萬(wàn)達(dá)集團(tuán)-太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(課件

1、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2011年1月14日謹(jǐn)呈：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2龍湖騰飛階段（2006-2009）三、太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議目 錄四、太倉(cāng)商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議五、太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議二、太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究一、項(xiàng)目屬性界定1. 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)位位置及交通情況 項(xiàng)目地塊四至項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目位置及交通狀況：太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于上海東路和婁江路的交界口，在太倉(cāng)市政府新址旁邊，交通出行便捷，有利于項(xiàng)目形象展示。地理位置距離主城商圈：0.5公里左右距離太倉(cāng)市政府：0.1公里左右交通樞紐城市干道：上海西路、上海東路、鄭和路、東亭路、人民路、太

2、平路、東倉(cāng)路、蘇州中路本案太倉(cāng)市政府主城商圈港城區(qū)主城區(qū)項(xiàng)目屬性解讀利好因素： 項(xiàng)目處于太倉(cāng)市政府的附近，是未來太倉(cāng)市的核心，地段好，緊鄰一條主干道和婁江，交通便捷、昭示性強(qiáng)，利于塑造高端形象；不利因素： 目前地塊南側(cè)、西側(cè)道路還沒有貫通，且靠著沒搬遷的廠房，人流量有限，商業(yè)價(jià)值較低，有待開發(fā)。地塊四至：地塊地處太倉(cāng)市政府新址附近，緊鄰一條城市主干道，北至縣府東路，南到上海東路，西臨規(guī)劃八路，東接婁江及婁江南路。北側(cè)：縣府東路南側(cè)： 上海東路東側(cè)： 婁江南路西側(cè)：規(guī)劃八路2.太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究 太倉(cāng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究 太倉(cāng)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況研究小結(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資情

3、況產(chǎn)業(yè)分布狀況 近幾年，太倉(cāng)市GDP持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2009年GDP達(dá)到612 億元，同比增長(zhǎng)15.8%。 2009年以來，太倉(cāng)市人均GDP為90134元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展期。人口、收入消費(fèi)情況2009年，太倉(cāng)市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資284.26億元，同比增長(zhǎng)14.6%；2005年至今，呈逐年穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。2009年，太倉(cāng)市房地產(chǎn)投資額達(dá)41.03億元，增幅稍有上漲，上漲4.6%。 近年太倉(cāng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸縮小，第二、三產(chǎn)業(yè)基本同步發(fā)展。 未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向?yàn)椋谝划a(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高整體產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 2005年以來，太倉(cāng)市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費(fèi)能力

4、穩(wěn)步上升，但總體收入水平在蘇州各縣級(jí)市中排名第5位。8房地產(chǎn)發(fā)展情況太倉(cāng)商品房市場(chǎng)：2005-2010年太倉(cāng)商品房市場(chǎng)成交價(jià)格持續(xù)保持上漲勢(shì)頭，2009年已達(dá)4770元/平方米。 2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，而市場(chǎng)仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。2005-2009年太倉(cāng)商品房銷售面積和價(jià)格走勢(shì)2010年前三季度太倉(cāng)商品房供求價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：太倉(cāng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：太倉(cāng)市統(tǒng)計(jì)局 2005年-2009年太倉(cāng)商品房銷售面積持續(xù)上漲，08年受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，市場(chǎng)衰退，僅成交52.19萬(wàn)平方米，09年市場(chǎng)重現(xiàn)繁榮景象，成交商品房面積143.15萬(wàn)平方米。 從近幾年商品房成

5、交價(jià)格走勢(shì)來看，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2005年的3556元/平方米，上漲至2009年的4770元/平方米，漲幅為34%，預(yù)計(jì)未來價(jià)格仍有上漲空間。 2010年1-3季度新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積108.7萬(wàn)平方米，商品房銷售面積125.78萬(wàn)平方米，供求比1：0.85，1-3季度成交價(jià)格5879元/平方米。9房地產(chǎn)發(fā)展情況一級(jí)土地市場(chǎng)：2010年1-12月太倉(cāng)市土地市場(chǎng)共成交145塊土地，總占地面積435.3萬(wàn)平方米，總成交建筑面積563.5萬(wàn)平方米，市場(chǎng)主要成交集中于2月、9月、10月份，占全年供應(yīng)總量的56%左右。2010年1-12月太倉(cāng)土地市場(chǎng)成交情況走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng) 2010年

6、1-12月，太倉(cāng)市土地市場(chǎng)總成交占地面積435.3萬(wàn)平方米，總成交建筑面積563.5萬(wàn)平方米，土地類別屬性包括住宅類用地、商業(yè)金融用地、工業(yè)用地。 從各月度土地市場(chǎng)成交情況來看，2月、9月、10月為市場(chǎng)成交高峰期，這3個(gè)月共成交土地占地面積244.4萬(wàn)平方米，建筑面積315.3萬(wàn)平方米，占全年的56%。房地產(chǎn)發(fā)展情況小結(jié)土地市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控情況后期走勢(shì)預(yù)測(cè) 2010年1-12月太倉(cāng)市土地市場(chǎng)共成交145塊土地，總占地面積435.3萬(wàn)平方米，總成交建筑面積563.5萬(wàn)平方米，市場(chǎng)主要成交集中于2、9、10月份，占全年供應(yīng)總量的56%左右。 成交土地以工業(yè)類用地為主；價(jià)格方面，住宅用地價(jià)格

7、最高，達(dá)2183元/平方米。 2005-2009年太倉(cāng)商品房市場(chǎng)成交價(jià)格持續(xù)保持上漲勢(shì)頭，2009年已達(dá)4770元/平方米。 2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，成交價(jià)為5879元/平方米，由于當(dāng)?shù)赜休^強(qiáng)的購(gòu)買力，市場(chǎng)仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。 2010年江蘇省和太倉(cāng)市出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)政策來抑制房?jī)r(jià)上漲和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，如銀行執(zhí)行差別化房貸、嚴(yán)控商品房銷售市場(chǎng)秩序及規(guī)范住房公積金管理。 太倉(cāng)銀行規(guī)定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停貸，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。預(yù)計(jì)太倉(cāng)市商品房市場(chǎng)供給量將仍持續(xù)呈現(xiàn)

8、上漲態(tài)勢(shì)；而成交量方面短期內(nèi)雖有所下滑，但剛性需求始終存在并且數(shù)量龐大，成交價(jià)格仍有上漲空間。3.太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 潛在供應(yīng)量分析 商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 住宅客戶定位及產(chǎn)品建議12房地產(chǎn)發(fā)展情況太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)：2006-2010年太倉(cāng)商品住宅成交量和價(jià)格持續(xù)保持上漲勢(shì)頭，2010年前3季度均價(jià)已達(dá)5896元/平方米；2009年住宅成交量達(dá)到高峰，為108.56萬(wàn)平方米，進(jìn)入2010年前3季度，成交量達(dá)到62平方米2006-2010年前3季度太倉(cāng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)2010年前3季度太倉(cāng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：太倉(cāng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源

9、：太倉(cāng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2006年-2009年太倉(cāng)商品住宅銷售面積持續(xù)上漲，08年受金融危機(jī)影響，市場(chǎng)成交下挫，僅成交36.33萬(wàn)平方米，09年市場(chǎng)重現(xiàn)繁榮景象，住宅成交面積108.56萬(wàn)平方米； 從近幾年商品房成交價(jià)格走勢(shì)來看，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2006年的3844元/平方米，上漲至2009年的4572元/平方米； 2010年1-3季度新建商品住宅銷售面積62萬(wàn)平方米，1-3季度成交價(jià)格5896元/平方米。成交結(jié)構(gòu)分析：太倉(cāng)市住宅成交各戶型中二房、三房為主，最受歡迎的面積段為80-140平方米；成交主力總價(jià)段在100萬(wàn)以下。數(shù)據(jù)來源：cric 2010年太倉(cāng)市住宅成交各戶型中，二房、三房

10、最受歡迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他戶型成交占比較小。 2010年太倉(cāng)市住宅成交面積段中，80-100平方米面積段成為成交主力，成交占比36%，其次為120-140平方米面積段，成交占比29%。 再次為100-120平方米面積段，成交占比21%。 2010年太倉(cāng)市住宅成交總價(jià)段較為分散，沒有出現(xiàn)面積段和戶型中成交集中的情況。成交總價(jià)段量較大的為100萬(wàn)以下段，成交占比77%?？們r(jià)段面積段太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況戶型太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況在售住宅價(jià)格分布：太倉(cāng)市在售住宅價(jià)格段主要集中在7000-9000元/平方米之間，目前在售項(xiàng)目主要分布在城區(qū)和新區(qū)太倉(cāng)市在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格多集

11、中在7000-9000元/平方米單價(jià)段。該單價(jià)段內(nèi)的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)量的77%；目前在售大部分項(xiàng)目主要集中在城區(qū)及新區(qū)。太倉(cāng)市在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布圖數(shù)據(jù)來源：易居市調(diào)單位：元/平米在售項(xiàng)目供應(yīng)和成交面積段分析：1、選取原則皆為銷售較好，所面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)目前借鑒意義較大；2、選取項(xiàng)目檔次相對(duì)較高、品質(zhì)較好或者開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大，受到購(gòu)房者認(rèn)可。 從市場(chǎng)整體看，目前一居室70-80平方米面積段是供應(yīng)量和成交量最多的面積段，累計(jì)供應(yīng)2.6萬(wàn)平方米，去化率為75%；太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況一房60平米以下60-70平米70-80平米合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)224 1084827 1719

12、374 26812 625 39379 成交219 106262129 280 20046 501 30801 可售5 222 25 1590 94 6766 124 8578 去化比例98%98%7%8%75%75%80%78%續(xù)上表 從上表可以看出，目前太倉(cāng)二房戶型房源比較受歡迎，其中80-90 和90-100平方米面積段市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量最大，累計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)17.7和 21.4萬(wàn)平方米，2238和2116套房源，成交量達(dá)16.9 和19.5萬(wàn)平方米、 2012 和2042套，其去化率為96%和91%；太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況二房80-9090-100100-110110-120120-

13、130130-140140平米以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)2116 177945 2238 214333 1146 114854 214 24496 141 18008 14 1862 17 2436 5886 553934 成交2021 169853 2042 195908 1040 103994 185 21164 115 14688 2 266 13 1844 5418 507717 可售95 8092 196 18425 106 10860 29 3332 26 3320 12 1596 4 592 468 46217 去化比例96%95

14、%91%91%91%91%86%86%82%82%14%14%76%76%92%92% 上表顯示， 120-130平方米面積段供應(yīng)量位居首位，累計(jì)供應(yīng)為25.8平方米，累計(jì)供應(yīng)套數(shù)2076套，這個(gè)面積段的成交情況相對(duì)比較理想，去化率為94%；130-140平方米供應(yīng)量為二位，累計(jì)供應(yīng)為19.4萬(wàn)平方米，其去化率為85%； 整體來看，120-130平方米和130-140平方米面積段供應(yīng)及成交占比較大。太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況續(xù)上表三房110平米以下110-120120-130130-140140-150150-160160平米以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面

15、積供應(yīng)862 92422 287 32723 2076 257750 1439 194069 1034 149895 54857381 14189 5833 749622 成交838 89841 275 31340 1943 241181 1219 161330 575 83269 10159029 5136 4889 613686 可售24 2581 12 1383 133 16570 220 32739 459 66626 44 6983 52 9053 944 135935 去化比例97%97%96%96%94%94%85%83%56%56%19%19%36%36%84%82% 從上表可

16、以看出，四室產(chǎn)品的整體供應(yīng)量相對(duì)較少。 200平方米以上面積段的供應(yīng)量最大，累計(jì)供應(yīng)達(dá)48417平方米，累計(jì)供應(yīng)套數(shù)199套。 從四室各面段產(chǎn)品去化比例來看， 160-170平方米和160平方米面積段以下四居銷售情況相對(duì)較好。太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況續(xù)上表四房160平米以下160-170170-180180-190190-200200平米以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)52 7597 46 7586 48 8220 39 7193 00199 48417 384 79013 成交52 7597 39 6444 27 4616 28 5168 0099 241

17、59 245 47984 可售0 0 7 1142 21 3604 11 2025 0 0 100 24258 139 31029 去化比例100%100%85%85%56%56%72%72%0%0%50%50%64%61%太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況續(xù)上表 五房、六房非市場(chǎng)主流產(chǎn)品。五房230-240450-460合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)493283624124556成交003136931369可售0%0%38%38%25%30%去化比例4 932 5225593187六房230-240合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)10 2300 10 2300 成交9 2070 9 2070 可售1 230

18、 1 230 去化比例90%90%90%90%復(fù)式140-150180-190220-230合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)3431236092002142794成交34311180490081512可售0011805110161281去化比例100%100%50%50%44%45%57%54%3.太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 潛在供應(yīng)量分析 住宅產(chǎn)品建議城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究城區(qū)主要在售項(xiàng)目目前城區(qū)在售商品住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)集中在7000-9000元/平方米左右，項(xiàng)目多集中于新區(qū)，多數(shù)樓盤品質(zhì)相對(duì)較高。怡和麗景二期主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總

19、建筑面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）華源上海城4014197800錦繡新城7463057000南城水岸58067 7500怡景南園748519000景瑞榮御藍(lán)灣367344 8000綠地城209132 7500濱河花園153600 8000上海公館64921 9300金御灣532368000塞納麗舍125031 7000華陽(yáng)星城607286800浙建太和麗都270000 9000典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給及成交供求及去化典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給及去化分析項(xiàng)目名稱所在區(qū)域總建筑面積（萬(wàn) ）開盤時(shí)間供應(yīng)情況成交情況成交價(jià)格（元/平米）累計(jì)銷售率月均去化速度（套）存量去化周期（月）面積（）套數(shù)面積（）套數(shù)浙建太和

20、麗都新城區(qū)272010.9.306684343642063302900069%1001.3華源上海城新區(qū)402009.12.3123207118441707591440780078%1203.4錦繡新城新區(qū)752003.3.3163821060386288995954700099%651.3金御灣城區(qū)5.32009.12.14271844227621295800067%236.4怡景南園城區(qū)7.52009.11.14817237137423292900079%213.8塞納麗舍城區(qū)12.52008.11.79054193080217856700092%352.1景瑞榮御藍(lán)灣新區(qū)36.72010

21、.4.106995453859767462800086%581.3綠地城新城區(qū)20.92010.1.2114935116186367900750078%753.5濱河花園城區(qū)15.42010.9.171878217710241109800062%361.9華陽(yáng)星城新區(qū)6.12010.11.102268021610725105680049%532.1從供求關(guān)系角度來看，銷售率最好的項(xiàng)目為錦繡新城、塞納麗舍、景瑞榮御藍(lán)灣等，累計(jì)銷售率均在85%以上。浙建太和麗都在10年9月份開盤，銷售勢(shì)頭較好。從去化速度看， 浙江太和麗都、華源上海城的去化速度最快，每月平均去化在100套以上。從存量去化周期來看，

22、金御灣項(xiàng)目消化時(shí)間較長(zhǎng)，近7個(gè)月。一房70合計(jì)供應(yīng)套數(shù)96145280374615成交套數(shù)9412685280500可售套數(shù)21919594115去化比例98%87%30%75%81%典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化情況分析標(biāo)準(zhǔn)型三房、舒適型二房去化率較高。 從典型項(xiàng)目各戶型去化比例來看，一房戶型中70平方米以上戶型去化率最高；舒適型80-110二房面積去化率最高；三房中120-140平方米戶型去化率較高。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化分析二房110合計(jì)供應(yīng)套數(shù)18001825209411861465431成交套數(shù)1800181019201040965046可售套數(shù)001517414650385去化比例100%0%99%9

23、2%88%66%93%三房170合計(jì)供應(yīng)套數(shù)086226320761312103474505671成交套數(shù)08382511943109257517134729可售套數(shù)024121332204595737942去化比例0%97%95%94%83%56%23%26%83%四房210合計(jì)供應(yīng)套數(shù)255464834080238成交套數(shù)253392725027146可售套數(shù)02711905392去化比例100%60%84%56%73%0%34%61%典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化分析續(xù)上表 從典型項(xiàng)目各戶型去化比例來看，四房戶型、復(fù)式戶型市場(chǎng)供應(yīng)及成交較少，整體去化率分別為61%、42%。復(fù)式17013一室金御灣綠地

24、城濱河花園萬(wàn)鴻大唐時(shí)代7021070二室華源上海城華陽(yáng)星城金御灣怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣綠地城浙建太和麗都濱河花園萬(wàn)鴻大唐時(shí)代錦繡新城60-7018070-8080-9025352150590-10080245641071971801047100-1102834837672110-1204452188120-1302178130105二室、三室戶型成交占比較大競(jìng)品熱銷二室面積在80-110平米；三室面積在120-140平方米；四室、復(fù)式成交較少。 一室面積成交較好在50-70平方米，主要成交項(xiàng)目為綠地城和萬(wàn)鴻大唐時(shí)代。 二室面積成交最好在80-110平方米，主要成交項(xiàng)目為綠地城、錦繡新城等。 三室

25、面積成交最好在120-140平方米，主要成交項(xiàng)目為華源上海城和錦繡新城等。 四室主要成交項(xiàng)目為景瑞榮御藍(lán)灣；復(fù)式主要成交項(xiàng)目為怡景南園。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析注：數(shù)據(jù)為項(xiàng)目自開盤以來商品住宅成交量四室華源上海城怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣浙建太和麗都萬(wàn)鴻大唐時(shí)代140-150213150-1603160-17039170382813復(fù)式怡景南園140-1503150-20012004典型項(xiàng)目供給及成交成交價(jià)格典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)來源：cric注：成交價(jià)格為項(xiàng)目開盤以來的平均價(jià)格從價(jià)格來看，競(jìng)品成交單價(jià)集中在7000-9000元/平方米之間；總價(jià)基本在70-100萬(wàn)之間。從成交均價(jià)來看，浙建

26、太和麗都、怡景南園成交均價(jià)在競(jìng)品中處于較高水平。 從成交套均總價(jià)來看，總價(jià)水平較為集中，主要在70-100萬(wàn)水平。典型項(xiàng)目未來供應(yīng)：主要競(jìng)品存量較多，其中已推案未售部分合計(jì)19.1萬(wàn)平方米，未推案部分存量為111.9萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目入市將與這些競(jìng)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。典型項(xiàng)目未來供應(yīng)分析主要競(jìng)品項(xiàng)目上市存量與未上市存量情況單位：萬(wàn)平方米目前，競(jìng)品項(xiàng)目的上市存量為19.1萬(wàn)平方米，未上市量為111.9萬(wàn)平方米。其中上市存量較多的項(xiàng)目為華源上海城，存量在6.1萬(wàn)平方米。未上市存量較多的項(xiàng)目有景瑞榮御藍(lán)灣、浙建太和麗都、華源上海城，項(xiàng)目未上市存量均超過了15萬(wàn)平方米。3.太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 太

27、倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 潛在供應(yīng)量分析 住宅產(chǎn)品建議已成交未開工土地：從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量來看，太倉(cāng)市住宅未來還可入市體量為94.4萬(wàn)平方米，主要分布在新區(qū)及各鎮(zhèn)2010年太倉(cāng)市住宅類用地已成交未開工土地列表土地位置土地屬性成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓板價(jià)(元/)總用地面積()總建筑面積()出讓時(shí)間受讓方沙溪鎮(zhèn)勝利村20、21組住宅用地 12000132356681906902010-12-08太倉(cāng)尼盛置業(yè)有限公司、江蘇五洋房產(chǎn)有限公司雙鳳鎮(zhèn)雙周公路南側(cè)住宅用地3180175515097181162010-12-08周逸新新區(qū)梅花苑、鳳蓮苑小區(qū)住宅用地19603428357457182

28、010-11-29太倉(cāng)恒通置業(yè)有限公司新區(qū)朝陽(yáng)路北、四通路東住宅用地400003526453811134522010-10-11蘇州禹海置業(yè)有限公司新區(qū)常勝路西、寧波路南，新區(qū)常勝路西、南京路北住宅用地12000046101859232602922010-09-27蘇州雅鹿置業(yè)有限公司科教新城利民社區(qū)住宅用地476002700881601763202010-09-15佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司新區(qū)發(fā)達(dá)路西、五州路南住宅用地3400114524736296832010-09-15太倉(cāng)恒通投資集團(tuán)有限公司浮橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)、牌九路西側(cè)住宅用地54023817452226882010-07-21太倉(cāng)市

29、富橋?qū)崢I(yè)有限公司璜涇鎮(zhèn)文昌街住宅用地6203509846177232010-07-21顧學(xué)成、朱瑞娟城廂鎮(zhèn)204國(guó)道西、弇山西路北住宅用地202001716588551177102010-07-21昆山市城南置業(yè)有限公司瀏河鎮(zhèn)鄭和南路住宅用地254023296058109042010-07-15太倉(cāng)順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè)住宅用地9006988598128972010-07-15太倉(cāng)順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陸渡鎮(zhèn)新瀏河北側(cè)住宅用地3550179111013198232010-06-30太倉(cāng)市通中置業(yè)有限公司城廂鎮(zhèn)新城區(qū)群星社區(qū)住宅用地1788.2463752980447686201

30、0-06-22太倉(cāng)市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司潛在供應(yīng)量分析3.太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)總體情況分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 潛在供應(yīng)量分析 住宅產(chǎn)品建議戶型配比建議 通過對(duì)太倉(cāng)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)分析， 暢銷產(chǎn)品集中在50-60平方米的一居、80-100平方米的二居、120-140平方米的三居； 本項(xiàng)目主要購(gòu)買人群定位為改善型置業(yè)人群及投資人群，故舒適型產(chǎn)品占比較大； 我們建議，本項(xiàng)目以舒適二房、標(biāo)準(zhǔn)三房為主力戶型，并搭配部分一房產(chǎn)品。對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品編號(hào)主力戶型主力面積（）面積段中值()套數(shù)（套）套數(shù)比例面積()面積比例一房一室一廳（1衛(wèi)）50-6065908%5

31、6505%二房二室一廳（1衛(wèi)）80-908529026%2373021%二房一廳（2衛(wèi)）90-1009528025%2599023%三房三室一廳（1衛(wèi)3277029%三室二廳（2衛(wèi)2486022%合計(jì)戶均面積10111191130004.太倉(cāng)商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場(chǎng)概述 全市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場(chǎng)、華旭財(cái)富中心的入駐營(yíng)業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力；市區(qū)中心商圈武陵路電子一條街核心商圈特色商圈次級(jí)商圈人民路綜合商業(yè)街

32、大潤(rùn)發(fā)商圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街東盛商業(yè)廣場(chǎng)上海廣場(chǎng)五洋廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)在售商業(yè)本案太倉(cāng)已形成各種層級(jí)的商圈體系，市場(chǎng)細(xì)分明顯，商業(yè)市場(chǎng)較為成熟；整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖；商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心；人民路商業(yè)街以及大潤(rùn)發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤(rùn)發(fā)等主力店的引入，形成次級(jí)商圈，輻射周邊客群；圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等；在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯；太倉(cāng)商圈格局分析位置業(yè)態(tài)組成臨街店鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?.月）規(guī)模市區(qū)中心商圈

33、人民路與上海西路交匯商場(chǎng)、超市、服裝、鞋類、飾品店、餐飲等。代表商業(yè)有南洋廣場(chǎng)、新城廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、第五季、新世界百貨、蘇寧電器等。200-300百貨商場(chǎng)20000-30000左右，臨街店鋪100-150次級(jí)商圈人民路商街及太平路與錦州路交匯區(qū)域綜合商業(yè)街、超市為主。代表商業(yè)恒榮泰廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市。100-200一層、臨街店鋪50-100特色商圈北門街、武陵街、縣府街建材街、電子街、品牌專賣等。50-100一層、臨街店鋪50-80太倉(cāng)商業(yè)大型主力店多集中于人民路與上海路交匯，屬于太倉(cāng)市中心，整體商業(yè)檔偏于中檔，太倉(cāng)商圈主要商業(yè)街租金平均為200-300元/.月，其他沿街商鋪?zhàn)饨鹌骄鶠?00-2

34、00元/.月，臨街商鋪面積主要在50-100之間太倉(cāng)商圈格局分析中心城區(qū)商業(yè)：商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，以人民路與上海西路交匯為中心點(diǎn)輻射多個(gè)商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于中檔，商業(yè)用房主要是臨街底商；多集中與城市中心區(qū)域，東部商圈還相對(duì)較為落后。隨著其他大型商業(yè)綜合體的入市，東部商業(yè)氛圍會(huì)逐漸加強(qiáng)，新商圈也將開始形成。 目前太倉(cāng)城區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，以人民路與上海路交匯為中心點(diǎn)輻射多個(gè)商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于中檔。人民路與上海西路交匯是目前太倉(cāng)城區(qū)主要的集中商業(yè)區(qū)域；區(qū)域內(nèi)集中了多個(gè)百貨商場(chǎng)和娛樂設(shè)施，區(qū)域內(nèi)商業(yè)多是以提供休閑購(gòu)物服務(wù)的百貨、娛樂、餐飲等區(qū)域人流量相對(duì)較大，區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹌骄?00-

35、300元/.月之間； 新天地廣場(chǎng)和華旭財(cái)富中心為未來開業(yè)的商圈內(nèi)的集中商業(yè)體，也將成為區(qū)域商業(yè)升級(jí)的新引擎。太倉(cāng)商圈格局分析新城廣場(chǎng)新世界百貨南洋廣場(chǎng)第五季百貨4.太倉(cāng)商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場(chǎng)概述 全市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議商業(yè)用房市場(chǎng)分析本表選取太倉(cāng)（城區(qū)）2009-2010年取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)羅列，這些樓盤的共性是：1、皆為銷售較好項(xiàng)目，所面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義較大；2、物業(yè)類型包括底商、獨(dú)體商業(yè)。 從上表可以看出，目前市場(chǎng)暢銷商鋪面積區(qū)間在40平方米以下和40-60平方米之間，其中40-60平方米之間供應(yīng)量為34

36、439平方米、945套，成交量為26792平方米、726套，物業(yè)類型主要是1層底商商鋪； 100-150平方米面積段商鋪物業(yè)供應(yīng)排在第一位，供應(yīng)量為47728平方米、394套；而其成交面積排在首位，約為31344平方米，成交套數(shù)排在第三位，約為253套； 雖然300平方米以上的商鋪供應(yīng)量也比較大，但市場(chǎng)去化一般，說明市場(chǎng)單體面積過大的商鋪由于總價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的因素，客戶比較謹(jǐn)慎；小面積商鋪比較受市場(chǎng)歡迎。供求結(jié)構(gòu)分析：目前太倉(cāng)城區(qū)在售商業(yè)用房供應(yīng)量24.6萬(wàn)平方米，成交量13.1萬(wàn)平方米，主力成交商鋪面積在40平方米以下、40-60平方米、100-150平方米。40以下40-6060-8080-10

37、0100-150150-200200-250250-300300-500500以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)9453443940520446286204021981757439447728115191974810676236001742611846429582533245539成交7262679226413130135890912511208253313447712293225019615934515399554711658131158可售2197647141731615111493736366141163843869042

38、6565717440829107194137487875114381去化比例77%78%65%64%47%44%63%64%64%66%67%64%46%47%26%27%61%59%11%13%65%53%4.太倉(cāng)商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場(chǎng)概述 全市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議典型項(xiàng)目南洋廣場(chǎng)典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 南洋廣場(chǎng)是太倉(cāng)面積最大（總面積229400平米，停車位1200個(gè)。包括103630平米商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)、31650平米酒店式公寓、94200平米商業(yè)住宅區(qū)） 、功能最多、停車場(chǎng)最大、業(yè)態(tài)規(guī)劃最全的首家綜合“歡樂購(gòu)物廣場(chǎng)”。南洋廣場(chǎng)自開街以來，

39、共招商主力店、次主力店、品牌商家等共139戶。就目前來看，經(jīng)營(yíng)情況并不是十分理想。南洋廣場(chǎng)項(xiàng)目地址太倉(cāng)市人民南路96號(hào)開發(fā)企業(yè)南洋（太倉(cāng)）房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司總建面積229400平方米 商業(yè)面積121868平方米租售情況招商85%商業(yè)類型廣場(chǎng)建筑以2至4層低層為主業(yè)態(tài)業(yè)種綜合類商鋪面積25.46-137.8平方米 標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米銷售形態(tài)70%自營(yíng)主力商戶沃爾瑪、尖莎咀百貨、國(guó)美電器開盤時(shí)間2008年10月商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)酒店式公寓住宅區(qū)典型項(xiàng)目東盛商業(yè)廣場(chǎng)東盛商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址上海東路南側(cè)、婁江路東側(cè) 開發(fā)企業(yè)太倉(cāng)尼盛置業(yè)有限公司總建面積92106平方米 商業(yè)面積50000平方米租售情況出租、出售

40、商業(yè)類型商業(yè)街商鋪商鋪層數(shù)1-4層業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物、酒店、居住多位一體的超大型現(xiàn)代歐陸風(fēng)情商業(yè)休閑廣場(chǎng) 報(bào)價(jià)售價(jià)10000-20000元/平米租金3元/天 商鋪面積32-12800平方米 主力商戶待定開盤時(shí)間2008年6月項(xiàng)目總建筑面積9萬(wàn)多平米；其中5萬(wàn)多平方米的商業(yè)，現(xiàn)可售面積2萬(wàn)多平米本項(xiàng)目主要以餐飲休閑娛樂為主，現(xiàn)有大餐飲和數(shù)碼港、兩個(gè)經(jīng)濟(jì)型賓館、一些銀行已經(jīng)入駐。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目新天地商業(yè)廣場(chǎng)新天地商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址城廂鎮(zhèn)北城河以南、向陽(yáng)路以北、人民路以東 開發(fā)企業(yè)太倉(cāng)市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 總建面積47000平方米 商業(yè)面積20000平方米 租售情況出售商業(yè)

41、類型沿街、內(nèi)鋪 商鋪層數(shù)局部5層、主題3層層高1層：4.5米；2-3層3.3米業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲、娛樂、數(shù)碼城報(bào)價(jià)2-3萬(wàn)元/平米商鋪面積主力面積30-60平米開盤時(shí)間2010年11月13樓為高級(jí)餐飲，購(gòu)物為主，小面積30起 45樓為高級(jí)休閑，娛樂，電動(dòng)城，KTV，電影院，最大面積700 可按揭，最高貸款50%，最長(zhǎng)可貸10年?？蛇x擇包租，包租5年，前三年租金（商鋪價(jià)格21%）一次性返還。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目上海國(guó)際廣場(chǎng)上海國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目地址太倉(cāng)市上海東路太平路交匯處開發(fā)企業(yè)蘇州國(guó)信集團(tuán)東源建設(shè)投資有限公司總建面積43789平方米 商業(yè)面積8440平方米租售情況銷售商業(yè)類型商業(yè)外街和內(nèi)庭商鋪 層數(shù)

42、1-3層 業(yè)態(tài)業(yè)種金融、證券、展廳、SPA會(huì)所、咖啡、酒店賓館、健身美容美體、商務(wù)中心、及餐飲等便利服務(wù)報(bào)價(jià)待定主力商戶待定開盤時(shí)間2009年5月28日本項(xiàng)目太倉(cāng)上海廣場(chǎng)，分為A、B兩區(qū)，其中A區(qū)總建筑面積約44789.81平方米，包括一個(gè)地上3層、地下一層的商業(yè)裙房（地下室為車庫(kù)和設(shè)備用房）、一棟18層酒店式公寓和一棟19層的辦公用房，B區(qū)總建筑面積約25863.15平方米，包括一個(gè)地上3層、地下一層的商業(yè)裙房（地下室為車庫(kù)和設(shè)備用房）、一棟19層酒店式公寓。本項(xiàng)目為中高檔定位，商業(yè)部分主要定位為金融、證券、展廳、SPA會(huì)所、咖啡、酒店賓館、健身美容美體、商務(wù)中心、及餐飲等便利服務(wù)。典型競(jìng)爭(zhēng)

43、項(xiàng)目分析4.太倉(cāng)商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場(chǎng)概述 全市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議已成交未開工土地：從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量來看，太倉(cāng)市商業(yè)未來還可入市體量為40.7萬(wàn)平方米，主要分布在新區(qū)及各鎮(zhèn)。2010年太倉(cāng)市商服類用地已成交未開工土地列表土地位置土地屬性成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓板價(jià)(元/)總用地面積()總建筑面積()出讓時(shí)間受讓方港區(qū)通港東路南側(cè)、滬太新路東側(cè)商服用地14400565 1592172547472010-12-24蘇州亞盛投資發(fā)展有限公司新區(qū)四通路西、五洲路南商服用地40204412 607591132010-11-29太倉(cāng)市星都房地產(chǎn)有限

44、公司新區(qū)東亭路西側(cè)、規(guī)劃七路北側(cè)商服用地1400555 11473252412010-10-18蘇州市太倉(cāng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局新區(qū)太平路東、慶陽(yáng)路南商服用地9101359 148866962010-9-15太倉(cāng)市通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城廂鎮(zhèn)太平南路西、南園路南側(cè)商服用地43002212 7777194432010-9-14太倉(cāng)市教育發(fā)展有限公司新區(qū)毛太路西、橫河南商服用地24502933 642683542010-8-20昆山市周市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)街道中樂社區(qū)居民委員會(huì)港區(qū)滬太新路西側(cè)、城地百貨南側(cè)商服用地620295 16174210262010-7-21華東環(huán)球商貿(mào)物流城開發(fā)股份有限公司瀏河鎮(zhèn)東港路西側(cè)商

45、服用地11402003 406556912010-7-15太倉(cāng)市瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀏河鎮(zhèn)市民廣場(chǎng)南側(cè)商服用地280224 4800124802010-2-22蘇州高正投資發(fā)展有限公司沙溪鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)中心路西側(cè)商服用地380217 12484174782010-2-22蘇州依廠物流有限公司新區(qū)發(fā)達(dá)路西，五洲路北商服用地1600989 8091161822010-1-11太倉(cāng)恒通置業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)人民北路西側(cè)商服用地1727 1692 6379102062010-1-25江蘇省煙草公司蘇州市公司潛在供應(yīng)量分析4.太倉(cāng)商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場(chǎng)概述 全市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 典型競(jìng)品案例分

46、析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)客產(chǎn)品建議商業(yè)店鋪切割步行街店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)產(chǎn)品形式店鋪面積 ()用途沿街商鋪6-1010-15一層、二層60150服裝、鞋帽、酒吧等住宅底商面寬（m）進(jìn)深(m)產(chǎn)品形式店鋪面積()用途住宅底商4-610一層40-60適合各種社區(qū)生活配套商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品建議 結(jié)合太倉(cāng)商鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀、本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件及客戶調(diào)研狀況，我們建議本產(chǎn)品的商鋪面積不宜過大，商業(yè)步行街店鋪面積基本介于60-150平方米之間；而社區(qū)底商店鋪面積則控制在4060平方米之間，這樣有利于控制總價(jià)，易于短期內(nèi)快速銷售，實(shí)現(xiàn)回款。5.太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)格局分析太倉(cāng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分

47、析典型寫字樓項(xiàng)目分析太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)小結(jié)寫字樓產(chǎn)品建議太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)格局分析已售在售以純寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)，目前太倉(cāng)全市純寫字樓項(xiàng)目較少，主要以太倉(cāng)發(fā)展大廈、華僑大廈、華旭財(cái)富中心等為代表，其他多數(shù)是以辦公立項(xiàng)的商住樓為主；全市在售寫字樓均位于城區(qū);已售寫字樓項(xiàng)目多數(shù)已投入使用，太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)整體發(fā)展水平相對(duì)滯后;太倉(cāng)寫字樓分布現(xiàn)狀：太倉(cāng)市內(nèi)寫字樓物業(yè)大多數(shù)分布在中心城區(qū)交通要道，主要是由于區(qū)域坐落著多數(shù)政府職能機(jī)構(gòu)，有良好的商業(yè)氛圍、便利的交通條件。項(xiàng)目名稱建筑面積（）占地面積（）標(biāo)準(zhǔn)層面積（）主力面積（）租賃客戶租金（元/月.）銷售價(jià)格(元/)出租率(%)銷售率(%)太倉(cāng)發(fā)展大廈269751550

48、0 1400116-238律所，家具，紡織33-36700020%70%華旭財(cái)富中心1600027651136289-2312011年4，5月開盤待定華僑大廈331506669.11011150-255貿(mào)易，機(jī)械，制造60680010%90%萊茵世貿(mào)大廈1000090000170036-71建筑，裝潢780060%五洋廣場(chǎng)23322.590378.11146.592-198650099%上海國(guó)際廣場(chǎng)43788.838452905.866-2182011年10月入駐680099%東方財(cái)富大廈32940.1640001022.26-1-3層銀行，另有商業(yè)經(jīng)營(yíng)930030%世紀(jì)財(cái)富大廈20479.3

49、85554.9920.5160貿(mào)易，建筑，運(yùn)輸33800090%100%太倉(cāng)主要寫字樓項(xiàng)目基本情況：產(chǎn)品設(shè)計(jì)多數(shù)為小面積分割戶型，整層大開間產(chǎn)品較少：租金水平普遍偏低，多在33-36元/月.之間，但出租率較高，多在85%以上。太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)格局分析5.太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)格局分析太倉(cāng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析典型寫字樓項(xiàng)目分析太倉(cāng)寫字樓市場(chǎng)小結(jié)寫字樓產(chǎn)品建議目前太倉(cāng)在售的純寫字樓項(xiàng)目較少，位于新區(qū)的太倉(cāng)發(fā)展大廈和華僑大廈是主要代表項(xiàng)目，售價(jià)約為7000元/平方米左右。太倉(cāng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析樓盤名稱世紀(jì)財(cái)富大廈上海國(guó)際廣場(chǎng)太倉(cāng)發(fā)展大廈華旭財(cái)富中心華僑大廈物業(yè)類別甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓

50、甲級(jí)寫字樓5A甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓規(guī)模2047922000269751762033150產(chǎn)品劃分（）整層1000整層1000整層1200整層1300整層1500租售模式銷售， 8000元/平方米待定銷售， 6900元/平方米待定銷售，6800元/華僑大廈太倉(cāng)發(fā)展大廈上海國(guó)際廣場(chǎng)華旭財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富中心寫字樓市場(chǎng)分析本表選取太倉(cāng)（城區(qū)）2009-2010年取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)羅列，這些樓盤的共性是：1、皆為銷售較好項(xiàng)目，所面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義較大；2、物業(yè)類型為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 從上表可以看出，目前市場(chǎng)暢銷的寫字樓分割面積區(qū)間在100-300平方米之間，總供應(yīng)量為87619平方米、5

51、07套，成交量為55568平方米、328套； 其次是1000-1200平方米的面積段，如東方財(cái)富大廈，單層面積在1030平方米，大部分都被客戶整層購(gòu)買。供求結(jié)構(gòu)分析：目前太倉(cāng)城區(qū)在售純寫字樓供應(yīng)量16.8萬(wàn)平方米，成交量約為9萬(wàn)平方米，主力分割面積在100-300平方米左右100以下100-200200-300300-400400-500500-600800-10001000-12001200以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)2462036030741940200456971135961444423424378719196002130340813