產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計價方式

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計價方式產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式 約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。1）包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。2）酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支 付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均 由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。無論哪種方式計價，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)核定物業(yè)管理成本、法定稅金及理利 潤率，測算出管轄面積的均攤費(fèi)用。1.1關(guān)鍵控制要點(diǎn)1）公共物業(yè)月艮務(wù)固定成本費(fèi)用構(gòu)成要素：因產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般建在城市的邊緣或遠(yuǎn)郊地

2、區(qū)，難以共享城區(qū)配套，服務(wù)工作需涉及并滿足園區(qū)招商引資、參觀接 待、規(guī)劃統(tǒng)一、環(huán)保低碳、應(yīng)急維穩(wěn)等要素，故成本測算時應(yīng)考慮到產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)權(quán)方與產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的特殊需求，一般來說產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)固定成 本費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)考慮到以下要素：a.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提 取的福利費(fèi)等（考慮員工食堂、宿舍費(fèi)用等）；b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（考慮公區(qū)水電成本、發(fā)電費(fèi)用等）；c.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi) 生費(fèi)用（考慮外墻清洗費(fèi)用及不同產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位對清潔衛(wèi)生與垃圾處置的費(fèi)用 成本等）；d.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（考慮所涉客戶特殊需求植物費(fèi)用等）； e.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)

3、用（考慮應(yīng)急穩(wěn)費(fèi)用等）；f.辦公費(fèi)用；g.物業(yè)服務(wù)企 業(yè)固定資產(chǎn)折舊；h.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；i.管理 費(fèi)用分?jǐn)?；?jīng)入駐企業(yè)同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。2 ）多種經(jīng)營服務(wù)的成本核算方法包括市場參考法與成本計算法，計價方式有 定額計價與工程量清單計價，定額計價包括單價法與實(shí)物法，工程量清單計價 一般為綜合單價法。例如餐飲服務(wù)，計價方式按照餐標(biāo)與實(shí)物進(jìn)行，餐標(biāo)按照一定階梯的餐飲標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)；實(shí)物計價則按照完全自由選菜的菜品單價計算總數(shù)，最終確定費(fèi)用。短駁車服務(wù)一般

4、計算出工程量清單即費(fèi)用清單，按照綜合單價，根據(jù)里程大小 進(jìn)行定價，此種方式為綜合單價法。有償辦公區(qū)保潔服務(wù)的收費(fèi)也是如此，一般按照人均單價計算總價，報價內(nèi)容 包括所有人工費(fèi)，稅費(fèi)，物料消耗，管理費(fèi)等。多種經(jīng)營財務(wù)的關(guān)鍵控制點(diǎn)在于收益的分配問題為業(yè)主開辦代售飛機(jī)、車船票、旅游聯(lián)系，、訂餐、訂酒店等業(yè)務(wù)，一般采取計提中介服務(wù)費(fèi)或者提成的方式計 價。3）稅費(fèi)般納稅人根據(jù)業(yè)務(wù)不同適用不同稅率，小規(guī)模納稅人統(tǒng)一適用3%稅率， 以下為一般納稅人增值稅稅率：a.物業(yè)服務(wù)費(fèi)：6% ；b.維修費(fèi)：17% ；c.停車費(fèi)： 11%（老項(xiàng)目5%） ； d銷售收入：17%。4）合理利潤般按物業(yè)服務(wù)收入的10%15%計提

5、。5 ）開辦費(fèi)用針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)方的服務(wù)定位，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開辦費(fèi)用應(yīng)就物 資清單、配備標(biāo)準(zhǔn)、配備數(shù)量、支付方式等問題與產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)方進(jìn)行協(xié)商并 達(dá)成一致。1.2解決方案設(shè)計1）根據(jù)費(fèi)用的可控性決定選擇物業(yè)月艮務(wù)費(fèi)的計價方式。如費(fèi)用易于控制則選擇包干制，方便核算，有利于刺激物業(yè)企業(yè)降低成本如不可預(yù)計費(fèi)用占比較大，則選擇酬金制，費(fèi)用透明，但對產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)權(quán)方有較高的管理水平要求。2）包干制下需對測定的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制， 需根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域規(guī)模、設(shè)立時間、管理水平要求進(jìn)行合理人員配置，對物料采購、供方選擇、內(nèi)部控制制 度、財務(wù)報銷辦法等內(nèi)部流程進(jìn)行控制。費(fèi)用核定要點(diǎn)：a.根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主方提供的各

6、項(xiàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)資料，物業(yè)區(qū)域管理標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場查勘實(shí)際情況，核定收費(fèi)面積及管理范圍，確定收費(fèi)面積。b.核定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修費(fèi)。了解設(shè) 備設(shè)施配備情況、質(zhì)保期限、使用壽命、零配件價格、需要配備的各類工具器 具等相關(guān)因素，合理測算維保費(fèi)用及設(shè)備工具使用費(fèi)。c.核定能源費(fèi)消耗額。了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)供電、供水、供氣、供暖等能源供給方式、計量儀器準(zhǔn)確度測定、 公用事業(yè)費(fèi)收取單價、公共區(qū)域及客戶區(qū)域的界定范圍等情況，以便準(zhǔn)確計量能源費(fèi)消耗量及消耗額。d.核定人員費(fèi)用。首先按管理范圍和管理標(biāo)準(zhǔn)核定人 員編制，包括管理人員和各層面作業(yè)人員數(shù)量，編制人員組織架構(gòu)，分析確定 自管人員和分包人員數(shù)量；其次了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域

7、各類別人員的工資標(biāo)準(zhǔn)， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在地各類社會保險繳納規(guī)定，以及其他涉及人員費(fèi)用項(xiàng)目，測算人 員費(fèi)用總額。e.核定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的清潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的清潔項(xiàng) 目、綠化面積及綠化要求，測算相關(guān)費(fèi)用。f.核定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的秩序維護(hù)費(fèi)用。根 據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的秩序維護(hù)要求，進(jìn)行測算。g.核定產(chǎn)業(yè)園區(qū)行政辦公費(fèi)用。根據(jù) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行政辦公要求，落實(shí)行政辦公用房，以及行政辦公經(jīng)費(fèi)，進(jìn)行測算。h.核定產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共保險費(fèi)用。主要涉及財產(chǎn)一切險、機(jī)器損壞險、公眾責(zé)任 險等險種的投保標(biāo)的額的確定。i.涉稅事項(xiàng)的確定，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在地的稅 收政策、稅率，進(jìn)行測算。3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中多種經(jīng)營的關(guān)鍵控制點(diǎn)主要為：多種經(jīng)營收入利用的資源來源不 同，決定其財務(wù)分配不同。多種經(jīng)營收入有兩種：一種為利用公共資源，即所 謂的入駐企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)方的資源所產(chǎn)生的收人，例如廣告收人，需要與業(yè)主代表或者業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商制定分配方案，物業(yè)公司可按照凈利潤的40% 進(jìn)行計提或者其他比例進(jìn)行計提，物業(yè)公司