惠州金融街惠州金海灣高爾夫別墅專項研究項目結(jié)案總ppt課件

1、巽寮灣高爾夫別墅專題研討案例總結(jié)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份一切，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份書面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。研討內(nèi)容界定 本次研討著重討論的內(nèi)容產(chǎn)品研討和產(chǎn)品建議以報告的方式提出 高爾夫別墅案例研討 規(guī)劃設(shè)計要點 單體建議目的中心區(qū)選址功能規(guī)劃資源利用風(fēng)格和立面建議環(huán)境及展現(xiàn)戶型創(chuàng)新點建議配套和社區(qū)效力建議貴集團依然感興趣的內(nèi)容市場建議溝通和討論珠三角類似別墅市場情況研討國內(nèi)類似案例市場表現(xiàn)研討消費者習(xí)慣研討2研討方法案例研討巽寮灣大區(qū)域情況；南區(qū)在巽寮灣整體開發(fā)中的位置；高爾夫別墅工程承當?shù)淖饔茫?/p>

2、球場和地塊條件分析。工程背景；規(guī)劃；建筑單體；戶型；景觀；配套。消費者的生活形狀；案例結(jié)合資源情況和開發(fā)戰(zhàn)略給出規(guī)劃建議案例結(jié)合世聯(lián)的市場閱歷給出產(chǎn)品建議。方法論“從案例中來，到產(chǎn)品中去研討案例的同時，結(jié)合詳細案例所在市場情況分析，與本工程的詳細情況匹配，并結(jié)合工程本身的限制條件給出高爾夫別墅的產(chǎn)品建議。研討邊境本次研討的對象，是國內(nèi)外知名高爾夫別墅產(chǎn)品，報告將給出的是針對整體定位以外的產(chǎn)品打造建議；并在規(guī)劃跟進效力期內(nèi)研討珠三角和全國類似工程市場情況給出輔助性的市場建議，以推進規(guī)劃，是合同商定范圍外的附加值。市場簡析市場分析；別墅個案；工程市場占位；客戶定位。工程本體分析產(chǎn)品建議3總體規(guī)劃及

3、分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開展建議市場簡析4大區(qū)域概略巽寮灣旅游度假區(qū)尚在起步階段，南區(qū)喜來登曾經(jīng)投入運用鳳池島北區(qū)：是巽寮灣旅游度假區(qū)的入口，臨近稔山鎮(zhèn)，道路水電通訊都已建成。臨海面較多礁石。南區(qū)：濱海路即將完工，周圍分布一些村莊，根底設(shè)備還不完備。山體較多，海景資源豐富。中區(qū)：巽寮鎮(zhèn)生活區(qū)，根底設(shè)備配套有學(xué)校、海鮮酒店、中國挪動、加油站等，路網(wǎng)以及水電通訊都很完善。存在較多的舊式私人酒店和度假屋，質(zhì)量參差不齊。巽寮灣松園灣新村灣富巢灣長咀角磨仔石云頭角本工程金海灣大道巽寮鎮(zhèn)生活區(qū)深圳香港喜來登5南區(qū)是巽寮灣高端物業(yè)區(qū)聚集地，海景資源最優(yōu)，但目前周邊配套缺乏，度假氣氛正在培育交通：金海

4、灣大道貫穿南北區(qū)，進入本工程公路通車至喜來登酒店，其他路段正在施工。沿海度假酒店：喜來登2021年6月28日開場營業(yè)，洲際國際酒店工程進展中，還有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽談中。27洞高爾夫球場：已規(guī)劃好球道，估計2021年8月前完成九個洞，2021年前完成18個洞，投入運用。游艇碼頭：將設(shè)置游艇會，建筑游艇別墅。三角洲游樂場：已營業(yè)，經(jīng)水路20分鐘可到達。沿海酒店群商業(yè)圈游艇碼頭區(qū)本工程三角洲游樂場金絲貓山110kv變電站6123456規(guī)劃中圈定的住宅用地根本排布在山脊和山頭上，海濱景觀與高爾夫景觀資源優(yōu)良用地指標規(guī)劃用地面積（）建筑面積（）容積率建筑覆蓋率（）1地塊790416000.2

5、00.152地塊7846380000.10.033地塊70801247800.350.254地塊61396214880.350.205地塊29827104390.350.206地塊29777110000.370.40整體278168773070.280.20規(guī)劃中別墅用地共373畝，總建面6萬平米；整體坐落在山脊和山頭上：地塊多為連綿起伏的山體，且坡度較陡，根本堅持原生態(tài)，山坡地勢高差最大約為60米；住宅用地的圈定中曾經(jīng)思索到了地塊的可開發(fā)性；西南側(cè)具有最好的海景資源區(qū)。7地塊資源解析容積率目的寬松，資源稟賦優(yōu)越，規(guī)劃和產(chǎn)品發(fā)力的余地很大 容積率寬松工程地塊總?cè)莘e率為0.2，按照我們的閱歷，0

6、.4左右的容積率可以較輕松地規(guī)劃獨棟別墅。由于目的的寬松，給工程本身物業(yè)的選擇留有較大余地。 景觀面和資源情況優(yōu)越工程內(nèi)幾乎一切的物業(yè)都可以占有海濱景觀或者高爾夫景觀，資源稟賦優(yōu)良。 地形條件復(fù)雜多為山坡地勢，給開發(fā)帶來一定難度，同時也限制了開發(fā)區(qū)域的靈敏性。良好的資源稟賦和目的優(yōu)勢如何在產(chǎn)品中表達出來，將是規(guī)劃和產(chǎn)品建議中的一個關(guān)鍵；同時，也該當看到資源條件帶來的部分開發(fā)難度。8中心問題界定巽寮灣本身開展巽寮灣整體來說，是一個20.4平方公里的大型區(qū)域開發(fā)；大型區(qū)域開發(fā)投入宏大，利潤主要來自旅游收入的增長和區(qū)域增值帶來的地價和房價增長；我們的別墅工程除了實現(xiàn)本身的額利潤，更該當承當區(qū)域價值提

7、升的一環(huán)。企業(yè)層面的思索根底設(shè)備、回收期較長的旅游工程，區(qū)域開發(fā)前期投入宏大；住宅物業(yè)的開發(fā)往往是大規(guī)模區(qū)域開發(fā)賴以生存的現(xiàn)金流。高爾夫物業(yè)的特性目前在國內(nèi)高爾夫球場靠本身的運營盈利是非常困難的；而是高爾夫球場往往能構(gòu)成對住宅價值的良好支撐；根據(jù)世聯(lián)閱歷，不同的球場和不同類型的物業(yè)其價值的互動程度是不同的；我們該當找到我們的球場能為別墅帶來的價值是什么？旅游區(qū)的品牌價值提升依賴精品的出現(xiàn)對質(zhì)量的追求又必需在市場環(huán)境中得到檢驗球場是如何支撐高爾夫物業(yè)的價值？本次研討的方向?qū)⑹钱a(chǎn)品發(fā)力的方向：產(chǎn)品價值屬性問題高爾夫球場對別墅的價值推進如何表達？產(chǎn)品價值點問題本工程產(chǎn)品發(fā)力點是什么？9整體功能規(guī)劃回

8、想：從不同片區(qū)的資源條件出發(fā)，分別滿足不同層次游客各自的復(fù)合需求資源條件區(qū)域發(fā)展方向客戶承擔功能與發(fā)展物業(yè)中區(qū)資源條件較好；優(yōu)質(zhì)海灘、漁農(nóng)文化資源開放的，以旅游產(chǎn)業(yè)為主體的新市鎮(zhèn)珠三角中高收入家庭；價格敏感的港澳、珠三角和內(nèi)地商務(wù)游客中高檔旅游片區(qū)，以吸引大眾游客為主要目的，聚集人氣，擴大影響力后期形成旅游新市鎮(zhèn)，推出大規(guī)模出售型物業(yè)項目資源條件區(qū)域發(fā)展方向客戶 承擔功能與發(fā)展物業(yè)北區(qū)資源條件一般自然生態(tài)景觀、可觀光產(chǎn)業(yè)基地后勤保障區(qū)域，原生態(tài)旅游區(qū)大珠三角年輕活躍的個人及家庭游客第一印象區(qū)較強的環(huán)境保護帶遠期的出售物業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源條件區(qū)域發(fā)展方向客戶 承擔功能與發(fā)展物業(yè)南區(qū)資源條件最好；高

9、品質(zhì)海灘、山海景觀、漁農(nóng)文化純私密的頂級度假區(qū)+居住區(qū)來自大珠三角的高端游客；中高端港澳游客和高端商務(wù)游客；本地高端客戶私密尊貴的高檔海濱度假區(qū)出售型高檔住宅、高檔主題酒店北區(qū)中區(qū)南區(qū)10區(qū)域開發(fā)規(guī)劃初始2005第一階段（2-3年）第二階段（3-4年）第三階段（2-3年）第四階段（2-3年）第五階段（5-7年）北部出售物業(yè)酒店產(chǎn)業(yè)基地建成第一印象區(qū)開始取得土地主要土地的基建紅樹林公園海港旅游區(qū)出讓酒店和產(chǎn)業(yè)出讓濱海地產(chǎn)中部旅游新市鎮(zhèn)主題公園主題地產(chǎn)中高檔酒店后勤基地臨時大眾接待設(shè)施濱海前期路網(wǎng)和基建水世界公園漁人碼頭M5中一座四星級酒店取旅游新城鎮(zhèn)和后勤保障用地并基建濕地公園取得主題地產(chǎn)用地用

10、地基建逐步出讓酒店地產(chǎn)用地傳統(tǒng)小鎮(zhèn)改造旅游集鎮(zhèn)1期逐步出讓主題地產(chǎn)建成別墅用地開發(fā)旅游新鎮(zhèn)2期建設(shè)生態(tài)廣場南部高檔酒店群山海旅游區(qū)高檔別墅區(qū)溫泉度假區(qū)取高爾夫組團用地土地基建和主干路網(wǎng)建成會展酒店建成會展組團中的別墅項目建成Golf球場和酒店建成游艇酒店南部別墅項目出讓建成Golf和游艇酒店組團中的別墅一期項目建成山地海景酒店Golf和游艇酒店組團中的別墅二期項目發(fā)展南部溫泉酒店發(fā)展山地海景別墅和溫泉度假別墅南部山地旅游開發(fā)11南區(qū)高爾夫別墅工程在整個巽寮灣開發(fā)中的位置與作用南區(qū)在整個巽寮灣開發(fā)中的位置：區(qū)域開展的龍頭北區(qū):資源較差，短少開發(fā)支撐，開發(fā)的繼續(xù)依賴其它兩區(qū)的開發(fā)成熟；中區(qū): 資源

11、較好，繼續(xù)開發(fā)需求依賴區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)的開展，開發(fā)本錢高；南區(qū):資源最優(yōu)，最具開發(fā)價值，價值可實現(xiàn)度較高，配套缺乏問題處理后，該區(qū)的開發(fā)可帶動整個區(qū)域的開發(fā)。高爾夫別墅工程在南區(qū)開發(fā)進程中的作用：支撐后續(xù)工程的開發(fā)經(jīng)過多年的繼續(xù)投入，南區(qū)的根本配套已建成；南區(qū)規(guī)劃了大量可售物業(yè)，其開發(fā)需求前期資金投入，支持滾動開發(fā)；高爾夫別墅地處資源較優(yōu)地塊，是南區(qū)第一個啟動的可售物業(yè)，肩負著樹立區(qū)域籠統(tǒng)，支撐后續(xù)工程開發(fā)的艱巨義務(wù)。北區(qū)中區(qū)南區(qū)工程地塊12總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開展建議市場簡析13國內(nèi)案例的選擇和研討要點球場對高爾夫別墅的價值推進表達在什么方面？高爾夫別墅和其它別墅工程在產(chǎn)品

12、上面有什么不同？評價高內(nèi)一流高爾夫別墅的產(chǎn)品力，并結(jié)合我們的市場閱歷，為本工程提供參考。案例研討點國內(nèi)知名高爾夫別墅深圳觀瀾高爾夫大宅成都麓山國際昆明春城湖畔高爾夫別墅案例選取的規(guī)范14總結(jié)1高爾夫別墅在產(chǎn)品上具有一定特性，但決議產(chǎn)品戰(zhàn)略的還有其它條件高爾夫別墅產(chǎn)品要點1234規(guī)劃層面景觀價值最大化且組團區(qū)隔明顯由于外部強勢景觀的存在，外部景觀最大化是規(guī)劃的主題；在景觀價值的分級上，景觀視野親近球場二線景觀無景觀；由于別墅物業(yè)對圈層的要求，在滿足資源根本平衡的前提下，不同檔次的物業(yè)盡量按照組團劃分開。單體戶型層面異域風(fēng)情、大贈送，城市居所和度假別墅區(qū)別對待根本上，國內(nèi)的高爾夫別墅都采用異域風(fēng)格

13、和現(xiàn)代風(fēng)格為主；高端客戶也對性價比敏感，贈送面積較大的別墅市場實現(xiàn)度更高；企業(yè)會所級和普通別墅級產(chǎn)品功能空間的上具備不同；城市居所類別墅和度假類別墅具備產(chǎn)品上的不同，忽略了這類區(qū)別的春城高爾夫在產(chǎn)品上偏弱。景觀層面立體景觀的打造和強調(diào)和室外景觀的互動：強調(diào)室內(nèi)和庭院景觀的互動：多灰空間、落地窗設(shè)計；立體景觀的打造：雙首層設(shè)計，露臺和花園的銜接。 配套層面球會、旅游區(qū)、和住宅區(qū)配套功能各異：賽會級球場的配套承當更多賽事、商務(wù)功能；旅游區(qū)會所承當更多接待、休閑功能；而作為居住社區(qū)的麓山國際承當了很多生活配套的功能。15總結(jié)2高爾夫球場對物業(yè)的價值推進分為兩類，我們屬于高爾夫配套型高爾夫驅(qū)動型高爾夫

14、配套型開發(fā)特性球會的強勢是一個必要條件；所以在開發(fā)的一開始就專注于球場的設(shè)計、管理和運營；物業(yè)價值和球場的成敗密切相關(guān)。高爾夫僅作為項目的增值設(shè)施；球場的管理和運營相對較弱，甚至可以外包和完全脫鉤。適用條件運營一個強勢的球會；特別是在陌生區(qū)域開發(fā)高爾夫項目時驅(qū)動型往往適用。較為廣泛開發(fā)周期以及盈利模式周期長，前期投入大，對管理要求高，而后期球場和地產(chǎn)可以同時盈利。住宅銷售的周期可以提前，且在項目開發(fā)的過程中。高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的推動運營價值景觀價值景觀價值產(chǎn)品特性不愁銷售，球會帶來的球迷客和商務(wù)客已經(jīng)基本解決問題。物業(yè)本身的產(chǎn)品發(fā)力往往能決定項目的成敗。代表樓盤觀瀾高爾夫、春城高爾夫天麓第七區(qū)、麓山

15、國際單純從球場層面來說，巽寮灣南區(qū)的球場定位在興趣性的濱海休閑度假球場，我們并沒有高爾夫驅(qū)動的條件；在巽寮灣旅游度假區(qū)中，高爾夫僅僅是眾多旅游配套中的一環(huán)，相比高爾夫，整個度假區(qū)能提供更多的價值來支撐我們的別墅。16問題的梳理和再思索是什么決議了高爾夫物業(yè)的價值和產(chǎn)品特性？經(jīng)過國內(nèi)案例的研討我們發(fā)現(xiàn)：從球場和別墅的關(guān)系來看，我們屬于高爾夫配套型物業(yè)高爾夫配套型物業(yè)的價值往往不是被球場所決議的決議產(chǎn)品特征的要素往往在于別墅物業(yè)在市場體系中的占位回想案例細節(jié)：春城高爾夫在產(chǎn)品上的居所傾導(dǎo)游致了其無法擺脫球場價值的束縛，向度假產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型并不勝利麓山國際和觀瀾在產(chǎn)品上各有傾向，定位明晰在配套上，不同類

16、型的高爾夫別墅需求的配套也各異 根據(jù)案例分析和世聯(lián)閱歷我們發(fā)現(xiàn)，做為高爾夫配套型旅游度假型別墅，決議本工程產(chǎn)品屬性和價值的是度假物業(yè)的價值，高爾夫只是景觀附加值之一。 我們再分析國際知名旅游度假區(qū)的高爾夫別墅給出答案17國際案例的選擇和研討要點度假高爾夫物業(yè)的產(chǎn)品傾向和產(chǎn)品亮點；國際一流度假產(chǎn)品和國內(nèi)旅游度假產(chǎn)品的區(qū)別；并結(jié)合我們的市場閱歷，評判產(chǎn)品亮點在中國的可行度。案例研討點國際知名旅游度假區(qū)；中心城市周邊；知名度高的高爾夫別墅美國密西根州Boyne Bay Harbor澳大利亞Noosa Golf Villas以及部分美國熱帶度假高爾夫別墅Key Largo和Mauna Lani)案例選

17、取的規(guī)范18案例自創(chuàng)點國外度假高爾夫別墅產(chǎn)品打造的關(guān)鍵是景觀利用和度假氣氛的營造，且在細節(jié)上相對更加極致高爾夫別墅產(chǎn)品要點1234規(guī)劃層面海景和景觀面的價值高于高爾夫景觀景觀價值最大化并不是Noosa追求的點，但正是這些點的缺乏導(dǎo)致部分物業(yè)價值上的損失。從Bay Harbor和Mauna Lani的案例我們可以看到，度假別墅對景觀面的追求更大，在海景和高爾夫的選擇中，高爾夫景觀的價值稍次于前者。 單體戶型層面強調(diào)室內(nèi)和室外空間的自然過渡，套間的溫馨度、室內(nèi)空間的無間隔多灰空間、多懸挑設(shè)計，強調(diào)室內(nèi)空間和外圍空間的自然過渡；強調(diào)套間的溫馨性和動線的非獨一性，房間和景觀的結(jié)合更加嚴密；強調(diào)室內(nèi)空間

18、的無間隔、大空間，西廚和吧臺結(jié)合，與廳銜接在一同，是常見的設(shè)計，但該當思索其在中國的可行度。景觀層面和室外景觀的結(jié)合更加極致：強調(diào)室內(nèi)空間向室外空間的景觀通廊；在泳池、花園等空間上也趨向功能的模糊化，強調(diào)在任何空間對外部景觀的占有；有的產(chǎn)品將主臥放在一樓，采用多門、多落地窗設(shè)計強調(diào)對景觀的占有。配套層面更多和大旅游區(qū)配套相交融，本身配套弱化：Noosa、Bay Harbor等高爾夫別墅強調(diào)和大旅游區(qū)配套結(jié)合，本身不建立過于鋪張的配套。19總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開展建議市場簡析20淡市下惠州別墅成交量下降較多，主要由于投資客退場，現(xiàn)存客戶多以自住或度假為主全國新建商品住房價錢

19、正回歸理性,房地產(chǎn)市場已進入調(diào)整期08年上半年銷售面積同比下降20.35；銷售額下降20.66海世界世聯(lián)行，徐經(jīng)理：新政前，梅沙炒房客很多，一個月成交好幾十套，新政后市場轉(zhuǎn)冷，投資客撤場后根本沒有成交，5月有小幅接盤，目前，東海岸成交10套，多為自住度假客戶。產(chǎn)品名稱開盤時間產(chǎn)品類型推售套數(shù)開盤銷售率山水華府領(lǐng)墅2007.7.8聯(lián)排別墅2580%2007.10.1聯(lián)排別墅2832.1%合生國際新城2007.8.11雙拼別墅5098%2007.10.1雙拼別墅6016.7%奧林匹克花園2007.8.26聯(lián)排別墅5253.8%2007.10.2聯(lián)排別墅3920.5%萬林湖2007.9.1臺地/聯(lián)排

20、/雙拼4197.6%2007.10.2臺地/雙拼2810.7%雅居樂白鷺湖2007.11.8獨棟、四聯(lián)體別墅9653%2007.12.8聯(lián)排別墅56約20%惠州別墅市場在新政后的開盤銷售量有明顯銳減。市場分析21市場轉(zhuǎn)淡后，面積350平米以下，總價千萬以內(nèi)的度假別墅市場表現(xiàn)相對較好樓盤名稱區(qū)域位置開發(fā)商占有資源面積區(qū)間總價區(qū)間白鷺湖惠州惠城區(qū)雅居樂地產(chǎn)山湖聯(lián)排：193/獨棟：200-579250-800萬東海岸深圳鹽田區(qū)深圳萬科房地產(chǎn)山海聯(lián)排：223-248/獨棟：420-460900-3000萬天麓深圳東部華僑城深圳東部華僑城山海雙拼：161/猓棟：200-300966-2400萬鳳凰山一號

21、珠海情侶北路珠海綠景房地產(chǎn)山海聯(lián)排270/小獨棟300/獨棟380459-950萬三亞灣高爾夫三亞市新城西路海南魯能廣大置業(yè)海景獨棟：163-248375-992萬從市場實際上來看，暢銷的戶型面積在350平米以下，并將總價控制在一千萬以內(nèi)。從市場上來找客戶的接受度：市場分析各度假別墅暢銷面積與暢銷總價表示圖020040060080010001200白鷺湖東海岸天麓鳳凰山一號三亞灣高爾夫暢銷面積(平米)暢銷總價(萬元)22價值定位決議了工程的競爭等級，我們的主要客戶應(yīng)是被深圳過高總價擠出的客戶群體本工程價值支撐點廣惠高速3小時深汕高速2小時規(guī)模與優(yōu)質(zhì)海景資源使得本工程在珠三角度假別墅競爭中擁有較

22、大的優(yōu)勢世聯(lián)閱歷，距城市周邊2個小時以內(nèi)的車程是度假區(qū)的黃金間隔，過之那么會引起資源損貶。銷售代表訪談天麓:客戶除自然資源看重外，非常關(guān)注區(qū)位及配套?？蛻粼L談十七英里:對東部的規(guī)劃非常有自信心，同時可以接受的市區(qū)車行間隔為1.5-2個小時之間 。距深圳2.5小時車程擁有頂級資源的我們足以打動客戶嗎？區(qū)位較偏、不成熟的度假氣氛及配套在一定程度上貶損資源優(yōu)勢，使工程很難吸引頂端客戶。不成熟的度假氣氛與配套23結(jié)合市場與工程現(xiàn)狀，我們的客戶是想占有稀缺資源以深圳為主的處于上升期的高端客戶工程客戶定位占有資源總價敏感追求更高質(zhì)量事業(yè)上升關(guān)鍵詞：低端高端頂端中端最看重頂級資源與完善配套,但因無價錢限制而

23、使其選擇面廣；本工程可以用資源打動他,但缺乏成熟的度假氣氛；為可吸引客戶。上升中的財富階層追求更高的生活質(zhì)量，想進入更高的圈層；想享用并占有稀缺海景資源；無法接受深圳度假別墅價錢；將成為最容易抓住且最快促成成交的客戶；數(shù)量較頂端客戶更多；為主力客戶?？蛻粼L談十七英里:“很喜歡十七英里，覺得價錢有點貴，但海景可以和香港海景相媲美，所以還是決議買。24總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開展建議市場簡析25自創(chuàng)案例，得到高爾夫配套型別墅規(guī)劃根本原那么外部強勢景觀資源存在下，規(guī)劃主題是最大化利用景觀；景觀價值分級：景觀視野親球場景觀二線景觀；別墅整體規(guī)劃價值平衡的前提下，保證每個獨立組團物業(yè)類

24、型一致。123參考國內(nèi)外案例，本工程高爾夫別墅規(guī)劃的根本原那么：26濱海度假的區(qū)域?qū)傩允枪こ讨行膬r值，高爾夫配套是其附加值地塊價值分級開發(fā)分期建議物業(yè)分布建議基于工程度假物業(yè)的特性，對景觀的占有程度決議地塊價值高低;基于工程位于濱海度假區(qū)域的性質(zhì)，海景資源優(yōu)于高爾夫景觀；基于工程的山地地形特征，南向山坡優(yōu)于北向山坡，海拔高優(yōu)于海拔低。地塊價值斷定規(guī)范： 2號地塊向陽坡，海拔最高，距海最近，海景最優(yōu)，地塊價值最高；3號地塊海拔較高，離海較遠，海景較好，部分區(qū)域海景和高爾夫景皆可觀看，地塊價值次高；4號地塊北向看海，南向部分觀高爾夫景觀，視野較窄，地塊價值排第三；5號地塊北向大部分被遮擋，2號地塊

25、背陽坡皆無海景資源，但有高爾夫景觀，視野較為開闊，地塊價值排第四。100m80m30m30m2號1號3號4號5號6號價值第一級價值第二級價值第三級價值第四級高爾夫球場27確定開發(fā)分期需結(jié)合區(qū)域開展、企業(yè)對工程的期望和市場情況等要素來綜合思索地塊價值分級開發(fā)分期建議物業(yè)分布建議開發(fā)分期原那么思索各地塊資源條件：應(yīng)以資源好地塊啟動，有助于在陌生區(qū)域樹立工程籠統(tǒng)和價值；進入性和昭示性：2和3號地塊昭示性均好，3號進入性更優(yōu)；思索開發(fā)難度：2號地塊坡度大，地形復(fù)雜，施工難度大；市場情況：市場上度假物業(yè)銷售緩慢，受大勢影響相對較小的特點；企業(yè)目的或?qū)こ痰钠谕翰煌拈_發(fā)期望和目的，往往導(dǎo)致不同的開發(fā)戰(zhàn)

26、略。2號1號3號4號5號6號價值第一級價值第二級價值第三級價值第四級高爾夫球場綜合思索各要素，主要如下開發(fā)方向：鑒于目前的房地產(chǎn)市場大勢和區(qū)域尚未成熟的背景，以部分資源強勢地塊搭配部分資源稍差地塊先行入市；選取3號和4號部分地塊作為第一期，2號地塊搭配3號地塊剩余部分為第二期，5號地塊最后開發(fā)。1為防止資源強勢，價值高的地塊前期開發(fā)，難以博取高價，呵斥價值貶損，思索4、5號地塊先行入市的可行性；選取4號和5號部分地塊作為第一期，3號地塊第二期，2號地塊最后開發(fā)。228開發(fā)分期一：3號西側(cè)搭配4號地先行開發(fā)，3號地剩余加2號地為二期，5號地最后開發(fā)地塊價值分級開發(fā)分期建議物業(yè)分布建議2號1號3號

27、4號5號6號價值第一級價值第二級價值第三級價值第四級高爾夫球場第一期第二期第三期價值較好的3號地西側(cè)部分與4號地聯(lián)絡(luò)較強，易于構(gòu)成整體；3號地西側(cè)資源強勢，利于在前期樹立整個工程高價值的整體籠統(tǒng)，利于在區(qū)域未成熟時高爾夫工程的立勢，利于給前期銷售強有力的價值支撐；2號加上3號剩余地塊二期開發(fā)， 隨著區(qū)域的不斷成熟，強勢資源地塊開發(fā)促成工程整體價值的構(gòu)成和提升；5號地塊最后開發(fā)，區(qū)域進一步成熟，工程整體價值已構(gòu)成，5號地塊資源普通也能獲得較高售價。 開發(fā)分期一，適于在區(qū)域未成熟或房地產(chǎn)市場處于淡市時采用。29開發(fā)分期二：資源較差地快向資源較優(yōu)地塊逐次開發(fā)，防止了價值貶損，但有一定風(fēng)險2號1號3號

28、4號5號6號價值第一級價值第二級價值第三級價值第四級高爾夫球場第一期第三期第二期地塊價值分級開發(fā)分期建議物業(yè)分布建議工程開發(fā)前期，區(qū)域不成熟，度假氣氛未構(gòu)成，度假物業(yè)售價不高，用資源較差的5號地塊與4號地塊啟動，以相對較低的價錢入市，逐漸撬動市場；二期用資源較優(yōu)的3號地塊開發(fā)，伴隨區(qū)域成熟與度假氣氛的進一步構(gòu)成，促成高爾夫別墅的價值提升和整體開展，逐漸提升價錢；三期開發(fā)價值最高的2號地塊，區(qū)域的度假價值更加完善，用資源最優(yōu)的物業(yè)博取最高價值。前期用資源較差地快啟動，不利于工程樹立高價值的整體籠統(tǒng)，一旦前期工程籠統(tǒng)較低，后期再拔高籠統(tǒng)的難度較大；目前區(qū)域的度假價值尚未構(gòu)成和展現(xiàn)，又面臨房地產(chǎn)市場

29、的調(diào)整期，以資源較差物業(yè)啟動，前期銷售難度較大。面臨的風(fēng)險 開發(fā)分期二，適于在區(qū)域成熟或房地產(chǎn)市場處于上升期時采用。30在市場情勢轉(zhuǎn)變下，復(fù)合的產(chǎn)品戰(zhàn)略帶來較好資金回流，擴展目的消費者和促進后續(xù)開發(fā)三種產(chǎn)品線判別產(chǎn)品線的規(guī)范：前期能良好銷售帶動和支撐區(qū)域開發(fā)；開發(fā)市場接受度高產(chǎn)品，淡市下能控制風(fēng)險；產(chǎn)品能充分表達度假別墅消費者需求及其變化。大量制造總價較低的現(xiàn)金流產(chǎn)品，小步快走實現(xiàn)較好回現(xiàn)目的；優(yōu)點：降低銷售難度和市場風(fēng)險；缺陷：一定程度資源貶損。以大面積高端豪宅的方式亮相，舍棄銷售速度，提升價錢預(yù)期，博取最大利潤價值；優(yōu)點：資源價值最大化，拉高客戶層級；缺陷：回款壓力大，資金沉淀大，不利于支

30、撐后期灣區(qū)開發(fā)。以緊湊型別墅亮相，在資源最好位置開發(fā)部分高總價度假別墅充任后期物業(yè)的價錢標桿。優(yōu)點：彈性的開發(fā)戰(zhàn)略，保證現(xiàn)金流同時兼顧了地塊價值良好實現(xiàn)。產(chǎn)品線一：走小產(chǎn)品線三：復(fù)合產(chǎn)品線二：走大快速回現(xiàn)，價值貶損回現(xiàn)與價值實現(xiàn)的平衡高收益，高風(fēng)險建議：產(chǎn)品戰(zhàn)略三為淡市下的穩(wěn)妥道路，大面積標桿產(chǎn)品不宜過多，盡量以控制面積的走量產(chǎn)品為主，并結(jié)合分期開發(fā)戰(zhàn)略，彈性開發(fā)。31各地塊物業(yè)分布建議：遵照景觀價值最大化，各物業(yè)價值平衡原那么2號1號3號4號5號6號獨棟，面積區(qū)間230-350平方米企業(yè)會所級別墅，面積500平方米以上小獨棟,面積區(qū)間190-230平方米小獨棟，面積區(qū)間140-190平方米追

31、求景觀價值的最大化，高價值產(chǎn)品應(yīng)排布在景觀資源優(yōu)處；工程地塊地形復(fù)雜，同一價值層級地塊內(nèi)部，不同的位置對資源占有也有較大差別，擺布建筑時應(yīng)充分結(jié)合地形、地貌；物業(yè)間價值分布平衡，面積較大別墅應(yīng)擺放資源較優(yōu)處，小面積別墅擺放在資源較弱處。32總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開展建議市場簡析33從工程的中心價值出發(fā)，構(gòu)建工程別墅物業(yè)價值體系度假資源整合體系度假空間營建體系度假別墅配套體系整合利用海洋與高爾夫資源，構(gòu)建度假別墅物業(yè)價值體系已處理的問題巽寮灣的度假生活氣氛是工程的中心價值，高爾夫是附加價值。別墅工程的價值與高爾夫球場的關(guān)系是什么？待處理的問題本工程產(chǎn)品發(fā)力的方向和詳細的方式是

32、什么？發(fā)力方向發(fā)力點自創(chuàng)案例，得到本工程高爾夫別墅的發(fā)力點。打造別墅本身別墅與資源結(jié)合輔以適當配套34建立別墅度假生活體系度假空間營建體系休閑空間營建享用空間營建文娛空間營建灰空間的利用發(fā)明大尺度開放空間結(jié)合本工程實踐，自創(chuàng)案例，找到發(fā)力點多套間設(shè)計強調(diào)主臥溫馨度贈送大面積花園贈送地下室室外景觀充分延伸室內(nèi)，發(fā)明逸人度假私享空間。目的不是贈送，而是提供安康高興度假生活。私密空間的溫馨奢華打造，尊享度假體驗生活。35建筑面積的有限，帶來緊湊的生活空間，降低了獨棟別墅的奢侈與溫馨感室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑細節(jié)弱化部分公共空間，保證生活空間庭院小環(huán)境大面積觀景窗、露臺等灰空間、建筑高度與屋檐

33、、外立面顏色和資料處理方案特別提示36本工程別墅戶型的參考建議戶型參考建議小獨棟建議層數(shù)不多于兩層；別墅所有臥室全套間設(shè)計，首層不設(shè)臥室；控制面積，強調(diào)臥室、浴室舒適性，衣帽間等空間可縮減；套間生活動線的非唯一性，加強臥室與露臺、庭院的互動，增加情趣性；首層廳空間的模糊化和開放性，客廳、餐廳、娛樂室的結(jié)合（可配置西廚+吧臺）；廚房可考慮中廚+西廚，控制西廚面積；獨棟主要參考建議與小獨棟相同，不同點如下：突出套間臥室舒適性，增設(shè)獨立衣帽間；增設(shè)傭人房，與廚房結(jié)合；適當增大廚房面積，中廚可隔離，西廚與吧臺結(jié)合可適當放大；企業(yè)會所保證大面寬設(shè)計；廳空間分層級，客廳、餐廳保證舒適度，娛樂室、會客廳可適

34、當控制面積；地下室保證私家會所配置；臥室開間保證4.5 m以上，主臥保證朝向主景觀面，開間可大于6.5m，可考慮雙主臥；樓王有條件情況下，可考慮嘗試整棟一層設(shè)計；多層設(shè)計時，臥室可嘗試設(shè)在一層，或主臥整層設(shè)計。37園林與建筑風(fēng)格主要營建休閑空間和培育海濱度假體驗氣氛度假資源整合體系海景和高爾夫資源與別墅物業(yè)的整合精細園林營建度假氣氛建筑風(fēng)格展現(xiàn)度假氣味大面積落地窗贈送大露臺水的運用公共空間與小品建筑風(fēng)格材質(zhì)選擇雙首層植被的利用結(jié)合本工程實踐，自創(chuàng)案例，找到發(fā)力點把景觀資源引入室內(nèi)，強調(diào)與景觀的結(jié)合，強調(diào)別墅物業(yè)度假特征。注重打造度假環(huán)境，烘托別墅度假性質(zhì)。培育異域和生態(tài)的度假氣味。38本工程園

35、林景觀與建筑風(fēng)格的參考建議園林景觀及建筑風(fēng)格參考建議園林景觀突出室內(nèi)與外部景觀互動，別墅首層主要空間朝向主景觀面處大面積落地窗設(shè)計；二層也可增加大面積落地窗(結(jié)合惠州本地建筑規(guī)范設(shè)計）；主景觀面大露臺的使用；首層強勢景觀面，注意室內(nèi)空間到灰空間再到室外景觀的無間隔設(shè)計；地形允許條件下，可采用雙首層設(shè)計，加強室內(nèi)與景觀的聯(lián)系；私家花園的營建注重使用性和情趣性，可參考Noosa Golf Villas ；選用熱帶植被，用灌木形成建筑與球場的阻隔，注意植被層次感，可配以鮮花，椰樹；園林小品突出熱帶異域風(fēng)情，特別在入戶空間等細微處強烈演繹風(fēng)情；建筑風(fēng)格建議選用以西班牙為主的南歐建筑風(fēng)格；對西班牙建筑風(fēng)

36、格針對度假屬性做適當改良，灰空間、多窗采光等；建議多選用石材、木材或各種仿石、仿木材料；39本工程高爾夫會所與配套參考建議高爾夫會所與配套會所會所以保證高爾夫球運作為主，協(xié)助解決度假基本生活配套需求；建議面積4000左右；配套別墅社區(qū)內(nèi)的配套保證基本生活需求為主；可綜合考慮整個南區(qū)配套，結(jié)合整個南區(qū)的大配套解決高爾夫別墅項目生活配套需求；建議用電瓶車解決高爾夫別墅社區(qū)組團內(nèi)交通；會籍會籍與球場物業(yè)的捆綁問題，不做強制要求，可根據(jù)項目入市銷售時的策略考慮；（不在本報告研究范圍內(nèi)）40企業(yè)會所的運用功能，決議了其面積區(qū)間，功能空間分布，配套設(shè)備等的建立獨棟別墅小獨棟別墅企業(yè)會所企業(yè)會所的三大功能：

37、召開企業(yè)中小會議接待企業(yè)高級客戶企業(yè)高管度假召開企業(yè)中小會議需求的功能空間至少一個能舉行小型會議的會議廳；能效力多人的廚房和餐廳；多個臥室。接待企業(yè)客戶需求的功能空間奢華溫馨的多個臥室；休閑、聚會、康體的文娛空間。企業(yè)高管度假需求的功能空間私密而溫馨的奢華臥室；與家人同樂得嬉戲空間；作為企業(yè)會所的根本要求：一個能召開會議和舉行聚會的大廳，一個具有康體文娛配套的私家會所，多個溫馨奢華的套間，一個超大面積的花園。41本工程企業(yè)會所功能空間參考建議獨棟別墅小獨棟別墅企業(yè)會所保證溫馨享用的度假生活1多套間設(shè)計，每間應(yīng)有獨享露臺；突出主要臥室的享用功能，放大其衛(wèi)浴空間。強調(diào)會務(wù)與文娛功能2首層經(jīng)過模糊功

38、能空間獲得大尺度空間；地下室進展私家會所酒吧的配套。適當?shù)纳莩蘅臻g3可思索減少或取消電梯大堂、入戶大廳等空能空間；保證主臥溫馨享用的根底下，適當減少其面積。42本工程企業(yè)會所建議：建立少量，保證根本功能，控制面積得企業(yè)會所，或可嘗試定制建造業(yè)務(wù)獨棟別墅小獨棟別墅企業(yè)會所 鑒于市場上企業(yè)會所面積過大，總價過高，銷售速度較慢的特點，建議本工程只選擇地塊資源優(yōu)位置，建造幾棟企業(yè)會所，作為工程價值標桿。工程2號地塊向陽面較高海拔山坡建造少數(shù)企業(yè)會所。2號1號3號4號5號6號 也可聯(lián)絡(luò)意向企業(yè)，以定制方式，讓其選擇地塊，然后按其詳細要求，量身為其定做滿足其需求的企業(yè)會所。該方法風(fēng)險較小，但操作難度較大。

39、1243珠三角市場上帶裝修的度假別墅較少，但裝修帶給消費者方便同時也便于返租等運營珠三角典型度假樓盤少有裝修 項目位置裝修情況 假日半島花都與清遠交界處一期獨棟別墅帶2000元/裝修；二期雙拼無裝修世紀果嶺海深圳南澳鎮(zhèn)洋疇灣無裝修鳳凰山一號珠海市香洲區(qū)無裝修東部華僑城深圳大梅沙東部華僑城無裝修消費者角度：遠離城市的巽寮灣，業(yè)主自行裝修，施工困難大；運營角度：如思索返租等運營，帶裝修的別墅有利于運營展開；市場趨勢角度：裝修是市場大趨勢，已出現(xiàn)帶裝修的頂級別墅，如亞龍灣五號。應(yīng)綜合的來看裝修問題： 度假別墅的裝修風(fēng)格一定要純粹，風(fēng)情要足，留意耐腐蝕，廚房、衛(wèi)生家、浴室需裝修，可提供客戶選擇，不裝修

40、可適當降低價錢。 世聯(lián)張艾艾總 海邊物業(yè)的裝修留意耐腐蝕性，思索到地塊位置，裝修處理客戶后顧之憂，不用奢華裝修，關(guān)鍵留意和普通裝修的不同，度假物業(yè)怎樣裝修？怎樣表達度假？怎樣結(jié)合景觀？個性化？注重享用空間的裝修。 世聯(lián)顧問劉康寧總世聯(lián)建議：別墅可嘗試精裝，控制本錢前提下，突出溫馨空間的裝修，留意資料的耐腐蝕性，同時提供應(yīng)客戶可選擇性的裝修。裝修44做到根本面的精裝，突出度假空間和享用空間的裝修保證根本面的精裝：門、窗、地板、墻面、天花板、根本功能的廚房亞龍灣5號的精裝：門窗、地板、簡單吊頂、涂料墻面注重度假和享用空間和的裝修：臥室、衛(wèi)生間、浴室、灰空間裝修留意裝修的耐久和防腐蝕性；留意裝修與度

41、假風(fēng)格的吻合；留意突出灰空間、過渡空間等的裝修；留意強調(diào)度假享用空間的裝修。45分時度假在國內(nèi)的開展剛剛起步，眾多開展條件不成熟，分時度假的興起還有待時日 分時度假實踐上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出賣的一種住宿產(chǎn)品，是從完全產(chǎn)權(quán)到完全運用權(quán)的一種過渡。交換公司房產(chǎn)管理方開發(fā)商代理商業(yè)主1業(yè)主2業(yè)主3信托監(jiān)管公司法律體系完善開發(fā)商經(jīng)過代理商銷售分時度假產(chǎn)品給客戶。交換公司出現(xiàn)，業(yè)主間交換運用權(quán)，相關(guān)法律制定。法律成熟，監(jiān)管嚴密，相關(guān)效力完善，分時度假運營體系成熟。分時度假運營體系：開展階段初級階段我國現(xiàn)狀成熟階段分時度假的順利開展，需求完善法律體系和效力體系下，開發(fā)商、代理商、業(yè)主交換公司的共同運營，現(xiàn)階段我國條件尚未成熟。分時度假46分時度假在國內(nèi)開展的妨礙：法律未完善，運營不成熟，客戶觀念未改動法律不完善： 分時度假是一種旅游期權(quán)概念的商品，跨越多個產(chǎn)業(yè)門類，在我國是新惹事物，法律法規(guī)沒有明確的界定和規(guī)范，法規(guī)的滯后一定程度限制了該市場開展。運營不成熟： 分時度假的興