新體系下的運營管理課件

1、新建造體系下的運營管理 目錄Contents 新建造體系下運營管控第二部分 新體系與傳統(tǒng)工藝工期對標第一部分 新建造體系簡介1新體系與傳統(tǒng)工藝工期對比2Part1：新體系與傳統(tǒng)工藝對標 新建造體系通過匠心精鍛產品品質，實現精品質、高速度、低成本的三管齊下。爬架鋁模全現澆外墻高精度樓面樓層截水系統(tǒng)預制墻板整體衛(wèi)浴高壓水槍拉毛自愈合防水預制PC構件全穿插施工PVC墻紙SSGF新建造技術體系一、新建造技術簡介 新體系：形成核心競爭力 SSGF新建造技術體系同時把精品質、低成本、高速度完美實現，可大幅提升項目、公司核心競爭力！低成本精品質高速度精品質高速度低成本傳統(tǒng)：無法達成協(xié)調一致 SSGF新建造技

2、術成套工法一、新建造技術簡介 新建造技術的作用一、新建造技術簡介精品質高速度低成本賣樓前組織客戶見面會，展示品質客戶收樓快，客戶效益增加，產品品質提升，促進品牌口碑提升年報提前確收，縮短建造周期68個月，實現項目低成本的保證。開發(fā)周期短，團隊周轉快，可以讓優(yōu)秀的團隊做更多的項目加快資金周轉，降低資金成本（提前竣工，加快監(jiān)控戶資金回收）減少設計變更 新建造體系的作用鋁模、全現澆外墻、內墻板、爬架的使用，為全穿插施工提供先決技術條件鋁模+全現澆外墻+內墻板+爬架全穿插施工N-10穿插施工和180天后主體施工：通過施工前合理策劃，實現主體、裝修、地下室、園林、外墻面全穿插施工，主體封頂后180天達到

3、裝修交付條件高速度縮短建造周期68個月預制承臺模+自愈合防水+樓層截水系統(tǒng)采用預制承臺模和地梁模、自愈合防水技術，有效縮短關鍵路線工期；樓層截水系統(tǒng)，可對施工用水和雨水進行有效截流，保證裝修穿插施工作業(yè)環(huán)境二、傳統(tǒng)工藝與新建造體系工期對比傳統(tǒng)工藝與SSGF新建造體系工期對比（內墻板）開工正負零預售層19層裝修完成交樓聯(lián)合驗收交付業(yè)主外架拆除05.5月9.1月18.6月21.1月22.1月25.1月開工正負零封頂29層裝修完成交樓聯(lián)合驗收交付業(yè)主外架拆除05.2月10.8月11.8月12.8月16.8月17.8月新建造體系（含春節(jié)、雨季）項目整體周期節(jié)省約7.3個月封頂29層11.1月預售層19

4、層8.8月傳統(tǒng)基準工期（含春節(jié)、雨季）項目基本情況：29層高層洋房，地下室一層，管樁，預售層20層；使用預制磚胎模、自愈合防水、全穿插施工(地下室、室內裝修、外墻、園林)，項目整體周期可節(jié)省約7.3個月。二、傳統(tǒng)工藝與新建造體系工期對比新建造體系與碧桂園集團傳統(tǒng)工期標準對比表（內墻板）項目基本情況：項目1#4#高層洋房，地下室一層，管樁、邊坡支護樁，層數2729層，預售層為19層節(jié)點碧桂園傳統(tǒng)做法基準工期（天）新建造體系基準工期（天）備注傳統(tǒng)施工做法傳統(tǒng)工藝周期（天）累計時間新建造體系做法新體系周期累計時間單項工作提前天數累計提前天數開發(fā)報建-120 120 開發(fā)報建-120 120 0 0

5、開發(fā)報建一致樁基施工管樁30 150 樁基施工管樁30 150 0 0 基礎施工周期一致第一個春節(jié)-30 180 第一個春節(jié)-30 180 0 0 基礎檢測靜載+小應變15 195 基礎檢測靜載+小應變15 195 0 0 邊坡支護及土方開挖一層地下室45 240 邊坡支護及土方開挖一層地下室45 240 0 0 磚胎膜、墊層砌筑灰砂磚+抹灰7 247 磚胎膜、墊層預制磚胎模3 243 4 4 預制磚胎模節(jié)省4天防水防水卷材3 250 防水自愈合防水0 243 3 7 自愈合防水節(jié)省3天底板施工縫用止水鋼板20 270 底板自愈合防水取消止水鋼板19 262 1 8 自愈合防水節(jié)省1天正負零施

6、工縫用止水鋼板15 285 正負零自愈合防水取消止水鋼板14 276 1 9 自愈合防水節(jié)省1天首層架空層木模10 295 首層架空層木模10 286 0 9 架空層工期一致預售層19層傳統(tǒng)木模（標準層5.5天/層）99 394 預售層19層鋁模+全現澆99 385 0 9 傳統(tǒng)標準層5.5天/層，新體系5.5天/層封頂（29層）傳統(tǒng)木模（標準層5.5天/層，頂層10天）59.5 453.5 封頂（29層）鋁模+全現澆59.5 444.5 0 9 標準層5.5天，頂層10天裝修進場封頂后3.5個月105 559 裝修進場N-5-第二個春節(jié)第二個春節(jié)30 589 外架拆除封頂后30天30 474

7、.5 -204 外架拆除春節(jié)后90天90 679 裝修完成封頂后60天30 504.5 -249 裝修完成外架拆除后75天75 754 第二個春節(jié)-30 534.5 -竣工驗收備案裝修完成后25天25 779 竣工驗收備案封頂后120天（不含春節(jié)）60 594.5 -184 交樓聯(lián)合驗收竣工驗收備案后5天5 784 交樓聯(lián)合驗收封頂后150個月（不含春節(jié)）30 624.5 -159 集中交付業(yè)主交樓聯(lián)合驗收后90天90 873.5 集中交付業(yè)主封頂后6個月（不含春節(jié)）30 654.5 -219.0 累計節(jié)省219天二、傳統(tǒng)工藝與新建造體系工期對比（內墻板）傳統(tǒng)工藝與SSGF新建造體系工期對比（

8、高精度砌體）開工正負零預售層19層裝修完成交樓聯(lián)合驗收交付業(yè)主外架拆除05.5月9.1月18.6月21.1月22.1月25.1月開工正負零封頂29層裝修完成交樓聯(lián)合驗收交付業(yè)主外架拆除05.2月10.8月11.8月17.8月20.8月21.8月新建造體系（含春節(jié)、雨季）節(jié)省約3.3個月封頂29層11.1月預售層19層8.8月傳統(tǒng)基準工期（含春節(jié)、雨季）項目基本情況：29層高層洋房，地下室一層，管樁，預售層19層；使用預制磚胎模、自愈合防水、高精度砌體、全穿插施工(地下室、室內裝修、外墻、園林)，項目整體周期可節(jié)省約3.3個月。二、傳統(tǒng)工藝與新建造體系工期對比新建造體系與碧桂園集團傳統(tǒng)工期標準對

9、比表高精度砌體項目基本情況：地下室一層，管樁、邊坡支護樁，層數29層，預售層為19層節(jié)點碧桂園傳統(tǒng)做法基準工期（天）新建造體系基準工期（天）備注傳統(tǒng)施工做法傳統(tǒng)工藝周期（天）累計時間新建造體系做法新體系周期累計時間單項工作提前天數累計提前天數開發(fā)報建-0 0 開發(fā)報建-0 0 0 0 開發(fā)報建一致樁基施工管樁30 30 樁基施工管樁30 30.0 0 0 基礎施工周期一致第一個春節(jié)-30 60 第一個春節(jié)-30 60.0 0 0 基礎檢測靜載+小應變15 75 基礎檢測靜載+小應變15 75.0 0 0 邊坡支護及土方開挖一層地下室45 120 邊坡支護及土方開挖一層地下室45 120.0 0

10、 0 磚胎膜、墊層砌筑灰砂磚+抹灰7 127 承臺模、墊層預制承臺模3 123.0 4 4 預制磚胎模節(jié)省4天防水防水卷材3 130 防水自愈合防水0 123.0 3 7 自愈合防水節(jié)省3天底板施工縫用止水鋼板20 150 底板自愈合防水取消止水鋼板19 142.0 1 8 自愈合防水節(jié)省1天正負零施工縫用止水鋼板15 165 正負零自愈合防水取消止水鋼板14 156.0 1 9 自愈合防水節(jié)省1天首層架空層木模10 175 首層架空層木模10 166.0 0 9 架空層工期一致預售層19層傳統(tǒng)木模（標準層5.5天/層）99 274 裝修進場N-17層裝修完成88 254.0 -傳統(tǒng)標準層5.

11、5天/層，新體系5.5天/層封頂（29層）傳統(tǒng)木模（標準層5.5天/層，頂層10天）59.5 333.5 預售層19層鋁模+全現澆11 265.0 -9 傳統(tǒng)標準層5.5天/層，新體系5.5天/層裝修進場封頂后60天60 394 封頂（29層）鋁模+全現澆59.5 324.5-9 標準層5.5天，頂層10天第二個春節(jié)第二個春節(jié)30 424 外架拆除封頂后30天30 354.5-279 外架拆除春節(jié)后135天135559 第二個春節(jié)-30 384.5-裝修完成外架拆除后75天75634 裝修完成封頂后180天150 534.5-124 竣工驗收備案裝修完成后25天25 659 竣工驗收備案封頂后

12、210天60 594.5-69 交樓聯(lián)合驗收竣工驗收備案后5天5 664 交樓聯(lián)合驗收封頂后270天30 624.5-39 集中交付業(yè)主交樓聯(lián)合驗收后90天90 753.5 集中交付封頂后300天30 654.5-99 節(jié)約3.3個月二、傳統(tǒng)工藝與新建造體系工期對比（高精度砌體）二、小結 新建造體系通過鋁模、爬架、樓層截水、全現澆外墻、全穿插、免抹灰等新工藝實現縮短工期的前置條件，如何確保節(jié)約的工期能達到預期的效果？新體系下運營管控如何管理？設計、招采、開發(fā)、項目管理、供應鏈等方面如何管理？Part2：新體系下的運營管控二、新體系下的運營管控運營常態(tài)化管理設計報建招采供應鏈管理施工組織如何做好

13、新建造體系新體系技術精品質高速度低成本資金為王，用運營思維做各專業(yè)線條的管理新體系技術全穿插全穿插N-10濕作業(yè)穿插+180后主體施工先決技術條件：鋁模、全現澆外墻、內墻板、爬架縮短關鍵路線工期：采用預制承臺模和地梁模、自愈合防水技術加快施工進度，縮短關鍵路線工期。施工作業(yè)環(huán)境：樓層截水系統(tǒng)，可對施工用水和雨水進行有效截流，保證裝修穿插施工作業(yè)環(huán)境二、新體系下的運營管控新體系技術N-10濕作業(yè)穿插+180后主體施工 N代表主體結構施工作業(yè)層，N-10裝修完成表示：當結構施工至11層時（即首層標準層裝修濕作業(yè)完成）；合理安排工序穿插時間，實施等節(jié)奏流水施工。四層半爬架二、新體系下的運營管控新體系

14、技術內外穿插（主體封頂后2個月）塔吊219F架空層1F地下室20F21F22F施工電梯23F爬架24F25F26F27F28F29F30F31F32F(封頂）外立面裝飾（基層）、欄桿、窗安裝完成；屋面、電梯機房設備安裝完成；爬架、施工設備拆除完成；園林景觀施工中；二、新體系下的運營管控新體系技術交付塔吊219F架空層1F地下室20F21F22F施工電梯23F爬架24F25F26F27F28F29F30F31F32F(封頂）內裝修穿插：主體封頂后2個月完成；外裝飾穿插：主體封頂后3個月完成；園林景觀：主體封頂后4個月完成；竣工驗收備案：各專業(yè)驗收在封頂后14個月內完成；交付：封頂后6個月達到交付

15、條件。新建造技術比傳統(tǒng)建造方式節(jié)省6-8個月工期。二、新體系下的運營管控二、新體系下的運營管控新體系下的運營管控設計運營管控標準化設計報建招采供應鏈管理施工管理運營思維做設計設計流程標準化拿地即報建，圖紙出具即招標戶型標準化報建圖紙一次性通過裝修標準化材料提早下節(jié)點做法標準化施工簡單便捷圖紙會審標準化方案評審、施圖紙內審，“0”變更設計分級標準化，圖紙內審及深化，基礎完成前需完成結構、建筑、水電、裝修、園林五大專業(yè)圖紙內審工作，杜絕變更.從運營的角度做設計，而不是從設計師追求完美的角度做設計。二、新體系下的運營管控新體系下的運營管控報建運營管控標準化設計報建招采供應鏈管理施工管理報建標準化報建

16、流程標化拿地即報建報建不退件全穿插施工政府配合驗收竣工備案配合預售層優(yōu)惠容積率獎勵快速報建政策優(yōu)惠從運營的角度做報建，打破常規(guī)做報建，追求捷徑。二、新體系下的運營管控新體系下的運營管控招采運營管控標準化設計報建招采供應鏈管理施工管理招采標準化管理N-5全穿插進場時間材料下單定標時間三方合同立項時間以裝修單位為例招采儲備更多好單位從運營的角度做招采，思維開闊，勇于突破。二、新體系下的運營管控新體系下的運營管控供應鏈管理運營管控標準化設計報建招采供應鏈管理施工管理供應鏈資源管理鋁模智能爬架預制墻板自愈合防水整體衛(wèi)浴關鍵資源：鋁模、智能爬架、預制墻板新工藝資源供貨時間納入甲方供方管理鋁模、爬架未經甲

17、方確認不得投入使用XPS保溫板PVC墻紙結構拉縫預制PC高壓水槍從運營的角度做供應鏈管理，有競爭才有進步。二、新體系下的運營管控新體系下的運營管控施工組織運營管控標準化設計報建招采供應鏈管理施工管理項目管理意識轉變，管理行為的落實總平面布置，全穿插策劃與執(zhí)行人材機等資源配備安全文明施工及成品保護施工組織管理從運營的角度做好施工管理，我們所耽誤的每一天，項目部、監(jiān)理、施工單位等都是花錢買的。二、新體系下的運營管控新體系下的運營管控標準工期（示例）新體系下的運營管控標準工期（示例）二、新體系下的運營管控1、質量安全底線2、標準建造工期、建筑構造做法、取消抹灰工藝標準做法3、設計圖紙內審；鋁模、墻板

18、、裝修、園林圖紙深化會審4、安全/質量飛檢5、監(jiān)理變革/第三方數據采集/裝修監(jiān)理6、爆點關閉/優(yōu)質優(yōu)價/工程款與進度質量掛勾7、實施開放/開盤和交付全周期風險管控8、實施全周期十項策劃答辯管控9、體系建設、標桿打造、團隊建設、資源匹配新體系下的運營管控常態(tài)化管理體系九大常態(tài)化管理舉措二、新體系下的運營管控二、新體系下的運營管控1、安全質量底線2、標準建造工期及標準做法二、新體系下的運營管控3、設計圖紙內審二、新體系下的運營管控4、安全/質量飛檢二、新體系下的運營管控5、第三方數據采集引入第三方數據采集實施質量全體檢，控爆點整改關閉二、新體系下的運營管控6、優(yōu)質優(yōu)價/工程款與進度質量掛勾二、新體系下的運營管控7、實施開放/開盤和交付全周期風險管控二、新體系下的運營管控捆綁考核，“黃紅黑” 預警機制實施60/45/30/20開放期管理，實施90/60/45/30交付期管理，前置設計/報建階段基礎施工階段業(yè)主開放日基礎/主體施工許可證定案土地獲取正負零開放/