房屋租賃常見法律風(fēng)險及解決方案

1、房屋租賃常見法律風(fēng)險及解決方案 深圳市房屋租賃行業(yè)協(xié)會一、訴訟糾紛二、惡意欠租三、損失賠償人員傷亡房屋結(jié)構(gòu)變更消防事故裝飾裝修物如何處理易發(fā)生糾紛襄陽市襄陽市“414”414”重大火災(zāi)事故調(diào)查重大火災(zāi)事故調(diào)查報(bào)告報(bào)告 2013年4月14日5時40分許，襄陽市樊城區(qū)前進(jìn)路158號迅馳星空網(wǎng)絡(luò)會所發(fā)生火災(zāi)，建筑物過火面積510，造成14人死亡，47人受傷，直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)1051.78萬元。 該建筑所有權(quán)人為中鐵七局集團(tuán)有限公司，由其下屬的第四工程有限公司（以下簡稱“中鐵七局四公司”）負(fù)責(zé)管理。2008年10月，中鐵七局四公司將其出租給一景酒店管理有限公司用于旅館業(yè)經(jīng)營，開設(shè)一景城市花園酒店。配電、

2、消防、給排水等有關(guān)設(shè)施按當(dāng)時狀況一并租賃，但要求酒店辦理相關(guān)手續(xù)后方能使用但要求酒店辦理相關(guān)手續(xù)后方能使用。合同約定房屋不能轉(zhuǎn)租，對于消防責(zé)任沒有明確約定。在酒店裝修改造中，新增消防設(shè)施皆由一景酒店管理有限公司投資安裝。 2009年12月，一景酒店管理有限公司違背合同約定，將“部分房屋”轉(zhuǎn)租給徐蘇開網(wǎng)吧。配電、消防、給排水等有關(guān)設(shè)施按當(dāng)時狀況一并租賃給網(wǎng)吧使用，但同樣要求網(wǎng)吧辦理相關(guān)手續(xù)后方能使用，并承諾遵守國家的法律法規(guī)和襄樊市有關(guān)規(guī)定。合同中租賃的具體范圍未明確，只用“部分房屋”代替，而網(wǎng)吧在L型長邊的一層屋頂平臺上搭建的第二層大廳（實(shí)測面積205）未明確租賃、改建、使用關(guān)系及管理責(zé)任。

3、事故房屋消防設(shè)施情況。 一景城市花園酒店內(nèi)設(shè)置有火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、消防廣播、聲光報(bào)警器、防火卷簾等建筑消防設(shè)施；配置了32具應(yīng)急照明燈，28具疏散指示標(biāo)志，80具4KG干粉滅火器等消防器材。消防供水由12m3的屋頂水箱、160m3消防水池及消防水泵組成，消防水泵包括消火栓泵和消防噴淋泵各2臺（分別為一主一備）。2009年12月28日，樊城區(qū)公安消防大隊(duì)核發(fā)了消防安全檢查合格證。事故發(fā)生時自動噴水滅火系統(tǒng)處于手動狀態(tài)。 網(wǎng)吧未與酒店一起設(shè)置火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)等消防設(shè)施。僅配置了干粉滅火器、應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志等消防器材。2010年2月8日，樊

4、城區(qū)公安消防大隊(duì)核發(fā)了消防安全檢查合格證。 責(zé)任認(rèn)定及事故性質(zhì) 1一景酒店管理有限公司及其一景城市花園酒店消防安全制度和消防安全責(zé)任不落實(shí)；對員工的消防安全教育培訓(xùn)不到位；固定消防設(shè)施作用未發(fā)揮；火災(zāi)發(fā)生后組織疏散不力。 一景酒店管理有限公司及其一景城市花園酒店對事故發(fā)生負(fù)有主要責(zé)任。該公司執(zhí)行董事、經(jīng)理劉濤，股東、監(jiān)事李向東對事故發(fā)生負(fù)有主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 2迅馳網(wǎng)吧消防安全制度、用火用電操作規(guī)程及滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案缺失；違章搭建、違規(guī)使用裝修材料，存在重大火災(zāi)隱患；消防安全責(zé)任不明確，日常管理不到位。 迅馳網(wǎng)吧對事故發(fā)生負(fù)有主要責(zé)任。迅馳網(wǎng)吧法定代表人徐蘇、合伙人陳云、時任店長彭晨對事故發(fā)生負(fù)

5、有主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，當(dāng)班網(wǎng)管程潛、收銀員李楊對事故發(fā)生負(fù)有直接責(zé)任。 3 3中鐵七局四公司安全生產(chǎn)主體責(zé)任落實(shí)不力。中鐵七局四公司安全生產(chǎn)主體責(zé)任落實(shí)不力。 中鐵七局四公司未按照租賃合同的要求及時有效阻止一景酒店的轉(zhuǎn)租和違章搭建行為，資產(chǎn)安全監(jiān)管責(zé)任落實(shí)不力。中鐵七局四公司未按照租賃合同的要求及時有效阻止一景酒店的轉(zhuǎn)租和違章搭建行為，資產(chǎn)安全監(jiān)管責(zé)任落實(shí)不力。 中鐵七局四公司對事故發(fā)生負(fù)有重要責(zé)任。該公司時任總會計(jì)師、工會主席熊傳榮，勞務(wù)中心主任李國平對事故發(fā)生負(fù)有中鐵七局四公司對事故發(fā)生負(fù)有重要責(zé)任。該公司時任總會計(jì)師、工會主席熊傳榮，勞務(wù)中心主任李國平對事故發(fā)生負(fù)有重要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。重要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

6、物業(yè)無法收回，不能產(chǎn)生收益強(qiáng)制清場易發(fā)生侵權(quán)糾紛停水、停電易激化矛盾訴訟周期長耗費(fèi)人力物力執(zhí)行難承租人實(shí)施犯罪并致人死亡 出租屋房主被判擔(dān)責(zé) 案情回放2009年3月22日，河南人王玲玲和重慶人楊均寶(均已被判刑)等人到寧鄉(xiāng)縣歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)金南社區(qū)唐某夫婦處租房，唐某夫婦未審查王玲玲等人從事的職業(yè)、承租用途等，也未到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)，即向王玲玲等人出租了位于3樓的房間。王玲玲等人入住后，在出租屋內(nèi)非法進(jìn)行傳銷活動。唐某夫婦對上述人員所從事的活動一概不予過問。2009年4月5日，重慶市人張某某被王玲玲等騙至出租屋內(nèi)。在被限制人身自由2小時后，張某某從3樓跳窗逃跑，墜地后身受重傷，經(jīng)搶救無效死亡。

7、同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附帶民事賠償，但均無履行民事判決的能力。被害人父母張某夫婦于是將出租屋主唐某夫婦告上法庭，提出了由他們補(bǔ)充賠償?shù)脑V請。今年3月，寧鄉(xiāng)縣人民法院依法作出上述判決。被告唐某夫婦不服，遂向長沙市中級人民法院提出上訴。 判決結(jié)果：10月26日，長沙市中級人民法院對一起生命權(quán)糾紛案作出二審裁定，維持寧鄉(xiāng)縣人民法院的一審判決。判令因出租房屋時未盡注意義務(wù)和安全保障義務(wù)而導(dǎo)致被害人身亡的唐某夫婦，向被害人父母張某夫婦補(bǔ)充賠償經(jīng)濟(jì)損失39660.5元。 出租屋主是否應(yīng)當(dāng)為他人在其出租房屋內(nèi)實(shí)施犯罪行為造成的嚴(yán)重后果承擔(dān)補(bǔ)償賠償責(zé)任。 寧鄉(xiāng)縣法院負(fù)責(zé)本案一審的法官龍理文說，

8、城市房地產(chǎn)管理法第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)

9、人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外?！北景赋鲎馕葜魈颇撤驄D在出租房屋時，既沒有向有關(guān)部門登記備案，亦沒有盡到合理的注意義務(wù)和安全保障義務(wù)，致使承租人在其出租屋內(nèi)實(shí)施犯罪并造成1人死亡的嚴(yán)重后果，應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。但鑒于本案被害人亦有過錯，唐某夫婦以承擔(dān)30%的責(zé)任為宜。法院遂依法作出上述判決。租賃關(guān)系復(fù)雜化層層加價抬升風(fēng)險出租方、承租方信息不對稱出租的房子被轉(zhuǎn)租出租的房子被轉(zhuǎn)租 房主上門找不到房客房主上門找不到房客 劉女士有套三居室的住房與薛某簽下租房協(xié)議。協(xié)議約定：租金按季收取，薛某支付一個月租金做押金。房

10、子交付后，轉(zhuǎn)眼間，到了第四季度。一天傍晚，劉女士下班后來到自己出租的房屋查看，一個大姑娘從門里探出頭來。正當(dāng)劉女士感到奇怪時，對方告訴她：自己姓萬，大學(xué)畢業(yè)后，與男友一道從薛某手中租得該房，薛某給他們看過房產(chǎn)證復(fù)印件，說房子已被他買下，正在辦過戶。劉女士聽了大怒，當(dāng)即出示身份證說：“我才是房主，我怎么不知道？”原來，交房的第二天，薛某便將房子租給了萬小姐和她男友，并收取了一年的房租。兩個月后，萬小姐要求減少房間、退一半租金，薛某于是又找來另一房客也收了一年租金，但萬小姐的房租并沒有退還?，F(xiàn)在，萬小姐也聯(lián)系不上薛某了。警方記錄顯示，薛某在南京多個小區(qū)都有此類行騙記錄。警官告訴劉女士和萬小姐：此類

11、騙子慣用的手法就是先以較低的價錢租房并付一個時期的租金,然后轉(zhuǎn)手加錢再出租并收取下家的全年租金,他頭個月住住按時付租金,并采用小恩小惠的方式博得房東的好感，一旦東窗事發(fā)，他們就會拆東墻補(bǔ)西墻，當(dāng)資金周轉(zhuǎn)不上時，他們一是拖、二是關(guān)機(jī)。優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險房屋維修的風(fēng)險國有企業(yè)合并改制帶來的風(fēng)險 合同法合同法 第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。合同法第五十二條有下列情形之一的，

12、合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。消防法中華人民共和國消防法已由中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議于2008年10月28日修訂通過，現(xiàn)將修訂后的中華人民共和國消防法公布，自2009年5月

13、1日起施行。 第十二條第十二條依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核的建設(shè)工程，未經(jīng)依法審核或者審核不合格的，負(fù)責(zé)審批該工程施工許可的部門不得給予施工許可，建設(shè)單位、施工單位不得施工；其他建設(shè)工程取得施工許可后經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止施工。 第十三條第十三條按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案： （一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收； （二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。 依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的

14、，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。20042004年年3 3月月4 4日最高人民法院日最高人民法院公報(bào)公報(bào) 你院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請示報(bào)告收悉。 經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)中華人民共和國合同法和最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租第一，出租中華人民共和國消防法中華人民共和國消防法第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收

15、或者驗(yàn)收不合格第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該

16、企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。附：云南省高級人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請示云高法報(bào)200345號最高人民法院： 近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉(xiāng)分割的二元體制，對城市和農(nóng)村的房屋是否需要經(jīng)過竣工驗(yàn)收及是否需要辦理房屋所有權(quán)證的要求并不一致。在我省，對農(nóng)村特別是城郊結(jié)合部的房屋是否需要經(jīng)過竣工驗(yàn)收和辦理房屋所有權(quán)證實(shí)際上并無強(qiáng)制性的規(guī)定。在城郊結(jié)合部，農(nóng)民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋

17、的房屋未按建筑法的規(guī)定進(jìn)行建筑工程的設(shè)計(jì)，也沒有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，后將自用房屋出租用于經(jīng)營性用途；承租人使用房屋后，也未因?yàn)榉课萦猛镜淖兏M(jìn)行相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)和完善或整改消防設(shè)施，或者因?yàn)榉课菟袡?quán)人未按相關(guān)規(guī)定建蓋房屋而導(dǎo)致承租人不能申報(bào)相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)。另外，-些農(nóng)村地區(qū)原來不屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍而現(xiàn)在方納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收而以此為據(jù)來認(rèn)定租賃合同效力的問題。 消防法及公安部建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定等均規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建內(nèi)部裝修以及用途變更的建筑工程項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后，方可交付施工

18、。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自使用的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并可對直接責(zé)任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責(zé)令停止施工，已經(jīng)完工的，責(zé)令停止使用。情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。在租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收和租賃合同效力的關(guān)系問題上，我院存在兩種意見： 一種意見認(rèn)為，如果租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防工程驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格，應(yīng)認(rèn)定租賃合同無效。另一種意見認(rèn)為，不能簡單地以租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格就一律以租賃合同違反消防法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定租賃合同無效，而應(yīng)區(qū)分不同情況分別作出處理：（一）對城市房屋，如果建筑工程從

19、設(shè)計(jì)開始就沒有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，也未經(jīng)公安消防管理部門審核就開工，導(dǎo)致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應(yīng)以標(biāo)的物違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無效；如果有消防設(shè)計(jì)并經(jīng)審核施工，竣工后因用途變更導(dǎo)致消防工程需要進(jìn)一步完善、整改，且公安消防管理部門未責(zé)令停止使用的，不宜認(rèn)定合同無效。（二）對城郊結(jié)合部農(nóng)民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場所，如果標(biāo)的物的出租不符合消防法的強(qiáng)制性規(guī)定，可在責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)后，認(rèn)定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但產(chǎn)權(quán)明確為出租人的，或者房屋雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收但各方對房屋質(zhì)量沒有異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。上述兩種意見，我們傾向于后一種

20、意見。當(dāng)否，請批復(fù)。附：中華人民共和國消防法（第四次修訂版）第十條按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計(jì)需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個人不得變更。按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。一、盡量不要租賃給從事娛樂和

21、賓館等相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者二、租賃時要明確告知承租方房屋整體的消防情況，讓對方根據(jù)自己的具體情況決定是否承租三、要在合同中約定清楚，承租人在租賃期間須自行辦理消防、用水、用電等需相關(guān)職能部門批準(zhǔn)手續(xù)關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋干問題的解釋 第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效

22、。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋若干問題的解釋 第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)

23、的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。一、簽約前全面告知承租房屋的整體情況，讓出租方了解物業(yè)現(xiàn)狀二、保證物業(yè)本身符合經(jīng)營、辦公的安全標(biāo)準(zhǔn)三、出現(xiàn)問題后，盡力補(bǔ)救，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大簽訂裝修安全告知書現(xiàn)場巡查形成書面巡查記錄第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照

24、導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。 第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩

25、余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。一、落地生根型：租戶人在，但是已經(jīng)欠租且拒不騰房，或者合同到期后，要求續(xù)租，拒不騰房二、人去樓空型：欠租后鎖門失聯(lián)或者拒不騰房雙方租賃合同關(guān)系解

26、除的原因是由于集雅園公司未能按期雙方租賃合同關(guān)系解除的原因是由于集雅園公司未能按期向集銀公司支付租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用所致，根據(jù)向集銀公司支付租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用所致，根據(jù)中華人民共和國合同法中華人民共和國合同法第一百零七條的規(guī)定，集雅園第一百零七條的規(guī)定，集雅園公司作為違約方應(yīng)向集銀公司承擔(dān)支付欠繳費(fèi)用或者賠償公司作為違約方應(yīng)向集銀公司承擔(dān)支付欠繳費(fèi)用或者賠償損失等違約責(zé)任，其無權(quán)要求集銀公司賠償損失。損失等違約責(zé)任，其無權(quán)要求集銀公司賠償損失。租賃合租賃合同中第八條關(guān)于同中第八條關(guān)于“集銀公司保證供電給集雅園公司正常使集銀公司保證供電給集雅園公司正常使用用”的約定，應(yīng)理解為在集雅

27、園公司按時交納電費(fèi)并支付的約定，應(yīng)理解為在集雅園公司按時交納電費(fèi)并支付租金等費(fèi)用的情況下，集銀公司才有保證集雅園公司可以租金等費(fèi)用的情況下，集銀公司才有保證集雅園公司可以正常用電的義務(wù)，不能理解為即使集雅園公司不交電費(fèi)，正常用電的義務(wù)，不能理解為即使集雅園公司不交電費(fèi)，集銀公司也要保證其正常用電。本案事實(shí)表明，租用物業(yè)集銀公司也要保證其正常用電。本案事實(shí)表明，租用物業(yè)的用電用戶是集雅園公司，而集雅園公司確實(shí)存在欠繳電的用電用戶是集雅園公司，而集雅園公司確實(shí)存在欠繳電費(fèi)不付的事實(shí)，深圳供電局龍城供電所也多次發(fā)催收電費(fèi)費(fèi)不付的事實(shí)，深圳供電局龍城供電所也多次發(fā)催收電費(fèi)通知并告知未交電費(fèi)按規(guī)定停電，

28、集銀公司為此還代集雅通知并告知未交電費(fèi)按規(guī)定停電，集銀公司為此還代集雅園公司墊付了部分欠繳電費(fèi)，由此可見，集雅園公司未按園公司墊付了部分欠繳電費(fèi)，由此可見，集雅園公司未按國家電力部門的規(guī)定按時交納電費(fèi)，根據(jù)國家電力部門的規(guī)定按時交納電費(fèi)，根據(jù)中華人民共和中華人民共和國合同法國合同法第一百八十二條的規(guī)定，其無權(quán)享受用電。集第一百八十二條的規(guī)定，其無權(quán)享受用電。集銀公司在集雅園公司拖欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)的情況下銀公司在集雅園公司拖欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)的情況下也沒有義務(wù)仍然保證其用電。原審法院以集銀公司停水停也沒有義務(wù)仍然保證其用電。原審法院以集銀公司停水停電違約為由判令集銀公司賠償集雅園公司裝

29、修及固定資產(chǎn)電違約為由判令集銀公司賠償集雅園公司裝修及固定資產(chǎn)損失，缺乏事實(shí)依據(jù)，與已經(jīng)發(fā)生法律效力的廣東省深圳損失，缺乏事實(shí)依據(jù)，與已經(jīng)發(fā)生法律效力的廣東省深圳市中級人民法院（市中級人民法院（2006）深中法民五終字第）深中法民五終字第 2652號民事號民事判決書認(rèn)定的事實(shí)相違背，也違反公平原則，本院以糾正判決書認(rèn)定的事實(shí)相違背，也違反公平原則，本院以糾正。集雅園公司訴稱集銀公司停水停電導(dǎo)致其無法正常營業(yè)。集雅園公司訴稱集銀公司停水停電導(dǎo)致其無法正常營業(yè)并要求賠償裝修損失的主張，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)，本院并要求賠償裝修損失的主張，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)，本院予以駁回予以駁回 2016年02月16日

30、 來源：鹿城法院 自建立執(zhí)行中停電、恢復(fù)供電協(xié)作機(jī)制以來，鹿城法院共對28例涉案房產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制停電措施，促使12例房屋侵占人自動履行騰空義務(wù)，成效初顯。一是規(guī)范停電措施程序。騰空期屆滿后，該院收集相應(yīng)的執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、騰空公告現(xiàn)場照片復(fù)印件及采取中止供電措施的公告，向供電公司申請協(xié)助執(zhí)行，停止對涉案房產(chǎn)的供電。供電公司根據(jù)申請?jiān)诂F(xiàn)場張貼停電公告，公示7天。屆滿后，仍未騰空涉案房產(chǎn)的，由案件經(jīng)辦人帶領(lǐng)供電公司技術(shù)人員前往現(xiàn)場對涉案房產(chǎn)采取中止供電措施，并在電表位置張貼法院封條。二是收集擅自恢復(fù)用電證據(jù)。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，有8例涉案房產(chǎn)擅自恢復(fù)用電，該院迅速趕赴現(xiàn)場勘驗(yàn)，詢問小區(qū)物業(yè)、涉案房產(chǎn)

31、附近住戶等相關(guān)人員，做好筆錄等，并現(xiàn)場拍照取證，為進(jìn)一步采取罰款、拘留、移送公安追究刑事責(zé)任等措施做好準(zhǔn)備。三是嚴(yán)厲執(zhí)行處罰措施。對擅自恢復(fù)用電和停電后仍未騰空涉案房產(chǎn)情節(jié)惡劣的房屋侵占人進(jìn)行統(tǒng)一抓捕，并制定詳細(xì)抓捕方案。后抓捕到案6人，經(jīng)申請人同意，全部6人提供保證人擔(dān)保限期騰空涉案房產(chǎn)，其中還對情節(jié)惡劣的3名侵占人處以罰款，共計(jì)2500元。協(xié)商送達(dá)或者張貼停水通知停水送達(dá)或者張貼停電通知停電社區(qū)工作站社區(qū)工作站、片片區(qū)民警區(qū)民警、協(xié)會工、協(xié)會工作人員作人員物業(yè)管理人員物業(yè)管理人員錄像、照相、造錄像、照相、造冊冊合理儲存合理儲存公告領(lǐng)取公告領(lǐng)取作價變賣作價變賣提存提存 審限3個月執(zhí)行6個月共9個月1-2年時間審限6個月公告送達(dá)開庭傳票、判決結(jié)果120天上訴二審3個月評估、鑒定另計(jì)50萬元以下適用簡易程序案件1個月結(jié)案50萬元以上適用普通程序2個月結(jié)案涉外案件力爭組庭后三個月結(jié)案