房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本控制

1、房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本控制 2015年10月前言-目的和要求效果方法意識(shí)Z Z Z ZExcuse me!目錄 項(xiàng)目重視成本管理的重要性 項(xiàng)目成本管理為什么要前置 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理 項(xiàng)目重視成本管理重要性價(jià)格產(chǎn)品拼成本管理重要性-市場(chǎng)需求成本管理重要性-理念性價(jià)比 SatisfactionValue/Cost V C V C V C V C V C 如何 S？ 成本管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率 = 銷售凈利率 x 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 x 權(quán)益系數(shù) 銷售凈利率 = 凈利潤(rùn) / 銷售總額 凈利潤(rùn) = 銷售總額 土地成本 建安成本 設(shè)計(jì)成本 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)

2、務(wù)費(fèi)用 所得稅 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 銷售總額 / 資產(chǎn)平均總額 項(xiàng)目開發(fā)速度與銷售速度 權(quán)益系數(shù) = 1 / （1 資產(chǎn)負(fù)債率） 規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過(guò)大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。成本管理重要性-規(guī)模效應(yīng)成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目間成本？如何累計(jì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？如何防止成本失控？利潤(rùn)是多少？ 不準(zhǔn)確 不可比 可有可無(wú) 憑感覺(jué) 各自為戰(zhàn)基礎(chǔ)資料管理？成本管理重要性-理念 省錢等于賺錢 成本管理不僅僅是省錢A penny saved is a penny earned.-Dr. Benjamin Fran

3、klin 成本管理要依賴于全員 成本水平是專業(yè)水平的反映 項(xiàng)目成本管理為什么要前置前提條件：1、10萬(wàn)平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積 = 1：1，窗墻比為0.18；2、營(yíng)銷方案中，門窗有2個(gè)選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價(jià)分別為350元 / 平米和550元 / 平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽(yáng)設(shè)備，造價(jià)為300元 / 平米。問(wèn)：因?yàn)殚T窗標(biāo)準(zhǔn)的不同，2個(gè)方案相關(guān)的成本會(huì)相差多少？解：100000 x 0.18 x （550-350） = 360萬(wàn)項(xiàng)目成本管理前置-觸目驚心的數(shù)字項(xiàng)目成本管理前置指導(dǎo)思想項(xiàng)目成本管理前置原因分析成本管理前置利弊分析概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效

4、果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理追求平衡而非極端成本品質(zhì)進(jìn)度含鋼量等土建成本部品造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)階段-原則降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質(zhì)；縮短開發(fā)周期持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化緊扣規(guī)范建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等各專業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化，以提高工作效率，縮短設(shè)計(jì)周期，降低成本。在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來(lái)品質(zhì)、進(jìn)度、成本等方面的差異。各相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)交叉協(xié)調(diào)一致，避免專業(yè)沖突和錯(cuò)、漏、碰、

5、缺，降低糾錯(cuò)成本。密切關(guān)注和準(zhǔn)確掌握有關(guān)新政策和新規(guī)范，最大限度地應(yīng)用其中有利于降低成本的規(guī)定。取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。成本控制原則項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)階段-原則項(xiàng)目成本管理設(shè)計(jì)階段案例分析初始設(shè)計(jì) - 總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口。設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)。優(yōu)化設(shè)計(jì) - 總平面 在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫(kù)與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)成本?？偨Y(jié)和啟

6、示經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積計(jì)算人防綠地率其他機(jī)動(dòng)車位減少地庫(kù)覆土不計(jì)容部分；規(guī)劃局與房地局差異盡量減少必建部分單方鋼筋、砼含量；窗地比；建筑周長(zhǎng)面積比；層高；配比、自上而下初始設(shè)計(jì) - 停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫(kù)頂覆土較淺，對(duì)景觀種植帶來(lái)困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)高超過(guò)周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。 應(yīng)付驗(yàn)收需要回填部分設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)少；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車方式（聯(lián)排

7、）1、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項(xiàng)目高層區(qū)域的地庫(kù)形式；2、在項(xiàng)目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位項(xiàng)目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要考慮是否算容積率?？偨Y(jié)和啟示1) 地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除；2） 柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置；3） 避免行車道靠地下室外墻布置；4） 避免布置平行或斜向車位；5） 設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車庫(kù)不允許擠占行車道兩邊的停車位；6） 設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余；7） 人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響

8、停車的地方?？偨Y(jié)和啟示 提高停車效率的關(guān)鍵措施 確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)成本的增加。平面布置軸線不對(duì)齊 軸線對(duì)齊 當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過(guò)凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。平面布置深寬比過(guò)大 深寬比小 體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國(guó)家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過(guò)于復(fù)雜的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。）節(jié)能設(shè)計(jì) 體型系數(shù)輪廓復(fù)雜 輪廓簡(jiǎn)單 節(jié)能設(shè)計(jì) 體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方成本增加約100元/平方米。（

9、09年數(shù)據(jù)） 節(jié)能設(shè)計(jì) 外墻門窗 1、節(jié)能計(jì)算中門窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對(duì)較高。對(duì)于各個(gè)朝向的門窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。 2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達(dá)到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。 3、在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾點(diǎn)： a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計(jì)算，因?yàn)樗茕摰拈T窗較重，對(duì)塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500； b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料； c）推拉門塑鋼門對(duì)五金件要求較高，現(xiàn)場(chǎng)施工需要注意?？偨Y(jié)和啟示初始設(shè)計(jì) 層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高

10、為3米。優(yōu)化設(shè)計(jì) 層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。 應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。 層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5% ?？偨Y(jié)和啟示初始設(shè)計(jì) 外立面設(shè)計(jì)1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設(shè)計(jì)有橫向線條；3、線條全部為GRC材質(zhì)。優(yōu)化設(shè)計(jì) - 外立面設(shè)計(jì) 1、基座部分改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。 建筑風(fēng)格在符合項(xiàng)目定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡(jiǎn)化，建議在建筑方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、

11、立面造型或構(gòu)架的復(fù)雜程度、陽(yáng)臺(tái)和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁(yè)做法等?？偨Y(jié)和啟示初始設(shè)計(jì) - 會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。優(yōu)化設(shè)計(jì) 會(huì)所設(shè)計(jì)描述：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運(yùn)營(yíng)成本。1、會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時(shí)樣板區(qū)）面積和成本的方案。2、會(huì)所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位與相關(guān)部門共同確定，同時(shí)考慮會(huì)所的后期運(yùn)營(yíng)成本。3、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目定位、成本控制目標(biāo)等因素，對(duì)會(huì)所的面積進(jìn)行合理控制?？偨Y(jié)和啟示設(shè)計(jì)變更簽證率 = 由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額

12、 / 工程合同金額（通過(guò)對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制，來(lái)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。）設(shè)計(jì)變更營(yíng)銷類 客戶需求 競(jìng)爭(zhēng)需求 施工錯(cuò)誤 施工困難 施工進(jìn)度要求 超成本目標(biāo) 設(shè)計(jì)優(yōu)化 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 設(shè)計(jì)缺漏 補(bǔ)充設(shè)計(jì) 二次設(shè)計(jì) 現(xiàn)場(chǎng)條件 很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。施工類設(shè)計(jì)類設(shè)計(jì)變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴甲方不斷完善的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成果給予設(shè)計(jì)單位合理的設(shè)計(jì)周期后期運(yùn)營(yíng) 在車輛頻繁通過(guò)的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅(jiān)持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，避免后期破損，既影

13、響美觀，又造成成本投入的增加。后期運(yùn)營(yíng) 設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問(wèn)題。 別墅、類別墅項(xiàng)目室外的門口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)維修檢修口，同時(shí)注意防水、防曬，以延長(zhǎng)使用壽命。后期運(yùn)營(yíng)排水口：1、應(yīng)考慮排水量，避免開口較??；2、應(yīng)考慮物業(yè)對(duì)內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開啟形式；3、從損壞后能及時(shí)維修及時(shí)更換的角度，建議要采取市場(chǎng)上能采購(gòu)到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜的圖形。后期運(yùn)營(yíng) 從節(jié)能的角度考慮，地下車庫(kù)（尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)行回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。 公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避免采用翹板開關(guān)，以免業(yè)主可隨意開啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費(fèi)。后期運(yùn)營(yíng) 木平臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導(dǎo)致木材腐爛，增加后期維修成本。后期運(yùn)營(yíng)1、貫通的空調(diào)機(jī)位百頁(yè)后側(cè)墻體涂料僅需簡(jiǎn)單平涂；2、普通項(xiàng)目地庫(kù)頂可不刷涂料面層，除非驗(yàn)收需要；3、普通項(xiàng)目圍墻及陽(yáng)臺(tái)外側(cè)是石材或面磚的，內(nèi)側(cè)可不用。4、空調(diào)百頁(yè)做密了花錢不討好。5、不要是個(gè)鐵藝就氟碳噴漆，也許客戶根本不買賬直接換了。6、地庫(kù)如無(wú)大的天井啥的開口盡量不做深溝。后期運(yùn)營(yíng)7、減少電梯和智能化系統(tǒng)的品牌數(shù)量，兼顧長(zhǎng)期的使用和經(jīng)營(yíng)