79山東雙雄濟南青島

1、說起青島，總有繞不開的濟南。前全國范圍內(nèi)，非省會城市經(jīng)濟強于省會城市經(jīng)濟的省份 一共有6個（從GDP總量來看）: 山東：濟南一青島 河北：石家莊一唐山 遼寧：沈陽一大連 福建：福州一廈門 內(nèi)蒙古：呼和浩特一鄂爾多斯 江蘇：南京一蘇州 上面列到幾個省份的城市賒了江蘇省份南京蘇州是兩者同 強。其他幾個省份內(nèi)的城市最明顯的特征就是，基本上在全 國范圍內(nèi)經(jīng)濟排名前列都很少。相比其他省份省城獨大的開展模式來說，從長遠角度來 看，是不是省城獨大的模式比擬好，還不好說。.青島剛需置業(yè)，如果有條件，還是首選成熟區(qū)域，尤其是 地鐵盤。城陽.高新區(qū)只建議區(qū)域內(nèi)客戶考慮，畢竟在青島，城陽、 高新區(qū)不是路迢迢就是水迢

2、迢。不建議投資平度.膠州、萊西，甚至即墨，剛需根本住不成, 投資雖然不限購，但資產(chǎn)配置的機會多的是，這里絕對不是 最好的。實在經(jīng)濟所限，剛需也可以考慮城陽核心區(qū)域，一定要城陽 近地鐵的核心區(qū)，城陽面積龐大，與青島市成熟區(qū)的斷層估 計五年才能填實。.改善現(xiàn)在也是機會。40%的首付與其它城市比起來、與當(dāng)下的環(huán)境比起來，簡直是算不上限貸。利率上浮15% ,房價微微一漲，就比多掏的 利息要多。由于政府強化限價的政策，局部新開樓盤預(yù)計會延續(xù)去年的 區(qū)域房價，將會給改善群體更多的選擇。.如果一定要投資，可以賭黃島，畢竟還是洼地。2019年總體上房價不會大漲大跌，略有下跌。1、不大漲：房價經(jīng)歷了多年持續(xù)上漲

3、的高位，尤其遠遠高于老百姓的收入水平, 老百姓很難再有強勁供房能力，“無源之水無本之木”。再者結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟形勢，中央提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，大漲可能性沒有。2、不大跌：房價不單是房企左右，還摻雜著某地方政府的期許。目前房地產(chǎn)是 政府財政收入的重要來源，在沒有其他經(jīng)濟增長動力的替換情況下，失去房地 產(chǎn)而帶來經(jīng)濟效益也是挺可怕的。3、略有下降：多年來老百姓為了買房過多消耗了財富，無力支撐房價高漲下去, 另外房企由于資金回籠也會考慮低價來銷售房子。房地產(chǎn)稅什么時候開始征收？2018年房地產(chǎn)稅完成了非常大的技術(shù)支持，不動產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實現(xiàn)國地稅合 并已經(jīng)完成！ 70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期也基本明確，現(xiàn)在差房地產(chǎn)稅

4、立法的完成，而2018 年房地產(chǎn)稅已經(jīng)提上立法規(guī)劃流程，但是離立法完成還有一大段距離?？足懡?的觀點是2019年房地產(chǎn)稅一定不會征收，5年內(nèi)一定會來！房地產(chǎn)稅什么時候 征收呢？ 一定會選擇樓市好的時候推出來！低于3套房子的朋友你就不用操這 個心了，高于3套房子的朋友必須提前做好房產(chǎn)優(yōu)化，把城市級別低的，居住 環(huán)境差的，沒有核心配套的，老的，破的，小的，等等。選擇好的時機提前置 換掉！對于買房，你要分清楚剛需和投資。如果你是投資。我推薦只買一線城市，新 一線城市，環(huán)一線城市。如果說你所在的城市一套房子也沒有就是剛需！只要 你看好這套房子，他能滿足你和家里人的需求。那就可以買。漲和跌與你關(guān)系 不大

5、。家人的幸福才與你有關(guān)。很多朋友問孔明姐。一個城市新區(qū)的房子，能不能買？其實就看一點有沒有核 心產(chǎn)業(yè)支撐。因為有核心產(chǎn)業(yè)才能吸引高質(zhì)量的人才撐起房價。簡單通俗來說 就是大公司搬來的多不多？大公司是支撐產(chǎn)業(yè)的核心力量。也是支撐房價的核 心力量。買到房子，付不起月供怎么辦？答：第一，提升能力，增加收入！第二，買到優(yōu)質(zhì)高出租率出租房產(chǎn)，房租可以成為月供的主力軍，隨著時間的 推移，房租不短上漲，月供不變，房租會逐漸追上月供！ 第三，房產(chǎn)相關(guān)的一系列低本錢融資，可以用來還月供，為你爭取充分的成長,賺錢時間!杠桿和通貨膨脹 買房時貸款是自己可以用到利息最低的貸款，也是國家給你的最高的杠桿，你 做任何生意不

6、可以能別人替你顛覆70%的錢的 再加上通貨膨脹，貨幣發(fā)行量越來越多，房子一直在升值，你需要支付的錢會 越來越小，會在通貨膨脹中被無形稀釋掉 你還可以出租。讓別人替你還月供 缺錢時你還可以做融資。還可以辦理大額信用卡 還會讓你的資產(chǎn)和財富，在最段時間實現(xiàn)財富倍增!這都是貸款買房無形給你帶來的好處。你在銀行眼里是不是優(yōu)質(zhì)客戶，最簡單的方法就是看看你有沒有房子，有沒有 資產(chǎn)。不管你是做公司，還是個人，這都是最基礎(chǔ)的條件。三線四線城市的房子新房一直漲，二手房市場不興旺。為什么？政府的土地財政，賣地。你會發(fā)現(xiàn)緩慢拿不動產(chǎn)證的事越來越多，沒有證是不會做交易的。很不好賣啊，變現(xiàn)難！賬面上的財富，二手房流動性

7、極差，都是本地人。幾乎 沒有外來人口！二手房的貸款比例40%!政策，金融不給力。大城市你去賣房子，很容易的。房子流動性好，接盤人是來大城市流動人口!濟南跟青島，首先濟南在同級別省會城市中開展水平是偏弱 的，比方在城市建設(shè)，大家想到第一個字，往往是堵， 無論是地鐵.公交、高鐵甚至是航空，與其他省會城市乃至 地級市之間都有著明顯的差距，而這些基礎(chǔ)建設(shè)也在很大程 度上決定了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。濟南雖然缺點很多，但是同樣有點也很明顯，最主要的就有 兩個，一個是全國范圍內(nèi)的重要交通樞紐，一個是濟南有較 好的經(jīng)濟腹地。濟南對當(dāng)?shù)毓I(yè)開展有促進作用，青島決定了濟南有較好的 協(xié)同開展的目標(biāo)，無論是省內(nèi)城市還是省外城市，

8、比方濟南 向西就可以配合鄭州市，向東可以配合青島市，這些優(yōu)勢都 是青島無法擁有的。而青島的劣勢，在前面的時候也提到了，最大的問題就是青 島沒有經(jīng)濟腹地，如果說其他地級市或者省會的快速開展可 以靠著對周邊城市“吸血，青島那么只能靠自己。從國內(nèi)的局部范圍來看，青島依然只能靠著自己的港口區(qū) 位、對外窗口，自己“獨立更生工如果把局面再放大一點的話，單純從區(qū)域地理位置來看，青 島還是大有潛力作為東北亞的中心城市。不過，也很顯然現(xiàn) 在的青島并沒有這個綜合實力。所以，綜合來看的話，青島開展到什么程度，很大程度還是取決于對青島定位問題。前，青島是山東省上報的唯個中心城市，但暫時還沒有入圍與否的定論。其實青海又

9、和廈門蘇州很像，作為各自省內(nèi)的經(jīng)濟和旅游中 心，青島和廈門都受到了自己省份人的青睞：山東人都想在 青島買房，福建人都想在廈門買房，江蘇人都想在蘇州買 房所以青島、廈門、蘇州的房價都分別高過了濟南、福 州、南京。而對于青島和濟南之爭，顯然青島更值得投資。青島城市位置在北京天津和上海之間，不能成為一極，只能 做山東的龍頭。除去經(jīng)濟下行和貨市超發(fā)因素，位置和人口是對房價影響最 大的，一線北上廣深和強二線杭州南京武漢天津蘇州成都 等，風(fēng)險和增勢更可靠。青島作為中等二線城市，在北方，除了北京天津，也只有青 島能排的上，其他城市基本只能排在青島之后了。北京天津是政治的結(jié)果，這也與中國整個經(jīng)濟中心在南方有關(guān)

10、。2020年以后，等超過5條地鐵建設(shè)完，膠東機場和濟青高 鐵新線投入使用，經(jīng)濟和房價上才會有個大點的躍進吧。所以不建議短炒，長期持有才可能有較大的收益，買的話更 要選到優(yōu)質(zhì)的好房子。整個青島的房子，因為靠海，所以價格基本是從南往北遞減（基本如此，當(dāng)然不絕對），開展、規(guī)劃、配套、商業(yè)，都 是從海邊開始往北遞減，這也是青島以前被戲稱為“鑲著金 邊的抹布，就是因為香港路以南太美太漂亮，而四方.李 滄.城陽基本就是抹布一樣破舊不堪。所以選房的原那么，基本是寧選南不選北。如果預(yù)算充足，首選嶗山和市南的近海核心區(qū)。嶗山排在前，規(guī)劃和開展都不差于市南，有山有海，北高南 低，配套高端，商業(yè)繁榮。但因價格已經(jīng)很

11、高，預(yù)算估計可在上海外了。比方，浮山南側(cè)，雕塑園和麥島附近，還有八大關(guān)周邊比方 海信清泉壁、萬麗海景，都是青島最好的位置。比方海信的幾個高端樓盤，單戶價格已過1500萬，甚至2000萬。局部房產(chǎn)也有些虛高，最好仔細挑選低估的樓盤,投資角度可能反而不如選擇西海岸的高端樓盤。因不在青島自住，市北（包含合并前的市北區(qū)和四方區(qū)1 李滄、城陽，不推薦。如果在青島工作，李滄（包含李村和滄口），特別是李村可作為剛需大本營，人氣旺，在青島工作的年輕人的首選，商 業(yè)配套越來越豐富，已經(jīng)超過臺東，成為青島和山東最大的 同圈。途經(jīng)的地鐵3號線，在2016年底已全線貫通。青島原來的市區(qū)面積很小，政府東遷一次后，再往東

12、就是嶗111（不僅是一兩個小山頭，而是一片山脈），再往東已沒空間,只能越過山脈往北，到達即墨市鰲山灣（山大新校選址的地與此同時，往西和往北開展（也就是膠州灣的西側(cè)和北側(cè)）, 學(xué)習(xí)東京.紐約等國際海灣城市，擁灣開展。鰲山灣有絕佳的沙灘、美麗的海灣，還有溫泉，但偏于一隅, 交通不便，只能輕軌連接（山大的到來催使輕軌的建設(shè)提 前），交通條件和地理位置遜于紅島。青大3000畝新校，原來在膠州和即墨之間選擇，后來選了 膠州，估計青大也認(rèn)為膠州沿海位置更佳，距離交通樞紐更 近，膠州新機場區(qū)域和紅島區(qū)域，開展要比即墨鰲山灣更有 優(yōu)勢。青島重點開展有兩個新區(qū)，黃島和紅島。但紅島的開展速度要低于黃島的，青島市從

13、港口和貿(mào)易起 家，紅島在膠州灣底部，海邊主要是灘涂和水產(chǎn)養(yǎng)殖，前灣 港和新的董家口兩個優(yōu)良港口都在黃島。紅島雖然規(guī)劃了很多高規(guī)格的場所，一直傳言政府的搬遷，是5年后、10年后.還是15年后？誰也說不準(zhǔn)，ZF也不能給你保證，世界變化太快，到時ZF 也有不搬遷或只搬遷局部職能部門的可能。規(guī)劃了地鐵8號線過海，直通青島，到達五四廣場，但開工 無期，黃島的1號線已經(jīng)全線開挖，第二條地鐵用海底隧道 也已兩頭開挖，建成后是國內(nèi)第一條海底地鐵吧。并且紅島開展速度低于黃島，樓盤很少，除了工廠和原住民, 新遷入一代少之又少，還沒有什么配套可言，所以風(fēng)險要高 于黃島。個人觀點，可以考慮投資，但是同時要承當(dāng)高風(fēng)險。

14、黃島作為新區(qū)，就像浦東之于上海，面積太大，一個區(qū)的面 積.產(chǎn)值和人口，抵上好幾個區(qū)，所以不能一概而論。黃島區(qū)人口多，也是因為黃島和膠南合并的結(jié)果。青島除了嶗山和市南，投資優(yōu)選黃島，畢竟是重點規(guī)劃的新 區(qū)。在青島工作的人，通地鐵后，如果工作是在青島中間或者稍 微靠西一點工作的人，因為地理直線距離和通勤時間，一點 不差，而且還能選擇更靠海的位置、更好的戶型.更大的面 積。比方團島這里，規(guī)劃亂而差，就是以前的窮人區(qū)，現(xiàn)在價格 高的很，價格接近黃島均價的兩倍，距離黃島僅一條七八公 里的海底隧道，真不如跨過大海，到黃島置換一個好位置的 大戶型。市北區(qū)、四方區(qū).李滄區(qū)、城陽區(qū)，僅是個人不喜歡和不推 薦，特

15、別是老四方和滄口，老青島時代的工廠區(qū)，老舊，規(guī) 劃不合理，居住混亂，老房子基本是很多年前的職工宿舍和 公寓，戶型各種不合理和別扭，沒什么優(yōu)美環(huán)境可言（市北 區(qū)域很大，當(dāng)然也能找到好點的地方1 說實話黃島也有風(fēng)險，黃島樓價前幾年一直是洼地，且?guī)齑?大，所以前些年漲幅不大，海底隧道和跨海大橋通行是一個 節(jié)點，整個青島也是類似，濟南都瘋漲了但沒有蔓延到青島。地鐵1號線通行后又會是一個節(jié)點。青島在二線中算不上最強，又不是最弱，中等偏上，比擬尷 尬，如果有更好的投資城市選擇，不建議選擇青島。青島國營經(jīng)濟太強.民營經(jīng)濟太弱，思想保守、安土重遷.官本位，旅游城市物價高收入低，規(guī)劃大.土地儲藏足，這 些都是制約房價的風(fēng)險因素。 山東其他地區(qū)和東北是主要的人口輸入來源，很難吸引其他 外省的人才。青島現(xiàn)在的規(guī)劃很大很好，經(jīng)濟和人口是支撐 這個規(guī)劃的框架。青島已經(jīng)被折疊，青島房價已經(jīng)高企，青島處于四限時期, 并且在可預(yù)見的時期內(nèi)，都沒有放寬的可能性。一個時期結(jié)束了，另一個時期到來了