學校物業(yè)管理方案(11834)

1、學校物管服務方案文件XX（單位公章）日期：2018年05月08日目錄企業(yè)介紹與相關資質4企業(yè)介紹4【公司管理架構】6（一）校園物業(yè)綜合管理處8管理處主任工作標準：8管理人員工作標準：81、協(xié)助管理處主任完成校園物業(yè)管理的各種工作任務和考核；82、完成學校和管理處主任交辦的其他任務。8專職司機工作標準：8（二）學生公寓管理8標準：81.（三）安全消防秩序管理8標準：9（四）機電設備運行管理9標準：9（五）校園衛(wèi)生保潔服務10標準：10二、管理方式和工作計劃11一）校園物業(yè)綜合管理處11二）學生公寓管理11三）安全消防秩序管理11四）機電設備運行管理12五）校園衛(wèi)生保潔服務13三、人員配備與員工培

2、訓14擬配備人員數(shù)量15四、制度和檔案的建立與管理16一、行政辦公管理制度16第一條：辦公室工作職責范圍16二、員工守則16三、財務管理制度17四、業(yè)務管理制度17四、設備維修管理制度18五、學生公寓管理20六、安全消防秩序管理21一）消防安全21二）保安職責21七、公共設施維護養(yǎng)護23八、校園衛(wèi)生保潔服務26一）教學區(qū)26二)生活區(qū)27三)行政樓與附屬區(qū)28四)公共場所與道路30九、綠化養(yǎng)護服務管理31十、服務質量保障承諾34企業(yè)介紹與相關資質企業(yè)介紹成立以來公司業(yè)務發(fā)展迅速，發(fā)展成為我市一流的物業(yè)管理服務企業(yè)。樹立“管理無盲點，業(yè)主無怨言，服務無挑剔”的管理目標，向業(yè)主、物業(yè)使用人提供優(yōu)質

3、的物業(yè)管理服務；“服務XX，精益求精，熱情盡獻，溫暖萬家”是我們的質量方針，也是對業(yè)主、物業(yè)使用人的承諾和信心保證；而且我公司以“業(yè)主的滿意，就是我們的追求”為動力，本著“以人為本，真誠服務”的原則來確保我們的服務規(guī)格和品質。物業(yè)的追求讓城市因我們更加文明，讓社會因我們更加和諧，讓社區(qū)因我們更加溫馨，讓物業(yè)因我們更有價值?？偨Y管理工作的經(jīng)驗與教訓并結合當前形勢與我們面臨的任務，肩負起時代責任和社會使命，為客戶提供更高價值的服務體驗，超越平凡，不斷創(chuàng)新。立足于xx市，自身不斷進取、完善制度、科學管理，已建立起一支專業(yè)的骨干隊伍。同時在推廣物業(yè)管理，提高人們對物業(yè)管理的認知，營造高檔次的物業(yè)環(huán)境等

4、方面不斷努力、不斷創(chuàng)新。為了使各管理區(qū)內的業(yè)主、物業(yè)使用人均能享受安全、舒適、高雅的環(huán)境?！耙匀藶楸?，真誠服務”更體現(xiàn)了我們-真摯追求。PAGE5公司辦公環(huán)境【公司管理架構】公司董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理各區(qū)主任保安管理中心工程環(huán)境財務科辦公室人力資源科市場科管理中心管理中心保安部主管工程維護部主管環(huán)境管理部主管班長維護員公共事務部主管公共事務處理員隊員組長綠化員+清潔員營業(yè)執(zhí)照（一）校園物業(yè)綜合管理處管理處主任工作標準：、負責校園物業(yè)管理的全面工作,帶領全體人員完成學校交給的工作任務和考核指標；、根據(jù)職責范圍組織制定各項規(guī)章制度和工作計劃,做好總結與有關報表工作,處理校園物業(yè)常規(guī)性的事務；、安排員

5、工認真做好校園內的公共衛(wèi)生工作和課室衛(wèi)生以與課室物業(yè)管理.工作；、積極協(xié)助有關部門做好工作范圍內的安全防范工作；、負責全體員工政治,文化學習和職業(yè)道德建設,教育員工積極工作,認真完成各項任務,為教學,科研和師生員工提供良好的學習,工作,生活環(huán)境；、經(jīng)常深入工作現(xiàn)場、檢查員工任務完成情況和制度執(zhí)行情況,并根據(jù)規(guī)定實施獎罰；、完成學校交辦的其他任務。管理人員工作標準：1、協(xié)助管理處主任完成校園物業(yè)管理的各種工作任務和考核；2、完成學校和管理處主任交辦的其他任務。專職司機工作標準：1、學校辦公用車專職司機，受學校和物業(yè)公司管理考核。2、認真履行工作職責，同時，服從學校臨時工作安排。確保用車行駛安全，

6、保證車輛正常運轉和處于良好狀態(tài)。（二）學生公寓管理建立并完善學生公寓各項管理制度，服從學校臨時工作安排。標準：1、對入住公寓的學生進行作息時間管理、內務管理、會客管理與水電定額管理等；、負責學生公寓內外的保衛(wèi)、公共衛(wèi)生清掃工作，確保學生公寓安全、衛(wèi)生、文明；、協(xié)助學校相關管理部門處理好學生在公寓里的行為管理，思想政治等工作。（三）安全消防秩序管理1、建立并完善校區(qū)秩序維護員、消防和秩序各項管理制度，切實維護學校與師生的人身和財產(chǎn)安全；校區(qū)秩序維護員6人。2、校區(qū)秩序維護員人員任職條件：以高中文化程度（含職高）為主體，受過專門的校區(qū)秩序維護員業(yè)務培訓，退伍軍人為佳；3、秩序維護員中須有一名持有建

7、筑消防員職業(yè)XX。標準：1、認真履行工作職責，遵守學校各種規(guī)章制度，服從學校臨時工作安排。2、校區(qū)主、次出入口24小時站崗值勤；、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，確保校園安全，維持校園秩序，維護校園穩(wěn)定；、對進出校區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；校區(qū)主要道路與停車場交通標志齊全；、對進出校園人員實行登記管理，嚴格執(zhí)行中小學校園安全管理辦法；、各種消防設施、器材配備合理、更新與時、使用有效；制定火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件的應急預案，事發(fā)時與時報告學校和有關部門，并采取相應措施；、消防設施設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通；、對突發(fā)事件有應急預案，完善責任制；9、依法辦事

8、，文明值勤，嚴格管理，保障學校校財產(chǎn)和師生人身不受侵害，維護正常的教學、科研、生活秩序；10、全年無責任事故和責任案件發(fā)生，師生有安全感，對校園校區(qū)秩序維護員服務滿意率在95%以上。（四）機電設備運行管理1、建立并完善機電設備運行管理制度；負責機電設備設施（包括配電房、水泵房、電梯、消防設備設施等）的運行管理和應急維修；2、技術工作人員的任職資格：持有與所就職的崗位相應的技術XX書，3年以上從業(yè)資歷；3、機電技術人員須持有電工證，特種設備作業(yè)人員證須其中一人具備。標準：1、對機電設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護；、建立機電設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維保記錄齊全；、設施設備標識齊全、規(guī)范

9、，責任人明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，設施設備運行正常；、對機電設施設備定期組織檢查，做好巡查記錄，需要維修或大中修的，與時向學校提出報告與建議，根椐學校的決定，組織維修；、載人電梯運行正常；、設備房保持安全、整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；、容易危與人身安全的設施設備有警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；、保證歷次考試各項設施設備運行正常；、設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后5分鐘內到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。（五）校園衛(wèi)生保潔服務建立并完善校園保潔服務管理制度；衛(wèi)生保潔服務負責對校區(qū)的教學大樓、校道等環(huán)境清潔而

10、進行的日常管理工作。標準：、設置垃圾桶，桶內生活垃圾每天清運一次，并擺放整齊，外觀干凈；、校區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃拖洗1次，樓梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清潔，路燈、樓道燈每季清潔1次，與時消除區(qū)內主要道路積水；、區(qū)內公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況與時清掏，化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常與時清掏；、二次供水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求；、根椐校園的實際情況定期進行消毒和滅蟲除害；、完成迎賓、迎檢、迎新的突擊性衛(wèi)生清掃清運工作。二、管理方式和工作計劃為更好地應對日趨激烈的市場競爭，進一

11、步規(guī)范各項物業(yè)管理行為，不斷提高物業(yè)管理水平，總結十幾年來管理工作的經(jīng)驗與教訓并結合學校情況做以下管理方式和計劃：一）校園物業(yè)綜合管理處1、負責校園物業(yè)管理的全面工作,帶領全體人員完成學校交給的工作任務和考核指標；2、根據(jù)職責范圍組織制定各項規(guī)章制度和工作計劃,做好總結與有關報表工作,處理校園物業(yè)常規(guī)性的事務；3、安排員工認真做好校園內的公共衛(wèi)生工作和課室衛(wèi)生以與課室物業(yè)管理工作；4、積極協(xié)助有關部門做好工作范圍內的安全防范工作；5、負責全體員工政治,文化學習和職業(yè)道德建設,教育員工積極工作,認真完成各項任務,為教學,科研和師生員工提供良好的學習,工作,生活環(huán)境；6、經(jīng)常深入工作現(xiàn)場、檢查員工

12、任務完成情況和制度執(zhí)行情況,并根據(jù)規(guī)定實施獎罰；7、完成學校交辦的其他任務。8、協(xié)助管理處主任完成校園物業(yè)管理的各種工作任務和考核；9、完成學校和管理處主任交辦的其他任務。二）學生公寓管理1、對入住公寓的學生進行作息時間管理、內務管理、會客管理與水電定額管理等；、負責學生公寓內外的保衛(wèi)、公共衛(wèi)生清掃工作，確保學生公寓安全、衛(wèi)生、文明；、協(xié)助學校相關管理部門處理好學生在公寓里的行為管理，思想政治等工作。三）安全消防秩序管理1、建立并完善校區(qū)秩序維護員、消防和秩序各項管理制度，切實維護學校與師生的人身和財產(chǎn)安全；校區(qū)秩序維護員6人。2、校區(qū)秩序維護員人員任職條件：以高中文化程度（含職高）為主體，受

13、過專門的校區(qū)秩序維護員業(yè)務培訓，退伍軍人為佳；3、秩序維護員中須有一名持有建筑消防員職業(yè)XX。、認真履行工作職責，遵守學校各種規(guī)章制度，服從學校臨時工作安排。5、校區(qū)主、次出入口24小時站崗值勤；、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，確保校園安全，維持校園秩序，維護校園穩(wěn)定；、對進出校區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；校區(qū)主要道路與停車場交通標志齊全；、對進出校園人員實行登記管理，嚴格執(zhí)行中小學校園安全管理辦法；、各種消防設施、器材配備合理、更新與時、使用有效；制定火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件的應急預案，事發(fā)時與時報告學校和有關部門，并采取相應措施；、消防設施設備完好，可隨時啟用

14、，保證消防通道暢通；、對突發(fā)事件有應急預案，完善責任制；12、依法辦事，文明值勤，嚴格管理，保障學校校財產(chǎn)和師生人身不受侵害，維護正常的教學、科研、生活秩序；13、全年無責任事故和責任案件發(fā)生，師生有安全感，對校園校區(qū)秩序維護員服務滿意率在95%以上。四）機電設備運行管理1、建立并完善機電設備運行管理制度；負責機電設備設施（包括配電房、水泵房、電梯、消防設備設施等）的運行管理和應急維修；2、技術工作人員的任職資格：持有與所就職的崗位相應的技術XX書，3年以上從業(yè)資歷；3、機電技術人員須持有電工證，特種設備作業(yè)人員證須其中一人具備。4、對機電設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護；、建立機電設施設備檔案

15、，設施設備的運行、檢查、維保記錄齊全；、設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，設施設備運行正常；、對機電設施設備定期組織檢查，做好巡查記錄，需要維修或大中修的，與時向學校提出報告與建議，根椐學校的決定，組織維修；、載人電梯運行正常；、設備房保持安全、整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；、容易危與人身安全的設施設備有警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；、保證歷次考試各項設施設備運行正常；、設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后5分鐘內到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。五）校園衛(wèi)生保潔服務建立并完善校園保潔服務

16、管理制度；衛(wèi)生保潔服務負責對校區(qū)的教學大樓、校道等環(huán)境清潔而進行的日常管理工作。、設置垃圾桶，桶內生活垃圾每天清運一次，并擺放整齊，外觀干凈；、校區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃拖洗1次，樓梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清潔，路燈、樓道燈每季清潔1次，與時消除區(qū)內主要道路積水；、區(qū)內公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況與時清掏，化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常與時清掏；、二次供水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求；、根椐校園的實際情況定期進行消毒和滅蟲除害；、完成迎賓、迎檢、迎新的突擊性衛(wèi)生清掃清運工作。三、

17、人員配備與員工培訓為切實提高員工業(yè)務水平與工作能力，適應形勢對物業(yè)管理工作各項要求，根據(jù)實際需要，把員工培訓工作落到實處。制訂全面的培訓計劃，公司將根據(jù)政府相關部門要求與工作需要，每年年末制訂次年的員工培訓計劃，并以文件形式下發(fā)各部門，明確題目、規(guī)定時間，指定專人，務求落實。培訓覆蓋所有員工，包括管理人員、維修人員、財務人員、保安人員、保潔人員以與專題消防安全培訓演練等項目。培訓次數(shù)確保各類人員每年應不少于一次，若因實際工作需要可適當增加次數(shù)與范圍。擬配備人員數(shù)量序號部門XX資歷、培訓全國物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理駕駛執(zhí)照B2牌物業(yè)綜合管理（3人）物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員3中級會計師物業(yè)管理企業(yè)

18、部門經(jīng)理、管理員物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員7物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員8物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員9全國物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理10電工作業(yè)、電梯安全管理11機電設備運行管理（3人）電梯安全管理12電氣工程師13建（構）筑物消防員14建（構）筑物消防員1516安全消防秩序管理（7人）171819202122學生公寓管理（6人）23校園衛(wèi)生保潔服務（8人）2425262728校園綠化服務（1人）景觀設計師四、制度和檔案的建立與管理一、行政辦公管理制度行政辦公管理制度是企業(yè)進行高效運作的有力保障。因此，規(guī)范行政辦公管理，對提高管理水平具有現(xiàn)實意義。第一條：辦公室工作職

19、責范圍1、統(tǒng)籌公司對外事務，應對各類檢查，與時提供相關資料，協(xié)調統(tǒng)一對外口徑；應循常規(guī)渠道咨詢了解具體情況，冷靜應對，切忌盲目，妥善處理。2、負責公司各類證照年審工作。3、負責公司人事與工會等各有關工作。4、負責組織安排重大節(jié)假日人員值班并按規(guī)定核定值班人員各類補助與每月工資表送公司領導審批。5、負責組織在重大節(jié)假日與年終消防安全檢查工作并出具檢查報告。6、加強對電腦打字、復印、稅控機、電子監(jiān)控系統(tǒng)等管理。7、加強對車輛、公用、電腦、辦公用品的使用管理，力求節(jié)省，嚴禁浪費。8、加強對公司公章印鑒管理，未經(jīng)領導批準不得擅用公章，違者由責任人承擔一切后果。9、加強對內部常住員工管理與公共部位水電使

20、用等實施有效監(jiān)督，與時采取積極措施，維護公司利益；管理人員（含保安、保潔人員）不得攜帶家屬留住由公司提供的公共住所。10、負責辦理并妥善保管公司各種證照、合同、會議記錄、通知、通告、工作總結、圖紙等具有參考價值的資料。二、員工守則1、遵紀守法。學習并模范遵守國家的法律法規(guī)與公司的各項管理制度。2、熱愛集體。關心公司的經(jīng)營效益，樹立“服務第一，住戶至上”的宗旨。3、聽從指揮。服從領導，聽從安排，全面優(yōu)質完成本職工作和領導交辦的一切任務。4、嚴守紀律。不遲到，不早退，工作時間不串崗，不在禁煙區(qū)內吸煙，不私拿或損壞公物。5、團結協(xié)助。顧全大局、團結同志，不利于團結的話不說，不利于團結的事不做，要搞五

21、湖四海，不搞小幫派。6、注重儀表。保持衣冠、頭發(fā)整潔，打扮得體，注意形象。7、尊重住戶。禮貌待人，嚴守公司XX與住戶個人隱私，廉潔自律，不收小費，不謀私利，厲行節(jié)約，講究衛(wèi)生。8、重視安全。積極學習消防等各種安全防范知識與實際操作，一旦發(fā)生狀況應按公司“消防預案”等規(guī)定實施搶險救災。同時，加強小區(qū)各方面安全防范工作。三、財務管理制度財務管理是企業(yè)的核心，財務狀況是企業(yè)經(jīng)營的晴雨表和調節(jié)器，為確保本公司業(yè)務有更好的發(fā)展，就必須建立完善高效的企業(yè)財務管理制度。1、財務人員應具備國家規(guī)定的從業(yè)資格、憑證上崗”。2、財務人員應認真貫徹執(zhí)行國家有關的財務管理制度，遵守財務紀律，按時編制報送財務報表。3、

22、財務人員應協(xié)助核算與監(jiān)督水電等各項物業(yè)管理費的收費標準與收繳情況，發(fā)現(xiàn)問題與時反映并協(xié)調解決。4、財務人員應將公司每月收支等資金使用情況上報公司領導與董事會；每半年與年終各作一次財務分析，提出財務工作建議意見，當好公司理財參謀。5、財務人員應按國家會計制度規(guī)定做帳，手續(xù)完備，數(shù)字準確，帳目清楚，按時報帳，按章納稅，并妥善保管會計憑證，會計帳簿，會計報表和其他會計資料。6、財務人員應管好現(xiàn)金收支，定期對帳，做到帳錢相符，不得挪用、坐支公款，嚴堵漏洞，未經(jīng)領導簽字批準，一律不得付款，否則造成損失由當事人承擔相應的責任。7、財務人員應注意資金安全，凡到銀行辦理存取款業(yè)務應有二人同行，絕不可麻痹大意；

23、并做好公司財務狀況的XX工作。8、財務人員應嚴格執(zhí)行公司有關費用報銷規(guī)定，對不符合手續(xù)的一律不予核報。9、財務人員必須對采購物品付款嚴格把關，按照請購審批詢價確定訂立合同采購驗收會計記錄付款審批的程序實行；大宗物品采購須有二人以上同行辦理。10、財務人員有權直接向董事會反映財務工作方面的情況與問題。四、業(yè)務管理制度業(yè)務管理是公司的中心工作，關系到服務質量提高與公司正常運作，因此，應予以足夠重視。第一條：建立住戶檔案。對新入住戶須持有合法的證件與手續(xù)，并留下聯(lián)絡方式與XX復印件等資料；對每套住房異動作好登記；對每套房重大維修應做必要記錄；以方便提供更為貼切的服務。第二條：水、電等物業(yè)管理費收繳辦

24、法1、每月抄水電時間為20至25號，三天內完成；次月5號前打好繳費清單并送至各住戶；25號前須將上月水電等物管費收齊。2、對逾期未繳費的住戶，應與時發(fā)出催繳通知書并指派專人上門催繳；對經(jīng)常拖欠水電等物管費的住戶，應了解具體拖欠原因，采取應對措施，確保水電等物管費足額到位。3、每月水電抄表做到應抄盡抄，盡量少作估計，若不得不估計時應告知住戶；住戶對抄表有異議時，應與時做出解釋，無錯堅持，有錯必糾，取信于住戶。4、住戶變更應敦促其結清截止時間的水、電等物管費，未結清欠費前不提供搬家方便。5、住戶繳費可以現(xiàn)金或轉帳方式辦理，收到足額費用后，司財務部門應提供合法有效的完稅發(fā)票。6、水電等物管費、空房費

25、應做到應收盡收，遇到特殊情況須減免優(yōu)惠的應經(jīng)集體討論決定，任何人均不許自作主張，以免造成混亂與漏洞，違者予以批評或處罰。7、抄表人員必須維護公司利益，不得弄虛作假或假公濟私，發(fā)現(xiàn)作弊行為一律嚴厲處罰，情節(jié)嚴重者予以開除。第三條：巡查管理制度公司建立每月定期巡查管理制度，主要是為與時了解各部門工作狀態(tài)，設備安全運作狀況，防火防盜安全布控與保潔綠化等情況，發(fā)現(xiàn)問題，積極整改，確保公司正常運作。1、每月巡查范圍：員工的工作紀律、效率與質量情況，設備（含消防）運轉情況；保安值勤情況，保潔綠化情況以與物管費收繳與財務等制度執(zhí)行情況等。2、巡查人員組成：由經(jīng)理負責組織、各部門領導與相關人員參加；檢查后必須

26、做好記錄，馬上可以改的立即改正，需上報解決的應于當月內上報解決；若因處理不與時發(fā)生事故造成損失將追究相關人員責任。3、各部門應根據(jù)本身情況組織定期或不定期自查，與時發(fā)現(xiàn)問題，掌握情況，把各類事故消滅在萌芽中。四、設備維修管理制度1、維修人員按分工承擔所轄小區(qū)供水、供電、電梯、消防等設備正常運轉與日常維修保養(yǎng)等項工作。2、維修人員應嚴格執(zhí)行各項安全操作規(guī)程，確保人身與設備絕對安全；絕不允許任何的麻痹與僥幸行為。3、維修人員每次實施維修應按規(guī)定做好維修記錄，不按規(guī)定填寫維修記錄行為（含公共部位與住戶個人部分）按違章論處。4、維修人員應對所管理范圍內各種水、電、消防設施等重點部位每天巡查不少于二次，

27、發(fā)現(xiàn)問題與時處理并當天向領導報告。5、維修人員對需維修或更換零配件時，應迅速向領導報告，經(jīng)工程部工程師鑒定后決定是否需更換，若需更換外購時，應按照詢價批準購買驗收安裝的程序辦理，維修人員未經(jīng)許可不得擅自外購配件，否則不許報銷，緊急情況除外。6、維修人員應利用自己熟悉情況的優(yōu)勢，經(jīng)常積極向領導提出各類節(jié)水、節(jié)電、節(jié)維修開支的建議與意見，為公司經(jīng)濟效益提高盡心盡職。7、維修人員應忠于職守，廉潔自律，不得利用工作之便，謀私利，嚴禁提供公司材料為住戶無償使用與任何作弊行為，更不得擅自向住戶索取小費，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按違紀論處。五、學生公寓管理1、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務以人為本、主動熱

28、情，專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)XX書或崗位證書。2、每周組織2次以上安全、消防檢查，與時排除安全隱患，并做好相關記錄；嚴禁任何人在公寓內使用明火，杜絕違章用電；做好消防器材維護保養(yǎng)，確保消防器材處于良好狀態(tài)，消防通道暢通，公寓內無消防安全隱患。3、學生公寓走廊、樓梯、公共衛(wèi)生間、公共洗漱間等公共部位每天清掃2次以上，拖洗1次，并全天保持整潔。做到地面無積水、無污垢、無痰跡、無紙屑、無瓜皮果殼；公共衛(wèi)生間、公共洗漱間無異味、無積水、無污垢；墻面保持整潔，無污跡、無亂懸掛、無亂張貼等現(xiàn)象。學生對公共部位環(huán)境衛(wèi)生滿意率在85%以上。4、公寓周圍每天清掃2次以上，并全天保持整潔，無積

29、水、無垃圾、無雜草；公寓樓門前車輛停放有序，無亂停、亂放現(xiàn)象。5、做好節(jié)水節(jié)電工作，公寓內無常流水、常明燈現(xiàn)象，制止違章用電。6、建立嚴格的維修制度，配備專業(yè)維修人員，并建立報修檔案；維修與時、快速，緊急維修響應不超過半小時，一般維修半個工作日內并當天完成，確保學生學習、生活正常；學生公寓的公共財物齊全、無人為損壞，完好率在98%以上；公共部位的照明和應急燈具必須每天巡查保證完好無缺；定期對水電設施、消防器材等公用設施進行檢查、維修并做好記錄。學生對維修服務滿意率在95%以上。六、安全消防秩序管理根據(jù)貴校的消防實際情況和消防安全的要求，我司將把消防工作做為校區(qū)物業(yè)管理的重點和難點來抓，并制定一

30、系列的安全消防管理方法和措施，具體內容包括：一）消防安全1、落實消防責任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序，遵守學校各種規(guī)章制度，服從學校臨時工作安排；2、加強消防設施設備管理，對校區(qū)內的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題與時向有關部門報告，確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；3、配合貴校安全管理部門定期開展消防宣傳教育，提高教職員工與學生的消防安全意識和逃生自救能力。4、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，確保校園安全，維持校園秩序，維護校園穩(wěn)定；5、對進出校區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；校區(qū)主要道路與停車場交通標志齊全；6、各種消防設施、器材配備合理、

31、更新與時、使用有效；制定火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件的應急預案，事發(fā)時與時報告學校和有關部門，并采取相應措施；7、消防設施設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通；8、對突發(fā)事件有應急預案，完善責任制；9、依法辦事，文明值勤，嚴格管理，保障學校校財產(chǎn)和師生人身不受侵害，維護正常的教學、科研、生活秩序；二）保安職責1、認真學習治安保衛(wèi)常識和法律法規(guī)知識；服從學校行政領導和德育處的管理；嚴格執(zhí)行學校各項規(guī)章制度，認真履行職責，積極維護校園秩序，搞好學校安全保衛(wèi)工作。2、積極樹立保安形象，維護校方形象。必須做到服裝整潔，精神飽滿；不離崗、脫崗、睡崗；不找人吹牛、聊天、閱讀書報和干私活；言行規(guī)范，以禮

32、待人。3、嚴格控制人員進出：學生進入校園時，必須檢查學生證，對未帶學生證者進行登記；外來人員須出示有效證件，做好來訪登記后方可準予進入校園；嚴禁社會閑雜人員進校；學生在未放學時離校，必須查驗其有班主任簽字的書面假條，否則不予放行；對遲到學生根據(jù)其學生證進行登記。4、對進出校園人員實行登記管理，嚴格執(zhí)行中小學校園安全管理辦法，按學校規(guī)定時間開關校門。教職工上、下班，學生上學、放學等人員進出高峰期，必須提前打開校門,其他時間關閉大門；學校車輛進出校門時，與時開關大門；來訪車輛須經(jīng)學校后勤管理領導同意后，方可放其進入校門。5、放學時，不能留守值班室，必須提前十分鐘在校門口驅逐社會閑雜人員，發(fā)現(xiàn)有尋畔

33、滋事跡象者，須與時報警；學生大量涌出時，須與時有效地疏散人群和車輛，保證師生的暢通無阻。6、配合學?？倓詹块T，搞好校產(chǎn)防盜和消防工作。對攜帶公物出門的人員和車輛，須查驗有關部門負責人簽字的手續(xù)，并履行登記后方可放行；加強夜間巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況須與時向有關部門和領導匯報，情況嚴重時，必須與時報警；發(fā)現(xiàn)消防隱患，須與時排除或向學校領導反映。7、按時開、關教學樓大門和路燈；做好值班室的清潔衛(wèi)生,并保持整潔；按學校德育處要求搞好各種登記和每周一次的遲到統(tǒng)計工作；積極、主動、認真地完成學校領導布置的與安全、保衛(wèi)工作有關的臨時任務(如:住校學生突發(fā)疾病,義務陪護學生到醫(yī)院就診等)。8、負責處理發(fā)生在校園內

34、的各種糾紛和治安隱患，協(xié)助公安機關和有關部門處置發(fā)生在校園內的案件、突發(fā)事件與學生違紀事件。9、負責正確監(jiān)控、使用、維護技防系統(tǒng)，確保技防不出差錯。10、明確責任，忠于職守。如發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定或失職者，學校將視其情節(jié)輕重扣其工資，有重大失職或累計三次失職者，學校將要求保安公司立即換人；因違反規(guī)定或失職而造成的一切后果，概由當事人負責。11、全年無責任事故和責任案件發(fā)生，師生有安全感，對校園校區(qū)秩序維護員服務滿意率在95%以上。七、公共設施維護養(yǎng)護一）維護與養(yǎng)護計劃1、開展學生公寓、教學樓和院系館的設備設施維修、養(yǎng)護、運行、管理。2、每學期開學前做好維修計劃與工作日程安排。維修的維修計劃制定，立足

35、快、急、優(yōu)完成維修任務。3、遵守操作流程，優(yōu)質高效、安全地完成各項維修任務。4、負責學生宿舍樓、教學樓、院系館門、玻璃、窗、門把手、墻面、衛(wèi)生間、樓梯、下水道、電、水、暖、家具的小型維修，做到效率高，質量好。5、做到計劃維修。對于負責范圍的所有設備和有關任務，應熟悉基本情況和特點，做到心中有數(shù)，并按照情況做到有計劃的檢查和維修。6、做到巡回維修。維修人員應堅持每日經(jīng)常在樓內巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題與時處理和維修。7、每周周一向物業(yè)管理人員匯報維修情況。8、做好學生宿舍樓、教學樓、院系館的搬運、清理等工作。9、做好維修材料的節(jié)約和修舊利廢工作。10、小型維修的時間不準超過當天，如有特殊情況需作出合理解

36、釋。11、設施運行正常，有正常的保養(yǎng)、檢修制度；12、水管工、電工每天巡查一次，檢查公共設施，如有損壞，與時予以維修，學生發(fā)現(xiàn)公共設施損壞，在報修本上登記；13、消防系統(tǒng)設備完好，可隨時啟用；14、空調、熱水系統(tǒng)運行正常，嚴格按學校規(guī)定時間提供服務。二）維修范圍維修范圍包括：日常的教室維修、學生公寓維修、院系館公共維修、辦公室維修、寒暑假大型的集中維修與其他臨時性維修。1、教室維修包括：桌子、椅子、黑板、門、窗、玻璃、電源插座、開關、燈管、風扇、電表、水表等，以與學校安排的其他臨時性工作。2、學生宿舍的維修包括：組合床、柜子、桌子、椅子、門、窗、玻璃、門扣、鎖、電源插座、開關、燈管、電表、水表

37、、水龍頭、下水道堵塞、電短路等，以與學校安排的其他臨時性工作。3、辦公室維修包括：桌子、椅子、門、窗、玻璃、電源插座、燈、線、電表、水表等，以與學校安排的其他臨時性工作。4、寒暑假大量的集中維修。三）維修分為急修和緩修1、急修。凡屬水管爆管、電器短路、電表損壞、保險被燒、下水道堵塞與其他應急的維修，均屬急修。急修必須在第一時間趕到，并采取措施進行搶修。凡屬水管爆管、電器短路、電表損壞、保險被燒、嚴重的下水道堵塞的急修，維修人員在接到報修人的維修單或報告之后，必須在分鐘之內趕到，并與時采取措施（注意安全）進行搶修。遇到特殊情況，可與時請示物業(yè)管理人員，采取果斷措施，盡量將損失減到最小。2、緩修。

38、一般不易損耗的、不與時用的均屬緩修。緩修不是不修，而是在緩修任務十分繁重的時候，可根據(jù)具體情況適當延長。維修人員在接到報修人的維修單之后，必須在天之內將所報項目維修完成，并經(jīng)驗收人驗收簽字后，方可有效。四）維修工值班制度1、維修工實行正常值班和輪流值班制度。2、無維修任務時須在值班室里待命，有外出維修任務時，須告訴維修部組長并保持通信暢通。3、接到維修通知時須與時（除正在執(zhí)行維修任務外）趕到現(xiàn)場進行檢修；遇到本人無法處理的情況，須向報修人說明原因，并與時報告維修部組長。4、在小時以內，值班人員須保持通信暢通，做到緊急事情隨叫隨到。5、做好值班記錄和交接班工作。值班記錄要全面、詳細，交班時，應將

39、本班情況詳細口述給接班人。五）電氣維修1、電氣維修人員持證上崗，嚴格執(zhí)行國家的有關規(guī)定。2、在進行電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3、組組長應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的警示牌。5、維修或保養(yǎng)后的電氣設備或線路，在檢查無誤、拆除所有安全措施、全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后方可送電。六）供水管理1、加強用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準與供水的連續(xù)性。2、定期保養(yǎng)水泵、閥門與管道，定期刷漆，防止生銹。3、經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑

40、、滴、冒、漏現(xiàn)象，應立即搶修，杜絕浪費。4、盡量保障學生供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應提前通知學生停水時間，以便做好準備。八、校園衛(wèi)生保潔服務一）教學區(qū)工作周期保潔工作項目與內容保潔工作效果1、樓內走廊、樓梯道、電梯間等公共區(qū)域1.1清掃樓內走廊、樓梯基石與梯極電梯間垃圾、雜物，拖抹一次，巡回保潔保持走廊、梯道、電梯1.2用專用保潔劑處理地面污漬、油漬間地面無沙粒，干凈，每日工作1.3用抹布抹走火樓梯扶手、防火門無亂張貼物，各種設施1.4按指定時間每日清倒垃圾桶內垃圾，與時更換垃圾袋干凈無塵，垃圾桶干1.5清抹樓梯間指示牌、消防栓凈，無污漬、異味1.6用玻璃保潔工具全套配專用的玻璃保潔保養(yǎng)劑

41、對大堂每周工作每月工作每日工作玻璃門全面刮洗一次,發(fā)現(xiàn)有硬性污跡,用鏟刀鏟除；定期清抹百葉窗一次定期將垃圾桶清洗三次定期對天花照明設施進行掃塵，清抹全面大做保潔一次,消殺消毒一次（有償服務）臺2、衛(wèi)生間清洗蹲廁二次,地面拖抹二次,巡回保潔低位墻身擦抹一次洗手盤巡回保潔擦抹窗臺、窗軌、隔墻板、低位設施1次廁紙籮清倒多次保持無塵、干凈保持無衛(wèi)生死角潔具潔凈無黃漬,目視無塵積污漬,漏口無沙泥暢通2.1蹲廁全面擦洗一次2.2擦洗尿戽凹位一次每周工作2.3清洗鏡面三次無積水,無異味2.4清洗廁紙籮一次2.5廁缸、尿槽用消毒劑配防手套、百潔布進行消毒每月工作2.1對墻身、間隔、門、天花、風口、照明燈等用棉

42、布配合無積塵污漬全能保潔劑進行保潔3、停車場、天臺3.1每天巡視停車場，與時用掃把、垃圾鏟隨時清除地面、樓梯雜物、紙屑保持地面干凈、無垃每日工作3.2發(fā)現(xiàn)有水跡立即清理干凈圾、無雜物，保持設施3.33.4抹指示牌、消防栓、欄桿清理、清洗去水明渠干凈、無明顯灰塵3.5清理地漏與水溝每周工作局部地面如有特別污漬、油漬，用多功能擦地機保持干凈、整潔保潔去油劑擦洗地面清抹照明、消防喉管、天花管道灰塵，清除蜘蛛網(wǎng)保持干凈、整潔每月工作3.1用高壓射水機對整個停車場清洗一次，將停車場的垃圾、積灰、雜物沖掉保持干凈每日工作4、生活垃圾清垃圾房地面垃圾、煙頭、紙碎，清理地面青苔對每天產(chǎn)生的垃圾每天清理干凈保持

43、干凈、無異味、每月工作4.1用高壓射水槍清洗垃圾中轉站一次保持干凈、無異味、無積水、無污漬二)生活區(qū)工作周期保潔工作項目與內容保潔工作效果1、宿舍、教師房間外、生活室外道路、運動場等公共區(qū)域每日工作與時清掃地面、邊角位、死角位垃圾、雜物；用棉布配合全能保潔劑與時處理地面污跡；與時處理地面水漬；清掃基石與梯極垃圾、雜物，拖抹走火梯用抹布抹走火樓梯扶手、防火門用廣場掃清掃外圍廣場、運動場地面垃圾、紙屑、煙頭，用地板鏟刀將地面香口膠清除與時清除外圍廣場積水清倒垃圾箱內垃圾，抹拭垃圾箱按指定時間兩次清倒垃圾桶內垃圾，與時更換垃圾袋保持地面干凈、光亮、無污跡每周工作1.1沖洗外圍地面一次保持干凈、地面光

44、亮每月工作1.1全面大做保潔一次,消殺消毒一次（有償服務）三)行政樓與附屬區(qū)工作周期保潔工作項目與內容保潔工作效果1、大堂地面每日工作用靜電塵推循環(huán)對地面進行來回推塵；(推塵次數(shù)視灰塵污染程度與人流量而定)時清掃地面、邊角位、死角位垃圾、雜物用棉布配合全能保潔劑與時處理地面污跡用棉沙拖把與時處理地面水漬遇上雨天，在門口既顯眼又不妨礙客人出入的位置，擺放小心地滑告示牌，以防客人滑倒；遇上天氣潮濕，員工要堅守崗位，地面水跡反復勤拖抹，減少客人鞋底的泥沙帶進大堂保持地面干凈、光亮、無污跡、無煙頭、無明顯灰塵、無明顯印跡，雨天保持地面干爽、防滑每季工作1.1針對玻化磚地面用單刷機機與專用清潔劑進行保潔

45、一次達到光亮效果每日工作2、玻璃與玻璃門每天用玻璃保潔工具全套配專用的玻璃保潔保養(yǎng)劑對大堂玻璃門全面刮洗一次,發(fā)現(xiàn)有硬性污跡,用鏟刀鏟除；循環(huán)跟進玻璃的手印、污漬2.1每月定時用玻璃保潔工具配合玻璃保潔劑對大堂內保持保潔、明亮、無塵、無污印每月工作每日工作保持保潔、明亮外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的積灰、污漬3、防火門、墻身、地腳線、花盤、果皮箱3.1每天用棉抹布配合專用保潔劑抹凈低位墻身(1.5米保持無塵、無污跡以下部分)、低位墻身槽縫(1.5米以下部分)、防火門、地腳線、花盤、果皮箱，注意對衛(wèi)死角4、指示牌、告示牌、前臺、其他設施每日工作每日工作用棉抹布配合專用保潔劑抹凈指示牌、告示牌

46、用棉抹布配合專用保潔劑抹凈前臺各種設施，不亂動前臺東西，不亂扔前臺東西清抹開關、消防設施、臺椅、煙灰盅5、門前地氈每天用拖把將門前地氈拖抹干凈，用吸塵器對門前地氈進行吸塵每天將門前地氈清洗一次保持各種設施干凈、明亮、無塵、無污跡保持干凈，無雜物，無積塵工作周期保潔工作項目與內容保潔工作效果6、樓梯間指示牌、果皮箱、天花燈飾、風口6.1清抹樓梯間指示牌、消防栓、果皮箱保持各種設施干凈、明6.2按指定時間清倒果皮箱內垃圾，更換垃圾袋亮、無塵、無污漬每周工作6.1定期將垃圾桶內石米清洗保持干凈、無雜物每月工作6.1定期對天花照明設施、風口進行掃塵，清抹保持干凈、明亮7、走火梯與梯間保持走火梯地面無沙

47、7.1清掃樓梯基石與梯極垃圾、雜物，拖走火梯粒，干凈，無亂張貼物，每日工作7.2用專用保潔劑處理走火樓梯梯面污漬、油漬各種設施干凈無塵，垃7.3用抹布抹走火樓梯扶手、防火門圾桶干凈，無污漬、異7.4按指定時間兩次清倒垃圾桶內垃圾，與時更換垃圾袋味每日工作每周工作每月工作定期清抹百葉窗一次定期將垃圾桶清洗三次定期對天花照明設施進行掃塵，清抹全面大做保潔一次,消殺消毒（有償服務）保持無塵、干凈保持衛(wèi)生死角8、陽臺、天臺保持地面干凈、無垃圾，每日工作每月工作每日工作每天清掃地面1一2次清理地漏與水溝9、風口、管道9.1定期將風口、管道擦拭干凈10、洗手間首先在門口擺放“工作進行中”告示牌，提醒客人不

48、可內進;廁缸,尿斗用潔廁劑配防護手套,恭池刷進行保潔廁缸、尿槽用消毒劑配防手套、百潔布進行消毒對墻身、間隔、門、天花、風口、照明燈等用棉布配合全能保潔劑進行保潔鏡面、洗手盆、臺面、水龍頭、皂液盒用棉布配合中性保潔劑進行保潔增補去臭衛(wèi)生球循環(huán)跟抹臺面、鏡面、墻身、地面水漬，沖洗尿槽、廁缸定時噴灑空氣清新劑清理垃圾桶，倒掉桶內垃圾，用水沖洗，再用棉布抹干凈放回原位每天對洗手臺、盤面、馬桶、尿槽大做兩次保持地漏與水溝無雜物聚集保持干凈、無積塵洗手臺無積水，鏡面無水漬，衛(wèi)生間內無異味，與時清倒衛(wèi)生垃圾，達到衛(wèi)生標準工作周期保潔工作項目與內容保潔工作效果每日工作1.11、道路用廣場掃清掃校區(qū)道路地面垃圾

49、、紙屑、煙頭，用地1.2板鏟刀將地面香口膠清除,并巡回保潔與時清除道路積水,清理排洪渠和排洪溝淤泥、垃圾無垃圾、無雜物、無紙屑、無煙頭、無大量積塵每月工作1.2用高壓射水機沖洗道路地面一次干凈、無雜物2、草皮拾荒每日工作2.12.2保持干凈、無垃圾每日(周)每天巡回檢查修剪草皮枯草爛葉清掃綠化花壇內的垃圾、煙頭、紙屑、落葉等3、垃圾箱沖洗消毒和消殺3.1清理垃圾箱,并沖洗和用消毒劑噴殺消毒工作3.2噴滅蚊蠅藥每周2次每月工作投鼠藥每月更換1次投滅蟑粉每月更換1次樓道、車庫、廣場無明顯鼠跡。目視無明顯蚊、蠅在飛。四)公共場所與道路九、綠化養(yǎng)護服務管理一、割草1、草坪割草:一般使用割草機進行。馬尼

50、拉一年2次,9月1日前一次,12月底一次。高羊矛一年10次,每月1次。質量標準:草的高度保持在15公分以下,割除的草與時清除。2、一般綠地割草,一年4次,時間與質量要求同上。3、路邊與角隅割草,一年至少2次以上。5月1日前一次。8月底前一次,國慶節(jié)前一次。二、除草1、草坪刁草:一年5次。2、3月一次,4、5月一次,6月一次、8月一次,10月一次。質量:雜草連根刁除,刁除的雜草與時清除,草坪純度保持在90%以上。2、地被植物(麥冬草)與月季除草,視雜草生長情況決定除草次數(shù)和除草方式(削、拔)。質量:基本控制在無雜草狀態(tài),拔、削除的雜草與時清除。三、修剪1、整形樹修剪:一年四次,4月中旬一次,6、

51、7月一次,8、9月一次。質量:剪下的樹葉與時清除,保持整形的幾何面基本平整,大部分枝條之間長短差不超過2-4cm,枯枝剪除。2、綠籬修剪,一年四次。4月中旬一次,5、6月一次、8月一次,9月后一次。質量:剪下的枝葉與時清除,保持籬面基本平整,大部分枝長短差不超過2-4cm,枯枝剪除,夾于綠籬間雜樹與時清除。3、灌木修剪:一年一次。夏季開花的于冬季進行,春季開花的于花后進行。蠟梅、梅花、桃花、垂絲海棠、紅葉李、紫荊等必須每年一次。4、行道樹抹芽(指懸鈴木行道樹),一年2一3次。質量:去除四米以下不必要的半木質化不定芽,抹下的芽與時清除。5、行道樹修剪,一年一次,按美觀原則,于冬季進行。6、一般樹木修剪,必須按美觀原則,隨時進行。四、病蟲防治1、一年二次。6月底至7月中旬進行。2、其它行道樹:視病蟲發(fā)生情況與時進行。3、一般樹種:視病蟲發(fā)生情況與時進行。4、其他寄生性植物與病害防治對象應與時清除。草坪銹病,大葉黃楊等灌木都應與時檢查與時防治。質量:噴灑藥劑時做到均勻細致。事后要檢查,對效果不好的要重新噴藥,同一樹種病蟲株害率控制在5%以下,死亡率在1%以下。五、新種樹木養(yǎng)護1、學校綠地新種樹木養(yǎng)護,第一次澆透水后,以后澆水與其他養(yǎng)護歸花房管理。無特殊原因成活率在95%以上。2、地被植物養(yǎng)護,無特殊原因成