郴州新貴X城發(fā)展策略及招商計(jì)劃

1、新貴新貴 星光時代廣場總體發(fā)展策略及招商計(jì)劃星光時代廣場總體發(fā)展策略及招商計(jì)劃時尚千姿時尚千姿 潮流萬象潮流萬象一、新貴一、新貴星光時代廣場面臨的市場商業(yè)現(xiàn)狀星光時代廣場面臨的市場商業(yè)現(xiàn)狀本案本案 目前，在郴州市政府“南延?xùn)|進(jìn)”戰(zhàn)略的帶動下，郴州中心城區(qū)市場形成了三大三大商業(yè)商圈： u“北湖商圈北湖商圈”板塊，即以國慶路和人民路交 叉點(diǎn)為中心的環(huán)形區(qū)域，是目前郴州商業(yè)最目前郴州商業(yè)最 為集中的區(qū)域?yàn)榧械膮^(qū)域，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)態(tài)齊全；u “香雪商圈香雪商圈”，以今日新城為中心向外擴(kuò) 散的環(huán)形區(qū)域，以集中餐飲為主，以集中餐飲為主，可稱為 “香雪商圈”；u “五嶺商圈五嶺商圈”，以五嶺廣場為中心點(diǎn)

2、的扇形 區(qū)域，是郴州市房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)變的主體區(qū)域， 房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位相對較高，是中高檔住宅是中高檔住宅 及中高檔商場的主要集中區(qū)域。及中高檔商場的主要集中區(qū)域。 1.1.1.1.中心城區(qū)商圈分布格局中心城區(qū)商圈分布格局。商圈商圈商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商圈定位商圈定位主要商業(yè)主要商業(yè)評述評述北湖商圈北湖商圈購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市CBD商務(wù)中心中低端商品檔次友誼中皇城、永成百貨、新一佳百貨1、商業(yè)氣氛濃厚；2、商業(yè)規(guī)劃檔次低；3、區(qū)內(nèi)缺少中高檔次及業(yè)態(tài)豐 富的核心購物中心。五嶺商圈五嶺商圈酒店、購物、旅游、政務(wù)等業(yè)態(tài)中高端檔次新天地商業(yè)中心一，二期、沃爾瑪超市、1、商業(yè)檔次較高；

3、2、形成以新天地商業(yè)及沃爾瑪 為核心的新城市商圈；3、商圈定位為中高端檔次，未 來發(fā)展?jié)摿薮?。香雪商圈香雪商圈旅游業(yè)、餐飲、娛樂休閑中低端檔次無核心商業(yè)，以臨街商鋪為主1、目前發(fā)展與其他兩商圈相比 有差距；2、隨著我司項(xiàng)目的興建，將逐 漸取代該商圈地位。1.2.1.2.三大商圈特點(diǎn)概述：三大商圈特點(diǎn)概述：個案調(diào)研個案調(diào)研1.3.1.3.主要商業(yè)簡介：主要商業(yè)簡介：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模（）規(guī)模（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況經(jīng)營情況備注備注新一佳新一佳3萬伊佳百貨、屈臣氏、肯德基、健身房、自助餐、電玩目前空置率較高，約30%目前在招商調(diào)整過程中永成百貨永成百貨1.4品牌服裝、兒童服裝、 珠寶黃金、化妝品、

4、皮具鞋類、兒童游樂及少量餐飲目前基本完成招租商家檔次差距大，目前調(diào)整過程中友誼中皇城友誼中皇城1.2萬友誼商城百貨、肯德基經(jīng)營狀況非常好2010年3.6億銷售額步步高百貨步步高百貨1萬超市，服飾、餐飲配套經(jīng)營狀況很好整個商場較為擁擠五嶺新天地五嶺新天地1.5萬沃爾瑪、肯德基、服裝零售區(qū)二、三樓為沃爾瑪，整體經(jīng)營情況良好二期進(jìn)駐瀟湘影院、必勝客、上島咖啡天潤天城天潤天城2.4萬人人樂經(jīng)營狀況良好樓頂為KTV路段路段商業(yè)形式商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)主力面積區(qū)（）（）租金（元租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）文化路臨街商鋪服裝、皮具、鞋業(yè)、化妝品店、精品店、餐飲15-15045-30

5、0八一路步行商業(yè)街服裝、鞋業(yè)、皮具45-10075-300興旺步行街步行商業(yè)街服裝、餐飲、家居飾品45-10060-260興隆步行街步行商業(yè)街服裝、皮具、鞋帽、精品店、餐飲45-10080-450綜合型商場綜合型商場臨街商業(yè)臨街商業(yè)1.3.1.1.3.1.主要商業(yè)簡介主要商業(yè)簡介友誼中皇城：友誼中皇城： 地理位置：國慶北路地理位置：國慶北路1818號號 總面積：約總面積：約1200012000平米平米 市場定位：中檔市場定位：中檔 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： -1F-1F：煙酒、保健品、兒童游樂場、茶莊：煙酒、保健品、兒童游樂場、茶莊 1F1F：黃金珠寶、化妝品、手表、名品服飾、男女皮鞋、皮具：黃金

6、珠寶、化妝品、手表、名品服飾、男女皮鞋、皮具 2F2F：女裝、內(nèi)衣：女裝、內(nèi)衣 3F3F：男裝、羊毛羊絨、童裝、運(yùn)動休閑裝、玩具、床上用品：男裝、羊毛羊絨、童裝、運(yùn)動休閑裝、玩具、床上用品 主力租戶：主力租戶：KFCKFC、蘇寧電器、家潤多、蘇寧電器、家潤多 租金：租金：5050元元180180元左右不等元左右不等1.3.2.1.3.2.主要商業(yè)簡介主要商業(yè)簡介永成百貨：永成百貨： 地理位置：國慶北路地理位置：國慶北路1818號號 總面積：總面積：1400014000平米平米 市場定位：中檔市場定位：中檔 業(yè)態(tài)組合：品牌服裝、兒童服裝、珠寶黃金、業(yè)態(tài)組合：品牌服裝、兒童服裝、珠寶黃金、 化妝品

7、、皮具鞋類、兒童游樂化妝品、皮具鞋類、兒童游樂 及少量餐飲及少量餐飲 主力租戶：無大型主力商戶主力租戶：無大型主力商戶 租金：一樓租金：租金：一樓租金：150150元元 二樓租金：二樓租金：110110元元1.3.3.1.3.3.主要商業(yè)簡介主要商業(yè)簡介新一佳：新一佳：地理位置：人民路北湖公園旁地理位置：人民路北湖公園旁總面積：約總面積：約3 3萬平米萬平米市場定位：中檔市場定位：中檔業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： 1F1F：KFCKFC、屈臣氏、化妝品、黃金珠寶、手表、運(yùn)動休閑服飾、屈臣氏、化妝品、黃金珠寶、手表、運(yùn)動休閑服飾 2F2F：新一佳超市、女裝、內(nèi)衣、美發(fā)：新一佳超市、女裝、內(nèi)衣、美發(fā) 3F

8、3F：新一佳超市、童裝、健身房、燒烤自助餐廳、兒童玩具、兒童游樂場：新一佳超市、童裝、健身房、燒烤自助餐廳、兒童玩具、兒童游樂場主力租戶：新一佳超市、主力租戶：新一佳超市、KFCKFC、屈臣氏、巴菲特自助餐、屈臣氏、巴菲特自助餐1.3.4.1.3.4.主要商業(yè)簡介主要商業(yè)簡介五嶺廣場新天地：五嶺廣場新天地：地理位置：五嶺廣場東北側(cè)地理位置：五嶺廣場東北側(cè)總面積：總面積： 1.51.5萬平米（一期）萬平米（一期）市場定位：中高檔市場定位：中高檔業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： 1F1F：KFCKFC、化妝品、黃金珠寶、化妝品、黃金珠寶、 皮具、服飾皮具、服飾 2F2F：沃爾瑪超市：沃爾瑪超市 3F3F：沃爾

9、瑪超市：沃爾瑪超市主力租戶：沃爾瑪、主力租戶：沃爾瑪、KFCKFC、米蘿咖啡、米蘿咖啡 千金大藥房、必勝客、千金大藥房、必勝客、 瀟湘影院、上島咖啡、動漫城瀟湘影院、上島咖啡、動漫城租金：二期租金主要采用扣點(diǎn)模式，租金：二期租金主要采用扣點(diǎn)模式， 各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)不同各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)不同本案本案 地理位置處于郴州市三大商圈的中間區(qū)處于郴州市三大商圈的中間區(qū) 位位。連接城市主干道燕泉路及香雪路，與新、 老城區(qū)通達(dá)性好； 區(qū)內(nèi)集中了大量中高端樓盤，是郴州市 中高檔住宅主要集中區(qū)域。 周邊1公里范圍內(nèi)無大型商業(yè)競爭項(xiàng)目，為 我司項(xiàng)目樹立區(qū)域標(biāo)桿商業(yè)中心創(chuàng)造條件。 周邊業(yè)態(tài)目前以人人樂超市為核心，周邊臨 街商鋪為

10、輔，商業(yè)氛圍正處于凝聚期。距離蘇仙嶺風(fēng)景區(qū)4.2公里距離老城區(qū)中心區(qū)1.7公里距離郴州火車站2.9公里距離市政府1.6公里郴州市政府距離武廣高鐵站8.4公里老 城 區(qū) 中 心 區(qū)老 城 區(qū) 中 心 區(qū)域域新城新城區(qū)區(qū)政治經(jīng)濟(jì)文化中心政治經(jīng)濟(jì)文化中心1.4.1.4.本項(xiàng)目所處商圈特點(diǎn)區(qū)位：本項(xiàng)目所處商圈特點(diǎn)區(qū)位：2011年，城區(qū)人口約為82萬，郴州城市城鎮(zhèn)化率為41.7%；第二產(chǎn)業(yè)比重57%，比較右表城市化進(jìn)程可看出，郴州正進(jìn)入快速擴(kuò)張郴州正進(jìn)入快速擴(kuò)張階段。階段。激進(jìn)城市化催生激進(jìn)城市化催生房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求每年新增城區(qū)人口3萬，按人均居住面積22計(jì)算，每年住宅需求量為66萬，再加上居民二次

11、置業(yè)的需求，郴州市每年的住宅需求量將超過100萬。住宅消費(fèi)帶動的商業(yè)需求顯而易見。住宅消費(fèi)帶動的商業(yè)需求顯而易見。1.5.1.5.郴州城市化進(jìn)程階段郴州城市化進(jìn)程階段1.6.郴州商業(yè)綜述：郴州商業(yè)綜述：1、近四年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)開發(fā)比例平均維持在近四年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)開發(fā)比例平均維持在6.3%, 6.3%, 比例較低，但隨著比例較低，但隨著 郴州近兩年住宅市場進(jìn)入高速發(fā)展階段，住宅消費(fèi)必將刺激商業(yè)需求的大幅增郴州近兩年住宅市場進(jìn)入高速發(fā)展階段，住宅消費(fèi)必將刺激商業(yè)需求的大幅增 長，以一線城市商業(yè)發(fā)展歷程經(jīng)驗(yàn)來看，傳統(tǒng)步行街商業(yè)模式將逐漸淘汰，綜合長，以一線城市商業(yè)發(fā)展歷程經(jīng)驗(yàn)來

12、看，傳統(tǒng)步行街商業(yè)模式將逐漸淘汰，綜合 性購物中心將成為未來商業(yè)的主打產(chǎn)品。性購物中心將成為未來商業(yè)的主打產(chǎn)品。2、上檔次中高端商業(yè)僅五嶺廣場新天地商業(yè)中心一家，其它商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃及業(yè)態(tài)選擇上檔 次較低。缺乏購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的商業(yè)中心；3、郴州缺乏主題特色的商業(yè)中心，為我司打造郴州首家以主題為特色的商業(yè)中心創(chuàng)郴州缺乏主題特色的商業(yè)中心，為我司打造郴州首家以主題為特色的商業(yè)中心創(chuàng) 造條件。造條件。友誼中皇城友誼中皇城八一步行街八一步行街香雪餐飲一條街香雪餐飲一條街新天地商業(yè)城新天地商業(yè)城二、新貴二、新貴星光時代廣場項(xiàng)目概述星光時代廣場項(xiàng)目概述2.2.2.2.項(xiàng)目周邊道路分析項(xiàng)目周邊道

13、路分析 地塊緊鄰城市主干道燕泉路及香雪路，兩條兩條 主干道直接連通郴州市新老兩城區(qū)的主干道直接連通郴州市新老兩城區(qū)的 中心區(qū)域，通行距離僅中心區(qū)域，通行距離僅1.61.6公里左右，公里左右， 通行時間僅通行時間僅5 5分鐘分鐘（車行距離）。 周邊數(shù)十輛數(shù)十輛公交線路，為郴州公交線路主要干 線，通達(dá)城市各主要區(qū)域。距離新城區(qū)中心約距離新城區(qū)中心約1.61.6公里公里距離老城區(qū)中心約距離老城區(qū)中心約1.71.7公里公里2.3.2.3.周邊人口分析周邊人口分析項(xiàng)目周邊半徑項(xiàng)目周邊半徑1.51.5公公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到到1010萬人以上萬人以上本本案案項(xiàng)目周邊半徑項(xiàng)目周邊半徑2.5

14、2.5公里范圍公里范圍內(nèi)涵蓋了郴州市的兩大商業(yè)內(nèi)涵蓋了郴州市的兩大商業(yè)中心區(qū)，提供了巨大消費(fèi)支中心區(qū)，提供了巨大消費(fèi)支持持 按項(xiàng)目半徑半徑2.52.5公里公里計(jì)算，涵蓋了郴州兩 大商業(yè)圈，人口超人口超5050萬人；吸引消費(fèi)萬人；吸引消費(fèi) 人流超百萬人次。人流超百萬人次。 項(xiàng)目周邊半徑項(xiàng)目周邊半徑1.51.5公里范圍聚集公里范圍聚集3030 余片中高檔社區(qū)，匯集超余片中高檔社區(qū)，匯集超1010萬人萬人的中 高檔消費(fèi)群。 項(xiàng)目內(nèi)33萬平米的新建高檔社區(qū)居民。 項(xiàng)目內(nèi)11萬平米的公寓、酒店及寫字樓。 項(xiàng)目內(nèi)近6萬平米的購物商場及步行街等 將吸引大量客流，每月約達(dá)10萬以上人 次的強(qiáng)大消費(fèi)人口 項(xiàng)目建

15、成入住將引來近2萬人口2.4.2.4.五百米半徑內(nèi)周邊商業(yè)現(xiàn)狀五百米半徑內(nèi)周邊商業(yè)現(xiàn)狀本本案案燕燕 泉泉 路路五里堆路五里堆路 周邊范圍以臨街鋪為主，餐飲氛圍較濃，集中 了湖南特色燒雞公餐飲一條街及五里堆路飲食 街，尚缺乏大型主力餐飲店尚缺乏大型主力餐飲店 人人樂超市的進(jìn)駐，提升了該片區(qū)的生活層 次，是片區(qū)內(nèi)人流最集中的區(qū)域 項(xiàng)目周邊購物娛樂休閑氛圍較差，巨大的人流 消費(fèi)群為本項(xiàng)目綜合商業(yè)體運(yùn)營提供了有力保 障。 目前，人人樂平均租金約人人樂平均租金約2525元，周元，周 邊臨街商鋪邊臨街商鋪120120元元150150元，南湖路元，南湖路 租金一層租金約租金一層租金約130130元，二層租金

16、約元，二層租金約 30403040元不等元不等超市超市購物飲食街購物飲食街燒雞公飲食街燒雞公飲食街特色飲食街特色飲食街三、新貴三、新貴星光時代廣場總體發(fā)展策略星光時代廣場總體發(fā)展策略3.1.3.1.項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位市場市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀步行街商業(yè)模式將過渡購物中心模式規(guī)劃簡單，業(yè)態(tài)單一的商業(yè)布局將向多功能業(yè)態(tài)組合趨勢的轉(zhuǎn)變中高端主題式購物中心的空白郴州首個主題式郴州首個主題式中高端社區(qū)型多中高端社區(qū)型多功能業(yè)態(tài)購物綜功能業(yè)態(tài)購物綜合體合體 基于市場研判，結(jié)合市場商業(yè)發(fā)展趨勢和目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，作出如下定位：基于市場研判，結(jié)合市場商業(yè)發(fā)展趨勢和目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，作出如下定位：城市發(fā)展進(jìn)入高速擴(kuò)

17、張階段，住宅需求激增刺激商業(yè)需求大幅增長發(fā)展發(fā)展定位定位3.2.3.2.項(xiàng)目核心價值定位項(xiàng)目核心價值定位 基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項(xiàng)目發(fā)展定位，在核心價值作出如下定位：基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項(xiàng)目發(fā)展定位，在核心價值作出如下定位：郴州首個主題郴州首個主題式中高端多功式中高端多功能業(yè)態(tài)社區(qū)型能業(yè)態(tài)社區(qū)型購物綜合體購物綜合體1.1.首個好萊塢主題概念購物中心首個好萊塢主題概念購物中心2.2.集綜合業(yè)態(tài)于一體的中高端社集綜合業(yè)態(tài)于一體的中高端社區(qū)型購物中心區(qū)型購物中心3 3. .首個首個50005000平米平米休閑展示型休閑展示型廣場廣場主題、品質(zhì)、主題、品質(zhì)、繽紛、時尚繽紛、時尚3.3.3.3.項(xiàng)

18、目主題定位項(xiàng)目主題定位 基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項(xiàng)目發(fā)展定位，在核心價值作出如下主題定位：基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項(xiàng)目發(fā)展定位，在核心價值作出如下主題定位：郴州首個好萊塢星光大道主題概念購物中心郴州首個好萊塢星光大道主題概念購物中心3.4.3.4.項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)組合定位項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)組合定位 基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項(xiàng)目發(fā)展定位，在核心價值作出如下主力業(yè)態(tài)功能定位：基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項(xiàng)目發(fā)展定位，在核心價值作出如下主力業(yè)態(tài)功能定位：購物購物精品超市、品牌旗艦店（含服飾、皮具、鞋等）女性用品綜合店精品超市、品牌旗艦店（含服飾、皮具、鞋等）女性用品綜合店 （化妝品、香水、護(hù)膚品等）、珠寶黃金（化

19、妝品、香水、護(hù)膚品等）、珠寶黃金餐飲餐飲知名連鎖店（知名連鎖店（KFCKFC、麥當(dāng)勞）、中西餐飲（咖啡）、甜品店、麥當(dāng)勞）、中西餐飲（咖啡）、甜品店娛樂娛樂五星級影院、電玩城、兒童游樂園五星級影院、電玩城、兒童游樂園生活配套生活配套家飾、家品家飾、家品服務(wù)配套服務(wù)配套銀行、綜合便利店（屈臣氏、萬寧）、美容美發(fā)、藥店、數(shù)碼銀行、綜合便利店（屈臣氏、萬寧）、美容美發(fā)、藥店、數(shù)碼 產(chǎn)品產(chǎn)品精品超市精品超市五星級影院五星級影院+ +知名品牌旗艦店知名品牌旗艦店知名中西餐知名中西餐+ +帶動散戶租賃并拉抬租金帶動散戶租賃并拉抬租金核心主力店吸引核心主力店吸引3.5.3.5.項(xiàng)目輻射范圍項(xiàng)目輻射范圍我司項(xiàng)

20、目處于郴州三大商圈中間區(qū)位，商業(yè)成熟度相對較低，周邊人口已形成較成熟的居住氛圍，基于此，本項(xiàng)目輻射商圈主要以周邊日常消費(fèi)型客群為主，范圍如下：項(xiàng)目周邊半徑項(xiàng)目周邊半徑1.51.5公里范圍內(nèi)常住人公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到口達(dá)到1010萬人以上萬人以上本本案案項(xiàng)目周邊半徑項(xiàng)目周邊半徑2.52.5公里范圍內(nèi)公里范圍內(nèi)涵蓋了郴州市的兩大商業(yè)中涵蓋了郴州市的兩大商業(yè)中心區(qū)，提供了巨大消費(fèi)支持心區(qū)，提供了巨大消費(fèi)支持注：“常住消費(fèi)型人口常住消費(fèi)型人口”指滿足周邊日常商業(yè)消費(fèi)所需的常住人口，是本項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)來源的最重要客戶；“常住流動消費(fèi)型人口常住流動消費(fèi)型人口”指具有固定頻率光顧并對購物中心認(rèn)可的非周邊客戶

21、群體。1 1、第一輻射商圈：項(xiàng)目周邊、第一輻射商圈：項(xiàng)目周邊1.51.5公里范公里范 圍內(nèi)近圍內(nèi)近1010萬常住消費(fèi)型人口；萬常住消費(fèi)型人口；2 2、第二輻射商圈：新、老城區(qū)近、第二輻射商圈：新、老城區(qū)近5050萬常萬常 住流動消費(fèi)型人口。住流動消費(fèi)型人口。3.6.3.6.項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位 目標(biāo)客群：以南湖板塊常住居民為主，并輻射新、老城區(qū)域目標(biāo)客群：以南湖板塊常住居民為主，并輻射新、老城區(qū)域 目標(biāo)客群特征：喜好時尚品牌，講究消費(fèi)環(huán)境，需求高品質(zhì)的商品。與服務(wù)。目標(biāo)客群特征：喜好時尚品牌，講究消費(fèi)環(huán)境，需求高品質(zhì)的商品。與服務(wù)。 注重消費(fèi)體驗(yàn)和購物感受。注重消費(fèi)體驗(yàn)和購物感受。 客群收

22、入特征：以郴州中高端客戶人群為主，具備穩(wěn)定的收入?？腿菏杖胩卣鳎阂猿恢葜懈叨丝蛻羧巳簽橹鳎邆浞€(wěn)定的收入。3.7.3.7.項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營模式項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營模式只租不售的策略，長期持有的商業(yè)物業(yè)，以充分享受未來租金回報(bào)和物業(yè)提升。只租不售的策略，長期持有的商業(yè)物業(yè)，以充分享受未來租金回報(bào)和物業(yè)提升。四、新貴四、新貴星光時代廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面布局星光時代廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面布局4.1.4.1.各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律租金租金面積面積4.2.4.2.項(xiàng)目負(fù)一層業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目負(fù)一層業(yè)態(tài)分布負(fù)一層：精品生活超市總面積：約10000平米4.3.4.3.項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)分

23、布項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)分布一層：主力品牌購物區(qū)總面積：7403招商對象：品牌服裝服飾旗艦店品牌服裝服飾旗艦店（一拖二 帶動二樓人流）、女性用品生女性用品生 活店（包含化妝品、香水、護(hù)活店（包含化妝品、香水、護(hù) 膚品等）、黃金珠寶、連鎖知膚品等）、黃金珠寶、連鎖知 名快餐名快餐（KFC、麥當(dāng)勞）、小小 型餐飲型餐飲（甜品店，面包屋）、 生活配套服務(wù)生活配套服務(wù)（銀行、手表眼 鏡、數(shù)碼產(chǎn)品等）4.4.4.4.項(xiàng)目二層業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目二層業(yè)態(tài)分布二層：品牌時尚購物區(qū)總面積：6440招商對象：品牌服裝服飾旗艦店、個性特品牌服裝服飾旗艦店、個性特 色服裝服飾、休閑餐飲色服裝服飾、休閑餐飲、綜合綜合 便利店便利店（如

24、屈臣氏），生活配生活配 套套（配飾，水晶等）4.5.4.5.項(xiàng)目三層業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目三層業(yè)態(tài)分布三層：精品時尚購物區(qū)總面積：6786招商對象：品牌服裝服飾旗艦店品牌服裝服飾旗艦店（一拖二 帶動二樓人流）、個性特色服個性特色服 裝服飾、兒童服飾用品裝服飾、兒童服飾用品、餐飲、餐飲、 生活配套生活配套。4.6.4.6.項(xiàng)目四層業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目四層業(yè)態(tài)分布四層：休閑購物區(qū)總面積：6658招商對象：個性特色服裝服飾、兒童服飾個性特色服裝服飾、兒童服飾 用品用品、餐飲（中餐廳）、生活餐飲（中餐廳）、生活 配套配套（美容美發(fā)等，），娛樂娛樂 （大型著名兒童室內(nèi)樂園）， 兒童培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。4.7.4.7.項(xiàng)目五層業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目五層業(yè)態(tài)分布五層：休閑購物區(qū)總面積：6939招商對象：五星級影院、電玩城、大型餐飲五星級影院、電玩城、大型餐飲五、新貴五、新貴星光時代廣場投資收益（十年回收期計(jì)算）星光時代廣場投資收益（十年回收期計(jì)算）5.1.5.1.項(xiàng)目租金收益測算（十年）項(xiàng)目租金收益測算（十年）租賃數(shù)據(jù)（地上租金回報(bào)測算）租賃數(shù)據(jù)（地上租金回報(bào)測算）15F總建筑面積(平方米):34,189 實(shí)際使用建筑面積：31,227租金水平(元/月):75首年物業(yè)經(jīng)營成本(元/平方米/月):10租賃稅率：17.5%（包括5.5%營業(yè)稅附加及12%