河南建業(yè)集團(tuán)_價(jià)格策略培訓(xùn) (2)ppt課件

1、價(jià)錢(qián)培訓(xùn)工程情況引見(jiàn)第一部分：洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況第二部分：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)工程概略第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：價(jià)錢(qián)制定根據(jù)第五部分：價(jià)錢(qián)明細(xì)第一部分：洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 1、洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展概略 洛陽(yáng)市是河南重要的工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)根底良好，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。近年來(lái)，洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)，2007年全市國(guó)民消費(fèi)總值到達(dá)1595.7億元，比上年凈增262億元，增長(zhǎng)16.0%，超額完成省定目的，分別比全國(guó)、全省高4.6個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)20個(gè)季度堅(jiān)持15%以上的高位增長(zhǎng)。 GDP排名全國(guó)47位，曾經(jīng)超越了合肥、南昌、揚(yáng)州、太原、南寧、昆明等重要城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值154.0億元

2、，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)添加值969.8億元，增長(zhǎng)19.1%；第三產(chǎn)業(yè)添加值471.7億元，增長(zhǎng)12.8%。全口徑財(cái)政收入突破200億元，到達(dá)223.4億元，增長(zhǎng)44.6%02004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛陽(yáng)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況 2007年在國(guó)家整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策的情況下，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)不衰。根據(jù)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處統(tǒng)計(jì)，全年洛陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)商品房備案銷(xiāo)售437.9萬(wàn)平方米，買(mǎi)賣(mài)金額達(dá)103億元

3、，商品房銷(xiāo)售均價(jià)多層已到達(dá)2200元/平方米的程度，高層大部分已到達(dá)3000元以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也添加到280多家。二手房也在這一年實(shí)現(xiàn)了飛速開(kāi)展。年份施工面積竣工面積銷(xiāo)售總面積銷(xiāo)售總金額住宅銷(xiāo)售均價(jià)/元2004年500萬(wàn)138萬(wàn)131.49萬(wàn)26.12億19862005年600萬(wàn)159萬(wàn)143.7萬(wàn)31.24億21742006年694萬(wàn)240萬(wàn)323.7萬(wàn)61.5億19002007年980萬(wàn)280萬(wàn)439.7萬(wàn)103.9億25552006年洛陽(yáng)同意預(yù)售的房地產(chǎn)工程有97個(gè)，總投放面積為256.68萬(wàn)平方米，與2005年相比添加30.6，比2004年添加了79.2，2007年以來(lái)，一季度投放面

4、積為65.79萬(wàn)平米，二季度為89.74萬(wàn)平米，上半年投放量根本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面積對(duì)比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300單位：萬(wàn)平米3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況洛陽(yáng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量逐年增大，據(jù)房管部門(mén)泄漏，2021年完成商品房投資72億元以上，施工面積1000萬(wàn)平方米以上，開(kāi)工面積300萬(wàn)平方米以上；而2007年市場(chǎng)消化量為439.7萬(wàn)平方。今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境可見(jiàn)猛烈。06、07年，洛陽(yáng)市場(chǎng)整體預(yù)售量繼續(xù)攀升，而消化量增幅較小

5、，市場(chǎng)存量繼續(xù)增大。洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)錢(qián)有所上升，整體洛陽(yáng)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售均價(jià)仍在2500元左右彷徨,價(jià)錢(qián)導(dǎo)向仍是居民購(gòu)房時(shí)的重要思索要素。第二部分：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)工程概略凱瑞國(guó)寶花園3期香泊灣產(chǎn)品概略凱瑞國(guó)寶花園位于洛陽(yáng)市洛南新區(qū)，東臨王城大道，西臨大學(xué)路，北臨開(kāi)元大道，南接牡丹大道。工程總規(guī)劃建立用地面積51.88公頃，其中住宅用地面積25.4公頃，綠化用地面積12.41公頃，工程總建筑面積31.2平方米，住宅建筑面積25.8萬(wàn)平方米，是洛陽(yáng)最高檔次的低密度住宅區(qū)。中心推行定位：別墅區(qū)中的花園洋房產(chǎn)品類(lèi)型：花園洋房、高層。樓層棟數(shù)：4棟高層和6棟花園洋房?；▓@洋房為4層、6層、8層帶電梯，高層為1

6、5層和18層，合計(jì)600多戶(hù)開(kāi)發(fā)商：洛陽(yáng)凱瑞房地產(chǎn)置業(yè) 建筑規(guī)劃：北京三磊 景觀設(shè)計(jì)：香港明瑞價(jià)錢(qián)政策:價(jià)錢(qián)：高層大約的價(jià)錢(qián)在3700-3800左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià)約在2750-2850元/平方左右?；▓@洋房4300-4500左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià)約3500-3750元/平方。目前在和建專(zhuān)談團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)錢(qián)2730元/平方。目前暫定5月中開(kāi)場(chǎng)選房。優(yōu)惠政策：入會(huì)金5萬(wàn)元。高層可享用8折優(yōu)惠，花園洋房可享用8.8折優(yōu)惠，(開(kāi)盤(pán)后一次性付款還可享用5%優(yōu)惠)，現(xiàn)入會(huì)個(gè)，入會(huì)的客戶(hù)可以在10棟樓的一切房源進(jìn)展選房，如后期不稱(chēng)心可退房。產(chǎn)品配比：37-40平方一房占8% 113平方左右占10%143-149平方三房占

7、50% 150-160四房占23%220平方左右頂復(fù)占8%泉舜財(cái)富中心產(chǎn)品概略泉舜財(cái)富中心位于洛陽(yáng)新區(qū)市政府正南方，正對(duì)開(kāi)陽(yáng)湖音樂(lè)噴泉，總規(guī)劃建筑面積118萬(wàn)平方米，將商業(yè)、辦公、酒店、居住等豐富的業(yè)態(tài)組合在一同，劃分為財(cái)富國(guó)際住區(qū)、財(cái)富時(shí)代廣場(chǎng)、財(cái)富商務(wù)中心、財(cái)富國(guó)際酒店、財(cái)富國(guó)際公寓五大片區(qū)；產(chǎn)品類(lèi)型：高層。樓層棟數(shù)： 2棟33層，分為2梯2戶(hù)和2梯3戶(hù)，合計(jì)510戶(hù)開(kāi)發(fā)商：泉舜集團(tuán)洛陽(yáng)置業(yè)中心推行定位：118萬(wàn)平米國(guó)際都會(huì)中心價(jià)錢(qián)政策價(jià)錢(qián)：起價(jià)3500元/平方，均價(jià)4000元/平方優(yōu)惠政策：五月一日之前排號(hào)前100名每平方優(yōu)惠200元。5.1日正式排號(hào)：交1萬(wàn)抵2萬(wàn)，自排號(hào)之日起到認(rèn)購(gòu)，

8、每天可再優(yōu)惠300元。產(chǎn)品配比：108平方兩房占20% 150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方樓中樓占10 %中泰世紀(jì)花城4期/畔山花澗產(chǎn)品概略中泰世紀(jì)花城位于麗春西路西端，西南有周山和國(guó)家周山森林園，東臨社區(qū)1000米濱河水景長(zhǎng)廊。工程分為四期開(kāi)發(fā)?？偨ㄖ娣e18萬(wàn)平方米，由15棟高層、小高層組成。戶(hù)型從93平方到162平方的兩室，三室和四室的平層和錯(cuò)層。雙泳池社區(qū)，室外陽(yáng)光泳池，室內(nèi)休閑泳池。暖氣，煤氣，熱水俱全，地下車(chē)庫(kù)；外墻外保溫技術(shù)及雙層玻璃。目前在售四期畔山花澗總占地60881平方米，規(guī)劃總建筑面積18萬(wàn)平方米15棟高層、小高層。98164平方米十余種平層、

9、錯(cuò)層戶(hù)型。產(chǎn)品類(lèi)型：高層、小高層。樓層棟數(shù)：15棟7棟11層、8棟16層，均為2梯3戶(hù) 典式樓合計(jì)1066套開(kāi)發(fā)商：洛陽(yáng)中泰房地產(chǎn)置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林香港國(guó)際中心推行定位：花城間 山水畔 樂(lè)活人生 價(jià)錢(qián)政策價(jià)錢(qián)：均價(jià)3500元/平方優(yōu)惠政策：交1萬(wàn)抵2萬(wàn)，自排號(hào)之日起到認(rèn)購(gòu)，每天可再優(yōu)惠50元，最高優(yōu)惠到達(dá)1.45萬(wàn)產(chǎn)品配比98平方兩房占30%119-140平方三房占50 %160平方四房占20%陽(yáng)光雙溪布洛產(chǎn)品概略陽(yáng)光.雙溪布洛工程是陽(yáng)光控股集團(tuán)下屬的美基洛陽(yáng)置業(yè)開(kāi)發(fā)建立。該工程位于洛陽(yáng)新區(qū)濱河公園分區(qū)，工程占地80余畝，總建筑面積15萬(wàn)平方米。規(guī)劃小高層與高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)、會(huì)所

10、整個(gè)工程分三期建立，一期工程將建立4棟1棟18層，1棟25層，2棟28層高層住宅樓，建筑面積6萬(wàn)平方米，整個(gè)工程方案2021年開(kāi)發(fā)完成。目前在售二期:99到140平米小高層，160到254平米華宅，189到200庭院式錯(cuò)層。產(chǎn)品類(lèi)型：高層、小高層、酒店式公寓、會(huì)所、商業(yè)。樓層棟數(shù)： 6棟3棟為28層的高層，1棟為18層的高層，2棟為11層的小高層合計(jì)360套開(kāi)發(fā)商：美基洛陽(yáng)置業(yè)投資商：陽(yáng)光控股推行主題：在領(lǐng)略了上一次巔峰喜悅之后， 這一次，是什么又讓他如此動(dòng)容？從8大園林到3重庭院， 新加坡是永久不變的情懷庭院友居生活， 會(huì)聚自然與人文的上層空間庭院新加坡，看得見(jiàn)的階層歸家禮儀當(dāng)庭院遇見(jiàn)新加坡

11、內(nèi)庭外院的新加坡中心推行定位：庭院里的新加坡價(jià)錢(qián)政策：價(jià)錢(qián)：公開(kāi)認(rèn)購(gòu)價(jià)均價(jià)為3600元/平方優(yōu)惠政策：前100名1萬(wàn)抵3萬(wàn)，100號(hào)以后1萬(wàn)抵2萬(wàn)，200號(hào)以后1萬(wàn)抵1.5萬(wàn)開(kāi)盤(pán)后一次性?xún)?yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%實(shí)現(xiàn)均價(jià)：31003200元產(chǎn)品配比：103平方兩房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方復(fù)式占5%東方今典產(chǎn)品概略東方今典占地面積815畝，建筑面積130萬(wàn)平方米，位于洛陽(yáng)市西苑橋南向西50米，緊鄰洛河，2500米沿河風(fēng)景。工程北瞰2500米洛河水岸，東靠高端居住區(qū)，南依大學(xué)城，西臨瀛洲大橋。產(chǎn)品類(lèi)型：高層、洋房樓層棟數(shù)：洋房為14棟，高層3棟18

12、29層價(jià)錢(qián)：高層為3400-3600 /平方，洋房4600元/平方開(kāi)發(fā)商：河南東方置地投資商：河南東方今典房地產(chǎn)集團(tuán) 中心推行定位：洛河 就是東方今典 / 洛水之上 百萬(wàn)城邦中泰華庭工程概略：中泰華庭工程總占地面積為77496平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米;由上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研討院擔(dān)綱整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程由15棟高層組成;貝爾高林規(guī)劃“三級(jí)立體親水園林景觀；開(kāi)發(fā)商：洛陽(yáng)中泰房地產(chǎn)置業(yè) 中心推行定位：洛河畔20萬(wàn)平方米水主題園林社區(qū)在售二期水岸映像已近尾盤(pán)價(jià)錢(qián)政策：價(jià)錢(qián)：公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)均價(jià)為3500元/平方優(yōu)惠政策：送價(jià)值3萬(wàn)元的全套家電一次性?xún)?yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3300元第三部

13、分、市場(chǎng)分析土地資源豐富,區(qū)域規(guī)劃較好，地產(chǎn)名企進(jìn)駐和大盤(pán)板塊逐漸構(gòu)成，價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)猛烈。消費(fèi)者購(gòu)房的主要要素還是價(jià)錢(qián)，所以如何降低本錢(qián)，控制容積率，提高性?xún)r(jià)比將是08高層市場(chǎng)的重點(diǎn)方向新區(qū)商品房將成為開(kāi)工和銷(xiāo)售最活潑區(qū)域之一，同時(shí)隨著洛南新區(qū)的逐漸成熟，消費(fèi)者已開(kāi)場(chǎng)逐漸認(rèn)同各個(gè)工程的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比不斷提高，主要表達(dá)在產(chǎn)質(zhì)量量?jī)?yōu)良度及運(yùn)用功能多樣化新區(qū)的高層體量估計(jì)在08將會(huì)到達(dá)洛陽(yáng)市高層總體量的60%左右，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)猛烈。后市競(jìng)爭(zhēng)將表達(dá)在產(chǎn)品的差別性、附加值和整體質(zhì)量上。新區(qū)受洛陽(yáng)大市場(chǎng)及宏觀政策的影響，價(jià)錢(qián)未來(lái)兩年增幅較小。第四部分：價(jià)錢(qián)制定根據(jù)1、工程開(kāi)發(fā)大綱 工程根本情況土地面積用途控規(guī)最高容

14、積率控規(guī)建筑密度控規(guī)建筑高度地塊總價(jià)（含契稅）樓面地價(jià)24582.438(36.87畝)住宅2.022%多層20m高層100m 2067.9 萬(wàn)元（56.1萬(wàn)/畝）420.75元/工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主要目的要求指標(biāo)要求1項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額不少于 4180 萬(wàn)元2利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)周期（項(xiàng)目操作周期）2007年11月30日開(kāi)工，2008年9月開(kāi)盤(pán)，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盤(pán)。3銷(xiāo)售總收入不少于2.78 億元4稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率*不低于15.035產(chǎn)品基本形態(tài)高層住宅7.9萬(wàn)；會(huì)所2總建筑面積2500，本期分?jǐn)?04 6執(zhí)行容積率3.247地上可售物業(yè)建筑面積不少于790008地上物業(yè)總建筑面積不少

15、于796009地上物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)*高層住宅銷(xiāo)售均價(jià)不低于 3500 元/10地上物業(yè)成本*單方成本不高于 2680 元/11地下建筑總面積不少于3120地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物業(yè)銷(xiāo)售總額*14工程質(zhì)量工程質(zhì)量100%合格，60%以上獲得市級(jí)或省級(jí)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)杯?？蛻?hù)滿(mǎn)意度達(dá)到80%以上。工程銷(xiāo)售回款要求時(shí)間2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷(xiāo)售合同金額（萬(wàn)元）11120834055602780銷(xiāo)售回款額（萬(wàn)元）9450 8760 5970 3620 確認(rèn)收入（萬(wàn)元）250202780結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）3760420建業(yè)住宅集團(tuán)洛陽(yáng)公司美茵湖工程二期

16、投資預(yù)算銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)類(lèi)型可售面積均價(jià)總價(jià)高層79492.323500278223120美茵湖二期四棟樓價(jià)錢(qián)制定根據(jù)美茵湖二期銷(xiāo)售任務(wù)即將展開(kāi)，現(xiàn)根據(jù)工程實(shí)踐情況對(duì)26、27、28、29號(hào)樓的價(jià)錢(qián)進(jìn)展考量，此次價(jià)錢(qián)將以?xún)r(jià)錢(qián)系數(shù)的方式進(jìn)展制定。價(jià)錢(qián)的制定分為兩部分：首先根據(jù)每棟樓所在的位置，取不同的參考值確定每棟樓的均價(jià)；參考景觀、朝向、面積、房型等影響價(jià)錢(qián)各種要素，結(jié)合樓棟均價(jià)制定出每套房的價(jià)錢(qián)系數(shù)。 樓棟均價(jià) 根據(jù)各樓座的對(duì)比，分為1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七級(jí)，得出各樓座均價(jià)調(diào)整系數(shù)。26272829景觀000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.5

17、0.5-0.5生活便利-0.500-0.5周邊環(huán)境000-0.5樓座系數(shù)-10.51-1均價(jià)3500元/34653517.535353465根據(jù)每棟樓的系數(shù)，結(jié)合樓棟的面積，經(jīng)過(guò)計(jì)算，得出每棟樓的均價(jià)。此均價(jià)由于思索到每棟樓的面積差別，因此在后面計(jì)算整體均價(jià)時(shí)，誤差較小，亦防止了反復(fù)測(cè)算。樓號(hào)樓座面積設(shè)定系數(shù)乘除實(shí)際系數(shù)均價(jià)35002612400.510.9912276.5049 0.9982892 0.9883063 3459 2726604.241.00526737.2612 0.9982892 1.0032807 3511 2826604.241.0126870.2824 0.99828

18、92 1.0082721 3529 2913883.330.9913744.4967 0.9982892 0.9883063 3459 價(jià)錢(qián)系數(shù) 影響價(jià)錢(qián)各種要素有景觀、朝向、面積、房型、層差、風(fēng)俗習(xí)慣等，思索到影響價(jià)錢(qián)的程度變化較大，因此將每種要素以0.001分級(jí)，以求其準(zhǔn)確性。26號(hào)樓景觀系數(shù) 思緒 鑒于本工程各單元可視的角度方向不同，不同的視角點(diǎn)也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開(kāi)闊度也關(guān)系到視角。 系數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注東一室0.97能看見(jiàn)小區(qū)內(nèi)的部分景觀東二室0.99東頭，可以看見(jiàn)部分王城大道路邊景觀東三室1東頭，可以看見(jiàn)部分王城大道路邊景觀及部分南向景觀東四室 1.03南面，年面景觀區(qū)西五室

19、1.03南面，年面景觀區(qū)西六室0.98西端頭，能看見(jiàn)部分南面景觀西七室0.95西端頭，受27號(hào)樓遮擋，基本無(wú)景觀西八室0.97能看見(jiàn)小區(qū)內(nèi)的部分景觀朝向系數(shù) 思緒 針對(duì)辦公樓客戶(hù)對(duì)朝向要求不高一說(shuō)更多的表達(dá)在租借方面，在辦公樓銷(xiāo)售上客戶(hù)更情愿接受采光好的戶(hù)型，故此次定價(jià)中考量了朝向要素。 系數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注東一室0.94北向，無(wú)陽(yáng)光東二室0.99東端頭，早晨能有短暫陽(yáng)光東三室1.01東南端，光線(xiàn)較充足東四室1.03正南向光線(xiàn)充足西五室1.03正南向光線(xiàn)充足西六室0.98西端頭，下午能有短暫陽(yáng)光西七室0.95受27號(hào)樓遮擋，基本無(wú)陽(yáng)光西八室0.94北向，無(wú)陽(yáng)光面積系數(shù) 思緒 面積和房型有一定的

20、連帶關(guān)系，面積的大小決議了總價(jià)的高低，進(jìn)而影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分。 系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 思緒 垂直系數(shù)主要指不同的樓層的系數(shù)規(guī)范。思索到高層銷(xiāo)售中如按常規(guī)樓層差調(diào)整的話(huà)，高樓層區(qū)域在今后的銷(xiāo)售難度較大，且價(jià)錢(qián)上漲空間較小，因此盡量減少底樓層區(qū)域和高樓層區(qū)域的樓層差。如此，促進(jìn)高樓層區(qū)域房源的銷(xiāo)售，也利于今后此樓層區(qū)域房源價(jià)錢(qián)的漲幅及加快銷(xiāo)售速度。 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請(qǐng)況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域?yàn)楦邩菍訁^(qū)域

21、，客戶(hù)對(duì)樓層數(shù)字的感覺(jué)影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對(duì)一部分人有一定忌諱，不作為拉開(kāi)價(jià)差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶(hù)歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價(jià)格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶(hù)對(duì)此區(qū)域就高層來(lái)講認(rèn)同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù) 思緒房型的

22、優(yōu)劣決議去化的速度，針對(duì)不同的房型對(duì)銷(xiāo)售的不同影響來(lái)制定相應(yīng)的系數(shù)。 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費(fèi)面積較多0.98房型浪費(fèi)面積適中1房型浪費(fèi)面積較少1.01贈(zèng)送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 思緒 思索到低區(qū)部分戶(hù)型、部分破綻緊臨主干道或街區(qū)小街道的情況，對(duì)部分影響銷(xiāo)售去化的要素設(shè)定相關(guān)系數(shù)進(jìn)展價(jià)風(fēng)格整。部分房型的優(yōu)勢(shì)也影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決議，故而也進(jìn)展系數(shù)設(shè)定。 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9927號(hào)樓景觀系數(shù) 思緒 鑒于本工程各單元可視的角度方向不同，不同的視角點(diǎn)也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開(kāi)闊度也關(guān)系到視角。 系

23、數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開(kāi)闊1-東二室1.02正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀1-西四室 0.97受南面戶(hù)型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶(hù)型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見(jiàn)大部分南向景觀朝向系數(shù) 思緒 針對(duì)銷(xiāo)售上客戶(hù)更情愿接受采光好的戶(hù)型，故此次定價(jià)中考量了朝向要素。 系數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注1-東一室1東南向視野開(kāi)闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南

24、面戶(hù)型遮擋，光照時(shí)間較少2-東一室0.97受南面戶(hù)型遮擋，光照時(shí)間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分面積系數(shù) 思緒 面積和房型有一定的連帶關(guān)系，面積的大小決議了總價(jià)的高低，進(jìn)而影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分。 系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請(qǐng)況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域?yàn)楦邩菍訁^(qū)域，客戶(hù)對(duì)樓層數(shù)字的感覺(jué)影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較

25、小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對(duì)一部分人有一定忌諱，不作為拉開(kāi)價(jià)差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶(hù)歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價(jià)格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶(hù)對(duì)此區(qū)域就高層來(lái)講認(rèn)同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費(fèi)面積較多0.98房型浪費(fèi)面積適中1

26、房型浪費(fèi)面積較少1.01贈(zèng)送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9928號(hào)樓景觀系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開(kāi)闊1-東二室1.02正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀1-西四室 0.97受南面戶(hù)型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶(hù)型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見(jiàn)大部分南向景觀朝向系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號(hào)

27、系數(shù)備注1-東一室1東南向視野開(kāi)闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面戶(hù)型遮擋，光照時(shí)間較少2-東一室0.97受南面戶(hù)型遮擋，光照時(shí)間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分面積系數(shù) 系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請(qǐng)況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域?yàn)楦邩菍訁^(qū)域，客戶(hù)對(duì)樓層數(shù)字的感覺(jué)影響不大，故系數(shù)

28、間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對(duì)一部分人有一定忌諱，不作為拉開(kāi)價(jià)差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶(hù)歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價(jià)格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0270.95低層部分，客戶(hù)對(duì)此區(qū)域就高層來(lái)講認(rèn)同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.89此區(qū)域在高層中為較難去化區(qū)域，故系數(shù)值下調(diào)較多。30.8720.8610.85接上圖：房

29、型系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費(fèi)面積較多0.98房型浪費(fèi)面積適中1房型浪費(fèi)面積較少1.01贈(zèng)送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9929號(hào)樓景觀系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注東一室1東南向視野開(kāi)闊東二室1.02正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀西三室1.02正南端，可以看見(jiàn)全部南向景觀西四室0.99西南視野較好，可看見(jiàn)大部分南向景觀，部分受西側(cè)安置小區(qū)的遮擋。朝向系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號(hào)系數(shù)備注東一室0.99東南視野開(kāi)闊，部分受南面戶(hù)型遮擋東二室1.03正南向，采光充分西三室1.03正南向，采光充分

30、西四室 1西南視野開(kāi)闊，部分受南面戶(hù)型遮擋面積系數(shù)系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請(qǐng)況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域?yàn)楦邩菍訁^(qū)域，客戶(hù)對(duì)樓層數(shù)字的感覺(jué)影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對(duì)一部分人有一定忌諱，不作為拉開(kāi)價(jià)差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶(hù)歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價(jià)格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶(hù)對(duì)此區(qū)域就高層來(lái)講認(rèn)同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費(fèi)面積較多0.98房型浪費(fèi)面積適中1房型浪費(fèi)面積較少1.01贈(zèng)送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99闡明以上各個(gè)系數(shù)主要針對(duì)工程本身特點(diǎn)進(jìn)展設(shè)定，在詳細(xì)系數(shù)制定中要求