真功夫新店選址可行性報(bào)告

1、新店選址可行性報(bào)告(廣州恒福路店)目 錄 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度目 錄 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-廣州市城市圖該店址處于廣州越秀區(qū)第二部分：店

2、址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-商圈總表第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-行政區(qū)比較 人口(萬(wàn))面積(平方公里)GDP(億元) 人均可支配收入（元）天河區(qū)61.9796.33888.8118184越秀區(qū)115.0633.80889.3818528海珠區(qū)87.6790.4321.1916740荔灣區(qū)70.4659.10341.3317286白云區(qū)76.07795.79513.4617156番禺區(qū)93.08786.15473.2818128南沙區(qū)14.26527.6512318122黃埔區(qū)19.2790.95333.7618460羅崗區(qū)16.37393.22532.0618460花都區(qū)63.03970.

3、04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038從化市53.821974.5091.8011397廣州全市750.537434.405115.7518287.24項(xiàng)目?jī)?nèi)容區(qū)域 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄第三部分：店址商圈和周邊商圈-越秀區(qū)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃火車站商圈小北商圈花園酒店商圈動(dòng)物園商圈五羊新城商圈海印商圈省醫(yī)商圈海珠廣場(chǎng)圈人民路商圈北京路商圈1）已開(kāi)店商圈，范圍要

4、爭(zhēng)取用實(shí)際調(diào)查結(jié)果的來(lái)客范圍。2）此次上報(bào)的商圈的框線應(yīng)使用區(qū)別與其他商圈的顏色。第三部分：店址商圈和周邊商圈 新店址花園酒店商圈XCBCOO黃花崗店城市等級(jí)：商圈類型：商圈主要客源及數(shù)量：1）2）3)評(píng)估元素選用的對(duì)等店：1）2）3）需補(bǔ)充標(biāo)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手位置。全圖選取時(shí)，新店商圈應(yīng)相對(duì)居中。本例存在缺陷。范圍選擇時(shí)，目標(biāo)商圈可占畫(huà)面1/4左右。 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄41）店址位置說(shuō)明42）店址商圈綜述43）店

5、址動(dòng)態(tài)客源44）店址靜態(tài)客源45）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況46）店址所在商圈品牌知名度第四部分：店址評(píng)估1.1、店址位置說(shuō)明-街道圖 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)淘金北路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正 平 南 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 恒 福 路表示人流表示人行斑

6、馬線表示隔路欄表示機(jī)動(dòng)車道表示公車站1、動(dòng)態(tài)客源分析2、靜態(tài)客源分析居民3、靜態(tài)客源分析寫(xiě)字樓4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手街道圖范圍：原則要求大道路三橫三縱用紅色道路，標(biāo)識(shí)商業(yè)街和重點(diǎn)商業(yè)段。街道圖上需要標(biāo)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其營(yíng)業(yè)額。街道圖上需標(biāo)識(shí)人行斑馬線，公交站點(diǎn)分類客源的人流動(dòng)線標(biāo)識(shí)。1.2、店址位置說(shuō)明-鳥(niǎo)瞰圖金地大廈淘金花園華僑樂(lè)園恒福大廈淘金大廈錦恒廣場(chǎng)恒華花園淘金華誕國(guó)賢大廈麓湖閣新聯(lián)社區(qū)淘金家園恒福大樓淘金社區(qū)1.3、店址所在位置-外觀圖恒福路店店址位置(首層)1.4、店址所在位置-(效果圖)效果圖處理上，樹(shù)或其他障礙物應(yīng)繼續(xù)保留在效果圖上，以保持真是效果。1.5、店址所在位置-物業(yè)平面圖1F上2F

7、B1上1F1F下B12F下1F韓式面包房服 飾服 飾服 飾服 飾服飾停車位53個(gè)黃金珠寶手機(jī)主入口主入口地面停車場(chǎng)入口地面停車場(chǎng)出口項(xiàng)目總面積:37000M2招商面積:4400M2賣場(chǎng)面積:10000M2進(jìn)賣場(chǎng)動(dòng)線出賣場(chǎng)動(dòng)線1.6、店址所在位置-店址平面布局圖 1、大堂座位數(shù)為171個(gè)，其中固定位120個(gè)，卡 座位4個(gè)，吧臺(tái)位32個(gè)，活動(dòng)位15個(gè)，個(gè)垃圾箱、大堂斜線部分表示為活動(dòng)座位、樓板底高3200，次梁高3000，主梁底高2800,餐廳使用面積為344.6平方米.42、店址所在商圈特性-綜述 商圈類型： O+D 道路功能： 門前主要道路為， 客源構(gòu)成： 客源分為四部分： 一是周邊的辦公寫(xiě)字

8、樓人員 二周邊的住宅人群 三是到店址旁的世紀(jì)聯(lián)華廣場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)的人群; 四是店址附近的廣東省第二中醫(yī)院的醫(yī)患，家屬，探望人群.客群數(shù)量聯(lián)華廣場(chǎng)購(gòu)物人流醫(yī)院人流量社區(qū)居民寫(xiě)字樓辦公人員周測(cè)數(shù)據(jù)2835035000479354640離店址距離20米100米1500米500米42、店址所在商圈特性-未來(lái)性評(píng)估由于淘金中央商務(wù)區(qū)對(duì)飲食行業(yè)進(jìn)駐的要求管理很嚴(yán)，很多餐飲行業(yè)選擇了淘金北，因此淘金北有淘金商務(wù)區(qū)的“大飯?zhí)谩泵婪Q。淘金北短短的一條街，卻擁有著接近二十多家大小餐館，有東北菜、客家菜、川菜、湘菜、粵菜等等，另外還有咖啡廳和水果概念店等應(yīng)有盡有。目前該商圈飲食氛圍非常濃，人們已經(jīng)形成了到該地段吃飯消費(fèi)

9、的習(xí)慣。未來(lái)發(fā)展的有利因素有：地鐵5號(hào)線“花園酒店站”建成開(kāi)通后，在交通方面將會(huì)給淘金大商圈帶來(lái)很大的改善，同時(shí)也會(huì)給該商圈帶來(lái)更大的客流。淘金東路上將會(huì)建筑更多的豪華住宅，這將會(huì)給淘金大商圈帶來(lái)更大商機(jī)。該商圈內(nèi)有數(shù)二十家餐飲店，已經(jīng)形成獨(dú)特的飲食氛圍。隨著新品牌店的不斷進(jìn)駐，影響力不斷加大，輻射將越來(lái)越強(qiáng)。未來(lái)發(fā)展的不利因素有：1）2） 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒 福 路淘金北路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正 平 南

10、 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 43、商圈動(dòng)態(tài)客源分析（商業(yè)及其他聚客點(diǎn)紅色部分）興安超市43、商圈動(dòng)態(tài)客源分析-數(shù)據(jù)補(bǔ)充聚客點(diǎn)日門急診量病床數(shù)與店距離級(jí)別醫(yī)院350米三級(jí)甲等聚客點(diǎn)面積開(kāi)業(yè)日期與店距離年?duì)I業(yè)額興安超市約2000 04年8月100米聚客點(diǎn)面積開(kāi)業(yè)日期與店距離年?duì)I業(yè)額世紀(jì)聯(lián)華約1200004年4月60米省中醫(yī)院其他說(shuō)明： 商圈內(nèi)的恒華花園、淘金家園屬于高檔住宅，該商品房的售價(jià)相對(duì)較高，它的均價(jià)為11000元/平方米。入住

11、的人群主要為商人及白領(lǐng)階層，他們都具強(qiáng)勁的消費(fèi)力。44、商圈靜態(tài)客源分析- 居民44、商圈靜態(tài)客源分析- 居民 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒 福 路淘金北路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正 平 南 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 商圈內(nèi)恒福大廈、淘金大廈的白

12、領(lǐng)階層公務(wù)員收入約5000-8000元/月;白領(lǐng)階層收入約3500-8500元/月.44、商圈靜態(tài)客源分析- 寫(xiě)字樓辦公人員寫(xiě)字樓辦公人員人數(shù)離店距離客源評(píng)級(jí)港匯5000100米高美羅3000300米高上實(shí)2000250米高徐匯區(qū)政府1000300米中總辦公人數(shù)15000半徑700米44、商圈靜態(tài)客源分析- 寫(xiě)字樓辦公人員 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒 福 路淘金北路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正 平 南 街 金

13、地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 45、商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn) 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒 福 路淘金北路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正 平 北 街 華 僑 樂(lè) 園正 平 南 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)

14、大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 45、商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布(紅色)上島咖啡興安超市淘金北社區(qū)4-6、真功夫品牌咨詢表15、請(qǐng)問(wèn)您所知道的中式快餐品牌有： 項(xiàng)目真功夫肯德基麥當(dāng)勞藍(lán)與白不見(jiàn)不散華輝拉腸其它百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌真功夫藍(lán)與白大西豪不見(jiàn)不散大家樂(lè)華輝拉腸其它百分比25%28%9%11%3%7%17%4、請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)最多的餐廳有：2、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那種描述更適合您？ 項(xiàng)目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比18%25%26%12%8%11% 項(xiàng)目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比18%7%13%27%16%19%3

15、、如果您在外就餐，您一個(gè)工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價(jià)格更適合您：1、請(qǐng)問(wèn)您剛從哪里來(lái)?顧客來(lái)源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購(gòu)物路過(guò)(包括游人、出差百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨詢表2 項(xiàng)目肯定會(huì)選擇會(huì)選擇可能會(huì)選擇不會(huì)選擇肯定不會(huì)選擇 百分比12%24%51%13%0%8、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳,你會(huì)考慮選擇在這里就餐嗎?6、請(qǐng)問(wèn)您知道真功夫品牌嗎？ 項(xiàng)目了解并光顧過(guò)真功夫知道但沒(méi)有光顧過(guò)真功夫一無(wú)所知百分比36%41%23%7、請(qǐng)問(wèn)您對(duì)粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？ 項(xiàng)目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡 百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市

16、場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄 取值客源人口基數(shù)對(duì)等店對(duì)等店周捕獲率捕獲率系數(shù)修正后捕獲率周TC對(duì)等店全天AC修正AC周S月S門前周人流196507廣園店0.66%1.020.67 %131725.3825.6833820.56(33820.56 .20 .40 .88 .56 .92)*4.29=400898聚客點(diǎn)人流28350廣園店2.65%1.022.70 %76525.3825.6819645.20商品房（固定）41

17、975廣園店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及單位825江南店5.03%1.025.13 %4224.8125.681078.56寫(xiě)字樓4640廣園店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址營(yíng)業(yè)額的預(yù)估捕獲率系數(shù)綜合評(píng)分計(jì)算表捕獲率系數(shù)項(xiàng)目子項(xiàng)目新店基數(shù)對(duì)等店基數(shù)各項(xiàng)實(shí)際對(duì)比系數(shù)接受度目標(biāo)顧客對(duì)餐廳的接受度87%88%0.99目標(biāo)顧客對(duì)粵菜的接受度93%92%1.01便利性店址可見(jiàn)度120%11.2店址可停留性90%10.9

18、目標(biāo)顧客到達(dá)店址時(shí)間成本90%10.9品牌知名度目標(biāo)顧客對(duì)真功夫品牌的了解77%70%1.10 價(jià)格接受度目標(biāo)顧客消費(fèi)力57%55%1.04 目標(biāo)顧客消費(fèi)頻率62%55%1.13 1.02市場(chǎng)容量目標(biāo)市場(chǎng)未飽和度97%10.97 下表為捕獲率系數(shù)評(píng)分表（直觀表） 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄61：投資概覽62：分流和可比租金分流分析可比租金調(diào)查：（必須填寫(xiě)）:63：風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)概率(0%100%之間)說(shuō)明合同條款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)合同條款中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行說(shuō)明，以引起重視對(duì)二手以上業(yè)主必須要說(shuō)明其轉(zhuǎn)租情況（如能否取得轉(zhuǎn)租證明）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)證，可證明產(chǎn)權(quán)的文件，抵押查封查詢，抵押權(quán)人/產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明商圈轉(zhuǎn)