地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

1、WORD31/31蒼南縣城新區(qū)5-2-1地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告地址（ADD）：市車站大道萬順大廈A705-706，郵政編碼（PC）：325000（TEL）：88982777 （FAX）：88982778.lanzhao. E-mail: info lanzhao.目 錄一、項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查A、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境研究1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、政策環(huán)境3、文化環(huán)境（二）宏觀環(huán)境綜述1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響2、投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響3、住宅需求對(duì)項(xiàng)目的影響B(tài)、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析（一）蒼南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述1、供應(yīng)量與需求量2、價(jià)格走勢(shì)（二）近期市場(chǎng)描述和未來走勢(shì)預(yù)測(cè)1、房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2、蒼南樓盤市場(chǎng)狀況3、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)C、項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究（一）項(xiàng)目板塊地段劃分（二）項(xiàng)目地段描述1、項(xiàng)目板塊總體規(guī)劃2、板塊功能定位3、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)4、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析（三）板塊（已建、在建）項(xiàng)目分析1、已建項(xiàng)目分析2、在建項(xiàng)目分析二、確定可類比項(xiàng)目，對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研A、確定可類比項(xiàng)目并作深入的調(diào)查與分析B、對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行分析三、項(xiàng)目的SWOT分析與總體策劃思路擬定A、項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介（二）項(xiàng)目的SWOT分析1、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目的劣勢(shì)3、項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)4、項(xiàng)目威脅分析（三）項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘B、項(xiàng)目的總體策劃思路擬定一、項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查A、宏

3、觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蒼南靈溪基本情況：靈溪鎮(zhèn)位于浙閩交界處鰲江流域，是省最南端的一個(gè)縣域。靈溪地理?xiàng)l件優(yōu)越，其西南距閩東地區(qū)僅16公里，北上83公里即到市區(qū)，西依玉蒼山，東瀕東海，周邊與的平陽、文成、泰順三縣和省的福鼎相毗鄰，是的南大門。經(jīng)過1992年和2000年兩次撤擴(kuò)并，全鎮(zhèn)面積達(dá)88.5平方公里，總?cè)丝?2.6萬人，下轄9個(gè)辦事處、112個(gè)行政村、24個(gè)居民區(qū)。1981年蒼南從平陽分析出來并確定靈溪為縣城，至2000年完成公建項(xiàng)目600多個(gè)，建成區(qū)擴(kuò)大到9平方公里，使縣城建設(shè)得到充分的增長(zhǎng)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)生了質(zhì)的提高，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理已成為經(jīng)營(yíng)城市的目標(biāo)，規(guī)

4、劃的龍頭作用得到加強(qiáng)，城市建設(shè)更為有序；民房建設(shè)逐步告別單間獨(dú)戶形式，走進(jìn)住宅小區(qū)建設(shè)；城市形象得到重視，整山治水和綠化工程全面開展；縣城城市建設(shè)、管理已逐步走向市場(chǎng)化道路。目前全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。104國(guó)道貫穿全鎮(zhèn)10多公里，溫福鐵路靈溪站已在開工建設(shè)，同(江)三(亞)高速公路已經(jīng)開工并將在境切口設(shè)站。（一）宏觀環(huán)境研究1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境靈溪工業(yè)從家庭作坊起步，經(jīng)歷了粗放型、規(guī)模型、集約型發(fā)展階段，基本形成了塑編、機(jī)械儀表、食品加工、工藝印刷、服飾等為主導(dǎo)的工業(yè)體系，全鎮(zhèn)現(xiàn)有成型企業(yè)300多家，其中塑編企業(yè)108家。2006年，蒼南國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)153.019億元，比上年增長(zhǎng)11%，全年全社會(huì)固

5、定資產(chǎn)投資達(dá)4.3億元，比上年增長(zhǎng)20%；全社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)73.44億遠(yuǎn)，比上年上升13個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年末余額達(dá)84.0億元，上年增長(zhǎng)24%。2005-2006年綜合情況主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位20062005增長(zhǎng)值增長(zhǎng)率%年未總戶數(shù)戶3392463383718750.26年末總?cè)丝谌?238032123108669460.56非農(nóng)業(yè)人口人268825258314105113.9自然增長(zhǎng)率10.17.302.827.72蒼南縣生產(chǎn)總值萬元1530190136056316962711.09全社會(huì)固定資料投資萬元4039453240447990119.78財(cái)政總收入萬元1275

6、021053702213217.36地方財(cái)政收入萬元72775580181475720.28人均財(cái)政收入元103085717316.80農(nóng)民人均收入元/人5862499287014.84社會(huì)消費(fèi)品零售額萬元7343886359459844313.4年未城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額億元83701164138619562523.37城鎮(zhèn)居民可支配收入元150681392111477.6總體來說，蒼南縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的加快城市建設(shè)步伐，加快城市新區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步提高郊區(qū)城市化。在擴(kuò)大住房、汽車、教育、電信和旅游等熱點(diǎn)消費(fèi)上促進(jìn)了消費(fèi)升級(jí)。2、政策環(huán)境2006年的“國(guó)六條”對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提

7、出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，“國(guó)六條”和之后的“國(guó)十五條”政策的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。2007年3月1日起，市正式施行市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法。該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自留房源不得超過開盤樓盤總套數(shù)或總建筑面積的20。開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后10日在網(wǎng)上進(jìn)行公開銷售，并提前3日將預(yù)售（開盤）時(shí)間、地點(diǎn)等信息上報(bào)網(wǎng)上銷售管理部門，由其在網(wǎng)上進(jìn)行公示。已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房（可售房源），市民有要求購買的，房開公司是不能以任何理由拒售的，在取得商品房預(yù)售許可證前，房開公司也不能以預(yù)訂、預(yù)約、訂房號(hào)、部登記、收取預(yù)訂款等各種形式進(jìn)行變相

8、預(yù)售活動(dòng)?！?0/70”政策從06年年度蒼南縣城住房建議項(xiàng)目中已有相應(yīng)限制比例要求，于08年開始“90/70”政策在靈溪將得到全面執(zhí)行，2008年商品房項(xiàng)目都將受到“90/70”政策的限制，而市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法也將于2008年上半年在靈溪實(shí)行，屆時(shí)靈溪的商品房銷售將公開和透明化。年度實(shí)施項(xiàng)目庫列表2006年度蒼南縣城住房建設(shè)項(xiàng)目庫(2006.6.12007.5.31)序 號(hào)樓 盤(地塊)位 置住房類型占地面積總建筑面積90以下套型備注畝比例%面積1宮后儲(chǔ)備地塊環(huán)城北路以南，東倉路以西商品房1375020.624555070%31885靈溪鎮(zhèn)2上莊地塊江灣路以西，環(huán)城北路以南435006

9、5.259800070%686003鐵路花苑A1A4站南路以南，廣場(chǎng)以西6647699.7114701270%102900鐵路指揮部45-2-1儲(chǔ)備地塊體育場(chǎng)路以東，建興以南，仁英路以北4351565.278570060%51420縣城新區(qū)5安居工程三期瀆浦路以西，同安路以南經(jīng)濟(jì)適用住房1260018.919656100%19656部分建設(shè)量納入07年平衡廉租房840012.613104100%13104小計(jì)188241282.3540902270.312875652007年度蒼南縣城住房建設(shè)項(xiàng)目庫(2007.6.12008.5.31)序 號(hào)樓 盤(地塊)位 置住房類型占地面積總建筑面積90以

10、下套型備注m2畝比例%面積1鐵路花苑B站南路以南，廣場(chǎng)以東商品房6647699.7114701270%102900鐵路指揮部2縣城新區(qū)R-4地塊玉蒼路以南，春暉路以東1688425.331968030%5904縣城新區(qū)3縣城新區(qū)R-5地塊玉蒼路以南1846027.692692060%161524縣城新區(qū)C地塊站前大道以東，建興路以北，滬山路以南76147114.2215000070%1050005安居工程三期瀆浦路以西，同安路以南經(jīng)濟(jì)適用住房1368020.5221340100%21340部分建設(shè)量納入06年平衡廉租房912013.6814228100%14228小計(jì)200767301.153

11、7918070.02%2655243、文化環(huán)境（1）教育文環(huán)境靈溪鎮(zhèn)做為蒼南縣文化政治中心，初等教育、職業(yè)教育和學(xué)前教育全面發(fā)展，2000年被評(píng)為市級(jí)教育強(qiáng)鎮(zhèn)，力爭(zhēng)今年進(jìn)入省級(jí)教育強(qiáng)鎮(zhèn)行列。廣泛開展亮麗工程建設(shè)，全面實(shí)施、碧水、綠地工程，開辟城區(qū)綠地面積8.5萬，縣城形象得到改善。精神文明之花結(jié)出了豐碩的果實(shí)，如今靈溪民風(fēng)淳樸，社會(huì)安定，先后被命名為市文明示鎮(zhèn)、市三星級(jí)文明鎮(zhèn)、全國(guó)綠化百佳鎮(zhèn)、省綠化先進(jìn)單位、省衛(wèi)生縣城、省百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、省社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位和市全優(yōu)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)，并被省政府列入社會(huì)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)行列。（2）消費(fèi)環(huán)境2006年蒼南城鎮(zhèn)居民家庭平均每人消費(fèi)性支出達(dá)11037.78

12、元，其中用于居住的消費(fèi)性支出達(dá)1331.81元，占消費(fèi)總額的12.07%，僅次于食品和交通通訊。消費(fèi)項(xiàng)目食品衣著服務(wù)醫(yī)療交通通訊教育娛樂居住其他共計(jì)支出（元）4640104647141917711072133228711038比重（%）429441610123100%（二）宏觀環(huán)境綜述1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)5年調(diào)控，在08年取得了明顯的效果。其調(diào)控主要措施是金融緊縮和稅收政策。主要目的是抑制住房投資的需求。作為偏于一方的縣城，雖然消費(fèi)者的政策敏感度不如大城市，但蒼南人善于投資的購買力也會(huì)在一定程度上受到打擊。慶幸的是蒼南是一個(gè)藏富于民的地方，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終保

13、持11%以上，同時(shí)城市改造剛剛步入大發(fā)展階段。因此擴(kuò)充了項(xiàng)目的發(fā)展生存空間，同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)以自住剛性需求為主為切入點(diǎn)。2、投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）2006年固定資產(chǎn)投資額增加量大，增幅達(dá)19.61%隨著靈溪新區(qū)和新型工業(yè)區(qū)的崛起，做為蒼南文化和政治中心的靈溪，逐漸在經(jīng)濟(jì)上和城市建設(shè)上超越了蒼南的經(jīng)濟(jì)中心龍港。人們已認(rèn)識(shí)到地處浙閩邊界靈溪的巨大發(fā)展?jié)摿?。特別是新區(qū)與靈溪火車站的規(guī)劃實(shí)施，其大型的市民廣場(chǎng)、金融、商業(yè)等基礎(chǔ)的建設(shè)，必將調(diào)動(dòng)蒼南縣居民在靈溪安居置業(yè)的積極性，促進(jìn)有效需求的釋放。無形之中擴(kuò)充了項(xiàng)目的需求市場(chǎng)，增添了靈溪周邊城鎮(zhèn)的買家。3、住宅需求對(duì)項(xiàng)目的影響近

14、五年來蒼南總?cè)丝跀?shù)量增加了近20000人；2006年城鎮(zhèn)職工工資收入達(dá)19604萬元，同比2005年的18360萬元，增長(zhǎng)了6.53%；2006年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年末余額為84.0億元，同比2005年的64.14億元，增長(zhǎng)了23.64%，以上數(shù)據(jù)表明無論是用于居住還是投資，蒼南的商品房需求量都在逐年擴(kuò)大，而靈溪新城的規(guī)劃，大型的市民廣場(chǎng)、金融、商業(yè)的等基礎(chǔ)設(shè)施的完善也為新城區(qū)提供良好的發(fā)展前提，必將吸引更多靈溪購房者的眼光。房地產(chǎn)品牌，規(guī)模建設(shè)更加重要，市場(chǎng)消費(fèi)需求的多樣化迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向市場(chǎng)細(xì)分。證明本項(xiàng)目的品牌化、市場(chǎng)細(xì)分、刻不容緩。公司品牌的樹立，除能顯示其開發(fā)實(shí)力，使新開放項(xiàng)目獲

15、得市場(chǎng)信任，使產(chǎn)品成為明星樓盤，還能為今后的項(xiàng)目鋪路。消費(fèi)不再僅僅是對(duì)一間房一床的住宅需求了，也不僅是將住宅當(dāng)成人類的棲息之所，而是有更高愿望的滿足，對(duì)人生價(jià)值的更高追求。所以針對(duì)不同的人群，有不同的需求和愿望，這就要求發(fā)展商在對(duì)待市場(chǎng)需求上要個(gè)性化、細(xì)分化，從而促使市場(chǎng)的細(xì)分。B、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析（一）蒼南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述1、供應(yīng)量與需求量蒼南縣07年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積表單位：樓盤總戶數(shù)總建筑面積住宅商業(yè)綠都花城二期37249264玉蒼大廈17630173259564217康和嘉園8115301118543525總 數(shù)62994738蒼南縣08年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積表 單位：樓

16、盤總戶數(shù)總建筑面積住宅商業(yè)怡和城市家園57889181838885303嘉恒家居廣場(chǎng)112739161600057916維多利亞花園46330鑫和錦園14036500305006000綠都花城三期245927蒼南縣07商品房預(yù)售成交面積表 單位：樓盤總戶數(shù)總建筑面積住宅商業(yè)綠都花城二期37249264玉蒼大廈117康和嘉園少數(shù)躍層留著據(jù)房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)整理分析：07年登記批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤，總建面積94738萬方，08年至今登記預(yù)售總建面積已在245927萬方，到目前為止已增加151189萬方，增長(zhǎng)率為159.58。這與城市的發(fā)展，政府政策導(dǎo)向由住宅從落地房到聯(lián)建式商品房，再演變到小區(qū)式商品房的發(fā)

17、展是一致的。從07年商品房成交面積表可以看出新區(qū)綠都花城項(xiàng)目售磬，銷售率達(dá)100。08年商品房批準(zhǔn)預(yù)售樓盤中，新區(qū)怡和城市家園已售磬，銷售率達(dá)100。其他項(xiàng)目也基本完成銷售預(yù)期任務(wù)，玉蒼大廈銷售2/3，康和嘉園僅剩余少數(shù)躍層，供求基本保持一致。2、價(jià)格走勢(shì)蒼南縣07年、08商品房成交登記均價(jià)一覽表單位：元/07年樓盤均價(jià)08年樓盤均價(jià)增長(zhǎng)值綠都花城二期3700怡和城市家園4900玉蒼大廈5000維多利亞花園5800康和嘉園4500嘉恒家居廣場(chǎng)3900均值4400均值486746707、08年樓盤均價(jià)分別為4400元/、4867元/，增長(zhǎng)值達(dá)467元/.走訪中介了解到新區(qū)綠都花城二手價(jià)格5000

18、元/左右，結(jié)合整體發(fā)展規(guī)劃來看，這個(gè)價(jià)格還會(huì)有一定的上升空間，基本上可以判斷近年來新開盤樓盤價(jià)格會(huì)在5000-6000元/。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和未來走勢(shì)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）蒼南人住房情況根據(jù)統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年蒼南縣城鎮(zhèn)家庭住房情況問卷調(diào)查報(bào)告整理如下：1）家庭人口與收入狀況家庭年平均可支配收入為19227.7元，按人均計(jì)算，可支配收入為5129元，低于城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入的13921元，略高于農(nóng)民年人均純收入4992元。在對(duì)戶主類型的調(diào)查中，有387人是無業(yè)的，占全部調(diào)查戶的38.5%；317人在職，占比重的31.6%；有114人是下崗的，占11.4%；39人選擇失業(yè)或待業(yè)家中

19、，占總量的3.9%；另有147人退休，占14.6%。2）家庭現(xiàn)有住房情況家庭平均房屋建筑面積為77.37，人均住房面積20.6，低于城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積34.48。這與我縣人均住房面積大而住房質(zhì)量差的實(shí)際情況是一致的。房屋來源來看，絕大多數(shù)房屋屬于私人建房。調(diào)查中，有770戶屬于私房，占調(diào)查總量的77%；選擇借住房屋和租房的各有88人和110人，分別占總比重的9%、11%；已購房13人，占1%；此外，選擇其他的有23人，占2%。從房屋類型上看，以樓房為主，有781戶家庭的住房是樓房，占77.8%；居住在平房里的家庭有223戶，占22.2%?，F(xiàn)有的住房中，商品房有153戶，占15.2%；落地

20、房的851戶，占84.8%?？傮w來看基本上是能反映我縣城鎮(zhèn)家庭的住房情況?，F(xiàn)有77%家庭屬于私人建房，僅有1%家庭已購房，且商品房與落地房比例相差相當(dāng)懸殊，15%：85%。這些數(shù)據(jù)表明，老靈溪的建房基本上以“頂天立地”的直間式為主，近年來，隨著靈溪鎮(zhèn)居民住房觀念的轉(zhuǎn)變與政府政策引導(dǎo)，群眾居住觀念已發(fā)生變化，越來越重視住宅環(huán)境和生活質(zhì)量，住宅已從落地房到聯(lián)建式商品房，再演變到小區(qū)式商品房，因此商品房開發(fā)將持續(xù)有一定的消費(fèi)空間。（2）2007年蒼南縣典型路段住宅價(jià)格新區(qū)板塊價(jià)格段樓盤均價(jià)（元/）人民路綠都花城二期5000左右建興路康和嘉園4500市中心板塊價(jià)格段樓盤均價(jià)（元/）江灣路玉蒼大廈482

21、0（3）2007年蒼南縣不同類型在售樓盤所占比例（4）2007年下半年市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)新區(qū)板塊一線路段人民路沿線開發(fā)量是近年來的市場(chǎng)熱點(diǎn),回顧04年都市廣場(chǎng)開發(fā)為標(biāo)志,人民路房地產(chǎn)開發(fā)邁入嶄新時(shí)代。景園、綠都花城、華府新世界家園等樓盤的誕生，在蒼南縣城一次次掀風(fēng)鼓浪，更是將蒼南樓市提升品質(zhì)高度，為蒼南市民住宅生活提升更高檔次。（新區(qū)板塊分析見報(bào)告一、C容）07年同樣受關(guān)注的還有火車站板塊規(guī)劃，將賦予蒼南新的歷史機(jī)遇：1）靈溪成為交通樞紐，輻射能力進(jìn)一步加大靈溪?dú)v來為浙南閩北交通要沖，沿?？瓦\(yùn)鐵路為一條連接珠三角與長(zhǎng)三角的國(guó)家一線快速客運(yùn)鐵路，巨大的人流、物流將極大程度上改變靈溪的樞紐地位。2）產(chǎn)業(yè)進(jìn)

22、一步向靈溪聚集蒼平一帶，104道路狀況較差，一直制約著這一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高速公路通車以前蒼平歷來以水路為主，也促進(jìn)了以龍港、鰲江為代表的港口城市迅猛發(fā)展，高速公路通車后，部分企業(yè)已出現(xiàn)向靈溪聚集的趨勢(shì)，高標(biāo)準(zhǔn)火車大流通的干線的開通，將進(jìn)一步弱化龍港等港口城市的水上交通作用，靈溪一躍成為浙南閩北重要的門戶，靈溪相對(duì)便宜的成本為產(chǎn)業(yè)向靈溪聚集提供了大好機(jī)會(huì)。3）火車站商圈將自然形成批發(fā)市場(chǎng)替代性商圈當(dāng)前蒼南批發(fā)市場(chǎng)沿原104國(guó)道（過境）展開，火車站開通后，當(dāng)?shù)刎S富的批發(fā)市場(chǎng)資源將進(jìn)一步向火車站區(qū)域聚集，形成強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與旺盛的人氣。2、蒼南樓盤市場(chǎng)狀況目前最活躍的區(qū)域（1）靈溪鎮(zhèn)新區(qū)大都市氣派新區(qū)

23、是蒼南走向大都市的城市形象中心，新區(qū)住宅物業(yè)多是高層林立，以時(shí)代都市廣場(chǎng)為代表。擁有10萬方大小規(guī)模樓盤比比皆是，時(shí)代廣場(chǎng)、景園、綠都花城、華府新世界等。行政中心七萬方廣場(chǎng)花園，配合六萬方綠化廣場(chǎng)與一萬方水景，又是蒼南獨(dú)特環(huán)境資源，新區(qū)板塊打造成為文化，休閑，生活居住綜合區(qū)。a.人民大道（人民大道以北，仁英路以南）已建項(xiàng)目：時(shí)代都市廣場(chǎng)、景園、綠都花城；在建項(xiàng)目：華府新世界家園b.建興路（建興路以南，仁英路以北）地塊項(xiàng)目：本項(xiàng)目；在建項(xiàng)目：維多利亞花園安置小區(qū)：官堂小區(qū)、上江小區(qū)、府后小區(qū)、府東小區(qū)、百丈小區(qū)。c.玉蒼路（人民大道以南，玉蒼路沿線）在建項(xiàng)目：怡和城市家園；打樁項(xiàng)目：新城大廈、錦

24、江大廈地塊項(xiàng)目：天和家園；安置小區(qū)：橫陽小區(qū)、瀆浦小區(qū)（2）火車站板塊城市交通樞紐 位于站前大道東北面的位置，高速公路的貫通和溫福鐵路的開工建設(shè)更是給蒼南新城區(qū)的樓市帶來機(jī)遇。火車站板塊，交通非常方便，未來火車站的自然人流也形成了火車站商圈附近旺盛的流動(dòng)人口。因此板塊具備很強(qiáng)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?guī)劃地標(biāo)建筑火車站房，商務(wù)中心，廣場(chǎng)商務(wù)辦公區(qū)都將帶來無限商業(yè)契機(jī)?；疖囌景鍓K住宅也將成為區(qū)域亮點(diǎn)，待進(jìn)一步規(guī)劃中在建項(xiàng)目：嘉恒家居廣場(chǎng)（3）市中心板塊老城生活區(qū)位于站前大道西面的位置，主要細(xì)分為以下三類地段：一線：江灣路，二線：建興路（中心區(qū)路段），三線：仁英路（中心區(qū)路段）。劃分依據(jù)如下：江灣路是老城市中

25、心的商業(yè)街區(qū)。建興路（中心區(qū)路段）和金鄉(xiāng)路目前都有新的樓盤位于其中。a.江灣路已建項(xiàng)目：蒼南大廈、錦園大廈、金城大廈；在建項(xiàng)目：玉蒼大廈b. 建興路（中心區(qū)路段）已建項(xiàng)目：浙南大廈、靈珠大廈在建項(xiàng)目：康和家園、鑫和錦園；地塊項(xiàng)目：新世紀(jì)花園c.仁英路（中心區(qū)路段）已建項(xiàng)目：珊瑚苑、靈珠苑；在建安置小區(qū)：金都家園3、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)（1）商品房市場(chǎng)特點(diǎn)與走勢(shì)蒼南縣靈溪鎮(zhèn)近兩年來住宅建設(shè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的趨勢(shì)更加明顯，發(fā)展商在挖掘市場(chǎng)的過程中發(fā)揮了更為重要的作用，而不再是以往政策指導(dǎo)市場(chǎng)的一貫方式，發(fā)展商可以比政府要求走得更快，做提更好，主動(dòng)性已大大加強(qiáng)。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期，蒼南縣靈溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

26、將出現(xiàn)以下一些走勢(shì)：住宅由市中心板塊向新區(qū)板塊發(fā)展，新城市中心向城市東南方向遷移。以規(guī)模、高檔社區(qū)升級(jí)安置小區(qū)居住環(huán)境。商業(yè)發(fā)展今后兩年以火車站商圈規(guī)劃發(fā)展為主。中檔次價(jià)位樓盤在追求大型化、提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境概念的同時(shí)，亦會(huì)向精品樓盤方向發(fā)展，5000-6000元平方米的中檔次價(jià)位樓盤將會(huì)在今后占領(lǐng)主要市場(chǎng)份額。由于資源的稀缺性和不可再生性，擁有自然景觀資源的樓盤將繼續(xù)以其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)（新區(qū)南部總體規(guī)劃提供調(diào)查依據(jù)）。樓盤大型化已成為一種趨勢(shì)。（2）購房潛在客戶需求預(yù)測(cè)本次市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)靈溪消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了問卷抽樣調(diào)查，調(diào)查人員向靈溪鎮(zhèn)居民發(fā)放問卷，目標(biāo)完成量為100份。經(jīng)過三天的

27、登門入戶調(diào)查，共回收問卷126份，其中有效問卷115份，有效率達(dá)91.27%，超額完成本次調(diào)查任務(wù)。以下為消費(fèi)者需求意向與消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：普通市民、市經(jīng)營(yíng)業(yè)主身分統(tǒng)計(jì)：1)年齡主要在2630歲年齡段（歲）202526303135364041454650其他共計(jì)數(shù)量（個(gè)）2127181511914115比值（%）18.2623.4815.6513.049.577.8312.171002)以個(gè)體職業(yè)為主職業(yè)教師個(gè)體公務(wù)員保險(xiǎn)未注明職業(yè)數(shù)量（個(gè)）2237161723比值（%）19.1332.1713.9214.7820(1)時(shí)代廣場(chǎng)是最地居民最看好的樓盤案名選擇數(shù)量（個(gè)）比重（%）選擇理由綠都

28、花園1815.65%綠化，環(huán)境，配套，樓層空間大時(shí)代廣場(chǎng)4034.78%底層架空，綠化環(huán)境，規(guī)劃，地段，設(shè)計(jì)，套型，景觀，交通，華府新世界65.22%時(shí)尚感強(qiáng)，配套，地處新城中心，綠化，購物方便景園76.1%大廣場(chǎng)，綠化，大樓盤怡和家園1412.17%安靜，配套鑫和家園10.87%套型好維多利亞花園21.74%綠化，中心區(qū)域其他2723.48%/(2)普遍受訪者于2、3年后有購房計(jì)劃5.3%的受訪對(duì)象表示如有合適房源愿意馬上購房，30.7%的居民計(jì)劃于3年后購房，30.7則于2年會(huì)購房置業(yè)。其余調(diào)查對(duì)象的置業(yè)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)分別為：17.5%1年、8.8%年、7%半年。(3)購房時(shí)考慮的主要因素依次是

29、綠化、地段、價(jià)格、房型購房時(shí)以綠化、地段、價(jià)格、房型為主要考慮因素，分別占16.0%、15.2%、14.0%、13.8%。同樣還有10.8%受訪都認(rèn)為朝向也是相當(dāng)重要的，剩余就是7.3%景觀，7.3%升值潛力，6.9%物業(yè)管理，6.5%周邊配套，僅有2.3%的人認(rèn)為智能化做為重點(diǎn)考慮。(4)在消費(fèi)者心目中的理想家園，對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)方面具體要求如下：外立面要求統(tǒng)計(jì)：58.2%選擇現(xiàn)代外立面，36.7%選擇歐式外立面，5.1%選擇其他會(huì)所要求統(tǒng)計(jì)：58.4%選擇健身會(huì)所，21.2%選擇娛樂，15.9%選擇商務(wù)，4.4%選擇其他景觀要求統(tǒng)計(jì)：42.6%選擇德式園林，25.0%選法式巴洛克，11.8%選日

30、式庭園，其他20.6%超市要求統(tǒng)計(jì)：64.8%選擇便利店，32.4%選擇賣場(chǎng)，2.8%選擇其他游泳池要求統(tǒng)計(jì)：56.6%選擇封閉式，42.4%選擇開放式，1%選擇其他(5)選擇在靈溪購房的受訪者中，有55.5%表示會(huì)選擇在新區(qū)板塊購房，有38.3%認(rèn)為在中心區(qū)購房更為合適，僅有3.1%選擇在火車站板塊購房。51.4%比較看好新區(qū)板塊的發(fā)展前景，部分人認(rèn)為習(xí)慣于中心區(qū)的消費(fèi)生活，基本上都排除生活于火車站板塊，主要原因還是認(rèn)為火車站環(huán)境吵雜，人流密集不適合居住生活，更適合商業(yè)投資。(6)通過住房需求狀況的調(diào)查：120-140是最合適家庭居住的建筑面積有44.1%的受訪者認(rèn)為120-140是最合適的

31、居住面積。選擇100-120，140-160，80-100居住面積的各占22.9%、20.3%、5.9%。選擇200以上、160-180、80以下各占0.8%。值得引起注意的是選擇180-200的無一人。(7)最滿意的戶型結(jié)構(gòu)是三房二廳二衛(wèi)選擇三房二廳二衛(wèi)占53.3%，有16.3%的人選擇二房二廳二衛(wèi)，17.8%考慮選擇躍層式戶型，10.4%的需要四房二廳二衛(wèi)， 1.5%只要一房一廳一衛(wèi)，剩余0.7%暫未考慮好，選擇了其他。(8)區(qū)域配套好，套型佳的高尚小區(qū)合理房?jī)r(jià)普遍認(rèn)為是45005000元/調(diào)查數(shù)據(jù)中有有33.3% 是選擇45005000元/。還有30.8%、28.3%表示對(duì)未來住房的隨價(jià)

32、位在5000-5500元/或是4500元/以下， 只有3.3%的人接受5500-6000元/m2 的價(jià)位，認(rèn)為可以接受65007000元/和75008000元/各有1.7% ，選擇承受力在7 0007500元/僅占總量的0.8%，8000元/m 2 以上無人考慮。(9)所能承受的總價(jià)基本上為70萬以下選擇70萬以下占48.2%，還有32.5%的受訪者認(rèn)為可以接受70-80萬，能買80-90萬的占11.4%，還有6.1% 的人可以考慮90100萬，僅有0.9%的受訪對(duì)象能接受100110萬甚至是120萬以上的總價(jià)。(10)這次調(diào)查還了解到蒼南居民一般是通過售樓處獲取購房信息，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有28.4%

33、的人是通過這個(gè)渠道的。一般人還是由朋友告訴或是通過中介詢問樓盤情況，各占18.9%、14.4%，還有少部分即有9.5%的人是參加房展會(huì)看房源，剩下還有少數(shù)人是通過看電視廣告、廣告路牌、報(bào)紙廣告或是其他方式來獲取購房信息，僅分別占總量的9%、8.5%、7%、4.5%。從本次調(diào)查的總體情況來看，基本上是能反映我縣靈溪鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的基本要求與需求。對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿ζ毡榭春?，在開發(fā)項(xiàng)目初期首先要為客戶考慮綠化、地段、價(jià)格、房型，要從根本上解決潛在客戶的購房要求。調(diào)查結(jié)果顯示120-140，三房二廳二衛(wèi)是最合適的居住面積與戶型。現(xiàn)在代立面、小區(qū)有健身會(huì)所、德式景觀園林、配套有便利店與封閉式游泳池普遍

34、被認(rèn)為是區(qū)域配套好，套型佳的高尚小區(qū)，其合理房?jī)r(jià)普遍認(rèn)為是45005000元/m2。調(diào)查結(jié)果反映出消費(fèi)者購房需求從簡(jiǎn)單的解決居住問題已提升到對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)的要求，對(duì)小區(qū)地段、環(huán)境、景觀、配套都有相應(yīng)的要求。還有一個(gè)較特殊現(xiàn)象，蒼南人家庭成員以三至五人為主所以在家庭戶型選擇上，基本上會(huì)考慮三房二廳二衛(wèi)。C、項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究（一）板塊地段劃分位于站前大道東南面的位置，主要細(xì)分為以下三類地段：一線：人民大道（人民大道以北，仁英路以南）；二線：建興路（建興路以南，仁英路以北）；三線：玉蒼路（人民大道以南，玉蒼路沿線）。以上地段分類等級(jí)主要是根據(jù)現(xiàn)階段的情況進(jìn)行劃分，玉蒼路沿線規(guī)劃完成之后，地段升

35、值潛力不言而喻。劃分依據(jù)如下：人民大道與當(dāng)?shù)厝怂追Q的“五街”即江灣路商業(yè)區(qū)直接相連，新區(qū)規(guī)劃以后，蒼南縣政府也已進(jìn)駐其中，且時(shí)代都市廣場(chǎng)等一系列典型樓盤分布在其沿線區(qū)域。建興路和玉蒼路都是新區(qū)規(guī)劃中要加以拓寬的東西向主干道，建興路更是目前高速出口進(jìn)入靈溪的交通快速通道，另據(jù)介紹，肖江塘河以南商住地塊是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，也就是人民大道以南，玉蒼路沿線區(qū)域。（二）項(xiàng)目地段描述1、新區(qū)板塊總體規(guī)劃新區(qū)位于縣城中東部，北臨正在建設(shè)中的溫福鐵路，南跨橫陽支江，東與靈江山海協(xié)作區(qū)接壤，104國(guó)道、甬臺(tái)溫高速公路穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。新區(qū)規(guī)劃總面積25.88平方公里，集行政辦公、科教文衛(wèi)、商貿(mào)金融

36、、體育休閑、度假旅游和生活居住等功能于一體，其中城市中心區(qū)6.78平方公里，東擴(kuò)區(qū)2.9平方公里，江南山水城16.2平方公里，是一座正在建設(shè)中的生態(tài)山水城市。相關(guān)銜接：未來靈溪將形成的總體布局為：一心兩軸三片?！耙恍摹奔闯菂^(qū)中心。位于站前大道東側(cè)，規(guī)劃成為蒼南行政、商業(yè)、文體中心?！皟奢S”即集中了主要公共設(shè)施的城市景觀軸和東西方向橫貫城區(qū)的城市生態(tài)軸?！叭奔次髌?、東北片、東南片。以站前大道為界，西片為老城區(qū)，保留原有商業(yè)、居住功能。東北片和東南片都為新區(qū)。東北片交通條件優(yōu)越，建設(shè)新型商住區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)成物流中心和商務(wù)中心。東南片自然環(huán)境優(yōu)越，結(jié)合城市科教中心，拓展城市適居功能和旅游休閑功能。

37、分析：從靈溪的規(guī)劃背景來看，“一心兩軸三片”功能的實(shí)現(xiàn)很大程度上決定于新區(qū)的發(fā)展，其作為正在崛起的靈溪城市副中心，是今后城市發(fā)展的門戶與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要樞紐，也是推進(jìn)城市化發(fā)展的重要平臺(tái)。住宅規(guī)劃 新區(qū)以橫陽支江為界，劃分為南、北兩個(gè)城市居住組團(tuán)。北部組團(tuán)以二類居住用地為主。南部組團(tuán)自然環(huán)境較好，為開發(fā)重點(diǎn)。規(guī)劃遠(yuǎn)期結(jié)合科教中心的建設(shè)，形成與之相配套的居住環(huán)境優(yōu)美、具有吸引力的居住區(qū)，規(guī)劃以一類居住用地、二類居住用地為主，06年至2010年計(jì)劃出讓土地約1350畝。其中沿玉蒼路約690畝，沿體育場(chǎng)路約240畝，沿站前大道約170畝，沿祥和路約250畝。整個(gè)新區(qū)居住用地以成片開發(fā)為主，在公共設(shè)施配

38、套、居住環(huán)境建設(shè)乃至社區(qū)管理和社會(huì)生活的組織方面都進(jìn)行整體的控制和引導(dǎo)，注重以人為本，營(yíng)造大型優(yōu)美住區(qū)氛圍，打響“住在新區(qū)”的品牌。配套規(guī)劃新區(qū)以建設(shè)省一流縣城為目標(biāo)，高投入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共設(shè)施。規(guī)劃至2010年，基本完成6.78平方公里中心區(qū)道路、供水、排水、排污、供電、電訊、管道燃?xì)?、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，滿足城市發(fā)展的需要。 在新區(qū)建設(shè)新的行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心，重點(diǎn)建設(shè)縣規(guī)劃建設(shè)局、國(guó)稅局、疾控中心、自來水公司等單位辦公樓；圖書館、博物館、影劇院、科技展覽廳、文化活動(dòng)中心、體育館、游泳池、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、社會(huì)福利中心、綜合市場(chǎng)、星級(jí)賓館、市民廣

39、場(chǎng)、人工湖和公園等。道路規(guī)劃新區(qū)道路系統(tǒng)由交通性主干道、生活性次干道和支路三部分構(gòu)成。規(guī)劃拓寬建興路和玉蒼路以與環(huán)城南路組成東西向主干道。規(guī)劃城中路、站前路、經(jīng)四路和經(jīng)六路為南北主干道。次干道有站南路、江濱路、緯八路、仁英路等。支路多為生活性道路以與商業(yè)街。綠地規(guī)劃規(guī)劃綠地系統(tǒng)采用點(diǎn)狀、帶狀、鍥形綠地相結(jié)合的布局手法，形成一個(gè)有機(jī)的生態(tài)綠地系統(tǒng)，人均綠地面積近15平方米。設(shè)置人民公園、體育文化公園、渡龍山生態(tài)公園、水上公園等多個(gè)大型城市公園。充分依據(jù)生態(tài)建設(shè)理念，利用山、水、田野等自然環(huán)境要素，與城市建筑、廣場(chǎng)、綠地、河道等城市景觀要素有機(jī)結(jié)合，處處突出新區(qū)山水城市的魅力。2、新區(qū)板塊功能定位

40、（1）發(fā)揮新區(qū)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)靈溪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，塑造靈溪東大門形象，成為展示城市化靈溪風(fēng)貌的窗口；（2）依托104國(guó)道與站前大道、人民大道、蒼南大道等主要市政道路的交通優(yōu)勢(shì)，加快東大門經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場(chǎng)新跨越；（3）甬臺(tái)溫高速的通車，溫福鐵路的規(guī)劃建設(shè)，與、市等大中城市的交通通達(dá)度得到極大的改進(jìn)，成為靈溪對(duì)外聯(lián)系的窗口；（4）新盤集中放量，漸成靈溪樓市新寵；（5）坐享絕版區(qū)位優(yōu)勢(shì)，升值潛力無限；（6）正在崛起的城市副中心。分析：新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的市政規(guī)劃，大規(guī)模住宅的開發(fā)建設(shè)，將促使其受到當(dāng)?shù)嘏c周邊地區(qū)置業(yè)群體的關(guān)注，潛在需求量將隨之攀升。而隨著“時(shí)代都市廣場(chǎng)”等樓盤的相繼交付，區(qū)域居住氛圍愈加濃郁，

41、商業(yè)配套漸成氣候。3、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)a.人民大道（人民大道以北，仁英路以南）已建項(xiàng)目：時(shí)代都市廣場(chǎng)、景園、綠都花城；在建項(xiàng)目：華府新世界家園b.建興路（建興路以南，仁英路以北）地塊項(xiàng)目：本項(xiàng)目；在建項(xiàng)目：維多利亞花園安置小區(qū)：官堂小區(qū)、上江小區(qū)、府后小區(qū)、府東小區(qū)、百丈小區(qū)。c.玉蒼路（人民大道以南，玉蒼路沿線）在建項(xiàng)目：怡和城市家園；打樁項(xiàng)目：新城大廈、錦江大廈地塊項(xiàng)目：天和家園；安置小區(qū)：橫陽小區(qū)、瀆浦小區(qū)4、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析價(jià)格段樓盤均價(jià)（元/）一線A類時(shí)代都市廣場(chǎng)多層68006900；小高層7000多8000多華府新世界家園未開盤一線B類綠都花城5000左右景園多層53005400；

42、小高層6000左右二線A類本項(xiàng)目維多利亞花園開盤均價(jià)5800二線B類官堂小區(qū)22003000上江小區(qū)3000左右府后小區(qū)3000府東小區(qū)28003000百丈小區(qū)3000三線A類怡和城市家園小高層47004800；高層50005500天和家園地塊三類B類新城大廈未開盤，以股份出售錦江大廈未開盤，以股份出售橫陽小區(qū)3000左右瀆浦小區(qū)3000左右（三）板塊（已建、在建）項(xiàng)目分析1、已建項(xiàng)目分析 在項(xiàng)目板塊漸漸顯山露水的過程中，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸形成氣候。區(qū)域開發(fā)的一系列項(xiàng)目逐漸成為許多蒼南商人歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)定居的首選地。 從走訪中介了解到：在目前的靈溪三級(jí)市場(chǎng)中，時(shí)代都市廣場(chǎng)、綠都花城、景園比較受到消費(fèi)

43、者的親睞，特別是毗鄰大型水景公園，坐落于新老城區(qū)黃金交匯點(diǎn)的時(shí)代都市廣場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)其評(píng)價(jià)普遍性較高，它已經(jīng)成為靈溪高端物業(yè)的標(biāo)志樓盤，樓盤形象暫時(shí)無法被其他樓盤替代。而位于其正對(duì)面的景園，與“時(shí)代”存在規(guī)模、區(qū)位等方面同質(zhì)化的現(xiàn)象，但整個(gè)小區(qū)的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與“時(shí)代”存在天壤之別，單憑這一點(diǎn)，它已經(jīng)失去了打造高端物業(yè)的可能性，項(xiàng)目差異性顯而易見。2、在建項(xiàng)目分析從走訪中介了解到：自怡和城市家園二期開盤以來，其市場(chǎng)成交量相繼活躍，比較受消費(fèi)者的追捧，這與其開盤期間的價(jià)格定位有莫大的關(guān)聯(lián)。與之相反的維多利亞花園，開盤均價(jià)達(dá)到5800元/，市場(chǎng)普遍反映價(jià)格偏高，且暫無二手掛牌房源。而與蒼南縣行政中

44、心只有一路相隔的華府新世界花園，消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)知度比較高，期望度比較大，普遍反映該項(xiàng)目有望與時(shí)代都市廣場(chǎng)媲美。而縱觀其所處的區(qū)位地段以與整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，它已經(jīng)具備了打造第二個(gè)“時(shí)代”的可塑性。二、確定可類比項(xiàng)目，對(duì)可類比項(xiàng)目調(diào)研分析可比樓盤選取依據(jù)：同區(qū)的、同質(zhì)的、同期的，分析如下：可比項(xiàng)目一：時(shí)代都市廣場(chǎng)樓盤名稱時(shí)代都市廣場(chǎng)（已入?。┧鶎賲^(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置人民大道與站前大道交匯處交通狀況新老城區(qū)黃金交匯處，東接站前大道，南對(duì)人民大道，北靠仁英路，西靠政府規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)步行街。正門朝向人民大道，交通便捷。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義規(guī)模類型8幢多層、19幢小高層，一梯二戶板式建筑住宅，共分兩期開

45、發(fā)占地面積99130建筑面積207800其中住宅：182540.2，商業(yè)：10000，幼托2000，會(huì)所1500容積率2.0綠 化 率443%發(fā) 展 商時(shí)代集團(tuán)開發(fā)代 理 商朗兆開盤均價(jià)一期：多層3200元/左右小高層35003700元/左右總 戶 數(shù)中介價(jià)格多層68006900元/，小高層7000多8000多元/中介評(píng)價(jià)靈溪最高檔的樓盤，“富人聚集地”發(fā)售時(shí)間一期04年11月22日開盤二期05年10月22日開盤入伙時(shí)間一期06年6月30日二期08年5月30日戶型類型戶 型三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積143.74160.26166.58178.76179.6

46、5銷售狀況一期、二期已全部售完價(jià)格走勢(shì)04年11月一期開盤均價(jià)多層：3200元/左右，小高層：35003700元/左右；走訪中介了解到：07年67月市場(chǎng)成交價(jià)格達(dá)到最高峰，以8000多為主，少數(shù)達(dá)到9000多；07年年底至今市場(chǎng)價(jià)格：70008000元/左右；部分上漲幅度甚至已經(jīng)超過開盤價(jià)格的一倍。社區(qū)配套中心幼兒園、時(shí)代名人會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)周邊市政配套縣政府，蒼南中學(xué)，水景公園，外婆家，中國(guó)移動(dòng)，第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，規(guī)劃中的中心廣場(chǎng)，體育公園，兒童公園，科技文化中心，靈溪金融中心，八街商業(yè)步行街客戶群體靈溪老城區(qū)升級(jí)換房的經(jīng)營(yíng)戶以與馬站鎮(zhèn)、礬山鎮(zhèn)、金鄉(xiāng)鎮(zhèn)、橋墩鎮(zhèn)、赤溪鎮(zhèn)、水頭鎮(zhèn)（平陽）等地的外出經(jīng)商者

47、。可比項(xiàng)目二：華府新世界花園樓盤名稱華府新世界花園（在建，未開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置人民大道與體育場(chǎng)路交匯處交通狀況東接體育場(chǎng)路，南對(duì)人民大道，北靠仁英路，西靠春暉路。正門朝向人民大道，交通便捷。建筑風(fēng)格新古典主義規(guī)模類型12幢一梯一戶純板式高層住宅，1幢酒店式公寓，1幢純商務(wù)寫字樓占地面積77425建筑面積210000 其中：高層住宅12萬，酒店式公寓6000，純商務(wù)寫字樓8000，商業(yè)用房4萬容積率2.0綠 化 率30%發(fā) 展 商蒼南華府置業(yè)代 理 商無建筑設(shè)計(jì)求新建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)：現(xiàn)代集團(tuán)（）建筑設(shè)計(jì)施工單位橫店建筑工程交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)未定總 戶 數(shù)758戶 酒店

48、式公寓117套中介價(jià)格中介預(yù)計(jì)6000左右中介評(píng)價(jià)普遍看好該樓盤有望成為第二個(gè)“時(shí)代”發(fā)售時(shí)間2008年5，6月份入伙時(shí)間2009年9月21日竣工車位數(shù)量930個(gè)（機(jī)動(dòng)停車位）860個(gè)（地下停車位）戶均車位1：6物業(yè)管理未定管 理 費(fèi)未定戶型類型戶 型三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)單身公寓面積112.68167.89130.20173.434265銷售狀況未開盤社區(qū)配套社區(qū)醫(yī)務(wù)室，嬰幼托中心，游泳池，迷你高爾夫球場(chǎng)，一站式購物休閑中心，華府大酒樓，娛樂俱樂部周邊市政配套縣政府，蒼南中學(xué)，水景公園，外婆家，第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，規(guī)劃中的中心廣場(chǎng)，體育公園，兒童公園，科技文化中心，八街商

49、業(yè)步行街售樓廳樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓06可比項(xiàng)目三：綠都花城樓盤名稱綠都花城（二，三期在建，一二期已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置人民大道與瀆浦路交匯處交通狀況正門朝向人民大道，距離市中心較遠(yuǎn)，目前有小區(qū)直通中巴車，隨著人民大道的 竣工，其已逐漸成為高速進(jìn)入新區(qū)的門戶地帶。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義規(guī)模類型24幢多層，8幢小高層，一梯二戶建筑住宅占地面積100000多建筑面積160000容積率1.4綠 化 率40%發(fā) 展 商華中房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商三角洲開盤均價(jià)一期3000元/左右二期4000元/左右總 戶 數(shù)一期291套二期370套中介價(jià)格5000元/左右中介評(píng)價(jià)多層戶型好，綠化好，地段比較偏發(fā)售時(shí)間一期

50、04年5月開盤二期07年2月開盤三期下半年開盤入伙時(shí)間一期06年底二期08年11月車位數(shù)量100多戶均車位7：1物業(yè)管理鴻翔物業(yè)管 理 費(fèi)0.45元/月戶型類型戶 型三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)面積M2130139141120139銷售狀況一、二期已全部售完，45%已入住，三期未開盤價(jià)格走勢(shì)04一期開盤起價(jià)2600元/，均價(jià)3000元/左右，最高價(jià)3600元/；二期開盤起價(jià)3300元/，均價(jià)4000元/左右，最高價(jià)4700元/，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格在5000元/左右。二期開盤均價(jià)與一期相比，上漲幅度超過30%，且二期開盤期間出現(xiàn)了眾多客戶徹夜排隊(duì)的現(xiàn)象，銷售異?；鸨?，而目

51、前的二手市場(chǎng)中，幾乎無二期掛牌房源。社區(qū)配套會(huì)所，幼兒園，超市，健康休閑游藝館，籃球場(chǎng)，羽毛球球場(chǎng)，游泳池周邊市政配套物流中心、消防大隊(duì)售樓廳樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓05/64823887可比項(xiàng)目四：景園樓盤名稱景園（在建，已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置站前大道與人民大道交匯處交通狀況站前大道以東，湖濱路以西，人民大道以北，仁英路以南。正門朝向站前大道，目前有公交站點(diǎn)，交通便捷。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義規(guī)模類型中高層，多層，小高層，1幢大酒店，共17幢以小高層和中高層為主，多層較少占地面積91757其中四星級(jí)酒店用24289，住宅實(shí)際用地67468。建筑面積175000容積率2.0綠 化 率45%發(fā) 展

52、商?hào)|廈建設(shè)集團(tuán)代 理 商無建筑設(shè)計(jì)瑞安市建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)瑞安市建筑設(shè)計(jì)研究院施工單位市第筑工程交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)住宅3500元/商業(yè)10000元/總 戶 數(shù)830戶中介價(jià)格多層53005400元/小高層6000元/左右中介評(píng)價(jià)戶型面積偏大建筑密度過高發(fā)售時(shí)間05年開盤入伙時(shí)間08年6月30日車位數(shù)量523個(gè)戶均車位1.6：1物業(yè)管理廣廈物業(yè)管 理 費(fèi)1元/月戶型類型戶 型三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五室二廳三衛(wèi)五室三廳三/四衛(wèi)六室二廳三衛(wèi)面積138139153173207209244284247248銷售狀況一層商鋪剩余4套，其余已全部售完價(jià)格走勢(shì)05年開盤均價(jià)3500元/左右，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格

53、多層53005400元/，小高層6000元/左右。交付之后，價(jià)格幅度仍會(huì)有一定的上漲空間。社區(qū)配套足道養(yǎng)生會(huì)所周邊市政配套縣政府，蒼南中學(xué)，水景公園，外婆家，中國(guó)移動(dòng)，第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，規(guī)劃中的中心廣場(chǎng)，體育公園，兒童公園，科技文化中心，靈溪金融中心，八街商業(yè)步行街規(guī)劃特點(diǎn)10000的中心景觀廣場(chǎng)，6000多的休閑健身長(zhǎng)廊?？蛻羧后w走訪中介了解到：以在當(dāng)?shù)貑挝还ぷ鞯纳习嘧鍨橹魇蹣菑d樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓06/64856020可比項(xiàng)目五：維多利亞花園樓盤名稱維多利亞花園（在建，已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置仁英路與上江路交匯處規(guī)模類型6幢小高層周邊市政配套縣政府行政中心、蒼南中學(xué)建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代占地面

54、積18204建筑面積46329.75容積率2.15綠 化 率35%發(fā) 展 商中弛房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商好望角建筑設(shè)計(jì)求新建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)園林集團(tuán)施工單位省長(zhǎng)城建設(shè)集團(tuán)交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)5700元/總 戶 數(shù)220中介價(jià)格5000元/中介評(píng)價(jià)開盤價(jià)過高發(fā)售時(shí)間2008年2月22日入伙時(shí)間車位數(shù)量88個(gè)戶均車位物業(yè)管理美益物管管 理 費(fèi)1.1元/戶型類型戶 型二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)面積118130-140170200-240套數(shù)121721620比 例57879銷售率40中介情況5800元/的開盤均價(jià)，市場(chǎng)普遍反映價(jià)格偏高，且暫無二手掛牌房源售樓廳樓盤現(xiàn)場(chǎng)，靈溪仁英路61

55、9號(hào)售樓08可比項(xiàng)目六：怡和城市家園樓盤名稱怡和城市家園（在建、已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置玉蒼路與站前大道交匯處交通狀況正門朝向玉蒼路，目前尚未有公交站點(diǎn)，隨著玉蒼路的竣工，進(jìn)入市中心方便。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義規(guī)模類型多層，小高層，高層占地面積約10萬建筑面積 約10萬發(fā) 展 商寧聯(lián)投資置業(yè)代 理 商無施工單位中達(dá)建設(shè)集團(tuán)股份交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)一期多層，小高層3000多元/；二期高層 4600元/，起價(jià)3600元/中介價(jià)格小高層47004800元/高層50005500元/中介評(píng)價(jià)近期受關(guān)注度較高發(fā)售時(shí)間一期05年開盤二期08年2月21日開盤入伙時(shí)間一期08年10月二期09年12月銷售

56、狀況住宅已全部售完，商業(yè)未正式銷售。價(jià)格走勢(shì)05年一期小高層開盤均價(jià)3000多元/，目前二手市場(chǎng)價(jià)格47004800元/；08年2月21日二期高層開盤起價(jià)3600元/，均價(jià)4600元/，目前二手市場(chǎng)價(jià)格50005500元/。二期開盤均價(jià)與一期相比，上漲幅度較大，而二期開盤不到一周的時(shí)間，售樓處調(diào)休，至調(diào)查日仍未開放。從目前的二手市場(chǎng)看，項(xiàng)目近期的交易量最為活躍，且直過戶房源較多，有些朝向好、套型佳的房源，價(jià)格上漲500元/左右，二手價(jià)格上升較快。社區(qū)配套游泳池周邊市政配套水景公園，中國(guó)移動(dòng)，蒼南中學(xué)，第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，縣中醫(yī)院，龍渡菜市場(chǎng)，樹人中學(xué)，規(guī)劃中的中心廣場(chǎng)，體育公園，兒童公園客戶群體置業(yè)

57、者與投資者兼有，從二手市場(chǎng)情況看，投資戶所占比例比較大。銷售手段在營(yíng)銷推廣方面，項(xiàng)目涉與樓盤展示、圍墻廣告、戶外廣告等措施，策劃等基本沒有涉足。售樓廳樓盤現(xiàn)場(chǎng)正對(duì)面售樓三、項(xiàng)目的SWOT分析與總體策劃思路擬定A、項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、地塊概況（1）位置：位于蒼南縣靈溪鎮(zhèn)體育場(chǎng)路以東，建設(shè)興路以南，仁英路以北；（2）面積：用地面積43515，建筑面積95733，其中商業(yè)面積18000；（3）用途：商住用地；（4）地形：地塊部分為農(nóng)業(yè)用地，較為平整，部分為原居民房和祠堂，有待拆遷；2、地塊周邊環(huán)境（1）地塊以北為百丈安置小區(qū)，以南為綠都花城，以東為府東安置小區(qū)，以西為府后安置小區(qū)，周

58、邊項(xiàng)目除了位于地塊南面的綠都花城，離地塊較近的幾個(gè)代表樓盤，如維多利亞花園，華府新世紀(jì)，錦園，時(shí)代都市廣場(chǎng)等，集中位于仁英路北側(cè)和人民大道北側(cè)。（2）地塊附近市政配套并未完全健全，周邊配套有在建小學(xué)，浙閩邊貿(mào)物流中心，交警支隊(duì)，消防隊(duì)，萬隆超市，蒼南工業(yè)園區(qū)等。（3）項(xiàng)目以東規(guī)劃路瀆浦路正在修整完善中，地塊四周以安置小區(qū)規(guī)劃為主。僅迎體育場(chǎng)路兩側(cè)為商品房地塊，但未出讓。本項(xiàng)目地塊開發(fā)圍，北面可見農(nóng)民房正在建造，氏宗祠尚保留。（二）項(xiàng)目的SWOT分析1、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)A、地理位置、規(guī)模項(xiàng)目“項(xiàng)目”位于體育場(chǎng)路，建興路，仁英路，處于新區(qū)，板塊升值潛力大；項(xiàng)目規(guī)模大B、交通便利，四通八達(dá)“項(xiàng)目”北面有建興貫穿10