房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)材料版

1、-. z.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法復(fù)習(xí)題1 簡述專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的定義；與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)有哪些特點(diǎn)？(P2)答：定義：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承受他人委托，選派房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)展分析測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動；特點(diǎn)：他是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成的；他提供的專業(yè)意見，他具有公信力，他實(shí)行有償效勞，他有擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。2 簡述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)(P5)及現(xiàn)實(shí)需要(P14)；答：本質(zhì)：評估房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)實(shí)需要：房地產(chǎn)抵押的需要；房地產(chǎn)稅收的需要，房地產(chǎn)征收征用的需要，房地產(chǎn)司法拍賣的需要，房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要，房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需

2、要，國有建立用地使用權(quán)出讓的需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要，房地產(chǎn)行政管理的需要，其他方面需要。3 房地產(chǎn)為什么需要專業(yè)估價(jià)？(P12)答：由于房地產(chǎn)市場是不完全市場并且有許多阻礙房地產(chǎn)合理行程的因素，所以房地產(chǎn)難以自動形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而需要估價(jià)師進(jìn)展代替市場的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有利于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)交易公平，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。4 房地產(chǎn)估價(jià)為何在估價(jià)行業(yè)中占主體？(P13)1:房地產(chǎn)量大面廣，其他財(cái)產(chǎn)相對較少；2：房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他財(cái)產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少3：房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢效勞，其他財(cái)產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評估本身。5 簡述房地產(chǎn)權(quán)

3、益(P49)、區(qū)位的含義(P53)；一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括哪些內(nèi)容？(P49)答：房地產(chǎn)權(quán)益：是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的局部，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來發(fā)權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)區(qū)位：房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。房地產(chǎn)權(quán)益內(nèi)容：1:擁有的房地產(chǎn)權(quán)利2:該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況3：該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況4:額外的利益或好處 6 房地產(chǎn)含義的總結(jié)P46房地產(chǎn)是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)是建筑物及其他相關(guān)地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。7 從房地產(chǎn)估價(jià)和

4、把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移動2：獨(dú)一無二3：壽命長久4：供給有限5：價(jià)值較大6：用途多樣7：相互影響8：易受限制9：難以變觀10：保值增值8 為什么說房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？(P64)答：房地產(chǎn)由于具有價(jià)值較大、獨(dú)一無二、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較繁雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長時(shí)間才能脫手。9 簡述房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同(P83)答：同：都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)，既優(yōu)質(zhì)高價(jià)劣質(zhì)低價(jià)。異：房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)

5、上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格是物品本身的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買賣價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)人情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者個(gè)別情況的左右；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長，一般物品的價(jià)格行程時(shí)間一般較短。 10 名詞解釋：估價(jià)時(shí)點(diǎn)P31：也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估基準(zhǔn)日、評估期日。所評估的估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的*一特定時(shí)間。估價(jià)假設(shè)P34：針對估價(jià)對象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)缺乏假設(shè)。房地產(chǎn)需求(P85)：*一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對*種房地產(chǎn)所愿意并且能

6、夠購置的數(shù)量。房地產(chǎn)供給(P88)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著在*一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對*種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。剩余價(jià)值(P100):估價(jià)對象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場價(jià)值。基準(zhǔn)地價(jià)(P110):在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)*圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的*一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)(P110)：政府根據(jù)管理需要，評估的*一宗地在正常土地市場條件下于*一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。房地價(jià)格(P111)：房地混合價(jià)，是指土地與建筑物綜合體的價(jià)格，或者建筑物及其占有*圍內(nèi)土地的價(jià)格，或者土

7、地及其上建筑物的價(jià)格。樓面地價(jià)(P112)：簡稱樓面價(jià)，是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率。期房價(jià)格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用*圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)格。定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)(P192)：在價(jià)格編制中，需要選擇*個(gè)時(shí)期為基期，如果是以*個(gè)固定時(shí)期為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)。如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。11 決定房地產(chǎn)需求量(P86)、供給量的因素主要有哪些？(P88)決定房地產(chǎn)需求量的因素

8、中除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的偏好；相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者對未來的預(yù)期。與*種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)本錢；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。12 什么是房地產(chǎn)均衡價(jià)格(P90)？簡述其形成機(jī)制(P91)房地產(chǎn)均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價(jià)格由于*種因素或者*些因

9、素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導(dǎo)致買方之間或者賣方之間的競爭，形成價(jià)格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格。13 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素有哪些分類？每種分類的內(nèi)容是什么？P121房地產(chǎn)價(jià)格影響的分類：房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類。房地產(chǎn)外部因素有人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會、國際、心理和其他。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是對廣闊*圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對估價(jià)對象周圍一定區(qū)域*圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。個(gè)別因素是指對特定房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對象自身狀況因素

10、。也可以分為房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素和房地產(chǎn)交易因素。房地產(chǎn)狀況因素是房地產(chǎn)自身因素。房地產(chǎn)市場因素是指房地產(chǎn)市場狀況方面對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素。房地產(chǎn)交易因素是指房地產(chǎn)交易中對房地產(chǎn)交易價(jià)格有影響的因素。14 金融政策、利率變動、稅收政策變化是怎樣影響房地產(chǎn)價(jià)格的？(P138,展開)金融制度政策:采用由緊到松的貨幣政策，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相反，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。利率變動：提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率，會降低購房支付能力，提高購房門檻，減少商品房的需求，使商品房價(jià)格下降，反之，會使商品房價(jià)格上漲。稅收制度政策：1.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢，從而推動

11、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，反之，會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。2.增加賣方的稅收會使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，減少賣方稅收會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方稅收，比方提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)的需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降。見面契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。3.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，會使自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，抑制房地產(chǎn)投資與投機(jī)，減少房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格下降。15 試列舉一些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃和方案，并簡述其對房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響。P140,展開對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃有：國民經(jīng)濟(jì)和社會開展規(guī)劃：十一五規(guī)劃的實(shí)施抑制普通商品房價(jià)格上漲，會使大戶型高檔商品房價(jià)格上漲。城市規(guī)劃：如果城市規(guī)劃

12、將*個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)開展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會上漲。土地相關(guān)規(guī)劃和方案：土地利用總體規(guī)劃確定建立用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量和國有建立用地供給數(shù)量、用途構(gòu)造、空間布局，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給狀況，對房地產(chǎn)開發(fā)用地和商品房價(jià)格有較大的影響。住房相關(guān)規(guī)劃和方案：住房建立規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建立的專項(xiàng)規(guī)劃，其確定的住房建立目標(biāo)、建立總量、構(gòu)造比例、建立時(shí)序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建立規(guī)模增加，對房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格有較大的影響。16 影響房地產(chǎn)價(jià)格的交通條件可細(xì)分為哪些？它們是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？交通因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、道路

13、狀況、交通收費(fèi)情況、停車的方便程度、交通管制。如何影響：1.對交通依賴程度越高的房地產(chǎn)，其升值幅度會越大。2.從房地產(chǎn)位置看，離道路和站點(diǎn)越近的房地產(chǎn)，其升值幅度就越大。3.從影響發(fā)生的時(shí)間看，對房地產(chǎn)的升值作用主要發(fā)生在交通工程立項(xiàng)之后，完成之前。17 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部配套設(shè)施主要有哪些？P133它們與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系如何？(P134)外部配套設(shè)施：教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院購物中心和休閑娛樂場所。外部配套設(shè)施完備的住宅，其價(jià)格就越高，反之，其價(jià)格越低。18 房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有哪些？(P153)房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵守最高最正確使用原則？如何衡量及找出估價(jià)對象的最高最正確使用？(

14、P166)房地產(chǎn)估價(jià)原則：獨(dú)立客觀公正原則合法原則最高最正確使用原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則最高最正確利用原則慎重原則房地產(chǎn)估價(jià)之所以遵守最高最正確利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有著都試圖采取最高最正確利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。如何衡量：(1)法律上的許可性。(2)技術(shù)上的可能性。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。(4)價(jià)值是否最大。19 房地產(chǎn)估價(jià)原則中的替代原則對房地產(chǎn)估價(jià)有何要求？為什么要遵守該原則？(P165)要求：(1)如果附近存在著一定數(shù)量與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)并其價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對象的價(jià)格。(2)不能孤立地思考估價(jià)

15、對象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場上一樣的商品有一樣的價(jià)格。20 房地產(chǎn)估價(jià)原則中的慎重原則對估價(jià)有何要求？何種目的的估價(jià)應(yīng)遵守該原則？為何？(P171)要求：1.在運(yùn)用比擬法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)展必要的實(shí)地查勘。2.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率和資本化率不應(yīng)偏低。3.在運(yùn)用本錢法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得本錢、建立本錢、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折扣。4.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要

16、支出及應(yīng)得利潤。在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應(yīng)遵守慎重原則。由于需要處分抵押物的時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的*圍包括主債權(quán)及利息、違約金。損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬承受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注。21 簡述比擬法的含義(P173)、理論依據(jù)及比擬法估價(jià)的操作步驟(P175)比擬法含義：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與估價(jià)對象進(jìn)展比擬，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)展處理后得到估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的方法。理論依據(jù)：替代原則步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)展處理(分為價(jià)格

17、換算、價(jià)格修正、價(jià)風(fēng)格整)求取比準(zhǔn)價(jià)格。22 簡述比擬法適用的估價(jià)對象及比擬法估價(jià)需要具備的條件(P174)比擬法適用的估價(jià)對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)注廠房和房地產(chǎn)開發(fā)用地。具備條件：1.比擬法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期較多類似房地產(chǎn)交易。2.獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的房地產(chǎn)狀況信息3.運(yùn)用比擬法估價(jià)需要把營業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。23 簡述比擬法中搜集交易實(shí)例(P177)、選取可比實(shí)例的要求(P179)搜集交易實(shí)例的要求，搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例，是提高估價(jià)

18、精度的一個(gè)根本保證。選取可比實(shí)例的要求：1.數(shù)量要求，一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例2.質(zhì)量要求：可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的，可比實(shí)例成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。3.注意其他問題：24 比擬法估價(jià)中為什么要統(tǒng)一付款方式并以成交日期一次性付清為基準(zhǔn)？(P183)房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款的方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會有所不同。估價(jià)中為了便于比擬，價(jià)格一般在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。25 現(xiàn)實(shí)中造成成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素有哪些？(P189)

19、1.利害關(guān)系人之間的交易。2.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。3.被迫出售或被迫購置的交易。4.人為哄抬的交易。5.對交易對象有特殊偏好的交易。6.相鄰房地產(chǎn)合并的交易。7.受迷信影響的交易。26 比擬法估價(jià)中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容有哪些？(P196)1.區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象區(qū)位狀況下的價(jià)格。2.實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象實(shí)物狀況下的價(jià)格。3.權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實(shí)例在其自身權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對象權(quán)益狀況下的價(jià)格。27 簡述收益法的含義、本質(zhì)(P212)、理論依據(jù)及收益法估價(jià)的操作步驟

20、(P216)收益法：預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)測未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。理論依據(jù)：預(yù)期原理操作步驟：1.選擇具體估價(jià)方法，選擇報(bào)酬資本化法還是直接資本化法2測算收益期或持有期3.測算未來收益 4.確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)5.計(jì)算收益價(jià)值28 簡述收益法適用的估價(jià)對象及收益法估價(jià)需要具備的條件(P215)適用對象：收益性房地產(chǎn)，包括：住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂園、影劇院、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、農(nóng)地等。條件：收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測。

21、對未來預(yù)測通常是基于過去的經(jīng)歷和對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識作出的，必須以廣泛、深入的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究為根底。29 收益法估計(jì)中求取凈收益應(yīng)注意的問題有哪些？P2421.有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)2.實(shí)際收益和客觀收益3.樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)4.重置提撥款和扣除方式30 簡述報(bào)酬率的含義及(P246)其與資本化率的區(qū)別與聯(lián)系(P255)報(bào)酬率：報(bào)酬率也成為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率。聯(lián)系：資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。區(qū)別：1.資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。2報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過

22、折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率。2.資本化率是房地產(chǎn)*種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。報(bào)酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的凈收益的現(xiàn)值的比率。31 簡述直接資本化法與報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)(P256)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：1.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益。2.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況。3.計(jì)算過程比擬簡單。缺點(diǎn)：由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求較多與估價(jià)對象的凈收益流模式一樣的房地產(chǎn)來求取資本化率或收

23、益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴性很強(qiáng)。報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)：1.指明了房地產(chǎn)價(jià)值是未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論根底。2.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的,直觀容易理解。3.由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是接近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式一樣的房地產(chǎn)來求取報(bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資和收益率也可以求取報(bào)酬率。缺點(diǎn)：由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。32 本錢法中的“本錢是本錢還是價(jià)格？原因何在？(P269)本錢法可

24、以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成局部之和的根底來求取房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成局部，然后分別求取各個(gè)組成局部，再將各個(gè)組成局部相加。本錢法中的“本錢“不是通常意義上的本錢，而是價(jià)格。33 簡述本錢法的本質(zhì)、理論依據(jù)(P270)及本錢法估價(jià)的操作步驟(P273)本錢法的本質(zhì)是一房地產(chǎn)重新開發(fā)建立本錢為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論操作步驟：1.選擇具體估價(jià)路徑 2.測算重置本錢或重建本錢 3測算折舊 4.計(jì)算本錢價(jià)值34 簡述本錢法估價(jià)中投資利息的含義及計(jì)算投資利息需要把握哪些方面？(P278)投資利息：房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)

25、用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款局部的利息與手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得本錢、建立本錢、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。投資利息：1。應(yīng)計(jì)息工程 2.計(jì)息周期 3.計(jì)息期 4.計(jì)息方式 5.利率35 本錢法最根本的公式是？(P284)房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)折舊36 簡述重新構(gòu)建價(jià)格的含義(P287)1.重新構(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格。 2.重現(xiàn)構(gòu)建價(jià)格是客觀的重新構(gòu)建價(jià)格。3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，土地的重新構(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新構(gòu)建價(jià)格。37 簡述建筑物折舊的含義及引起建筑物折舊的原因(P295)建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值

26、減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值之差。原因：物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。38 簡述假設(shè)開發(fā)法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù)(P319)及假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟P322含義：假設(shè)開發(fā)法簡要得說是根據(jù)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格的方法。具體地說，是求得估價(jià)對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)后的價(jià)值，將開發(fā)后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后想減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對象價(jià)值和價(jià)格的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格理論依據(jù)：預(yù)期原

27、理操作步驟：1.選擇具體地估價(jià)方法 2,選擇具體地估價(jià)對象 3.選擇最正確開發(fā)經(jīng)營方式 4.測算后續(xù)開發(fā)完成后的價(jià)值 5.測算后續(xù)開發(fā)的必要支出 6.測算開發(fā)完成后的價(jià)值 7.確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤 8.計(jì)算開發(fā)價(jià)值39 簡述假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象(P321)具有開發(fā)或再開法潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比擬法、收益法等本錢法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法。如可供開發(fā)的土地生地，熟地、毛地、各種房地產(chǎn)開發(fā)用地，在建工程或稱為房地產(chǎn)開發(fā)工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。40 簡述假設(shè)開發(fā)法中動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)(P323)區(qū)別：1.對后續(xù)開

28、發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值測算，在靜態(tài)分析法中主要根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況做出的，即它們根本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)展現(xiàn)金流量預(yù)測。2.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相減。動態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上，然后再進(jìn)展相減。3.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。優(yōu)缺點(diǎn)：動態(tài)分析法測算出的結(jié)果較準(zhǔn)確，但是測算過程相對復(fù)雜。靜態(tài)分析法測算出來

29、的結(jié)果較粗略，但測算過程相對簡單。41 簡述長期趨勢法的含義及理論依據(jù)(P345)長期趨勢法是運(yùn)用科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是歷史開展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。42 簡述長期趨勢法適用的估價(jià)對象和條件(P346)長期趨勢法適用的估價(jià)對象是無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)長期趨勢法需要具備的條件是擁有估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)。43 簡述路線價(jià)法的含義、理論依據(jù)、操作步驟及其適用的估價(jià)對象和條件(P368)路線價(jià)法是

30、在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價(jià)和樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。理論依據(jù)：替代原理操作步驟：1.劃分路線價(jià)區(qū)段 2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 3.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 4.調(diào)查評估路線價(jià) 5.制作價(jià)格修正率表 6.計(jì)算臨街土地的價(jià)值估價(jià)對象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地44 簡述路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求(P370)1.一面臨街 2.土地形狀為矩形 3.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 4.臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度 5臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng) 6.用途為所在路線價(jià)區(qū)段有代表性用途 7.容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性 8.其他方面，如土地開發(fā)期限、土地開發(fā)程度應(yīng)有代表性。45 簡述路線價(jià)法中的“四三二一法則和“九八七六法則(P372)四三二一法則：將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分