基礎(chǔ)地價分析

1、中國主要城市地價分析 分析上海市基準地價1定義基準地價是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格?；鶞实貎r按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。簡介地價是土地在買賣、出讓和轉(zhuǎn)讓等交易活動中所表現(xiàn)出的價格，是土地資產(chǎn)屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格，是各用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓

2、年限，由政府組織或委托評估，評估結(jié)果須經(jīng)政府認可。基準地價不是具體的收費標準。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定2表現(xiàn)形式基準地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價和路線價三種。主要作用基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家征收土地稅收提供依據(jù)。制訂原則 中國國各地城鎮(zhèn)從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現(xiàn)已基本完成。制訂基準地價的技術(shù)有兩條：一是在城鎮(zhèn)土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)市場交

3、易資料來測算。用得最多的還是第二條?，F(xiàn)在各地已初步進入定期修正、調(diào)整基準地價階段。 圖為擬調(diào)整的三江片土地房屋級別基準地價圖3遵循原則 基準地價應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定?；鶞实貎r遵循“以土地分等定級和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，在同一土地級別或類型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價，評估出基

4、準地價，并建立相應(yīng)的因素修正體系。表現(xiàn)形式 常見的基準地價表現(xiàn)形式有：級別基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。 吉林省城鎮(zhèn)土地分等與基準地價平衡信息系統(tǒng)區(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是在級別基準地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。4主要作用基準地價更新與平衡是一項應(yīng)用性強的工作。 基準地價城市基準地價是由政府土地管理的有關(guān)部門通過科

5、學(xué)的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個作用：1、顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。2、為各級政府在土地使用權(quán)有償出讓時提供依據(jù)，同時也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時提供參考依據(jù)。3、各地價區(qū)段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效用創(chuàng)造了條件。4、為政府征收土地稅費提供客觀依據(jù)?；鶞实貎r既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。5、國家和各級政府可以依據(jù)基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控

6、制各類經(jīng)濟社會活動，落實城市規(guī)則、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利于進一步完善中國的國民經(jīng)濟統(tǒng)計和核算體系。5上海市基準地價一、上海市基準地價土地級別（基準日2003年6月30日）一級區(qū)域：浦西：黃浦江岸線蘇州河南岸四川中路延安東路黃浦江岸線南京西路成都北路淮海中路西藏南路西藏中路南京西路南京東路、南京西路（西藏中路至烏魯木齊北路）、淮海東路、淮海中路（西藏南路至陜西南路）沿線兩側(cè)浦東：黃浦江岸線東昌路銀城中路浦東南路黃浦江岸線世紀大道（銀城路至浦東南路）沿線兩側(cè) 二級區(qū)域： 由一級地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域為二級地區(qū)域： 浦西：

7、 蘇州河南岸石門二路新閘路泰興路北京西路烏魯木齊北路烏魯木齊中路復(fù)興西路復(fù)興中路重慶南路自忠路西藏南路壽寧路人民路河南南路方浜中路中華路復(fù)興東路中山南路王家碼頭街黃浦江岸線 蘇州河北岸吳淞路天潼路長治路大名路溧陽路黃浦江岸線 廣元路廣元西路宜山北路宜山路南丹路南丹東路宛平南路宛平路廣元路 浦東： 黃浦江岸線張楊路世紀大道浦東南路銀城中路東昌路黃浦江岸線6 三級區(qū)域： 由二級地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域為三級地區(qū)域： 浦西： 黃浦江岸線公平路東大名路商丘路東漢陽路溧陽路周家嘴路九龍路武進路河南北路天目東路天目中路共和新路交通路恒豐路長安路天目西路長壽路長寧路江蘇路華山路廣元路宛平路?D嘉

8、浜路徐家匯路陸家浜路黃浦江岸線 仙霞路古北路延安西路仙霞路 四川北路（武進路至溧陽路）兩側(cè)； 浦東： 黃浦江岸線民生路浦東大道源深路楊高中路世紀大道浦電路東方路浦建路塘橋新路黃浦江岸線 四級區(qū)域： 由三級地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域為四級地區(qū)域： 浦西： 黃浦江岸線懷德路楊樹浦路大連路大連西路密云路中山北二路伊敏河路運光路邯鄲路中山北一路西寶興路北寶興路延長路延長中路延長西路志丹路光新路華池路嵐皋路真如港中寧路武寧路楊柳青路棗陽路金沙江路大渡河路冕寧路蘇州河南岸古北路天山支路天山路威寧路北虹路虹古路水城路虹橋路虹許路古羊路姚虹西路虹橋路中山西路宜山路桂林路欽州南路欽州路龍華港黃浦江岸線

9、 國定路政通路淞滬路虬江國和路翔殷路黃興路國定路 浦東： 黃浦江岸線上南路浦東南路龍陽路羅山路黃浦江岸線 十一級區(qū)域：灘涂7 五級區(qū)域： 由四級地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域為五級地區(qū)域： 浦西：黃浦江岸線寧國路長陽路隆昌路營口路中原路長海路恒仁路政立路國權(quán)北路三門路逸仙路場中路共和新路汶水路真北路北虹路哈密路-仙霞西路-虹橋機場外邊界-迎賓三路虹橋路程家橋路合川路吳中路蓮花路上中西路上中路龍吳路-環(huán)南二大道-黃浦江岸線 浦東：黃浦江岸線川楊河楊高南路博文路川北公路張江路金橋路黃浦江岸線 六級區(qū)域： 由五級地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域為六級地區(qū)域：外環(huán)線以內(nèi) 浦西：五級以外、外環(huán)

10、以內(nèi)扣除桃浦工業(yè)區(qū)及寶山七級地部分 浦東：黃浦江岸線東高路楊高北路巨峰路申江路申江路南段（規(guī)劃）張江路華夏中路華夏西路楊高南路環(huán)南一大道黃浦江岸線 外環(huán)線以外 （寶山區(qū)）長江沿岸黃浦江北泗塘馬路河鐵路練祁河老蘊川路長江沿岸 （莘莊地區(qū)）滬杭高速公路莘奉路春申塘南新鐵路環(huán)線滬杭高速公路8七級區(qū)域： 外環(huán)線以內(nèi)： 浦東：六級以外區(qū)域（不包括浦東孫橋八級區(qū)域）。 浦西：（寶山區(qū)）共和新路-保德路-三泉路-場中路-少年村路-滬太支路南大路-祁連山路-滬嘉高速公路-外環(huán)線 外環(huán)線以外： （浦東外高橋地區(qū)）長江沿岸黃浦江外環(huán)線五洲大道長江沿岸 （浦東三林）外環(huán)以南、浦東新區(qū)邊界以北部分 （寶山區(qū)）外環(huán)線北

11、泗塘馬路河鐵路練祁河蘊川路外環(huán)線 蘊藻浜西端吳淞江（蘇州河）原紀王鎮(zhèn)西界徐涇鎮(zhèn)西界九亭鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)南界茜浦涇女兒涇黃浦江外環(huán)線莘奉路春申塘南新鐵路環(huán)線滬杭高速公路外環(huán)線向北寶山區(qū)西界蘊藻浜 嘉定鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、羅店鎮(zhèn)、青浦鎮(zhèn)、松江鎮(zhèn)、浦東川沙鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、奉賢南橋鎮(zhèn) 八級區(qū)域： （浦東孫橋）外環(huán)線-河浜-軍民路-河浜-外環(huán)線 浦東外環(huán)線五州大道東海沿岸浦東國際機場邊界周祝公路滬南公路杭塘路奉賢區(qū)北界黃浦江浦東新區(qū)南界外環(huán)線 （寶山、嘉定）外環(huán)線蘊川路月羅公路寶山區(qū)西界婁塘河嘉定區(qū)西界吳淞江（蘇州河）蘊藻浜寶山區(qū)西界外環(huán)線 （青浦）吳淞江原紀王鎮(zhèn)西界徐涇鎮(zhèn)西界九亭鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)南界茜浦涇女兒涇黃浦江向西松江區(qū)西界華田涇西大盈港青浦區(qū)北界吳淞江 （奉賢區(qū)）黃浦江岸線滬杭公路大葉公路滬杭公路（規(guī)劃）滬杭公路大亭公路莘奉金高速公路黃浦江 金山石化地區(qū)、朱涇鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)9 九級區(qū)域： 寶山區(qū)（不含長興島、橫沙島）八級以外區(qū)域； 嘉定區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)、