成都某項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況一、城市概況歷史文化成都是四川省省會(huì)，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的*、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來(lái)向人們講述著成都的重要地位。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。隨著西部大開(kāi)發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方公里。全市地勢(shì)

2、差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在16 .4左右，晴天少，日照率在2432%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。生活特色成都?xì)夂蛞巳耍瑹o(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新

3、津縣。二、城市規(guī)劃1、成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍

4、功能片區(qū)最多只要30分鐘車(chē)程。2、區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽(yáng)、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。3、城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開(kāi)發(fā)、開(kāi)闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開(kāi)發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)。從將來(lái)將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來(lái)說(shuō)，城市業(yè)應(yīng)該向東、

5、南方向發(fā)展。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過(guò)的成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。向南發(fā)展：根據(jù)成都市總體規(guī)劃（19952020年）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車(chē)南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車(chē)南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線

6、穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。4、城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城東區(qū)域改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃、成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。成都市向東發(fā)展城市設(shè)計(jì)城南城市副中心區(qū)域建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中區(qū)城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì)周邊衛(wèi)星城輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開(kāi)通成就了華陽(yáng)；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多

7、實(shí)力開(kāi)發(fā)商，如華新國(guó)際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來(lái)幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。成都市華陽(yáng)衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃三、宏觀經(jīng)濟(jì)1、發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展總目標(biāo)：21世紀(jì)前10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化?！笆濉逼陂g，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，2005年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度。2002年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標(biāo)為增長(zhǎng)13%。結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7：45.5：47.5，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值

8、占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。人口就業(yè)目標(biāo)：人口自然增長(zhǎng)率控制在4以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人員比重達(dá)到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。城市建設(shè)目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%

9、。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。（成都市統(tǒng)計(jì)局成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)）從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項(xiàng)目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽(yáng)，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。2、人口：2000年末成都市總?cè)丝?013萬(wàn)人，在全國(guó)特

10、大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口336萬(wàn)人，縣（市）人口667萬(wàn)人；女性人口497萬(wàn)人，男性人口516萬(wàn)人；全市共317萬(wàn)戶，其中，市區(qū)為111萬(wàn)戶，縣（市）為206萬(wàn)戶。全市平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)2370人。 （中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒）最新數(shù)據(jù)，2001年末，全市戶籍人口1019.9萬(wàn)人，比上年末增加6.6萬(wàn)人。全年人口出生率7.1，死亡率5.5，自然增長(zhǎng)率1.6；全市計(jì)劃生育率96.2%。（成都市統(tǒng)計(jì)局成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)）從2000年和2001年人口數(shù)據(jù)可以

11、看出，2001年的人口自然增長(zhǎng)率僅為1.6，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過(guò)于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問(wèn)題的基本方式。3、GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：成都?xì)v年GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表年度GDP（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）人均

12、GDP（元）人均可支配收入（元）1990194.0940.5677.0776.4621231870.911991236.9542.1488.07106.7425652062.981992300.6749.19112.60138.8832252254.441993418.6358.41177.74182.4744442807.351994558.3582.63244.65231.0758804239.481995713.67104.29309.36300.0273885075.821996869.34116.53385.18367.6389065700.7119971007.03120.6045

13、6.37430.05102246046.8419981102.26123.51497.27481.82111036490.1819991190.03123.74532.39533.90118977140.9620001312.99125.56587.00600.43130207694.9520011490.86132.54676.13682.19146658128（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒34頁(yè)，2001年資料來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè),2000年及以前年份人均可支配收入資料來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒146頁(yè)）GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖從上圖可以直觀地看出

14、，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從1990年的20.90：39.71：39.39調(diào)整為2001年的8.89：45.35：45.76，從1999年開(kāi)始第三產(chǎn)業(yè)首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增大在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下成都市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長(zhǎng)關(guān)系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的

15、，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關(guān)。人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。4、房地產(chǎn)相關(guān)政策國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部通知降費(fèi)：2002年1月30日，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計(jì)費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國(guó)人民銀行第8次降低了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率。相應(yīng)的，個(gè)人住房商業(yè)貸款的利

16、率也隨即下調(diào)。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由5.58%下調(diào)為5.04%，五年以內(nèi)下調(diào)為4.77%。成都降低住房交易手續(xù)費(fèi)：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開(kāi)化、規(guī)范化。土地交易“陽(yáng)光工程”：7月1日起，成都將實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，土地交易將公開(kāi)化、透明化，暗箱操作將不復(fù)存在。國(guó)家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開(kāi)、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益；在政策的壓力下，促使開(kāi)發(fā)

17、商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開(kāi)發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購(gòu)房欲望，擴(kuò)大了購(gòu)房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)持續(xù)繁榮。四、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況1、房地產(chǎn)總體供需情況房地產(chǎn)總體供需情況一覽表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積情況商品房銷售情況年份房屋施工面積（萬(wàn)m2）新開(kāi)工面積（萬(wàn)m2）房屋竣工面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷售面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）空置面積（萬(wàn)m2）1996881.50382.32332.89231.09324788105.3619971046.5233

18、6.94372.10292.42441953170.8719981103.85307.48454.59331.61491736110.7719991326.83593.45476.60370.50682642136.5420001553.51769.46541.81433.62782108152.3020011991.38無(wú)數(shù)據(jù)815.62701.211297300188.24（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒114頁(yè)，2001年資料來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)60頁(yè)）房屋開(kāi)發(fā)和商品房銷售走勢(shì)圖從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場(chǎng)的一些特點(diǎn)：（1）表現(xiàn)良好的一面：整體市場(chǎng)向好，房

19、屋開(kāi)發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；同時(shí)，在供給市場(chǎng)不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對(duì)面積增加，但是空置率在下降，說(shuō)明市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)。商品房銷售面積不斷增長(zhǎng)，說(shuō)明需求市場(chǎng)逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供了一定條件；（2）在市場(chǎng)整體向好的條件下，也存在一定的隱憂：如房屋施工面積增長(zhǎng)過(guò)快，但竣工面積與之絕對(duì)量相差巨大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進(jìn)度；雖然空置面積沒(méi)有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對(duì)量仍占竣工面積近1/4，表明有效需求仍顯不足或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問(wèn)題，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后造成滯銷。值得注意的是供給市場(chǎng)的增

20、長(zhǎng)過(guò)快，給后市帶來(lái)一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來(lái)2、3年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。2、住宅總體供需情況住宅總體供需情況一覽表住宅開(kāi)發(fā)面積情況住宅銷售情況年份施工面積 （萬(wàn)m2）新開(kāi)工面積 （萬(wàn)m2）竣工面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷售面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）空置面積（萬(wàn)m2）1996630.20298.81235.40208.4327255482.421997730.13277.20314.45262.65352990122.371998726.53206.10359.90310.9243141661.9919991003.57502.973

21、75.18336.9154428885.9020001244.38667.00464.77400.12643201100.7520011597.64無(wú)數(shù)據(jù)716.14638.121052500無(wú)數(shù)據(jù)（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒114頁(yè)，2001年資料來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)60頁(yè)）住宅開(kāi)發(fā)和銷售走勢(shì)圖住宅空置面積和空置率走勢(shì)圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。前面對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的總結(jié)也基本反映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問(wèn)題。因?yàn)樽≌袌?chǎng)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場(chǎng)上。3、住宅價(jià)格走勢(shì)2000年1

22、月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995（資料來(lái)源于成都市房地產(chǎn)信息中心成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）從以上圖表可以看出：成都市住宅價(jià)格從2000年1月至2002年4月的28個(gè)月內(nèi)，價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)不大，為17點(diǎn)，其中最高為998點(diǎn)（2000年1月），最低為981點(diǎn)（2001年1月）。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)

23、范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說(shuō)明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。后市住宅價(jià)格指數(shù)應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從沿海住宅發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)看，成都的住宅價(jià)格應(yīng)該在現(xiàn)有價(jià)格平臺(tái)上反復(fù)整理，蓄勢(shì)待發(fā)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價(jià)格將尋求新的突破。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對(duì)住宅物業(yè)的要求會(huì)進(jìn)一步提高。開(kāi)發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會(huì)加大投入成本，從而會(huì)促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。上述兩方面決定了成都市住宅價(jià)格將會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)描述一、成都市區(qū)域市場(chǎng)分析城市分區(qū)：根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)

24、發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個(gè)大片區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。城東區(qū)域分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供應(yīng)量日益增長(zhǎng)城東片區(qū)近2000年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃、成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加?，F(xiàn)在在售樓盤(pán)總建筑面積約92萬(wàn)平方米。(2)供應(yīng)樓盤(pán)質(zhì)素不斷提高早期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，2001年開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤(pán)把東區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提到了一個(gè)新的高度。成都許多著名開(kāi)發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團(tuán)、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)

25、等。片區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)始往品質(zhì)高檔化，開(kāi)發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。(3)樓盤(pán)銷售狀況良好從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各樓盤(pán)的銷售速度良好，如萬(wàn)科城市花園一期基本售磬，蜀都花園一期銷售率也達(dá)85%左右。該區(qū)域總體銷售率約80%。多數(shù)大盤(pán)都開(kāi)始進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)。（4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)的發(fā)展，特別是在眾多中高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建造的催化下，如萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、河濱印象等，高尚、寧?kù)o、文明的社區(qū)逐漸成型。再加上目前在城東儲(chǔ)地的都是成都知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，城東的住宅開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌”的理想格局。預(yù)計(jì)在3至8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅饾u成熟。（5）優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育

26、才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。（6）區(qū)域配套尚不完善由于片區(qū)建設(shè)時(shí)間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購(gòu)物、生活不方便（7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個(gè)臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時(shí)日。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)主要以中檔為主城東區(qū)域在整個(gè)市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤(pán)主要針對(duì)區(qū)域客戶，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價(jià)格上。萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質(zhì)素樓盤(pán)的進(jìn)入，將帶動(dòng)該區(qū)域往中高檔開(kāi)發(fā)發(fā)展。(2)戶型面積豐富，多種多樣經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的

27、統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積從40300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。(3)價(jià)格主要在1700-3000元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在1700-3000元/ m2左右。隨位置的不同、開(kāi)發(fā)質(zhì)素不同，價(jià)格也隨之變化。主力總價(jià)穩(wěn)定在2400左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等價(jià)位。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）價(jià)格呈上升趨勢(shì)隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動(dòng)，高素質(zhì)樓盤(pán)將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，由原來(lái)的2000-2500上升3000左右。（2）需求趨旺隨著舊城改造的開(kāi)始，將涉及城鎮(zhèn)居民6460戶，拆遷面積達(dá)40

28、7405平方米；涉及農(nóng)村人口2155人。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場(chǎng)需求趨旺，片區(qū)市場(chǎng)的消化能力將逐年增加。（3）競(jìng)爭(zhēng)加劇未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤(pán)。供給市場(chǎng)的增長(zhǎng)過(guò)快，給后市帶來(lái)一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。（4）市場(chǎng)差異化加大各發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的市場(chǎng)形象將各有特點(diǎn)，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。4、城東區(qū)域樓盤(pán)資料列表城南區(qū)域分析城南區(qū)域是成都市商品房開(kāi)發(fā)較早的

29、區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等具有其它社區(qū)不可替代的優(yōu)勢(shì)。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。該區(qū)域開(kāi)發(fā)多以中高檔樓盤(pán)為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤(pán)不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2）區(qū)域配套較完善城南區(qū)域整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開(kāi)發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。(3)開(kāi)發(fā)中心轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開(kāi)工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹(shù)、紫荊、外雙楠、人南延

30、線將有明顯的發(fā)展。根據(jù)成都市總體規(guī)劃（19952020年），成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車(chē)南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)主要以高檔為主城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂(lè)設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂(lè)園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念。 城南樓盤(pán)在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園

31、、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境。形成了高檔社區(qū)。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以100-250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤(pán)的質(zhì)素。(3)價(jià)格主要在2500-4500元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2500-4500元/ m2左右。主力總價(jià)在3600左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。

32、（4）市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī)十分好該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤(pán)，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛(ài)，銷售火爆，開(kāi)盤(pán)不久銷售率就能達(dá)到80%左右。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫根據(jù)成都市總體規(guī)劃（19952020年），成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車(chē)南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車(chē)南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。這些有利因素必將帶動(dòng)城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。（2）近期會(huì)出現(xiàn)一些大盤(pán)隨著房地產(chǎn)

33、開(kāi)發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺(tái)，許多開(kāi)發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長(zhǎng)城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。(3)項(xiàng)目更具特色從1999年開(kāi)始，城南開(kāi)始大量開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)，這就消化了大量的高檔住宅消費(fèi)群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。（4）成都市其他區(qū)域的消費(fèi)者南向購(gòu)房增加城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中區(qū)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到城南市場(chǎng)。6、城南區(qū)域樓盤(pán)資料列表城西區(qū)域分

34、析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說(shuō)。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)較大的需求市場(chǎng)保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城西無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局調(diào)查，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有393的人選擇在城西購(gòu)房（摘自成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2002-1），強(qiáng)大的需求市場(chǎng)為該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的支撐作用。(2)

35、樓盤(pán)總體質(zhì)素高，銷售狀況良好該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤(pán)，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤(pán)的出現(xiàn)提高了整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)水平。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各樓盤(pán)的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開(kāi)盤(pán)半年銷售率就已攀升至80%。（3）樓盤(pán)區(qū)域劃分比較明顯城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近幾年十分火爆。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。各個(gè)片區(qū)無(wú)論從風(fēng)格還是價(jià)格上都形成了自己的特色。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)供應(yīng)多樣化城西分為幾個(gè)典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤(pán)并存。既有高檔樓盤(pán)，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅

36、等，也有置信金沙園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤(pán)。表現(xiàn)在價(jià)格上價(jià)格區(qū)間跨度大。(2)戶型面積以中等為主經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積主要集中在100-180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主(3)價(jià)格主要隨片區(qū)不同起伏較大緊鄰風(fēng)景區(qū)的項(xiàng)目，特別是在浣花版塊，價(jià)格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價(jià)格的3倍。而其他片區(qū)中從2100-3500元/ m2不等，屬于中高水平價(jià)位。(4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主說(shuō)到城西，大部分都會(huì)聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已

37、建成或正在建設(shè)中樓盤(pán)中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好作為省市“一號(hào)工程”高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在高新西區(qū)周?chē)?，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。（2）城西住宅今后將以高層、小高層為主目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房?jī)r(jià)偏低，地價(jià)不斷上漲，二是政府規(guī)劃對(duì)房屋類型、層高、綠

38、化率等限制很多。因此，為分?jǐn)偟貎r(jià)，降低房?jī)r(jià)，城西住宅今后將以高層、小高層為主。（3）購(gòu)房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托高新西區(qū)，作為政府的“一號(hào)工程”，周?chē)F(xiàn)在還沒(méi)有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購(gòu)房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購(gòu)買(mǎi)中小戶型，從而市場(chǎng)形成梯級(jí)消費(fèi)。 4、城西區(qū)域樓盤(pán)資料列表城北區(qū)域分析多年以來(lái)，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲(chǔ)運(yùn)已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個(gè)理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開(kāi)發(fā)水平

39、比較低。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有一定的需求市場(chǎng)長(zhǎng)期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，他的工作地點(diǎn)、親朋好友、社交娛樂(lè)都在城北，他一般很認(rèn)同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買(mǎi)房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬(wàn)人，其中不乏有購(gòu)房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤(pán)來(lái)滿足這部分人的需要。(2)樓盤(pán)供應(yīng)量少城北由于其特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直比較低迷，近段時(shí)間的供應(yīng)量相對(duì)于其他區(qū)域也比較少。（3）片區(qū)人文環(huán)境差由于城北一直以來(lái)都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動(dòng)人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會(huì)考慮在城北購(gòu)房

40、。（4）區(qū)域配套不完善由于片區(qū)的規(guī)劃，該區(qū)域主要發(fā)展各專業(yè)市場(chǎng)，而居民的許多生活配套并不健全。居民的購(gòu)物、生活不方便。（5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱城北是商品及專業(yè)市場(chǎng)的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析（1）規(guī)模不大，以中低檔為主所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模都不大，一般在30-70畝左右，很少超過(guò)100畝。這也造成其開(kāi)發(fā)的檔次不高，以安居型為主。（2）戶型以中小面積為主該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房70-90，三房100-130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。（3）價(jià)格在1800-2300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開(kāi)發(fā)水平及

41、承受能力所限，其價(jià)格在1800-2300之間，均價(jià)在2100左右。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1)市場(chǎng)潛力巨大城北住宅開(kāi)發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場(chǎng)就有上百多個(gè)，在這里經(jīng)商的人達(dá)10多萬(wàn)人，加上其他人口，市場(chǎng)潛力巨大。他們中不少人都想就近買(mǎi)房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時(shí)居所。他們對(duì)家的要求不僅僅是遮風(fēng)避雨，更想舒適地生活。城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。（2）開(kāi)發(fā)環(huán)境不斷改善。為推動(dòng)城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營(yíng)造良好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺(tái)了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計(jì)，成都物流基地城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)

42、等等。城北環(huán)境的改善將推動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢(shì)可能就在于開(kāi)發(fā)量的短缺，低價(jià)位的地價(jià)，以及更容易營(yíng)造環(huán)境。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對(duì)區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤(pán)出現(xiàn)。4、城北區(qū)域樓盤(pán)資料列表市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的*、經(jīng)濟(jì)、金融、科技、文化中心，是國(guó)務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機(jī)構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬(wàn)的中、小商家和店鋪，五星級(jí)酒店及冠城廣場(chǎng)等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當(dāng)然也就成為地價(jià)最貴的區(qū)域。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)

43、有較多潛在客戶人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買(mǎi)房時(shí)總會(huì)選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購(gòu)房的比例高達(dá) 46。在成都人眼中，仿佛在市中心買(mǎi)房才能滿足他們的“中心意識(shí)”和歸宿感， 不過(guò)過(guò)高的房?jī)r(jià)將限制許多人在中心區(qū)購(gòu)房的想法。（2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)高度成熟的中心區(qū)無(wú)論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢(shì)。只要提供合適的價(jià)格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。（3）府南河開(kāi)啟新河居時(shí)代。府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動(dòng)了沿岸房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，藍(lán)色港灣、國(guó)嘉華庭、新城俊園等樓盤(pán)形成

44、市中心一道靚麗的風(fēng)景線。（4）地價(jià)高由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價(jià)高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內(nèi)購(gòu)房。但過(guò)高的價(jià)格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫(xiě)字樓及電梯公寓為主市中心具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣(mài)會(huì)上，兩個(gè)總計(jì) 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬(wàn)元畝和 1240萬(wàn)元畝的驚人天價(jià)。由此也就決定了中心區(qū)開(kāi)發(fā)都以商廈、寫(xiě)字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低成本后房?jī)r(jià)才易被接受。(3)均價(jià)在3000-4500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)較高，均價(jià)在

45、3000-4500元/ m2左右。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇。目前，市政府正在加強(qiáng)舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個(gè)低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對(duì)舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。開(kāi)發(fā)商降低了開(kāi)發(fā)成本，直接效應(yīng)就是商品房的價(jià)格降下來(lái)了，普通市民也買(mǎi)得起市中區(qū)的房子。萬(wàn)科地產(chǎn)、國(guó)嘉地產(chǎn)、長(zhǎng)富集團(tuán)、新城置業(yè)等有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都紛紛參與。 （2）中心區(qū)土地資源有限，城市開(kāi)發(fā)的中心逐步外移雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。在該區(qū)域不可能開(kāi)發(fā)大規(guī)模的項(xiàng)目。城市開(kāi)發(fā)的中心都在逐步外移。3、市中心樓盤(pán)資料列表。郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。隨著成

46、都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大的城市，綿陽(yáng)一個(gè)大城市，德陽(yáng)、彭州、邛崍等十個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個(gè)郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)模化發(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個(gè)市場(chǎng)。在城郊開(kāi)始了一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”。置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達(dá)集團(tuán)等等紛紛進(jìn)軍郊縣。1、郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：（1）土地供應(yīng)量大郊縣目前可供開(kāi)發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。（2）土地價(jià)格低郊縣的土地價(jià)格與成都市區(qū)

47、比較，幾乎要低50%左右，如此的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。（3）自然環(huán)境優(yōu)美喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個(gè)性，悠閑快樂(lè)的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛(ài)。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，郊區(qū)住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)便顯露出來(lái)。所以，在郊區(qū)買(mǎi)個(gè)好風(fēng)景，買(mǎi)個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購(gòu)房者的新理念（4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性政府出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車(chē)，撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進(jìn)程。2、區(qū)域分析華陽(yáng)國(guó)務(wù)院

48、1999年6月22日批準(zhǔn)的成都市7個(gè)衛(wèi)星城中，華陽(yáng)便是其中之一。并且在2002年元旦，人民南路南延線正式通車(chē)。驅(qū)車(chē)從人南立交橋到華陽(yáng)只需10分鐘左右時(shí)間。成都市將向南率先進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)整體推進(jìn)，這使得2-3內(nèi)華陽(yáng)的房地產(chǎn)將快速發(fā)展?，F(xiàn)有的華陽(yáng)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：樓盤(pán)整體質(zhì)素不斷提高隨著華陽(yáng)不斷的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的要求也將越來(lái)越高。近段時(shí)間，以府河音樂(lè)花園、華陽(yáng)濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤(pán)的涌現(xiàn)，將提升華陽(yáng)項(xiàng)目的總體品質(zhì)。房?jī)r(jià)不斷提升商品房和土地的價(jià)格上升幅度都比較明顯。商品房均價(jià)由2000年的800-900元/平方米到現(xiàn)在的1500-1600元/平方米。土地價(jià)格也

49、上漲了2倍左右。各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入早在人南延線規(guī)劃之初，華陽(yáng)的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽(yáng)房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實(shí)業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽(yáng)搞開(kāi)發(fā)，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還不止一個(gè)。時(shí)至今日華陽(yáng)的土地幾乎已被慧眼獨(dú)具的開(kāi)發(fā)商們搶占貽盡。整體配套欠缺從市政配套來(lái)看，華陽(yáng)整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學(xué)校等均未形成一定規(guī)模溫江隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，置信房產(chǎn)、華新國(guó)際、森宇集團(tuán)、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達(dá)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

50、迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計(jì)，一場(chǎng)金溫江圈地大開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕?，F(xiàn)有的溫江市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場(chǎng)以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求較大，并與市場(chǎng)供給保持一定程度的同步增長(zhǎng)。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，空置率很低。舊城改造項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要為溫江本地人，外地購(gòu)房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費(fèi)者和外地消費(fèi)者為主，其中3550歲的消費(fèi)者成為購(gòu)房的主力。B、項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤(pán)已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂(lè)花園、天祥邊城水戀幾個(gè)項(xiàng)目公開(kāi)亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻，促使市場(chǎng)更加規(guī)范

51、，加速了區(qū)域版塊市場(chǎng)的形成C、水景及田園特色成主流幾個(gè)亮相的項(xiàng)目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂(lè)花園、天祥邊城水戀都各具特色邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營(yíng)造的是一種的親水生態(tài)主題等。6、郊區(qū)樓盤(pán)資料列表。（以溫江、華陽(yáng)地區(qū)為主）二、典型樓盤(pán)分析我們?cè)僖詢r(jià)格為分類標(biāo)準(zhǔn)把樓盤(pán)分成高檔、中檔和低檔三種來(lái)分別列舉典型樓盤(pán)，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場(chǎng)。高檔樓盤(pán)：價(jià)格3000元/m2以上，其中價(jià)格在4500元/m2以上樓盤(pán)為豪宅；中檔樓盤(pán)：價(jià)格20003000元/m2；低檔樓盤(pán)：價(jià)格2000元/m2以下。典型樓盤(pán)的選取原則：產(chǎn)品較有特色值得借鑒和思考目前仍

52、在售高檔樓盤(pán)成都市高檔樓盤(pán)分布圖成都市高檔樓盤(pán)的主要特點(diǎn)：1、從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。2、從價(jià)格上：均價(jià)集中在3000-4500元/平方米。少數(shù)運(yùn)作水平和開(kāi)發(fā)成本較高的精品豪宅價(jià)格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。3、目標(biāo)4、客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，5、他們普遍不6、喜歡遠(yuǎn)離市區(qū)生活，7、這類樓盤(pán)正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標(biāo)8、客戶則較廣。9、從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，10、有少量小戶型；戶型供給多樣，11、有平層、錯(cuò)層、躍層；12、從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤(pán)相當(dāng)部分為小規(guī)模

53、項(xiàng)目；二環(huán)外則較大。13、從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平較高，14、各具特色，15、能體現(xiàn)目標(biāo)16、客戶的身份和品位。17、從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上：便利的交通、成熟的市政配套為樓盤(pán)帶來(lái)了“先天”的附加價(jià)值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套則一般。1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤(pán)的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”，甚至學(xué)校、醫(yī)院等。諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，一般擁有比較完善的配套設(shè)施，可比擬的片區(qū)優(yōu)勢(shì)。此片區(qū)的樓盤(pán)本身的質(zhì)素都普遍較高，具有不城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，府南河沿岸項(xiàng)目以臨河自然風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。二環(huán)路外的則多以項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取

54、勝。18、主要價(jià)格支撐因素：靠近城市中心的區(qū)位片區(qū)人文環(huán)境臨河自然風(fēng)景高品質(zhì)的建筑有品位的園林完善的社區(qū)配套成熟的市政配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)三、典型樓盤(pán)分析一、 春天花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 項(xiàng)目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤(pán)的綜合素質(zhì)較高，細(xì)部處理精致恰當(dāng)，較好地體現(xiàn)了項(xiàng)目的品質(zhì)和格調(diào)。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營(yíng)造了清幽、浪漫的居家氛圍?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】 自然景觀、立面用材、園林設(shè)計(jì)、專用林木基地、社區(qū)配套。項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：浣花風(fēng)景區(qū)百卉路12號(hào)2、發(fā)展商： 成都春天花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：293

55、14.88平方米總建筑面積：42136平方米總戶數(shù)：228戶4、綠化率、容積率產(chǎn)品分析：1、主題概念: 以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧互動(dòng)。倡導(dǎo)一種人文的、幽雅的、高尚的生活方式。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格: 造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材均系天然石材，簡(jiǎn)約、大氣又 不乏軟柔細(xì)膩；門(mén)廊、門(mén)廳設(shè)計(jì)獨(dú)特，較人性化，建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個(gè)單元；其中，14個(gè)單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式Town-house住宅。園林規(guī)劃：（1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項(xiàng)目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質(zhì)感；（2）設(shè)計(jì)由日本著名的園林規(guī)劃

56、大師擔(dān)綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格；（3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫通；多種樹(shù)木高低錯(cuò)落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡?tīng)钇鸱孛妗粜凸┙o：130270平方米，以三、四房為主，戶型設(shè)計(jì)基本為錯(cuò)層和躍層，采用大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗價(jià)格狀況：39805500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套服務(wù):一期設(shè)有景觀游泳池、兒童嬉水水池；二期采用雙會(huì)所配置（內(nèi)設(shè)茶吧、棋牌包間、健身房、臺(tái)球、乒乓球等）；設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)、便利店、干洗店、兒童活動(dòng)中心等；另設(shè)九重設(shè)防的安防體系及三表遠(yuǎn)程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入網(wǎng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)。銷售狀況：二、 成都花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目為

57、開(kāi)發(fā)商與政府聯(lián)手運(yùn)作，具規(guī)模效應(yīng)，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。但外立面顏色沉悶、中心廣場(chǎng)雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無(wú)層次感，觀賞性不夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對(duì)偏高【價(jià)格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動(dòng)、戶用中央空調(diào)項(xiàng)目基本狀況：1、 地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號(hào)2、 發(fā)展商：成都市成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬(wàn)總戶數(shù)：63504、綠化率、5、容積率：0.79產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格: 建筑規(guī)劃：由16棟10-12層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅

58、、4棟花園洋房組成，中央為10000平方中心廣場(chǎng)；40100米樓間距，園林規(guī)劃：組團(tuán)式環(huán)境規(guī)劃，設(shè)七大主題公園，各公園為不同的異域風(fēng)格戶型供給：91-304，小高層131163平方米，以三房二廳、四房二廳為主；價(jià)格狀況：花園洋房均價(jià)3800元/平方米；小高層平層28503100元，躍式均價(jià)3600元；Town-house均價(jià)5100元付款方式：8成30年，一次性付款96折配套服務(wù): 配備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、購(gòu)物中心、游泳池、醫(yī)療中心、8000平方米會(huì)所等設(shè)施；實(shí)行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào)銷售狀況：2000年開(kāi)盤(pán)，Town-house已銷90%；花園洋房已銷2030%；小高層

59、剩余較多三、置信麗都花園（3期）【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】為置信的代表作之一，建筑水平相當(dāng)高，戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)意成為項(xiàng)目的重要支撐。同時(shí)發(fā)展商提供的8角每平米的廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)業(yè)成為了一大賣(mài)點(diǎn)。但是從總體感覺(jué)上看，其產(chǎn)品的系列特質(zhì)并不明顯，即樓體、園林、及其他細(xì)節(jié)的銜接并不算太流暢，還沒(méi)有達(dá)到系列開(kāi)發(fā)的那種層次。【價(jià)格支撐點(diǎn)】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景觀、泛會(huì)所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市二環(huán)路南四段2、發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：總用地面積39249平米總建筑面積123471.1平米4、綠化率：61.5%5、容積率：3.15產(chǎn)品分析：1、主題概念: 生態(tài)環(huán)境

60、社區(qū)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)： 建筑風(fēng)格：立面以白色為主調(diào)，配合窗臺(tái)及大型空中花園的支柱的縱向線 條，帶出強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息和不凡的氣派。建筑規(guī)劃：U型半圍合讓每一戶都能夠看到內(nèi)部的大型噴泉景觀，同時(shí)保證了樓體間的空氣流動(dòng)。園林規(guī)劃：采用中式園林的造景方法，20畝的中庭水景園林，采用中心會(huì)所與全齡化時(shí)尚泛會(huì)所結(jié)合的新穎方式，散點(diǎn)布局：1）氣勢(shì)宏大的噴泉及梯級(jí)瀑布組成的大型水體景觀；2）花木竹林栽種了多種喬木，配合毛竹林烘托出自然生態(tài)景觀。3）入口處掘土成山，營(yíng)造園中山林的感覺(jué)。 戶型供給：從149.57+42.15平米的4房，到306.17+73.15平米的躍式單位，共5種戶型。其中每戶都帶有40-70平米的