教學(xué)課件·房地產(chǎn)投資分析

1、第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資的含義第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性和投資分析的含義第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系本章小結(jié)第一章 概 述本 章 內(nèi) 容第一章 概 述 1.掌握房地產(chǎn)投資的含義、分類(lèi)、房地產(chǎn)投資分析的目的及基本過(guò)程，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的含義；2.熟悉房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)的屬性特征、房地產(chǎn)投資的特性；3.了解房地產(chǎn)起源與發(fā)展、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系。 本章學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的含義一、房地產(chǎn)的含義（一）我國(guó)房地產(chǎn)的起源和發(fā)展房地產(chǎn)這個(gè)名詞的出現(xiàn)，在我國(guó)只有30年的歷史。1987年10月，黨的十三大報(bào)告中指出:“社會(huì)主義的市場(chǎng)體系，不僅包括消費(fèi)品和生產(chǎn)資料等商

2、品市場(chǎng)，而且應(yīng)當(dāng)包括資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息和房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場(chǎng)；單一的商品市場(chǎng)不可能很好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用”。第一章 概 述1988年，七屆全國(guó)人大一次會(huì)議，修改憲法，將不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1995年1月1日，房地產(chǎn)管理法正式實(shí)施，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時(shí)期。1998年7月3日發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知即23號(hào)文件，宣布“從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化?！钡谝徽?概 述國(guó)家從2003年就開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 2010年4月18日史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)

3、,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知”,（新國(guó)十條）。2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條” 。 2013年2月，出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)五條”。重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。第一章 概 述2014年，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，這就是所謂央行“930”房貸新政，房地產(chǎn)行業(yè)由調(diào)控轉(zhuǎn)為松綁。2015年，房地產(chǎn)松綁政策進(jìn)一步推出，連續(xù)降息5次、降準(zhǔn)3次、營(yíng)業(yè)稅5改2、二套房首付比例下調(diào)，3月30日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，通知要求，自3月3

4、1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增。2017年，租售同權(quán)政策開(kāi)始在重點(diǎn)城市實(shí)施。第一章 概 述（二）房地產(chǎn)管理法對(duì)房地產(chǎn)的解釋房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)，是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。房屋和土地本是相互獨(dú)立的兩類(lèi)財(cái)產(chǎn)，但二者在物質(zhì)形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房載），在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（價(jià)值）和運(yùn)行過(guò)程也是具有內(nèi)在聯(lián)系的。故而人們將二者相并而稱(chēng)。第一章 概 述（三）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)JGJ/T 30-2015對(duì)房地產(chǎn)（real estate）定義為：是指可開(kāi)發(fā)的土地及

5、其地上建筑物、構(gòu)筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益 。這一解釋強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合。房地產(chǎn)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)就是其權(quán)益(也稱(chēng)產(chǎn)權(quán))的運(yùn)行過(guò)程。第一章 概 述（四）房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的定義國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）和房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)未對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定義。在估價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)的理解一般為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的區(qū)位性。第一章 概 述土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。房屋是指能遮

6、風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的工程建筑。構(gòu)筑物是指橋梁、道路、隧道、煙囪、水塔等房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。 其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。第一章 概 述實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分?？蛇M(jìn)一步分為：有形實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能。權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。我國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位

7、置。房地產(chǎn)的區(qū)位可分為：位置（或坐落）、交通、環(huán)境（包括：自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、景觀等）和配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）四個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。其中，最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞。第一章 概 述（五）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)又可稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)或者物業(yè)。廣義的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的含義是一致的。不動(dòng)產(chǎn)（immovable property）：指土地、海域以及房屋、林木等定著物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 物業(yè)（property）：特指已經(jīng)竣工和正在使用中的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。這是相對(duì)與在建工程而

8、言。第一章 概 述（六）作為房地產(chǎn)投資分析中房地產(chǎn)的含義作為房地產(chǎn)投資分析中的房地產(chǎn)，可以理解為：依法可以上市交易的可開(kāi)發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。第一章 概 述二、房地產(chǎn)的屬性特征（一）位置的固定性(1)位置的固定性決定了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。(2)位置的固定性決定了房地產(chǎn)交易是以產(chǎn)權(quán)為交易對(duì)象。(3)位置的固定性使得與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列活動(dòng)具有明顯的區(qū)域性；地段即區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，俗話說(shuō)：決定房地產(chǎn)價(jià)值的三個(gè)重要因素是：一是地段，二是地段，三還是地段（location，location，location）。第一章 概 述（二）壽命的長(zhǎng)久性 房地

9、產(chǎn)商品一般都具備長(zhǎng)期耐久使用的自然屬性。房地產(chǎn)的長(zhǎng)久性可以給其擁有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。 （三）供給的有限性房地產(chǎn)供給的有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。房地產(chǎn)供給的有限性，還在于固定性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處(這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處)。第一章 概 述（四）價(jià)值的保值增值性引起房地產(chǎn)增值的原因主要有：1有效需求增加2通貨膨脹的影響3外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善4對(duì)建筑物本身進(jìn)行的投資改造（五）價(jià)值量的高大性第一章 概 述（六）權(quán)利的政府限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的： 管制權(quán)。征收權(quán)。 征稅權(quán)。充公權(quán)。 （七）權(quán)益的流動(dòng)性差房地產(chǎn)權(quán)益的流動(dòng)性是指房地產(chǎn)商品

10、兌換成現(xiàn)金的能力。 （八）價(jià)值影響的外部性房地產(chǎn)價(jià)值影響的外部性，是指房地產(chǎn)的價(jià)值常常受到周?chē)渌康禺a(chǎn)利用及環(huán)境變化的影響。第一章 概 述三、房地產(chǎn)投資的含義（一）投資的概念簡(jiǎn)單地說(shuō)，投資（ Investment ）是為了將來(lái)更好的消費(fèi)，而犧牲現(xiàn)在一定的消費(fèi)。對(duì)于投資的理解，人們所處的角度不同，有不同的理解。作為經(jīng)濟(jì)分析，投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。投資與投機(jī)（speculation）投資可以從不同的角度進(jìn)行分類(lèi)。第一章 概 述（二）房地產(chǎn)投資的含義1、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以

11、獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。第一章 概 述2房地產(chǎn)投資的目的投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主要目的是獲取銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益。第一章 概 述（三）房地產(chǎn)投資的分類(lèi)1、按房地產(chǎn)投資形式（1）房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。（2）房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證

12、券市場(chǎng)的行為。A.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券B. 房地產(chǎn)投資信托基金（Real Eastae Investment Trusts, REITs）C.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券第一章 概 述2、按投資物業(yè)類(lèi)型劃分（1）居住物業(yè)（2）商用物業(yè)又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)。（3）工業(yè)物業(yè)（4）酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施（5）特殊物業(yè)第一章 概 述3、按房地產(chǎn)投資對(duì)象的形態(tài)劃分（1）土地投資（2）建成后的物業(yè)投資（3）在建工程投資4、按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分（1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資（2）出租性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資（3）混合性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資第一章 概 述第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性和投資分析的含義一、房地產(chǎn)投資的特性

13、1區(qū)位選擇異常重要2適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資3需要適時(shí)的更新改造投資4投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)5變現(xiàn)性差6易受政策影響7需要具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移第一章 概 述二、房地產(chǎn)投資分析的含義（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動(dòng)之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專(zhuān)業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)論證的過(guò)程。房地產(chǎn)投資分析不同于項(xiàng)目可行性研究。 （二）進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的原因第一章 概 述（三）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1為投資者指明投資方向2為投資者提供運(yùn)作方式3為投資者預(yù)測(cè)投資效益4、為投資者分析投資風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)方法第一章 概

14、述三、房地產(chǎn)投資分析的基本過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資分析一般經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)研與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)研與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研通常采用的方法有:普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。第一章 概 述2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇房地產(chǎn)投資分析，就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案的投資分析。 3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算投資成本類(lèi)數(shù)據(jù)收入類(lèi)數(shù)據(jù)4、資金籌措和融資方案的選擇融資方案包括銀行貸款、發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、合資開(kāi)發(fā)、利用信托資金等。第一章 概 述5、財(cái)務(wù)分析對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力、資金平衡

15、能力等進(jìn)行分析，從而得出財(cái)務(wù)上是否可行的結(jié)論。 6、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析不確定性分析只能起到定性說(shuō)明的作用；風(fēng)險(xiǎn)分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。 7、決策分析從各種投資方案中選擇一個(gè)或幾個(gè)投資方案，用于投資活動(dòng)。第一章 概 述第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系一、房地產(chǎn)投資分析與估價(jià)的關(guān)系房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)都是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估算，兩者既有聯(lián)系與有很大的區(qū)別。（一）內(nèi)涵不同（二）依據(jù)不同（三）參與人員不同（四）使用的方法不同（五）使用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不同第一章 概 述二、幾個(gè)基本概念1交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交

16、價(jià)，是由買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)議價(jià)過(guò)程決定的。 2最可能銷(xiāo)售價(jià)格最可能銷(xiāo)售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。 3市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是指在一個(gè)具備公平銷(xiāo)售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)的最可能價(jià)格。第一章 概 述4交易區(qū)間賣(mài)方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的交易價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限，而買(mǎi)方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限。實(shí)際成交價(jià)格將總是落在這兩個(gè)極限之間，這就是交易區(qū)間。 5投資價(jià)值投資價(jià)值是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。 6投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的不同第一章 概 述房地產(chǎn)是伴隨著我國(guó)住房制度改革和土地有償有限期使用而不斷發(fā)展的。房地產(chǎn)的含義十分豐富，作為房地產(chǎn)投資分析中研究的房地產(chǎn)，可

17、以理解為：依法可以上市交易的可開(kāi)發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)，除了滿(mǎn)足人們的消費(fèi)需求外，還具有明顯的資產(chǎn)特性，具有投資的功能。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：位置的固定性、供給的有限性、價(jià)值的保值增值性、價(jià)值量的高大性、權(quán)利的政府限制性、權(quán)益的流動(dòng)性差和價(jià)值影響的外部性。房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)投資可以有多種分類(lèi)。按房地產(chǎn)投資形式，可通常可分為直接投資和間接投

18、資兩類(lèi)。房地產(chǎn)直接投資又包括開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)間接投資，具體形式包括：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券等。按投資物業(yè)類(lèi)型劃分，主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施和特殊物業(yè)。第一章 概 述本 章 小 結(jié)房地產(chǎn)投資具有與其他類(lèi)型投資相區(qū)別的重要特性，包括：區(qū)位選擇異常重要、適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資、需要適時(shí)的更新改造投資、投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性差、易受政策影響、需要具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)和存在效益外溢和轉(zhuǎn)移等。房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動(dòng)之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專(zhuān)業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為

19、重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)論證的過(guò)程。目的是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)包括：為投資者指明投資方向、為投資者提供運(yùn)作方式、為投資者預(yù)測(cè)投資效益和為投資者分析投資風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)方法。對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資分析一般經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案的選擇、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算、資金籌措和融資方案的選擇、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析和決策分析。房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)不同：內(nèi)涵不同、依據(jù)不同、參與人員不同、使用的方法不同、使用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不同。房地產(chǎn)投資分析使用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投

20、資分析人員，只有把握住投資價(jià)值的內(nèi)涵，才能科學(xué)、合理的進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。第一章 概 述第一章 概 述房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系如何？課 堂 討 論第一節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系第三節(jié) EXCEL在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用本章小結(jié)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)本 章 內(nèi) 容 1.掌握現(xiàn)金流量表的基本結(jié)構(gòu)、資金時(shí)間價(jià)值的含義及計(jì)算方法、掌握內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的含義及計(jì)算。2.熟悉資金時(shí)間價(jià)值的常用公式及系數(shù)、常用的靜態(tài)指標(biāo)的含義及計(jì)算，在房地產(chǎn)投資分析中Excel表格中的常用公式及函數(shù)應(yīng)用。3.了解現(xiàn)金流量分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)

21、第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第一節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值一、現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量表概述現(xiàn)金流量管理中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金和銀行存款以及現(xiàn)金等價(jià)物。一項(xiàng)投資被確認(rèn)為現(xiàn)金等價(jià)物必須同時(shí)具備四個(gè)條件：期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)在對(duì)某一房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析時(shí)，把各個(gè)時(shí)期或時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量(Cash Flow，CF)。流入系統(tǒng)的資金稱(chēng)為現(xiàn)金流入(Cash Inflow， CI)，流出系統(tǒng)的資金稱(chēng)為現(xiàn)金流出(Cash Outflow， CO.)，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量(Net Cash

22、 Flow，NCF)。由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流量和對(duì)應(yīng)的時(shí)期或時(shí)點(diǎn)一起可組成一張基本的現(xiàn)金流量表，如表2-1。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（二）現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表（statement of cash flows）是財(cái)務(wù)報(bào)表的三個(gè)基本報(bào)表之一，也叫賬務(wù)狀況變動(dòng)表，所表達(dá)的是在一固定期間(通常是每月或每季)內(nèi)，一家機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金 (包含現(xiàn)金等價(jià)物) 的增減變動(dòng)情形。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)企業(yè)的現(xiàn)金流量由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分構(gòu)成?，F(xiàn)金流量表的分析可從以下幾方面著手：1、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析。2、投

23、資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析。3、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析。4、現(xiàn)金流量構(gòu)成分析。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（三）現(xiàn)金流量圖的畫(huà)法現(xiàn)金流量圖是一種反映房地產(chǎn)投資資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的圖式，即把房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量繪入一時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。現(xiàn)金流量圖包括三大要素：大小、流向、時(shí)間點(diǎn)。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)二、資金的時(shí)間價(jià)值（一）資金時(shí)間價(jià)值的意義資金的時(shí)間價(jià)值是指資金在擴(kuò)大再生產(chǎn)及其循環(huán)周轉(zhuǎn)過(guò)程中，隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生的增值。資金隨時(shí)間推移出現(xiàn)增值，其比率常用“i”表示，稱(chēng)之為貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。一般情況下貼現(xiàn)率按銀行的年利率計(jì)算。在進(jìn)行投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，必須

24、考慮資金的時(shí)間價(jià)值，否則就不可能得到正確的結(jié)論。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（二）資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算的基本方法是計(jì)算利息的方法。它可以歸結(jié)為單利法和復(fù)利法。 1、單利法（Simple Interest method）單利法是計(jì)算利息的一種方法。在每一個(gè)計(jì)算利息的時(shí)間單位（如年、季、月、日等）里，均以最初投入的本金按規(guī)定的利率計(jì)息，而上一期所產(chǎn)生的利息并不加入下一期的本金中。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)單利法是從簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的角度計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益，即假定每一年的新收益，不再投入國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)中去。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)2、復(fù)利法（Compound method）復(fù)利法是計(jì)算利

25、息的另一種方法。它與單利法的不同點(diǎn)是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的總額計(jì)算下一期利息。復(fù)利法的計(jì)算公式為：復(fù)利法計(jì)算的出發(fā)點(diǎn)是：資金在投入生產(chǎn)后的當(dāng)年就得到一定的收益，將這部分收益再投入生產(chǎn)，又可能獲得一定的效益，為社會(huì)增加一定的財(cái)富。復(fù)利法比單利法更為合理。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)3、 名義利率和實(shí)際利率名義利率（Nominal Interest Rates），就是通常所說(shuō)的銀行公布的利率或借貸雙方商定的利率。實(shí)際利率又稱(chēng)為有效利率（Effective Interest Rates）。名義利率忽略了利息的時(shí)間因素。實(shí)際利率是將利息的時(shí)間因素考慮進(jìn)去的年利率。第二章 房地產(chǎn)

26、投資分析的基礎(chǔ)名義利率和實(shí)際利率存在以下關(guān)系:(1)當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是相等的;計(jì)息周期短于一年時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。(2)計(jì)息期越短，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越高。(3)名義利率無(wú)法完全反映資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際利率才真實(shí)反映資金的時(shí)間價(jià)值。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（三）資金時(shí)間價(jià)值的常用公式及系數(shù)1、一次支付終值系數(shù)現(xiàn)值（Future value ，F(xiàn)V or F）又稱(chēng)為資金現(xiàn)在的瞬時(shí)價(jià)值。一般現(xiàn)值稱(chēng)為貼現(xiàn)值，是資金等值計(jì)算中的一個(gè)重要概念。終值（Present value ，PV or P）就是資金的將來(lái)值，是指隨著時(shí)間的推移，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后所形成的貨幣價(jià)值。第二

27、章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)例2-1某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款1000萬(wàn)元，年利率8，五年末一次還本付息，計(jì)算第五年末應(yīng)還的本利總額是多少？第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)2、一次支付現(xiàn)值系數(shù)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)例2-2某個(gè)人10年前購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，現(xiàn)在把該房產(chǎn)以100萬(wàn)元賣(mài)出去，若現(xiàn)在的年利率為10，問(wèn)此100萬(wàn)元，相當(dāng)10年前多少錢(qián)？第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)3、年金終值系數(shù)年金（Annuity，A）是指一定時(shí)期內(nèi)，以相同的時(shí)間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款項(xiàng)，如租金、折舊、等額支付的月供款等。年金的種類(lèi)大致可以有四類(lèi)：第一類(lèi)是后付年金，指的是每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期末。

28、第二類(lèi)是先付年金，即每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期初。第三類(lèi)是遞延年金，即第一次年金發(fā)生的時(shí)間距離“現(xiàn)在”還有較大距離。第四類(lèi)是永續(xù)年金，即年金的收付沒(méi)有終止時(shí)間。本書(shū)講的是后付年金形式。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)4、償債基金系數(shù)償債基金系數(shù)又稱(chēng)為資金儲(chǔ)存因數(shù)，是償債基金計(jì)算公式中常用的系數(shù)。它被用來(lái)計(jì)算：為在若干年后得到一筆將來(lái)為 的資金，從現(xiàn)在起每年必須儲(chǔ)存若干等額資金 。其含義如圖2-3所示：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)例2-4需要在4年后一次償還銀行貸款本息共計(jì)10000萬(wàn)元，現(xiàn)在每年需等額儲(chǔ)存多少資金（

29、年利率按10計(jì)算）？第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)5、投資回收系數(shù)投資回收系數(shù)又稱(chēng)等額支付資金回收系數(shù)。為了收回現(xiàn)在的投資，計(jì)算在今后一段時(shí)間內(nèi)每年收回相等數(shù)額的資金的過(guò)程，稱(chēng)為等額支付資金回收，簡(jiǎn)稱(chēng)資金回收。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ) 6、年金現(xiàn)值系數(shù)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)例2-6某房地產(chǎn)投資收益率為8，在5年內(nèi)每年末得1000萬(wàn)元人民幣的收益，試求當(dāng)年初的投資為多少？第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)資金時(shí)間價(jià)值的六個(gè)基本公式如表2-2所示：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系概述房地

30、產(chǎn)投資分析，主要是考查投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類(lèi)。清償能力指標(biāo)是考察投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。在實(shí)際中，兩種類(lèi)型的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有所差異。各項(xiàng)指標(biāo)詳見(jiàn)表2-3。清償能力指標(biāo)將在第七章再作講解。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)二、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱(chēng)為靜態(tài)分析，其計(jì)算指標(biāo)稱(chēng)為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、投資回收期等。（一）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率分為開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率和置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率。開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率是指開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的正常年度的年

31、利潤(rùn)總額與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。投資利潤(rùn)率計(jì)算公式為：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)對(duì)利潤(rùn)總額的計(jì)算，置業(yè)投資與開(kāi)發(fā)投資有所不同。 1、對(duì)于置業(yè)投資年利潤(rùn)總額年經(jīng)營(yíng)收入（含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)） 經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金 2、對(duì)于開(kāi)發(fā)投資 年利潤(rùn)總額年銷(xiāo)售收入年總成本費(fèi)用銷(xiāo)售稅金第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)投資利潤(rùn)率法的優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡(jiǎn)單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。投資利潤(rùn)率法的缺點(diǎn)：

32、（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤(rùn)只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤(rùn)率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（二）投資回收期用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)價(jià)指標(biāo)稱(chēng)為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)投資，從建設(shè)開(kāi)始年算起；對(duì)于置業(yè)投資，從首次投入資金算起。其表達(dá)式為：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)投資回收期法的優(yōu)點(diǎn)：（1）使用簡(jiǎn)單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)

33、算較為簡(jiǎn)單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)投資回收期法的缺點(diǎn)：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)價(jià)。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴(lài)決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（三）置業(yè)投資的幾個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)對(duì)于置業(yè)投資，除了可以用與開(kāi)發(fā)投資類(lèi)似的投資利潤(rùn)率

34、和靜態(tài)投資回收期指標(biāo)外，還有一組指標(biāo)常用來(lái)進(jìn)行投資分析，這些指標(biāo)包括：收益乘數(shù)、資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。1、收益乘數(shù)（Income Multiplier）收益乘數(shù)是某一物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格與總收入或凈收入之間的比值。按計(jì)算基數(shù)不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)，公式如下：總收益乘數(shù)=市場(chǎng)價(jià)格/總收入凈收益乘數(shù)=市場(chǎng)價(jià)格/凈經(jīng)營(yíng)收益第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)2、資本化率（capitalization rate）資本化率是物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收益與其市場(chǎng)價(jià)格的比率，即公式：資本化率=凈經(jīng)營(yíng)收益/市場(chǎng)價(jià)格利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法稱(chēng)為直接資本化法，常用的是下列公式：價(jià)格=年收益/資本

35、化率利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價(jià)格第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)3、股本化率（Equity-based rate）股本化率，也稱(chēng)稅前現(xiàn)金回報(bào)率，表示稅前（扣除所得稅前）現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。公式：股本化率=（稅前現(xiàn)金流量/初始股本投資）100%稅前現(xiàn)金流量為年凈經(jīng)營(yíng)收益減去全年按揭月供之和。公式表示為：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)4、現(xiàn)金回報(bào)率（Cash rate of return）現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬（扣減所得稅后的現(xiàn)金流量）與投資者初始股本投資的比率。公式：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)5、投資回報(bào)率（mercanti

36、le rate of return）投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始股本投資的比率。公式：以上五個(gè)指標(biāo)，各有優(yōu)缺點(diǎn)，其中最能體現(xiàn)物業(yè)投資價(jià)值的是投資回報(bào)率指標(biāo)。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)三、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱(chēng)為動(dòng)態(tài)分析，計(jì)算的指標(biāo)稱(chēng)為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)1、凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資效益的方法，稱(chēng)為凈現(xiàn)值法。其

37、計(jì)算公式為：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)凈現(xiàn)值是用來(lái)判別投資項(xiàng)目是否可行的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)之一。只有當(dāng)NPV0時(shí)，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上才可行。凈現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。凈現(xiàn)值法的缺點(diǎn)：（1）一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來(lái)。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)2、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率，嚴(yán)格地說(shuō)叫內(nèi)部報(bào)酬率（IRR），是指方案計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的定義：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總

38、現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。為了與資本的利率加以區(qū)別，可以用表示方案的內(nèi)部收益率。其計(jì)算公式如下：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)下面介紹幾種計(jì)算方法：（1）試算法由圖2-5可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來(lái)越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時(shí)，凈現(xiàn)值為零。此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨?fù)值。利用這個(gè)特點(diǎn)即可以通過(guò)試算，求出內(nèi)部收益率。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（2）插值法插值法是利用兩個(gè)直角三角形相似，對(duì)應(yīng)邊成比例的特點(diǎn)，求投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的近似解，其計(jì)算步驟如下：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)

39、（3）查表法可直接查閱相關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)書(shū)籍附錄的因素表中所列系數(shù)，求出內(nèi)部收益率。（4）利用Excel電子表格求解 。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值；內(nèi)部收益率的計(jì)算不需要首先確定所要求的報(bào)酬率；內(nèi)部收益率表示投資項(xiàng)目?jī)?nèi)在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。內(nèi)部收益率法的缺點(diǎn)：內(nèi)部收益率不能直觀地顯示項(xiàng)目投資獲利數(shù)額的大??；內(nèi)部收益率的計(jì)算較為復(fù)雜；當(dāng)投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式時(shí)，一個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能存在多個(gè)解或無(wú)解，此時(shí)內(nèi)部收益率無(wú)明確的經(jīng)濟(jì)意義。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)3、凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較這兩種方法的區(qū)

40、別主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項(xiàng)投資會(huì)使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內(nèi)部收益率則表示投資項(xiàng)目的內(nèi)在利潤(rùn)率；（2）計(jì)算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部收益率的計(jì)算則不需要；（3）在對(duì)多個(gè)互斥項(xiàng)目排序時(shí)，有時(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論。舉例如下：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)甲、乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關(guān)系見(jiàn)圖2-7所示。從圖2-7可以看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于10時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相同結(jié)論甲項(xiàng)目?jī)?yōu)于乙項(xiàng)目；但當(dāng)貼現(xiàn)率小于10時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相反的結(jié)論。出現(xiàn)上述不一致的主要原因在于：（1）兩個(gè)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同。（2）上述兩種計(jì)算方法對(duì)再投資利

41、潤(rùn)率的假定不同。其中凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤(rùn)率等于計(jì)算凈現(xiàn)值所用的貼現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤(rùn)率等于IRR。下面通過(guò)例子分別說(shuō)明。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)4、動(dòng)態(tài)投資回收期第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第三節(jié) EXCEL在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用一、Excel表格中的常用公式公式是在Excel表格中對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的等式，用于對(duì)工作表數(shù)據(jù)的加、減、乘、除等運(yùn)算。函數(shù)通常是公式的重要成分，是預(yù)先定義好的內(nèi)置公式。公式必須以等號(hào)（=）開(kāi)始，后面是參與運(yùn)算的元素和運(yùn)算符，元素即運(yùn)算數(shù)，可以是數(shù)值、單元格區(qū)域的應(yīng)用、標(biāo)志、名稱(chēng)或函數(shù)等。如在

42、A2中存放A1、C1的數(shù)值和,則在A2中輸入“=A1+C1”，然后按“Enter”健即可。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（一）運(yùn)算符公式中的運(yùn)算符包括四種：算術(shù)運(yùn)算符、比較運(yùn)算符、文本運(yùn)算符和引用運(yùn)算符。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（二）輸入公式輸入公式主要有兩種方法，一種是直接輸入，另一種是選擇引用單元格。實(shí)際中，一般采用引用單元格的方法較為方便，具體步驟如下：1、雙擊待輸入公式的單元格，如B4。2、輸入等號(hào)（=）。3、單擊要在公式中出現(xiàn)的單元格（如B2）,該單元格周?chē)霈F(xiàn)動(dòng)態(tài)選擇框，其地址出現(xiàn)在編輯欄中（如圖2-8）。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)4、然后輸入運(yùn)算符（如“+”），運(yùn)算符也出現(xiàn)在

43、編輯欄中。5、單擊要在公式中出現(xiàn)的單元格（如B3）, 該單元格周?chē)渤霈F(xiàn)動(dòng)態(tài)選擇框，其地址出現(xiàn)在編輯欄中；如重復(fù)輸入，直至結(jié)束。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)圖2-8 公式輸入6、單擊編輯欄的“輸入”或按“Enter”健，得到運(yùn)算結(jié)果。如果要計(jì)算出此后各年的凈現(xiàn)金流量，則只需使用填充柄功能用鼠標(biāo)拖動(dòng)單元格即可完成。如圖2-9所示。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)二、房地產(chǎn)投資分析中常用的Excel函數(shù)介紹Excel函數(shù)一共有11類(lèi)，分別是數(shù)據(jù)庫(kù)函數(shù)、日期與時(shí)間函數(shù)、工程函數(shù)、財(cái)務(wù)函數(shù)、信息函數(shù)、邏輯函數(shù)、查詢(xún)和引用函數(shù)、數(shù)學(xué)和三角函數(shù)、統(tǒng)計(jì)函數(shù)、文本函數(shù)以及用戶(hù)自定義函數(shù)。房地產(chǎn)投資分析中主要使用的

44、是財(cái)務(wù)函數(shù)。（一）財(cái)務(wù)函數(shù)簡(jiǎn)介財(cái)務(wù)函數(shù)可以進(jìn)行一般的財(cái)務(wù)計(jì)算，如確定貸款的支付額、投資的未來(lái)值或凈現(xiàn)值，以及債券或息票的價(jià)值。財(cái)務(wù)函數(shù)大體上可分為四類(lèi)：投資計(jì)算函數(shù)、折舊計(jì)算函數(shù)、償還率計(jì)算函數(shù)、債券及其他金融函數(shù)。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)函數(shù)中常見(jiàn)的參數(shù)：第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（二）投資計(jì)算函數(shù)投資計(jì)算函數(shù)可分為與未來(lái)值fv有關(guān)，與付款pmt有關(guān)，與現(xiàn)值pv有關(guān)，與復(fù)利計(jì)算有關(guān)及與期間數(shù)有關(guān)幾類(lèi)函數(shù)。 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)在投資計(jì)算函數(shù)中，將重點(diǎn)介紹FV、NPV、PMT、PV函數(shù)。 1、求某項(xiàng)投資的未來(lái)值FV例2-17假如某人兩年后需要一筆比較大的學(xué)習(xí)費(fèi)用支出，計(jì)劃從現(xiàn)

45、在起每月初存入2000元，如果按年利2.25%，按月計(jì)息（月利為2.25%/12），那么兩年以后該賬戶(hù)的存款額會(huì)是多少呢？ 解：公式寫(xiě)為：FV(2.25%/12, 24,-2000,0,1) 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)2.求投資的凈現(xiàn)值NPV第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)3、求貸款分期償還額PMT例如，需要10個(gè)月付清的年利率為8%的￥10,000貸款的月支額為： PMT（8%/12,10,10000） 計(jì)算結(jié)果為：-￥1,037.03。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)4、求某項(xiàng)投資的現(xiàn)值PV 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（三）折舊計(jì)算函數(shù)折舊計(jì)算函數(shù)主要包括AMORD

46、EGRC、AMORLINC、DB、DDB、SLN、SYD、VDB。這些函數(shù)都是用來(lái)計(jì)算資產(chǎn)折舊的，只是采用了不同的計(jì)算方法。這里，對(duì)于具體的計(jì)算公式不再贅述，具體選用哪種折舊方法，則須視各單位情況而定。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)（四）償還率計(jì)算函數(shù)償還率計(jì)算函數(shù)主要用以計(jì)算內(nèi)部收益率，包括IRR、MIRR、RATE 和XIRR幾個(gè)函數(shù)。 1、返回內(nèi)部收益率的函數(shù)IRR 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)2、用RATE函數(shù)計(jì)算某項(xiàng)投資的實(shí)際贏利例如，某承包人建議你貸給他30000元，用作公共工程建設(shè)資金，并同意每年付給你9000元，共付5年，以此作為這筆貸款的最低回報(bào)。那么你如何去決策這筆投資？如何

47、知道這項(xiàng)投資的回報(bào)率呢？對(duì)于這種周期性?xún)敻痘蚴且淮蝺敻锻甑耐顿Y，用RATE函數(shù)可以很快地計(jì)算出實(shí)際的贏利。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)現(xiàn)金流量管理中的現(xiàn)金，不是我們通常所理解的手持現(xiàn)金，而是指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金和銀行存款。在對(duì)某一房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析時(shí)，把各個(gè)時(shí)期或時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量，流入系統(tǒng)的資金稱(chēng)為現(xiàn)金流入,流出系統(tǒng)的資金稱(chēng)為現(xiàn)金流出,現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量表是房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)。資金的時(shí)間價(jià)值是指資金在擴(kuò)大再生產(chǎn)及其循環(huán)周轉(zhuǎn)過(guò)程中，隨著時(shí)間的推移而增值。資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算的基本方法是計(jì)算利息的方法。它可以歸結(jié)為單利法和復(fù)利法。用于計(jì)息的利率有

48、名義利率和實(shí)際利率之分。房地產(chǎn)投資分析，主要是考查投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類(lèi)。清償能力指標(biāo)是考察投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。本 章 小 結(jié)第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)不考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱(chēng)為靜態(tài)分析，計(jì)算的指標(biāo)稱(chēng)為凈態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、投資回收期等。置業(yè)投資還有五個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)：收益乘數(shù)、資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率?？紤]資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱(chēng)為動(dòng)態(tài)分析，計(jì)算的指標(biāo)稱(chēng)為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)價(jià)更加符合實(shí)際，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈現(xiàn)

49、值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。房地產(chǎn)投資分析中往往要借助Excel表格和函數(shù)進(jìn)行。熟練掌握和運(yùn)用Excel的一些基本功能進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析是其最基本的技能。Excel函數(shù)一共有11類(lèi)，用于房地產(chǎn)投資分析主要是財(cái)務(wù)函數(shù)。財(cái)務(wù)函數(shù)可以進(jìn)行一般的財(cái)務(wù)計(jì)算，如確定貸款的支付額、投資的未來(lái)值或凈現(xiàn)值，以及債券或息票的價(jià)值。這些財(cái)務(wù)函數(shù)大體上可分為四類(lèi)：投資計(jì)算函數(shù)、折舊計(jì)算函數(shù)、償還率計(jì)算函數(shù)、債券及其他金融函數(shù)。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)置業(yè)投資中的資本化率指標(biāo)對(duì)物業(yè)投資價(jià)值的影響。課 堂 討 論第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)本章小結(jié)第

50、三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)本 章 內(nèi) 容 1.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念和內(nèi)容2.熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本步驟、靈活運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法，能夠結(jié)合現(xiàn)實(shí)，就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行理性分析、并給出對(duì)策。3.了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用和特點(diǎn)，了解幾種常用的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法，能夠正確理解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的關(guān)系。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來(lái)理解。狹義：房地產(chǎn)市

51、場(chǎng)是指進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域；廣義：房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。概括地講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性2.區(qū)域性特征明顯3.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性4.房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性5.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性6.房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)不充分的市場(chǎng)第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)等三個(gè)不同的層次。

52、（一）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)就是土地使用權(quán)出讓?zhuān)╨and user granting）市場(chǎng)。 它是指國(guó)家以土地持有者的身份，將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓或出租給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特點(diǎn)：1.壟斷性。2.有限競(jìng)爭(zhēng)性。3.政策導(dǎo)向性。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)（二）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)向房地產(chǎn)使用單位和個(gè)人之間進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)消費(fèi)使用的轉(zhuǎn)移市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市

53、場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)（三）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)屬于存量房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間平等轉(zhuǎn)移。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)（一）按組成要素分類(lèi)1、土地使用市場(chǎng)2、房產(chǎn)市場(chǎng)3、房地產(chǎn)資金市場(chǎng)4、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)5、房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

54、與預(yù)測(cè)（二）按照房地產(chǎn)交易方式的分類(lèi)1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)2、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)3、擔(dān)保市場(chǎng)4、保險(xiǎn)市場(chǎng)第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)（三）按照區(qū)域范圍的分類(lèi)1、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)某個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)(四)按照達(dá)成交易與入住時(shí)間異同的分類(lèi)1、現(xiàn)房市場(chǎng)2、期房市場(chǎng)(五)按照房地產(chǎn)用途的分類(lèi)1、居住房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)、高檔公寓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)等。2、非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)用房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)等。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)(六)按照房地產(chǎn)檔次的分類(lèi)1、高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)2、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)3、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。(七)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)所

55、處時(shí)間的分類(lèi)1、過(guò)去的市場(chǎng)2、現(xiàn)在的市場(chǎng)3、未來(lái)的市場(chǎng)第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 （一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（三）指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃（四）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)涵及其作用（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)涵 “市場(chǎng)調(diào)研”有廣義和狹義之分。廣義：市場(chǎng)調(diào)研(marketing research)也稱(chēng)為市場(chǎng)調(diào)查與分析或市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究，它包含了從認(rèn)識(shí)市場(chǎng)到制定營(yíng)銷(xiāo)決策的一切有關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分析和研究。狹義：市場(chǎng)調(diào)研（marketing research)或市場(chǎng)研究則

56、更偏重于信息(information)的收集整理和分析。概言之，市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析判斷，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念，包含了五層含義：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的是輔助決策。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的對(duì)象是市場(chǎng)中的各個(gè)主體。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工具。市場(chǎng)調(diào)研的工具可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是調(diào)查的工具；另一類(lèi)是研究的工具。第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容。第五，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的。主要分三個(gè)層次：描述市場(chǎng)、分析市場(chǎng)、預(yù)測(cè)市場(chǎng)。第三章 房

57、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用（1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；（2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；（3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷(xiāo)策略；（4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容具有廣泛性（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法具有多樣性（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查 （二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（三）目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量 （四）項(xiàng)目基

58、本狀況調(diào)查（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況（六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議 （七）營(yíng)銷(xiāo)策劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告等。（一）確定調(diào)研目的（二）搜集信息資料調(diào)研的主要任務(wù)就是搜集信息資料，搜集方式有：經(jīng)常、不斷、定期、需要時(shí)、更新。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)（三）初步調(diào)研一是研究搜集的信息材料。二是與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話。三是了解市場(chǎng)情況。（四）調(diào)研設(shè)計(jì)一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下4種調(diào)研表格：1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)

59、計(jì)表。2.房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表。3.房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表4.房地產(chǎn)個(gè)案實(shí)調(diào)分析表第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)（五）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研（六）撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報(bào)告反映了調(diào)研工作的最終成果。要十分重視調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)，并按時(shí)提交調(diào)研報(bào)告。撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告應(yīng)做到： 客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)研成果; 報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出; 文字精練，用語(yǔ)中肯; 結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn); 報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附圖，以便閱讀和使用。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容(一)搜集資料的途徑 1交易雙方當(dāng)事人。 2促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。 3

60、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)推出的各種銷(xiāo)售或出租廣告。4熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士，如房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人等。 5同業(yè)間資料的交流。 6準(zhǔn)交易資料的搜集。7向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)，了解各類(lèi)信息、行情，索取有關(guān)資料。 8各類(lèi)次級(jí)資料。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)(二)基本資料的搜集 基本資料可分為初級(jí)(一手)資料及次級(jí)(二手)資料兩類(lèi)。 1初級(jí)資料 2次級(jí)資料 (1)內(nèi)部次級(jí)資料。(2)外部次級(jí)資料。(三)房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法房地