設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方案文獻(xiàn)

1、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方案一、設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容1、物業(yè)共用部位的設(shè)施設(shè)備物業(yè)照明系統(tǒng)、物業(yè)供配電設(shè)備、物業(yè)供水系統(tǒng)、物業(yè)污水及雨水系統(tǒng)、物業(yè)公用天線系 統(tǒng)、物業(yè)公共消防系統(tǒng)、物業(yè)樓宇防雷系統(tǒng)、物業(yè)樓宇技防（對講）系統(tǒng)、物業(yè)供暖系統(tǒng) 等設(shè)備設(shè)施。2、共用設(shè)施設(shè)備公共照明系統(tǒng)、公共供配電設(shè)備、公共供水系統(tǒng)、公共污水及雨水系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、 公共消防系統(tǒng)、樓宇防雷系統(tǒng)、車場系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施。、設(shè)備日常點(diǎn)檢和保養(yǎng)內(nèi)容、周期及標(biāo)準(zhǔn)日常點(diǎn)檢和保養(yǎng)內(nèi)容周期工作標(biāo)準(zhǔn)變壓器（非用電高峰 期）：看、聽、嗅運(yùn)行每日兩次記錄 點(diǎn)檢每日兩次變壓器聲音應(yīng)發(fā)出持續(xù)均勻的 嗡嗡”聲，沒有機(jī)械震動聲和放電聲等異常聲音；變壓器

2、的高低壓測電纜頭和母排 的搭接頭無發(fā)熱、變色、發(fā)生異 味、銹蝕等現(xiàn)象；變壓器的外殼接地?zé)o銹蝕、脫節(jié) 現(xiàn)象，所有變壓器外殼、墊片、 瓷套、接頭有無破損、變色和異 味；電纜溝內(nèi)有無積水、雜物； 油寢式變壓器是否呈亮黃色，油 位刻度，無漏油和滲油現(xiàn)象，吸 濕器應(yīng)干燥。變壓器（用電高峰期） 看、聽、嗅運(yùn)行兩小時一次點(diǎn)檢 每日兩次配電柜內(nèi)所用電氣接頭后無破 損、變色和異味；柜身無變形、 破損、積塵；儀表無變形和讀書 不準(zhǔn)；斷路器無破損、異味、異 聲等現(xiàn)象；低壓配電功率因素補(bǔ) 償柜內(nèi)電容器無膨脹變形、變色， 接線及接地良好。高、低壓配電柜（非用 電高峰期）看、聽、嗅運(yùn)行每H兩次 點(diǎn)檢每日兩次配電柜內(nèi)所有電

3、器接頭有無破 損、變色和異味；柜身無變形、 破損、積塵；儀表無變形和讀書 不準(zhǔn)；斷路器無破損、異味、異 聲現(xiàn)象；低壓配電功率因素補(bǔ)償 柜內(nèi)電容器無膨脹變形、變色， 接線及接地良好。高、低壓配電柜（用電 高峰期）看、聽、嗅運(yùn)行兩小時一次點(diǎn)檢，每日兩 次水泵看、聽、嗅、摸、查、測運(yùn)行每日兩次 點(diǎn)檢每日兩次水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無跳動、無明顯 振動、無異聲；水泵軸承溫度在 90 C以下； 控制柜電氣操作手柄完好，各電 器無過熱，無雜音；水泵電機(jī)運(yùn) 行中三相電流、溫度在銘牌規(guī)定 的額定值；所有電纜頭和電氣接頭無變形、 破損發(fā)熱、變色、異味等現(xiàn)象； 水泵軸下滴水量應(yīng)在 520g/min 內(nèi)（軸封填料/、宜過緊）

4、，泵軸滲 水沒有流到地面的現(xiàn)象；泵體和 機(jī)座無破損、積塵、銹蝕、滲水 等現(xiàn)象；水泵房內(nèi)閥門應(yīng)開閉靈活、無卡 阻、關(guān)閉嚴(yán)、無漏水現(xiàn)象；壓力儀表無破損及讀數(shù)不準(zhǔn)確等 現(xiàn)象；無軸承過熱、卻潤滑脂、 積屑等現(xiàn)象。消防系統(tǒng)（火災(zāi)報警 控制器、消防聯(lián)動控 制柜）看、聽、嗅、 查、測點(diǎn)檢每周一次柜內(nèi)所有電氣接頭無破損、變色 和變味；消防系統(tǒng)報警故障點(diǎn)的 統(tǒng)計上報客戶服務(wù)中心。一次（二次）水箱 看、查、測點(diǎn)檢每周一次能正常開啟、關(guān)閉；水箱蓋和紗網(wǎng)無破損、應(yīng)鎖好。閉路監(jiān)控系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測點(diǎn)檢每周一次所啟電F接頭后無破損、艾色和 異味；應(yīng)達(dá)到正常運(yùn)行功能；系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計，上報客服中 心。門禁系統(tǒng)保養(yǎng)看、聽

5、、嗅、查、測點(diǎn)檢每日一次所啟電F接頭后無破損、變色和 異味；門能正常開關(guān)，閉門器松緊適宜； 系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計，上報客服中 心。停車場（道閘）系統(tǒng) 看、聽、嗅、查、測點(diǎn)檢每周一次所啟電F接頭后無破損、變色和 異味；閘道能正常開關(guān)；道閘齒輪箱無滲油、機(jī)械部分無 卡阻；擋車桿、熒光膜應(yīng)完好無 損；誤卡器能誤卡正常；電腦各項(xiàng)參數(shù)、圖像應(yīng)正常運(yùn)行； 系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計，上報客服中 心?？梢暎ǚ辣I）對講系 統(tǒng)看、聽、嗅、查、測點(diǎn)檢每日一次所啟電F接頭后無破損、變色和 異味；門能正常開關(guān)、閉門器松緊適宜； 對講質(zhì)量應(yīng)達(dá)到清晰、無雜音； 控制中心主機(jī)應(yīng)正常運(yùn)行； 系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計，上報客服中 心。公共照明（樓宇

6、內(nèi)的 走廊燈、樓宇內(nèi)的樓 梯燈）點(diǎn)檢每周一次檢查各燈具是否止常、修復(fù)或更 換各損壞的燈具；線路故障點(diǎn)的 統(tǒng)計，上報客服中心； 社區(qū)內(nèi)的路燈由中班運(yùn)行工作 業(yè)。公共照明（社區(qū)內(nèi)的 路燈）看、聽、嗅、查、測點(diǎn)檢每日一次控制柜看、聽、嗅點(diǎn)檢每周一次電壓表，電流表，指示燈等指示 值應(yīng)在額定值范圍；控制開關(guān)應(yīng) 在規(guī)定位置；控制柜內(nèi)的所有空氣開關(guān)、接觸 器、熱繼電器等電氣元件和接頭 啟尢損壞、變色和異味。設(shè)備房：設(shè)備及設(shè)備房間的清潔點(diǎn)檢每周一次清潔：設(shè)備及設(shè)備間應(yīng)無雜物、 無積水、無灰塵，設(shè)備以手摸無 塵、見光亮為標(biāo)準(zhǔn)；帶電部分和旋轉(zhuǎn)部分禁止清潔、 電氣柜門或外殼在作清潔時應(yīng)手 戴檢驗(yàn)合格的高壓絕緣手套用

7、干 抹布單手作業(yè)；設(shè)備房防小動物設(shè)施應(yīng)完好無 損。三、機(jī)電設(shè)備定期維護(hù)的內(nèi)容及實(shí)施效果設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計 劃實(shí)施效果備注電梯1、電梯運(yùn)行時有無異 常2、各個照明、通風(fēng)是 合止常3、各指示燈能否止確 指示，各按鈕是否止常 4、報警裝置是否止常1、每半月進(jìn)行例 行檢查、保養(yǎng)一 次2、每季度進(jìn)行全 面檢修保養(yǎng)一次3、按國家有關(guān)規(guī) 定每年年檢一次1、安全、可靠、 運(yùn)行平穩(wěn)，附件 完好2、警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常3、故障率1%以 下4、取得年檢合 格證重大節(jié)假日前 須全面變壓器1、運(yùn)行是否止常2、電壓是否穩(wěn)定、電 流是否在額定范圍內(nèi)3、警示標(biāo)識是否完好 4、變壓器分例行保養(yǎng) 和預(yù)防性實(shí)

8、驗(yàn)1、每半年保養(yǎng)一 次2、沒3年一次預(yù) 防性實(shí)驗(yàn)1、運(yùn)行正?？?靠，各項(xiàng)指標(biāo)軍 和標(biāo)準(zhǔn)，無異常 現(xiàn)象2、各指示、保護(hù) 裝置正常3、室內(nèi)通風(fēng)正常溫升過局或電 流過大時應(yīng)及 時采取措施變配電室1、對低壓配電柜保養(yǎng) 時采用以各母段為單 位分段進(jìn)行2、檢查斷路器3、檢查主回路的銅鼻 子接觸是否牢固4、檢查電容器是否膨 脹變形、變色5、柜內(nèi)應(yīng)備有控制原 理圖、接線圖6、檢查接地，測試絕 緣電阻、接地電阻每半年保養(yǎng)一次1、各開關(guān)及保護(hù) 裝置靈敏可靠2、各儀表、指示 燈等指示正常如發(fā)生故障跳 閘，應(yīng)詳細(xì)檢 查并查明原因 后方可恢復(fù)合 閘低壓控制 柜系統(tǒng)1、觀察是否有異常聲 響及異味2、檢查柜內(nèi)各類開關(guān)、 接

9、觸器后尢損壞3檢查電壓表，電流 表，指示燈等工作是否 正常4、檢查柜內(nèi)電容器有 否鼓漲或流液5、檢查所有只是表示 及線頭標(biāo)志是否清潔1、每半年例行保 耒1次2、每年進(jìn)次 全面測試保養(yǎng)1、各開關(guān)及保護(hù) 裝置靈敏可靠 2、各儀表、指示 燈等指示正常如發(fā)生故障跳 閘，應(yīng)詳細(xì)檢 查原因，并在 查明原因后方 可恢復(fù)合閘設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計 劃實(shí)施效果備注風(fēng)機(jī)1、觀察有無異常2檢查松緊是否適當(dāng)3、后無異常響聲4、各開關(guān)是否處于自 動”狀態(tài)每季度保養(yǎng)一次1、風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 2、運(yùn)行時電流在 額定范圍內(nèi)防盜 報警 系統(tǒng)1、觀察外觀探測器、 門磁開關(guān)后無異常2、對探測器及門磁進(jìn) 行狀態(tài)測試3、檢查與攝像監(jiān)控

10、系 統(tǒng)聯(lián)動是否止常每月保養(yǎng)一次1、探測器及門磁 開關(guān)能正常工作 2、與攝像監(jiān)控系 統(tǒng)能正常聯(lián)動可視防盜 對講系統(tǒng)1、電源箱、門口機(jī)固 定牢靠，箱內(nèi)外清潔 2、門口機(jī)、分配器、 聯(lián)網(wǎng)器等各點(diǎn)電壓是 合止常3、門口機(jī)與分機(jī)、管 理機(jī)通話清楚及圖像 清晰、按鈕應(yīng)完好、開 鎖正常聯(lián)網(wǎng)正常每月保養(yǎng)一次防盜門能平穩(wěn)、 可靠的關(guān)閉閉路監(jiān)控 系統(tǒng)1、看各攝像機(jī)是否止 常2、查看監(jiān)視器顯示屏 顯示情況3、檢查視頻線、電源 線、控制線是否接觸良 好4、云臺的旋轉(zhuǎn)、支撐 桿的固定、調(diào)焦、防雨、 防塵、防風(fēng)、防腐、防 銹情況每季度保養(yǎng)一次1、圖像清晰、穩(wěn) 定，可視范圍止 常2、錄像機(jī)工作正 常周界防范 系統(tǒng)1、紅外對

11、射正常2、檢查電源線、信號 線是否接觸正常3、支撐桿的固定、防 雨、防塵、防風(fēng)、防腐、 防銹情況4排除防區(qū)障礙物5、除塵、清潔每月保養(yǎng)一次能準(zhǔn)去及時報 警，不誤報能布、 撤防設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計 劃實(shí)施效果備注消防系統(tǒng)1、各報警按鈕、煙（溫） 感探頭、警鈴是否完好2、各區(qū)域報警器及集 中報警器是否完好3、疏散出口指示燈4、氣體自動滅火系統(tǒng) （后尢漏氣、儲存壓力、控制器面板顯示正 常、系統(tǒng)衛(wèi)生清潔、脫 離釋放閥進(jìn)行模擬）5、噴淋系統(tǒng)（噴頭、 管道標(biāo)志、信號閥、水 流指示器、報警閥、水 力警鈴）6、防火卷簾門、風(fēng)機(jī)、 消防廣播每月保養(yǎng)、每月 檢查一次1、系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn) 定、正常、靈敏 可靠2、非

12、人為因素所 產(chǎn)生的誤報率在3%以下記錄各種檢測 數(shù)據(jù)室內(nèi)消防 栓及消防 管道輕便 滅火器材 等1、檢查水袋、水槍頭、 起泵按鈕、小錘、水閥、 玻璃的完好2、檢查閥門、管道外 的滲、漏、冒、跑水的 情況3、防銹、清潔4、滅火器的壓力、鉛 封、外觀、有效期1、每半年全面檢 查一次2、滅火器材每月 檢查一次3、消防栓、消防 管道中修5年， 每10年進(jìn) 次大修或更新改 造1、消防栓、輕便 滅火器材使用功 能正?？煽?、完好率為 100%3、消防栓、消防 管道等無滲漏水 現(xiàn)象火災(zāi)易發(fā)季節(jié) 及重要的節(jié)假 日前進(jìn)一次 全面的檢查公共照明 系統(tǒng)工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 巡查、維修、檢驗(yàn)1、每季度保養(yǎng)1 次，每年檢修

13、 1 次2、每6年進(jìn) 次大修或更新改 造1、確保各設(shè)施設(shè) 備使用功能正常 2、電氣線路完整 無損，絕緣良好 3、完好率達(dá)到 99%供暖系統(tǒng)1、檢查管道、換熱器 保溫是否破損2、檢查管道接口及閥 門內(nèi)尢滲漏3、檢查各儀表是否正 常4、每年進(jìn)次全面 保養(yǎng)，對磨損零件及時 進(jìn)行更換1、每季度保養(yǎng)1 次2、每年檢修1次1、泵運(yùn)行平穩(wěn)、 聲音均勻，電流 正常2、水流量、壓力 達(dá)到要求，各儀 表、指示燈只是 正常3、系統(tǒng)進(jìn)出口溫 度相對穩(wěn)定4、各部件無跑、 冒、滴、漏現(xiàn)象設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計 劃實(shí)施效果備注通訊網(wǎng)絡(luò) 有線1、天線：接收方向是 合艾動，變動后應(yīng)及時 調(diào)整，基座無松動，避 雷針下引線與接

14、地裝 置連接是否良好2、線路放大器：檢查 主放大器、分配放大器 啟尢電源（220V）,接 線插座后尢松動，測量 放大輸出信號分貝數(shù)3分配線、分配器：檢 查各層分配線安裝完 好無損，斷線無被亂接 亂拉現(xiàn)象4、用戶終端：定期抽 查用戶收視、通訊效果1、終端設(shè)備每月 至少檢修1次2、每半年全面檢 修一次1、各種器材使用 功能正常可靠2、完好率為100%智能停車 場管理1、休整擋車桿，反光 膜2、轉(zhuǎn)動部分加油3、線頭緊固，限位開 關(guān)、攝像機(jī)清晰度調(diào)整，防雨密封檢查，清 潔各部位4、檢查能否自動和手 動開閘，車場收費(fèi)系統(tǒng) 是否止常，擋車桿壓力 波防砸車系統(tǒng)是否止 常，地感試驗(yàn)是否止 常，光纖電纜是否協(xié)

15、調(diào)，網(wǎng)絡(luò)連接是否止常1、車場內(nèi)地面后 局部沉陷損壞 的，及時維修2、中修5年，大 修10年1、車場使用功能 正常可靠2、場地平整，無 坑洼積水，完好 率達(dá)到98%以上防避雷系 統(tǒng)工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 巡查、維修和檢驗(yàn)1、每季度進(jìn)一 次保養(yǎng)2、每年至少進(jìn)行 一次接地電阻測 試3、每年除一次 銹，刷一次銀粉 漆4、中修6年，大 修12年1、確保系統(tǒng)正常 使用；2、系統(tǒng)完好率為100%3、接地電阻值符合 GB50169-92要求雷雨季節(jié)來臨 前進(jìn)彳L次接 地電阻測試和 全面維護(hù)設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計 劃實(shí)施效果備注給排水系 統(tǒng)1、生活供水及生活熱 水泵未自動輪換運(yùn)行 2每年進(jìn)次全面 保養(yǎng)，對磨損零件及時 更換3、泵、閥門、壓力表、 管道等保養(yǎng)；均必須認(rèn) 真做記錄并存檔4、各種消防水泵每周 點(diǎn)動運(yùn)行一次（能運(yùn)轉(zhuǎn) 即可）5、檢查、補(bǔ)充潤滑油， 泄露檢查，防銹措施、 動作零花，指示準(zhǔn)確， 表盤清晰，緊固良好 6、整潔、干凈7、計劃清洗、消毒水 箱1、每季度保