2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估輔導(dǎo)講義：第一章

1、2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估輔導(dǎo)講義：第一章(1)第一節(jié)講義資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評(píng)估及其構(gòu)成要素和特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù) 特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià) 值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。(注意是價(jià)值而非價(jià)格)資產(chǎn)評(píng)估的基本組成要素：一是評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。二是評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱為評(píng)估對(duì)象。三是評(píng)估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié) 議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。四是評(píng)估目的，即資產(chǎn)

2、業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的 具體用途。它直接或問接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類型的選擇。五是評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的 行為準(zhǔn)則。六是評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。七是評(píng)估價(jià)值類型，即對(duì)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。八是評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途 徑。九是資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件的假定說明等。十是資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的有 機(jī)整體。資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)。資產(chǎn)評(píng)估

3、具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點(diǎn)。二、資產(chǎn)及其基本特征資產(chǎn)是一個(gè)具有多角度、多層面的概念，既有經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念，也有其他學(xué)科的資 產(chǎn)概念，評(píng)估人員應(yīng)明確作為評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)的確切含義。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益 的經(jīng)濟(jì)資源。會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì) 給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)不但有定義而且有確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，只有同時(shí)滿足定義和確 認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)條件的才能成為會(huì)計(jì)資產(chǎn)。而且會(huì)計(jì)資產(chǎn)主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)，這是資產(chǎn)評(píng)估對(duì) 象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象或資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)只有定義約束，沒有確認(rèn)標(biāo)

4、準(zhǔn)， 而且也并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)。資產(chǎn) 具有以下基本特征：資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資 源。資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。也就是說資產(chǎn)價(jià)值能夠運(yùn)用貨幣進(jìn)行計(jì)量，否則就不能作 為資產(chǎn)確認(rèn)。三、資產(chǎn)的分類：5種分類方法。1、按資產(chǎn)存在的形態(tài)，分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2、按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有獲利能力，分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3、按資產(chǎn)是否獨(dú)立存在，分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn);不可確指的資產(chǎn)只有 商譽(yù)。4、按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系，分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非

5、經(jīng)營性資產(chǎn)。5、按資產(chǎn)的流動(dòng)性，分為流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等。資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)部分從上而下 就是按資產(chǎn)流動(dòng)性劃分的。四、價(jià)格和價(jià)值價(jià)格是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定交易中收到或支付的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是 歷史數(shù)據(jù)，只是專業(yè)人士對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。注意：資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象 的價(jià)值而不是實(shí)際成交價(jià)格。五、資產(chǎn)評(píng)估的種類及特點(diǎn)分清評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢?nèi)叩膮^(qū)別。評(píng)估一般針對(duì)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和交易，需對(duì)真實(shí)性和合理性負(fù)責(zé);評(píng)估復(fù)核指評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其他 評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)判分析和再評(píng)估;評(píng)估咨詢比較寬泛，也需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 -P5注意P6完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估的含義，限制性資產(chǎn)評(píng)

6、估一般是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及 其人員由于評(píng)估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行或在允許的前提下未完 全按照評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點(diǎn)。六、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用評(píng)價(jià)和估值是資產(chǎn)評(píng)估的基本功能。管理作用一一過去;咨詢作用一一現(xiàn)在;鑒證的作用。盡管資產(chǎn)評(píng)估這種鑒證活動(dòng)一般不具有法律效力，但依然是資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方進(jìn)行決策的依 據(jù)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師也必須對(duì)自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。但需 要強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。但資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中還是要關(guān)注權(quán) 屬。第二節(jié)價(jià)值類

7、型和評(píng)估目的一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同價(jià)值類型從不同角度反映資 產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。不同的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的， 在數(shù)量上往往也存在著較大差異。如何選擇價(jià)值類型-P21 :資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的形成，不僅與評(píng)估目的有關(guān)，而且與被 評(píng)估對(duì)象的功能、狀態(tài)、評(píng)估時(shí)的市場條件等因素有著密切關(guān)系。1、分類方法：4種分類方法-P10;重點(diǎn)是市場價(jià)值和非市場價(jià)值的區(qū)別。2、分類的意義：指引資產(chǎn)評(píng)估人員;評(píng)估報(bào)告使用者正確理解和使用評(píng)估結(jié)果。3、市場價(jià)值的定義：（國際評(píng)估準(zhǔn)則定義）市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場上 最佳使用狀態(tài)

8、下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值;由于公開市場可能存在區(qū)域、級(jí)次等的 區(qū)分，市場價(jià)值可能存在著不同區(qū)域范圍的市場價(jià)值和不同級(jí)次的市場價(jià)值。4、市場價(jià)值的劃分標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè):資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用最佳使用）還是非正常使用。評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公 開市場的信息數(shù)據(jù)。4、簡單介紹了 4種非市場價(jià)值：在用價(jià)值;投資價(jià)值;清算價(jià)值;殘余價(jià)值。非市場價(jià)值 一般是資產(chǎn)對(duì)于特定主體來說具有的特定價(jià)值或者法規(guī)和協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值（價(jià)格）。注意：投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值的區(qū)別，后

9、者是市場價(jià)值。二、資產(chǎn)評(píng)估的目的分一般目的和特定目的。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估 中的公允價(jià)值的一個(gè)顯著特點(diǎn)，是它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場 條件相吻合，且沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。（比如明星物品的 拍賣價(jià)格是不是公允呢?）通常把資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果的具體要求稱為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。三、價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件的關(guān)系構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)的相關(guān)條件主要有：評(píng)估特定目的;資產(chǎn)自身的功能、利用方式 和使用狀態(tài);評(píng)估時(shí)的市場條件及交易條件。（比如電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代）關(guān)于公允價(jià)值和市場價(jià)值：公允價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估的基本目

10、標(biāo)，市場價(jià)值是正常市場條件 下的公允價(jià)值。市場價(jià)值是資產(chǎn)正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的價(jià)值。第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)依據(jù)有限事實(shí)，通過一系列推理，對(duì)于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設(shè)。（1）交易假設(shè)。是資產(chǎn)評(píng)估最基本的前提假設(shè)，假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程 中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng) 造了條件，另一方面限定了資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中的。（2）公開市場假設(shè)。就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一 個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的

11、，彼此都 有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制 或不受限制的條件下進(jìn)行的。持續(xù)使用假設(shè)。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用二是轉(zhuǎn)用續(xù)用; 三是移地續(xù)用。清算假設(shè)。是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清 算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù) 據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。二、資產(chǎn)評(píng)估的原則1、工作原則：獨(dú)立性、客觀公正性、科學(xué)性原則。2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則預(yù)期收益原則。資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收 益量的多少供求原則。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng) 估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。貢獻(xiàn)原則。它也要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定。貢獻(xiàn)原則主要適用 于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資