商業(yè)地產(chǎn)全案策劃流程講義課件PPT課件

1、B.A.Consulting偉業(yè) 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全案策劃流程蔡宇翔商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)分享 偉業(yè)操作項(xiàng)目精選奧林匹克公園商業(yè)項(xiàng)目 北京奧林匹克公園中心區(qū)位于國家森林公園南部，項(xiàng)目總占地33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，區(qū)域內(nèi)包括2008年奧運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館國家體育場(chǎng)、國家游泳中心以及國家體育館，同時(shí)包含文化設(shè)施、市政管理設(shè)施與面積廣大的商業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目規(guī)劃集商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓等于一身，是一個(gè)綜合性、超大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。我們憑借多年從事商業(yè)地產(chǎn)策劃所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)精確地把握和了解，通過對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的深入了解為根本依據(jù)，提出了最符合項(xiàng)目特點(diǎn)，并符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律的商業(yè)

2、規(guī)劃和定位思路，以大量的數(shù)據(jù)支持、嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的市場(chǎng)論證、全新的規(guī)劃理念得到了由來自世界各地的房地產(chǎn)、投資、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等各方面專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)的一致認(rèn)同，并獲得了業(yè)內(nèi)外以及相關(guān)媒體的好評(píng)。 東華國際廣場(chǎng)作為東直門交通樞紐工程，由北京城建集團(tuán)投資開發(fā)的北京重點(diǎn)建設(shè)的大型項(xiàng)目，項(xiàng)目位于東直門立交橋東北角，總建面80萬平方米，樓層最高有150米，將成為東直門地區(qū)最高最醒目的建筑。 西環(huán)廣場(chǎng)本項(xiàng)目由西城區(qū)人民政府北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，同樣位于交通樞紐的大型工程項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西直門立交橋西北角,投資金額為近30億人民幣總建筑面積約為26.4萬平方米。深圳中信城市廣場(chǎng)深圳中信城市廣場(chǎng)是位于深

3、南路市政府南側(cè)由中信深圳（集團(tuán)）公司在深投資的一大力作，是被深圳市政府列入20002002年的政府重點(diǎn)工程占地5.1萬平方米是目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPING MALL。北辰綠色家園位于北五環(huán)外，與奧林匹克公園及國家森林公園隔街相望。項(xiàng)目總建筑面積183萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米，由北辰地產(chǎn)投資開發(fā)。社區(qū)內(nèi)擁有亞奧學(xué)校及休閑生態(tài)公園，是整個(gè)區(qū)域內(nèi)最具有“新生態(tài)”生活氣質(zhì)的超規(guī)模居住區(qū)。北辰綠色家園遠(yuǎn)洋山水本項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)大型社區(qū)住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于長安街西延長線玉泉路與魯谷路交叉路口東南角商業(yè)部分總建筑面12萬平方米 該項(xiàng)目作為

4、由崇文區(qū)計(jì)委與百榮投資控股集團(tuán)有限公司共同開發(fā)的地標(biāo)性建筑百榮集團(tuán)是一家多元化發(fā)展的集團(tuán)公司。該集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，具有良好的信譽(yù)以及雄厚的實(shí)力。鼎能南中軸路項(xiàng)目是其繼百榮世貿(mào)商城之后進(jìn)軍南城房地產(chǎn)的又一力作。鼎能南中軸路77街西單文化廣場(chǎng)購物中心是新加坡77街投資集團(tuán)在北京全力打造的時(shí)尚購物中心。新加坡77街投資集團(tuán)在零售界被譽(yù)為“新加坡第一時(shí)尚品牌”，此次是該品牌首次進(jìn)軍中國市場(chǎng)。引進(jìn)現(xiàn)代感極強(qiáng)的“酷”類產(chǎn)品。 建成后的77街北京西單文化廣場(chǎng)購物中心面積2萬平米，將是京城第一家以服務(wù)于年輕人為特色的集時(shí)裝與娛樂為一體的購物中心。新東安市場(chǎng)北京有三大外資

5、店中店購物中心，新東安市場(chǎng)是其中的一個(gè)，它是由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，位于北京王府井的大型商業(yè)項(xiàng)目，1998年竣工開業(yè)。逸城東苑泰躍房地產(chǎn)開發(fā)和平新城強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)泰躍房地產(chǎn)開發(fā)太陽園會(huì)所電控陽光房地產(chǎn)開發(fā)酒仙橋項(xiàng)目（暫定名）繁榮投資有限公司信通大廈浙江國字頭企業(yè)電力集團(tuán)下屬企業(yè)富陽廣場(chǎng)南京夫子廟南京四方建設(shè)實(shí)業(yè)秦皇島金街秦皇島金祥房地產(chǎn)開發(fā)武漢SHOPPING MALL中商集團(tuán)投資開發(fā)沈陽新時(shí)代女人世界香港港銀實(shí)業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)全案策劃流程 目 錄一、商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念開發(fā)目的項(xiàng)目建設(shè)類型商業(yè)項(xiàng)目分類二、商業(yè)物業(yè)策劃流程市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位營銷推廣市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念1.從開發(fā)商開發(fā)物業(yè)目的

6、講開發(fā)、工建、銷售，以套現(xiàn)并贏得利潤建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目增加開發(fā)亮點(diǎn)，以帶動(dòng)住宅的品質(zhì)。（引申：商業(yè)可提高住宅的品質(zhì)）返回大連萬達(dá)商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念2. 從項(xiàng)目建設(shè)類型角度講待建：前期有分析與估算，但沒有確定具體開發(fā)形式未建：已有明確的開發(fā)形式，同時(shí)有業(yè)態(tài)及產(chǎn)品規(guī)劃已建：已經(jīng)建成的物業(yè)返回商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念3. 從商業(yè)項(xiàng)目的分類講傳統(tǒng)商業(yè)概念性商業(yè)返回上海新天地目的性消費(fèi)、營造氛圍商業(yè)物業(yè)策劃流程一、市場(chǎng)調(diào)研宏觀市場(chǎng)分析返回經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析政策環(huán)境分析其他因素分析消費(fèi)者調(diào)研分析市場(chǎng)容量消費(fèi)力目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)營商戶調(diào)研分析行業(yè)分析業(yè)態(tài)分析投資分析招商進(jìn)程商業(yè)物業(yè)策劃流程返回商圈分析商圈分類及范圍主要商圈與重

7、點(diǎn)區(qū)域分析主要商圈次要商圈輻射商圈商圈圈定方法影響因素項(xiàng)目外部項(xiàng)目?jī)?nèi)部位置規(guī)模性質(zhì)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營方式經(jīng)營狀況目標(biāo)消費(fèi)群主要商圈與重點(diǎn)區(qū)域分析供應(yīng)總量與需求總量分析區(qū)域供求狀況分析區(qū)域商業(yè)供求趨勢(shì)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)物業(yè)策劃流程二、市場(chǎng)定位返回市場(chǎng)定位項(xiàng)目總體定位目標(biāo)客群定位經(jīng)營商戶定位投資人群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目功能定位分區(qū)定位分層定位項(xiàng)目品牌定位智能化定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位租售策略分析定價(jià)原則本案最終價(jià)格定位租售租售結(jié)合定價(jià)方法租賃價(jià)格租售價(jià)格項(xiàng)目定價(jià)投資分析投資額回報(bào)分析年收益分析商業(yè)物業(yè)策劃流程三、產(chǎn)品定位返回a.產(chǎn)品總體定位（體量、檔次）b.項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)置建議外立面出入口電梯道路組織中

8、央空調(diào)電子商務(wù)系統(tǒng)休息處硬 件項(xiàng)目裝飾裝潢內(nèi)部裝飾裝潢櫥窗指示牌內(nèi)部景觀外部裝潢（外立面）感觀效果（視覺、色彩、色調(diào)）聽覺效果（背景音樂）廣告設(shè)置建議項(xiàng)目形象標(biāo)志建議停車場(chǎng)設(shè)計(jì)建議車輛停放車流引導(dǎo)產(chǎn)品功能劃分，店鋪業(yè)態(tài)分割建議物業(yè)管理建議商業(yè)物業(yè)策劃流程四. 營銷推廣返回a.確定目標(biāo)商戶類別基礎(chǔ)（主力）商戶非基礎(chǔ)商戶流動(dòng)商戶b.制定招商（營銷）策略價(jià)格招商目的與目標(biāo)準(zhǔn)備條件運(yùn)作時(shí)機(jī)c.營銷（招商）組織時(shí)間安排階段目標(biāo)招商處的設(shè)立d.營銷（招商）工作進(jìn)程導(dǎo)入期強(qiáng)銷期調(diào)整期收尾期總結(jié)e.廣告（推廣）目的：按功能、業(yè)態(tài)進(jìn)行推廣，營造商業(yè)氛圍、提升物業(yè)價(jià)值特點(diǎn)：（形象廣告多、商業(yè)廣告少）原則：客戶積累

9、、十分重要商業(yè)地產(chǎn)案例運(yùn)作分析 遠(yuǎn)洋山水建外SOHO萬達(dá)廣場(chǎng)77街仁者樂山智者樂水財(cái)富通天下山水相連OCEAN LANDSCAPE市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位營銷推廣名 稱公主墳西單王府井CBD燕莎相對(duì)位置東側(cè)東側(cè)東側(cè)東側(cè)東北側(cè)距 離5km10.4km13.7km18km18.8檔 次中檔中檔中檔高檔高檔區(qū)域環(huán)境分析整個(gè)項(xiàng)目東區(qū)三面臨路:東臨玉泉路南接西便門豁口外路北臨魯谷村路與長安街沿線石 景山路平行相隔。區(qū)域環(huán)境分析750M320M115M中鐵建宿舍北京機(jī)械運(yùn)輸公司北京市第八汽車運(yùn)輸公司商業(yè)物業(yè)功能定位綜合服務(wù)中心自身商業(yè)配套購 物 中 心主要商圈次要商圈輻射商圈 商圈劃分商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易

10、初蓮花麥德龍家世界經(jīng)營形式超市超市超市超市超市距離5.53.06.52.65檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔商業(yè)物業(yè)旺市百利家樂福世紀(jì)城公主墳蘋果園經(jīng)營形式超市超市購物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離1.96.76.64.96.9檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔大型購物場(chǎng)所項(xiàng)目周邊大型商業(yè)物業(yè)分布表 C. 東區(qū)商場(chǎng)的建設(shè)既有足夠的消費(fèi)力支撐購物中心發(fā)展可行性分析購物中心開發(fā)之可行性論證A. 周邊商業(yè)現(xiàn)狀：多為臨街店鋪，無大中型品牌商場(chǎng)B. 北京商場(chǎng)發(fā)展格局：由市區(qū)向外擴(kuò)張方案一總體規(guī)劃方案一購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、寫字樓兼?zhèn)淇傮w規(guī)劃方案二購物中心、社區(qū)商業(yè)方案二技術(shù)指標(biāo)建筑形式規(guī) 模5000-6000平方米左右

11、位 置臨玉泉路商場(chǎng)南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)建筑形式社區(qū)底商物業(yè)建筑布局為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平方米，魯谷路北側(cè)之商鋪面積約為1200平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約800平方米。樓層布局建議均為一層物業(yè)社區(qū)商業(yè)建筑形式統(tǒng)計(jì)表方案二總體規(guī)劃方案三該方案商業(yè)物業(yè)類型單一均為社區(qū)商業(yè)，規(guī)模為1.5萬平米 方案三景觀商業(yè) + 歡樂便利 區(qū)域社區(qū)商業(yè)主題概念詮釋方案一主題概念詮釋方案二大型外向型主題商業(yè)為主另配以部分社區(qū)商業(yè)為輔的商業(yè)形式。 整體出售只租不售先租后售售后回租本案之租、售方案以銷售為主先租后售租售結(jié)合以租促售導(dǎo)入階段開盤

12、期強(qiáng)銷期調(diào)整期收尾階段建外 SOHO位置： 建外SOHO位于長安街上，北京建國門外大街4號(hào)，國貿(mào)中心正南面，是目前CBD中面積最大的建筑項(xiàng)目. 規(guī)模： 占地面積： 12.28萬平米 ；東西長約760米；建筑面積： 約70萬平方米 ；商業(yè)面積：10萬（包括商業(yè)街以及底層商鋪） 建筑組成以及結(jié)構(gòu)： 由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等 。其所有商鋪分布在建筑的一、二、三層，一、二層全部臨街開門，三層則乘滾梯直達(dá)。 功能定位： 商業(yè)、商住綜合社區(qū)。 商圈距離： 位于國貿(mào)商圈內(nèi)核心，據(jù)燕莎商圈3.5公里。東聯(lián)王府井商圈。商業(yè)地理位置優(yōu)越。 周邊人口

13、： 項(xiàng)目社區(qū)人口5萬人。由于位于CBD核心區(qū)，流動(dòng)人口量大。消費(fèi)人群層次高，數(shù)量大。 道路交通： 現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。12條公交線路在此設(shè)站，一線地鐵國貿(mào)站距小區(qū)僅120米；規(guī)劃中的濱河快速路（東便門-通縣）經(jīng)過小區(qū)南側(cè)，串起海淀、朝陽、豐臺(tái)三區(qū)的地鐵十號(hào)線也將在小區(qū)設(shè)立站點(diǎn)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 住宅起價(jià)：11500元/平米。均價(jià)：13500元/平米。 純寫字樓均價(jià)1.8萬元 (毛坯房) 物業(yè)費(fèi)為25元/平米/月 公寓均價(jià)1.38萬元 物業(yè)費(fèi)為5元/每平米招商進(jìn)駐情況 SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出， 面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊

14、全。 目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、 美容院、時(shí)裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)駐。 租金價(jià)格 如投資性購買 建議租金至少應(yīng)為1618美金/平米/月 建議依據(jù)：因?yàn)镃BD區(qū)域內(nèi)寫字樓月租金都在25-40美金 如對(duì)面的國貿(mào)租金為40美金北京萬達(dá)城市廣場(chǎng) 地理位置 位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間建國路（長安街東延長線）北側(cè)北京市中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心地段與著名的國貿(mào)大廈、京廣中心毗鄰 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積10，648公頃，規(guī)劃總建筑面積48萬平方米。 高檔生態(tài)智能寫字樓（地上21層，建筑面積34088平方米） 超五星級(jí)國際酒店（地上34層，高121.70米，建面63539平方米）

15、 萬達(dá)國際公寓建筑面積30萬平方米 建筑形式與功能定位 國際商務(wù)港為主的商務(wù)使用區(qū) 五星級(jí)酒店和5A級(jí)寫字樓 城市綜合體商業(yè)物業(yè)商圈距離： 緊靠CBD，據(jù)燕莎商圈3.5公里。 道路交通 建國路、一線地鐵等交通要道經(jīng)過，約20路公車在此設(shè)有車站。向東可直接上東四環(huán)。交通較為便利。 銷售價(jià)格 寫字樓、公寓價(jià)格：10000元/平米。底商價(jià)格已賣到均價(jià)近四萬元左右 租售策略 面向長安街的近20萬平米的商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓。銷售：剩余少量商鋪銷售，銷售面積在1萬平左右。 只租不售 ：項(xiàng)目簡(jiǎn)介西單文化廣場(chǎng)77街項(xiàng)目是京城第一家以服務(wù)于年輕人為特色的集時(shí)裝與娛樂為一體的購物中心，安裝有專門的DJ臺(tái)，

16、并聘請(qǐng)國際知名DJ師協(xié)助中心內(nèi)的各種表演及促銷活動(dòng)，有大規(guī)模室內(nèi)冰場(chǎng)和四維電影院。大廳里每天以電子大屏幕滾動(dòng)播出各種時(shí)尚訊息，而在大廳和通道中則以絢麗的鐳射燈光映射出水紋、火焰、煙花等不同效果，包括4電影院、超大室內(nèi)溜冰場(chǎng)在內(nèi)的各種娛樂設(shè)施在國內(nèi)都是第一流的。消費(fèi)群體定位于1425歲、追求嶄新生活方式和火熱激情的年輕一族。地理位置優(yōu)越，處于最繁華的西單商圈核心區(qū) 業(yè)態(tài)分布合理，特色經(jīng)營較為突出本項(xiàng)目分為地下兩層，B2為餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，B3為主賣場(chǎng)，包括服裝、飾品、鞋包、化妝品業(yè)態(tài)?？偨ㄖ娣e約為1.2萬平米，共劃分約500個(gè)鋪位，鋪位面積從5100平米不等。以20平米居多。 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)涉及餐

17、飲、服裝、休閑、美容美發(fā)等眾多業(yè)態(tài)，并且特色業(yè)態(tài)占據(jù)了較大的比例，策劃執(zhí)行（招商的成功實(shí)現(xiàn)）與前期策劃理念較好的銜接，77街率先在商場(chǎng)內(nèi)配備臺(tái)，由國際師定期進(jìn)行推廣活動(dòng)，吸引年輕的時(shí)尚族群。將街頭文化、流行文化、運(yùn)動(dòng)文化做成精品、做出規(guī)模，打造中國本土的年輕人時(shí)尚基地。 B.A.Consulting偉業(yè) 商業(yè)演講結(jié)束非常感謝5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。8、世上的

18、事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽光，對(duì)美，對(duì)痛楚。9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當(dāng)下正在做的事，而無關(guān)于過去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那你就選擇善良。13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢(mèng)想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無所獲。14、一個(gè)人的知識(shí)，通過學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有

19、盡力，就沒有資格批評(píng)別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果沒有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對(duì)一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，

20、亮麗于心中某處。7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好