論“新國十條”對銀行的影響4500字

1、論“新國十條對銀行的影響4500字 摘要: “新國十條發(fā)布后,國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了房屋交易量的大幅下跌,房地產(chǎn)市場形成了強(qiáng)烈的價格預(yù)期。房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)親密相關(guān),房價下跌不可防止的會對銀行產(chǎn)生影響。本文就從房價下跌對銀行的影響和“新國十條直接涉及到銀行局部的規(guī)定來分析“新國十條對銀行的影響。 關(guān)鍵詞:“新國十條 房價 房地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)貸款抵押物2022年4月17日,?國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房價過快上漲的通知?發(fā)布,簡稱“新國十條,這是自1998年房改以來政策力度最大,影響最深遠(yuǎn)的一次調(diào)控?！靶聡畻l出臺不到一個月的時間內(nèi),國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了房屋交易量大幅下跌,房價停漲的現(xiàn)象,甚至有局部城市

2、的房價出現(xiàn)了小幅的下跌。房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的價格下跌預(yù)期,有預(yù)測甚至說明一線城市的房價會下跌30%以上。房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)聯(lián)絡(luò)極為親密,市場上甚至有房地產(chǎn)商放言說,房價跌,銀行先死。那么,“新國十條的發(fā)布,對于銀行的影響終究有多大呢?本文從兩個角度來分析“新國十條的施行對銀行的影響。第一個角度是假設(shè)房價下跌對銀行產(chǎn)生的影響;第二個角度是“新國十條中直接涉及到銀行局部的規(guī)定對銀行的影響。一、 房價下跌對銀行的影響。銀行涉及到房地產(chǎn)的資產(chǎn)主要包括房地產(chǎn)貸款和以房地產(chǎn)為抵押物的貸款。房地產(chǎn)貸款包括個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期權(quán)的抵押和建成后的物業(yè)抵押

3、三種類型。根據(jù)央行發(fā)布的?2022年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告?顯示,截止至2022年年末,全國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元,占各項(xiàng)貸款余額的19.2%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.54萬億元,個人購房貸款余額4.76萬億元。另外根據(jù)銀監(jiān)會主席的說法,假如加上以房地產(chǎn)抵押的其他類型的貸款,與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已接近信貸總量的一半。與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)占了銀行總資產(chǎn)的很大局部,銀行應(yīng)該親密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化對其資產(chǎn)的影響。本文接下來分別從房價下跌對房地產(chǎn)貸款和對以房地產(chǎn)為抵押物的貸款的影響來分析。(一)房價下跌對房地產(chǎn)貸款的影響房價下跌對個人住房貸款資產(chǎn)的影響個人住房貸款是指銀行向

4、借款人發(fā)放的用于購置自用普通住房的貸款。房價下跌對銀行個人貸款的影響需要分析房價下跌后有多少借款人會選擇斷供或不正常的還款,從而導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加的問題。首先,需要區(qū)分個人住房貸款人的類型。個人住房貸款人主要包括自住型的購房借款人和投機(jī)型的購房借款人。一般說來,房價細(xì)微下降,自住型的借款人不會輕易選擇斷供,因?yàn)樵谖覈纳鐣蓷l件下,選擇斷供的本錢太高。但是投資型的貸款人選擇斷供的比例要高于自住型住房。其次,“新國十條主要是針對房價過高,上漲過快的一些地方,主要是指北京,上海,廣州等一線城市和局部二三線城市。而對于以自主需求為主的二三線城市,房價的泡沫并不嚴(yán)重,房價下跌的可能性不大。根據(jù)專家

5、的預(yù)測,在熱點(diǎn)城市,房價跌12%到20%的可能性比擬大,下跌30%以上的可能并不大。假設(shè)下跌超過30%,對于整個經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響過大,政府會采取救市措施。而且這個下跌幅度是針對2022年到“新國十條出臺以來飛速上漲的房價,房價跌到2022年以前的程度并不太可能。假如考慮到貸款人首付成數(shù)的不同和局部貸款已還款,貸款人選擇斷供的比例并不大。最近,各銀行在銀監(jiān)會的要求下,紛紛做了銀行壓力測試。交通銀行壓力測試結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價格下降30%,個人按揭不良率進(jìn)步0.9%。建立銀行高層表示房價下跌30%對建行不良貸款的影響與交行大體相當(dāng),可能會略微樂觀一些。農(nóng)行所做的壓力測試結(jié)果顯示,當(dāng)房價跌幅超過20%時,

6、每多跌一個百分點(diǎn),該行的不良貸款就會增加一個百分點(diǎn)。另外民生銀行表示房價下跌40%可以承受,招商銀行是37%。個人住房貸款是以住房為貸款抵押物,即便是出現(xiàn)壞賬,銀行可以通過回收住房來彌補(bǔ)損失。假設(shè)房價下跌30%,首付是30%,那么銀行的本錢可以收回。假如考慮到貸款人已還款的年限和份額,造成的損失就會更小?？傮w來說,我國銀行個人住房貸款整體上按揭成數(shù)為5成,不良率在0.3%到0.8%之間,所占總貸款的比例較低,屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。假設(shè)房價下跌在30%以內(nèi),對銀行總資產(chǎn)的負(fù)面影響并不大,完全在可控的范圍內(nèi)。房價下跌對銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資產(chǎn)的影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和

7、其他房地產(chǎn)開發(fā)建立的中長期工程貸款。銀行是房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的重要渠道。2022年我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金來源有5.71萬億元,其中來自國內(nèi)貸款接近1.13萬億元,銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比例達(dá)20%左右。2022年末,我國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.54萬億元,占總貸款的比例只有7%左右,但是風(fēng)險卻不容小覷。我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)是高資產(chǎn)負(fù)債率和高杠桿經(jīng)營,資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%以上,自有資金比例在20%左右。房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力取決于三個因素:持有的現(xiàn)金、融資才能、新開工情況。房地產(chǎn)交易量的下滑持續(xù)時間越長,房價下跌幅度越大,房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的難度也隨之加大。假設(shè)房地產(chǎn)

8、企業(yè)還有其他的工程在開工建立中,那么其自有資金消耗完以后,其現(xiàn)金流的壓力會越來越大,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨斷裂的危險,銀行面臨的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險也隨之加大。“新國十條發(fā)布后,我國多數(shù)城市的住房成交量下降。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù),4月26日-5月2日在全國32個重點(diǎn)監(jiān)測的城市中,有26個城市的住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降,其中南京跌幅最大,環(huán)比下降77.85%。市場上顯示出了強(qiáng)烈的觀望氣氛和房價下跌的預(yù)期,局部城市,局部樓盤已經(jīng)開場降價銷售。對于那些短期負(fù)債比例高、存貨比例高、融資渠道比擬單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說,資金鏈便會變得緊張,銀行的信貸風(fēng)險增大。房地產(chǎn)商獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款超過8成以上以

9、土地抵押,只有不到兩成以在建工程抵押。假設(shè)出現(xiàn)壞賬,土地抵押給銀行帶來風(fēng)險比擬大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的低迷會導(dǎo)致土地的價格的下降,假設(shè)銀行發(fā)放貸款時正處于地價極高的時期,那么收回得土地很有可能流拍或低價賣出,加大銀行的損失。在建工程貸款的風(fēng)險就低的多。最近銀監(jiān)會也頻頻指示商業(yè)銀行不宜用土地抵押,而應(yīng)采用在建工程抵押。但是這種情況短期內(nèi)不會特別明顯。2022年我國房地產(chǎn)企業(yè)自由資金儲藏充足,足以應(yīng)對短期出現(xiàn)的現(xiàn)金流問題,所以到5月中旬為止,大局部開發(fā)商可以按兵不動,沒有大幅度降價銷售。假如“新國十條政策持續(xù)的時間超過1年,開發(fā)商的資金壓力便會加大,到時候降價銷售便會成為趨勢。本輪調(diào)控主要是針對房價過

10、高,上漲過快的地方,一旦房價回到理性價位,大量的剛性住房需求會被釋放出來,因此長期來看,銷售住房并不是問題。我國的房地產(chǎn)市場還是處于上升時期,國家對于普通商品住房還會有新的信貸扶持政策,房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是相對平安,不會造成大規(guī)模的壞賬?？傊?銀行要親密監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作,時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化,同時加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的審查力度,防止房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂給銀行帶來損失。(二)房價下跌對以房地產(chǎn)為抵押的貸款資產(chǎn)的影響房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式,在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)抵押主要包括土地抵押、在建工程

11、及房屋期權(quán)的抵押和建成后的物業(yè)抵押三種類型。這里主要分析的是除了房地產(chǎn)貸款以外的抵押貸款,主要是土地儲藏貸款的風(fēng)險。 2022年,全國重點(diǎn)城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長,全國84個重點(diǎn)城市抵押土地面積凈增5.1萬公頃,抵押貸款凈增7749億元,比上年分別增長35.5%和59.7%。土地抵押的余額到達(dá)了25856億元。土地儲藏貸款成了地方融資平臺的一個重要局部。特別是在四萬億刺激方案出臺后,地方政府很多是通過土地儲藏貸款來籌集建立資金,土地儲藏貸款的大幅增加,房地產(chǎn)市場的開展方向不明,增加了土地儲藏貸款的風(fēng)險。 假如房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好,儲藏土地的抵押貸款屬于優(yōu)良資產(chǎn)。相反,假如房地產(chǎn)市場低迷

12、,很可能導(dǎo)致儲藏土地?zé)o法轉(zhuǎn)手,導(dǎo)致土地儲藏機(jī)構(gòu)無法歸還銀行貸款。最近銀監(jiān)會、國土資源部等相關(guān)部門也在強(qiáng)調(diào)土地儲藏貸款的風(fēng)險,要求銀行降低抵押成數(shù)。土地儲藏貸款的抵押物是土地使用權(quán),一旦土地儲藏貸款借款人無法歸還貸款,銀行收回土地使用權(quán)進(jìn)展拍賣,那么假如房價下跌后造成土地價格的下降,在抵押成數(shù)是7成的情況下,地價下跌在30%以內(nèi),銀行可以收回本錢,假設(shè)超過30%,就會給銀行帶來損失。但是從長期來看,土地仍然是一種高收益率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),土地儲藏貸款的風(fēng)險不會無限制的擴(kuò)大。針對土地儲藏貸款的風(fēng)險,銀行應(yīng)該嚴(yán)格土地準(zhǔn)入程序,實(shí)行名單式管理;客觀準(zhǔn)確的估計土地的價值,防止土地高估現(xiàn)象的出現(xiàn);嚴(yán)把土地貸款期

13、限,并且降低土地儲藏貸款的抵押成數(shù)來防范土地儲藏貸款的風(fēng)險,從而嚴(yán)格控制并降低土地儲藏貸款的風(fēng)險。二、新國十條涉及到銀行局部的規(guī)定對銀行的影響“新國十條涉及到銀行的規(guī)定主要有:90平米以上的首套房貸款比例不得低于30%;進(jìn)步二套房的首付比例到50%,利率不得低于基準(zhǔn)的1.1倍;對于價格上升過高,上漲過快的地方,暫停第三套房的貸款;對不能提供1年以受騙地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款;商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)工程貸款。房貸首付比例和利率的進(jìn)步有利于減少個人住房貸款的風(fēng)險,進(jìn)步銀行的利息收入,降低銀行的貸款風(fēng)險,二套放貸首付比例進(jìn)步到50%,即便房價下跌一半,銀行仍可以收回本錢。但是由于房貸首付比例的進(jìn)步和利率的提升,會減少個人住房貸款的總量,擠壓出來的貸款份額可以分配到其他類型和行業(yè)的貸款上來,有利于優(yōu)化銀行的資產(chǎn)配置。綜合以上兩個角度的分析,“新國十條假如真的導(dǎo)致房價下跌,確實(shí)會增加銀行的不良資產(chǎn),但是這些都是在銀行可控的范圍內(nèi),銀行完全可以抵御新政帶來的風(fēng)險和損失。參考文獻(xiàn):1易憲容.