偉業(yè)顧問天津保利光明道項目營銷匯報ppt課件

1、一席繁華一宅天下城市高尚生活元素R謹呈：保利集團地產(chǎn)央企綜合實力品牌價值第一名偉業(yè)成熟的別墅操作經(jīng)驗京津地區(qū)的別墅客戶資源To Be The Best Integrated Real Estate Service Provider OF China中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務商渠道服務客資產(chǎn)品展示東麗湖萬科城蘆花莊園濱海湖吉寶生態(tài)城眾里佰都中信天嘉湖吉寶新悅庭社會山華僑城東麗湖項目安利歐鉑城寶坻景瑞英郡-午后英格蘭海爾家國天下天房團撥湖項目融科貽景臺萬科柏翠園城投濱海宅城理東疆別墅億卓武清一級開發(fā)項目國信武清項目華僑城華明鎮(zhèn)項目泰達CBD項目融科泰豐項目聯(lián)合置地團撥湖項目寶坻金廈項目寶坻知識森林

2、島客戶思考營銷戰(zhàn)略及策略選擇3412本體及競爭思考市場思考0目標理解5專業(yè)團隊與保障匯報框架關于“保利地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃”的三重理解目標理解京津間做龍頭產(chǎn)品線全布局武清市場領跑實現(xiàn)京津城市間的戰(zhàn)略布局，樹立區(qū)域龍頭地位實現(xiàn)京津城市間的戰(zhàn)略布局，樹立區(qū)域龍頭地位五盤聯(lián)動，產(chǎn)品線逐漸被移植天津，實現(xiàn)產(chǎn)品全布局成功布點武清后的新角色轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)新的價值飛躍目標理解關于“保利地產(chǎn)武清領跑”的三重理解品牌價值升級角色價值轉(zhuǎn)型產(chǎn)品價值升級實現(xiàn)京津城市間的戰(zhàn)略布局，樹立區(qū)域龍頭地位重新塑造保利在武清市場上的中高端品牌的感召力有“保利中端”向“保利中高端”的引領方向轉(zhuǎn)型客戶的全面升級，塑造本案在保利產(chǎn)品系中的位置市場

3、環(huán)境是決定項目價值走勢的外因，對項目價值體系評估起重要作用市場思考1武清區(qū)域市場思考宏觀市場思考宏觀分析宏觀經(jīng)濟面運行良好，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化城建指標穩(wěn)步提升， 地產(chǎn)開發(fā)投資逐年走高整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定健康運行1.1經(jīng)濟體量產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，帶動本地經(jīng)濟天津開發(fā)區(qū)：天津市主要包括津南開發(fā)區(qū)、西青開發(fā)區(qū)、東麗開發(fā)區(qū)、天津塘沽國家海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武清開發(fā)區(qū)、寧河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、靜海開發(fā)區(qū)等十多個開發(fā)區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)-石油和海洋化工、汽車和裝備制造、現(xiàn)代冶金等及其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)-現(xiàn)代服務業(yè)，重點發(fā)展金融服務和現(xiàn)代物流業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：天津第二產(chǎn)業(yè)比例較大，發(fā)展速度較快，08年工業(yè)增加值鎖定

4、4000億，增速全國第二產(chǎn)業(yè)移民需求基礎將大力拉動本地商品房第一居住需求宏觀視角大力發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為基礎的第三產(chǎn)業(yè)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)武清開發(fā)區(qū)中新生態(tài)城航空城響螺灣西青開發(fā)區(qū)津南開發(fā)區(qū)宏觀分析1.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)自08年開始天津外來人口增量首次超過北京、上海，其城市基礎設施建設、城市規(guī)劃、生產(chǎn)方式等諸多方面的發(fā)展成果, 必將提升本市人口的承載能力,進一步擴大城市人口的容量 市中心地區(qū)人口向外擴散趨勢明顯、環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新增的人口聚集地;城市吸引力提升、產(chǎn)業(yè)移民帶動勢必促使外來人口和新移民的巨幅增加外來人口比例持續(xù)攀高增強購房基本需求宏觀視角宏觀分析1.1人口導入宏觀視角城市規(guī)劃外擴導向明顯，中心城

5、區(qū)擠壓顯著，外擴動因不斷加劇津地產(chǎn)長期走勢看漲住宅市場郊區(qū)化走勢明顯津地產(chǎn)持續(xù)增長，09年一改08年低迷，呈空前繁榮之勢11個衛(wèi)星城規(guī)劃10個新家園規(guī)劃宏觀分析1.1地產(chǎn)發(fā)展武清區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，連續(xù)4年快速增長，2009年增速超過全市整體水平武清區(qū)固定資產(chǎn)投資連續(xù)4年保持高速增長，對于GDP的貢獻較高武清經(jīng)濟增速較快，發(fā)展勢頭強勁，領跑遠郊2008區(qū)域GDP（億元）增長率（%）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）增長率（%）武清區(qū)200.0124323.5214.1寶坻區(qū)122.0521.3124.6349.7寧河縣88.8636.2163.4125.9靜?？h140.1520.9590.6337薊

6、縣139.8123.179.7513.1遠郊五縣經(jīng)濟對比2008固定資產(chǎn)投資（億元）增長率（%）社會消費品零售總額（億元）增長率（%）武清區(qū)150.276767.7617.3寶坻區(qū)90.2538.964.0822.7寧河縣122.47155.539.423.3靜海縣84.4971.437.29-49.2薊 縣88.160.348.6329.8宏觀分析1.1區(qū)域經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟面運行良好，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化城建指標穩(wěn)步提升，地產(chǎn)開發(fā)投資逐年走高產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，帶動本地經(jīng)濟，催生第一居所需求大力發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為基礎的第三產(chǎn)業(yè)外來人口比例持續(xù)攀高增強購房基本需求天津地產(chǎn)長期走勢看漲住宅市場郊區(qū)化走勢明顯

7、武清經(jīng)濟增速較快，發(fā)展勢頭強勁，領跑遠郊經(jīng)濟體量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口導入地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟宏觀分析1.1宏觀分析小結(jié)武清之于天津現(xiàn)狀武清開發(fā)區(qū)是1991年12月批準設立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，從年代以來一直是天津郊縣重點發(fā)展區(qū)域；未來在最新城市規(guī)劃中，武清位于天津城市發(fā)展主軸之上，具有重要的戰(zhàn)略意義。天津市區(qū)武清天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間格局； 一軸：城市發(fā)展主軸：武清新城中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)；武清天津城區(qū)濱海新區(qū)區(qū)域思考1.2武清的城市戰(zhàn)略地位武清處在京津大通道軸向位置，是發(fā)展軸上四個關鍵節(jié)點之一（北京、武清、天津、濱海新區(qū)） ，是京津一體化實現(xiàn)的必經(jīng)之路。

8、武清之于京津武清天津城區(qū)濱海新區(qū)北京城區(qū)區(qū)域思考1.2武清的城市戰(zhàn)略地位武清之于京津 天津港是中國北方第一大港，武清擁有直通海關，完全有條件作為港口功能的延伸，依托港口的優(yōu)勢，發(fā)展供港、疏港物流產(chǎn)業(yè)，提高天津港對內(nèi)陸地區(qū)的輻射服務功能。 特別是隨著京津塘高速公路二線、城際鐵路等國家重點道路站口建設，武清交通樞紐地位進一步確立； 京津兩市的規(guī)劃都把京津主軸作為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，武清作為京津主軸的重要節(jié)點，具備了承接雙向輻射的優(yōu)勢；武清具備承擔京津大通道重要節(jié)點的潛質(zhì)。區(qū)域思考1.2武清的城市戰(zhàn)略地位武清之于京津北京，面臨奧運的巨大發(fā)展機遇，城市高速發(fā)展；天津，城市定位明晰：“環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心

9、，要逐步建設成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市”，其發(fā)展受到國家空前關注；濱海新區(qū)，作為北方第一大港，處于京津大通道的出?？?，天津市加大對其的投資建設力度；武清，目前發(fā)展落后于其他節(jié)點城市 ，開始受到政府重視。 天津最新規(guī)劃中尤其重視武清的城市發(fā)展； 現(xiàn)天津市黨委書記（原深圳市市長）上任伊始，就親自到武親視察 武清承載京津大都市圈的未來！ 區(qū)域思考1.2武清的城市戰(zhàn)略地位概述：武清開發(fā)區(qū)1991年12月批準設立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；規(guī)劃總面積24.8平方公里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。開發(fā)情況：1992年6月23日奠基起步建設。目前，一期開發(fā)完畢，二期招商建設中。至2004年底

10、累計投入基礎設施建設資金13.5億元?，F(xiàn)狀：建成天鵝湖溫泉度假村、海關培訓中心、英華學校、創(chuàng)新大樓等配套服務設施；引入了海關等各種管理服務機構(gòu)，形成了完善的支撐服務體系。 交通：京津塘高速公路、京滬高速公路正線在開發(fā)區(qū)設有出入口，距離北京、天津、天津港和天津濱海國際機場車程均在40分鐘以內(nèi)；距北京機場90公里，60分鐘即可到達。武清現(xiàn)狀武清區(qū)海關天鵝湖度假村天津英華學校開發(fā)區(qū)稅務局 武清現(xiàn)狀：城市基礎設施建設基本完成，硬件較為成熟。區(qū)域思考1.2武清自身的發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：經(jīng)過15年發(fā)展，逐步形成了 汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大產(chǎn)業(yè)格局；主要企業(yè)：丹佛斯、伊都錦、娃

11、哈哈、完達山等。武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)類別 行業(yè)分類企業(yè)數(shù)（個）投資總額（萬美元）所占比例（）汽車及零部件制造815217.510.3機械制造3713826.69.4新型材料4026639.5418.1生物醫(yī)藥146241.64.2電子信息5131926.121.7合計15093851.3463.7其它-36.3武清現(xiàn)狀武清現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備一定規(guī)模和水準，并為武清帶來了產(chǎn)業(yè)人口區(qū)域思考1.2武清自身的發(fā)展規(guī)劃武清最新規(guī)劃人口和用地規(guī)模： 規(guī)劃綜合考慮土地、水資源、生態(tài)環(huán)境承載力以及經(jīng)濟社會發(fā)展目標等因素，提出到2020年武清區(qū)常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人。其中，城鎮(zhèn)人口達到75萬人，城市化率

12、為75。新城人口達到60萬人，外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口15萬人，城市化加快國務院批準的天津市城市總體規(guī)劃（20052020年）將武清新城定位調(diào)整為：武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，建設成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市。區(qū)域思考1.2武清自身的發(fā)展規(guī)劃一帶：運河風貌帶，以大運河開發(fā)為帶動，推動舊城改造，發(fā)展商業(yè)、商務及文化娛樂，形成城區(qū)的經(jīng)濟帶、文化帶、景觀帶。雙中心：雍陽西道城市主中心和城西次中心。其中，雍陽西道城市主中心，以新城現(xiàn)狀中心區(qū)為基礎，完善行政辦公、文化娛樂、商務、商業(yè)等功能，形成新城的城市主中心。城西次中心，是新城重點拓展區(qū)，建設研發(fā)創(chuàng)意、管理服務、文體娛樂等城

13、市公共設施，形成新城次中心，成為未來武清展示城市建設水平和都市生活環(huán)境質(zhì)量的標志性地區(qū)。 兩軸：東西向雍陽道城市發(fā)展軸和南北向翠亨路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。其中，雍陽道城市發(fā)展軸橫穿新城東西部區(qū)域；翠亨路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸縱貫城區(qū)，連接南北站口，帶動北部物流、南部客流為主的服務產(chǎn)業(yè)功能區(qū)發(fā)展。依托運河資源、城市&產(chǎn)業(yè)雙軸聯(lián)動，建成城市主副中心一帶：運河風貌帶兩軸：城市發(fā)展軸/產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸雙中心：城市主中心/西城副中心四大功能區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；國際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)；中心商務區(qū)；行政辦公、文體醫(yī)療和生活區(qū)；武清新城核心區(qū)規(guī)劃：區(qū)域思考1.2武清自身的發(fā)展規(guī)劃高新技術(shù)、國際物流、中心商務、居住生活四大功能相互補1 以武清開發(fā)

14、區(qū)和逸仙科學工業(yè)園為基礎，建設高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；2 依托武清海關和天津港優(yōu)勢,以武清開發(fā)區(qū)三期為載體，以供港疏港為重點，建設國際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)；3 在京津城際鐵路客運站周邊建設中心商務區(qū)；四大功能區(qū)：4 建設和完善行政辦公、文體醫(yī)療和生活區(qū)；區(qū)域思考1.2武清自身的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展目標東拓西擴新城階梯式開發(fā)、逐級泛化延展新城劃分為14個居住區(qū)總計居住用地1377.69公頃，主要集中于河西板塊區(qū)域思考1.2武清自身的發(fā)展規(guī)劃武清區(qū)成交走勢跟隨全市整體發(fā)展步伐，成交狀況穩(wěn)定武清區(qū)成交價格僅是全市成交水平的60%，具有較大上升空間區(qū)域思考1.2武清之于整體市場武清為遠郊區(qū)縣中成交主力區(qū)，其10年3月成交占比達

15、40%武清成交均價與遠郊整體基本持平，具有引領遠郊地產(chǎn)的機會區(qū)域思考1.2武清之于遠郊市場過去一年來武清區(qū)成交火爆，僅8月單月成交量突破1000套；價格方面，10年3月首次突破5000元/的單價水平，上升勢頭強勁區(qū)域思考1.2武清自身市場武清處于京津大通道的重要節(jié)點，戰(zhàn)略發(fā)展拔升為“京-津”高度武清發(fā)展起步順利，基礎扎實，前景看好武清規(guī)劃完善自我，面向京津，以高姿態(tài)迎接高發(fā)展河西地區(qū)成為地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場區(qū)域思考1.2武清具備引領遠郊房地產(chǎn)發(fā)展的機會城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃市場情況武清區(qū)成交走勢跟隨全市整體發(fā)展步伐，成交狀況穩(wěn)定區(qū)域思考小結(jié)本體及競爭態(tài)勢是決定項目價值走勢的內(nèi)因，對項目價值體系評估起關鍵

16、作用競爭思考2項目本體分析競爭市場分析項目整體定位2.1項目本體分析項目位于武清城區(qū)河西，處于武清新城位置，北部毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)；屬新城核心地，居住功能中心區(qū)；河西河東本案武清開發(fā)區(qū)逸仙科技園本案城西新城核心地段區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性城區(qū)現(xiàn)有主干公路5條，規(guī)劃公路4條現(xiàn)有鐵路2條，規(guī)劃1條現(xiàn)有高速2條，規(guī)劃1條享有京津塘高速路有楊村出入口， 同時規(guī)劃南、北、西三個高速路出入口；距北京：市區(qū)72公里； 六環(huán)40公里；距天津：外環(huán)20公里； 城區(qū)30公里； 天津港71公里；距京津雙向均半小時車程距地塊南部4公里處京津城鐵楊村站保利上河雅頌本案保利上河雅頌本案2.1項目本體分析立體交通，暢

17、通無阻；整體交通暢達性強區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性如家快捷酒店購物街中國移動營業(yè)廳區(qū)人民醫(yī)院武清仁和醫(yī)院家樂二店工商銀行中國郵政儲蓄中國銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行建設銀行農(nóng)村合作社中國農(nóng)業(yè)銀行文化政治經(jīng)濟公安局英華國際學校楊村一中楊村八小英華幼兒園武清交通局天鵝湖度假村天津醫(yī)科大學武清校區(qū)區(qū)政府武清華夏未來電視臺一中心、多功能，商、學、醫(yī)配套完備保利上河雅頌本案保利上河雅頌本案保利上河雅頌本案2.1項目本體分析區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性2.1項目本體分析翠亨花園城市藝墅北岸尚城棲仙公寓本案翠景花園松鶴園項目處于城市核心居住區(qū)，整體居住氛圍較好，形象尚佳；潛在周邊項目未來以中高端產(chǎn)品為

18、主（奧克斯盛世天下），預計2010年5、6月上市；棲仙公寓中區(qū)棲仙公寓西區(qū)緊鄰核心居住區(qū)且品質(zhì)感相對較好，整體形象尚佳區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性2.1項目本體分析占地面積15.4萬總建筑面積27.8萬（其中住宅約26.2萬，商業(yè)及其他約9000，幼兒園約3000）容積率1.8中低密度，引領城市住宅高端趨勢，承載上河雅頌升級較之保利現(xiàn)有的上河雅頌項目的容積率參照，本案在經(jīng)濟指標上已經(jīng)可以充分發(fā)揮低密+高密的產(chǎn)品搭配方式，實現(xiàn)依托低密物業(yè)拉升整體社區(qū)的先天條件；低密別墅物業(yè)+高層物業(yè)=社區(qū)全面升級區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性以行業(yè)旗艦的風采、打造中國地產(chǎn)長城保利地產(chǎn)品牌中國保利集

19、團房地產(chǎn)業(yè)務的運作平臺中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)榮登央企領先品牌蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值榜首公司總資產(chǎn)已達300億元，總市值已超一千億元2.1項目本體分析行業(yè)旗艦*國企榜樣區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性【保利地產(chǎn)在中國】十七年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢；廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十余個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司；2010年天津五盤聯(lián)動，塑造自身品牌新的價值升級與跨越；珠三角長三角濱海新區(qū)全國知名*規(guī)模擴張2.1項目本體分析保利上河雅頌保利香檳國際保利大都會保利玫瑰灣保利光明道項目區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性2

20、.1項目本體分析規(guī)范創(chuàng)新卓越經(jīng)營理念務實和諧自然舒適開發(fā)理念保利地產(chǎn)，秉承現(xiàn)代化建筑的自然主義與舒適性居住的人本精神，尋求建筑與自然、人與建筑、人與人之間的和諧共生，詮釋“和諧生活，自然舒適”的至高境界，體現(xiàn)了“以客戶為中心”的思想。和諧生活*自然舒適【保利地產(chǎn)精神理念】區(qū)位價值屬性物理價值屬性精神價值屬性三大價值磁點，鑄就本案的高端屬性，奠定本案新的價值引領與保利品牌全面升級；核心地段，締造稀缺價值砝碼2.1項目本體分析本體分析小結(jié)立體交通，暢通無阻；整體交通暢達性強緊鄰核心居住區(qū)且品質(zhì)感相對較好，整體形象尚佳行業(yè)旗艦*國企榜樣全國知名*規(guī)模擴張和諧生活*自然舒適城西新城核心地段一中心、多功

21、能，商、學、醫(yī)配套完備中低密度，引領城市住宅高端趨勢，承載上河雅頌升級品質(zhì)建筑，塑造新城地標價值行業(yè)旗艦，植根天津五盤聯(lián)動植根天津*五盤聯(lián)動項目價值體系區(qū)位價值產(chǎn)品價值品牌價值武清新城區(qū)核心地段，地段價值力強，為項目打造高端提供基礎別墅+高層的搭配組合，易于實現(xiàn)社區(qū)整體的品質(zhì)感保利品牌的市場價值感市場的良性口碑及客戶認同感價值軟環(huán)境新城價值認同高口碑傳播知名度、美譽度二級賣點新城核心地段區(qū)域配套成熟暢達交通體系宜居價值提升核心地段共享城市三級賣點一級賣點精工的產(chǎn)品力低密復合社區(qū)完善價值配套多元的產(chǎn)品線高附加值精工產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃成熟產(chǎn)品低密稀缺復合多元商業(yè)配套客戶平臺低密稀缺、別墅產(chǎn)品，精工高層，

22、重新定義區(qū)域產(chǎn)品價值標桿旗下項目保利品牌精工品質(zhì)和者筑善2.1項目本體分析價值體系梳理2.2競爭市場分析本案競爭市場圈定武清城區(qū)在售項目武清（除城區(qū)）外在售項目靠近北京區(qū)域別墅目標客群：北京、河北等周邊客戶。普住產(chǎn)品目標客群：地緣性客戶。靠近天津市區(qū)普通產(chǎn)品目標客群：地緣性客戶根據(jù)項目自身的位置，結(jié)合項目的實際情況，最大化的圈定區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類似的項目進行鎖定，實現(xiàn)項目的現(xiàn)場最優(yōu)鎖定；板塊項目名稱總量萬存量萬產(chǎn)品類型面積區(qū)間主力戶型在售戶型單價元/總價區(qū)間萬元月售套數(shù)中心城區(qū)保利上河雅頌757.1高層18-3373-1739081、148700050-121161北岸尚城23.41.4多層4-7小

23、高11高層2456-33490-110140700040-24044第六城357.9小高6、1166-16094-14090、140600040-9671世紀豪庭公寓16.27.0小高1231-17166-7990、1405800-690020-8126河西務國際城蘋果園391.7多層5.5-6.565-12984、9184、109380025-4982田納溪湖25.418獨棟 2216-255300-600216-2557300157-186王慶坨津港國際8680小高12高層243000棕櫚灣1010小高1890-15390-153460041-70其他區(qū)香堤美郡1816多層6小高1585-

24、14089、98、120120-130340029-48格蘭小鎮(zhèn)1210洋房4、5、6F86-963100-4500速量貨價量：總建面體量約340萬，現(xiàn)階段已知在售項目存量約160萬左右；貨：區(qū)域主要在售普住類項目，多為多層、小高層產(chǎn)品；面積區(qū)間跨度大，以90左右改善型戶型為主。價：中心城區(qū)價位在6000-7000元/，總價集中在40-100萬之間，引領武清房產(chǎn)市場的發(fā)展。2.2競爭市場分析競爭在售項目詮釋項目名稱總量產(chǎn)品類型預計開盤時間住總尚清灣27.6高層、洋房 、獨棟 、 聯(lián)排、雙拼2010年5月松江運河城24小高2010年6月盛世天下51.7高層、小高 、洋房、聯(lián)排、雙拼、合院2010

25、年6月武清五一陽光60高層、小高、洋房2010年5月卓達三溪塘40洋房、獨棟2010年5月翠金湖別墅島93獨棟、雙拼2010年5月翡翠半島高層、小高、洋房、獨棟、 聯(lián)排、雙拼2010年5月量：預售項目總量達300萬；大盤項目較多；貨：在售項目以別墅搭配小高、多層產(chǎn)品為主，潛在項目中別墅類低密產(chǎn)品明顯增多，產(chǎn)品升級，市場趨向多元化發(fā)展；2.2競爭市場分析多個預售項目將集中于今年5-6月份入市，武清區(qū)商品房市場競爭形勢加強；潛在競爭項目分析2.2競爭市場分析區(qū)域內(nèi)類項目競爭分析開發(fā)時間200620042005200720082009順馳城市藝墅開發(fā)項目產(chǎn)品形式區(qū)域內(nèi)最早的別墅產(chǎn)品，主要以聯(lián)排別墅為

26、主本地客戶基本無配套，區(qū)域內(nèi)首個別墅高端物業(yè)鎮(zhèn)下生態(tài)田園配套共享，板塊逐漸下拉；2010奧克斯盛世天下松江運河城住總尚清灣東籬19英里翡翠半島鎮(zhèn)下別墅項目，以獨棟產(chǎn)品為主，后期復合高層；形成別墅與高層搭配的住區(qū)形式，且進入集中開發(fā)期；中高端物業(yè)不斷出現(xiàn)，新城核心區(qū)的低密產(chǎn)品成為市場高端的代表；配套發(fā)展別墅生活，身份的象征外地客戶休閑度假的第二居所，部分投資客戶的跟進鎮(zhèn)區(qū)城市別墅的欲望需求，天津人新的經(jīng)濟型別墅選擇投資型置業(yè)需求休閑度假的第二居所受藍印政策、京津價格極差，洼地效應顯現(xiàn)成為新投資產(chǎn)品；保利光明道項目項目名稱情景示意總建面容積率產(chǎn)品類型面積區(qū)間項目特征客戶情況奧克斯盛世天下51.7萬

27、1.8別墅：聯(lián)排、雙拼、合院住宅：洋房、小高、高層 高層68-200別墅190-260以奧克斯品牌切入的區(qū)域核心位置成熟大盤，力爭成為武清城區(qū)新的標桿項目，產(chǎn)品線豐富，高層價格會參照上河雅頌置業(yè)目的：改善型居?。煌顿Y；辦理藍印戶口職業(yè)特征：以武清城區(qū)居民為主，部分武清鎮(zhèn)上，開發(fā)區(qū)員工、市內(nèi)客戶和少量在京工作者、河北省周邊客戶住總尚清灣27.6萬1別墅：獨棟、聯(lián)排、雙拼住宅：洋房、高層獨棟320-370雙拼250聯(lián)排170-230洋房90-130高層86-130擁有北京開發(fā)商和武清開發(fā)區(qū)雙向影響效應，憑借緊鄰天鵝湖度假村和科技園內(nèi)唯一住宅雙重優(yōu)勢，定位高端類項目形象，產(chǎn)品線貼合市場趨勢，價格未知

28、置業(yè)目的：改善為主兼有度假型居住、投資等職業(yè)特征：以政府、開發(fā)區(qū)相關管理人員為主，據(jù)悉部分別墅已有內(nèi)部認購翡翠半島32.6萬1.3別墅：獨棟、聯(lián)排、雙拼住宅：洋房、小高、高層獨棟391雙拼212聯(lián)排170洋房40-160小高、高層40-130綜合評估弱于前兩個項目的資源型大盤，項目內(nèi)136畝的水域成為其主要賣點，而規(guī)劃建設的環(huán)渤海物流中心成為項目成長依托，產(chǎn)品線由小型公寓到挑高獨棟，力圖廣泛擴寬市場置業(yè)目的：改善型居住，辦理藍印戶口，少量投資職業(yè)特征：以武清當?shù)乜蛻魹橹?，在北京設有接待處后吸引部分北京客戶，未來面對環(huán)渤海物流中心客戶各項目產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，同時各自有其不同側(cè)重點，盛世天下以超級大

29、盤占居核心區(qū)位，尚清灣享有度假村、科技園等獨有條件，而翡翠半島則注重景觀規(guī)劃、產(chǎn)品細分，共同推動武清城區(qū)市場發(fā)展2.2競爭市場分析城區(qū)內(nèi)競品分析開發(fā)時間開發(fā)項目2006京津新城東籬19英里200320042005大通山水郡主流產(chǎn)品獨棟為主，配合少量雙拼、聯(lián)排資源型休閑度假產(chǎn)品輔助產(chǎn)品洋房、小高層及高層產(chǎn)品產(chǎn)品配比及資源共享社區(qū)需要趨勢產(chǎn)品大尺度舒適型聯(lián)排、小獨棟產(chǎn)品休閑度假的第二居所城市外擴中產(chǎn)及領導階段享受類富裕階層遠郊改善類客戶2007團泊湖庭院名仕博郡陽光小鎮(zhèn)水岸蘭亭 愉悅港灣美墅館 米蘭陽光地球村2008恒大金碧天下2009新湖香格里拉雙拼別墅舒適獨棟獨棟聯(lián)排卓達三溪塘 盤龍谷泰富橄欖

30、樹京津新城莊園壹號2.2城市遠郊別墅項目沿革競爭市場分析序號項目名稱區(qū)域建面萬存量萬在售產(chǎn)品面積區(qū)間主力戶型價格（元/）總款區(qū)間萬元月均套數(shù)獨棟聯(lián)排雙拼獨棟聯(lián)排雙拼1盤龍谷 薊縣28.60.3獨棟/聯(lián)排/洋房280-303200-220190-2207000130-155172恒大金碧天下 薊縣300.6 獨棟/雙拼/聯(lián)排280-350140-303230-2802601200049509000234523京津新城莊園壹號 寶坻12.48.5獨棟/聯(lián)排270-430194300-4001941300011000390-520213164團泊湖庭院 靜海152.2獨棟303-393206206、

31、303、39320000412-78695田納西湖武清2525獨棟196-255216-2558500184-2176泰富橄欖樹 寶坻37.77別墅1.1多層/小高層/高層/雙拼別墅230-280230-2809500219-2667新湖香格里拉 靜海16.516.5 聯(lián)排/庭院300-350190-260195-2608000128卓達三溪塘 武清16.616.6 獨棟300-600340-5008300282-415小計18270.8 量遠郊資源類項目體量較大，存量約為71萬，后期貨量依然充沛。貨獨棟為主流，搭配部分聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品，休閑度假類產(chǎn)品的二居所要求的面積舒適度較高，產(chǎn)品尺度較大。

32、價因資源享受度及產(chǎn)品舒適度的不同而產(chǎn)生梯級價差，總價款集中在200-450W之間。速月均銷售速度普遍集中在10-20套之間2.2城市遠郊別墅市場分析競爭市場分析本案未來角色判定產(chǎn)品+品牌本案競爭優(yōu)勢在于本體價值體系潛在供應均為別墅+高層產(chǎn)品升級產(chǎn)品力優(yōu)化升級特色突出保利品牌各品牌風格各異差異可為潛在供應存在一定的同質(zhì)化競爭環(huán)境2.2項目本體分析倡導居住品質(zhì)新模式塑造品牌新的價值高度打造項目全新概念特征產(chǎn)品不斷升級塑造居住價值新標桿品牌由中端向高端過渡實現(xiàn)價值飛躍高端復合社區(qū)升級板塊居住價值2.4項目定位目標項目整體定位打造京津城市走廊高端物業(yè)新的“第一”2.4項目整體定位項目定位城市高尚生活元

33、素一席繁華一宅天下R2.4案名建議項目整體定位保利城灣POLY-FLEET城市高尚生活元素建筑作為承載人類生命的容器，代表了不同的世界觀和生存意識，而各民族之間不同的世界觀作為意識形態(tài)框架，深刻的影響著人類的行為和經(jīng)驗以及社會的層次性，承載著人居的理想；城灣，一種城市中新的高尚生活夢想的承載，取內(nèi)蘊之精神，攜天下以求其美，倡導一種新的高尚生活；釋意案名建議項目整體定位保利上河花園POLY-GARDEN一席繁華一宅天下釋意2.4建筑作為承載人類生命的容器，代表了不同的世界觀和生存意識，而各民族之間不同的世界觀作為意識形態(tài)框架，深刻的影響著人類的行為和經(jīng)驗以及社會的層次性，承載著人居的理想；上河花

34、園，上河雅頌的產(chǎn)品線升級，將花園概念進行社區(qū)的保證了社區(qū)的低密品質(zhì)，以此強化本案的形象價值升級；2.4項目整體定位推廣口號城市強調(diào)本案的新城地位及核心價值；高尚生活意在強化本案倡導的新的城市別墅級價值生活，實現(xiàn)項目全面的品質(zhì)生活引領城市/高尚生活/元素元素植入社區(qū)全新的概念，用元素強調(diào)社區(qū)的品質(zhì)感及價值性；客戶思考3以市場調(diào)研為基礎深挖客戶屬性及定位導向，放大客戶基數(shù)源，聚焦客戶判定達成；客戶思考客戶結(jié)論判定城市化就是一個國家或地區(qū)的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移、農(nóng)村地區(qū)逐步演變成城市地區(qū)、城市人口不斷增長的過程；在此過程中，城市基礎設施和公共服務設施不斷提高，同時城市文化和城市價值觀念成為主體，并不

35、斷向農(nóng)村擴散，此外農(nóng)村中城市特質(zhì)的增加也屬于城市化。城市化就是生產(chǎn)力進步所引起的人們的生產(chǎn)方式、生活方式以及價值觀念的轉(zhuǎn)變的過程。 區(qū)域城市化發(fā)展模型需求出發(fā)，導致區(qū)域城市化階段劃分1起步階段2郊區(qū)城市化階段3主動郊區(qū)化階段4再城市化階段農(nóng)村人口開始向城市轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展加速，建設水平和規(guī)模不斷擴大，形成區(qū)域城市中心和衛(wèi)星城的雙重地位城市化過程中剛剛起步階段的時候形成的產(chǎn)物，由于中心城區(qū)人的急劇擴張，導致城市規(guī)模擴大，城市的近郊區(qū)也紛紛成為城市的一部分。由于經(jīng)濟水平的提高，城市化進程較高的時候，這時中心城區(qū)人口（高收入較多）往往向遠郊遷移。城市化成熟升級階段價格導向環(huán)境導向3.2客戶方向思考

36、心理導向北京武清薊縣延慶房山易縣白洋淀3.2客戶方向思考本區(qū)域發(fā)展前景大京津北京的城市化進程已經(jīng)達到了高峰期，武清依托地理優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，有條件成為北京城市人口“主動郊區(qū)化”的選擇地北京的城市化進程迅速，近郊城市化已經(jīng)十分成熟受人口增加和近郊的發(fā)展擠壓，北京已經(jīng)進入人口“主動郊區(qū)化的階段”城市化進程的不斷加速，客戶形成新的趨勢走向；中心城區(qū)逐步無法滿足人口增加而帶來的住房需求，同時價格的擠壓和居住的舒適性都會牽引城市人口主動郊區(qū)化置業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口主動向發(fā)展迅速的郊縣城區(qū)聚攏，形成另一種主動城市化（逆城市化）置業(yè)形式隨著郊縣的發(fā)展，區(qū)域的成熟度不斷提高，經(jīng)濟和各種配套已經(jīng)獨立發(fā)展，回形成更大范圍的郊

37、區(qū)化過程3.2客戶方向思考本區(qū)域發(fā)展前景大天津武清城區(qū)天津城區(qū)北辰板塊近郊區(qū)化武清鄉(xiāng)鎮(zhèn)遠郊區(qū)化城市化大天津郊區(qū)化2郊區(qū)城市化階段3主動郊區(qū)化階段4再城市化階段伴隨京津地區(qū)城市發(fā)展的加速外擴。郊區(qū)化速度提速，且輻射區(qū)域延伸；再加上外圍飛地的加速發(fā)展，使得本區(qū)域郊區(qū)化腳步快于同維度區(qū)域憑借本區(qū)域的自然資源，與城市間的交通距離，隔絕效應與聯(lián)通效應同時發(fā)揮作用，引領區(qū)域的郊區(qū)城市化逆城市化與郊區(qū)化的在本區(qū)域的對接使得本區(qū)域再城市化速率提高。本區(qū)域發(fā)展情況3.2客戶方向思考1 起步階段隨著地區(qū)的發(fā)展，人口的增加，農(nóng)村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口開始向區(qū)域中心聚集，形成區(qū)域中心的聚集化，并帶動自身城市化武清置于大天津武清置

38、于大京津依照武清的地理位置和交通條件等等綜合因素考量，武清的區(qū)域發(fā)展可以依托于北京和天津共同發(fā)展，因此我們的客戶必將是泛化到“大京津地區(qū)來判斷”武清地緣型改善居住條件，升級居住環(huán)境的客戶；看好區(qū)域發(fā)展，對區(qū)域升值潛力有積強的信心的純投資客戶；地區(qū)的適齡青年，剛性需求購房的客戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因子女上學，養(yǎng)老工作調(diào)動到城區(qū)購房的客戶；介于項目較低的總房款以及區(qū)域日新月異的發(fā)展，看好投資前景的投資客；投資與度假兼顧的客戶，區(qū)域急速發(fā)展促進投資前景，低廉的總房款以及飛速增長的房價，增強了二次置業(yè)的信心；外埠人口客戶為孩子升學辦理藍印戶口客群；客戶表現(xiàn)出主動城市化的特性客戶表現(xiàn)為戶籍投資和財產(chǎn)投資北京及外

39、埠3.2客戶方向思考普住類客戶分析追求舒適的外部環(huán)境和別墅生活的城市富人；為養(yǎng)老而選擇寧靜生活，自然環(huán)境的客戶；資源占有欲和度假休閑需求的都市人群；滿足階層感和身份感的富有階層價格吸引而至的外埠富裕階層；北京地區(qū)被價格擠壓而選擇性價比更高的外地別墅產(chǎn)品；資源占有欲和度假休閑需求的都市人群；滿足階層感和身份感的富有階層；客戶表現(xiàn)出郊區(qū)城市化的特性客戶表現(xiàn)出主動郊區(qū)化的特性3.2客戶方向思考別墅類客戶分析天津客戶北京及外埠周邊鎮(zhèn)下富裕人群及私營業(yè)主追求城市的繁華與周邊配套的完善客戶攀比心理較重，注重產(chǎn)品的檔次、品牌及概念地緣客戶客戶表現(xiàn)出主動城市化的特性以品牌為價值核心點，向產(chǎn)品和客戶分化，引申出

40、兩條客戶線和兩條產(chǎn)品線，并將客戶區(qū)隔為四種類別，同時這四種客戶又以不同的比例構(gòu)成了郊區(qū)項目的客戶體別墅產(chǎn)品力普住產(chǎn)品力大天津客戶大京津客戶產(chǎn)品牽引主動城市化藍印戶口財產(chǎn)投資價值牽引主動郊區(qū)化價值牽引郊區(qū)城市化品牌力核心客群重點客群外圍客群3.3客戶定位判定郊區(qū)項目客戶判定三種客戶構(gòu)成項目的主要購買力所占比例各不相同核心客戶重點客戶外圍客戶主動城市化鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，本地中產(chǎn)階層；追求城市感，但不愿離開家鄉(xiāng)；希望擁有繁華的，大尺度的生活環(huán)境；郊區(qū)城市化/主動郊區(qū)化城市富裕人群，包括企業(yè)管理者，公務員，教師；對城市若即若離；希望擁有舒適但不繁雜、享受但不奢侈的居所；戶籍和財產(chǎn)投資從事行業(yè)廣泛，擁有敏銳的

41、財富眼光；獨立判斷區(qū)域的發(fā)展以及升值的潛力；置業(yè)為戶籍投資和財產(chǎn)投資；60%25%15%客戶定位判定3.3本案客戶判定全面整合市場資源，立足武清實現(xiàn)客戶的多元、多維度泛化，形成市場有效去化營銷思考4營銷整體策略策略方向細化項目推售策略整體營銷策略4.1精細化營銷/體驗營銷策略方向營銷目標保利品牌價值武清全面升級突破區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品全面升級跨界營銷/客戶深耕4.1以保利地產(chǎn)品牌感召為先導以城市高端的產(chǎn)品力為基礎發(fā)揮保利/偉業(yè)的客資為前提依托“京津融城”的升級演變情景體驗營銷和渠道營銷為主要手段實現(xiàn)別墅與高層多元物業(yè)有序市場去化戰(zhàn)略核心整體營銷策略4.1整體營銷策略營銷策略體系深度營銷線展示策略儲客策

42、略客戶潮式計劃現(xiàn)場優(yōu)化方案 全面升級“做第一”推售策略銷售經(jīng)營目標推廣策略改變市場形象4.2策略方向細化深度營銷線推廣策略升級市場形象一次報道二次活動借勢保利在武清的市場基礎，造勢區(qū)域市場，推陳出新塑造新形象；解決保利品牌在區(qū)域內(nèi)宣傳帶來的疲勞效應，改變市場認知；形象升級/推陳出新/重識保利/再塑受眾關注熱點三步圍剿策略的引爆點跨界營銷策略，建立穩(wěn)定的客戶資源渠道在區(qū)域做一次跨界營銷，使項目快速啟動、快速引爆具體操作：銷售團隊中的約50%人員，聘用當?shù)馗叨隧椖績?yōu)秀銷售人員，充分利用其現(xiàn)有客戶資源與渠道；聘用區(qū)域內(nèi)大宗消費品、奢侈品營銷人員為項目外部銷售支持，為項目提供有效客源，成功銷售后，提取

43、傭金；不但可有效拓展渠道，而且可利用其在各自行業(yè)內(nèi)的傳播力，擴大項目知名度；與房屋、汽車、珠寶、理財?shù)却笞谙M品、奢侈品行業(yè)內(nèi)的營銷人員全面聯(lián)動，充分有效利用其客群渠道與市場傳播力。4.2策略方向細化推廣策略做一次報道初步設想以吳小莉，做一個市場的導入，用小莉把整個項目的營銷串連起來，根據(jù)吳小莉代言范圍再另行調(diào)整。初步活動設想如下：小莉眼中的“京津融城”系列報道小莉瞰京津一體化（區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ?小莉瞰京津之京津走廊發(fā)展（切入項目，配合銷售） 小莉瞰京津之武清發(fā)展新潛力（切入項目，配合銷售）推廣策略4.2策略方向細化4.2策略方向細化推廣策略做兩次活動車、房互動新墅主義 法拉利之旅文化演出墅境生

44、活 保利武清文化周植入保利的文化概念，強化項目的人文氛圍，打造社區(qū)的新的市場價值理念及形象；植入高端，嫁接名車，實現(xiàn)項目價值與本案的高端對位，塑造項目的高端氣質(zhì)；4.2策略方向細化推廣策略做三步圍剿破市出擊催市武清城區(qū)及主要鎮(zhèn)下富裕客戶集中區(qū)5月6月8月10月三步圍剿時間軸線圍剿區(qū)域10月 項目開盤主要手段戶外新形象布點全區(qū)重點片區(qū)DM直投北部天津及中心城區(qū)，傳統(tǒng)富人區(qū)傳統(tǒng)紙媒戶外布點圈層活動（偉業(yè)資源）京津走廊帶及大北京區(qū)域，引爆全關注外區(qū)巡展戶外路牌偉業(yè)資源利用主要訴求一席繁華 一宅天下以別墅為載體，倡導逐漸遺失的貴族精神投資價值與資源占有性4.2策略方向細化深度營銷線展示策略現(xiàn)場優(yōu)化方案

45、會所打造建議現(xiàn)場展示策略通過硬件和軟服務的改造形成區(qū)域價值的提升;會所位置“城市高尚生活元素”全情演繹頂級私人會所貴族會館高尚品位會所男女有別4.2策略方向細化會所打造建議貴族會館展示城市高尚的生活模式根據(jù)項目的片區(qū)擺位，針對高端別墅客戶的專屬會所奢華，是一種極致的榮耀，名流生活，只有少數(shù)人擁有身份感室內(nèi)高爾夫練習場4.2策略方向細化會所打造建議奢華，是一種極致的榮耀，名流生活，只有少數(shù)人擁有身份感4.2策略方向細化會所打造建議專屬性以性別進行會所內(nèi)部主題的打造，針對客戶的高端性及私享感，打造“男主人&女主人”高尚生活體驗區(qū)4.2策略方向細化會所打造建議貴族會館雪茄吧咖啡廳體驗館紅酒館功能性強

46、化會所內(nèi)部的功能性，增加會所的使用價值，實現(xiàn)客戶間的有效互動及資源共生；針對小孩的消費項目為小孩花錢是當今家庭的最大支出香港柏景灣：針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊針對女人的消費項目女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大成都金林半島：針對女人的法國主題美容spa4.2策略方向細化會所打造建議功能性強調(diào)會所對于“女人、孩子”的功能空間打造，實現(xiàn)會所內(nèi)部的有效互動，滿足消費人群的自身尊重感；4.2策略方向細化現(xiàn)場展示策略從關心客戶的顯性需求到關心客戶的隱性需求，通過對客戶心理需求的深度把握，從銷售動線的各個接觸點至社區(qū)文化體現(xiàn)利用深度營銷模式直入客戶內(nèi)心，從而層

47、層遞進，達到促進銷售的目的。促進成交的關鍵點品牌樹立的基礎點情感激發(fā)樣板間庭 院會 所街區(qū)感售樓處輕松氛圍不約束國際氛圍品味足家庭氛圍想進住生活氛圍有想象自然氛圍有向往園 林人氣氛圍有依托先期成交客戶保 安保 潔筑社區(qū)文化，逐步帶動口碑，品牌樹立基礎。重塑精神面貌，品牌服務初步體現(xiàn)重塑服務意識，品牌服務三步體現(xiàn)。服務人員主動細致，品牌服務二步體現(xiàn)銷售人員專業(yè)全面，品牌服務二步體現(xiàn)軟性服務4.2策略方向細化現(xiàn)場展示策略銷售中心提升項目氣質(zhì) 超越市場平臺 分形象展示區(qū)和洽談區(qū) 保利地產(chǎn)項目回顧圖片形象展示 沙盤、樓書、戶型圖及其他相關介紹資料 突出保利品牌標識 建筑風格的相關展示 相關自然環(huán)境和景

48、觀的介紹 播放光盤展示和背景音樂氣息強烈的墻面裝飾設計感極強的墻面細節(jié)打造結(jié)合燈光、背景音樂、景觀設計等手段，營造舒適、宜人的銷售環(huán)境，雜志取悅、心情留言板體現(xiàn)細致入微的關懷；雜志報刊取閱處心情留言板示范區(qū)內(nèi)部的情景小品及標識感沿用，營造別墅社區(qū)特有的舒適感與品質(zhì)感，形成環(huán)境與小品間的有效互動；突出性價比，打造高品質(zhì)，塑造度假生活新體驗4.2策略方向細化現(xiàn)場展示策略示范區(qū)強調(diào)體驗感與品質(zhì)感樣板間強調(diào)體驗感與品質(zhì)感4.2策略方向細化現(xiàn)場展示策略樣板間布置突出英式風格元素，高貴優(yōu)雅。強調(diào)“優(yōu)雅與風度”，塑造別墅生活樣板英式管家 傳統(tǒng)頂級私人服務酒店式服務 高效現(xiàn)代服務英式管家酒店式 服務+專屬制服

49、務物業(yè)服務建議：保利提供全方位優(yōu)質(zhì)服務；打造“安全”、“精細化”、“創(chuàng)新性”等多元服務體系；金牌服務4.2策略方向細化現(xiàn)場展示策略金牌物業(yè)服務前置，實現(xiàn)客戶感受的尊享性與高貴感室內(nèi)元素室外化，平面元素立體化，強調(diào)精神調(diào)性室內(nèi)元素室外化示意LOGO立體運用延展設計貫穿項目內(nèi)外始終帶給項目的內(nèi)在價值感的提升，大盤體系的梳理與建立；強化社區(qū)視覺導識系統(tǒng)與社區(qū)的和諧統(tǒng)一將VI元素植入到社區(qū)的每個角落，強化社區(qū)在精神屬性及調(diào)性上的統(tǒng)一性；平面元素立體化示意細節(jié)展示強調(diào)體驗感與品質(zhì)感4.2策略方向細化現(xiàn)場展示策略4.2策略方向細化深度營銷線儲客策略客戶區(qū)域鎖定客戶策略服務保障通過推廣的深化和軟服務的改造形

50、成區(qū)域價值的提升;客戶策略服務保障客戶基數(shù)放大，有效圈定客戶客戶地圖4.2策略方向細化客戶策略武清北京河北天津別墅客戶普住客戶其他武清城區(qū)投資型客戶區(qū)域改善型居住改善型武清鄉(xiāng)鎮(zhèn)天津其他區(qū)域大京津地區(qū)客戶分布大天津地區(qū)客戶分布客戶再劃分4.2策略方向細化客戶策略我們將客戶群進行再度劃分第一象限：內(nèi)部員工、保利上河雅頌業(yè)主區(qū)域價值認同、區(qū)域升級改善品牌追隨、忠誠度高區(qū)域認可、產(chǎn)品升級政策引導，價值吸引第二象限：武清城區(qū)客戶第三象限：大武清客戶/大天津客戶第四象限：大京津客戶/偉業(yè)北京客資核心客戶重點客戶外圍客戶主動城市化鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，本地中產(chǎn)階層；追求城市感，但不愿離開家鄉(xiāng)；希望擁有繁華的，大尺度的

51、生活環(huán)境；郊區(qū)城市化/主動郊區(qū)化城市富裕人群，包括企業(yè)管理者，公務員，教師；對城市若即若離；希望擁有舒適但不繁雜、享受但不奢侈的居所；戶籍和財產(chǎn)投資從事行業(yè)廣泛，擁有敏銳的財富眼光；獨立判斷區(qū)域的發(fā)展以及升值的潛力；置業(yè)為戶籍投資和財產(chǎn)投資；60%25%15%客戶的再劃分，有利于我們進行不同類客戶的有效攔截和引導客戶象限模型客戶對策4.2策略方向細化客戶策略第一象限：內(nèi)部員工、保利上河雅頌業(yè)主武清城區(qū)項目競爭保利品牌武清周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目天津其他遠郊別墅宣傳力度、優(yōu)惠力度第二象限：武清城區(qū)客戶第三象限：大武清客戶/大天津客戶第四象限：大京津客戶/偉業(yè)客資競爭關系對策對策對策對策項目品質(zhì)、產(chǎn)品力提升、

52、現(xiàn)場體驗品牌做實、客戶關懷定制營銷、滿足需求營銷策略、推廣手段短信路牌戶外社區(qū)巡展重點片區(qū)DM短信海報（上河雅頌電梯間等）老業(yè)主活動DM預約看房報廣網(wǎng)絡競品短信針對性客戶短信高鐵雜志主要交通路線戶外偉業(yè)客資推廣針對性的營銷手段可以有效的擴大客戶基數(shù)增加項目影響項目處于京津發(fā)展帶上，客戶來源區(qū)域涵蓋了京津唐三地以及河北省、山東、山西等客戶，傳統(tǒng)的客戶溝通的尋找模式并不適用于本案。客戶尋找和溝通渠道的多元化，形成客戶潮動是營銷推廣中的關鍵。直銷團隊分銷團隊客戶基數(shù)迅速擴張客資共享異地互動門店推薦效果產(chǎn)生偉業(yè)4S店展示中心偉業(yè)京津高端客戶資源偉業(yè)我愛我家聯(lián)動推薦三地聯(lián)動外埠銷售圈層營銷人脈資源15年

53、，偉業(yè)累計一手客戶資源45萬余份，與其它機構(gòu)相比，我們“窖藏型”客戶更加龐大，再次置業(yè)（尤其是高端物業(yè)）的客戶資源比例更高。4.2策略方向細化偉業(yè)保障偉業(yè)客戶資源偉業(yè)資源整合與利用措施偉業(yè)客資定向傳播，項目信息告知；DM定點郵寄偉業(yè)客資；客戶篩選意向客戶邀約參加階段性項目推介會；偉業(yè)客資優(yōu)惠計劃，體現(xiàn)與體現(xiàn)客戶的優(yōu)越感；偉業(yè)客資有效聯(lián)動，實現(xiàn)項目客戶快速積累;客戶資源量化保證，實現(xiàn)高端項目間客資有效互動；偉業(yè)天津高端客戶資源偉業(yè)保障4.2策略方向細化偉業(yè)-項目展銷中心偉業(yè)顧問在北京設立4000的項目展銷中心，提供項目的展示，銷售，客戶聯(lián)動等功能動作一展館展示及客戶共享偉業(yè)代理銷售的項目可以在展銷中心進行展示（沙盤、DM資料等）偉業(yè)有專業(yè)銷售人員為項目服務，同時可以共享偉業(yè)在北京以及全國多個項目的客戶資源，進行客戶聯(lián)動以及項目間客戶推介動作二組織各項目客戶看房團可依照不同項目需求組織偉業(yè)代理項目的新老客戶集中到展銷中心