東沙模式的思考1023

1、萬達(dá)帶來的新沖擊品牌2011年10月2011年9月30日9：18Am楚河連通東沙，漢街開業(yè) 9.30 楚河連通東湖沙湖，漢街開業(yè)1.1細(xì)雨濛濛,人流如織。開業(yè)日超過10萬人，國(guó)慶期間客流超200萬（人流量最高日達(dá)約50萬人），長(zhǎng)假過后仍保持7-8萬人/天?！暗缆犕菊f”據(jù)公司設(shè)計(jì)部同事C小姐轉(zhuǎn)述：行人甲：這里很漂亮，誰做的？萬科嗎？行人乙：萬科可做不來，這是萬達(dá)的。 1.5公里長(zhǎng)漢街，商家云集，顯示強(qiáng)大的集團(tuán)招商統(tǒng)籌能力1.2十大國(guó)際潮牌引領(lǐng)其中GAP、M&S、MUJI、C&A、MORGEN更是武漢第一家店；香港名店進(jìn)駐翠華餐廳、杜莎夫人蠟像館，不僅是武漢第一家，甚至內(nèi)陸也甚少開店；121戶知名

2、商家云集個(gè)性潮流區(qū)入駐品牌：迪士尼、艾特里里、文華書城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小鎮(zhèn)、蘇荷、施華洛世奇、馬克華菲、巴適、黃記煌、GXG、牙買加藍(lán)咖啡、ME&CITY、駿德酒業(yè)、一茶一坐、LEE、湯臣小廚、杰之行、泡沫劇、A+入駐品牌：AS、摩根、優(yōu)衣庫(kù)、歐時(shí)力、地素、佩吉、哈根達(dá)斯、絲芙蘭、賓達(dá)咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA國(guó)際時(shí)尚區(qū)品味生活區(qū)入駐品牌：星巴克、麥當(dāng)勞、漢街酒號(hào)、輝哥、周大福、蠟像館、美術(shù)館、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐廳、柯達(dá)、亮視點(diǎn)、聯(lián)通3G體驗(yàn)館、MORELLA

3、TO、SECTOR、無印良品、I DO、論道生活館、四季戀、莎莎、秀玉紅茶坊、馨賞家、阿瑪施、歐尼邇、果平方 運(yùn)用文化元素，接駁城市規(guī)劃，打造21世紀(jì)的清明上河圖1.3由執(zhí)導(dǎo)過澳門水舞間的弗蘭克德貢等三大頂級(jí)藝術(shù)大師聯(lián)手打造的秀場(chǎng)以楚文化代表編鐘為造型的室內(nèi)電影主題公園，4D5D6D互動(dòng)影院及室內(nèi)過山車以楚文化為元素的漢街大戲臺(tái)屈原/昭君/藥圣/知音/太極5個(gè)名人廣場(chǎng)，以 紀(jì)念湖北歷史文化名人，提高楚漢文化的影響力楚河上的游船帶游客閱讀楚漢文化 省長(zhǎng)市長(zhǎng)主動(dòng)剪彩，近千名省部級(jí)干部參觀1.4開業(yè)典禮上省長(zhǎng)王國(guó)生：“該工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群眾幸福指數(shù)、增強(qiáng)武漢核心

4、競(jìng)爭(zhēng)力?！毙梁ゼo(jì)念活動(dòng)路線上，萬達(dá)獨(dú)占2/5（市政府出發(fā)-經(jīng)張之洞公園-首義廣場(chǎng)-漢街參觀-威斯汀酒店用餐）連續(xù)3周，武漢萬達(dá)高管沒時(shí)間接待區(qū)局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及同行，持續(xù)在接待省長(zhǎng)、市長(zhǎng)等帶來的僑辦、與湖北相關(guān)的省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，最大干部參觀團(tuán)人數(shù)達(dá)80人市委書記阮成發(fā)：“該工程構(gòu)造了城市的新中心，讓楚河漢街走向世界，讓武漢成為世界旅游目的地?！比f達(dá)集團(tuán)王健林：“漢街是空前的，更是絕后的?！苯庾x萬達(dá)東沙項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高做航母，而不是一個(gè)項(xiàng)目2.1武漢中央文化區(qū)定位為“中國(guó)第一”“世界一流”“業(yè)內(nèi)朝拜之地”。項(xiàng)目位于武昌區(qū)東湖和沙湖之間，總規(guī)劃區(qū)域約1.8平方公里，總建筑面積約340萬平方米，號(hào)稱純文化投資

5、達(dá)80億元，總投資500億，是萬達(dá)集團(tuán)目前投資額最大、“以文化為核心、兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能”為一體的世界級(jí)文化旅游目的地。宣傳總規(guī)模 340萬摘牌總建面 260萬文化旅游：20萬商業(yè)：24萬酒店：16萬寫字樓：45萬住宅：155萬配套：3萬其他：77萬（地下部分） 聯(lián)合政府做政績(jī)工程辛亥百年/楚漢文化、沙湖連通2.2 先做名片迎合政府與客戶，改變土地屬性2.3開工到開業(yè)僅8個(gè)月通過城市名片，完善城市功能、改造城市形象。帶來旅游、就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)東沙模式土地產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)客戶漢街20113.1土地選擇地段+符合城市發(fā)展方向內(nèi)環(huán)核心快速通道地鐵出口舊改城區(qū)兩湖連通工程武昌總部商務(wù)區(qū)

6、宣傳項(xiàng)目總建面 340萬摘牌土地總建面 260萬產(chǎn)品組合 = 城市名片+萬達(dá)廣場(chǎng)+酒店 + 金街+寫字樓+住宅游艇碼頭高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)甲級(jí)寫字樓萬達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)旗艦店 漢街甲級(jí)寫字樓高星級(jí)酒店游艇碼頭高星級(jí)酒店持有公建：39萬=漢街8萬+酒店9萬+酒樓5萬+劇院2萬+萬達(dá)廣場(chǎng)15萬銷售公建：70萬=9棟寫字樓46萬+漢街4萬+金街5萬+住宅底商13萬+寫字樓底商2萬住宅：155萬市政配套：76萬教育2萬+電影公園8萬及其他66萬3.2產(chǎn)品組合 15-20% 帶動(dòng) 80-85%三張牌塑造品牌，提升形象，改變土地屬性占比15-20%城市名片漢街+劇院+電影公園+楚河+游艇碼頭世界級(jí)文化旅

7、游目的地改造城市形象，帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)+萬達(dá)商用萬達(dá)廣場(chǎng)+威斯汀+君悅+皇冠假日武漢總部商務(wù)區(qū)提升區(qū)域檔次和客群三條產(chǎn)品線充分溢價(jià)，提供現(xiàn)金流和利潤(rùn)占比80-85%3.3產(chǎn)品組合拉動(dòng)客戶量與質(zhì)產(chǎn)品 面積（萬方）均價(jià)（萬元/）周圍價(jià)格（萬元/）品牌價(jià)值商業(yè)204-52-2.5100%寫字樓451.81.250%住宅1551.7-21.3-1.520%4個(gè)月開工-12.5億（保證金）6個(gè)月街鋪上市/住宅開工10個(gè)月漢街開業(yè)24個(gè)月寫字樓/住宅交付，酒店開業(yè)，萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)開發(fā)速度 借助原有標(biāo)準(zhǔn)化工期模塊表，注重產(chǎn)品合力10年8月10年12月11年6月11年10月8個(gè)月寫字樓上市/酒店開工11年8月1

8、2年2月14個(gè)月住宅部分上市/萬達(dá)廣場(chǎng)開工13年12月3.4運(yùn)營(yíng)的高速度嚴(yán)考核周轉(zhuǎn)與回報(bào) 依托生意模式，更大力度利用杠桿自有價(jià)值：城市名片塑造能力帶來效益：兩湖連通工程地產(chǎn)集團(tuán)投入城市界面改變自有價(jià)值：商業(yè)酒店招商能力帶來效益：現(xiàn)金流產(chǎn)品預(yù)售條件提前項(xiàng)目資金自平衡自有價(jià)值：整體規(guī)劃能力與愿意代建帶來效益：低地價(jià)且地價(jià)延期投入輕松周轉(zhuǎn)提升回報(bào)3.5東沙模式的借力與效果外街（一期J2，J4段）開盤時(shí)間2011.6.24銷售價(jià)格56萬/套數(shù)58套面積段100400銷售額6億去化率當(dāng)日售罄內(nèi)街（臨楚河段）出租率90%租金主力店、次主力店：有9-10個(gè)月的免租期，1-3樓平均月租金約80-100元/大型

9、餐飲：1-3樓平均月租金約為60-80元/中小型餐飲：1-2樓平均月租金約為120-200元/零售：1-3樓平均月租金約為200元/橋下小店：僅1層，平均月租金350/（萬達(dá)對(duì)外宣稱的平均租金）漢街寫字樓寫字樓（一期K3段）開盤時(shí)間2011.8.27銷售價(jià)格1.6萬/套數(shù)203套面積段110-260銷售額超過6億去化率當(dāng)日去化90%以上漢街項(xiàng)目從拿地到開盤僅10個(gè)月，兩次開盤銷售逾12億元。3.5東沙模式的借力與效果東沙模式的影響力 政府支持，更多優(yōu)質(zhì)土地資源4.1預(yù)計(jì)帶來4萬就業(yè)、6億/年持續(xù)稅收、滿足周邊200萬居民生活需求從開工到開業(yè)，萬達(dá)漢街一直都備受省委、市委領(lǐng)導(dǎo)關(guān)照。市、區(qū)級(jí)干部頻

10、繁聯(lián)系萬達(dá)高層洽談合作 客戶喜歡，商家追捧，口碑賺足4.2投資者：受追捧，認(rèn)購(gòu)權(quán)炒到100萬/個(gè)；商家：品牌審核要通過北京總部，平均租金高達(dá)150元/平方米/月仍要排隊(duì)等；消費(fèi)者：逛街、購(gòu)物、看電影休閑首先想到的就是去萬達(dá)。外地游客：“實(shí)在太美了，這里簡(jiǎn)直如同威尼斯一樣?！蔽錆h人：“我們以后不用總?cè)ハ愀圪?gòu)物淘時(shí)尚?！鄙碳遥骸拔覀儊韺?duì)了?！?行業(yè)內(nèi)的引領(lǐng)地位4.3漢街開業(yè)后不到半個(gè)月，已成為業(yè)內(nèi)認(rèn)可的新地標(biāo)。本地某知名開發(fā)商13日出街廣告截圖“三分鐘抵達(dá)楚河漢街” 影響力的支稱-規(guī)劃設(shè)計(jì)4.4依托點(diǎn)萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院（北京統(tǒng)籌）由200余名多年專業(yè)從事商業(yè)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師組成的規(guī)劃研究院，負(fù)責(zé)萬達(dá)集

11、團(tuán)在全國(guó)各地所有商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及與酒店公司、文化影視公司的設(shè)計(jì)對(duì)接。有經(jīng)驗(yàn)、有學(xué)歷、有視野、有統(tǒng)籌。 影響力的支稱-專業(yè)能力之商業(yè)營(yíng)運(yùn)4.41.5公里長(zhǎng)的街道上，匯集了近200家品牌商家，餐飲、快時(shí)尚、書店、琴行、蠟像館等文化產(chǎn)業(yè)。依托點(diǎn)萬達(dá)商業(yè)管理公司（北京統(tǒng)籌）其中有NIKE、MORGAN、DAZZLE、歐時(shí)力、PAGE ONE、卡賓、Cache、星巴克、哈根達(dá)斯、麥當(dāng)勞、翠華LAVAZA、Jamica blue、輝哥火鍋、湯城小廚、湘鄂情、中森名菜（紅館、澳門街、燕窩粥）、四季戀、俏麗方、蘇荷、法朵、黃記煌、蓉李記、文華書城、迪士尼、KARTELL、Godiva、Bean bar、

12、BessANGE、Bloves、大芬美術(shù)館等三十余品牌商家在漢街開出中國(guó)的旗艦店。杜 晶：“楚河漢街將成為一種嶄新的商業(yè)模式推向全國(guó)，成為政府、客戶 的茶余飯后”周衛(wèi)軍：“萬達(dá)背后的能力值得研究，沒有能力的支撐，萬達(dá)不可能活到今天”毛大慶：“萬達(dá)產(chǎn)品的演變過程，其實(shí)也是企業(yè)品牌發(fā)展和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展的轉(zhuǎn)變過程?！眲?軍：“萬達(dá)商業(yè)運(yùn)作能力已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，萬科還有很大差距土地方、政府對(duì)我們多持審慎懷疑態(tài)度?！睆?旭：“對(duì)武漢萬科品牌和地位威脅最大的對(duì)手，唯有萬達(dá)?！币庖娀仡櫸覀兊乃伎? 萬達(dá)的迅猛發(fā)力，將直接撼動(dòng)武漢萬科市場(chǎng)第一的地位5.1未來1-2年，萬達(dá)銷售金額將成為武漢市場(chǎng)NO.1！200920102011E2012E萬科萬達(dá)2009-2012（預(yù)計(jì)）武漢萬科、萬達(dá)銷售額比較單位：億元05.2東沙模式作為萬達(dá)全新產(chǎn)品，具備快速?gòu)?fù)制條件；中心城區(qū)改造、功能提升將向萬達(dá)提供拓展東沙模式的優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)；政府的支持、民眾的追捧、行業(yè)的推崇、規(guī)模的增長(zhǎng)將使萬達(dá)成為城市舊改的不二選擇；借助此模式萬達(dá)將會(huì)在獲取土地時(shí)取得更好地價(jià)，更大的土地面積可