房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究報(bào)告

1、. 摘要隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷提高，人們住房條件和需求也在不斷提升。其中住房作為人民根本生活的保障，更是一個(gè)家庭最重要的資產(chǎn),從一定的層面上反映了一個(gè)家庭整體的生活水平，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間開(kāi)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，成為了切實(shí)關(guān)乎人民生活和利益的重要產(chǎn)業(yè)。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速開(kāi)展過(guò)程中，問(wèn)題也慢慢突顯出來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不平衡，房?jī)r(jià)一直居高不下的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，住房成為了民生關(guān)注的焦點(diǎn)。為了明確房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡開(kāi)展。本文通過(guò)收集2000年-2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立聯(lián)立方程模型，進(jìn)展模型的參數(shù)估計(jì)，據(jù)此進(jìn)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、的供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究分析，從而明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡開(kāi)展提供一定的政策依據(jù)。結(jié)果說(shuō)明，本文所建立的聯(lián)立方程模型是有效的，分析得到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供房?jī)r(jià)變化的根本因素，政府可以通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡，從而防止房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求聯(lián)立方程模型兩階段最小二乘供求平衡1引言1.1研究背景及意義自1998年我國(guó)取消了福利分房的政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速開(kāi)展蓬勃起來(lái)。同時(shí)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，居民的經(jīng)濟(jì)條件越來(lái)越好，住房條件也在不斷地提升。而住房是人民根本生活的保障，也是一個(gè)家庭最重要的資產(chǎn),從一定的層面上反映了一個(gè)家庭整體的生活水平，多方

3、面的因素使得房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間開(kāi)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，成為了切實(shí)關(guān)乎人民生活和利益的重要產(chǎn)業(yè)。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展，問(wèn)題也慢慢突顯出來(lái)，房?jī)r(jià)一直居高不下成為了一個(gè)大問(wèn)題。自2004年以來(lái)，我國(guó)以前所未有的力度整頓房地產(chǎn)行業(yè)，出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，十年間國(guó)家有關(guān)部門(mén)共出臺(tái)了103項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施。這些政策圍繞著房地產(chǎn)過(guò)熱以及房地產(chǎn)投機(jī)兩大方面進(jìn)展調(diào)節(jié)和控制，在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的和諧安康開(kāi)展，但是房?jī)r(jià)過(guò)高，大局部居民住房困難的情況仍然一直在持續(xù)著。這一情況的出現(xiàn)，最主要的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平衡，人們的需求不斷增加，房?jī)r(jià)的不斷升高，都從不同的方面影響

4、了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。為了弄清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，本文通過(guò)收集了2000年2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立模型，從而明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡開(kāi)展提供一定的政策依據(jù)。1.2研究方法及容本文研究分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的影響機(jī)制和因素，尋找出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系，為房?jī)r(jià)的變化提供了科學(xué)的依據(jù)。首先收集了我國(guó)2000年-2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展分析，通過(guò)相關(guān)關(guān)系的分析，選取了對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求影響最顯著，具有線性相關(guān)關(guān)系的3個(gè)變量，接下來(lái)以房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求與房?jī)r(jià)為3個(gè)生變量，選取了2個(gè)滯

5、后生變量，3個(gè)外生變量作為先決變量，建立聯(lián)立方程模型，利用EViews軟件，采用兩階段最小二乘估計(jì)的方法，進(jìn)展模型的參數(shù)估計(jì)，據(jù)此進(jìn)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究分析。2文獻(xiàn)綜述對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)之間關(guān)系，之前的很多學(xué)者都進(jìn)展了權(quán)威科學(xué)地分析和廣泛的研究。其中通過(guò)聯(lián)立方程模型，著重分析了國(guó)民收入分配對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為國(guó)民收入的合理分配可以緩解房?jī)r(jià)居高不下的情況，減少?lài)?guó)民收入對(duì)房地產(chǎn)的投入，減少炒作，能夠?qū)崿F(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康和諧開(kāi)展；選取宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，來(lái)分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中選取了股票價(jià)格、貨幣供給量和銀行利率的增長(zhǎng)變化來(lái)分析對(duì)房?jī)r(jià)

6、增長(zhǎng)變化的影響，從而得到房地產(chǎn)的市場(chǎng)均衡的調(diào)控可以通過(guò)宏觀政策來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的實(shí)時(shí)情況，制定符合當(dāng)時(shí)情況的宏觀調(diào)控政策，正確處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)之間的關(guān)系，到達(dá)雙贏的情況。則認(rèn)為政府想要宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)，是很困難的，他們通過(guò)建立一般均衡模型分析得出地價(jià)的變化才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最直接影響因素，確立正確的土地政策，可以很好地調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)。在文中則分析房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在著生性關(guān)系，得到人均可支配收入是影響地價(jià)的重要因素，也對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響作用。和的結(jié)論根本一致，均認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的市場(chǎng)因素是多方面的，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡的現(xiàn)狀及原因。則選取了省的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展分析，認(rèn)為

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的?？梢钥闯錾鲜鰧W(xué)者都是通過(guò)定量分析，直接選定了變量從而進(jìn)展分析的，本文而是先通過(guò)相關(guān)分析，尋找出了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用以及貸款利率等多個(gè)變量中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求影響最顯著的變量，來(lái)作為本文的研究變量，進(jìn)而再建立聯(lián)立方程模型進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究和分析，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)之家的關(guān)系更加明了和深入，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康和諧開(kāi)展提供一定的政策依據(jù)。3模型的建立3.1數(shù)據(jù)資料搜集及說(shuō)明根據(jù)之前學(xué)者的研究，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的因素是由多方面結(jié)合起來(lái)的，其中主要的因素有以下幾個(gè)：房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

8、、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量、資金的供給量和貸款利率、還有國(guó)家的稅收政策等。因此，本文選取了以下變量：選取了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用以及貸款利率貸款利率：本文中截取的貸款利率是以中國(guó)人民銀行一至三年含三年的貸款利率，并以當(dāng)期最后一次調(diào)整的結(jié)果為數(shù)據(jù)來(lái)源。共四個(gè)指標(biāo)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的變量。選取了指標(biāo)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期商品房銷(xiāo)售面積以及貸款利率共四個(gè)指標(biāo)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給影響因素的變量；選取了指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積作為商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格影響因素

9、的變量；選取指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積來(lái)代表我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給變量；選取了指標(biāo)商品房銷(xiāo)售面積來(lái)代表我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求變量；選取了商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)代表我國(guó)房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)水平。各變量數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，本文截取了2000-2013年的相關(guān)變量的數(shù)據(jù)，具體數(shù)據(jù)如附件1所示，其中貸款利率的數(shù)據(jù)如附件2所示。考慮到價(jià)格因素的影響，因此對(duì)變量居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格除以居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI，以消除通貨膨脹影響將名義值轉(zhuǎn)換成實(shí)際值，修正后的數(shù)據(jù)如附件3所示。3.2模型變量的選取本文主要研究的是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。根據(jù)

10、模型的需要，本文決定分別從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的四個(gè)指標(biāo)中，選取對(duì)市場(chǎng)供求變化影響最顯著的，最具代表性的三個(gè)變量來(lái)進(jìn)展分析。為了選取對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響最明顯的三個(gè)因素，本文對(duì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用以及貸款利率共四個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)展相關(guān)關(guān)系分析。相關(guān)分析correlation analysis是研究現(xiàn)象之間是否存在*種依存關(guān)系通常是一種非確定性的關(guān)系，并對(duì)具體有依存關(guān)系的現(xiàn)象探討其相關(guān)方向以及相關(guān)程度，是研究隨機(jī)變量之間的相關(guān)關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)方法。首先，為了了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與四個(gè)指標(biāo)之間的相關(guān)關(guān)系，本文利用SPSS軟

11、件做出商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和貸款利率的相關(guān)關(guān)系表見(jiàn)表1。表1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與各變量的相關(guān)關(guān)系表房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積城鎮(zhèn)居民人均可支配收入Pearson Correlation.976*Sig. (2-tailed).000商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格Pearson Correlation.989*Sig. (2-tailed).000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用Pearson Correlation.962*Sig. (2-tailed).000貸款利率Pearson Correlation.231Sig. (2-tailed

12、).426*. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).在分析變量之間相關(guān)關(guān)系時(shí)，只有當(dāng)兩變量之間的相關(guān)系數(shù)絕對(duì)值大于其臨界值的時(shí)候，才可以認(rèn)為兩個(gè)變量之間有線性關(guān)系。通常兩變量的相關(guān)系數(shù)絕對(duì)值大于置信度為5%下的相應(yīng)的臨界值，稱(chēng)兩變量之間有顯著的線性關(guān)系；如果相關(guān)系數(shù)大于置信度為1%下的相應(yīng)的臨界值，稱(chēng)兩變量有高度顯著的線性關(guān)系；如果相關(guān)系數(shù)小于置信度為5%下的相應(yīng)的臨界值，就認(rèn)為兩變量之間沒(méi)有明顯的線性關(guān)系。而在置信度為5%，自由度為N-2=12的情況下，兩變量相關(guān)系數(shù)的臨界值為0.532；置信度為1%，自由度為N-2

13、=12的情況系，兩變量相關(guān)系數(shù)的臨界值為0.661，根據(jù)表1可以得出：房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用的相關(guān)系數(shù)Pearson Correlation均0.661,說(shuō)明房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用之間有高度顯著的依賴(lài)關(guān)系。同時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用的PSig. (2-tailed)值均接近0，拒絕原假設(shè)，顯著不為0。即房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、

14、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。而商品房銷(xiāo)售面積與貸款利率的相關(guān)系數(shù)0.661,且P值=0.426，承受原假設(shè)，即房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積與貸款利率之間沒(méi)有存在顯著的相關(guān)關(guān)系。接下來(lái)，利用SPSS軟件做出房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和貸款利率之間的散點(diǎn)圖如圖1、2、3、4所示，可以更加明了的看出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與各個(gè)變量之間的線性關(guān)系。圖1商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入散點(diǎn)圖圖2商品房銷(xiāo)售面積與商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格散點(diǎn)圖圖3商品房銷(xiāo)售面積與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用散點(diǎn)圖

15、圖4商品房銷(xiāo)售面積與貸款利率散點(diǎn)圖由圖1、2、3的散點(diǎn)圖可以知道，這些點(diǎn)大致可以擬合在一條直線上，說(shuō)明商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用呈正的線性相關(guān)，即可以建立一個(gè)線性回歸模型來(lái)表示商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用之間的關(guān)系。而圖4的散點(diǎn)圖，說(shuō)明商品房銷(xiāo)售面積與貸款利率沒(méi)有明顯的線性關(guān)系。綜上所述，本文最終選取了指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用，來(lái)研究對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積的影響；同理選出了指標(biāo)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置

16、費(fèi)用和前一期商品房銷(xiāo)售面積，來(lái)研究對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積的影響；選取指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積，研究對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的影響。根據(jù)前文所述，截取了我國(guó)2000年-2013年的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，共選取的8個(gè)變量如下所示：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用：商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積，表示房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給：商品房銷(xiāo)售面積，表示房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求：前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積：前一期商品房銷(xiāo)售面積3.3模型路徑圖及模型建立為了使得各個(gè)變量之間的關(guān)系明了，便于我們建立聯(lián)立

17、方程模型，本文首先借助路徑圖將初始模型描述出來(lái)，清楚地反映各個(gè)變量之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用*3城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*1房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求商品房銷(xiāo)售面積Y3商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格Y1房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積Y2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額*2前一期商品房銷(xiāo)售面積Y3(-1)前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積Y2(-1)圖5.各變量之間關(guān)系的路徑圖該路徑圖中的變量是不同的類(lèi)型，其中外生變量寫(xiě)在橢圓框，它不受模型中其他變量的影響；生變量寫(xiě)在矩形框，它被模型中的其他變量決定，在路徑圖中至少有一個(gè)箭頭指向它；滯后的生變量寫(xiě)在虛線邊框的矩形框。根據(jù)上述的路徑圖，建立聯(lián)立方程：方程式反映了房地

18、產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積變化受商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期商品房銷(xiāo)售面積變化的影響；方程式反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求商品房銷(xiāo)售面積變化受商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化的影響；方程式反映了商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化的受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積變化的影響；4模型的實(shí)證分析4.1聯(lián)立方程模型的識(shí)別聯(lián)立方程模型是由多個(gè)方程組成的，對(duì)方程之間的關(guān)系有著嚴(yán)格的要求，否則方程就無(wú)法進(jìn)展估計(jì)。所以在進(jìn)展模型估計(jì)之間首先要判斷它是否可以估計(jì)，即需要進(jìn)展聯(lián)立方程模型的識(shí)別。而如果一個(gè)模

19、型中的所有隨機(jī)方程都是可以識(shí)別的，則認(rèn)為該聯(lián)立方程模型系統(tǒng)是可以識(shí)別的。本文并不是等到理論模型建立之后再進(jìn)展識(shí)別，而是在建立模型的時(shí)候，就設(shè)法保證每一個(gè)方程都是可識(shí)別的，從而保證該模型的可識(shí)別性。使得建立模型可識(shí)別的原則是：在建立*個(gè)方程時(shí)，要使得該方程包含前面每一個(gè)方程中都不包含的至少1個(gè)變量生或先決變量；同時(shí)使前面每個(gè)方程中都包含至少1個(gè)該方程所未包含的變量，并且互不一樣。根據(jù)本文建立的方程模型，將每個(gè)方程中所包含的變量記錄如下表見(jiàn)表2：表2模型變量記錄表變量1*1變量2(*2)變量3(*3)變量4(Y1)變量5(Y2)變量6(Y3)變量7Y2(-1)變量8(Y3(-1)方程1方程2方程3

20、檢驗(yàn)：方程2包含方程1之外的變量，同時(shí)方程1中存在方程2所未包含的變量，且互不一樣，即建立的方程2是可識(shí)別的。方程3中包含方程1、2之外的變量，同時(shí)方程1、2中都存在方程3所未包含的變量，且互不一樣，即建立的方程3是可識(shí)別的。4.2模型的參數(shù)估計(jì)利用Eviews軟件對(duì)聯(lián)立方程模型進(jìn)展兩階段最小二乘估計(jì)TSLS，結(jié)果如下表見(jiàn)表3：表3參數(shù)估計(jì)結(jié)果表CoefficientStd. Errort-StatisticProb.C(1)0.8721590.2100184.1527890.0002C(2)-0.2837130.095008-2.9861860.0053C(3)0.5705360.21829

21、42.6136170.0134C(4)0.6181040.1995923.0968400.0040C(5)0.1635370.0689232.3727570.0236C(6)0.4629120.1971342.3482140.0250C(7)0.7336660.1459395.0272230.0000C(8)-0.5915240.124092-4.7668190.0000C(9)0.5295530.04585111.549490.00004.3模型的檢驗(yàn)從上述表中的回歸估計(jì)結(jié)果看：方程模型擬合較好?？蓻Q系數(shù)=0.9621,說(shuō)明房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積變化的96.21%可由商品

22、房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期商品房銷(xiāo)售面積的變化來(lái)解釋。在5%的顯著性水平下，該方程的P值小于0.05，即該回歸方程顯著；此外，自由度n-k-1=10的t統(tǒng)計(jì)量的臨界值為，各解釋變量的t值的絕對(duì)值均大于2.228，說(shuō)明該方程的各個(gè)解釋變量均顯著。方程的擬合較好，可決系數(shù)=0.9769，說(shuō)明商品房銷(xiāo)售面積變化的97.69%可由商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的變化來(lái)解釋。在5%的顯著性水平下，該方程的P值小于0.05，即該回歸方程顯著；此外，自由度n-k-1=10的t統(tǒng)計(jì)量的臨界值為，各解釋變量的t值的絕對(duì)值均大于2.228，說(shuō)明該方程

23、的解釋變量均顯著。方程的擬合較好，可決系數(shù)=0.9845，說(shuō)明商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化的98.45%可由城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積的變化來(lái)解釋。在5%的顯著性水平下，該方程的P值小于0.05，即該回歸方程顯著；此外，自由度n-k-1=10的t統(tǒng)計(jì)量的臨界值為，各解釋變量的t值的絕對(duì)值，說(shuō)明該方程的解釋變量均顯著。4.4模型的經(jīng)濟(jì)意義方程1說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積的變化受商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期商品房銷(xiāo)售面積變化的影響。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積的彈性為0.87，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地

24、購(gòu)置費(fèi)用和前一期商品房銷(xiāo)售面積不變的時(shí)候，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格每增加1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積平均增加0.87%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積的彈性為-0.28，當(dāng)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和前一期商品房銷(xiāo)售面積不變的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用每增加1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積平均下降0.28%；前一期商品房銷(xiāo)售面積對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積的彈性為0.57，當(dāng)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用不變的時(shí)候，前一期商品房銷(xiāo)售面積每增加1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積平均增加0.57%。方程2說(shuō)明，商品房銷(xiāo)售面積的變化受商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

25、業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)商品房銷(xiāo)售面積的彈性為0.62，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不變的時(shí)候，房商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格每增加1%，商品房銷(xiāo)售面積平均增加0.62%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用對(duì)商品房銷(xiāo)售面積的彈性為0.16，當(dāng)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不變的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用每增加1%，商品房銷(xiāo)售面積平均增加0.16%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)商品房銷(xiāo)售面積的彈性為0.46，當(dāng)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用不變的時(shí)候，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每增加1%，商品房銷(xiāo)售面積平均增加0.46%。

26、方程3說(shuō)明，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化的受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積變化的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的彈性為0.73，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積不變的時(shí)候，城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額每增加1%，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格平均增加0.73%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的彈性為-0.59,當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積不變的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用每增加1%，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格平均下降0.59%；前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的彈性為0.53，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用不變的時(shí)候，前一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積每增加1%，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格平均增加0.53%。5結(jié)論本文構(gòu)建了我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的聯(lián)立方程模型，科學(xué)地分析了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素以及影響房?jī)r(jià)的因素，找出房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。根據(jù)所得的回歸結(jié)果，作如下分析：一影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給的變化的因素中，房?jī)r(jià)變化的影響大于其他兩個(gè)因素的影響。當(dāng)房?jī)r(jià)提高的時(shí)候，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給也隨之提高。而當(dāng)前一期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給提高的時(shí)候，房?jī)r(jià)又會(huì)隨之上升，即當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大于需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)居高不下。