工程合同談判要點(diǎn)

1、工程合同談判要點(diǎn)對(duì)于建筑施工企業(yè)來說，承攬一項(xiàng)工程要?dú)v經(jīng)三次經(jīng)營過程：第一次經(jīng)營過程是合同談判；第二次經(jīng)營過程是履約管理；第三次經(jīng)營過程是結(jié)算管理。在這三次經(jīng)營過程中，工程合同談判起著舉足輕重的作用，工程合同談判事項(xiàng)一旦確定，項(xiàng)目的營利模式也就確定下來了！    一、談判的概念    “談判就是讓他人為了他們自己的原因而按你的方法行事的藝術(shù)”。所謂談判，就是兩個(gè)或兩個(gè)以上的利益主體為滿足各自需要和謀求意見一致，而進(jìn)行的協(xié)調(diào)和溝通。工程合同談判，就是建設(shè)單位（或發(fā)包方）與施工單位（或承包方）雙方就意向建設(shè)工程的工程質(zhì)量、價(jià)格、工期、結(jié)算

2、方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)所進(jìn)行的磋商、溝通，最后達(dá)成一致意見（或達(dá)不成一致意見）的過程。    二、談判的知識(shí)構(gòu)成    建設(shè)工程談判涉及談判學(xué)、博弈學(xué)、管理學(xué)、工程造價(jià)、法律知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、合同管理知識(shí)等多方面的知識(shí)。而在這些知識(shí)構(gòu)成中，工程造價(jià)和工程管理專業(yè)知識(shí)是必不可少的，因建設(shè)工程專業(yè)性非常強(qiáng)，非專業(yè)人員不能為之；另外，建設(shè)工程合同涉及的法律關(guān)系異常復(fù)雜，如訂立合同的方式、合同文本的選擇與法律適用、格式合同與格式條款、締約過失責(zé)任、合同免責(zé)、合同無效、合同效力待定、合同條款規(guī)定不明時(shí)的處理原則、合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、違約責(zé)任承擔(dān)方式等問題

3、，這些問題都需要專業(yè)法律人士來解決，因此建設(shè)工程合同談判離不開懂法律、懂合同管理的人員參與！    三、談判的準(zhǔn)備工作       建設(shè)工程合同具有標(biāo)的物特殊、履行周期長(zhǎng)，條款內(nèi)容多、涉及面廣等特點(diǎn)，一個(gè)大型建設(shè)工程合同的談判與簽訂，往往關(guān)系到企業(yè)的生死存亡！所以，我們對(duì)建設(shè)工程合同談判應(yīng)予以高度的重視！ 具體來說，建設(shè)工程施工合同談判應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：       （一）談判人員的組成       根據(jù)所要談判

4、的項(xiàng)目，確定己方談判人員的組成。工程合同談判一般由以下人員組成：一是熟悉建筑法律法規(guī)與政策方面的人員； 二是懂建筑工程技術(shù)方面的人員；三是懂建筑工程經(jīng)營管理方面的人員。有了這幾方面人才的參與，合同談判才會(huì)進(jìn)展得更順利，才會(huì)提高談判效率、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)！    （二）注重項(xiàng)目資料的收集工作       在談判準(zhǔn)備工作中，收集整理項(xiàng)目的各種基礎(chǔ)資料和背景材料是不可少的。這些資料，既包括對(duì)方的資信狀況、履約能力、發(fā)展階段、已有成績(jī)等，也包括工程項(xiàng)目的由來、土地獲得情況、項(xiàng)目的進(jìn)展情況、資金來源情況等。這些資料的體

5、現(xiàn)形式，可以是施工企業(yè)調(diào)查獲得的信息，也可以是前期接觸過程中已經(jīng)形成的意向書、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄、合同等。    （三）對(duì)談判主體及其情況的具體分析     在獲得了上述基礎(chǔ)資料、背景材料的基礎(chǔ)上，施工企業(yè)即可作可行性分析與評(píng)估，分析與評(píng)估一般包括以下幾個(gè)方面：      1、自我分析與評(píng)估       在獲得發(fā)包方發(fā)出招標(biāo)公告或通知的消息后，不應(yīng)一味盲目的投標(biāo)，應(yīng)首先做調(diào)查研究工作，如項(xiàng)目規(guī)模、發(fā)包方的資金實(shí)力、項(xiàng)目是否適合自身的資質(zhì)條

6、件等，這些問題可以通過審查發(fā)包方的法人營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)文件和證件加以解決。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)自己是否有能力承接、承接后經(jīng)濟(jì)效益情況做進(jìn)一步的分析與權(quán)衡，為企業(yè)決策層的正確決策提供依據(jù)和參考意見。        2、對(duì)對(duì)方基本情況的分析       首先，要了解對(duì)方組成人員的身份、地位、權(quán)限、性格、喜好等，掌握與對(duì)方建立良好關(guān)系的辦法與途徑，進(jìn)而發(fā)展談判雙方的友誼，爭(zhēng)取在到達(dá)談判桌以前就有了一定的親切感和信任感，為談判創(chuàng)造良好的氣氛；其

7、次，要對(duì)對(duì)方的資信、技術(shù)、物力、財(cái)力等情況加以分析。在實(shí)踐中，無論發(fā)包方還是承包方都要對(duì)對(duì)方的實(shí)力進(jìn)行考察，否則就很難保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。作為施工企業(yè)，更應(yīng)該對(duì)對(duì)方的資金和信譽(yù)狀況進(jìn)行調(diào)查研究和分析，否則很容易發(fā)生付款不及時(shí)、拖欠工程款等情況。      3、對(duì)談判目標(biāo)進(jìn)行可行性分析     作為施工企業(yè)，要分析自身設(shè)置的談判目標(biāo)是否正確合理、是否切合實(shí)際、是否能為對(duì)方接受以及接受的程度；同時(shí)，要注意對(duì)方設(shè)置的談判目標(biāo)是否合理，與自己所設(shè)立的談判目標(biāo)差距以及自己的接受程度等。在實(shí)際談判中，要注意目前建筑市場(chǎng)的實(shí)際情

8、況：發(fā)包方占有一定優(yōu)勢(shì)的，承包方往往接受發(fā)包方一些極不合理的要求，如帶資墊資、工期短等，這樣很容易導(dǎo)致工程款糾紛和工期反索賠等問題的發(fā)生，這些應(yīng)引起施工單位足夠的重視！     （四）擬訂談判方案    在對(duì)上述情況進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)談判項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)、雙方的共同利益、雙方的利益沖突做進(jìn)一步的分析比較，擬訂談判方案。在擬定談判方案時(shí)，要將雙方可能取得一致意見的內(nèi)容列出，更要將雙方可能存在的分歧及初步處理意見列出，明確談判的重點(diǎn)和難點(diǎn)，從而有針對(duì)性地運(yùn)用談判策略和技巧，獲得談判的成功。    四、

9、建設(shè)工程合同談判的要點(diǎn)分析    建設(shè)工程合同談判涉及的內(nèi)容頗多，作為合同談判人員，對(duì)于談判事項(xiàng)要考慮周全，不能顧此失彼；同時(shí)，又要抓住重點(diǎn)，避免“撿了芝麻丟了西爪”。實(shí)際工作中，因談判時(shí)考慮不周全、漏項(xiàng)、工作范圍不清楚、定義不準(zhǔn)備、用詞含糊等導(dǎo)致糾紛發(fā)生的情況屢見不鮮！例如，大連某爆破工程公司訴招遠(yuǎn)某建筑公司“爆破工程合同糾紛”案，庭審中因雙方對(duì)大、中、小爆破的界限規(guī)定不明確，事后雙方又沒有保留相關(guān)的爆破證據(jù)資料，最后辦案法官按自由心證原則判令建筑公司按“小爆破”價(jià)支付工程款，僅此一項(xiàng)建筑公司就需要“多支出”工程款48萬元！   

10、那么，建設(shè)工程合同談判包括那些要點(diǎn)呢？具體說來，一般包括以下幾項(xiàng)；第一、合同條件中的一般規(guī)定，如術(shù)語定義、投標(biāo)書和進(jìn)度計(jì)劃是否構(gòu)成合同，以及施工過程中形成的各種備忘錄是否具備合同效力等。第二、合同的工作范圍，以及界定工作范圍的依據(jù)（圖紙、規(guī)范、工程量清單）。第三、分包問題，要明確分包的形式是指定分包還是直接指定分包，明確分包工程的部位、范圍、數(shù)量，以及對(duì)分包的限制、分包的批準(zhǔn)程序等。第四、工程開工和竣工時(shí)間。包括開工日的確定，工程移交的條件、時(shí)間點(diǎn)，竣工時(shí)間的延長(zhǎng)等。第五、工程款支付方式，工程款支付方式是施工方（承包方）談判的重點(diǎn)，其中包括：1、合同計(jì)價(jià)方式（工程量清單計(jì)價(jià)、固定總價(jià)、成本加酬

11、金）；2、工程款支付與計(jì)量方法和程序；3、工程款支付方式（按日支付、按完成任務(wù)量的百分比支付、按任務(wù)里程碑支付）；4、價(jià)格調(diào)整。包括法律法規(guī)變化調(diào)整、市場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)整等；5、支付貨幣和匯率；6、付款時(shí)間；7、遲付款利息；8、款項(xiàng)類別，包括預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終結(jié)算款、質(zhì)保金等；9、付款保證；10、質(zhì)保金的退還；11、竣工結(jié)算時(shí)間和最終決算時(shí)間。第六、人員、設(shè)備和材料的進(jìn)出口；第七、雇傭勞務(wù)問題限制外籍勞工的比例；第八、材料、工藝和質(zhì)量。提供樣品的類別、數(shù)量和樣品的費(fèi)用（免費(fèi)數(shù)量），材料的審核，工序質(zhì)量檢查，第三方檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，不合格材料的處理方式等；第九、工程地質(zhì)條件；第十、合同變更及變更的程序

12、和方法；第十一、保險(xiǎn)；第十二、不可抗力范圍的約定及處理辦法；第十三、索賠、爭(zhēng)端和仲裁。索賠事項(xiàng)包括索賠程序、索賠通知發(fā)出的期限、處理索賠報(bào)告的時(shí)間期限等；雙方發(fā)生爭(zhēng)議又協(xié)商不成時(shí)，如何選擇解決爭(zhēng)議的方式（仲裁、訴訟）；如選擇仲裁，選擇哪個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，事先做出仲裁約定，如選擇訴訟，選擇哪個(gè)法院（原告所在地法院、被告所在地法院、合同履行地法院）等，這些事項(xiàng)要約定明確；第十四、談判各方認(rèn)為應(yīng)談判的其他內(nèi)容。    五、合同談判的策略和技巧      （一）注意營造良好的談判氛圍    中國有句俗話，叫做

13、“和氣生財(cái)”。為促進(jìn)談判，談判者往往都會(huì)采取積極的態(tài)度去營造一個(gè)良好的氣氛，使談判在輕松的環(huán)境下進(jìn)行！但是，因談判涉及到各自的利益問題，談判過程中難免出現(xiàn)各種不同程度的爭(zhēng)執(zhí)，使談判氣氛處于緊張狀態(tài)。這種情況下，一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的談判者會(huì)在各方分歧嚴(yán)重、談判氣氛緊張的時(shí)候采取潤(rùn)滑措施舒緩壓力，例如通過私下約談溝通、共同進(jìn)餐、組織宴會(huì)等形式，聯(lián)絡(luò)談判各方的感情，進(jìn)而在和諧氛圍中重新回到議題，使談判得以繼續(xù)進(jìn)行，最后促成談判！    （二）掌握談判議程，控制談判進(jìn)度    建設(shè)工程合同一般屬于大型合同，合同談判會(huì)涉及諸多需要討論的事項(xiàng)，而各談判事

14、項(xiàng)的重要性并不相同，談判各方對(duì)同一事項(xiàng)的關(guān)注程度也不相同。因此，一個(gè)成功的談判者，首先要懂得合理地分配談判時(shí)間，對(duì)于各議題的商討時(shí)間應(yīng)得當(dāng)，不要過多地拘泥于細(xì)節(jié)性問題，這樣可以縮短談判時(shí)間，降低交易成本；其次要關(guān)注談判各方的利益重合度，在保護(hù)好自己利益的前提下，盡量抓大放小、求同存異，使談判結(jié)果最終達(dá)到一種雙贏、多贏或共贏的境界，這樣更利于談判各方的進(jìn)一步合作！     （三）注意談判角色分配與配合    一部戲，既有扮紅臉的，又有扮白臉的，各種角色配合默契，才能上演一臺(tái)精彩的好戲！同樣，工程合同談判也離不開“紅臉”、“白臉

15、”的相互配合。一般說來，在工程合同談判中，談判各方都由眾多人員組成，而在這些組成人員中，每個(gè)人所扮演的角色又是不同的，談判時(shí)應(yīng)充分利用每個(gè)人的不同性格特征，有針對(duì)性地發(fā)表談判意見：有軟有硬，軟硬兼施；有攻有守，進(jìn)退自如！這樣才能達(dá)到事半功倍的效果。同時(shí)，要注意在明確談判目標(biāo)和談判目的的情況下，圍繞首席談判官的思路，充分發(fā)揮法律及工程造價(jià)等專業(yè)人士的作用，利用專家的權(quán)威性給對(duì)方施加心理壓力，以取得良好的談判效果！    （四）揚(yáng)長(zhǎng)避短，虛實(shí)結(jié)合    一般情況下，談判各方都有自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，談判者應(yīng)在充分分析形勢(shì)的基礎(chǔ)上，做出正確的判

16、斷，制定相應(yīng)的對(duì)策。一是，對(duì)于對(duì)方的弱點(diǎn)要善于把握和利用，利用其弱點(diǎn)，迫使其妥協(xié)、讓步、就范；對(duì)于自己的弱點(diǎn)，則要盡量注意回避，在對(duì)方發(fā)現(xiàn)或者利用自己的弱勢(shì)進(jìn)行攻擊時(shí)，要考慮是否讓步；如讓步，要考慮讓步的程度，以及讓步給自己帶來多大的利益和損失。二是，談判人員要學(xué)會(huì)和掌握建設(shè)方不同階段的心理狀態(tài)。一般說來，招投標(biāo)及合同談判之初，因建筑市場(chǎng)為買方市場(chǎng)，建設(shè)單位占一定的心理優(yōu)勢(shì)；合同簽訂后，因建設(shè)方害怕工期延誤等，心理狀態(tài)占劣勢(shì)地位；工程竣工驗(yàn)收合格后，在工程款結(jié)算階段，建設(shè)方又恢復(fù)了心理優(yōu)勢(shì)！做為施工方的談判人員，要掌握對(duì)方的心理狀態(tài)，抓住和利用心理優(yōu)勢(shì)促成談判！另外，在談判過程中，還要注意“喊

17、價(jià)”與“砍價(jià)”的學(xué)問。一般情況下，喊價(jià)要適當(dāng)?shù)馗?、砍價(jià)要適當(dāng)?shù)睾?。因?yàn)椋诂F(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)工程報(bào)價(jià)都有故意高報(bào)的傾向，而談判就是給對(duì)方一個(gè)砍價(jià)機(jī)會(huì)，以滿足對(duì)方的談判心理，促進(jìn)談判進(jìn)程。    （五）適當(dāng)拖延，并利用休會(huì)時(shí)機(jī)斡旋當(dāng)談判遇到障礙、陷入僵局的時(shí)候，拖延與休會(huì)可以使明智的談判方有時(shí)間冷靜思考，在客觀分析形勢(shì)后，提出替代性方案。在一段時(shí)間的冷處理后，各方都可以進(jìn)一步考慮整個(gè)項(xiàng)目的意義，進(jìn)而彌合分歧，將談判從低谷引向高潮。 如何進(jìn)行合同談判?合同談判中有哪些事項(xiàng)是需要特別注意的？一些極富談判經(jīng)驗(yàn)的人士和談判專家從各種技術(shù)環(huán)節(jié)總結(jié)了很多很實(shí)用的東西，并基于其各自

18、經(jīng)驗(yàn)理出了一些合同談判中的注意事項(xiàng)，世界工廠網(wǎng)小編與您分享如下：這些注意事項(xiàng)主要有：一、明確談判基調(diào)基本上任何事情都是在一定框架下進(jìn)行的，認(rèn)識(shí)不清這點(diǎn)或者沒能達(dá)成共識(shí)就會(huì)事倍功半。作為公司法務(wù)，常向銷售同事強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：要對(duì)客戶明確，我們合同規(guī)定的主要權(quán)利義務(wù)都體現(xiàn)了公司的政策，是沒有商談?dòng)嗟氐?。合同談判就賣衣服，如果不是明碼標(biāo)價(jià)，顧客會(huì)給你探討個(gè)沒完。1萬元的衣服啊?2000行不行?4000行不行?5000行不行?5500行不行?說不定還要給你耍點(diǎn)小陰謀詭計(jì)，故意裝作扭頭就走，轉(zhuǎn)幾圈一個(gè)回馬槍再給你磨蹭上幾個(gè)回合。顧客愿意多少錢買你的衣服取決于什么呢?個(gè)人覺得往往不是衣服的成本或者顧客的荷包，而

19、是取決于客戶判斷你到底多少錢能賣。顧客有時(shí)候探討成本問題也是為了做這樣的判斷。當(dāng)然，你不能把5000塊能賣的衣服明碼標(biāo)價(jià)成10000.要明確，而不是trick.我們之所以向銷售強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)，因?yàn)檫@是事實(shí)。所謂管理或者控制，大公司的總部往往會(huì)就一些合同基本方面做出比較明確的規(guī)定，需要下面嚴(yán)格執(zhí)行。在合同談判時(shí)，不明確這些基調(diào)，客戶生氣，你很無奈，事情也難有進(jìn)展。銷售有個(gè)高級(jí)經(jīng)理很關(guān)注我們對(duì)某個(gè)合同的修改，于是電話溝通修改內(nèi)容，談著談著似乎要陷入爭(zhēng)執(zhí)，這就屬于不該發(fā)生的問題，發(fā)生了差不多就是大家對(duì)于一些基本性的東西可能沒有認(rèn)識(shí)清楚。于是我們說，咱們把我們溝通的基調(diào)明確一下啊，你們看這樣行不行：有哪些有

20、關(guān)情況法務(wù)還沒有了解的，麻煩你們做一步補(bǔ)充，看看我們是不是能夠重新考慮;銷售哪些地方不理解的，我們會(huì)盡量解釋;解釋了不能讓你們理解的，咱們可能就不適合再解釋了，直接這么做就可以了。這樣的話，就不會(huì)爭(zhēng)執(zhí)了。這種安排，這種基調(diào)，實(shí)際上就是兩部門不同職責(zé)的應(yīng)有之義。二、不要總把合同談判當(dāng)做零和游戲不可否認(rèn)，有些問題的確是赤裸裸的利益在雙方間的分配問題，比如價(jià)格。但很多情況下，合同中需要磋商的權(quán)利義務(wù)并不是零和游戲，不是你高我低你多我少，你們支持的我們都要反對(duì)。道理很簡(jiǎn)單，雙方間的需求是不同的。從大的方面來看，雙方?jīng)]有達(dá)成共識(shí)的只是細(xì)節(jié)問題，而整個(gè)事情的性質(zhì)就是兩個(gè)字合作。不是競(jìng)爭(zhēng)。另外，很多合同條款

21、的表述對(duì)雙方的意義是不同的。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子：貨運(yùn)行業(yè)一般都有運(yùn)輸事故的責(zé)任限額問題，比如20元/公斤吧，到底20元還是21元才能接受，這對(duì)客戶其實(shí)沒有什么差別，對(duì)貨運(yùn)公司來說則是原則區(qū)別，是洽談人員會(huì)否違背公司基本政策的問題。在與一家我們非常需要的dominent的物流平臺(tái)合作的時(shí)候，我們就成功地貫徹了這樣的理念。開始的時(shí)候大家有點(diǎn)互不相讓。這也是不該發(fā)生的問題，發(fā)生了就肯定有問題和問題背后的解決辦法。于是我們說：我們坐在一起是為了合作，為了成功地達(dá)成目的，告訴我們那些是你們必須堅(jiān)持的，我們會(huì)盡量接受;我們也告訴你們哪些是我們的政策，如果不是你們必須堅(jiān)持的，希望你們接受。結(jié)果這份本來要求貨運(yùn)行業(yè)

22、全盤接受的合同，我們基本沒怎么為難。對(duì)方有自己的強(qiáng)勢(shì)地位，我們有自己的剛性政策，這常常并不是矛盾的，如果大家都當(dāng)做零和游戲來進(jìn)行談判，只能有一個(gè)結(jié)果Game Over!三、要知道凡事總有解決之道談到零和游戲，不禁想起了與香港的一個(gè)合作伙伴的談判，這里我們很需要對(duì)方的倉庫。香港的同行一貫地特別認(rèn)真，在很多方面都提出了對(duì)我們合同版本的修改意見。我們的想法是：我們的版本肯定盡可能地考慮了對(duì)我方利益的保護(hù)，對(duì)對(duì)方可能就沒有那么上心，所以如果別人提出什么修改或補(bǔ)充，都應(yīng)該理解。理解了，沒有太大影響一般都可以接受，這也是我們的服務(wù)能力或者合作的靈活能力所在。但在對(duì)方律師要求把保密期限從一年降為六個(gè)月的時(shí)候

23、，我們問他：您能不能告訴我們?yōu)槭裁匆@樣修改?六個(gè)月后你們準(zhǔn)備干什么?雙方業(yè)務(wù)人員聽了都哈哈大笑。其實(shí)我們倒不是開玩笑。如果他們告訴我們六個(gè)月后的確有很大很大的用途，如此這般云云，我們也可以跟上面商量一下，看能不能改成六個(gè)月。如果他們沒有什么特別需要，對(duì)他們來說就看不出來有什么影響，而對(duì)我們影響就大了，這是要打破我們慣例的問題。(換句話說：對(duì)方如果確有需要，法務(wù)人員滿足了，這是我們有沒有Acute Business Sense的問題;如果沒有確切需要，我們妥協(xié)了，這就是我們能力有問題的問題。)對(duì)方馬上說，我們回去商量一下啊。然后很快就表示認(rèn)可原來規(guī)定。所以，合同談判遇到分歧時(shí)，應(yīng)該怎么解決?誰

24、應(yīng)該讓步?怎么讓步?很多時(shí)候不是雙方爭(zhēng)吵出來的，也不是實(shí)力壓出來的，而是有自己的規(guī)律。探尋規(guī)律，理清頭緒，動(dòng)之以情，曉之以理，很容易找到好的解決途徑。四、要總能明白哪里出了問題凡是總有解決之道，但前提我們要總能明白問題所在。這可能需要很多方面的積累，比如經(jīng)驗(yàn)，比如邏輯，或者干脆說比如能力。但這里想強(qiáng)調(diào)一下理解或者體貼的問題。合同談判是個(gè)interpersonal的工作，這就需要我們理解別人，體貼別人。我們應(yīng)該明白別人在考慮什么問題，有什么情感方面的需求，以及這些問題或需求可能導(dǎo)致什么舉動(dòng)。這或許就是所謂文明中人文關(guān)懷的一部分，真誠地、虔誠地、純凈地在力所能及的范圍照顧別人的情感和需求。除非別有

25、用意，一般談判的結(jié)果都理當(dāng)以兩個(gè)字結(jié)尾合作。只要沒有走到這一步，便是哪里出問題了。(容易理解，這里和前面幾處所說的“問題”意指本可以不出現(xiàn)，或者不應(yīng)該出現(xiàn)，出現(xiàn)了也是可以解決的問題，而不是固有的不可調(diào)和的問題。)如果我們能夠體貼理解別人，而不是囿于自己的立場(chǎng)和角度考慮問題，就容易明白很多問題所在，從而引導(dǎo)合同談判走向成功。承包工程應(yīng)注意事項(xiàng)合同形成的過程分兩步：第一步是投標(biāo)取得合同資格，第二步是通過談判進(jìn)行簽約。在這個(gè)過程中，作為承包商主要通過分析招標(biāo)文件進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)、按時(shí)交送招標(biāo)書、與業(yè)主進(jìn)行談判商談合同條款的各個(gè)細(xì)節(jié)問題、修改合同文本、雙方達(dá)成共識(shí)后簽訂合同書。合同一旦形成，將作為雙方日后

26、必須履行的約束。因此，承包商應(yīng)十分重視這一過程，充分考慮有利因素，力求使雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系平衡，沒有苛刻的單方面約束性條件。結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，下面我談幾點(diǎn)看法：一、投標(biāo)取得合同階段 投標(biāo)報(bào)價(jià)是取得合同的關(guān)鍵，也是合同的主要組成部分。報(bào)價(jià)應(yīng)考慮兩方面因素：一方面包含承包商為完成合同規(guī)定義務(wù)的全部費(fèi)用和所期望的工程利潤(rùn)，應(yīng)該采取有利的報(bào)價(jià)，另一方面由于參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的承包商都有承包工程的資格，都希望報(bào)價(jià)為業(yè)主選中，和業(yè)主談判以擊敗對(duì)手取得合同資格。因此，要做好一個(gè)既有利又有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作： 1工程預(yù)算 工程預(yù)算是承包商為完成合同規(guī)定的義務(wù)所必須的費(fèi)用支出，也是承包商的保本點(diǎn)

27、。因此，工程預(yù)算必須全面反映招標(biāo)文件的內(nèi)容，反映招標(biāo)文件規(guī)定的承包商的合同責(zé)任、義務(wù)、工程范圍和詳細(xì)的工程量。預(yù)算前必須對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)分析、具體地逐條地確定承包商的合同責(zé)任，復(fù)核工程量，以確定各項(xiàng)費(fèi)用。 2制定報(bào)價(jià)策略 制定報(bào)價(jià)策略是經(jīng)營策略的一部分，因此必須綜合考慮承包商的經(jīng)營總策略、建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和合同的風(fēng)險(xiǎn)程度等，以調(diào)整不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)水平。一般在承包工程中，投標(biāo)報(bào)價(jià)不等于合同價(jià)格，因?yàn)樵谧h價(jià)談判和合同談判中可能調(diào)整報(bào)價(jià)，而常常合同價(jià)格又不等于工程實(shí)際結(jié)算價(jià)格，因?yàn)楹贤瑢?shí)施中可能通過索賠調(diào)整合同價(jià)格。因此，承包商在議價(jià)談判過程中可根據(jù)實(shí)際情況，采取進(jìn)一步調(diào)整報(bào)價(jià)，提出更好

28、的、更先進(jìn)的技術(shù)措施及實(shí)施方案以戰(zhàn)勝對(duì)手。例如：隧道報(bào)價(jià)中，可利用洞內(nèi)棄方進(jìn)行石料自加工，可減少地材購入價(jià)格；開挖過程中也可采用人機(jī)配合的施工或多功能臺(tái)架進(jìn)行生產(chǎn)的合理調(diào)配，這樣可降低機(jī)械使用費(fèi)。 二、合同談判及簽約階段 承包商在取得合同資格后，應(yīng)把主要的精力轉(zhuǎn)入到合同談判簽約階段，其主要的工作是對(duì)合同文本進(jìn)行審查，進(jìn)行合同風(fēng)險(xiǎn)分析以及最終簽訂有利的工程承包合同。 1工程承包合同文本條款的審查 合同文本通常指合同協(xié)議書和合同條款等文件，是合同的核心。合同的文本盡量采用我國建設(shè)工程合同示范文本或國際通用的FIDIC條款作為合同文本的依據(jù)，主要解決如下問題： (1)內(nèi)容齊全、條款完整、不能漏項(xiàng)，對(duì)

29、合同規(guī)定的工程實(shí)施過程中的各種可能情況都要作預(yù)測(cè)、說明，以防日后爭(zhēng)執(zhí)。 (2)定義清楚、準(zhǔn)確，雙方工程責(zé)任界限明確，不能含糊不清。 (3)合同條款應(yīng)體現(xiàn)雙方平等互利，即責(zé)任和權(quán)利、工程和報(bào)酬之間的平衡。 2合同風(fēng)險(xiǎn)的分析和對(duì)策 通過對(duì)合同文本的審查，應(yīng)結(jié)合工程的實(shí)際情況進(jìn)行合同的風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取相應(yīng)的對(duì)策。由于承包工程的特點(diǎn)和建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，承包工程過程中風(fēng)險(xiǎn)極大，范圍很廣，常見的風(fēng)險(xiǎn)有三類：業(yè)主資信的風(fēng)險(xiǎn)，外界環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)，工程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律等方面的風(fēng)險(xiǎn)。 我們知道，工程上的許多風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，對(duì)那些影響到一個(gè)地區(qū)或整個(gè)社會(huì)利益的，無論是業(yè)主還是施工單位都應(yīng)以符合國家和社會(huì)利益為前提

30、，不能互相推諉，要責(zé)無旁貸，合同中應(yīng)體現(xiàn)出有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)措施的具體條款。此外，如何減少或避免風(fēng)險(xiǎn)，是承包商合同談判的重點(diǎn)。對(duì)于已分析的工程承包中存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要對(duì)策如下： (1)在報(bào)價(jià)過程中，承包商應(yīng)充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，可采用風(fēng)險(xiǎn)大的分項(xiàng)工程先拋開，再與業(yè)主議價(jià)談判，其次合同中規(guī)定應(yīng)由承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要增加風(fēng)險(xiǎn)附加費(fèi)，或采用多方案不平衡報(bào)價(jià)以供業(yè)主選擇。但這些方法要根據(jù)自己競(jìng)爭(zhēng)的能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力而確定，以免影響中標(biāo)。 （2)通過合同談判，使合同能體現(xiàn)雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系的平衡，盡量避免業(yè)主單方面苛刻的約束條件，并相應(yīng)提出約束條件。盡可能將風(fēng)險(xiǎn)大的合同責(zé)任盡量采用分?jǐn)偟脑瓌t，盡可能使雙方形成

31、一種共同抵御、共同承擔(dān)的密切合作關(guān)系，但同時(shí)施工單位也可相應(yīng)地減少一些利益。以我公司承建的水柏鐵路為例，工程中標(biāo)后，因工程類型多，尤其是橋梁工程較多，按設(shè)計(jì)要求及我單位實(shí)際情況，要么購買大量的新設(shè)備及模板、模具，要么從北京長(zhǎng)途調(diào)運(yùn)，這樣要大量增加投入，談判中我們建議業(yè)主增加投資，但業(yè)主不肯讓步，為了減少風(fēng)險(xiǎn)損失，我們采取與業(yè)主合作，將部分橋梁工程分包給業(yè)主指定的并具有同等資質(zhì)的專業(yè)承包商施工，以回避風(fēng)險(xiǎn)。 3合同的談判與簽約 承包商通過以上各項(xiàng)工作，在合同談判階段，應(yīng)選擇最有合同談判能力和經(jīng)驗(yàn)的人作為主談進(jìn)行合同談判，其他各部門應(yīng)積極配合，提供資料和建議。 (1)符合承包商的基本目標(biāo)。 承包商

32、的基本目標(biāo)是取得工程利潤(rùn)，這個(gè)利可能是該工程的盈利，也可能是承包商的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。 (2)積極爭(zhēng)取自己的正當(dāng)利益。 雖然合同法賦予合同雙方平等的法律地位和權(quán)力，但在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，絕對(duì)的平等是不存在的，權(quán)力還要靠承包商自己去爭(zhēng)取，如有可能，應(yīng)爭(zhēng)取合同文本的擬搞權(quán)。對(duì)業(yè)主提出的合同文本，雙方應(yīng)對(duì)每個(gè)條款都作具體的商討。另外，對(duì)重大問題不能客氣和讓步，切不可在觀念上把自己放在被動(dòng)的地位，當(dāng)然，談判策略和技巧是極為重要的。 (3)重視合同的法律性質(zhì)。 合同一經(jīng)簽訂，即成為合同雙方的最高法律，合同中的每一條都與雙方利害相關(guān)。所以在合同談判和簽訂中，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 一切問題必須“先小人，后君子”，對(duì)可能

33、發(fā)生的情況和各個(gè)細(xì)節(jié)問題都要考慮到，并作明確的確定，不能有僥幸的心理。 一切問題都應(yīng)明確具體地規(guī)定，不要以口頭承諾和保證，要相信“一字千金”，不要相信“一諾千金”。建筑工程法規(guī)1A431010 城市建設(shè)有關(guān)法規(guī)1A431011 掌握城市道路管理,城市地下管線管理與建筑工程施工的相關(guān)規(guī)定一,城市道路管理中的禁止行為城市道路,是指城市供車輛,行人通行的,具備一定技術(shù)條件的道路,橋梁及其附屬設(shè)施.為了保障城市道路完好,充分發(fā)揮城市道路功能,l996年10月1日起施行的城市道路管理?xiàng)l例中規(guī)定:城市道路范圍內(nèi)禁止下列行為:1.擅自占用或者挖掘城市道路;2.履帶車,鐵輪車或者超重,超高,超長(zhǎng)車輛擅自在城市

34、道路上行駛;3.機(jī)動(dòng)車在橋梁或者非指定的城市道路上試剎車;4.擅自在城市道路上建設(shè)建筑物,構(gòu)筑物.5.在橋梁上架設(shè)壓力在4kg/cm2,10kV以上的高壓電力線和其他易燃易爆管線;6.擅自在橋梁或者路燈設(shè)施上設(shè)置廣告牌或者其他掛浮物;7.其他損害,侵占城市道路的行為.二,城市道路管理中的挖掘,占用審批管理履帶車,鐵輪車或者超重,超高,超長(zhǎng)車輛需要在城市道路上行駛的,事先須征得市政工程行政主管部門同意,并按照公安交通管理部門指定的時(shí)間,路線行駛.依附于城市道路建設(shè)各種管線,桿線等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市政工程行政主管部門批準(zhǔn),方可建設(shè).未經(jīng)市政工程行政主管部門和公安交通管理部門批準(zhǔn),任何單位或者個(gè)人不得

35、占用或者挖掘城市道路.因特殊情況需要臨時(shí)占用城市道路的,須經(jīng)市政工程行政主管部門和公安交通管理部門批準(zhǔn),方可按照規(guī)定占用.新建,擴(kuò)建,改建的城市道路交付使用后5年內(nèi),大修的城市道路竣工后3年內(nèi)不得挖掘;因特殊情況需要挖掘的,須經(jīng)縣級(jí)以上城市人民政府批準(zhǔn).經(jīng)批準(zhǔn)挖掘城市道路的,應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明顯標(biāo)志和安全防圍設(shè)施;竣工后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng),通知市政工程行政主管部門檢查驗(yàn)收.三,城市地下管線包含的范圍城市地下管線工程,是指城市新建,擴(kuò)建,改建的各類地下管線(含城市供水,排水,燃?xì)?熱力,電力,電信,工業(yè)等的地下管線)及相關(guān)的人防,地鐵等工程.四,建設(shè)單位在城市地下管線管理中的責(zé)任建設(shè)單位在申請(qǐng)

36、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證前,應(yīng)當(dāng)?shù)匠墙n案管理機(jī)構(gòu)查詢施工地段的地下管線工程檔案,取得該施工地段地下管線現(xiàn)狀資料.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在地下管線工程覆土前,委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程測(cè)量單位,按照現(xiàn)行城市地下管線探測(cè)技術(shù)規(guī)程進(jìn)行竣工測(cè)量,形成準(zhǔn)確的竣工測(cè)量數(shù)據(jù)文件和管線工程測(cè)量圖.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在地下管線工程竣工驗(yàn)收前,提請(qǐng)城建檔案管理機(jī)構(gòu)對(duì)地下管線工程檔案進(jìn)行專項(xiàng)預(yù)驗(yàn)收.建設(shè)單位在地下管線工程竣工驗(yàn)收備案前,應(yīng)當(dāng)向城建檔案管理機(jī)構(gòu)移交符合現(xiàn)行建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范要求的下列資料:1.地下管線工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段文件,監(jiān)理文件,施工文件,竣工驗(yàn)收文件和竣工圖;2.地下管線竣工測(cè)量成果;3.其他應(yīng)當(dāng)歸檔的文件資料

37、(電子文件,工程照片,錄像等).五,施工單位或地下管線專業(yè)管理單位的責(zé)任施工單位在地下管線工程施工前應(yīng)當(dāng)取得施工地段地下管線現(xiàn)狀資料;施工中發(fā)現(xiàn)未建檔的管線,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過建設(shè)單位向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府建設(shè)主管部門或者規(guī)劃主管部門報(bào)告.地下管線專業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將更改,報(bào)廢,漏測(cè)部分的地下管線工程檔案,及時(shí)修改補(bǔ)充到本單位的地下管線專業(yè)圖上,并將修改補(bǔ)充的地下管線專業(yè)圖及有關(guān)資料向城建檔案管理機(jī)構(gòu)移交.六,違反城市地下管線管理的法律責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定,未移交地下管線工程檔案的,由建設(shè)主管部門責(zé)令改正,處1萬元以上l0萬元以下的罰款;對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,處單位罰款

38、數(shù)額5%以上10%以下的罰款;因建設(shè)單位未移交地下管線工程檔案,造成施工單位在施工中損壞地下管線的,建設(shè)單位依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.2.地下管線專業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定,未移交地下管線工程檔案的,由建設(shè)主管部門責(zé)令改正,處l萬元以下的罰款;因地下管線專業(yè)管理單位未移交地下管線工程檔案,造成施工單位在施工中損壞地下管線的,地下管線專業(yè)管理單位依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.3.建設(shè)單位和施工單位未按照規(guī)定查詢和取得施工地段的地下管線資料而擅自組織施工,損壞地下管線給他人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.4.工程測(cè)量單位未按照規(guī)定提供準(zhǔn)確的地下管線測(cè)量成果,致使施工時(shí)損壞地下管線給他人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.

39、5.城建檔案管理機(jī)構(gòu)因保管不善,致使檔案丟失,或者因匯總管線信息資料錯(cuò)誤致使在施工中造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)有關(guān)責(zé)任人員,依法給予行政處分.1A431012 掌握房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的范圍,備案期限及應(yīng)提交的文件一,房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的范圍凡在我國境內(nèi)新建,擴(kuò)建,改建各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程,都實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制度.搶險(xiǎn)救災(zāi)工程,臨時(shí)性房屋建筑工程和農(nóng)民自建低層住宅工程,不適用此規(guī)定.軍用房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案,按照中央軍事委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.二,房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的期限建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起l5日內(nèi),依照規(guī)定,向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民

40、政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案.備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件,驗(yàn)證文件齊全后,應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖.工程竣工驗(yàn)收備案表一式兩份,一份由建設(shè)單位保存,一份留備案機(jī)關(guān)存檔.工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi),向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告.三,房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案時(shí)應(yīng)提交的文件建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件:1.工程竣工驗(yàn)收備案表.2.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告.3.法律,行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃,公安消防,環(huán)保等部門出具有認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件.4.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書.5.法規(guī),規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件.商品住宅還應(yīng)當(dāng)

41、提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書.四,房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的相關(guān)法律責(zé)任備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi),責(zé)令停止使用,重新組織竣工驗(yàn)收.建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起l5日內(nèi)未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的,備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,處20萬元以上30萬元以下罰款.建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收的工程,在重新組織竣工驗(yàn)收前,擅自使用的,備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用,處工程合同價(jià)款2%以上4%以下罰款.建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的,工程竣工驗(yàn)收無效,備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用,重新組織竣工驗(yàn)收,處20萬元以

42、上50萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任.備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收并責(zé)令停止使用的工程,建設(shè)單位在備案之前已投入使用或者建設(shè)單位擅自繼續(xù)使用造成使用人損失的,由建設(shè)單位依法承擔(dān)賠償責(zé)任.竣工驗(yàn)收備案文件齊全,備案機(jī)關(guān)及其工作人員不辦理備案手續(xù)的,由有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正,對(duì)直接責(zé)任人員給予行政處分.1A431013 掌握城市建設(shè)檔案管理的范圍及城市建設(shè)檔案報(bào)送的期限一,城市建設(shè)檔案的概念城市建設(shè)檔案,是指在城市規(guī)劃,建設(shè)及其管理活動(dòng)中直接形成的對(duì)國家和社會(huì)具有保存價(jià)值的文字,圖紙,圖表,聲像等各種載體的文件材料.二,城市建設(shè)檔案管理的范圍城建檔案館重點(diǎn)管理下列檔案資料:1.各類城市建設(shè)工

43、程檔案:(1)工業(yè),民用建筑工程;(2)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程;(3)公用基礎(chǔ)設(shè)施工程;(4)交通基礎(chǔ)設(shè)施工程;(5)園林建設(shè),風(fēng)景名勝建設(shè)工程;(6)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)工程;(7)城市防洪,抗震,人防工程.2.軍事工程檔案資料中,除軍事禁區(qū)和軍事管理區(qū)以外的穿越市區(qū)的地下管線走向和有關(guān)隱蔽工程的位置圖.3.建設(shè)系統(tǒng)各專業(yè)管理部門(包括城市規(guī)劃,勘測(cè),設(shè)計(jì),施工,監(jiān)理,園林,風(fēng)景名勝,環(huán)衛(wèi),市政,公用,房地產(chǎn)管理,人防等部門)形成的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)技術(shù)檔案.4.有關(guān)城市規(guī)劃,建設(shè)及其管理的方針,政策,法規(guī),計(jì)劃方面的文件,科學(xué)研究成果和城市歷史,自然,經(jīng)濟(jì)等方面的基礎(chǔ)資料.三,城市建設(shè)檔案報(bào)送的期限

44、及相關(guān)規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi),向城建檔案館報(bào)送一套符合規(guī)定的工程建設(shè)檔案.凡工程建設(shè)檔案不齊全的,應(yīng)當(dāng)限期補(bǔ)充.停建,緩建工程的檔案,暫由建設(shè)單位保管.撤銷單位的工程建設(shè)檔案,應(yīng)當(dāng)向上級(jí)主管機(jī)關(guān)或者城建檔案館移交.對(duì)改建,擴(kuò)建和重要部位維修的工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì),施工單位據(jù)實(shí)修改,補(bǔ)充和完善原工程建設(shè)檔案.凡結(jié)構(gòu)和平面布置等改變的,應(yīng)當(dāng)重新編制工程建設(shè)檔案,并在工程竣工后3個(gè)月內(nèi)向城建檔案館報(bào)送.列入城建檔案館檔案接收范圍的工程,其竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)有城建檔案館參加.建設(shè)系統(tǒng)各專業(yè)管理部門形成的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)技術(shù)檔案,凡具有永久保存價(jià)值的,在本單位保管使用15年后,按本規(guī)定全

45、部向城建檔案館移交.有長(zhǎng)期保存價(jià)值的檔案,由城建檔案館根據(jù)城市建設(shè)的需要選擇接收.城市地下管線普查和補(bǔ)測(cè)補(bǔ)繪形成的地下管線檔案應(yīng)當(dāng)在普查,測(cè)繪結(jié)束后3個(gè)月內(nèi)接收進(jìn)館.違反城建檔案管理規(guī)定有下列行為之一的,由建設(shè)行政主管部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員或者其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任:1.無故延期或者不按照規(guī)定歸檔,報(bào)送的;2.涂改,偽造檔案的;3.檔案工作人員玩忽職守,造成檔案損失的.1A431014 掌握住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法一,住宅室內(nèi)裝飾裝修的概念住宅室內(nèi)裝飾裝修,是指住宅竣工驗(yàn)收合格后,業(yè)主或者住宅使用人(以下簡(jiǎn)稱裝修人)對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建

46、筑活動(dòng).非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修,應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意.住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修工程管理,按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例執(zhí)行.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下,可以不申請(qǐng)辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動(dòng),參照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法執(zhí)行.二,住宅室內(nèi)裝飾裝修的行政管理在城市從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作.省,自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作.直轄市,市,縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管

47、理工作.三,住宅室內(nèi)裝飾裝修行為規(guī)定1.承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè),必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查,取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書,并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程.2.裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的,應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè).3.裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù).4.住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當(dāng)保證工程質(zhì)量和安全,符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn).5.裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前,應(yīng)當(dāng)告知鄰里.住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),禁止下列行為:(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(2)將沒有防水要求的房

48、間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間,廚房間;(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺(tái)的磚,混凝土墻體;(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為.6.裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),經(jīng)過批準(zhǔn)后,方可行使的施工行為:(1)搭建建筑物,構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn);(2)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門,窗的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn);(3)拆改供暖管道和設(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn);(4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn).7.住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案.

49、8.改動(dòng)衛(wèi)生間,廚房間防水層的,應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案,并做閉水試驗(yàn).9.裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第6條,第7條,第8條內(nèi)容的,必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān).10.裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工,不得偷工減料,確保裝飾裝修工程質(zhì)量.11.裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程,按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施,不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè),保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全.12.裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),不得侵占公共空

50、間,不得損害公共部位和設(shè)施.四,住宅室內(nèi)裝飾裝修的開工申報(bào)與監(jiān)督裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記.禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料.裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定,對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查.五,住宅室內(nèi)裝飾環(huán)境質(zhì)量裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間,降低施工噪聲,減少環(huán)境污染.住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn),有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱,規(guī)格,型號(hào),生產(chǎn)廠廠名,廠址等.禁止使

51、用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備.住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中所形成的各種固體,可燃液體等廢物,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置,方式和時(shí)間堆放和清運(yùn).嚴(yán)禁違反規(guī)定將各種固體,可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道,樓道或者其他地方.裝修人委托企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的,裝飾裝修工程竣工后,空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn).裝修人可以委托有資格的檢測(cè)單位對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè).檢測(cè)不合格的,裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)返工,并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)損失.六,住宅室內(nèi)裝飾裝修的竣工驗(yàn)收與保修住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后,裝修人應(yīng)當(dāng)按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收.驗(yàn)收合格后,裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書.在正常使

52、用條件下,住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為2年,有防水要求的廚房,衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年.保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算.七,住宅室內(nèi)裝飾裝修的法律責(zé)任1.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞,滲漏水,停水停電,物品毀壞等,裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償.屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的,裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償.裝修人擅自拆改供暖,燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的,由裝修人負(fù)責(zé)賠償.2.裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間,對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.1A431015 熟悉獲取城市建設(shè)土地使用權(quán)的方式及條件

53、,土地使用權(quán)的年限一,國有土地的范圍規(guī)定及國有土地的有償使用方式(一)國有土地的范圍(二)國有土地有償使用的方式按照中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例的規(guī)定,國有土地有償使用的方式包括:1.國有土地使用權(quán)出讓;2.國有土地租賃;3.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股.二,獲取國有土地使用權(quán)的方式及國有土地使用年限(一)土地使用權(quán)出讓及使用年限的規(guī)定土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓.土地使用權(quán)出讓,必須符合土地

54、利用總體規(guī)劃,城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃.土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地50年;商業(yè),旅游,娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年.(二)土地使用權(quán)劃撥的條件及使用年限的規(guī)定.土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償,安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點(diǎn)扶持的能源,交通,水利等項(xiàng)目用地;法律,行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥.依法以劃撥方式取得土地

55、使用權(quán)的,除法律,行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制.(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓后的使用年限土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售,交換和贈(zèng)與.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利,義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移.土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限.凡持未附具城市規(guī)劃行政主管部門提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的出讓,轉(zhuǎn)讓合同,或擅自變更的,城市規(guī)劃行政主管部門不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證.凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的,土

56、地權(quán)屬證明無效.1A431016 熟悉房屋的拆遷程序及補(bǔ)償辦法一,房屋的拆遷程序(一)申請(qǐng)房屋拆遷許可證申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市,縣人民政府房屋拆遷管理部門申請(qǐng).(二)公布房屋拆遷公告房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳,解釋工作.(三)通知暫停相關(guān)活動(dòng)拆遷范圍確定后,拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人,不得進(jìn)行下列活動(dòng):.1.新建,擴(kuò)建,改建房屋;2.改變房屋和土地用途;3.租賃房屋.(四)簽訂拆遷委托合同并備案(五)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額,安置用房面積和安置地點(diǎn),搬遷期限,搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng),訂立拆遷

57、補(bǔ)償安置協(xié)議.(六)實(shí)施拆遷拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后,拆遷人即可實(shí)施拆遷.如被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,也可以依法向人民法院起訴.訴訟期間,拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行.拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi),實(shí)施房屋拆遷.需要延長(zhǎng)拆遷期限的,拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆迂期限屆滿15日前,向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請(qǐng);房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起lO日內(nèi)給予答復(fù).二,房屋拆遷的補(bǔ)償辦法(一)補(bǔ)償方式及其選擇拆遷補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償,房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種,被拆遷人可自行選擇.但下述兩種情況除外:拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物

58、,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償;被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同.(二)貨幣補(bǔ)償金額的確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,用途,建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定.具體辦法由省,自治區(qū),直轄市人民政府制定.(三)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的辦法實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照上述貨幣補(bǔ)償金額的確定方法,計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià).(四)搬遷補(bǔ)助費(fèi),臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及其他補(bǔ)償拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi).在過渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的,拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)