房產(chǎn)稅的意義

1、房產(chǎn)稅短期內(nèi)象征意義更大-淺議房產(chǎn)稅進(jìn)入12月份后，多數(shù)城市紛紛出現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì)，“9.29”政策再次面臨了“新國(guó)十條”的尷尬，調(diào)控政策飽受質(zhì)疑。面對(duì)強(qiáng)大的輿論壓力，2011年初，中央“國(guó)八條”和地方“限購令”等調(diào)控政策頻繁現(xiàn)身，以穩(wěn)定人心。作為2010年房地產(chǎn)最忽悠、最難產(chǎn)的政策房產(chǎn)稅昨日突然出臺(tái)，著實(shí)打破了市場(chǎng)的預(yù)期。世聯(lián)研究認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)開始對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，在調(diào)節(jié)收入分配，打擊投資投機(jī)方面邁出了重大一步。但由于上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則尚未明確，重慶房產(chǎn)稅征收范圍有限，短期內(nèi)兩地房產(chǎn)稅方案的象征意義更大，旨在配合“國(guó)八條”穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。為何要出臺(tái)房產(chǎn)稅世聯(lián)研究認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是打擊投資投機(jī)：通過增加所有者的持有成本，提高投資投機(jī)性需求的成本，減少投資投機(jī)行為，同時(shí)有利于多套房屋所有者將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，增加存量房的供給；二是調(diào)節(jié)收入分配：通過對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理劃分，對(duì)房?jī)r(jià)較高的房產(chǎn)征稅，調(diào)節(jié)財(cái)富分配，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平；三是增加地方收入：房產(chǎn)稅是一種地方稅，可增加地方財(cái)政收入；四是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期：今后只要持有房屋，就需每年征收房產(chǎn)稅，是一項(xiàng)長(zhǎng)期成本，將有助于形成理性的需求，但也無形中增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。正是為了達(dá)到以上目的，上海和重慶分別出臺(tái)了房產(chǎn)稅暫行辦法。兩地房產(chǎn)稅方案對(duì)比從上海和重慶兩地房產(chǎn)稅暫行辦法來看，兩地房產(chǎn)稅存在一些相同之處

3、，也有一些不同做法。相同之處如下：（1）目前計(jì)稅依據(jù)均為交易價(jià)格（上海為交易價(jià)的70%，重慶為全部交易價(jià)），今后可考慮以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)，為后續(xù)改進(jìn)提供了空間；（2）征收方式都是按年計(jì)征，且是個(gè)人上繳，此外還設(shè)置了一些偷稅漏稅的懲罰性措施，如上海暫行辦法明確指出如不能提供地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅認(rèn)定結(jié)果文書的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記；（3）都設(shè)置了免稅和減稅條款，以減輕購房者的稅負(fù)，如上海規(guī)定人均住房面積不超過60平方米的，其新購的住房暫免征房產(chǎn)稅；（4）房產(chǎn)稅的用途都是用于保障性住房的建設(shè)，這樣一方面可以在一定程度上緩解保障房建設(shè)的資金壓力，另一方面也可體現(xiàn)該稅收“取之于民、用之于民”

4、的宗旨。但兩地房產(chǎn)稅暫行辦法也存在一些不同：（1）試點(diǎn)范圍不同：上海是全市范圍，而重慶僅限主城九區(qū)；（2）征收對(duì)象和目的不同：上海對(duì)本市居民新購二套住房和外地居民新購住房征稅，尚未涉及對(duì)存量住房征稅，打擊投資投機(jī)意味更濃；而重慶則更側(cè)重于通過對(duì)高端住房征稅來調(diào)節(jié)收入分配差距，此外還涉及了對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅征稅的條款，覆蓋了部分存量房；（3）稅率和征稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不同：兩地都設(shè)定了一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以此價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置了差別化稅率，上海為0.4-0.6%，重慶則為0.5-1.2%不等。上海的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是以統(tǒng)計(jì)局公布的本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格為準(zhǔn)，而重慶是按國(guó)土房管部門公布的上兩年主城九區(qū)新建商品住房

5、均價(jià)為準(zhǔn)。以上海為例，2009年統(tǒng)計(jì)局公布的住宅價(jià)格為12364元/平，如果2010年要征稅的話，價(jià)格在24728元/平以下的需納稅的住房，該年需要繳納98.9元/平以內(nèi)的稅，而價(jià)格在24728元/平以上的，該年需要繳納148.4元/米以上的稅；（4）上海房產(chǎn)稅方案僅有暫行辦法，沒有細(xì)則，一些條款界定尚不清楚。如“納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款”，但并未明確具體處罰額度，而重慶房產(chǎn)稅方案則配合相應(yīng)細(xì)則，有據(jù)可依。上海和重慶兩地房產(chǎn)稅暫行辦法對(duì)比方案上海重慶試點(diǎn)范圍上海市全市范圍內(nèi)重慶市主城九區(qū)范圍內(nèi)征收對(duì)象本市居民新購第二套及以上住房非本市居

6、民新購商品住房（持有本市居住證的高新人才和居住滿三年的可放寬至第二套及以上）存量和新購獨(dú)棟商品住宅新購高檔住房三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套（含）以上的普通住房計(jì)稅依據(jù)初期暫以交易價(jià)格的70%作為計(jì)稅依據(jù)，后期以評(píng)估值為準(zhǔn)初期為交易價(jià)格，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估值征稅稅率均價(jià)超過價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)2倍的，稅率為0.6%；均價(jià)低于價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)2倍的，稅率暫減為0.4%獨(dú)棟和高檔住房建筑面積均價(jià)為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)3倍以下的，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以市統(tǒng)計(jì)局每年公

7、布本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格為準(zhǔn)以國(guó)土房管部門公布的上兩年主城九區(qū)新建商品住房均價(jià)為準(zhǔn)征收方式按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額，個(gè)人自覺繳納按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額，個(gè)人自覺繳納稅收用途用于保障性住房建設(shè)等方面的支出公租房建設(shè)稅收減免人均住房面積不超過60平方米的，其新購的住房暫免征房產(chǎn)稅；本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積納稅人在暫行辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米稅收退還本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的

8、，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還等三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款懲罰措施不能提供地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅認(rèn)定結(jié)果文書的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記；納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金；追繳不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；從其金融機(jī)構(gòu)存款中扣繳稅款、滯納金及罰款從以上比較來看，上海和重慶房產(chǎn)稅的針

9、對(duì)性有較大差異，上海以打擊投資投機(jī)為主要目的，而重慶調(diào)節(jié)貧富差距、促進(jìn)社會(huì)公平的作用更明顯。世聯(lián)研究認(rèn)為，這與上海和重慶兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平和購房者結(jié)構(gòu)有關(guān)。世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，上海市場(chǎng)的投資投機(jī)比例明顯高于重慶，上海本外地購房者比例為1:4.4，外來購房者所占比重超過80%，這就決定了上海政府打擊投資者，尤其是打擊外來投資者的需求更為迫切。實(shí)際上，上海和重慶代表著兩種“房產(chǎn)稅模式”。上海模式重在“房產(chǎn)”，而重慶模式重在“稅”。上海模式以打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)為核心，強(qiáng)調(diào)房屋的居住功能。重慶模式對(duì)高檔房進(jìn)行分檔收稅，同時(shí)打擊投資投機(jī)，更加突出的是通過房地產(chǎn)的征收縮小或者控制貧富差距的擴(kuò)大，體現(xiàn)的

10、是社會(huì)的公平、公正。房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響上海和重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)開征，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，其意義在于：第一、中國(guó)因財(cái)產(chǎn)性收入而導(dǎo)致的貧富差距的擴(kuò)大將有望通過財(cái)產(chǎn)稅改革而得到控制或縮小；第二、結(jié)合之前的各項(xiàng)政策，交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、制度環(huán)節(jié)成本的提升，房地產(chǎn)的投資投機(jī)將得到有效的控制，意味著價(jià)格的控制有更大的可能性。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，但從長(zhǎng)期來看，對(duì)購買者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無影響。在現(xiàn)階段的中國(guó)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的長(zhǎng)期性毋庸置疑，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭也已經(jīng)得到初步控制，這對(duì)于投資投機(jī)者來說是個(gè)利空消息。而房產(chǎn)稅的征收勢(shì)必會(huì)增加其購買成本，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)者尤其是短線投機(jī)者的觀望和猶豫，減少或者延緩了這部分人的購買需求，這與目前政府促供給、抑需求的邏輯是一致的。然而，上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市開征房產(chǎn)稅也存在一些問題，這些問題的有效解決，才能夠發(fā)揮房產(chǎn)稅應(yīng)有的作用。這些問題包括：（1）房產(chǎn)稅并未在全國(guó)大范圍推廣，可能給其