源優(yōu)勢，打造兩河繞三山，六水潤八園“的城市景不雅風(fēng)貌。

6、” 邢臺市政府經(jīng)過這一個5年計劃，到2010年的時候，邢臺市市區(qū)的面積會從原先的57平方公里大體上擴(kuò)展到100平方公里，形成“一城四區(qū)”的格局。一城就是現(xiàn)在的老城區(qū)，四區(qū)就是南面的七里河新區(qū)、東邊的開發(fā)區(qū)、西北角的皇寺新區(qū)、還有是北部的行政新區(qū)；而且這個城市功能將逐步完善。 邢臺市遠(yuǎn)景規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)為“一城四區(qū)” 在現(xiàn)有中心城區(qū)的基礎(chǔ)上，向西北方向依托皇寺鎮(zhèn)和會寧鎮(zhèn)建設(shè)皇寺新區(qū)；向東跨越京港澳高速公路，依托京廣高速鐵路客運(yùn)站、祝村鎮(zhèn)和任縣縣城，建設(shè)任城新區(qū)；向東南拓展高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，聯(lián)合東汪鎮(zhèn)和南和縣城，建設(shè)和陽新區(qū)；向西南方向依托羊范鎮(zhèn)和大量未利用地建設(shè)石羊生態(tài)工業(yè)園區(qū)。 城市概況.產(chǎn)業(yè)布局

7、規(guī)劃城市概況小結(jié) 新規(guī)劃確定“一城五星”的中心城市總體布局：“一城”指中心城區(qū)，“五星”指內(nèi)邱、沙河、任縣、南和、皇寺五個衛(wèi)星城。邢臺市將積極推進(jìn)市區(qū)與環(huán)城五縣（市）一體化戰(zhàn)略，加快市區(qū)到五個衛(wèi)星城之間的快速公路建設(shè)，形成10分鐘交通圈。對“一城五星”實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，整合資源，統(tǒng)籌發(fā)展。邢臺市將被打造成為冀南重要的中心城市，以發(fā)展冶金、能源、汽車、建材為主的工業(yè)基地，具有濃郁的歷史文化特色的生態(tài)園林城市。 城市概況.產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃城市概況小結(jié)“一城三區(qū)、兩心四軸”一城：現(xiàn)狀城區(qū)；三區(qū)：北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東部新區(qū)；兩心：橋東老城市中心和北部新區(qū)新城市中心；四軸：中興大街、郭守敬大道

8、、鐵路橋、邢州路20052020邢臺市城市總體規(guī)劃完善城市功能，打造宜居城市！城市概況.產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃城市概況小結(jié)一、邢臺地處邯鄲與石家莊之間，經(jīng)濟(jì)和政策上受到來自南北兩市的擠壓，政府在尋求新的發(fā)展；二、從城區(qū)結(jié)構(gòu)看，西部宜居，東部工業(yè)，老城區(qū)處于未來發(fā)展格局的中心位置，前景廣闊。三、未來十年，城區(qū)規(guī)模向四周拓展！老城區(qū)的核心地位凸顯，房地產(chǎn)開發(fā)空間廣闊。 初步核算，截至2011年全市生產(chǎn)總值完成1426.3億元，比上年增長11.6%，增速高于全省0.3個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值218.8億元，增長5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值793.4億元，增長13.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值414.1億元，增長11

9、.5%。全市人均生產(chǎn)總值19992元。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率依次為7.3%、63.99%和28.7%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增長0.9、7.4和3.3個百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為15.4%、55.6%和29.0%。 2008年以來全民生產(chǎn)總值（億元） 邢臺市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，但近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，2011年地區(qū)生產(chǎn)總值140億元。 人民生活水平逐漸提高，未來經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢看好。1、經(jīng)濟(jì)總量宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資邢臺是華北地區(qū)最重要的能源基地，年產(chǎn)原煤2000萬噸，是華北地區(qū)最重要的能源基地。擁

10、有華北南部最大的火力發(fā)電廠，裝機(jī)容量206萬千瓦。 邢臺能源、冶金、機(jī)械、建材、紡織、食品、化工、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系已初具規(guī)模，轄區(qū)內(nèi)有世界最大的羊絨及制品集散地、被譽(yù)為“世界羊絨之都”的清河縣；世界最大的綠色能源太陽能單晶硅生產(chǎn)基地寧晉縣；有以“華龍集團(tuán)”為代表的世界最大的方便面生產(chǎn)基地；有中國最大的自行車及零件生產(chǎn)加工基地平鄉(xiāng)縣；有“中國最大的軸承生產(chǎn)銷售集散地臨西縣；有生產(chǎn)世界知名冶金軋輥的中鋼邢機(jī)公司、生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)線材的邢鋼集團(tuán)；涌現(xiàn)出沙河玻璃、寧晉電纜和服裝、邢臺縣板材等一批特色產(chǎn)業(yè)。華龍面、晶牛玻璃、恒利制藥、藍(lán)鳥家具、鯨魚輪胎等品牌馳譽(yù)國內(nèi)外。邢臺產(chǎn)業(yè)開發(fā)具備一定基礎(chǔ)，一、二、

11、三產(chǎn)業(yè)比重為15.4：55.6：29.0。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資 全年全部工業(yè)增加值731.97億元，比上年增長13.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值568.71億元，增長15.7%，其中，國有及國有控股企業(yè)增長9.1%，集體企業(yè)增長16.0%，股份制企業(yè)增長18.8%，外商及港澳臺投資企業(yè)增長8.7%。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長14.5%，重工業(yè)增長16.1%。 全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅196.8億元，比上年增長22.7%。虧損企業(yè)65個，比上年下降4.4%，虧損企業(yè)虧損額8.3億元，比上年增長34.7%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資 2011

12、年，全市加大服務(wù)業(yè)發(fā)展力度，服務(wù)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新跨躍。據(jù)初步核算，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值414.06億元，比上年增長11.5%，比全省增速快1個百分點(diǎn)，在全省11個市中列第4位，占地區(qū)GDP的比重為29.0%，比上年提高0.3個百分點(diǎn)，在全省排名前進(jìn)一個位次。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資全年完成全社會固定資產(chǎn)投1048.9億元，同比增長25.5%。其中，固定資產(chǎn)投資完成978.9億元，增長26.0%，農(nóng)村個體投資完成70億元，同比增長19.3%。 在固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資23億元，比上年增長17.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資652.9億元，比上年增長30.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資303

13、.0億元，比上年增長18.2%。工業(yè)聚集區(qū)投資進(jìn)展順利，6個省級工業(yè)聚集區(qū)投資共有施工項(xiàng)目181個（其中新開工項(xiàng)目110個），完成投資140.8億元，占全市城鄉(xiāng)項(xiàng)目投資的15.8%。其中旭陽（邢臺）工業(yè)聚集區(qū)施工項(xiàng)目6個，完成投資6億元；寧晉縣西城工業(yè)聚集區(qū)施工項(xiàng)目24個，完成投資23.5億元；隆堯縣東方食品城園區(qū)施工項(xiàng)目26個，完成投資13.6億元；清河汽摩工業(yè)聚集區(qū)施工項(xiàng)目28個，完成投資13.9億元；南宮市工業(yè)聚集區(qū)施工項(xiàng)目47個，完成投資23.4億元；沙河市金百家民營工業(yè)園區(qū)施工項(xiàng)目50個，完成投資60.4億元。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資85.2億元，比上年增長36.6%。其中，商品住宅投資7

14、2.5億元，增長31.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資6.9億元，增長45.8%。 全年居民消費(fèi)價格比上年上漲5.2%，其中食品價格上漲11.9%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格上漲6.1%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲7.6%。2、居民收入與支出狀況 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16592元，比上年增長12.5%。農(nóng)民人均純收入達(dá)5814元，增長17.1%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10979元，增長5.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3969元，增長38.6%。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房人均總建筑面積34.23平方米，比上年增加0.45平方米；農(nóng)民人均居住面積34.0平方米，比上年增加0.9平方米。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均可支配收入宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) 全年

15、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16592元，比上年增長12.5%。農(nóng)民人均純收入達(dá)5814元，增長17.1%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10979元，增長5.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3969元，增長38.6%。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房人均總建筑面積34.23平方米，比上年增加0.45平方米；農(nóng)民人均居住面積34.0平方米，比上年增加0.9平方米。 全年居民消費(fèi)價格比上年上漲5.2%，其中食品價格上漲11.9%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格上漲6.1%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲7.6%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均可支配收入宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)邢臺市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出良好的走勢，居民生活水平顯著提高。邢臺市經(jīng)濟(jì)起步晚，發(fā)展快；處于一個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的

16、理想階段。23邢臺是礦產(chǎn)、能源大市，比如礦業(yè)、冶金等行業(yè)，帶動了邢臺的飛速發(fā)展，近幾年的GDP保持著10%以上的增速；1宏城市綜述&城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)研究小結(jié)123房地產(chǎn)市場處于上升期，開發(fā)投資持續(xù)增長；而城市化水平遠(yuǎn)低于河北平均，發(fā)展空間廣闊。政府對舊城改造的大力支持有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。從中心城區(qū)于周邊縣城產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的角度來看，商務(wù)、金融、文化可能是是為來中心城區(qū)的重要功能二、2012 年邢臺房地產(chǎn)市場概述2012 年上半年，邢臺住宅市場成交量同比處于較低，但成交均價卻相對穩(wěn)定。消費(fèi)者的觀望情緒初現(xiàn)消融。 在 2012 年上半年，邢臺市區(qū)共涉及掛牌出讓土地1008427.896 平方

17、米，約為1514.156 畝。其中，住宅用地約1077.104 畝，占土地出讓總量的71.14%。 相對于購房者而言對住宅的舒適度、功能性以及性價比都有了不同程度的提升，但邢臺消費(fèi)者的支付能力與意向戶型的匹配程度較低，消費(fèi)者所青睞的戶型價格超過消費(fèi)者支付能力的現(xiàn)象較為普遍。（一）住宅成交面積分析2012 年上半年邢臺商品住宅成交面積為37.16 萬平方米，同比下跌45.56%，環(huán)比下跌48.62%。2012 年上半年邢臺商品住宅成交面積呈現(xiàn)出波動態(tài)勢。除2 月份到3月份之間成交數(shù)幅度相對較大以外，其他各月間成交走勢較為平穩(wěn)。（二）商品住宅成交金額分析 1、住宅成交總額 2012 年上半年年邢臺

18、商品住宅成交總金額為15.25 億元，環(huán)比下降39.77%，同比下降42.39%。1月成交均價為4119 元/平方米，2月成交均價為4086 元/平方米，3月份成交均價為4049 元/平方米，4月份成交均價為4075 元/平方米，5月份成交均價為4144 元/平方米，6 月份成交均價為4208 元/平方米。2、商品住宅成交均價 市區(qū)各主要樓盤位置錦江不夜城本案現(xiàn)代城七拾九號院世貿(mào)天街國際新城麒麟灣唐寧10號陽光巴厘島盛世保爾HOUSE左岸春天派克公館永康水印城綠洲新城尚品國際凰家廣場守敬水城天一城巔峰國際燕云臺盛世春天康居公寓康橋尚城紅星官邸盛世中央公館紫金東郡橄欖城月亮灣銳和城新世紀(jì)廣場都市

19、港灣中北世紀(jì)城新華里188號大量的住宅集中供應(yīng)，未來市場競爭將非常激烈。萬隆廣場一品名門云墅區(qū)域主要樓盤地圖本案邢臺市代表性樓盤及項(xiàng)目周邊市場情況1、七拾九號院2012年邢臺市目前高端樓盤，區(qū)位、會所水平、市場定位均達(dá)到邢臺最高一級。作為大戶型洋房高檔住宅小區(qū)，79號院的銷售價格是邢臺最高的。 開發(fā)商：河北中鼎基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目位置：橋西區(qū)鋼鐵北路與八一大街交接處東北方向占地面積 306682平方米建筑面積 440000平方米容 積 率 2.10綠 化 率 60%物業(yè)管理公司 河北中鼎基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)停車位 高層1:1 洋房1:1.5已于2011年11月19日開盤工程進(jìn)度:一期洋房全面封頂 目

20、前在售洋房分A、B、C區(qū)，其中A區(qū)（2#、3#、4#），B區(qū)（9#、10#、15#、16#、21#、22#、26#、27#）和C區(qū)（7#、8#、13#、14#、19#、20#、24#、25#），洋房的戶型區(qū)間為150-300，洋房均價7500多元/平米，一次性付全款可享96折，貸款97折；商鋪面積為58-300多平米，均價15000-20000元/平米，一次性付全款可享98折，貸款99折，可注冊、可自營、可投資，零公攤，200%面積贈送。 A、B、C區(qū)667套房源，已售比例大約為25%2、國際新城開發(fā)商：金宏地產(chǎn)項(xiàng)目地址：橋東區(qū)開發(fā)區(qū) 中興西大街與永安路交匯處 占地面積 137340平方米建筑

21、面積 350000平方米容 積 率 2.20 綠 化 率 36% 物業(yè)管理公司 金宏地產(chǎn)停車位 地下車位 1：0.7 現(xiàn)推31#、32#高層于9月3日開盤，均價4200元/平米，戶型區(qū)間為90-150。期房多層4500元/平方米；購房全款97折，商貸98折。高層35#、36#排號，1萬抵2萬共推出房源232套，已售比例約為50%開發(fā)區(qū)主力領(lǐng)導(dǎo)性大盤，成功將區(qū)域價格提升到4000線以上。3、麒麟灣開發(fā)商：邢臺中鼎基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目位置：橋西區(qū)太行路與團(tuán)結(jié)路交叉口東北角占地面積 246679平方米建筑面積 700000平方米容 積 率 2.06 綠 化 率 40% 物業(yè)管理公司 邢臺中鼎基業(yè)房地

22、產(chǎn)開發(fā)停車位 1:1均價：4800元/平方米一期高層樓號：18#、19#、20#、21#、22#7、23#、14#多層：7#、8#、9#、10#、11#、15#、16#、17# 36棟樓，其中23棟高層，13棟洋房。現(xiàn)推出高層18#（26層）、19#（26層）、20#（26層）、21#（25層）與14#樓（26層）。其中，18#、19#、20#與21#兩居室戶型為87-89，三居室戶型為120、12414#樓兩居室戶型為89，三居室為124與132推出房源約600余套，銷售比例60%市區(qū)百萬平米大盤，體量最大的樓盤4、唐寧10號開發(fā)商：石家莊市拓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限邢臺分公司 項(xiàng)目位置:橋東區(qū)泉南

23、東大街與新華北路交口東行200米路北占地面積 44000平方米建筑面積 130000平方米容 積 率 2.34綠 化 率 36%停車位 1:1高層均價4500元/平米；多層均價5500元/平米，一次性付全款可享94折，首付50%及以上97折，首付50%以下98折。5#26層，6#23層，7#、8#、10#、11#、15#、16#6層，9#10層，12#、17#7層，1#、2#28層。共9棟洋房，2棟高層住宅，在售花園洋房戶型面積為85-212平米。在售高層戶型面積有92平米-117平米共推出房源460套，銷售比例65%良好的區(qū)位、優(yōu)秀的規(guī)劃、景觀、產(chǎn)品立面、配套與戶型設(shè)計、華麗的案場、專業(yè)的團(tuán)

24、隊(duì)、成功的營銷、準(zhǔn)確的市場定位，具備達(dá)到一線大盤的充足實(shí)力。5、綠洲新城項(xiàng)目位置：橋東區(qū)人民大街與邢州路交口東行100米路南占地面積 100005平方米建筑面積 250000平方米容 積 率 2.20 綠 化 率 40% 均價：均價3400元/平方米項(xiàng)目在1年半以前就開始辦卡，截止2012年5月開盤前期，共辦卡700多張多張，2012年5月底項(xiàng)目進(jìn)行開盤，預(yù)備366套房源開盤即銷售327套，即便在開盤后6月份，該項(xiàng)目依然銷售35套。低價快銷盤的代表項(xiàng)目6、盛世春天開發(fā)商：盛捷房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目位置：橋東區(qū)開發(fā)區(qū) 中興東大街與107國道交叉口西南角占地面積 68003平方米建筑面積 150000平

25、方米容 積 率 2.20綠 化 率 36%物業(yè)管理公司 虞邦物業(yè)停車位 車位1：1出售價格是3000-4000均價：3500元/平方米戶 數(shù):總戶數(shù)1400戶 當(dāng)期戶數(shù)700戶 本期建筑類型為高層與多層住宅。多層6層，16#、18#高層（6、16、18層）。一期高層已售罄，在售多層戶型區(qū)間為94-167平米二期共7棟高層,現(xiàn)正在銷售12#與18#樓，戶型區(qū)間為93-131。7、現(xiàn)代城開發(fā)商：邢臺景城房地產(chǎn)開發(fā)公司 。項(xiàng)目位置：橋西區(qū)邢臺市建設(shè)西大街1號。占地面積 106672平方米建筑面積 300000平方米容 積 率 2.8綠 化 率 50%物業(yè)管理公司 河北萬達(dá),聚源物業(yè)管理公司停車位 配

26、比是1:0.7 共1730個，地面409個，地下132住宅戶型區(qū)間為60-140，公寓的戶型區(qū)間為80-120平米，商鋪面積區(qū)間為60-1000平米不等。均價：5000元/平方米 商業(yè)地標(biāo)，全頻地產(chǎn)/開放式商街+SOHO公寓+私權(quán)式酒店+豪華寫字樓+時尚住宅/總建筑面積300，000平方米/可容納居住人口5000人左右、地上泊車位409個，地下停車位1321個/邢臺首家集購物、餐飲、休閑、娛樂、居住等多功能于一體的超大規(guī)模商業(yè)街區(qū)，吃、喝、玩、樂、游一站搞定/建成后，將成為邢臺最國際化的時尚休閑消費(fèi)區(qū)。 8、萬隆廣場開發(fā)商：邢臺市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)股份合作公司。項(xiàng)目位置：中興西大街與勝利路交叉口。

27、占地面積 27563平方米建筑面積 120000平方米容 積 率 2.80 綠 化 率 37%物業(yè)管理公司 邢臺市城建開發(fā)物業(yè)停車位 1:1均價：4600元/平方米 1#、2#、4#18層，3#26層 四棟高層，戶型區(qū)間為90-140多精裝公寓戶型區(qū)間為40-100住宅部分【萬隆雅居】內(nèi)含4棟框架剪力墻板式高層，90-150商業(yè)部分【萬隆廣場】是橋西新崛起的商業(yè)綜合體，將文化娛樂、購物、休閑、特色美食、品牌展示等多種業(yè)態(tài)融為一體 9、盛世保爾HOUSE開發(fā)商：邢臺盛世地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：橋西區(qū)鋼鐵南路與新興大街交叉口東北角占地面積 20001平方米建筑面積 85030平方米容 積 率 3.00

28、綠 化 率 40%停車位 1：1.12棟住宅31層 1棟公寓25層 戶型區(qū)間為80-120平米價格未定該項(xiàng)目體量與本案差距明顯，以住宅、公寓為主。對于本案的商業(yè)影響較小，住宅有一定影響。市主要調(diào)研樓盤一覽表邢臺市樓盤戶型配比分析主力供應(yīng)戶型：三居為主，二居其次。主力供應(yīng)面積：集中在110-140平方米；可見市場主流需求以大面積三居為主邢臺市樓盤調(diào)研價格分析樣本項(xiàng)目價格漲幅區(qū)間多在1025。其增長主要受全國性房價增長影響較大項(xiàng)目周邊主要樓盤均價分析三、商業(yè)市場一、邢臺市商圈結(jié)構(gòu) 邢臺市商業(yè)圈主要集中在以邢臺市城市中心主干道中興大街。以中興大街為軸心，中興鐵路橋?yàn)榉纸缇€，劃分成中興東大街和中興西大

29、街二個城市區(qū)域商圈，但在不久未來將會出現(xiàn)另一個新型商圈，劃分為新華北大街商圈。 東區(qū)商圈主要有大型超市、百貨店、專業(yè)店、家居建材商店、購物中心等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑的服務(wù)業(yè)態(tài)構(gòu)成，幅射周邊三公里范圍內(nèi)消費(fèi)區(qū)域主消費(fèi)群體和全市城區(qū)大眾消費(fèi)體與橋西商圈交匯。 西區(qū)主要有、超市、大型超市、百貨店、專業(yè)店、家居建材商店、購物中心等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑的服務(wù)業(yè)態(tài)構(gòu)成，幅射周邊三公里范圍內(nèi)消費(fèi)區(qū)域主消費(fèi)群體和全市城區(qū)高端消費(fèi)體與橋東商圈交匯。主要商業(yè)樓盤地圖本案現(xiàn)代城世貿(mào)天街國際新城尚品國際凰家廣場守敬水城天一城巔峰國際盛世中央公館新世紀(jì)廣場中北世紀(jì)城一品名門云墅未來興業(yè)廣場萬隆廣場1、守敬水

30、城國際商業(yè)廣場項(xiàng)目開發(fā)商：邢臺市亞泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：中興路以南，鋼鐵路以西項(xiàng)目簡介：該項(xiàng)目總建筑面積30萬平方米、地下建筑面積12.3萬平方米、商業(yè)建筑面積17.7萬平方米、辦公及管理用房建筑面積7895平方米、投資10億人民幣。地下4層，其中3、4層為停車場，共2200個停車位，地上商業(yè)為9層。單層面積為16000-17000平方米，合計144000-153000平方米。項(xiàng)目優(yōu)勢：地處區(qū)域商務(wù)中心，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目共分為地下四層，地上九層。項(xiàng)目含有五大板塊，其中負(fù)三，負(fù)四層為地下停車場，負(fù)二層和負(fù)一層為日月水街。一至二層為銀河水街。三至五層為巨星大道，六至九層為天文廣場，項(xiàng)目最頂部為觀

31、星花園 主要分布大型主力超市、主題百貨商場、空中游泳館、時尚街區(qū)，餐飲主題街區(qū)、大型兒童活動樂園、電玩及動感體驗(yàn)街區(qū)，影視主題街區(qū)，生態(tài)健體城及華北首座體驗(yàn)式觀星花園街區(qū)，以“365天24小時不間斷的不夜城”。將吃、喝、玩、樂、購、體驗(yàn)、觀光、休閑、文化功能為一體的商業(yè)聚合體概念，以文化帶動旅游，以旅游帶動商業(yè)，將商業(yè)最大化。2、未來興業(yè)廣場項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目南鄰建設(shè)大街、 西鄰冶金路、東至文體街、北臨五中街。項(xiàng)目優(yōu)勢：周邊有市廣播電視局、 中鋼休閑廣場、邢臺市政協(xié)、老年大學(xué)、 政協(xié)家屬院、建工花園、工行家屬院等 單位和生活區(qū)，多條公交線路。即將啟動的 前爐子、后爐子兩社區(qū)的城中村改造，會進(jìn) 一

32、步加大該區(qū)域內(nèi)的人口密度，項(xiàng)目的建成 一方面加強(qiáng)了中興西大街商業(yè)帶的輻射效應(yīng)， 另一方面方便了居民生活。投資建設(shè)規(guī)模：該項(xiàng)目占地面積約67畝，預(yù)計投資3.5億元。項(xiàng)目計劃一期以商業(yè)綜合體、辦公、公寓、酒店為主，建設(shè)規(guī)模約10.6萬平方米；二期以住宅、辦公為主，建設(shè)規(guī)模約6萬平方米，主要用于二期用地現(xiàn)狀內(nèi)的產(chǎn)權(quán)所屬單位和居民的回遷安置。該項(xiàng)目擬建設(shè)400套居民住宅，2.5萬平方米酒店，4萬平方米辦公樓，850套商業(yè)店鋪。3、萬隆國際廣場開 發(fā) 商 :邢臺市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)股份合作公司項(xiàng)目位置：橋西區(qū)河北機(jī)電學(xué)校以西郵政大樓以東，中興西大街與勝利路交叉口占地面積 27563平方米建筑面積 12000

33、0平方米容 積 率 2.80綠 化 率 37%物業(yè)管理公司 邢臺市城建開發(fā)物業(yè)停車位 1:1均價：4600元/平方米 萬隆廣場項(xiàng)目涵蓋商業(yè)與住宅兩大業(yè)態(tài)，集購物、居住、商務(wù)、娛樂、運(yùn)動、休閑于一體。其中住宅部分【萬隆雅居】內(nèi)含4棟框架剪力墻板式高層，綠化率達(dá)35%，大幅樓間距，僅有400余戶的奢適。獨(dú)具特色的現(xiàn)代簡約立面，多樣戶型組合。90-150經(jīng)典戶型全部為明廳、明臥、明廚，各房間均可自然采光、通風(fēng)，臥室設(shè)計采用落地陽臺，270觀景外飄窗。入戶花園，半面積贈送。地下一層、二層全部為車位、車庫和儲藏間，小區(qū)內(nèi)人車分流，車輛直接駛?cè)氲叵萝噹欤傻叵萝噹炜沙穗娞葜苯尤霊簦奖憧旖?。商業(yè)部分【萬隆

34、廣場】是橋西新崛起的商業(yè)綜合體，將文化娛樂、購物、休閑、特色美食、品牌展示等多種業(yè)態(tài)融為一體，號令未來整個商圈的規(guī)模效應(yīng)，將體驗(yàn)式消費(fèi)模式演繹到極致！4、一品名門云墅項(xiàng)目位置：位于中興西大街北側(cè)， 育才路西側(cè) 項(xiàng)目簡介：大約占地130000平方米， 建筑面積：540000平方米 （其中商業(yè)面積：121044， 辦公寫字樓18320.56平米， 酒店商業(yè)公寓36138.5， 裙樓底商23948.14）。李演莊改造項(xiàng)目包括高檔住宅和臨街商業(yè)等全新規(guī)劃總占地面積122741，總建筑面積468882，改造后的李演莊將呈現(xiàn)現(xiàn)代化城市綠地和繁華商業(yè)，成為人居典范社區(qū)。項(xiàng)目商鋪面積為80-150平米；住宅7

35、9-142平米；公寓31-95平米。5、世貿(mào)天街開發(fā)商：河北富興房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：橋東區(qū)中興東大街地道橋東口億德隆西側(cè)占地面積 46669平方米建筑面積 260000平方米容 積 率 3.80 綠 化 率 31% 物業(yè)管理公司 北京國貿(mào)停車位 機(jī)動1700多；非機(jī)動1000多均價：5800元/平方米 該項(xiàng)目是集居住、商業(yè)辦公、酒店、公寓于一體的大型城市綜合體精裝公寓已于8月6日開盤，戶型區(qū)間為35-50，均價約5800元/平米。另外，世貿(mào)天街商鋪也在銷售中，均價約30000元/平米。“沃爾瑪外賣區(qū)主力旺鋪王”即將面世，現(xiàn)已開始VIP排卡，可享一萬抵兩萬優(yōu)惠。1-4層商業(yè)，5-24層公寓，。

36、精裝公寓在售2#與5#樓，戶型區(qū)間為30-50平米精裝公寓戶型區(qū)間為25-50世貿(mào)天街沃爾瑪入口臨街商鋪也在銷售中，其中地下包租商鋪面積由5平米-50平米不等地上獨(dú)立門市的面積為70-300平米整層760智能化寫字樓正在熱銷。快捷酒店整棟發(fā)售6、錦江不夜城開發(fā)商:邢臺路橋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：橋西區(qū)邢臺市七里河南岸（守敬路與新華路之間）建筑面積:120000平方米 停車位:1000個左右戶 數(shù):總戶數(shù)1000戶均價：8000元/平方米面積區(qū)間為250-1000多平米優(yōu)惠活動：300平米以下房源可享3萬抵5萬優(yōu)惠，300平米及300平米以上房源可享5萬抵10萬優(yōu)惠。5人以上團(tuán)購優(yōu)惠10萬 。 錦江

37、不夜城“歐式濱水休閑”商業(yè)街，業(yè)態(tài)由影視、購物、商務(wù)、餐飲、娛樂、文化、運(yùn)動完美融合。總建面積12萬平方米。其中地上面積：9.02萬平方米，地下總面積：1.7萬平米，親水棧道建筑面積：0.96萬平米。錦江不夜城是邢臺唯一的不夜城，是文化、旅游、休閑娛樂為主的商務(wù)商貿(mào)綜合體。7、天一廣場開發(fā)商：家樂園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：邢臺市橋東區(qū)，新華北路和團(tuán)結(jié)東大街交匯處東南角，原邢臺市拖拉機(jī)廠租金大約為80元/平方米/月 天一城項(xiàng)目總投資16.5億元屬高層公共建筑。地上建筑面積：13.8萬。其中：地上A座4.5萬為七層建筑，一至六層為大洋百貨天一店，七層為星級院線。B座2.5萬，局部二十層，一至四層為商業(yè)

38、，六至二十層為公寓。C座2.8萬局部二十層，一至四層為商業(yè)，六至二十層為公寓。D座1.6萬共四層，一至四層均為商業(yè)。E座2.3萬共六層，一至五層為時尚百貨天一店，六層為歡唱天地。地下共計兩層，建筑面積7.6萬，負(fù)一層為家樂園超市、兒童娛樂、中西式快餐、新凱龍家居天一店及家樂園電器，地下二層為停車場、設(shè)備用房等。 8、凰家廣場開發(fā)商：邢臺凰家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址：橋西區(qū)中興西大街大洋百貨西鄰 建筑面積：150000平方米 凰家廣場總建筑面積15萬平米，商業(yè)面積從幾平米到200、300平米不等， 以“City Mall”為核心概念， 以“體驗(yàn)式消費(fèi)”為理念，以“國際潮流”為導(dǎo)向，通過對廣場、景觀與大

39、型購物中心、旗艦店，特色商街的相互配置，形成充滿體驗(yàn)感的場域空間，將商業(yè)的功能性與消費(fèi)的體驗(yàn)感融合，以巨擘的手筆締造出同步一線城市的，集時尚、科技、文化于一體的休閑體驗(yàn)式購物中心。世界500強(qiáng)TESCO樂購、全球第一院線萬達(dá)影院率先進(jìn)駐。目前項(xiàng)目即將出地面。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、凰家廣場于市政府原址興建，邢臺的政治經(jīng)濟(jì)中心，占據(jù)城市商業(yè)中心。2、顛覆傳統(tǒng)百貨經(jīng)營模式，筑立景觀商業(yè)，科學(xué)的業(yè)態(tài)劃分，理性品牌組合的人性化、體驗(yàn)式購物中心。3、設(shè)計單位由美國DCI擔(dān)綱，與全球12家商業(yè)設(shè)計團(tuán)隊(duì)聯(lián)合打造，融合功能性與體驗(yàn)感，首創(chuàng)一站式購物天堂。4、招商引進(jìn)全球第一院線萬達(dá)電影院線、全球500強(qiáng)TESCO樂購

40、強(qiáng)勢入駐。5、優(yōu)雅便捷的商場內(nèi)部購物環(huán)境，空中主題花園、陽光中庭、CFD空氣模擬分析技術(shù)、環(huán)形動線設(shè)計等。凰家廣場位于中興西大街，地理位置優(yōu)良，周圍已形成較好的商業(yè)氛圍，有成熟的消費(fèi)群體。但周邊北國商場、家樂園等商業(yè)林立，競爭激烈。且開發(fā)商在當(dāng)?shù)乜诒⒉焕硐搿?、現(xiàn)代城開發(fā)商：邢臺景城房地產(chǎn)開發(fā)公司 。項(xiàng)目位置：橋西區(qū)邢臺市建設(shè)西大街1號。占地面積 106672平方米建筑面積 300000平方米容 積 率 2.8綠 化 率 50%物業(yè)管理公司 河北萬達(dá),聚源物業(yè)管理公司停車位 配比是1:0.7 共1730個，地面409個，地下132商鋪面積區(qū)間為60-1000平米不等。 項(xiàng)目北側(cè)中興大街與東側(cè)

41、育才路，建筑體為四層商業(yè)架構(gòu)，商街呈立體回旋式，店鋪多臨街分布商業(yè)繁盛經(jīng)歷多年，周邊方圓500米以內(nèi)，3個大型企業(yè)及其生活區(qū)環(huán)繞，高端常駐居民達(dá)3萬多人，凝聚了大批最具消費(fèi)力的客戶群體。開發(fā)商意將匯集各大時尚潮流品牌，成為邢臺未來最國際化的時尚休閑消費(fèi)中心。設(shè)計特點(diǎn) 現(xiàn)代城商業(yè)由東、西兩個各具規(guī)模的商業(yè)板塊組成，包含N條立體回旋設(shè)計的商街及下沉式商業(yè)內(nèi)廣場，產(chǎn)品從地下一層至地上四層均為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)式商鋪。 自動扶梯+觀光電梯+步行梯，構(gòu)成商街內(nèi)部快捷多維立體交通網(wǎng)絡(luò)；幾何式的店前進(jìn)退空間，使顧客逛到每間店都有身處一層的感覺。 現(xiàn)代城商街在商家的店面裝修上將進(jìn)行統(tǒng)一有序的規(guī)劃與管理，大量引薦現(xiàn)代、

42、時尚元素材料的應(yīng)用，打造別具一格的國際化商業(yè)氛圍。 商業(yè)地標(biāo)，全頻地產(chǎn)/開放式商街+SOHO公寓+私權(quán)式酒店+豪華寫字樓+時尚住宅/總建筑面積300，000平方米/可容納居住人口5000人左右、地上泊車位409個，地下停車位1321個/邢臺首家集購物、餐飲、休閑、娛樂、居住等多功能于一體的超大規(guī)模商業(yè)街區(qū)，吃、喝、玩、樂、游一站搞定/建成后，將成為邢臺最國際化的時尚休閑消費(fèi)區(qū)。 對本案影響現(xiàn)代城先于本案銷售，其價格策略直接影響本案 商業(yè)體量與本案相近，其大規(guī)模綜合性商業(yè)使本案確定商業(yè)業(yè)態(tài)有一定難度 現(xiàn)代城與本案相鄰，勢必會分流本案部分商業(yè)、住宅的消費(fèi)者，對本案銷售及定價產(chǎn)生一定威脅其專業(yè)的管理

43、團(tuán)隊(duì)，知名品牌的入駐對本案商業(yè)造成較大影響優(yōu)勢 具有獨(dú)立功能的城市綜合體 涵蓋全方位的商業(yè)業(yè)態(tài)開創(chuàng)邢臺城市綜合體先河整潔新穎具有強(qiáng)烈現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面、店鋪裝修。劣勢 地處繁華地段，商務(wù)市場氛圍不足開發(fā)商品牌號召力不足主要經(jīng)營中的商業(yè)位置億德隆銀座商城大洋百貨家樂園天一城本案中興大街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖 邢臺市商業(yè)主力集中分布在中興東大街新世紀(jì)廣場為東區(qū)中心點(diǎn)和以家樂園購物中心為西區(qū)中心點(diǎn)，沿中興東西兩條大街分布。 東區(qū)主要由億德隆購物廣場、新凱龍時尚家具廣場、新世紀(jì)廣場、銀座購物、匯源商廈、中北商城、新亞商城、東明家具廣場、襄都家具城及廣元電子城等主力商業(yè)構(gòu)成；有超市、超級市場、百貨，購物中心、專

44、業(yè)店、專賣店及餐飲娛樂等業(yè)態(tài)。 西區(qū)主力商業(yè)主要有：辰光超級購物市場、辰光裝飾材料城、亞泰家居廣場、名店廣場、時代廣場、家樂園購物中心、港龍購物商業(yè)中心、新亞商城、大洋百貨、紅都服裝城及新華書店、華業(yè)數(shù)碼廣場、中華科技大廈、保龍倉、新凱龍家具城等主力商業(yè)；由超市、超級市場、百貨，購物中心、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)構(gòu)成。市主要商圈及項(xiàng)目周邊商圈分析1、億德隆購物廣場邢臺市億德隆購物休閑廣場位于邢臺市最繁華的商業(yè)地段中興東大街，是邢臺市政府2004年重點(diǎn)建設(shè)工程，同時也是本市目前規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目北臨繁華商圈中興大街，南臨新西街，占地面積82畝，建筑面積近十萬平方米。地處邢臺市橋東區(qū)人流車

45、流量最大的中興大街南側(cè)，東側(cè)為新華路；距火車站，長途汽車站步行僅有十分鐘路程。億德隆購物廣場由33條特色商業(yè)街和5個不同主題組成，整個項(xiàng)目是一個以商務(wù)辦公、居住、購物、餐飲、娛樂、休閑等多種復(fù)合業(yè)態(tài)組合的購物中心業(yè)態(tài)。 該項(xiàng)目由于功能和業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理；招商規(guī)劃不到位，主題商業(yè)的主題不明確，批發(fā)不象批發(fā)零售不象零售，項(xiàng)目沒有明確的功能分區(qū)，造成現(xiàn)在項(xiàng)目招商運(yùn)營的難度。 2、邢臺銀座商城邢臺銀座商城座落于中興東大街商業(yè)圈核心區(qū)域，于邢臺市最繁華最大的城市中心廣場新世紀(jì)廣場對立；座東朝西，東臨中興東大街正對新世紀(jì)廣場，南朝臨新華南路正對新世紀(jì)游樂園，西鄰億德隆購物廣場、新凱龍時尚家具館，北通新華北路

46、有中央名城、廣元電子城，與火車站、汽車站緊鄰；是邢臺市最繁華的城市中心核心地段，交通便利，公交線路幅射全市，地理位置優(yōu)越。營業(yè)面積35000平米，商場部分共六層，是山東銀座百貨省外第一家拓展店，也是本市第二家現(xiàn)代流行百貨商場，與大洋百貨經(jīng)營定位及布局十分類同，經(jīng)營狀況目前稍次于大洋百貨，也是本市最有影響力的商場之一。邢臺銀座商城經(jīng)營模式依然采用了銀座獨(dú)特的“百貨店+大型超市”的復(fù)合業(yè)態(tài)，采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一結(jié)算的經(jīng)營管理模式。目前是當(dāng)?shù)刈罹咭?guī)模和檔次的大型購物中心。 基于邢臺銀座商城現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式，如果不能在商品品類和經(jīng)營檔次上加以提升會給市場帶

47、來惡性竟?fàn)幰约绊?xiàng)目資源的浪費(fèi)。3、大洋百貨 大洋百貨位于橋西區(qū)橫貫東西的全市主干線中興西大街上，是邢臺目前市唯一一家集眾多城市區(qū)域品牌，一線品牌的高檔綜合百貨。定位為經(jīng)營高檔為主，針對邢臺市高中端消費(fèi)群體，是邢臺市購物、休閑的最佳商業(yè)購物場所。大洋百貨負(fù)一層為大洋百貨超市，一層大體劃分為日化、手機(jī)、小家電、鐘表數(shù)碼、黃金珠寶、鞋類、二層大體劃分為商務(wù)男裝、襯衫、時尚休閑、毛衫、皮具，三層為大體劃分為：時尚女裝、淑女裝，四層大體規(guī)劃為運(yùn)動休閑、戶外。大洋百貨準(zhǔn)確定位滿足了城市中高端消費(fèi)群體的購物需求。整體形象和購物環(huán)境良好，符合高端消費(fèi)群體的品質(zhì)消費(fèi)。 大洋百貨是目前本市管理最為先進(jìn)，運(yùn)作規(guī)范的

48、商場，商場實(shí)行了統(tǒng)一布局、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一賣場形象、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結(jié)算，統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一營銷。4、家樂園購物廣場 家樂園購物廣場東西邊接中興西大街南北通達(dá)治金路，距平行而立的大洋百貨僅二百米，該商場目前經(jīng)營狀況較好，與大洋百貨在定位檔次上市一個互補(bǔ)。是邢臺市平民百姓的最佳購物場所，商場經(jīng)營有，超市、化妝品、餐飲、黃金珠寶、男女服裝、運(yùn)動休閑、男女皮鞋箱包、家居百貨、家紡、兒童用品等；是本市一家經(jīng)營中低檔品牌的的大眾化綜合百貨商場。家樂園購物廣場和大洋百貨及家樂園超市同屬家樂園集團(tuán)，在經(jīng)營管理和運(yùn)作上都比本市其它商場規(guī)范。 家樂園購物廣場定位貼切城市大眾階層品牌消費(fèi)的需求。物美價廉和完善規(guī)范的經(jīng)營贏

49、得了百姓的認(rèn)同及口碑。IT數(shù)碼街形成原因主要依托的是中華科技大廈對IT數(shù)碼市場的影響和政府機(jī)構(gòu)眾多的優(yōu)勢，各種IT相關(guān)產(chǎn)品經(jīng)營單位沿街設(shè)立專賣店逐漸形成。其店鋪體量在50-200 左右.5、IT數(shù)碼街6、港龍商業(yè)步行街邢臺市區(qū)及項(xiàng)目片區(qū)主要商業(yè)對比一覽表市場小結(jié)目前商業(yè)模式以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，百貨業(yè)態(tài)供應(yīng)規(guī)模較大，品牌百貨逐漸成為市場引導(dǎo)者；目前商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎達(dá)到現(xiàn)有核心商圈的一倍，商業(yè)項(xiàng)目之間競爭將會更加激烈；新增商業(yè)的發(fā)展開始模式轉(zhuǎn)變，新型開發(fā)式商街成為未來的市場主導(dǎo)，商業(yè)多中心格局顯現(xiàn)。本案所在區(qū)域位置交通便利、周邊客流量較大，加上未來幾個住宅項(xiàng)目的支撐，商業(yè)發(fā)展前景較好。四、消費(fèi)

50、者需求分析消費(fèi)者背景分析 此次共計調(diào)查人數(shù)為200人1.受訪者性別比例 被訪者中，25-40歲人群占68%，這部分人屬于社會中堅力量，有穩(wěn)定的收入，容易接受新事物，符合目標(biāo)客戶消費(fèi)要求和水平。2.年齡統(tǒng)計分析 被訪者中大專以上學(xué)歷人數(shù)占65%，消費(fèi)者人群學(xué)歷相對較高，思想觀念開發(fā)，對新鮮事物接受較快3.學(xué)歷統(tǒng)計分析4.家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計分析被訪者中家庭人口以2口以上為多，此類家庭一般都有購房需要，且具備購房能力。5.被訪者是否屬于決策者統(tǒng)計分析 被訪者中62%都會參與決策對購買住房起到推動影響，26%是最終決策者起到主導(dǎo)作用，僅12%不參與決策。6.工作地點(diǎn)統(tǒng)計分析 被訪者工作區(qū)域橋東區(qū)，橋西區(qū)為主

51、，分別達(dá)到36%和33%，高新開發(fā)區(qū)，和周邊縣城較少7.平時的出行工具統(tǒng)計分析 被訪者中主要以電動自行車為主達(dá)35%，私家車次之達(dá)30%，摩托車、公交、出租、其他方式出現(xiàn)僅35%，說明此次被訪者中主要以中產(chǎn)及小康階層為主8.單位類型統(tǒng)計分析 被訪者中63%在內(nèi)資企業(yè)工作，17%為外資或中外合資企業(yè)工作，其他20%為個體或其他類型單位9.單位規(guī)模統(tǒng)計分析 從調(diào)查者所屬單位規(guī)模分析統(tǒng)計來看；近69%的被調(diào)研者單位規(guī)模在499人以下。近15%的所在單位規(guī)模500-999人之間，約8%被調(diào)查者單位規(guī)模在1000-1499之間，1%被調(diào)著單位規(guī)模在1500-1999人之間，2000人以上占7%。10.單

52、位所屬行業(yè)統(tǒng)計分析 從調(diào)查者所屬行業(yè)分析統(tǒng)計來看：主要以批發(fā)零售、制造業(yè)為主占到22%和16%，其次電子信息和商業(yè)咨詢，能源業(yè)均為7%，其他各類行業(yè)所占比重較小 被訪者中75%為普通員工，工薪階層消費(fèi)較謹(jǐn)慎，剩余25%為部門高管、私企/個體老板較多，這部分人素質(zhì)較高，收入穩(wěn)定。11.所處職位統(tǒng)計分析 在家庭和個人年收入中，10萬以下年收入比重分別達(dá)到85%和88%，10-20萬為10%和12%,20萬以上僅4%和1%。 相對邢臺現(xiàn)階段房價，一般居民家庭年收入購買力適當(dāng)，房價在承受水平內(nèi)，未來房價存在上漲區(qū)間12&13.收入水平統(tǒng)計分析14.樓盤信息獲取渠道統(tǒng)計分析 通過圖表可以看出，在被訪者中

53、對樓盤的獲取主要還是以傳統(tǒng)紙媒和電視廣告為主達(dá)43%和26%，新興網(wǎng)絡(luò)廣告，手機(jī)短信廣告等并未普及15.常看報紙統(tǒng)計分析 在各類報紙中，牛城晚報、邢臺廣播電視報被閱率分別為34%和31%，邢臺日報、燕趙都市報次之為18%和14%，其他報紙偏商業(yè)普通民眾暫不普及，后期廣告推廣可根據(jù)目標(biāo)人群選擇紙媒主要宣傳媒介消費(fèi)者購房計劃統(tǒng)計分析1.現(xiàn)在居住的住房統(tǒng)計分析 在被訪者中自購商品房的人數(shù)占37%，單位分房和政府福利房分別為30%和17%，自建房，租房分別占9%和4%，其他類型占3%2.對現(xiàn)有居住條件滿意度統(tǒng)計分析 被訪者中對居住現(xiàn)狀比較滿意和滿意的達(dá)到44%，一般和不滿意者分別為44%和12% 被訪

54、者中2-3年內(nèi)準(zhǔn)備購房的達(dá)38%，暫無購房計劃的為22%，3年后和2年內(nèi)準(zhǔn)備購房的均占20%。可以看出邢臺未來房地產(chǎn)剛需依舊充足3.預(yù)計多長時間購房統(tǒng)計分析4.購房用途統(tǒng)計分析 長期居住者達(dá)67%，炒賣、投資者占14%和8%，渡假及其他占9%和2%，可以反映消費(fèi)者現(xiàn)在主要以剛需為主5.消費(fèi)者滿意戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計分析 平面戶型接受度為48%，復(fù)式戶型接受度為28%，錯層接受度為16%，躍層接受度為8%6.消費(fèi)者戶型需求統(tǒng)計分析 在對戶型要求方面被訪者中65%都要求未來住房達(dá)到三室，25%被訪者需求兩房及以下戶型，四室以上戶型僅10%，消費(fèi)者思想觀念比較傳統(tǒng)，對小戶型接受度不高7.消費(fèi)者能承受住房單價

55、統(tǒng)計分析 被訪者能承受住房單價低于市場價格，數(shù)據(jù)可參考性不強(qiáng)，具體價格可參考項(xiàng)目周邊樓盤價格和邢臺市整體房地產(chǎn)均價8.收入水平和購房要求價統(tǒng)計分析 根據(jù)圖表可以看出，在被訪者能接受的戶型面積中91-110居多達(dá)30%，其次為71-90達(dá)28%，111-130為25%，70以下及130以上戶型僅13%，規(guī)劃時應(yīng)中分考慮71-130戶型區(qū)間的設(shè)計9.收入水平和購房要求價統(tǒng)計分析 被訪者能承受住房總價低于市場價格，數(shù)據(jù)可參考性不強(qiáng)，具體價格可參考項(xiàng)目周邊樓盤價格和邢臺市整體房地產(chǎn)均價10.付款方式統(tǒng)計分析 分期付款和按揭付款比重相當(dāng)，一次性付款僅占28%11.最高首付款承受統(tǒng)計分析 被訪者中對于首付

56、款的承受比例相對較低，低首付在后期產(chǎn)品銷售階段可以作為銷售手段 12.付款方式統(tǒng)計分析 月供款額度基本與收入持平，主要集中在2000元以下占總受訪人數(shù)的87%，月供承受在2000元以上者僅占13%。住宅功能設(shè)計要求統(tǒng)計分析1.消費(fèi)者住房看重因素統(tǒng)計分析 除價格、小區(qū)規(guī)模、片區(qū)發(fā)展規(guī)劃等一直被消費(fèi)者看重的因素外，開發(fā)商信譽(yù)實(shí)力的比重也達(dá)到23%，所以后期品牌推廣很重要2.建筑風(fēng)格統(tǒng)計分析 最受歡迎的風(fēng)格：歐陸風(fēng)格占48%，現(xiàn)代簡潔風(fēng)格占27%，中國古典風(fēng)格占13%，其他各類風(fēng)格僅占12%3.小區(qū)環(huán)境設(shè)計統(tǒng)計分析 超過半數(shù)受訪者希望小區(qū)環(huán)境設(shè)計以大面積園藝綠化為主題，根據(jù)邢臺市商品房規(guī)劃的綠化率要達(dá)到40%的要求，可以滿足大部分消費(fèi)者要求，并可以在小區(qū)內(nèi)修建小型健身設(shè)施和籃球場等娛樂設(shè)施4.小區(qū)配套統(tǒng)計分析 在配套設(shè)施中教育、公園、購物超市所占比重最大，項(xiàng)目周邊的中鋼廣場和育才路周邊的各類學(xué)校可作為買點(diǎn)大力宣傳5.住宅智能化設(shè)施統(tǒng)計分析 門禁與報警系統(tǒng)最被看重達(dá)到40%和27%，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時可考慮此類智能系統(tǒng)，提高小區(qū)居民安全系數(shù)6.購買酒店公寓或SOHO統(tǒng)計分析 50%被訪者暫不購買，僅14%的被訪者有意向購買，可以反映出本地酒店式公寓及SOHO等新興產(chǎn)品接受度不高7.贈送面積，總價比市面同等使用面積低，單價略高